704443597南京萬(wàn)辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議 57P

1、 logo 萬(wàn)辰溧水交通路項(xiàng)目萬(wàn)辰溧水交通路項(xiàng)目 商業(yè)初步發(fā)展建議商業(yè)初步發(fā)展建議 版權(quán)聲明: 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸新景祥機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)新景祥機(jī)構(gòu)書(shū)面許可， 不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 日期：2010年11月18日 謹(jǐn)呈：江蘇萬(wàn)辰置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：江蘇萬(wàn)辰置業(yè)有限公司 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析 1 1 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 3 項(xiàng)目初步規(guī)劃建議項(xiàng)目初步規(guī)劃建議 4 4 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 2 2 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) n

2、 溧水縣經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步快速發(fā)展， 20092009年年gdpgdp總量總量186.4186.4億元，同比增億元，同比增 長(zhǎng)長(zhǎng)16.8%16.8%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)局 目前溧水整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對(duì)落目前溧水整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對(duì)落 后地位，但溧水經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好后地位，但溧水經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 gdpgdp分析分析 n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造 業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)堅(jiān)實(shí)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)堅(jiān)實(shí)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高， 但處于快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段，形式主要以旅游、休以旅游、休 閑為主閑為主，而金融保險(xiǎn)

3、業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè) 較少，導(dǎo)致白領(lǐng)缺失。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) n 08年之前，溧水縣歷年的金融機(jī)構(gòu)存款 余額增幅呈下降趨勢(shì)，而貸款余額增幅呈上 升趨勢(shì)，說(shuō)明溧水居民消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)。溧水居民消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)。 n 受金融危機(jī)影響，08年儲(chǔ)蓄率大幅回升， 居民整體消費(fèi)意識(shí)尚需進(jìn)一步引導(dǎo)。 溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，受金溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，受金 融危機(jī)影響，融危機(jī)影響，0808年儲(chǔ)蓄率大幅回升，居民整體消費(fèi)意識(shí)尚年儲(chǔ)蓄率大幅回升，居民整體消費(fèi)意識(shí)尚 需進(jìn)一步引導(dǎo)需進(jìn)一步引導(dǎo) 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)局 消費(fèi)指標(biāo)消費(fèi)指標(biāo) 服務(wù)創(chuàng)

4、造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 地區(qū)生產(chǎn)總地區(qū)生產(chǎn)總 值（億元）值（億元） 排名排名 財(cái)政總收財(cái)政總收 入（億元）入（億元） 排排 名名 固定資產(chǎn)投固定資產(chǎn)投 資（億元）資（億元） 排排 名名 社會(huì)消費(fèi)品零社會(huì)消費(fèi)品零 售總額（億元）售總額（億元） 排排 名名 城鎮(zhèn)居民人均可城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入（元）支配收入（元） 排排 名名 浦口區(qū)浦口區(qū)196.5196.53 336.2636.262 2186.42186.422 274.2374.233 321292212922 2 江寧區(qū)江寧區(qū)411.1411.11 196.3396.331 1420.41420.411 1132

5、.41132.411 122604226041 1 六合區(qū)六合區(qū)235.1235.12 234.1934.193 3180.16180.163 3111.44111.442 220909209093 3 溧水縣溧水縣159.6159.65 517.5317.534 4118.99118.994 449.2449.245 519899198995 5 高淳縣高淳縣168.2168.24 414.5814.585 5108.11108.115 556.6956.694 420908209084 4 對(duì)比分析對(duì)比分析 n溧水縣的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與周邊區(qū)縣相比仍處于落后地位。但近幾年穩(wěn)步快 速增長(zhǎng)，發(fā)

6、展態(tài)勢(shì)良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中以旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)正在興 起，整個(gè)縣城可挖掘消費(fèi)潛力大，未來(lái)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)整個(gè)縣城可挖掘消費(fèi)潛力大，未來(lái)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn) 型是必然趨勢(shì)。型是必然趨勢(shì)。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 溧水的商業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都溧水的商業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都 市市mallmall轉(zhuǎn)變的階段，轉(zhuǎn)型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變的階段，轉(zhuǎn)型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)一步 升華，標(biāo)桿商業(yè)（升華，標(biāo)桿商業(yè)（mallmall）的出現(xiàn)是大勢(shì)所趨）的出現(xiàn)是大勢(shì)所趨 商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)

7、發(fā)展階段 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均gdp達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短， 此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 人人 均均 gg d d p p 城市城市 化率化率 + + 人均gdp位于 1500美金以下；城 市化水平在25%以 下 人均gdp位于 15002000美金； 城市化水平在45% 以下 人均gdp位于 2000 4500美金； 城市化水平在45% 以上 70%以下 人均gdp位于 4500 8000美金； 城市化水平在70% 以上 90%以下 人均gdp位于 8000 20000美金； 城市化水平在90% 以上 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng) 濟(jì)相匹配的

8、原始狀 態(tài) 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一 次升級(jí)，取代了農(nóng) 業(yè)時(shí)代的地?cái)偂?集 貿(mào)市場(chǎng)，商品為城 市生 活提供基本保 障 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；?現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如 超市、專(zhuān)賣(mài)店、精 品店等 超越商業(yè)范疇的廣 義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， shoppingmall、 大型購(gòu)物中心、旅 游商業(yè)地產(chǎn)、物流 等綜合型商業(yè)形態(tài) 出現(xiàn) 廣義性商業(yè)的升華 轉(zhuǎn)型， 主題性的購(gòu) 物公園等極具個(gè)性 消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn) 溧水所處階段 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 溧水商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級(jí)溧水商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級(jí) 趨勢(shì)，本項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)的城

9、市商業(yè)核心趨勢(shì)，本項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)的城市商業(yè)核心 溧水縣服務(wù)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 縣級(jí)商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)體系 n形成以通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng)、城中商貿(mào)文化廣場(chǎng)、大東門(mén)美食步行街為核心形成以通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng)、城中商貿(mào)文化廣場(chǎng)、大東門(mén)美食步行街為核心 的商貿(mào)圈。的商貿(mào)圈。 n打造通濟(jì)時(shí)尚品牌商業(yè)街、大東門(mén)美食步行街、中大文化辦公商業(yè)街、 珍珠橋農(nóng)副食品商業(yè)街五條特色商業(yè)街。 n鼓勵(lì)通過(guò)加盟、兼并、收購(gòu)，組建連鎖超市、賣(mài)場(chǎng)。 n培育和發(fā)展重點(diǎn)骨干企業(yè)。 n加快發(fā)展專(zhuān)賣(mài)店和便利店，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外知名品牌的專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店進(jìn)入 溧水。 n力爭(zhēng)10個(gè)商貿(mào)流通企業(yè)年銷(xiāo)售超億元，新增品牌專(zhuān)賣(mài)店50家。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值

10、 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 縣城商業(yè)特點(diǎn)縣城商業(yè)特點(diǎn) 縣城經(jīng)濟(jì)以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐 帶，鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，是一個(gè)縣范 圍內(nèi)的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總和，是國(guó)民 經(jīng)濟(jì)各部門(mén)相互交織的綜合體 我國(guó)縣城面積占國(guó)土面積的90%以 上，縣城人口占全國(guó)人口的80%以 上，縣城gdp占全國(guó)gdp的70%左 右 縣城經(jīng)濟(jì)作用縣城經(jīng)濟(jì)作用 縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農(nóng)村商業(yè)的 結(jié)合部，又是工業(yè)經(jīng)濟(jì)與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 的交匯點(diǎn)，也是宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀經(jīng) 濟(jì)的銜接處 縣城商業(yè)的發(fā)展依托縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平，是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村 區(qū)域的消費(fèi)紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城 消費(fèi)的方向，又接受中心城市的輻 射 縣城商業(yè)作用縣城商業(yè)作用 縣城

11、經(jīng)濟(jì)與商業(yè) 縣城經(jīng)濟(jì)縣城經(jīng)濟(jì) 縣城商業(yè)縣城商業(yè) 縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費(fèi)紐帶，既縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費(fèi)紐帶，既 發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費(fèi)的方向，又接受中心城市的輻射發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費(fèi)的方向，又接受中心城市的輻射 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) n縣城商業(yè)承載著連接城市與農(nóng)村市場(chǎng)的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街 散鋪廣泛存在 n縣城商業(yè)更要關(guān)注消費(fèi)的流失，尤其交通、距離等因素影響消費(fèi)流失的程度 n零售的便利性、價(jià)格優(yōu)勢(shì)及物流成本等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素 縣城商業(yè)特點(diǎn)縣城商業(yè)特點(diǎn) 主要輻射當(dāng)?shù)爻擎?zhèn) 人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人口，他們的購(gòu)買(mǎi) 能

12、力都較低 商業(yè)經(jīng)營(yíng)集中在零 售業(yè)為主的，價(jià)值 低的，便利性質(zhì)的 產(chǎn)品 價(jià)值最大的產(chǎn)品 容易受到上一級(jí) 城市的沖擊 流失部分高收入 人口到更高級(jí)別 的城市 高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在 流失現(xiàn)象流失現(xiàn)象 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 縣城商業(yè)特點(diǎn)縣城商業(yè)特點(diǎn) 縣城商業(yè)與縣城商業(yè)與 城市商業(yè)差異分析城市商業(yè)差異分析 輻射范圍輻射范圍 功能差異功能差異 服務(wù)人口服務(wù)人口 縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強(qiáng)，縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強(qiáng)， 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用

13、在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用 城市是人口密集區(qū)域，服務(wù)人口廣泛城市是人口密集區(qū)域，服務(wù)人口廣泛 縣城是人口集中區(qū)域，服務(wù)人口相對(duì)縣城是人口集中區(qū)域，服務(wù)人口相對(duì) 較少較少 城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模 等級(jí)輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內(nèi)等級(jí)輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內(nèi) 的廣泛區(qū)域的廣泛區(qū)域 縣城商業(yè)與城市商業(yè)無(wú)論從服務(wù)功能、輻射范圍還是服務(wù)縣城商業(yè)與城市商業(yè)無(wú)論從服務(wù)功能、輻射范圍還是服務(wù) 人口數(shù)量都存在明顯差異，本項(xiàng)目商業(yè)定位必須符合縣城人口數(shù)量都存在明顯差異，本項(xiàng)目商業(yè)定位必須符合縣城 商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)與規(guī)律商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)與規(guī)律 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)

14、策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) pgdp持續(xù)增長(zhǎng)，人均可支配收入不斷增加， 具備可挖掘的消費(fèi)潛力 p溧水的新規(guī)劃新發(fā)展，商業(yè)輻射能力將進(jìn)一 步加強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境 本項(xiàng)目啟示本項(xiàng)目啟示抓住城抓住城 市發(fā)展的機(jī)遇，把握商市發(fā)展的機(jī)遇，把握商 業(yè)升級(jí)換代的機(jī)會(huì)，但業(yè)升級(jí)換代的機(jī)會(huì)，但 同時(shí)必須符合縣級(jí)商業(yè)同時(shí)必須符合縣級(jí)商業(yè) 發(fā)展的規(guī)律，適度超前，發(fā)展的規(guī)律，適度超前， 以符合當(dāng)?shù)乜腿盒枨蟮囊苑袭?dāng)?shù)乜腿盒枨蟮?業(yè)態(tài)撬動(dòng)市場(chǎng)業(yè)態(tài)撬動(dòng)市場(chǎng) 商業(yè)發(fā)展總結(jié)商業(yè)發(fā)展總結(jié) p城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)律，以及溧水的商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)規(guī)劃，體現(xiàn)了溧水商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和 業(yè)態(tài)升級(jí)換代的趨勢(shì) 商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 p溧水具有縣城商

15、業(yè)的共性特點(diǎn)，與城市商 業(yè)具有一定的差異，在商業(yè)升級(jí)的過(guò)程中， 要切合縣城實(shí)際消費(fèi)需求，考慮高端消費(fèi)流 失等因素，適度超前，進(jìn)行精準(zhǔn)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)特點(diǎn) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析 1 1 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 3 項(xiàng)目初步規(guī)劃建議項(xiàng)目初步規(guī)劃建議 4 4 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 2 2 商圈分析商圈分析 消費(fèi)客群分析消費(fèi)客群分析 業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 商業(yè)的核心城市輻射性：商業(yè)的核心城市輻射性： 由于受中心城市輻射影響，邊緣地區(qū)的商業(yè)層級(jí)普 遍

16、較低，客戶有去中心城市消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)力。 “周末會(huì)去南京購(gòu)物、玩，早上去，周末會(huì)去南京購(gòu)物、玩，早上去， 下午就可以回來(lái)。下午就可以回來(lái)。” 消費(fèi)者訪談消費(fèi)者訪談 受南京市區(qū)強(qiáng)大輻射力的影響，溧水中高端消費(fèi)存在明顯受南京市區(qū)強(qiáng)大輻射力的影響，溧水中高端消費(fèi)存在明顯 外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、 零售成為主要業(yè)態(tài)零售成為主要業(yè)態(tài) 4545分鐘車(chē)程分鐘車(chē)程 南京南京 溧水溧水 商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 溧水整體商業(yè)格局是以通濟(jì)街為核心的單核商圈結(jié)構(gòu)，商溧水整體商業(yè)格局是以通濟(jì)街為核心

17、的單核商圈結(jié)構(gòu)，商 業(yè)較為集中，整個(gè)商業(yè)處于起步階段業(yè)較為集中，整個(gè)商業(yè)處于起步階段 往高淳往高淳 往南京往南京 蘇果超市蘇果超市 蘇果超市蘇果超市 國(guó)美電器國(guó)美電器 五星電器五星電器 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)大東門(mén) 商業(yè)街商業(yè)街 蘇寧電器蘇寧電器 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 交通路交通路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 后后 巷巷 通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng)通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng) 大東門(mén)商業(yè)步行街大東門(mén)商業(yè)步行街 溫州商貿(mào)文溫州商貿(mào)文 化廣場(chǎng)化廣場(chǎng) 商業(yè)格局商業(yè)格局 中心商業(yè)區(qū)包括以通濟(jì)街為核中心商業(yè)區(qū)包括以通濟(jì)街為核 心的心的“三縱三橫三縱三橫”六個(gè)主要商六個(gè)主要商 業(yè)街區(qū)及三大主題

18、商業(yè)廣場(chǎng)。業(yè)街區(qū)及三大主題商業(yè)廣場(chǎng)。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài) 體量體量 （萬(wàn)）（萬(wàn)） 鋪位鋪位 數(shù)量數(shù)量 主力戶型主力戶型 租金水平（元租金水平（元/ / 天）天） 主力商家主力商家 通濟(jì)街通濟(jì)街沿街商業(yè)集中商業(yè)1.568801002.53.5百貨大樓、安踏、李寧 中大街中大街沿街商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1.8118 100 120 11.5柒牌、七匹狼、利朗 后巷后巷沿街商業(yè)110130500.91.2無(wú)主力門(mén)店 大東門(mén)街大東門(mén)街 沿街商業(yè)集中式商 業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 1.569801000.8-1.8 跨世紀(jì)美食城、文峰服 飾 珍珠路珍珠路 沿街商業(yè)集中式商

19、業(yè) 3.510360801.0-1.5小尾羊、阿迪達(dá)斯 交通路交通路 沿街商業(yè)集中式商 業(yè) 1.510150800.9-1.2 五星電器、曼德夫、圓 夢(mèng)ktv 通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng)通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng)沿街商業(yè)3.5267801002.6-3.3 優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、 安踏 大東門(mén)商業(yè)步行街大東門(mén)商業(yè)步行街沿街商業(yè)3.5232801000.81.5 宇明手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、絕代 佳人ktv 溫州商貿(mào)文化廣場(chǎng)溫州商貿(mào)文化廣場(chǎng)沿街商業(yè)1.268801200.61.0 錢(qián)柜ktv、美的、金伯 利鉆石 蘇寧電器蘇寧電器專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)0.3 五星電器五星電器專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)0.25 國(guó)美電器國(guó)美電器專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)0.4 蘇果超市蘇果超市 （通濟(jì)

20、街店）（通濟(jì)街店） 集中式商業(yè)0.75 11.5 （周邊商鋪） 蘇果超市蘇果超市 （珍珠路店）（珍珠路店） 集中式商業(yè)0.6 11.5 （周邊商鋪） 文峰服飾文峰服飾 （大東門(mén)店）（大東門(mén)店） 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)0.2 文峰服飾文峰服飾 （珍珠路店）（珍珠路店） 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)0.3 招商城招商城小商品市場(chǎng)3.520400.81.5服裝城、商海娛樂(lè)城 總計(jì)總計(jì)25.31127 溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約2525萬(wàn)平米，鋪位數(shù)量約萬(wàn)平米，鋪位數(shù)量約 11271127個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主 業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)類(lèi)型鋪位數(shù)量鋪位數(shù)量業(yè)態(tài)占比

21、業(yè)態(tài)占比 零售零售50504%4% 服裝服裝36736733%33% 餐飲餐飲27627624%24% 社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)17717716%16% 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)15915914%14% 休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)47474%4% 其他其他51515%5% 商業(yè)格局商業(yè)格局 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng)通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高經(jīng)過(guò)整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高 檔商貿(mào)街區(qū)檔商貿(mào)街區(qū) n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至通濟(jì)街，東至廟街，西至望京北至交通路，南至通濟(jì)街，東至廟街，西至望京 路路 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)沿街商業(yè) n

22、商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總營(yíng)業(yè)面積約總營(yíng)業(yè)面積約3.53.5萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共267267家家 n主力戶型：主力戶型： 40405050，開(kāi)間，開(kāi)間5 56m6m，進(jìn)深，進(jìn)深8 810m10m 80 80100100，開(kāi)間，開(kāi)間8 810m10m，進(jìn)深，進(jìn)深101012m12m n租金水平：租金水平：?jiǎn)螌愉佄蛔饨鸺s單層鋪位租金約2.6-3.32.6-3.3元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝類(lèi)為主占以服裝類(lèi)為主占6060，其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、，其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、 美容美發(fā)、電信郵政），餐飲類(lèi)美容美發(fā)、電信郵政），餐飲類(lèi) n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中高檔商業(yè)中高檔商業(yè)

23、 n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)包括其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個(gè)城區(qū)包括其他鄉(xiāng)鎮(zhèn) n 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較 好。好。 n主力商家：主力商家：夢(mèng)巴黎夢(mèng)巴黎ktvktv、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、 安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 后后 巷巷 交通路交通路通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng)通濟(jì)街商業(yè)廣場(chǎng) 典型

24、個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) n 地理位置：地理位置：東至珍珠路，西至中大街東至珍珠路，西至中大街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中商業(yè)，多為單層街鋪。沿街商業(yè)集中商業(yè)，多為單層街鋪。 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長(zhǎng)街區(qū)總長(zhǎng)430430米，總營(yíng)業(yè)面積約米，總營(yíng)業(yè)面積約1.51.5萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6868家家 n主力戶型：主力戶型： 40-5040-50：開(kāi)間：開(kāi)間4-54-5米，進(jìn)深米，進(jìn)深10-1210-12米米 80-10080-100：開(kāi)間：開(kāi)間8-108-10米，進(jìn)深米，進(jìn)深10-1210-12米米 150-200150-

25、200：開(kāi)間：開(kāi)間14-1614-16米，進(jìn)深米，進(jìn)深10-1210-12米米 n 租金水平：租金水平：?jiǎn)螌愉佄蛔饨鸺s單層鋪位租金約2.5-3.52.5-3.5元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝鞋帽以服裝鞋帽( (運(yùn)動(dòng)、品牌服裝專(zhuān)賣(mài)）為主占運(yùn)動(dòng)、品牌服裝專(zhuān)賣(mài)）為主占 7575，其次為其他類(lèi)（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務(wù)，其次為其他類(lèi)（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務(wù) 類(lèi)、餐飲類(lèi)類(lèi)、餐飲類(lèi) n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：高中檔品牌店高中檔品牌店 n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)客戶為主中心城區(qū)客戶為主 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)，對(duì)溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力較輻射整個(gè)城區(qū)，對(duì)溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力

26、較 強(qiáng)強(qiáng) n 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：人流量高，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況極佳，目前街區(qū)人流量高，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況極佳，目前街區(qū) 正進(jìn)行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購(gòu)物氛圍。正進(jìn)行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購(gòu)物氛圍。 n 主力商家：主力商家：法萊服飾大賣(mài)場(chǎng)、百貨大樓、安踏、李寧、法萊服飾大賣(mài)場(chǎng)、百貨大樓、安踏、李寧、 森馬等森馬等 望望 京京 街街 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟(jì)街通濟(jì)街 通濟(jì)街通濟(jì)街主要經(jīng)營(yíng)服裝百貨類(lèi)商品，滿足主城區(qū)消費(fèi)需主要經(jīng)營(yíng)服裝百貨類(lèi)商品，滿足主城區(qū)消費(fèi)需 求求 典型個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 中大街中大街位于核心商圈西側(cè)，與通濟(jì)街存

27、在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，位于核心商圈西側(cè)，與通濟(jì)街存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)， 商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況受到一定影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況受到一定影響 n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至大東門(mén)街北至交通路，南至大東門(mén)街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以單層門(mén)面為主沿街商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以單層門(mén)面為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長(zhǎng)街區(qū)總長(zhǎng)720720米，總營(yíng)業(yè)面積約米，總營(yíng)業(yè)面積約1.81.8萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共118118家家 n主力戶型：主力戶型： 100100120120為主，開(kāi)間為主，開(kāi)間7 78 m8 m，進(jìn)深，進(jìn)深12-12- 14 m14 m n租金水平：租金水平：?jiǎn)螌愉佄蛔饨鸺s單層鋪位租金約

28、1-1.51-1.5元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝為主占以服裝為主占4444，其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)，其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi) （美容美（美容美 發(fā)、婚慶鮮花）、零售類(lèi)、其他類(lèi)（金店、飾品、房地發(fā)、婚慶鮮花）、零售類(lèi)、其他類(lèi)（金店、飾品、房地 產(chǎn)）產(chǎn)） n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)居民中心城區(qū)居民 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：主要輻射中心城區(qū)主要輻射中心城區(qū) n 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：人流量不高，商業(yè)氛圍一般。人流量不高，商業(yè)氛圍一般。 n 主力商家：主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶 銀樓等銀樓等 中大街

29、中大街 珍珍 珠珠 路路 大東門(mén)街大東門(mén)街 交通路交通路 典型個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 交通路交通路北側(cè)以五金、餐飲為主，南側(cè)與通濟(jì)街商業(yè)廣北側(cè)以五金、餐飲為主，南側(cè)與通濟(jì)街商業(yè)廣 場(chǎng)相呼應(yīng)形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街區(qū)場(chǎng)相呼應(yīng)形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街區(qū) n 地理位置：地理位置：東至珍珠路，西至中大街東至珍珠路，西至中大街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)，以單層商鋪為主沿街商業(yè)集中式商業(yè)，以單層商鋪為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長(zhǎng)街區(qū)總長(zhǎng)420420米，總營(yíng)業(yè)面積約米，總營(yíng)業(yè)面積約1.51.5萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共

30、共101101家家 n主力戶型：主力戶型： 20204040，開(kāi)間，開(kāi)間4 45m5m，進(jìn)深，進(jìn)深5 58m8m 50 508080，開(kāi)間，開(kāi)間6 68m8m，進(jìn)深，進(jìn)深8 810m10m n租金水平：租金水平：?jiǎn)螌愉佄蛔饨鸺s單層鋪位租金約0.9-1.20.9-1.2元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以社區(qū)服務(wù)類(lèi)（美容美發(fā)、藥店、酒店以社區(qū)服務(wù)類(lèi)（美容美發(fā)、藥店、酒店 ）為主占）為主占 4040，其次為綜合服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐，其次為綜合服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐 飲類(lèi)飲類(lèi) n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)

31、客戶中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個(gè)城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) n 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：人流量較大，南側(cè)明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側(cè)。人流量較大，南側(cè)明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側(cè)。 n 主力商家：主力商家：五星電器、蘇果超市、來(lái)來(lái)永和豆?jié){、曼德夫、五星電器、蘇果超市、來(lái)來(lái)永和豆?jié){、曼德夫、 圓夢(mèng)圓夢(mèng)ktvktv 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 后后 巷巷 交通路交通路 典型個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 后巷后巷以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠(yuǎn)，以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠(yuǎn)， 商業(yè)形象

32、不高商業(yè)形象不高 n 地理位置：地理位置：北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以單層門(mén)面為主沿街商業(yè)，以單層門(mén)面為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長(zhǎng)街區(qū)總長(zhǎng)350350米，總營(yíng)業(yè)面積約米，總營(yíng)業(yè)面積約1 1萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共101101家家 n主力戶型：主力戶型： 30305050，開(kāi)間，開(kāi)間3 35m5m，進(jìn)深，進(jìn)深9 910 m10 m 80 80100100，開(kāi)間，開(kāi)間8 810m10m，進(jìn)深，進(jìn)深101012 m12 m n租金水平：租金水平：?jiǎn)螌愉佄蛔饨鸺s單層鋪位租金約0.9-1.20.9-1.2元元/ /天天 n業(yè)態(tài)

33、結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝為主占以服裝為主占4040，其次為零售類(lèi)（便利店、茶，其次為零售類(lèi)（便利店、茶 葉店）、社區(qū)服務(wù)類(lèi)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)（電腦城、電動(dòng)車(chē)行）葉店）、社區(qū)服務(wù)類(lèi)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)（電腦城、電動(dòng)車(chē)行） n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：街道附近居民街道附近居民 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射力較弱，街道附近中心城區(qū)輻射力較弱，街道附近中心城區(qū) n 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：人流量一般，歷史久遠(yuǎn)形象較差，商業(yè)氛圍不高。人流量一般，歷史久遠(yuǎn)形象較差，商業(yè)氛圍不高。 n 主力商家：主力商家：無(wú)主力門(mén)店無(wú)主力門(mén)店 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街

34、大東門(mén)街 后后 巷巷 典型個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 大東門(mén)街大東門(mén)街形成以手機(jī)、電腦為主營(yíng)業(yè)態(tài)的專(zhuān)業(yè)型街區(qū)，形成以手機(jī)、電腦為主營(yíng)業(yè)態(tài)的專(zhuān)業(yè)型街區(qū)， 業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)明顯業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)明顯 n 地理位置：地理位置：西至中大街，東至珍珠路西至中大街，東至珍珠路 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以單層門(mén)面沿街商業(yè)集中式商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以單層門(mén)面 為主為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長(zhǎng)街區(qū)總長(zhǎng)520520米，總營(yíng)業(yè)面積約米，總營(yíng)業(yè)面積約1.51.5萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6969家家 n主力戶型：主力戶型： 10102525，開(kāi)間

35、，開(kāi)間2 24m4m，進(jìn)深，進(jìn)深5 58m8m 80 80100100，開(kāi)間，開(kāi)間8 810m10m，進(jìn)深，進(jìn)深101012 m12 m n租金水平：租金水平：?jiǎn)螌愉佄蛔饨鸺s單層鋪位租金約0.8-1.80.8-1.8元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（書(shū)店、電腦、手機(jī)、電動(dòng)車(chē)等以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（書(shū)店、電腦、手機(jī)、電動(dòng)車(chē)等 ）為）為 主占主占4646，其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、通訊服務(wù)類(lèi)），餐飲類(lèi)，其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、通訊服務(wù)類(lèi)），餐飲類(lèi) n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)客戶中心城區(qū)客戶 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)輻射整個(gè)城區(qū) n 經(jīng)

36、營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：靠近珍珠路一側(cè)人流量較大，專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)聚集效應(yīng)靠近珍珠路一側(cè)人流量較大，專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)聚集效應(yīng) 明顯，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。明顯，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 n 主力商家：主力商家：跨世紀(jì)美食城、宇明手機(jī)城、領(lǐng)潮手機(jī)城、溧水跨世紀(jì)美食城、宇明手機(jī)城、領(lǐng)潮手機(jī)城、溧水 3g3g手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、文峰服飾手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、文峰服飾 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 后后 巷巷 典型個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 大東門(mén)商業(yè)步行街大東門(mén)商業(yè)步行街南側(cè)形成手機(jī)、電腦專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，中南側(cè)形成手機(jī)、電腦專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，中 部及北部形成餐飲、休閑娛樂(lè)街區(qū)部及

37、北部形成餐飲、休閑娛樂(lè)街區(qū) n 地理位置：地理位置：北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街，東至珍珠路，西至后北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街，東至珍珠路，西至后 巷巷 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主（部分拆分出租）沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主（部分拆分出租） n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總長(zhǎng)度約總長(zhǎng)度約500500米（水街米（水街5050米，旱街米，旱街450450米），總營(yíng)業(yè)米），總營(yíng)業(yè) 面積約面積約3.53.5萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共232232家家 n主力戶型：主力戶型： 8080100100，開(kāi)間，開(kāi)間6 68m8m，進(jìn)深，進(jìn)深101012m12m 120 120200200，

38、開(kāi)間，開(kāi)間6 68m8m，進(jìn)深，進(jìn)深101012m12m（2 2層）層） n租金水平：租金水平：?jiǎn)螌愉佄蛔饨鸺s單層鋪位租金約1.21.21.51.5元元/ /天天( (水街沿街水街沿街) ) 雙層鋪位租金約雙層鋪位租金約0.8-1.20.8-1.2元元/ /天（旱街內(nèi)鋪）天（旱街內(nèi)鋪） n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以餐飲類(lèi)為主占以餐飲類(lèi)為主占8080，其次為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)（手機(jī)、電，其次為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)（手機(jī)、電 腦），娛樂(lè)類(lèi)（腦），娛樂(lè)類(lèi)（ktvktv、網(wǎng)吧、足療）、網(wǎng)吧、足療） n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)中心城區(qū) n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)輻射整

39、個(gè)城區(qū) n 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：街區(qū)內(nèi)人流量不足，鋪面空置率高，南北兩側(cè)商業(yè)街區(qū)內(nèi)人流量不足，鋪面空置率高，南北兩側(cè)商業(yè) 優(yōu)于中間沿街商鋪。優(yōu)于中間沿街商鋪。 n主力商家：主力商家：溧水宇明手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、溧水溧水宇明手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、溧水3g3g手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、絕代佳手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、絕代佳 人人ktvktv、禪悅國(guó)際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓、禪悅國(guó)際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 后后 巷巷 交通路交通路 大東門(mén)商大東門(mén)商 業(yè)步行街業(yè)步行街 典型個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 珍珠路珍珠路南北主干道

40、之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以南北主干道之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以 招商城小商品市場(chǎng)、文峰服飾為代表招商城小商品市場(chǎng)、文峰服飾為代表 n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至大東門(mén)街北至交通路，南至大東門(mén)街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)，集中式商業(yè)沿街商業(yè)集中式商業(yè)，集中式商業(yè)2 23 3層，沿層，沿 街門(mén)面多為單層街門(mén)面多為單層 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長(zhǎng)街區(qū)總長(zhǎng)950950米，總營(yíng)業(yè)面積約米，總營(yíng)業(yè)面積約3.53.5萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共103103家家 n主力戶型：主力戶型： 18184040，開(kāi)間，開(kāi)間3 35m5m，進(jìn)深，進(jìn)深6 68m8m 6

41、0 608080，開(kāi)間，開(kāi)間6 68m8m，進(jìn)深，進(jìn)深101012m12m n租金水平：租金水平：?jiǎn)螌愉佄蛔饨鸺s單層鋪位租金約1.0-1.51.0-1.5元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（機(jī)電、手機(jī)、文具等以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（機(jī)電、手機(jī)、文具等 ）為主占）為主占4040， 其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類(lèi)其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類(lèi) n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個(gè)城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) n 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：人流量

42、較大，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)密集分布，餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)。人流量較大，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)密集分布，餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)。 n 主力商家：主力商家：招商城、溧水手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、文峰服飾等招商城、溧水手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、文峰服飾等 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 后后 巷巷 典型個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 溫州商貿(mào)文化廣場(chǎng)溫州商貿(mào)文化廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊， 整體商業(yè)氛圍較差整體商業(yè)氛圍較差 n 地理位置：地理位置：北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街，東至后巷，西至中北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街，東至后巷，西至中 大街大街 n 商業(yè)形態(tài)：商

43、業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總營(yíng)業(yè)面積約總營(yíng)業(yè)面積約1.21.2萬(wàn)萬(wàn) n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6868家家 n主力戶型：主力戶型： 8080120120，開(kāi)間，開(kāi)間4 46m6m，進(jìn)深，進(jìn)深101012m12m（2 2層）層） n租金水平：租金水平：鋪位租金約鋪位租金約0.60.61.01.0元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝類(lèi)為主占以服裝類(lèi)為主占7171，其次為娛樂(lè)休閑類(lèi)（，其次為娛樂(lè)休閑類(lèi)（ktvktv、 網(wǎng)吧、足療）網(wǎng)吧、足療） n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)中心城區(qū) n 輻射

44、區(qū)域：輻射區(qū)域：城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域 n 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況：街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強(qiáng)的昭示面，街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強(qiáng)的昭示面， 整體商業(yè)氛圍較差。整體商業(yè)氛圍較差。 n主力商家：主力商家：錢(qián)柜錢(qián)柜ktvktv、美的空調(diào)、金伯利鉆石、美的空調(diào)、金伯利鉆石 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 后后 巷巷 交通路交通路 溫州商貿(mào)溫州商貿(mào) 文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng) 典型個(gè)案典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) p溧水目前商業(yè)格局仍以通濟(jì)街為核心的單核 商圈結(jié)構(gòu)，整體定位多以沿街商鋪形式出現(xiàn)， 輻射整個(gè)城區(qū) p受南京市區(qū)強(qiáng)大輻射

45、力的影響，溧水中高端 消費(fèi)存在明顯外流現(xiàn)象 p整體檔次以中端和中低端為主，業(yè)態(tài)提升升 級(jí)需求明顯 商圈發(fā)展商圈發(fā)展 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 p項(xiàng)目處于核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟， 應(yīng)抓住目前市場(chǎng)上存在的業(yè)態(tài)空白，進(jìn)行商 業(yè)的提檔升級(jí) 商圈與項(xiàng)商圈與項(xiàng) 目之間關(guān)目之間關(guān) 系系 本項(xiàng)目啟示本項(xiàng)目啟示對(duì)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng) 存在的業(yè)態(tài)空白進(jìn)行引存在的業(yè)態(tài)空白進(jìn)行引 領(lǐng)，深入了解客群需求，領(lǐng)，深入了解客群需求， 對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分 析，了解未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，析，了解未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)， 進(jìn)行提檔升級(jí)進(jìn)行提檔升級(jí) 通過(guò)商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項(xiàng)目關(guān)系的分析可以看出，本項(xiàng)通過(guò)商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項(xiàng)目關(guān)系的分析可以看出，本

46、項(xiàng) 目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)體現(xiàn)城目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)體現(xiàn)城 市商業(yè)的提檔升級(jí)，引領(lǐng)城市商業(yè)的發(fā)展市商業(yè)的提檔升級(jí)，引領(lǐng)城市商業(yè)的發(fā)展 商圈總結(jié)商圈總結(jié) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 溧水消費(fèi)客群來(lái)源溧水消費(fèi)客群來(lái)源 主要客群主要客群次要客群次要客群游離客群游離客群 目標(biāo)消費(fèi)目標(biāo)消費(fèi) 家庭消費(fèi)及家庭消費(fèi)及 商務(wù)消費(fèi)商務(wù)消費(fèi) 特色體驗(yàn)消特色體驗(yàn)消 費(fèi)費(fèi) 游離客群游離客群 南京市區(qū)體驗(yàn)式消費(fèi)南京市區(qū)體驗(yàn)式消費(fèi) 區(qū)域來(lái)源：區(qū)域來(lái)源：南京市區(qū)為主南京市區(qū)為主 消費(fèi)原因：消費(fèi)原因：出差、旅游、路過(guò)或目標(biāo)消費(fèi)出差、旅游、路過(guò)或目標(biāo)消

47、費(fèi) 消費(fèi)目的：消費(fèi)目的：商務(wù)或體驗(yàn)式商務(wù)或體驗(yàn)式 價(jià)格敏感：價(jià)格敏感：對(duì)價(jià)格不敏感，看中特色與服務(wù)對(duì)價(jià)格不敏感，看中特色與服務(wù) 次要客群次要客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 區(qū)域來(lái)源：區(qū)域來(lái)源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主 消費(fèi)原因：消費(fèi)原因：目標(biāo)消費(fèi)目標(biāo)消費(fèi) 消費(fèi)目的：消費(fèi)目的：滿足目標(biāo)需求滿足目標(biāo)需求 價(jià)格敏感：價(jià)格敏感：對(duì)價(jià)格較敏感，多為中年或中老年人對(duì)價(jià)格較敏感，多為中年或中老年人 主要客群主要客群 溧水縣區(qū)客群溧水縣區(qū)客群 區(qū)域來(lái)源：區(qū)域來(lái)源：溧水縣區(qū)溧水縣區(qū) 消費(fèi)原因：消費(fèi)原因：居住在此，就近消費(fèi)居住在此，就近消費(fèi) 消費(fèi)目的：消費(fèi)目的：滿足家庭生活需求滿足家庭生活需求 價(jià)格敏感：價(jià)格敏感：家庭消

48、費(fèi)較為敏感，商務(wù)消費(fèi)不敏感家庭消費(fèi)較為敏感，商務(wù)消費(fèi)不敏感 對(duì)消費(fèi)客群來(lái)源進(jìn)行分析，對(duì)本項(xiàng)目客群進(jìn)行挖掘及鎖定對(duì)消費(fèi)客群來(lái)源進(jìn)行分析，對(duì)本項(xiàng)目客群進(jìn)行挖掘及鎖定 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 溧水消費(fèi)客群特點(diǎn)溧水消費(fèi)客群特點(diǎn) 購(gòu)物購(gòu)物餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)休閑休閑 溧水主要供給溧水主要供給 通濟(jì)街、中大街、 后巷、珍珠路等， 包含服裝、電器賣(mài) 場(chǎng)、超市等多類(lèi)業(yè) 態(tài) 中心商圈的餐飲業(yè) 態(tài)除大東門(mén)商業(yè)步 行街較為集中之外， 在其他商業(yè)街體量 小，較為分散； 目前運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目包括 錢(qián)柜ktv、夢(mèng)巴黎 ktv、圓夢(mèng)ktv、絕 代佳人ktv等，分布 不集中，以中檔、 中低檔為主，缺少 知

49、名品牌主力店的 引進(jìn) 以茶社、咖啡為 主， 如優(yōu)仙美地等 供給特點(diǎn)供給特點(diǎn) 中低檔消費(fèi)，服飾 類(lèi)購(gòu)物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客 群占了大部分 餐飲較為火爆，中 高低均有覆蓋，但 中高端餐飲整體供 給不足 檔次、服務(wù)等較 低， 規(guī)模、形象都較為 落后 新近發(fā)展起來(lái)，生 意較好，具備發(fā)展 空間 溧水居民消費(fèi)溧水居民消費(fèi) 特點(diǎn)特點(diǎn) 家庭日常生活類(lèi)就 近超市購(gòu)物，服飾 等基本流入南京， 特別是年輕人購(gòu)物 受南京沖擊較大 餐飲消費(fèi)觀念開(kāi)始 轉(zhuǎn)換，外出就餐頻 率每年都有遞增 娛樂(lè)項(xiàng)目較少，不 能滿足需求，酒吧 類(lèi)流入南京消費(fèi) 消費(fèi)觀念引導(dǎo)較快 接受，未來(lái)發(fā)展將 更快 對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi) 傾向傾向 服飾類(lèi)購(gòu)物如有，

50、高于現(xiàn)有水平，會(huì) 滿足部分需求，但 流失率依然會(huì)很大 如有，欣然接受， 但特色、服務(wù)、硬 件等需要高于現(xiàn)有 水平 如有，需要提升檔 次及服務(wù)，升級(jí)現(xiàn) 有娛樂(lè) 如有，會(huì)給予消費(fèi) 者更多的選擇空間 生活、家庭消費(fèi)特點(diǎn)明顯，對(duì)餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)升級(jí)需求較強(qiáng)生活、家庭消費(fèi)特點(diǎn)明顯，對(duì)餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)升級(jí)需求較強(qiáng) 在了解客群需求的基礎(chǔ)之上，對(duì)各類(lèi)業(yè)態(tài)的可行性進(jìn)行研判在了解客群需求的基礎(chǔ)之上，對(duì)各類(lèi)業(yè)態(tài)的可行性進(jìn)行研判 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 百貨百貨 目前在運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物業(yè)態(tài)大部分為臨街店鋪零售形式，分布目前在運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物業(yè)態(tài)大部分為臨街店鋪零售形式，分布 散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)

51、存在市場(chǎng)空白散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)存在市場(chǎng)空白 分布區(qū)域業(yè)態(tài)主力面積（平方米）特點(diǎn) 通濟(jì)街服裝百貨80100 p分布：運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 分散于核心商業(yè)圈 的各個(gè)商業(yè)街內(nèi) p規(guī)模：規(guī)模普遍 較小，缺乏集中式 經(jīng)營(yíng) p檔次：目前運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目以中檔、中低 檔為主， 中大街服裝零售100120 大東門(mén)街 手機(jī)電腦 餐飲娛樂(lè) 80100 后巷服裝零售3050 珍珠路 機(jī)電手機(jī) 小商品 6080 交通路 五金 餐飲娛樂(lè) 5080 交通路交通路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 后后 巷巷 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 商業(yè)街商業(yè)街 商業(yè)街是溧水的主

52、要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專(zhuān)業(yè)市商業(yè)街是溧水的主要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專(zhuān)業(yè)市 場(chǎng)，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū)場(chǎng)，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū) 交通路交通路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 后后 巷巷 商業(yè)形態(tài)主要業(yè)態(tài) 體量主力面積主力商家商業(yè)檔次 通濟(jì)街 沿街商業(yè)集中商 業(yè) 服裝百貨1.5萬(wàn)80100 百貨大樓、法萊服飾 大賣(mài)場(chǎng) 中高端 中大街 沿街商業(yè)專(zhuān)業(yè)市 場(chǎng) 服裝零售1.8萬(wàn)100120柒牌、七匹狼、利朗中端 大東門(mén)街 沿街商業(yè)集中式 商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 手機(jī)電腦 餐飲娛樂(lè) 1.5萬(wàn)80100 跨世紀(jì)美食城、

53、溧水 3g手機(jī)大賣(mài)場(chǎng) 中端 后巷沿街商業(yè)服裝零售1萬(wàn)3050無(wú)主力門(mén)店中低端 珍珠路 沿街商業(yè)集中式 商業(yè) 機(jī)電手機(jī) 小商品 3.5萬(wàn)6080 招商城、溧水手機(jī)大 賣(mài)場(chǎng) 中低端 交通路 沿街商業(yè)集中式 商業(yè) 五金 餐飲娛樂(lè) 1.5萬(wàn)5080 五星電器、曼德夫、 圓夢(mèng)ktv 中低端 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 大型超市大型超市 項(xiàng)目規(guī)模業(yè)態(tài)客戶經(jīng)營(yíng)狀況 蘇果超市 （交通路 店） 7500 1f（服裝、首飾、小 電器） 2f（家紡、日用品） 3f（食品） 城區(qū)及 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客 戶 位于人氣最旺的 通濟(jì)街商圈，人 流量集中，帶動(dòng) 了附近商鋪的客 源。 蘇果超市 （灣子口 店）

54、6000 1f（食品、日用品） 2f（家紡、服裝） 外側(cè)沿街以餐飲為主 中心城 區(qū)及城 東片區(qū) 形成以蘇果為中 心的小型商貿(mào)中 心，人流量匯聚， 蘇果兩側(cè)沿街門(mén) 面經(jīng)營(yíng)狀況均高 于周邊。 溧水主城區(qū)現(xiàn)有兩家大型蘇果超市，未來(lái)交通路店將搬至萬(wàn)溧水主城區(qū)現(xiàn)有兩家大型蘇果超市，未來(lái)交通路店將搬至萬(wàn) 辰華潤(rùn)蘇果內(nèi)，整體超市規(guī)模較大，未來(lái)萬(wàn)辰華潤(rùn)蘇果將與辰華潤(rùn)蘇果內(nèi)，整體超市規(guī)模較大，未來(lái)萬(wàn)辰華潤(rùn)蘇果將與 本項(xiàng)目共融共生，為本項(xiàng)目帶來(lái)人流，不建議引入新的超市本項(xiàng)目共融共生，為本項(xiàng)目帶來(lái)人流，不建議引入新的超市 蘇果社區(qū)店（交通路店）蘇果社區(qū)店（交通路店） 蘇果社區(qū)店（灣子口店）蘇果社區(qū)店（灣子口店） 華

55、潤(rùn)蘇果（萬(wàn)辰店）華潤(rùn)蘇果（萬(wàn)辰店） 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 項(xiàng)目項(xiàng)目 規(guī)模規(guī)模 （平米）（平米） 經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況客戶客戶特點(diǎn)特點(diǎn) 蘇寧電器蘇寧電器3000 較差，相對(duì)區(qū) 域位置較偏 城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 家電、電腦賣(mài) 場(chǎng) 五星電器五星電器2500良好 城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 家電大型賣(mài)場(chǎng) 國(guó)美電器國(guó)美電器4000良好 城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 家電為主大型 賣(mài)場(chǎng) 家電賣(mài)場(chǎng)家電賣(mài)場(chǎng) 目前核心商圈區(qū)域已有三大家電賣(mài)場(chǎng)的布點(diǎn)，基本處于目前核心商圈區(qū)域已有三大家電賣(mài)場(chǎng)的布點(diǎn)，基本處于 飽和狀態(tài)，不建議引入此類(lèi)業(yè)態(tài)飽和狀態(tài)，不建議引入此類(lèi)業(yè)態(tài) 交通路交通路 通濟(jì)街通濟(jì)街 大東門(mén)街大東門(mén)街

56、 中中 大大 街街 后后 巷巷 五星電器五星電器 蘇寧電器蘇寧電器 國(guó)美電器國(guó)美電器 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 餐飲娛樂(lè)大部分為中低端消費(fèi)，餐飲知名品牌少，規(guī)模均餐飲娛樂(lè)大部分為中低端消費(fèi)，餐飲知名品牌少，規(guī)模均 較小，娛樂(lè)以網(wǎng)吧、較小，娛樂(lè)以網(wǎng)吧、ktvktv為主，檔次有限為主，檔次有限 餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè) p分布：分布：中心商圈的餐飲業(yè) 態(tài)除大東門(mén)商業(yè)步行街較為 集中之外，在其他商業(yè)街體 量小，較為分散；整體市場(chǎng) 的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)體量有限。 p檔次：目前運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以中 檔、中低檔為主，缺少知名 品牌主力店的引進(jìn) “大型餐飲只有小廚娘做大型餐飲只有小廚娘做 的還不錯(cuò)，

57、天天都爆滿，的還不錯(cuò)，天天都爆滿， 整體需求明顯沒(méi)有得到滿整體需求明顯沒(méi)有得到滿 足。足。” ” 消費(fèi)者訪談消費(fèi)者訪談 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 家居市場(chǎng)家居市場(chǎng) 現(xiàn)有主要集中式家居市場(chǎng)分布在珍珠路東面，形象差、現(xiàn)有主要集中式家居市場(chǎng)分布在珍珠路東面，形象差、 檔次低，供應(yīng)量不大檔次低，供應(yīng)量不大 金寶市場(chǎng)金寶市場(chǎng) 恒隆家居恒隆家居 項(xiàng)目功能及業(yè)態(tài)檔次規(guī)模目前情況 金寶市 場(chǎng) 家居、裝飾材 料、日用百貨 中低檔3萬(wàn) 業(yè)態(tài)較為全面， 輻射城區(qū)和周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 恒隆家 居 家居、家紡、 家裝 中高檔1萬(wàn) 引入了掌上明 珠等多家家居 主力店和部分 裝飾公司 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中

58、國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 影院情況影院情況 溧水市場(chǎng)目前缺乏高品質(zhì)的大型影院，本項(xiàng)目可引進(jìn)大溧水市場(chǎng)目前缺乏高品質(zhì)的大型影院，本項(xiàng)目可引進(jìn)大 型品牌影院，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展，樹(shù)立標(biāo)桿型品牌影院，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展，樹(shù)立標(biāo)桿 “去年我還是特地跑到南京去看的阿 凡達(dá)。其實(shí)新電影院不一定要多大， 但各方面條件要跟上?！?消費(fèi)者訪談消費(fèi)者訪談 溧水影劇院位于珍珠路是溧水 縣最老的影視劇院，現(xiàn)在已逐 步被淘汰，主要用于各種商業(yè) 性質(zhì)租賃 溧水影劇院溧水影劇院 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 本項(xiàng)目在發(fā)展百貨、商業(yè)街、餐飲娛樂(lè)及家居廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)上都本項(xiàng)目在發(fā)展百貨、商業(yè)街、

59、餐飲娛樂(lè)及家居廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)上都 具備市場(chǎng)基礎(chǔ)，打造具備目的性、特色性的綜合一站式商業(yè)是具備市場(chǎng)基礎(chǔ)，打造具備目的性、特色性的綜合一站式商業(yè)是 本項(xiàng)目的主要發(fā)展方向本項(xiàng)目的主要發(fā)展方向 p核心商圈內(nèi)大型超市規(guī)模大，距離本項(xiàng)目近，本 項(xiàng)目應(yīng)共享其人流；家電賣(mài)場(chǎng)趨于飽和狀態(tài)，避免 進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng) 超市，家超市，家 電賣(mài)場(chǎng)電賣(mài)場(chǎng) p核心商圈的商業(yè)街，整體業(yè)態(tài)檔次不高，以傳統(tǒng) 商業(yè)為主，缺乏特色類(lèi)主題類(lèi)商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街商業(yè)街 p溧水市場(chǎng)目前尚無(wú)大型影院，本項(xiàng)目可通過(guò)影院 的引入，提升整體客群的消費(fèi)認(rèn)知度 影院影院 p溧水高檔餐飲娛樂(lè)缺乏，項(xiàng)目可著力打造集中式 餐飲娛樂(lè)，構(gòu)建目的型要素 餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè) p溧

60、水目前缺乏純粹的百貨業(yè)態(tài)，多以臨街商鋪的 零售形式運(yùn)營(yíng)，形象檔次不高，項(xiàng)目可著重打造集 中式百貨業(yè)態(tài) 百貨百貨 p現(xiàn)有家居廣場(chǎng)整體檔次不高，建議對(duì)此類(lèi)業(yè)態(tài)進(jìn) 行提檔升級(jí) 家居建材家居建材 市場(chǎng)空白市場(chǎng)空白 市場(chǎng)空白市場(chǎng)空白 提檔升級(jí)提檔升級(jí) 市場(chǎng)飽和市場(chǎng)飽和 提檔升級(jí)提檔升級(jí) 提檔升級(jí)提檔升級(jí) 業(yè)態(tài)分析總結(jié)業(yè)態(tài)分析總結(jié) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析 1 1 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 3 項(xiàng)目初步規(guī)劃建議項(xiàng)目初步規(guī)劃建議 4 4 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 2 2 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力top10企業(yè) 本項(xiàng)目