房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準

1、中華人民共和國國家標準gb/t 50899-2013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準standard for basic teminology of real tstate appraisal2013-06-26 發(fā)布 2014-02-01 實施 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 聯(lián)合發(fā)布中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準standard for basic teminology of real tstate appraisalgb/t 50899-2013主編部門：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準部門：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部施行日期：2014年2

2、月1日中國建筑工業(yè)出版社2013 北 京中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告第84號 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國家標準房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準的公告現(xiàn)批準房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準為國家標準，編號為gb/t 50899-2013，自2014年2月1日起實施。本規(guī)范由我部標準定額研究所組織中國建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2013年6月26日前 言根據(jù)原建設(shè)部關(guān)于印發(fā)的通知（建標2003102號）的要求，標準編制組經(jīng)深入調(diào)查研究、認真總結(jié)實踐經(jīng)驗，參考有關(guān)國際標準和國外先進標準，并在充分征求意見的基礎(chǔ)上，編制本標準。本標準的主要技術(shù)內(nèi)容是：1、總則；2、通用術(shù)語；3、價格和價值；

3、4、估價原則；5、估價程序；6、估價方法；7、估價報告。本標準由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責管理，由中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會負責具體內(nèi)容的解釋，執(zhí)行過程中如有意見和建議，請將其寄送中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會（地址：北京市海淀區(qū)首體南路9號主語國際7號樓11層，郵政編碼：100048）。本標準主編單位：中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會本標準主要起草人員：柴 強 沈建忠 姜萬榮 楊佳燕 倪吉信 王全民 黃學軍 丁 川 高炳華 程敏敏本標準主要審查人員：馮長春 葉劍平 季如進 陶滿德 馮 駿 崔太平 宋生華 吳守志 金建清 目次1、總則；2、通用術(shù)語；3、價格和價值；4、估價原則；5、估價程序；6、估價方

4、法；6.1 比較法6.2 收益法6.3 成本法6.4 假設(shè)開發(fā)法6.5 其他估價方法7、估價報告。附錄a 漢語拼音術(shù)語條目索引附錄b 英語術(shù)語條目索引附：條文說明1 總 則1.0.1 為同意和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語，并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標準。1.0.2 本標準適用于房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。1.0.3 使用房地產(chǎn)估價術(shù)語時，除應符合本標準的規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準的規(guī)定。2 通用術(shù)語2.0.1 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。2.0.2 房地

5、產(chǎn)估價機構(gòu) 依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。2.0.3 房地產(chǎn)估價師 通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認定、資格互認，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員。2.0.4 注冊房地產(chǎn)估價師 經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。2.0.5 估價委托人 委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價師服務(wù)的單位或個人。2.0.6 估價當事人 與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位或個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。2.0.7 估價利害關(guān)系人 估價結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位或個人。2.0.8 估價項目 估價委托人對估價報告的預期用途。2.0.9 估價目

6、的估價委托人對估價報告的預期用途。2.0.10 估價對象所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。2.0.11 價值時點所評估的估價對象價值或價格所對應的某一特定時間。2.0.12 價值類型所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。2.0.13 估價原則估價活動所依據(jù)的法則或標準。2.0.14 估價程序完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。2.0.15 估價依據(jù)作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標準和資料。2.0.16 估價假設(shè)針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。2.0.17 估價方

7、法測算估價對象價值或價格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。2.0.18 估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估價測算中所使用的反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。2.0.19 估價參數(shù)用于測試估價對象的價值或價格的系數(shù)、比率或比值。2.0.20 估價結(jié)果通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。2.0.21 估價報告房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所做的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述。2.0.22 批量估價基于同一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗，對大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價值或價

8、格進行評估。2.0.23 個案估價相對于批量估價而言，單獨對一宗房地產(chǎn)的價值或價格進行評估。2.0.24 類似房地產(chǎn)與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。2.0.25 估價信用檔案房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容、供社會公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。3 價格和價值3.0.1 成交價格在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。3.0.2 正常價格不存在特殊交易情況下的成交價格，或成交價格經(jīng)交易情況修正后的價格。3.0.3 市場價格某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。3.

9、0.4 評估價值通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格。3.0.5 市場價值估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。3.0.6 投資價值估價對象對某個特定單位或個人的價值。3.0.7 現(xiàn)狀價值估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。3.0.8 快速變現(xiàn)價值估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值。3.0.9 殘余價值估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。3.0.10 抵押價值估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。3.0.11 抵押凈值抵押價值減去預期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅

10、金后的價值。3.0.12 法定優(yōu)先受償款假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。3.0.13 計稅價值為征稅目的而評估的價值。3.0.14 保險價值為保險目的而評估的價值。3.0.15 完全產(chǎn)權(quán)價值房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價值。3.0.16 無租約限制價值房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值。其評估價值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值。3.0.17 出租人權(quán)益價值出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的

11、價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。3.0.18 承租人權(quán)益價值承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值，其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。3.0.19 房地價值建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。3.0.20 建筑物價值建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。3.0.21 土地價值土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。3.0.22 樓面地價一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格。3.0.23 比較價

12、值采用比較法測算出的估價對象價值或價格。3.0.24 收益價值采用收益法測算出的估價對象價值或價格。3.0.25 成本價值采用成本法測算出的估價對象價值或價格。3.0.26 開發(fā)價值采用假設(shè)開發(fā)法測算出的估價對象價值或價格。4 估價原則4.0.1 獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原因。4.0.2 合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原因。4.0.3 估價時點原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。4.0.4 替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條

13、件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。4.0.5 最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。4.0.6 最高最佳利用房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。4.0.7 謹慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。5 估價程序5.0.1 估價委托書估價委托人出具的委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的文件。5.0.2 估價委托合同房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人就估價服務(wù)事宜訂

14、立的協(xié)議。5.0.3 估價基本事項估價目的、估價時點、估價對象和價值類型的統(tǒng)稱。5.0.4 估價作業(yè)方案為完成特定估價項目而制定的用于指導未來估價工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時間進度、人員安排等。5.0.5 估價技術(shù)路線評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術(shù)思路。5.0.6 實地查勘注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象或可比實例現(xiàn)場，觀察、詢問、檢查、核對、記錄估價對象或可比實例狀況的活動。5.0.7 實地查勘記錄記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。5.0.8 估價報告內(nèi)部審核房地產(chǎn)估價機構(gòu)按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對自己的已

15、撰寫完成而尚未向估價委托人出具的估價報告的內(nèi)容和形式等的審查核定。5.0.9 估價資料歸檔收集、整理在估價活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進行分類并保存。5.0.10 估價檔案房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價活動中獲得和形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等形式的資料。6 估價方法6.1 比較法6.1.1 比較法選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)期間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。6.1.2 交易實例真實成交的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對象基本狀況，交易雙方基本情況、交易方式、成交

16、日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔、交易目的等。6.1.3 可比實例交易實例中交易方式估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。6.1.4 建立比較基礎(chǔ)使可比實例成交價格與估價對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比的處理。6.1.5 交易情況修正使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的處理。6.1.6 市場狀況調(diào)整使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理。6.1.7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的處理，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)

17、益狀況調(diào)整。6.1.8 總價調(diào)整機遇總價對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.9 單價調(diào)整基于單價對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.10 金額調(diào)整采用金額對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.11 百分比調(diào)整采用百分比對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.12 直接比較調(diào)整以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.13 間接比較調(diào)整選定或設(shè)定標準房地產(chǎn)，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與標準房地產(chǎn)狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.14 樓幢調(diào)整系數(shù)對位于不同樓幢的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。

18、6.1.15 樓層調(diào)整系數(shù)對位于不同樓層的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16 朝向調(diào)整系數(shù)對位于不同朝向的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.2 收益法6.2.1 收益法預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。6.2.2 報酬資本化法預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值或價格的方法。6.2.3 直接資本化法預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。6.2.4 收益乘數(shù)法預測估價對象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法

19、。6.2.5 收益期預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。6.2.6 持有期預計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間。6.2.7 潛在毛收入估價對象在充分利用沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價對象的總收入。6.2.8 空置和收租損失因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。6.2.9 有效毛收入潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。6.2.10 運營費用維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出。6.2.11 運營費用率運營費用與有效毛收入的百分比。6.2.12 凈收益有關(guān)收入減去費用

20、后歸因于估價對象的收益。6.2.13 凈收益率凈收益與有效毛收入的百分比。6.2.14 期間收益預計在持有期間各年可獲得的凈收益。6.2.15 期末轉(zhuǎn)售收益預計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益。6.2.16 實際收益估價對象實際獲得的收益。6.2.17 客觀收益估價對象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。6.2.18 合同租金租賃合同約定的租金6.2.19 市場租金某種房地產(chǎn)在市場上的平均租金。6.2.20 安全利率沒有風險或極小風險的投資報酬率6.2.21 報酬率將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值或價格的折現(xiàn)率。6.2.22 資本化率房地產(chǎn)未

21、來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。6.2.23 綜合資本化率用于將全部房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價值的資本化率。6.2.24 土地資本化率用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的資本化率。6.2.25 建筑物資本化率用于將歸因于建筑物的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的資本化率。6.2.26 收益乘數(shù)房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收入乘數(shù)、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。6.2.27 市場提取法通過可比實例的有關(guān)數(shù)據(jù)測算相關(guān)估價參數(shù)的方法。6.2.28 土地剩余技術(shù)從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益、分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地

22、報酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的方法。6.2.29 建筑物剩余技術(shù)從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益、分離出歸因于建筑物的凈收益，再利用建筑物資本化率或建筑物報酬率將建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的方法。6.3 成本法6.3.1成本法測算估價對象在估價時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。6.3.2土地重置成本在估價時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤。6.3.3建筑物重置成本采用價值時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等。在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑

23、物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。6.3.4建筑物重建成本 采用與估價對象中的建筑物相同的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。6.3.5實際成本購置估價對象的實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及應得利潤。6.3.6客觀成本購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應得利潤，或?qū)嶋H成本竟提出特殊的、偶然的因素之后的成本。6.3.7單位比較法以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的的某種計量單位為比較單位，調(diào)查在估價時點的近期建成

24、的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行處理后得到建筑物安裝工程費的方法。6.3.8分部分項法把建筑分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或單位成本。將各個分部工程或分項工程的數(shù)量乘以相應的單位價格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費的方法。6.3.9工料測量法把建筑物還原為建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑所需要的建筑材料，建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點的相應單價及人工費標準，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機械臺班的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應的單價和人工費標準

25、費后相加，并計取相應的措施項目費、規(guī)費和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費的方法。6.3.10房地產(chǎn)開發(fā)利潤率房地產(chǎn)開發(fā)利潤與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價格等的百分比，分為投資利潤率、直接成本利潤率、成本利潤率、銷售利潤率、稅前利潤率、稅后利潤率、總利潤率、年利潤率等。6.3.11建筑物折舊各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與價值時點的市場價值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。6.3.12物質(zhì)折舊因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。6.3.13功能折舊因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損，包括功能不足折舊和功能過

26、剩折舊。6.3.14功能不足折舊因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場要求標準造成的建筑物價值減損。6.3.15功能過剩折舊因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。6.3.16外部折舊因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。6.3.17年齡壽命法根據(jù)建筑物的有效年齡和預期經(jīng)濟壽命或預期剩余經(jīng)濟壽命來測算建筑物折舊的方法。6.3.18分解法把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。6.3.19建筑物實際年齡建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)。6

27、.3.20建筑物有效年齡根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑物年齡。6.3.21建筑物自然壽命建筑物自竣工時起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時止的時間。6.3.22建筑物經(jīng)濟壽命建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起止其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻時止的時間。6.3.23建筑物剩余自然壽命建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。6.3.24建筑物剩余經(jīng)濟壽命建筑物經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命，即自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。6.3.25建筑物成新率建筑物的市場價值與其重置成本或重建成本的百分比。6.3.26修復成本采用合理的修復方案恢復到新的或相當于

28、新的狀況的必要支出及應得利潤。6.3.27可修復預計修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。6.3.28不可修復預計修復成本大于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。6.4 假設(shè)開發(fā)法6.4.1假設(shè)開發(fā)法求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值。將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象的價值或價格的方法。6.4.2待開發(fā)房地產(chǎn)具有開發(fā)或在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)，更新改造或改變用途的房地產(chǎn)等。6.4.3業(yè)主自行開發(fā)前提估價對象將

29、由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。6.4.4自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價對象將被業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法前提。6.4.5被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價對象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。6.4.6后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止的時間。6.4.7后續(xù)建設(shè)期自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時間。6.4.8銷售期自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。6.4.9運營期自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時起至其持有期或經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。6.4.10開發(fā)完成后的價值未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值或價格。6.4.11

30、后續(xù)開發(fā)的必要支出將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)必須付出的各項成本，費用和稅金。6.4.12后續(xù)開發(fā)的應得利潤將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應當獲得利潤，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤。6.5 其他估價方法6.5.1基準地價修正法在政府或其有關(guān)部門已公布基準地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準地價進行調(diào)整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。6.5.2路線價法在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。6.5.3標準價調(diào)整法對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標準房地產(chǎn)并測