物業(yè)管理基本制度與政策1

1、1 物業(yè)管理基本制度與政策 2 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一.物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修， 養(yǎng)護(hù)，管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩 序的活動(dòng) 3 （一）物業(yè)管理定義的理解 1 .物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方 式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) 2 .物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 3 .物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管 理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) 4 （二）物業(yè)管理?xiàng)l例調(diào)整的范圍 1 .條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)， 也調(diào)整非住宅物業(yè)的物

2、業(yè)管理活動(dòng) 2 .條例的適用范圍，既包括城市，也涵 蓋鄉(xiāng)村 5 三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn) 狀況的演變 2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形 式與之相適應(yīng) 3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則 4.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 6 二 .物業(yè)管理的特征 （一）社會(huì)化:物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去 尋找可以代管的物業(yè) （二）專業(yè)化:專業(yè)的人員配備,專門的組織機(jī)構(gòu) 專門的管理工具設(shè)備;科學(xué)規(guī)范的管理措施和 工作程序;現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù) （三）市場(chǎng)化:通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)和商品經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)的 商業(yè)行為就是市場(chǎng)化.雙向選

3、擇等價(jià)有償是市 場(chǎng)化的集中體現(xiàn). 7 第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 一.我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生 隨著住房商品化的深入開(kāi)展，如何管理好新 建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的 迫切要求，也是在新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部 門面前的緊迫任務(wù)。 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房 管理的公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。 隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理 公司 8 二 .我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 我國(guó)第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志 著我國(guó)在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993 年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地 方性法規(guī)深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè) 管理?xiàng)l例，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)

4、管理進(jìn) 行制度規(guī)范。建設(shè)部在總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的 基礎(chǔ)上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū) 管理辦法，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推 行社會(huì)化，專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公 司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理?！痹撧k法頒布后，各 地開(kāi)始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改 革事項(xiàng)來(lái)著手推行。 9 早在1993年，深圳市就開(kāi)始積極探索物業(yè)管 理招投標(biāo)制度。1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了 全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè) 管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。從1995年開(kāi)始， 建設(shè)部還在全國(guó)開(kāi)展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范 小區(qū)和優(yōu)秀市長(zhǎng)的表彰活動(dòng)，激發(fā)了各地提高 物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全 國(guó)物業(yè)管理優(yōu)

5、秀示范小區(qū)”，取得了豐碩的成 果。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng) 行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。 實(shí)踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)和其他服 務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國(guó)社會(huì)， 經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活，工作息息相 關(guān)的一個(gè)新興行業(yè)。 10 三 .物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 （一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) （二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾 居住質(zhì)量 （三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) （四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 （五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè) 的良性發(fā)展 11 第三節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一.條例的立法過(guò)程 （一）收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的

6、立法情況 （二）開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料 （三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題 （四）廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意 12 二 .條例的指導(dǎo)思想和立法原則 條例的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下 三個(gè)方面，一是保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單 個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服 務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理 企業(yè)通過(guò)公平，公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理 事項(xiàng)。 13 條例在立法過(guò)程中主要遵循以下 幾個(gè)基本原則 （一）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則 （二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 （三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 14 三.條例創(chuàng)設(shè)的法律

7、制度 （一）七項(xiàng)基本制度 1 .業(yè)主大會(huì)制度 2 .業(yè)主公約制度 3 .前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 4 .物業(yè)承接查驗(yàn)制度 5 .物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 6 .物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 7 .住宅專項(xiàng)維修資金制度 15 （二）涉及的幾個(gè)方面 1 .尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 2 .建立業(yè)主民主協(xié)商,自我管理,平衡利益的機(jī)制 3 . 條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理 活動(dòng) 4 .妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系 16 四 .條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介 （一）總則 （二）業(yè)主及業(yè)主大會(huì) （三）前期物業(yè)管理 （四）物業(yè)管理服務(wù) （五）物業(yè)的使用與維護(hù) （六）法律責(zé)任 17 五 .條例確立的基本法律關(guān)系 （一）業(yè)主相

8、互之間的關(guān)系 （二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 （三）開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之 間的 關(guān)系 （四）供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理 企業(yè)之間的關(guān)系 （五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主，業(yè)主大會(huì)以及物 業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 18 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容 一.物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性 物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性 19 二.物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 公共性服務(wù): 1.房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)與管理 2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理 3.物業(yè)區(qū)域內(nèi)

9、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理 4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù) 5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序消防交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù) 6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 7.物業(yè)檔案資料的管理 8.專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù) 20 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù), 服務(wù)報(bào)酬雙方 約定. 1.不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù) 2.服務(wù)事項(xiàng)另行約定 3.是一種有償服務(wù) 21 三.物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)內(nèi)容界定六個(gè)方面 1.物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 2.房屋管理 3.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 4.協(xié)助維護(hù)公共秩序 5.保潔服務(wù) 6.綠化養(yǎng)護(hù)管理 22 一,二,三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別 項(xiàng) 目 一 級(jí) 二 級(jí) 三 級(jí) 1.基本要求 24小時(shí)服務(wù)電話

10、 16小時(shí) 8小時(shí) 急修半小時(shí) 1小時(shí) 約定時(shí)間 滿意率80% 75% 70% 2.房屋管理:巡查房屋單元樓梯通道共用部位門窗 玻璃記錄維修 1次日 1次三日 1次周 3.共用設(shè)施設(shè) 裝修時(shí)巡查 備維修養(yǎng)護(hù) 1次日 1次三日 至少二次 有平面圖 有平面圖 無(wú)平面圖 主要路口有標(biāo)志 無(wú) 無(wú) 23 載人電梯工作 24小時(shí) 6一24 6一24 設(shè)備房整潔通風(fēng)無(wú)跑冒滴 漏和鼠害 同一級(jí) 無(wú)要求 小區(qū)道路平整,路燈樓道燈完好率 95% 90% 80% 4.公共秩序 主要出入口 24小時(shí) 小區(qū)24 24小時(shí)站崗 值勤 小時(shí)值勤 重要區(qū)域部位巡查1次時(shí)1次2時(shí)1次3時(shí) 安全監(jiān)督設(shè)施24小時(shí)監(jiān)控 無(wú) 無(wú) 進(jìn)出

11、車輛證卡管理 登記 無(wú) 裝修家政人員臨時(shí)出入證 登記 無(wú) 24 5.保潔 高層按層 設(shè)垃圾桶 按幢設(shè)垃圾桶 多層按幢 有收集 點(diǎn) 清 運(yùn) 2次日 1次日 1次日 袋裝化保持清潔無(wú)異味 路場(chǎng)綠地清掃 2次日 1次日 1次日 廳樓道清掃 2次日 1次日 1次日 拖 1次周 2次半月 共用廳拖 1次日 扶手擦 1次日 2次周 共用部位玻璃 1次周 1次月 1次季 路燈樓道燈 1次月 1次季 1次半年 25 公共雨污水管道疏通1次年 1次年 1次年 雨污水井檢查 1次月1次季 1次半年 化糞池檢查 1次月 1次2月 1次季 掏 1次半年 1次年 1次年 定期進(jìn)行消毒滅蟲(chóng)除害 同一級(jí) 6.綠化 有專業(yè)人

12、員 有專業(yè)人員 無(wú)要求 澆灌噴灑藥物等 定 期 及 時(shí) 標(biāo)準(zhǔn)為普通商品用房,經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房,房改房,集資 建房,廉租住房等普通住宅. 26 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 合理 公開(kāi) 費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng) 二.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式 政府指導(dǎo)價(jià) 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 三.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式 包干制 酬金制 27 四.物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（包干制） 1.管理服務(wù)人員的工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取 的福利費(fèi)等 2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi) 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi) 6.辦公費(fèi)用 7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 8.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)

13、備及公眾責(zé)任保險(xiǎn) 9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 28 五.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促 1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任 2.未交付房屋的交費(fèi)主體 3.業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù) 六.代收代交費(fèi)用 供水,供電,供氣,供熱,通信,有線電視 等費(fèi)用向最終用戶收取,不收手續(xù)費(fèi) 29 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一.物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容 1.物業(yè)管理事項(xiàng):協(xié)商一致的物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容 2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量:物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用:收費(fèi)形式標(biāo)準(zhǔn)酬金數(shù)額取費(fèi)比 例交費(fèi)時(shí)間交費(fèi)方式及結(jié)算方式等 4.雙方的權(quán)利義務(wù) 5.專項(xiàng)維修資金的管理與使用 6.物業(yè)管理用房 7.合同期限 8.違約責(zé)任 30 二.前期物業(yè)服務(wù)合同

14、 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征 1.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性 2.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位 和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 3.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效 1.可以約定期限 2.是一種附終止條件的合同 31 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容 5.物業(yè)的承接查驗(yàn) 6.物業(yè)的使用與維護(hù) 7.專項(xiàng)維修資金 8.違約責(zé)任 9.其他事項(xiàng) 32 三.物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) 1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 侵占公共場(chǎng)地私搭亂建損壞居住環(huán)境 違規(guī)裝修拆改房屋

15、結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)施造成財(cái)產(chǎn)損害 和安全隱患 安裝設(shè)備設(shè)施侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益 違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物損害環(huán)境影響相鄰業(yè)主生活 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境噪聲超標(biāo)給相鄰業(yè)主生活和 經(jīng)營(yíng)造成損害 33 使用房屋陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo),給相鄰業(yè)主造成 安全隱患 使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危險(xiǎn) 物品給相鄰業(yè)主造成安全隱患 占用房屋共用露臺(tái)門廳或公共通道影響 他人使用和通行 阻撓妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí) 施正常的房屋修繕損壞業(yè)主正當(dāng)權(quán)益 其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物 業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為 34 2.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 履行告之義務(wù) 履行制止義務(wù) 履行報(bào)告義務(wù) 3.業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 侵害相鄰

16、權(quán)的法律責(zé)任:供水排水通行通風(fēng)采光 給相鄰方造成妨礙或損失應(yīng)停止侵害排除妨礙 賠償損失;損壞國(guó)家集體或他人財(cái)產(chǎn)應(yīng)恢復(fù)原狀 或折價(jià)賠償或賠償損失. 裝飾裝修管理辦法規(guī)定 少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理秩序造成人身財(cái)產(chǎn)損 害物業(yè)公司履行義務(wù)或通過(guò)行政投訴司法起訴 35 物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù) 1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義 發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施避免擴(kuò) 大損失 及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故 協(xié)助做好救助工作 2.物業(yè)保安人員的職責(zé) 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,為業(yè)主提供 良好的生活環(huán)境 36 四.物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定 導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損

17、害的,應(yīng)當(dāng)依法 承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 合同責(zé)任 非法定責(zé)任 “依法”:民法通則,合同法,刑法以及條例 “相應(yīng)”一是根據(jù)不同情況承擔(dān)不同類型責(zé)任, 如違約責(zé)任侵權(quán)責(zé)任;違反行政管理秩序, 承擔(dān)行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪承擔(dān)刑事責(zé)任. 二是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定,承 擔(dān)不同的責(zé)任 37 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù) 一.公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 滿足業(yè)主正常生產(chǎn)生活需求所必需.確需改變用 途經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意報(bào)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)后實(shí)施. 二.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用挖掘 無(wú)論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)占用挖掘道路場(chǎng) 地均應(yīng)征得對(duì)方同意并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀 三.公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線

18、和設(shè)施設(shè) 備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任 四.業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范 38 五.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵 守有關(guān)規(guī)定 條例關(guān)于利用物業(yè)共用部位共 用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng),主要作三方面的規(guī)定: 1.原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行經(jīng)營(yíng)的辦理程序:征得相關(guān)業(yè)主同意征得業(yè)主 委員會(huì)同意征得物業(yè)管理企業(yè)同意 2.明確相關(guān)業(yè)主業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用物 業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的事前否決權(quán) 3.確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng) 所得收益的使用方向:優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維 修資金;可按業(yè)主大會(huì)的決定使用 39 第三章 物業(yè)管理的基本制度 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 條例確立了業(yè)主

19、大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存,業(yè)主 大會(huì)決策業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度規(guī)定物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益.業(yè)主委員會(huì) 作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán) 范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定,但重大決定 只能由業(yè)主大會(huì)作出.但不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān) 的決定不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng). 40 一.業(yè)主 業(yè)主的概念:房屋的所有權(quán)人. 房屋所有權(quán)證書(shū)持有人; 房屋共有權(quán)證書(shū)持有人; 待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和 房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人. 41 業(yè)主的權(quán)利 1.按服務(wù)合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)就物業(yè)管理事項(xiàng)提出建議 3.提出制定

20、修改業(yè)主公約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議 4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使投票權(quán) 5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員并享有被選舉權(quán) 6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 8.對(duì)物業(yè)共用部位共同設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地享有 知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 9.監(jiān)督物業(yè)共用部位共同設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金 管理和使用 10.法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 42 業(yè)主的義務(wù) 1.遵守業(yè)主公約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè) 備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的規(guī)章制度 3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員 會(huì)作出的決定 4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金 5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 6.法律、法規(guī)規(guī)定

21、的其他義務(wù) 43 二.業(yè)主大會(huì) 組成和性質(zhì):物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成. 代表和 維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,有權(quán)依據(jù) 法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定決定物業(yè)區(qū)域 內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng) 業(yè)主大會(huì)籌備:在物業(yè)所在地房地產(chǎn)主管和街道 辦事處指導(dǎo)下由業(yè)主代表建設(shè)單位組成籌備組.成 員名單確定后書(shū)面公告;其工作內(nèi)容:大會(huì)召開(kāi)時(shí)間 地點(diǎn)形式內(nèi)容;草擬議事規(guī)則和業(yè)主公約;確定業(yè)主 身份投票權(quán);業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法名單; 做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作. 44 業(yè)主大會(huì)職責(zé) 1.制訂修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 2.選舉更換業(yè)主委員會(huì)委員監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作 3.選聘解聘物業(yè)管理企業(yè) 4.決定

22、專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施 5.制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè) 施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方 面的規(guī)章制度 6.法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有 關(guān)物業(yè)管理的職責(zé) 45 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則 1.定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議:由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi).定 期會(huì)議議事規(guī)則確定;臨時(shí)會(huì)議:20%以上業(yè) 主提議;發(fā)生重大事故或緊急事件需處理;其他.業(yè) 主委員會(huì)需提前十五日通會(huì)議材料以書(shū)面形式 公告.同時(shí)告之區(qū)域內(nèi)居民委員會(huì). 2.業(yè)主代理人（書(shū)面委托）代表人. 業(yè)主大會(huì)召開(kāi) 形式:集體討論;書(shū)面征求意見(jiàn);書(shū)面投票表決. 3.業(yè)主大會(huì)表決效力:一般決定: 實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決 原則投票

23、權(quán)12以上通過(guò). 專項(xiàng)維修資金使用或 續(xù)籌;改建重建建筑物及其附屬設(shè)施實(shí)行特別多數(shù) 表決原則投票權(quán)23 46 三.業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)職責(zé) 性質(zhì):業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主大 會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng). 職責(zé): 1.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂 物業(yè)服務(wù)合同 3.及時(shí)了解業(yè)主物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議監(jiān)督和 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 47 業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件 1.本區(qū)內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 2.遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī) 3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范

24、履行 業(yè)主義務(wù) 4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社 會(huì)公信力 5.具有一定組織能力 6.具有必要的工作時(shí)間 48 業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止 1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的 2.無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的 3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的 4.有犯罪行為的 5.以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的 6.拒不履行業(yè)主義務(wù)的 7.其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的 49 第二節(jié) 管理規(guī)約制度 一.管理規(guī)約 概念:由全體業(yè)主共同制定規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用維護(hù)管理等涉及業(yè)主共同 利益事項(xiàng)的對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的以書(shū) 面形式訂立的自律性規(guī)范. 內(nèi)容:1.有關(guān)物業(yè)

25、的使用維護(hù)管理 2.業(yè)主的共同利益 3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 4.違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 管理規(guī)約法律效力:對(duì)全體業(yè)主具有約束力 50 二.臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容 1.物業(yè)的自然情況和權(quán)屬情況 2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 遵守相鄰權(quán)規(guī)定 遵守房屋裝飾裝修規(guī)定 共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定 使用物業(yè)的禁止性規(guī)定 3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則: 相互配合協(xié)助; 涉及公共利益公共安全維修養(yǎng)護(hù);保修專項(xiàng)資金 4.涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng): 管理權(quán)收費(fèi)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán) 5.違約責(zé)任 51 第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 一.前期物業(yè)管理招投標(biāo)概念意義原則 概念:業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管 理企業(yè),物業(yè)管理

26、企業(yè)通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管 理項(xiàng)目的活動(dòng).建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的稱 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 意義:將有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入交易過(guò)程 1.可選擇報(bào)價(jià)低技術(shù)力量強(qiáng)管理行為規(guī)范信譽(yù)好 服務(wù)質(zhì)量有保障企業(yè)中標(biāo)節(jié)省費(fèi)用保證質(zhì)量 2.有利于遏制協(xié)議選聘企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為 3.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境體現(xiàn) 了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則 52 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選 聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè); 投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè) 所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有

27、相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè). 53 二.前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則 招標(biāo)原則 1.不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 2.不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇 3.不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目 實(shí)際不符的資格要求 招標(biāo)形式 1.公開(kāi)招標(biāo) 2.邀請(qǐng)招標(biāo) 54 三.投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容 1.投標(biāo)函 2.投標(biāo)報(bào)價(jià) 3.物業(yè)管理方案 4.招標(biāo)文件要求提供的其他材料 四.評(píng)標(biāo)規(guī)則 1.評(píng)標(biāo)委員會(huì)可用書(shū)面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文 件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或說(shuō)明 2.評(píng)標(biāo)委員會(huì)可要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯,綜合評(píng) 分.評(píng)標(biāo)活動(dòng)保密依標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審比較對(duì)結(jié)果簽字確認(rèn) 3.經(jīng)評(píng)審所有不符合要求可全否決重新招標(biāo)

28、4.評(píng)標(biāo)后向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告推薦不超3名 有排序的合格的中標(biāo)候選人 55 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度 一.物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義 1.有利于明確各方的責(zé)權(quán)利,對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè) 主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,避免矛盾糾紛都 具有重要的保障作用 2.可督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定 重視物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè),對(duì)提高 建設(shè)質(zhì)量保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義 3.可彌補(bǔ)業(yè)主大會(huì)缺位弊端加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè) 管理的銜接保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件.新老 物業(yè)交接查驗(yàn)有利于界定共用部位設(shè)施設(shè)備的 管理責(zé)任 56 二.物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容 物業(yè)管理資料移交 1.竣工驗(yàn)收資料:竣工總平面圖,單體建

29、筑、結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 2.技術(shù)資料:設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng) 等資料 3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件 4.物業(yè)管理所必需的其他資料.如物業(yè)規(guī)劃、建 設(shè)有關(guān)資料;房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料;工程驗(yàn)收的各 種簽證、記錄、證明等 57 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 給水暖氣管線打壓實(shí)驗(yàn), 閥門是否靈活, 配件支 架齊全完好,排水通暢 儀表儀器齊全完好設(shè)備設(shè)施符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn) 消防采暖電梯等須有專業(yè)驗(yàn)收合格證書(shū) 空調(diào)發(fā)電機(jī)電梯機(jī)房高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè) 施有環(huán)保驗(yàn)收合格證 檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求 58 2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收 道路圍墻

30、完整甬路與大市政主干道正確接通 臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房拆除清理干凈場(chǎng)地平整 物業(yè)區(qū)域建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站 停車場(chǎng)符合交管部門要求有交通標(biāo)志和減速 設(shè)施 綠化符合設(shè)計(jì)要求,草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì) 良好,無(wú)病蟲(chóng)害 59 三.物業(yè)保修責(zé)任的法律規(guī)定 條例第31條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī) 定的保修期和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任. 物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收 后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn) 和合同約定的質(zhì)量缺陷予以保證修復(fù)的責(zé)任. 建筑法建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例房屋 建筑工程質(zhì)量保修辦法有明確規(guī)定. 建設(shè)單位交付新建商品住宅時(shí)必須提住宅質(zhì) 量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū) （后講） 6

31、0 第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 一.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 1.針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè) 管理企業(yè)的資質(zhì)管理,把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān). 2.針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性,有必要對(duì)物業(yè) 管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度. 3.針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批 制度. 61 二.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí) 1.資質(zhì)一級(jí)企業(yè) （1）注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上 （2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程管理經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職 管理和技術(shù)人員不少于30人其中中級(jí)以上職稱人員不少于 20人工程財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱 （3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)

32、資格證書(shū)。 （4）管理兩類以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分 別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 管理多層住宅200萬(wàn)平方米高層100萬(wàn)平方米獨(dú)立住宅(別 墅)15萬(wàn)平方米辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米 （5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 62 2.資質(zhì)二級(jí)企業(yè) （1）注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上 （2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程管理經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類 的專職管理和技術(shù)人員不少于20人其中中級(jí)以上職稱 人員不少于10人工程財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè) 中級(jí)以上職稱 （3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)

33、規(guī)定取得職業(yè)資格 證書(shū) （4）管理兩類以上物業(yè)并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面 積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 管理多層住宅100萬(wàn)平米高層50萬(wàn)平米獨(dú)立住宅(別 墅)8萬(wàn)平米辦公樓宇工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)平米 （5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度 和標(biāo)準(zhǔn)建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī) 63 3.資質(zhì)三級(jí)企業(yè) （1）注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上 （2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專 業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中中級(jí)以 上職稱人員不少于5人, 工程，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有 相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。 （3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定

34、取得職業(yè)資格 證書(shū)。 （4）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目 （5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制 度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管 理業(yè)績(jī)。 64 三.資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理 一級(jí)由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā) 二級(jí)由省自治區(qū)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā);直轄市 房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二、三級(jí)頒發(fā);設(shè)區(qū)的市房 地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)頒發(fā) 四.資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接 1.一級(jí)可承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目 2.二級(jí)可承接30萬(wàn)平米以下住宅和8萬(wàn)平米以下 非住宅項(xiàng)目物業(yè)管理業(yè)務(wù) 3.三級(jí)可承接20萬(wàn)平米以下住宅和5萬(wàn)平米以下 非住宅項(xiàng)目物業(yè)管理業(yè)務(wù) 65 五.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理程序 1.新設(shè)立申請(qǐng):

35、自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持 下列文件向工商注冊(cè)地房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng): 營(yíng)業(yè)執(zhí)照;企業(yè)章程;驗(yàn)資證明;法人身份證明;專 業(yè)人員職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同;管理和技術(shù)人 員職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同 按最低等級(jí)核定一年期 2.資質(zhì)等級(jí)核定:企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;營(yíng)業(yè)執(zhí)照; 資質(zhì)證書(shū)正副本;專業(yè)人員職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng) 合同;管理和技術(shù)人員職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同;工程 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同;物業(yè)服務(wù)合同 復(fù)印件;物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料.受理審查期20工作日 66 3.不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為 聘用未取得職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理 將管理區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托他人 挪用專項(xiàng)維修資金 擅自改變物業(yè)管理用房用

36、途 擅自改變物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共建筑公共設(shè)施用途 擅自挖堀占用區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地?fù)p害業(yè)主共同利益 擅自利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 合同終止不按規(guī)定移交管理用房和有關(guān)資料 招投標(biāo)人相互串通以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo) 不履行合同業(yè)主投訴多經(jīng)查證屬實(shí) 超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù) 出租出借轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū) 發(fā)生重大責(zé)任事故 67 4.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)變更注銷和撒銷 企業(yè)名稱法人變更應(yīng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi) 到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書(shū)變更手續(xù) 企業(yè)分立合并應(yīng)在工商辦理手續(xù)后30日內(nèi)到原 資質(zhì)審批部門辦理注銷并重新核定資質(zhì) 企業(yè)破產(chǎn)歇業(yè)終止物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)在辦理營(yíng)業(yè) 執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)到原資質(zhì)審批部門注銷

37、 違規(guī)審批資質(zhì)證書(shū)根據(jù)利害關(guān)系請(qǐng)求可撤消 5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢 不合格應(yīng)注銷資質(zhì)證書(shū) 年檢結(jié)果向社會(huì)公布 68 六.物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 1.企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)由縣級(jí) 以上政府房地產(chǎn)主管部門予以警告限期改正 并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款 2.無(wú)正當(dāng)理由不參加年檢由資質(zhì)審批部門責(zé)令 限期改正可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款 3.企業(yè)出租出借轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)由縣級(jí)以上政府 房地產(chǎn)主管部門予以警告限期改正 并處1 萬(wàn) 元以上3萬(wàn)元以下罰款 4.企業(yè)不按本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù) 由縣級(jí)以上政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改 正可處2萬(wàn)元以下罰款 69 第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資

38、格制度 一.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì) 職業(yè)道德:守法、誠(chéng)信、盡職盡責(zé)、努力學(xué)習(xí) 掌握專業(yè)技能 職業(yè)素養(yǎng):自信自強(qiáng), 積極向上;奮發(fā)努力堅(jiān)忍 不拔;誠(chéng)懇待人,服務(wù)熱情; 文明禮貌,著裝整潔 二.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 職業(yè)資格:從業(yè)資格,執(zhí)業(yè)資格 執(zhí)業(yè)資格考試 職業(yè)資格證書(shū)從業(yè)資格證書(shū) 執(zhí)業(yè)資格證書(shū) 執(zhí)業(yè)資格注冊(cè) 70 三.建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度現(xiàn)實(shí)意義 1.是貫徹落實(shí)國(guó)家要求規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的 需要 2.對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度是物 業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要 3.對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度是發(fā) 揮物業(yè)管理社會(huì)效益的需要 4.對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度是我

39、國(guó)加入wto與國(guó)際慣例接軌的需要 71 四.物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定 1.物業(yè)管理師制度: 我國(guó)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專 業(yè)管理人員,實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度并納入全國(guó)專業(yè)技 術(shù)職業(yè)資格證書(shū)系列.建設(shè)部人事部共同負(fù)責(zé)實(shí)施 2.物業(yè)管理師資格考試: 建設(shè)部負(fù)責(zé)擬定考試科目 大綱命題建立管理試題庫(kù),人事部審定并組織實(shí)施 3.物業(yè)管理師注冊(cè) 初始注冊(cè):取得資格證書(shū)受聘一物業(yè)企業(yè)方 可申請(qǐng)注冊(cè)提交初始注冊(cè)申請(qǐng)表資格證書(shū)勞動(dòng)合 同.五日內(nèi)補(bǔ)齊材料十日內(nèi)核發(fā)注冊(cè)證書(shū) 延續(xù)注冊(cè) 變更注冊(cè) 不予注冊(cè) 注銷注冊(cè) 72 4.物業(yè)管理師執(zhí)業(yè):物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物 業(yè)管理師擔(dān)任.每年接受繼續(xù)教育時(shí)間不少于40 小時(shí).物業(yè)

40、管理關(guān)鍵性文件必須由物業(yè)管理師簽 字后實(shí)施并同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)能力 掌握物業(yè)管理建筑工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)知識(shí) 具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué) 等相關(guān)學(xué)科的知識(shí) 能熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定 具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 73 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)范圍 制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案 審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算 查驗(yàn)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料 負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修 養(yǎng)護(hù)與管理 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序 法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事 項(xiàng) 74 第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度 一.住宅專項(xiàng)維修資金的定義 1.住宅專項(xiàng)維修資金:

41、專項(xiàng)用于住房共用部位共 用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造資金 2.住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備主要包括 住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部 位和設(shè)施設(shè)備 單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè) 主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 75 二.商品住宅專項(xiàng)維修資金的交存 1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存屬業(yè)主所有 2.業(yè)主在辦理住宅權(quán)屬登記前首次費(fèi)用交至代管單位 3.首交標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)刈≌ò苍靸r(jià)5%至8%省市制定 4.業(yè)主專項(xiàng)維修資金暫由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門代管 5.業(yè)主大會(huì)成立可依法變更代管大會(huì)決定30日內(nèi)移交 6.資金存于銀行按小區(qū)設(shè)總賬幢設(shè)明細(xì)賬核算到戶 7.業(yè)主分戶

42、賬面余額不足首交30%業(yè)主應(yīng)及時(shí)續(xù)交 8.房屋過(guò)戶業(yè)主應(yīng)向受讓人說(shuō)明交存和結(jié)余同時(shí)過(guò)戶 76 三.公有住宅維修資金 1.由業(yè)主和售房單位共同交存. 業(yè)主交存部分屬 業(yè)主所有,售房款提取部分屬售房單位所有 2.業(yè)主首交為當(dāng)?shù)爻杀緝r(jià)2%; 售房單位按多層不 超20%高層30%從售房款中一次性提取 3.售房單位在收到房款之日起30日內(nèi)按應(yīng)提資金 交予代收代管單位 4.專項(xiàng)資金按售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系由同級(jí)財(cái)政 或其委托單位代收代管 5.專項(xiàng)資金存入銀行按售房單位設(shè)賬按幢核算 77 四.以下費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支 1.依法由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位共用設(shè)施 設(shè)備維修更新改造費(fèi)用 2.依法應(yīng)由

43、相關(guān)單位承擔(dān)的供水供電供氣供熱通 訊有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 3.人為損壞住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備所需的恢 復(fù)費(fèi)用 4.根據(jù)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用支出的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng) 護(hù)費(fèi)用 78 五.住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管 代收代管單位的義務(wù) 1.房屋滅失后應(yīng)按以下規(guī)定返回住宅專項(xiàng)維修資金 該房屋分戶賬中結(jié)余住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主 公有住房售房單位交存余額返還售房單位售房單 不存在按財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)統(tǒng)籌管理 2 .應(yīng)接受業(yè)主咨詢查詢并定期公布資金交存使用和 增值收益等情況 3.應(yīng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督 79 挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 1.

44、代收代管單位挪用住宅專項(xiàng)維修資金的由縣 級(jí)以上政府房地產(chǎn)主管部門追回沒(méi)收違法所 得可并處金額2倍以下罰款;構(gòu)成犯罪追究有 關(guān)人員刑事責(zé)任 2.物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金情節(jié)嚴(yán) 重除按前款處罰外還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)部門 吊銷資質(zhì)證書(shū) 3.建設(shè)房地產(chǎn)）主管部門挪用專項(xiàng)資金由上 級(jí)主管收回對(duì)直接主管和責(zé)任人給予處分構(gòu) 成犯罪的依法追究刑事責(zé)任 80 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理 一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則 規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)維護(hù)市場(chǎng)有序競(jìng) 爭(zhēng)設(shè)立資質(zhì)等級(jí)制度. 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在全國(guó)承攬房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目;二級(jí)及二級(jí)資質(zhì)以下可承擔(dān)建筑面積25萬(wàn) 平

45、米以下開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目.無(wú)資質(zhì)從事開(kāi)發(fā)超越資質(zhì) 等級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)騙取資質(zhì)證書(shū)涂改出租出借轉(zhuǎn)讓出 賣資質(zhì)證書(shū)均會(huì)受到相應(yīng)行政處罰 81 二.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批 核發(fā)“一書(shū)兩證”: 1.建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū): 項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況 擬建工程說(shuō)明:建筑位置使用性質(zhì)高度面積等 界址地形圖含建筑工程用地相鄰單位及建筑 2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 市府征地批復(fù)或國(guó)土部門對(duì)選址用地范圍數(shù)量 規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案 3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證: 按審定設(shè)計(jì)方案提供各類 工程設(shè)計(jì)圖和有關(guān)文件 82 三.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度 1.按土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定條件和國(guó)家劃拔土 地的用

46、地要求開(kāi)發(fā)利用土地 2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占總投資比例不得低于20% 3.應(yīng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施按先地下后地上原則 4.按土地使用權(quán)出讓合同約定動(dòng)工期限超過(guò)1年未 動(dòng)工政府征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下土地閑 置費(fèi)超過(guò)2年未動(dòng)工建設(shè)政府無(wú)償收回土地使用權(quán) 5.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件:取得土地 使用權(quán)證書(shū);房屋建設(shè)必須完成開(kāi)發(fā)投資總額25% 以上;成片開(kāi)發(fā)有用地條件變更手續(xù)完30日備案 83 6.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原 拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利義務(wù) 隨之轉(zhuǎn)移 給受讓人.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人. 7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的建筑 工程質(zhì)量、安全標(biāo)

47、準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范.同時(shí),建設(shè)、勘 察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位,依照法律、法規(guī) 及合同約定承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任 8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用 84 四.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工管理制度 1.項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度 巳辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證 場(chǎng)地具備施工條件拆遷進(jìn)度符合施工要求 已確定有效的施工企業(yè) 有滿足施工需要按規(guī)定審查的施工圖紙和文件 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 按規(guī)定應(yīng)委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理 建設(shè)資金已落實(shí) 85 2.建筑工程質(zhì)量管理制度 建設(shè)單位應(yīng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)施 工監(jiān)理以及設(shè)備材料等采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)并不得將 建設(shè)工程肢解發(fā)

48、包 建設(shè)單位應(yīng)向勘察設(shè)計(jì)施工監(jiān)理等單位提供真 實(shí)準(zhǔn)確齊全的建設(shè)工程原始資料 建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開(kāi)工報(bào)告前應(yīng)按 國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 86 建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本 的價(jià)格競(jìng)標(biāo), 不得任意壓縮合理工期, 不得明示 或暗示設(shè)計(jì)單位或施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制 性標(biāo)準(zhǔn),降低建設(shè)工程質(zhì)量,不得采購(gòu)不符合設(shè)計(jì) 文件和合同要求的建筑材料建筑構(gòu)配件和設(shè)備 不得明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材 料建筑構(gòu)配件和設(shè)備 涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程,建設(shè) 單位應(yīng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資 質(zhì)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,無(wú)設(shè)計(jì)方案不得施工 87 3.工程竣工驗(yàn)收備案制度

49、:縣級(jí)以上政府建設(shè)部門 對(duì)各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行竣 工驗(yàn)收備案制度（合格15日內(nèi)）提交資料: 工程竣工驗(yàn)收備案表 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)由規(guī)劃公安消防環(huán)保等部 門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū) 法規(guī)規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件 商品住宅還應(yīng)提交住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū) 88 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 一.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣贈(zèng)與或 其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為.房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無(wú)償轉(zhuǎn)讓兩種.無(wú) 償轉(zhuǎn)讓含繼承和贈(zèng)予有償轉(zhuǎn)讓含買賣交換以及 其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: 1.以房地產(chǎn)作價(jià)入股與他

50、人成立企業(yè)法人變更 2.一方提供土地使用權(quán)他方提供資金合資合作 3.企業(yè)被收購(gòu)兼并合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移 4.以房地產(chǎn)抵債的 89 二.土地使用權(quán)處理原則 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.以出讓方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng) 符合下列條件 按出讓合同約定巳支付全部土地使用權(quán)出讓 金,并取得土地使用權(quán)證書(shū) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)屬房建工程 完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上,屬成片開(kāi)發(fā)土地的 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋巳建成應(yīng)持房屋所有權(quán)證 90 2.對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)使用年限為原出讓合

51、同約定年限減 去原使用者巳使用年限后的剩余年限.同時(shí),對(duì)受 讓人改變土地用途的必取得原出讓方和市縣政 府規(guī)劃行政主管同意簽訂土地使用權(quán)出讓合同 變更協(xié)議或重簽土地使用權(quán)出讓合同相應(yīng)調(diào)整 土地使用權(quán)出讓金 91 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng) 取得政府批準(zhǔn)或符合政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 制度和政策由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)由 受讓方依國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金政府按 國(guó)務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的轉(zhuǎn) 讓方應(yīng)按國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的 土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理 92 2.屬下列之一經(jīng)批準(zhǔn)可不辦理出讓手續(xù)但應(yīng)將轉(zhuǎn) 讓

52、收益中土地收益上繳國(guó)家按國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理: 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定可使用劃撥土地項(xiàng)目 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 按國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅 同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可 分割轉(zhuǎn)讓的 轉(zhuǎn)讓暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)用途年限和其他 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的 縣以上政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需采取出讓方式 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓需辦出讓手續(xù)補(bǔ)交出讓金應(yīng)扣 除已繳納的土地收益 93 三.禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 2.司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或以其他 形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,權(quán)力限制期不得轉(zhuǎn)讓 3.依法收回土地使用權(quán)的 4.共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同

53、意的 5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的 6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的 7.法律行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 94 第四節(jié) 商品房銷售管理 一.商品房預(yù)售條件 1.巳交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用 權(quán)證書(shū) 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資 金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并巳經(jīng)確 定施工進(jìn)度和竣工交付日期 4.開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門 辦理預(yù)售登記取得商品房預(yù)售許可證 95 二.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件資料 1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表 2.開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū) 3.土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許 可證 4.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資

54、金占工程建設(shè)總投資的比例 符合規(guī)定條件的證明 5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明 6.商品房預(yù)售方案: 商品房位置面積竣工交付日 期等內(nèi)容,并應(yīng)附預(yù)售商品房分層平面圖 96 三.商品房預(yù)售管理程序 1.預(yù)售商品房前應(yīng)辦理預(yù)售許可證未取得商 品房預(yù)售許可證不得進(jìn)行商品房預(yù)售 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交有關(guān)證 件和資料 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人出示商 品房預(yù)售許可證售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載 明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào) 4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)與預(yù)購(gòu)人簽訂 商品房預(yù)售合同并于30日內(nèi)到土地部門備案 5.預(yù)購(gòu)人在房屋交付90日內(nèi)辦理權(quán)屬登記開(kāi)發(fā) 企業(yè)協(xié)助提供證明文件無(wú)特殊約

55、定開(kāi)發(fā)企業(yè) 承擔(dān)違約責(zé)任 97 四.商品房現(xiàn)售條件 1.企業(yè)應(yīng)具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 2.取得土地使用權(quán)證或使用土地的批準(zhǔn)文件 3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 4.巳通過(guò)竣工驗(yàn)收 5.拆遷安置已經(jīng)落實(shí) 6.供水供電供熱燃?xì)馔ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交 付使用條件其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備 交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期 7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) 98 五.商品房銷售原則 1.商品住宅按套銷售不得分割拆零銷售 2.商品房銷售時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)若已選聘了物業(yè)管理 企業(yè)買受人應(yīng)在訂立買賣合同時(shí)同時(shí)訂立物 業(yè)管理協(xié)議 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品買賣合同 前將合同標(biāo)的物的商

56、品房再行銷售給他人 4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返 本銷售的方式銷售商品房.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不 得采取售后包租或變相售后包租方式銷售未 竣工商品房 5.商品房廣告宣傳內(nèi)容真實(shí)合法科學(xué)準(zhǔn)確明示 事項(xiàng)應(yīng)在買賣合同中約定 99 六.商品房銷售爭(zhēng)議解決規(guī)則 面積爭(zhēng)議:按平面圖套型與圖紙不一致誤差超出 約定范圍可退房或重新核定總價(jià)款.退房的由開(kāi) 發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議:規(guī)劃設(shè)計(jì)變更影響質(zhì)量使用功能 變更開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在變更確立10日內(nèi)書(shū)面通知買 受人,買受人在通知送達(dá)后15日內(nèi)書(shū)面確定是否 退房否則視同接受.面積差異簽補(bǔ)充協(xié)議.開(kāi)發(fā)企 業(yè)未在規(guī)定時(shí)限通過(guò)買受人有權(quán)退房并由開(kāi)發(fā) 企業(yè)承擔(dān)違

57、約責(zé)任 房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議（附后） 100 1.交付時(shí)間:按期交付. 未按期交付開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān) 違約責(zé)任.因不可抗力或合同中約定其他原因開(kāi) 發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)告知買起人 2.交付質(zhì)量與保修責(zé)任 開(kāi)發(fā)企業(yè)向買起人提供住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修 責(zé)任（附后） 3. 住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū) 101 住宅質(zhì)量保證書(shū)內(nèi)容 1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí) 2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命承擔(dān)保修 3.正常使用情況下各部位部件保修內(nèi)容與保修期 屋面防水3年 墻面廚房衛(wèi)生間地面地下室管管滲漏1年 墻面頂棚抹灰層脫落1年 地面空鼓開(kāi)裂大面積起砂1年 門窗

58、翹裂五金件損壞1年 管道堵塞2個(gè)月 供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期 衛(wèi)生潔具1年 燈具電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月 其他部位部件房地產(chǎn)企業(yè)和用戶自行約定 4用戶報(bào)修答復(fù)和處理 102 住宅使用說(shuō)明書(shū)內(nèi)容 1.開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位 2.結(jié)構(gòu)類型 3.裝修裝飾注意事項(xiàng) 4.上下水電燃?xì)鉄崃νㄓ嵪赖仍O(shè)施配置的說(shuō)明 5.設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng) 6.門窗類型使用注意事項(xiàng) 7.配電負(fù)荷 8.承重墻保溫墻防水層陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說(shuō)明 9.其他需說(shuō)明的問(wèn)題 103 第五節(jié) 房屋租賃管理 一.禁止房屋租賃的規(guī)定 1.未依法取得房屋所有權(quán)證的 2.司法行政依法裁定決定查封或以其他

59、形式限 制房地產(chǎn)權(quán)利的 3.共有房屋未取得共有人同意的 4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的 5.屬于違法建筑的 6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 7.已抵押未經(jīng)抵押權(quán)力同意的 8.不符合公安環(huán)保衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 9.有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形 104 二.可以終止房屋租賃合同的規(guī)定 1.將承租房屋擅自轉(zhuǎn)租 2.將承租房屋擅自轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用 3.將承租房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途 4.拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上 5.公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上 6.租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng) 7.故意損壞承租房屋 8.法律法規(guī)規(guī)定其他可以收回的 105 第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念 指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)

60、資格的人員,在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā) 交易等各個(gè)環(huán)節(jié),為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動(dòng) 1.房地產(chǎn)咨詢: 為進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供 法律法規(guī)政策信息技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估: 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算評(píng)定其經(jīng) 濟(jì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì):指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居 間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 106 第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 一.房地產(chǎn)抵押的概念 一般概念: 抵押人以 其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移 占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行 為. 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法以抵 押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償 特定概念:兩種特定方式 1.在建工程抵押:抵押人為取得在建工程繼續(xù)建