桂林旅游股份有限公司收購桂林漓江大瀑布飯店可行性謀劃書

1、桂林旅游：收購桂林漓江大瀑布飯店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 收購桂林漓江大瀑布飯店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 桂林旅游股份有限公司收購桂林漓江大瀑布飯店 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 為進(jìn)一步完善公司旅游產(chǎn)品鏈，形成完整的旅游接待體系，同時(shí)配套公司擬 收購的桂林 “兩江四湖 ”環(huán)城水系項(xiàng)目，打造水上游桂林新一代旅游精品，桂林旅 游股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “本公司 ”）擬通過非公開發(fā)行股票募集資金向控股股 東桂林旅游發(fā)展總公司（以下簡(jiǎn)稱 “旅游總公司 ”）收購其下屬全資企業(yè)桂林漓江 大瀑布飯（以下簡(jiǎn)稱 “漓江大瀑布飯店 ”）100% 權(quán)益。本次收購采取協(xié)議定價(jià)， 以經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合交割審計(jì)

2、結(jié)果確定。同 時(shí)，本公司視本次非公開發(fā)行募集資金情況，擬利用募集資金償還漓江大瀑布飯 店向中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的全部或部分長期貸款。 一、桂林漓江大瀑布飯店基本情況 企業(yè)名稱：桂林漓江大瀑布飯店 注冊(cè)地址：杉湖北路 1 號(hào) 法定代表人：李克強(qiáng) 注冊(cè)資金：人民幣 2617 萬元 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：國有企業(yè) 經(jīng)營范圍：主營住宿、飲食服務(wù)，兼營洗衣、理發(fā)、廣式月餅的生產(chǎn)銷售。 桂林漓江大瀑布飯店原名漓江飯店，系于 1976 年 8 月 10 日設(shè)立的全民所有 制企業(yè)，隸屬于桂林市旅游局。旅游總公司組建后，由政府劃撥給旅游總公司。 為適應(yīng)旅游市場(chǎng)發(fā)展需要，漓江飯店于 2001 年 2 月歇業(yè)，由旅游總

3、公司按 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面改擴(kuò)建，共投入資金4.16 億元。 2002 年 11 月，改擴(kuò)建工程 完工并投入試營業(yè)，桂林漓江飯店正式更名為 “桂林漓江大瀑布飯店 ”。 漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設(shè)施設(shè)備最豪華的五星級(jí)飯店，地處 桂林市黃金地段的中心廣場(chǎng)一側(cè)，東臨秀麗的漓江，正對(duì)碧波蕩漾的杉湖，南鄰 象山公園，北望獨(dú)秀峰、疊彩山，環(huán)境怡人，距機(jī)場(chǎng) 25 公里，火車站 3 公里（參 見圖一）。飯店現(xiàn)有各類客房 652 間，并配有中、西餐廳、多功能廳、會(huì)議室、 商場(chǎng)等。除商場(chǎng)、文物商店、康體水療、大玩家（經(jīng)營根雕、奇石、名家名畫等收購桂林漓江大瀑布飯 店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 高檔次藝術(shù)品的場(chǎng)所

4、)對(duì)外出租經(jīng)營外，其余經(jīng)營項(xiàng)目均由酒店自營。 圖一：桂林漓江大瀑布飯店地理位置圖 二、漓江大瀑布飯店的經(jīng)營情況 漓江大瀑布飯店從 2002 年開業(yè)以來至 2008 年底，共接待賓客 94.32 萬人次， 出租客房 86.75 萬個(gè)夜間，累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 6.01 億元， 2006 年、 2007 年分別 實(shí)現(xiàn)凈利潤 729.04 萬元、 1370.24 萬元， 2008 年雖受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶 川大地震及全球金融危機(jī)等一系列不可控因素影響，仍實(shí)現(xiàn)凈利潤27.91 萬元。 基本經(jīng)營情況如下： (一) 接待情況 漓江大瀑布飯店自 2002 年改擴(kuò)建對(duì)外營業(yè)以來，平均客房出租率和床位利 用率

5、呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)， 2006 年分別為 79.82%和 74.19%； 2007 年分別為 79.51% 和 73.22%，2008 年平均客房出租率和床位利用率仍分別達(dá)到57.77、 51.29。 漓江大瀑布飯店平均房?jī)r(jià)逐年上升， 2008 年平均房?jī)r(jià)為 556.65 元/ 間。漓江 大瀑布飯店客源以入境游客為主，占客源總量的70%，其中，港、澳、臺(tái)和華僑 游客約占客源總量的 40% ，歐美等境外游客約占客源總量的 30%；境內(nèi)游客占 客源總量的比例約為 30%。從客源結(jié)構(gòu)分析，目前影響漓江大瀑布飯店經(jīng)營的主收購桂林漓江大瀑布飯 店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 3 要因素為全球金融危機(jī)導(dǎo)致的入境游市場(chǎng)下

6、滑。 表一：漓江大瀑布飯店游客接待情況表 年度 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 16 月 平均客房出租率 (%) 62.06 72.38 79.81 79.51 57.93 39.88 平均床位利用率 (%) 54.76 64.89 74.19 73.22 51.29 36.41 外賓 440.59 470.17 498.63 510.72 573.12 538.42 四種人 331.59 345.50 371.51 425.77 495.65 444.66 客 源 類 型 內(nèi)賓 565.22 599.78 595.26 692.84 711

7、.15 691.53 團(tuán)隊(duì) 296.22 298.31 338.52 400.10 375.33 散客 619.56 631.54 717.79 735.49 723.01 客 源 結(jié) 構(gòu) 會(huì)議 469.93 523.31 621.02 661.28 628.96 平 均 房 價(jià) （元 /間 .夜 ） 合計(jì) 401.68 406.60 479.9 556.65 562.80 外賓 29,486 33,403 37,135 46870 31906 8112 四種人 90,637 120,390 90,101 67627 64936 21680 內(nèi)賓 38,999 43,158 46,453 47

8、298 49447 21194 主要客源 地（人次） 合計(jì) 159,122 196,951 173,689 161795 146289 50986 注:四種人是指來自港、澳、臺(tái)及華僑 （二）收入情況 從收入情況看， 2003 年到 2007 年飯店總收入和各項(xiàng)收入均保持較快增長， 2007 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 1.40 億元，創(chuàng)歷史新高。 2008 年及 2009 年 1 6 月受南方 部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機(jī)一系列不可控因素影響，營業(yè)收 入有所下降，分別為 1.22 億元、 4178.49 萬元。 從收入結(jié)構(gòu)看，主要包括房費(fèi)收入、餐費(fèi)收入和其他收入三塊。房費(fèi)收入為 飯店的主要收

9、入來源，約占收入總額的 64% ；其次為餐費(fèi)收入，約占收入總額的 30%；其他收入主要為門面租賃、會(huì)議場(chǎng)租、健身服務(wù)收入，約占收入總額的6% 表二：漓江大瀑布飯店收入情況表 單位：萬元 年份 房費(fèi) 收入 同比 增長 餐費(fèi) 收入 同比 增長 其他 收入 同比 增長 總收入 同比 增長 2003 年 3,214.42 - 1,412.35 - 311.87 - 4,938.64 - 2004 年 5,706.11 77.52% 2,279.82 61.42% 543.16 74.16% 8,529.09 72.70% 2005 年 6,840.64 19.88% 2,986.84 31.01% 5

10、94.42 9.44% 10,421.90 22.19% 2006 年 7,635.01 11.61% 3,736.31 25.09% 730.58 22.91% 12,101.90 16.12% 2007 年 8,956.09 17.30% 4,249.14 13.73% 821.55 12.45% 14,026.78 15.91% 2008 年 7,608.13 -15% 3,711.26 -12.66% 836.0 1.76% 12,155.39 -13.34% 收購桂林漓江大瀑布飯店項(xiàng)目可行 性分析報(bào)告 4 2009 年 1-6 月 2690.14 -30.38% 1156.58 -3

11、3.56% 331.77% -20.11 4178.49 -30.59% （三）盈利狀況 由表三可知， 2005 年飯店虧損 122.86 萬元， 2006 年扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)凈利潤 729.04 萬元，凈資產(chǎn)收益率為 15.90% ； 2007 年實(shí)現(xiàn)凈利潤為 1370.24 萬元，凈 資產(chǎn)收益率為 23.0% ，飯店呈現(xiàn)出了盈利能力持續(xù)增強(qiáng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。2008 年實(shí)現(xiàn)凈利潤 27.91 萬元，盈利下降的主要原因是： 2008 年一系列的重大事件影 響了客源市場(chǎng)。 2008 年受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川汶川大地震及全球金融危機(jī) 等不可控因素影響，游客接待量特別是入境游客接待量下降幅度較大，但

12、酒店仍 實(shí)現(xiàn)了盈利 27.91 萬元。 同時(shí)，還需注意的是，漓江大瀑布飯店主要采取負(fù)債經(jīng)營的方式。至 2006 年底、 2007 年底、 2008 年底，飯店負(fù)債總額分別為 42,801 萬元、 38,839 萬元、 37,250 萬元。由表四可知，最近三年飯店利息支出占飯店財(cái)務(wù)費(fèi)用的 95%以上， 利息支出占營業(yè)收入 20%以上。如能償還部分債務(wù)，改善飯店資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改變當(dāng) 前的負(fù)債經(jīng)營方式，飯店盈利能力將進(jìn)一步提高。 表三：漓江大瀑布飯店盈利情況表 項(xiàng)目 2008 年度 2007 年度 2006 年度 2005 年度 營業(yè)收入（萬元） 12,155.39 14,026.78 12,101.9

13、1 10,421.90 營業(yè)成本（萬元） 5,207.57 5,630.41 5,371.07 4,827.54 管理費(fèi)用（萬元） 2,607.94 2,542.51 2,459.32 2,411.89 財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬元） 3,112.84 3,218.78 2,537.94 2,411.03 營業(yè)利潤 （萬元） 96.34 1,372.33 720.70 -87.30 利潤總額 （萬元） 65.72 1,370.24 729.04 -122.86 凈利潤 （萬元） 27.91 1,370.24 729.04 -122.86 凈資產(chǎn)收益率（攤?。?0.48% 23.0% 15.90% -3.18

14、% 營業(yè)成本 / 營業(yè)收入 43% 40.14% 44.38% 49.12% 管理費(fèi)用 / 營業(yè)收入 21% 18.13% 21.57% 24.54% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 / 營業(yè)收入 26% 22.95% 22.32% 24.53% 表四：漓江大瀑布酒店的最近三年的利息支出情況 項(xiàng)目 2008 年度 2007 年度 2006 年 利息支出（萬元） 3,006.61 3,113.10 2,452.02 利息支出 /財(cái)務(wù)費(fèi)用 97% 96.72% 96.61% 利息支出 /營業(yè)收入 25% 22.19% 20.26%收購桂林漓江大瀑布飯店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 三、漓江大瀑布飯店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 （一）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

15、勢(shì) 1 、品牌優(yōu)勢(shì) 漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設(shè)施設(shè)備最豪華的五星級(jí)飯店,其擁 有的大型人造瀑布 九天銀河瀑布，列入大世界基尼斯紀(jì)錄 ,是迄今為止最大 的人造瀑布。漓江大瀑布飯店已成為桂林標(biāo)志性建筑和高檔酒店的代表，九天銀 河瀑布成為桂林市新的標(biāo)志性景觀，在國內(nèi)外享有較高知名度。 2 、位置優(yōu)勢(shì) 漓江大瀑布飯店位于桂林城中區(qū)，又處于杉湖與漓江的交匯處，從商業(yè)區(qū)位 而言，飯店地處桂林市黃金地段中心廣場(chǎng)，東西兩側(cè)是桂林最繁華的旅游購物休 閑街 正陽步行街和中山步行街，南面是桂林 “兩江四湖 ”環(huán)城水系旅游路線的 駁船點(diǎn)之一和桂林水上公園的入口，匯集了桂林市最密集的人流、客流和商流； 從自然

16、景觀而言，飯店東臨秀麗的漓江，正對(duì)碧波蕩漾的杉湖，南鄰象山公園， 北望獨(dú)秀峰、疊彩山，堪稱 “江山會(huì)景處 ”，景色宜人。 3 、規(guī)模優(yōu)勢(shì) 漓江大瀑布飯店是廣西客房數(shù)量最多的五星級(jí)酒店，規(guī)模優(yōu)勢(shì)決定了漓江大 瀑布飯店在高檔酒店市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。目前飯店已成為桂林市接待入境游客數(shù)量 最多的星級(jí)酒店；曾多次成功舉辦過包括博鰲亞洲旅游論壇、世界旅游組織目的 地開發(fā)與管理地區(qū)合作研討會(huì)、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)高層論壇在內(nèi)的國際性、高 規(guī)格會(huì)議； 2005 年飯店成為廣西首家收入過億元的高星級(jí)飯店。 （二）市場(chǎng)機(jī)遇 1 、中國和桂林旅游業(yè)正處于黃金發(fā)展期 中國旅游業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)世界旅游組織 2020 年發(fā)展規(guī)

17、劃的預(yù)測(cè)，中國將 躍居為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場(chǎng)。雖受南方部分地區(qū)凍災(zāi)、四川 汶川大地震及全球金融危機(jī)等不可控因素影響， 2008 年中國旅游業(yè)陷于暫時(shí)低收購桂林漓江大瀑布飯店 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 6 迷，但 2009 年上半年國內(nèi)旅游出現(xiàn)了恢復(fù)性增長，中國旅游業(yè)仍將在相當(dāng)一個(gè) 時(shí)期內(nèi)處于發(fā)展的黃金期。 桂林是廣西旅游業(yè)的龍頭，旅游業(yè)是桂林市最具城市優(yōu)勢(shì)、最具品牌效應(yīng)、 最具綜合競(jìng)爭(zhēng)力、最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。桂林已提出了建設(shè)現(xiàn)代化國際旅游城市 的總目標(biāo)，建成中國旅游強(qiáng)市的近期目標(biāo)。桂林大規(guī)模城市改造完成后，旅游城 市配套功能進(jìn)一步完善，環(huán)境有了根本改觀，桂林旅游業(yè)迎來了難得的發(fā)展機(jī)遇

18、。 2、桂林旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)將改變酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局 為改善桂林旅游環(huán)境，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，桂林市政府自 1998 年起投入巨 資進(jìn)行城市改造，完成中山中路、中心廣場(chǎng)、解放橋、國際會(huì)展中心等一大批重 點(diǎn)工程，特別是 “兩江四湖 ”工程竣工后，城市面貌煥然一新，旅游城市功能日趨 完善，桂林旅游產(chǎn)業(yè)具備了由傳統(tǒng)的觀光旅游產(chǎn)品向休閑度假、歷史文化、會(huì)展 商務(wù)、民族風(fēng)情等多元化復(fù)合型旅游產(chǎn)品升級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施條件。政策上，桂林市 旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確將 “加快推進(jìn)山水觀光、休閑度假、歷史文化、會(huì)展商務(wù)、 體育健身、民俗風(fēng)情、城市旅游、紅色旅游八大類系列旅游產(chǎn)品建設(shè) ”作為未來 的重點(diǎn)工作。同時(shí)，桂林市提出了

19、優(yōu)化中部，發(fā)展西部，再造一個(gè)新桂林的城市 發(fā)展戰(zhàn)略，城市中心區(qū)將主要作為休閑、購物的區(qū)域，通過優(yōu)化提升后，為旅游 者提供一個(gè)良好的旅游空間。 隨著桂林旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，休閑度假和會(huì)展商務(wù)等高端旅游市場(chǎng)迅速發(fā) 展，酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將發(fā)生巨大變化，高品質(zhì)的、多功能的酒店服務(wù)勢(shì)必取 代傳統(tǒng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，成為贏得高端客戶的核心競(jìng)爭(zhēng)力。漓江大瀑布飯店作為桂林 市規(guī)模最大、功能設(shè)施最齊備、最具品牌的高星級(jí)酒店，具有接待大規(guī)模高端商 務(wù)游客和休閑度假游客、舉辦各等規(guī)模商務(wù)會(huì)議和會(huì)展、提供全方位高品質(zhì)旅游 服務(wù)的先天優(yōu)勢(shì)，將在桂林酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。 3 、交通通達(dá)性的改善為漓江大瀑布飯店帶來重要的發(fā)

20、展機(jī)會(huì) 桂林至賀州高速公路已于 2009 年 2 月全線貫通，廣州至賀州高速公路預(yù)計(jì) 2009 年底通車；通往湖南的桂林至黃沙河高速公路預(yù)計(jì)于 2009 年底建成通車； 昆明至汕頭高速公路已開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2010 年底開通；湘桂鐵路復(fù)線已開工（設(shè) 計(jì)時(shí)速 200 公里），預(yù)計(jì) 2011 年底建成；設(shè)計(jì)時(shí)速 250 公里/小時(shí)的貴陽至廣州 高速鐵路桂林至廣州段將于 2009 年 10 月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)將于 2012 年 10 月全線收購桂林漓江大瀑布飯 店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 7 通車。桂林兩江國際機(jī)場(chǎng)以跑道延長為主的擴(kuò)建工程已于 2006 年 8 月完工并啟 用，可起降波音 747、A380

21、等大型客機(jī)。目前，通航桂林機(jī)場(chǎng)的中外航空公司 已達(dá) 48 家，機(jī)場(chǎng)開通航線 48 條，覆蓋 8 個(gè)國際（地區(qū)）城市、 30 個(gè)國內(nèi)城市。 隨著上述工程陸續(xù)建設(shè)完成，整個(gè)大桂林的交通條件進(jìn)一步改善，景區(qū)通達(dá)性的 提高將推動(dòng)國內(nèi)外游客特別是珠三角及東南亞游客的增長。 桂林至賀州高速公路已通車，廣州至賀州高速公路的通車后，由珠三角地區(qū) 駕車 4 小時(shí)即可抵達(dá)桂林；貴陽至廣州高速鐵路桂林至廣州段通車后，由廣州乘 火車至桂林僅需 3 小時(shí)。上述兩線交通線路通車后，桂林作為珠三角后花園的旅 游度假功能將進(jìn)一步加強(qiáng)，這將直接刺激珠三角地區(qū)自駕游和公路客運(yùn)游游客數(shù) 量的增長，拉動(dòng)桂林周末休閑度假旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)

22、需求。 四、本次收購的目的和意義 （一）是完善公司旅游產(chǎn)品鏈、形成一體化經(jīng)營的需要 目前公司旅游業(yè)務(wù)架構(gòu)已形成漓江游船、景區(qū)經(jīng)營、旅游汽車客運(yùn)、出租車 服務(wù)等業(yè)務(wù)，但尚未有獨(dú)立于景區(qū)的酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)。漓江大瀑布飯店收購的完成 將填補(bǔ)公司在高星級(jí)酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)中的空白，并可以與公司景區(qū)中的酒店，如龍 勝溫泉中心酒店、豐魚巖貴賓樓等在客源和市場(chǎng)上形成聯(lián)動(dòng)和互動(dòng)，使公司的旅 游產(chǎn)品鏈條更加完善和豐滿。公司可以對(duì)所屬的景區(qū)（景點(diǎn)）、酒店及旅游車、 游船進(jìn)行有機(jī)組合，在市場(chǎng)上推出適合不同客源市場(chǎng)需求的完整的旅游產(chǎn)品，以 一體化的運(yùn)營和銷售，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。 （二）是配套和完善桂林 “兩江四湖 ”環(huán)城水系

23、旅游項(xiàng)目的需要 作為本次公開發(fā)行股票募集資金的主要投資方向之一，公司擬收購桂林 “兩 江四湖 ”項(xiàng)目。收購?fù)瓿珊?，公司將整?“兩江四湖 ”環(huán)城水系旅游資源，實(shí)現(xiàn)桂 林水上環(huán)城一日精華游，開創(chuàng)水上游桂林、水上游 “三山兩洞 ”（象鼻山、伏波山、 疊彩山、七星巖、蘆笛巖）新型游覽模式。漓江大瀑布飯店位于 “兩江四湖 ”游覽 線上，飯店前有供客人游覽 “兩江四湖 ”的專用碼頭。漓江大瀑布飯店和 “兩江四 湖”環(huán)城水系聯(lián)動(dòng)發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)住、游一體化 住漓江大瀑布飯店、游 “兩江 四湖 ”，于閑暇之時(shí)在飯店欣賞 “千峰環(huán)野立，一水抱城流 ”的“兩江四湖 ”夜景， 還可以使漓江大瀑布飯店和 “兩江四湖

24、”的旅游品牌相得益彰，擴(kuò)大其市場(chǎng)影響收購桂林漓江大瀑布飯店 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 8 力。 （三）是公司實(shí)施高端客戶細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略的需要 目前，公司已開發(fā)以水療文化為特色、融休閑度假、康體保健為一體的龍 勝溫泉產(chǎn)品；致力于將公司現(xiàn)有的銀子巖景區(qū)和賀州溫泉由原來的單一性產(chǎn)品 改造升級(jí)為集景區(qū)觀光、休閑度假、汽車宿營于一體的休閑旅游度假中心；將 漓江游船打造為新型、環(huán)保、舒適的，滿足高檔消費(fèi)群體、商務(wù)客人需要，適 合漓江親水、休閑、度假游的新一代游船。漓江大瀑布飯店以境內(nèi)外高端游客 和商務(wù)游客為主，收購漓江大瀑布飯店填補(bǔ)了公司在高端酒店市場(chǎng)的空缺，是 公司實(shí)施高端客戶細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略的重要支撐點(diǎn)。 五、漓

25、江大瀑布飯店的財(cái)務(wù)狀況和評(píng)估結(jié)果 （一）財(cái)務(wù)狀況 經(jīng)大信會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司審計(jì)，漓江大瀑布飯店最近三年如下表所示。 1 、資產(chǎn)負(fù)債表 表五： 2006-2008 年資產(chǎn)負(fù)債表主要信息 單位：萬元 項(xiàng) 目 2008 年底 2007 年底 2006 年底 流動(dòng)資產(chǎn) 13,37.50 1,3013.32 1,007.71 非流動(dòng)資產(chǎn) 41,694.25 43,494.63 46,379.84 其中：固定資產(chǎn) 37,635.13 39,465.27 41,369.88 無形資產(chǎn) 3,845.61 3,976.97 4,108.33 資產(chǎn)總計(jì) 43,031.75 44,795.94 47,387.55

26、流動(dòng)負(fù)債 6,750.43 3,839.20 - 非流動(dòng)負(fù)債 30,500.0 35,000.00 - 其中：長期借款 30,500.0 35,000.00 - 負(fù)債合計(jì) 37,250.43 38,839.20 42,801.06 股東權(quán)益合計(jì) 5,781.31 5,956.74 4,586.50 2 、利潤表 表七：最近三年利潤表主要信息 單位：萬元 項(xiàng)目 2008 年 2007 年 2006 年度 營業(yè)收入 12,155.39 14,026.78 12,101.91 營業(yè)利潤 96.34 13,72.33 720.7 利潤總額 65.72 13,70.24 729.04 收購桂林漓江大瀑布

27、飯店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 9 凈利潤 27.91 1,370.24 729.04 （二）評(píng)估結(jié)果 根據(jù)北京國友大正資產(chǎn)評(píng)估有限公司和北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具 的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截止收購評(píng)估基準(zhǔn)日（ 2009 年 3 月 31 日），漓江大瀑布飯店 總資產(chǎn)的評(píng)估值為 49,776.15 萬元，總負(fù)債的評(píng)估值為 37,366.19 萬元，凈資產(chǎn)的 評(píng)估值為 12,409.96 萬元，其中土地使用權(quán)的評(píng)估值為 9,577.81 萬元。 六、募集資金用途 （一）收購方案 1 、收購標(biāo)的：漓江大瀑布飯店 2、收購資金來源 本公司擬通過本次非公開發(fā)行股票募集本次收購所需資金。 3 、定價(jià)原則 本次收購的

28、交易價(jià)格將以 2009 年 3 月 31 日為評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估的資產(chǎn)凈值為 基礎(chǔ)確定?？紤]到本公司是通過發(fā)行股票募集資金作為收購資金來源，從評(píng)估基 準(zhǔn)日到實(shí)際交割的期間較長，因此，到本次收購的資產(chǎn)實(shí)際交割時(shí)，再專門對(duì)漓 江大瀑布飯店自評(píng)估基準(zhǔn)日到交割審計(jì)日的盈虧數(shù)額進(jìn)行交割審計(jì)。交易雙方同 意：自評(píng)估基準(zhǔn)日到交割審計(jì)日，漓江大瀑布飯店所產(chǎn)生的盈利或虧損由旅游總 公司享有或承擔(dān)；自評(píng)估基準(zhǔn)日到交割審計(jì)日，漓江大瀑布飯店若發(fā)生虧損，則 本次評(píng)估凈值扣減虧損的數(shù)額和有關(guān)資產(chǎn)的折舊，為本公司應(yīng)付的最終轉(zhuǎn)讓價(jià) 款；若漓江大瀑布飯店產(chǎn)生盈利，則本次評(píng)估凈值加盈利的數(shù)額再減有關(guān)資產(chǎn)的 折舊，為本公司應(yīng)付的最終

29、轉(zhuǎn)讓價(jià)款。即最終應(yīng)付轉(zhuǎn)讓價(jià)款=評(píng)估價(jià)值+評(píng)估基 準(zhǔn)日到交割審計(jì)基準(zhǔn)日期間的盈虧值評(píng)估價(jià)值增減值在評(píng)估基準(zhǔn)日到交割審 計(jì)基準(zhǔn)日期間的變化。 4、債權(quán)債務(wù)的處理 本次收購?fù)瓿珊螅旖笃俨硷埖甑娜抠Y產(chǎn)、負(fù)債以及業(yè)務(wù)均由本公司承 繼。收購桂林漓江大瀑布飯店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 10 5、相關(guān)人員安排 本次收購?fù)瓿珊?，漓江大瀑布飯店成為本公司的全資下屬公司，為保證業(yè)務(wù) 經(jīng)營的連續(xù)性，所涉及的人員全部進(jìn)入本公司。 （二）償還漓江大瀑布飯店向中國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的長期貸款 2007 年 4 月 30 日，漓江大瀑布飯店以房產(chǎn)、土地作抵押與中國農(nóng)業(yè)銀行桂 林象山支行簽訂了為期 10 年的借款合同，借

30、款金額為 35,000 萬元，至 2009 年 3 月 31 日借款余額 31,000 萬元，其中 2009 年 10 月漓江大瀑布飯店還將歸還銀行 借款 500 萬元。為此，漓江大瀑布飯店每年需支付銀行貸款利息 2000 多萬元， 高額的財(cái)務(wù)費(fèi)用嚴(yán)重制約了漓江大瀑布飯店的效益水平。 為減輕漓江大瀑布飯店的債務(wù)負(fù)擔(dān)、改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，充分挖掘漓江大瀑布飯 店的盈利能力，本公司擬通過本次發(fā)行募集資金償還漓江大瀑布飯店向中國農(nóng)業(yè) 銀行桂林象山支行借取的貸款余額 30,500 萬元或部分貸款余額，具體實(shí)施情況 需待募集資金到位后確定。 七、收購后的經(jīng)營方針與戰(zhàn)略 本次收購?fù)瓿珊?，漓江大瀑布飯店將成為公?/p>

31、的全資下屬公司，共同整合到 公司的一體化經(jīng)營體系中。 （1）整合公司的景區(qū)、旅游車、船、飯店等資源，實(shí)施一體化經(jīng)營，提高 公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。 （2）以漓江大瀑布飯店的品牌、管理經(jīng)驗(yàn)、人力資源為基礎(chǔ)，培育公司的 酒店管理模式，逐步打造公司酒店管理品牌。 （3）通過產(chǎn)品打包，提供一條龍接待、服務(wù)體系，加強(qiáng)與相關(guān)部門聯(lián)系， 進(jìn)一步拓展高端會(huì)議、會(huì)展、商務(wù)、公務(wù)市場(chǎng)；加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂及其他自主銷售活 動(dòng)，擴(kuò)大散客接待量，進(jìn)一步優(yōu)化飯店客源結(jié)構(gòu)，提高飯店平均房?jī)r(jià)和附加收入， 進(jìn)一步提升飯店經(jīng)濟(jì)效益。 （4）本次收購?fù)瓿珊螅緦⒂?jì)劃陸續(xù)償還漓江大瀑布飯店的銀行貸款， 改善飯店資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，逐步降低財(cái)

32、務(wù)費(fèi)用；同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)成本費(fèi)用控制，提 高經(jīng)營運(yùn)作效率，提升飯店整體盈利水平。收購桂林漓江大瀑布飯店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 11 八、投資效益分析 （一）主要依據(jù)和假設(shè) 1、2007 年漓江大瀑布飯店的平均客房出租率 79.51%；受一系列非正常因素 影響， 2008 年平均客房出租率下降為 57.93%，預(yù)計(jì) 2009 年平均客房出租率為 48% ；2010 年及之后各年，預(yù)計(jì)國際金融危機(jī)影響逐步消除，同時(shí)在上海世博會(huì) 的促動(dòng)下，境內(nèi)外市場(chǎng)恢復(fù)正常并穩(wěn)步增長，預(yù)計(jì) 2010 年至 2013 年，平均客房 出租率分別為 63%、 66.74、 69.35、 71.5。 2 、2008 年飯店平均房

33、價(jià)約為 556.65 元，由于受國際金融危機(jī)影響，商務(wù)、 會(huì)議及散客等高端市場(chǎng)減少，預(yù)計(jì) 2009 年平均房?jī)r(jià)為 548.13 元； 2010 年為市場(chǎng) 全面恢復(fù)期，考慮到市場(chǎng)剛逐步恢復(fù)，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，為提高市場(chǎng)占有率，擬利用 價(jià)格杠桿吸引更多旅游團(tuán)隊(duì)來住宿，平均房?jī)r(jià)適當(dāng)下調(diào)為527.20 元；同時(shí)通過 接待量的增加拉動(dòng)酒店餐飲收入提高，彌補(bǔ)因房?jī)r(jià)下降而減少的收入； 2011 年 及之后，處于正常經(jīng)營環(huán)境狀態(tài)后，飯店逐步調(diào)整客源結(jié)構(gòu)，提高散客比重，預(yù) 計(jì) 2011 年至 2013 年平均房?jī)r(jià)為 570 元、 580 元、 590 元。 （二）收入與利潤情況測(cè)算 經(jīng)評(píng)估后漓江大瀑布飯店凈資產(chǎn)為 1

34、2,409.96 萬元，利用本次非公開發(fā)行股 票募集資金收購漓江大瀑布飯店凈資產(chǎn)，投資總額為 12,409.96 萬元。 經(jīng)測(cè)算，漓江大瀑布飯店 2009 年至 2013 年收入與利潤情況如下表，其中 2009 年、2010 年盈利情況已經(jīng)大信會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司審核。 表 8：漓江大瀑布飯店 2009 年至 2013 年收入與利潤情況測(cè)算 單位：萬元 時(shí)間 項(xiàng)目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 營業(yè)收入 10176.16 12331.50 13935 14690 15452 其中：房費(fèi)收入 6276.16 7831.50 8970 9510 9946 餐費(fèi)

35、收入 3200 3700 4115 4320 4635 其他收入 700 800 850 860 870 利潤總額 40.99 1220.21 2172.96 2615.56 3030.81 凈利潤 30.99 916.15 1629.72 1961.67 2273.11 投資回報(bào)率 7.38 13.13% 15.81% 18.32% 備注 收購前 收購后收購桂林漓江大瀑布飯店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 12 （三）公司擬利用本次非公開發(fā)行股票募集資金償還漓江大瀑布飯店向中 國農(nóng)業(yè)銀行桂林象山支行借取的全部或部分貸款余額，歸還貸款的投資收益情況 見該項(xiàng)目投資收益分析報(bào)告。 九、結(jié)論 通過以上分析可知，

36、漓江大瀑布飯店品牌優(yōu)勢(shì)突出，經(jīng)營狀況日益改善，具 有良好的發(fā)展前景。本次收購漓江大瀑布飯店契合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，有利于完 善公司旅游產(chǎn)品鏈，形成完整的旅游接待體系，同時(shí)可以與公司擬收購的桂林 “兩 江四湖 ”項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)發(fā)展，打造桂林新一代旅游精品，充分發(fā)揮資源的協(xié)同效應(yīng)。 本項(xiàng)目收購?fù)瓿珊?，通過整合資源、調(diào)整客源結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)在進(jìn)入正常經(jīng)營年份 （2011 年）后，凈利潤將達(dá)到 1,629.72 萬元，投資回報(bào)率將達(dá)到 13.13%左右， 以后將持續(xù)增長。 目錄 第一章前言 錯(cuò). 誤！未定義書簽 第二章市場(chǎng)分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽 2.1 環(huán)境分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。 2.2 相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品市場(chǎng)狀

37、況 錯(cuò)誤！未定義書簽。 2.3 需求分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。 2.4 對(duì)手分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。 2.5 消費(fèi)者分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。 2.6 市場(chǎng)定位 錯(cuò)誤！未定義書簽。 2.7 前景分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。 第三章 技術(shù)可行性分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽 3.1 建設(shè)網(wǎng)站目的及功能定位 錯(cuò)誤！未定義書簽。 3.2 網(wǎng)站發(fā)布與推廣 錯(cuò)誤！未定義書簽。 3.3 網(wǎng)站技術(shù)解決方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。 第四章經(jīng)濟(jì)可行性分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽 4.1 資金流程 錯(cuò)誤！未定義書簽。 4.2 財(cái)務(wù)狀況 錯(cuò)誤！未定義書簽。 4.3 物流配送網(wǎng)站建設(shè)費(fèi)用 錯(cuò)誤！未定義書簽。 第五章風(fēng)險(xiǎn)控制 錯(cuò). 誤！未定義書簽 第六章附錄 錯(cuò). 誤！未定義書簽 6.1 參考資料 錯(cuò)誤！未定義書簽。 6.2 項(xiàng)目開發(fā)成員 6.3 項(xiàng)目人小結(jié) 6.4 項(xiàng)目名片 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 第一章 總論 錯(cuò). 誤！未定義書簽 1.1 項(xiàng)目提要 1.2 結(jié)論與建議 1.3 編制依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 第二章 項(xiàng)目