地產(chǎn)項目SWOT分析案例專題講座PPT

1、 第3頁 項目swot分析 s s優(yōu)勢優(yōu)勢 u片區(qū)價值片區(qū)價值：新城區(qū)中心位置，已在市場上得到較 高認同 u人文氛圍人文氛圍：近周總理紀念館和外國語學校等，人 文底蘊豐厚 u升值潛力升值潛力：長途汽車站旁，升值潛力大。 u交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢：項目三面環(huán)路，加之汽車站旁，交通 極其便捷 w w劣勢劣勢 u地塊狹長地塊狹長：地塊狹長，建筑格局擺布受到限制 u車站影響車站影響：緊鄰長途汽車站，噪音、空氣污染較 大，治安環(huán)境受影響 u既有障礙既有障礙：地塊上遍布高壓電線，與及西北角的 氣象站等，影響項目品質(zhì) t t威脅點威脅點 u盛世豪庭盛世豪庭：一期已經(jīng)交房入住，形成區(qū)域內(nèi)住宅 標桿作用 u未來供應未

2、來供應：板塊內(nèi)未來住宅供應量較大，競爭激 烈 u宏觀政策宏觀政策：國家不斷出臺嚴厲的房地產(chǎn)相關政 策，未來影響加劇 o o機會點機會點 u區(qū)域升溫區(qū)域升溫：楚州區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā) 展空間大，價值將得到進一步提升 u配套完善配套完善：項目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配 套，充分滿足相關需求 u市場空白市場空白：區(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)， 項目具有后發(fā)優(yōu)勢 項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。 swot矩陣分析矩陣分析 s (優(yōu)勢優(yōu)勢) 1.項目背臨風景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境項目背臨風景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住

3、區(qū)， 適宜居??；適宜居??； 2. 項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項目潛在價值；加不斷提升項目潛在價值； 3. 項目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡完善，可達性高，項目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡完善，可達性高， 極大提高本項目的交通便捷力；極大提高本項目的交通便捷力； 4. 本項目為本地發(fā)展商，具有多個本地本項目為本地發(fā)展商，具有多個本地 項項 目的開發(fā)經(jīng)驗，已積累一定的客戶目的開發(fā)經(jīng)驗，已積累一定的客戶 資源基礎資源基礎。 w（劣勢）（劣勢） 1.本項目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)，本項目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導致商業(yè)氛圍差、人氣人流量較少導致商業(yè)氛圍差、人氣

4、不足；不足； 2. 公交路線少，輻射范圍?。还宦肪€少，輻射范圍??； 3.周邊生活配套設施目前品質(zhì)不高，居周邊生活配套設施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響；民生活品質(zhì)受一定影響； 4.項目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢。項目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢。 swot矩陣分析矩陣分析 o（機會）（機會） 1.本項目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年本項目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，項目目標客戶群招商力度不斷加大，項目目標客戶群 體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認同感逐體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認同感逐 漸增強；漸增強； 2.肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當迅速，由此所肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當迅速，由此所 帶來

5、的觀光投資客逐年增加。帶來的觀光投資客逐年增加。 3.區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟發(fā)展迅速，經(jīng)濟發(fā)展迅速， 市場需求可挖掘空間巨大。市場需求可挖掘空間巨大。 t（威脅）（威脅） 1.帝豪花園、山水居、世紀雅苑等幾個等帝豪花園、山水居、世紀雅苑等幾個等 競爭對手已分流了部分客戶，并與本項競爭對手已分流了部分客戶，并與本項 目形成正面競爭。目形成正面競爭。 2.國家宏觀調(diào)控政策為為未來肇慶樓市帶國家宏觀調(diào)控政策為為未來肇慶樓市帶 來不確定因素來不確定因素 針對不同購買源及消費目標，尋求項目針對不同購買源及消費目標，尋求項目 優(yōu)勢因素并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)勢策略及優(yōu)勢因素并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)

6、勢策略及 其賣點。但在產(chǎn)品規(guī)劃設計過程中其賣點。但在產(chǎn)品規(guī)劃設計過程中,應將應將 項目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設項目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設 計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊 虛，進而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)虛，進而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu) 勢。勢。 解析結(jié)論： strengthstrength優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析weaknessweakness劣勢分析劣勢分析 s1s1、先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整；、先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整； s2s2、空氣清新，環(huán)境好；、空氣清新，環(huán)境好； s3s3、天然水景優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)；、天然水景優(yōu)勢，提升項目品

7、質(zhì)； s4s4、項目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價低，競爭優(yōu)勢明顯；、項目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價低，競爭優(yōu)勢明顯； s5s5、周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光。、周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光。 w1w1、臨近主干道、臨近主干道, ,部分臨街住宅將受到噪音干擾；部分臨街住宅將受到噪音干擾； w2w2、區(qū)域交通較差，出行不夠便利；、區(qū)域交通較差，出行不夠便利； w3w3、地塊周邊多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚；、地塊周邊多為農(nóng)業(yè)用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚； w4w4、基礎配套設施極不完善，生活便利性不強；、基礎配套設施極不完善，生活便利性不強； w5w5、開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，品牌知

8、名度不高。、開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，品牌知名度不高。 opportunity opportunity機會分析機會分析threatthreat威脅分析威脅分析 o1o1、太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好；、太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好； o2o2、普蘭店建設快速推進，企業(yè)單位激增，住宅消費上升；、普蘭店建設快速推進，企業(yè)單位激增，住宅消費上升； o3o3、外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項目帶來更多的市場、外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項目帶來更多的市場 空間；空間； o4o4、隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸、隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸 上升；上升； 0505、未來區(qū)域人口的增

9、加，有利于項目公建的銷售；、未來區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售； 0606、普蘭店房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的、普蘭店房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的 投資回報率；投資回報率； 0707、8 8萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。 t1t1、普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應量；、普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應量； t2t2、目前國家抑制投資的宏觀導向，形成的連帶影響帶來、目前國家抑制投資的宏觀導向，形成的連帶影響帶來 的威脅；的威脅； t3t3、產(chǎn)業(yè)區(qū)建設帶來的污染、噪音、粉塵等隱患；、產(chǎn)業(yè)

10、區(qū)建設帶來的污染、噪音、粉塵等隱患； t4t4、外來打工人群的增多，導致區(qū)域人員復雜，對本項目、外來打工人群的增多，導致區(qū)域人員復雜，對本項目 形象造成不利影響形象造成不利影響; ; t5t5、普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時發(fā)展，對項目客群有一定的、普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時發(fā)展，對項目客群有一定的 分流。分流。 項目項目 swotswot分析分析 綜合分析結(jié)論：綜合分析結(jié)論： 本項目核心競爭力顯著，低總價，低首付優(yōu)勢，鎖定需求最為強烈的初中級置業(yè)者，同時具本項目核心競爭力顯著，低總價，低首付優(yōu)勢，鎖定需求最為強烈的初中級置業(yè)者，同時具 備了超強的投資價值，和樂觀的發(fā)展前景備了超強的投資價值，和樂觀的發(fā)展

11、前景。 劣勢體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會隨之轉(zhuǎn)化。機會與威脅主要來源于市場形式。提早入市，做足劣勢體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會隨之轉(zhuǎn)化。機會與威脅主要來源于市場形式。提早入市，做足 增加附加值的配套設施可以使項目更加具備高性價比優(yōu)勢。增加附加值的配套設施可以使項目更加具備高性價比優(yōu)勢。 盡管項目市場整體風險值比較小，如果實現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強力盡管項目市場整體風險值比較小，如果實現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強力 配合，以及短時間內(nèi)的客戶積累渠道。配合，以及短時間內(nèi)的客戶積累渠道。 走快不是目的，實現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發(fā)商回籠資金快走快不是目的

12、，實現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發(fā)商回籠資金快 中有升中有升. . 12 四、項目價值結(jié)構(gòu)四、項目價值結(jié)構(gòu) 1、項目、項目swot分析分析 l優(yōu)勢（優(yōu)勢（s） 優(yōu)勢優(yōu)勢優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮 區(qū)位：項目處于城市房地產(chǎn)發(fā)展的新崛起 板塊，有較好的市場價值預期。 本項目應站在城市運營高度，通 過提升區(qū)域價值擴大產(chǎn)品價值。宣傳推廣 中應將區(qū)位優(yōu)勢作為項目的一大亮點予以 強調(diào)。 規(guī)模：總建筑面積約300萬。 以大盤的運作模式，建立大盤在 產(chǎn)品、配套、社區(qū)文化、品牌等方面的競 爭優(yōu)勢。 高爾夫資源：18棟標準高爾夫球場配套， 為項目建立鮮明的檔次標準 充分利用高爾夫球場提升項目檔 次，建

13、立市場區(qū)隔，并發(fā)揮高爾夫俱樂部 的運營功效推動項目的高端客戶營銷。 人文底蘊：明代王陵，四川師范大學等， 提升項目人文底蘊。 充分發(fā)揮人文底蘊優(yōu)勢，塑造項 目濃郁的 文化生活品牌。 13 四、項目價值結(jié)構(gòu)四、項目價值結(jié)構(gòu) 1、項目、項目swot分析分析 l劣勢（劣勢（w） 劣勢劣勢劣勢彌補劣勢彌補 生活配套缺乏 項目啟動時先建好一部分的 商業(yè)配套，讓客戶對項目生活有 直觀的信心。 企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗。 整合對大盤有豐富操作經(jīng)驗 的專業(yè)合作團隊，以降低項目運 作的風險。 14 四、項目價值結(jié)構(gòu)四、項目價值結(jié)構(gòu) 1、項目、項目swot分析分析 l機會（機會（o） 機會機會機會利用機會利用 區(qū)域發(fā)展：

14、城南是最具發(fā)展?jié)摿?和活力的房地產(chǎn)板塊，也是政府 未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域。 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景， 提高項目價值，并可增加對投資 型客戶的吸引力。 交通：距市中心12.5公里，距機 場28公里，成都地鐵2號線將龍 泉城區(qū)與成都市區(qū)緊緊相連。 可將目標客戶面適當擴展到 更大的區(qū)域，加快項目銷售速度。 休閑旅游：龍泉區(qū)有豐富自然資 源和人文資源，休閑旅游資源豐 富。 通過休閑旅游，整合城市高 端消費人群的消費，提升項目的 生活品質(zhì)檔次。 15 四、項目價值結(jié)構(gòu)四、項目價值結(jié)構(gòu) 1、項目、項目swot分析分析 l威脅（威脅（t） 威脅威脅威脅規(guī)避威脅規(guī)避 成都房地產(chǎn)開發(fā)水平較高， 市場競爭激

15、烈，無論是著眼城東 還是放眼整個成都，從規(guī)模和產(chǎn) 品品質(zhì)上都不乏強有力的競爭對 手。 采用先進、有特色的開發(fā)理 念和獨特的生活主張鑄造項目的 鮮明形象與核心競爭力，形成差 異性競爭優(yōu)勢。 區(qū)域市場供應量較大。 擴展產(chǎn)品線，合理分配各 類產(chǎn)品開發(fā)時機。 16 小結(jié)：小結(jié)： 通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn) 品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大 的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大 的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面， 在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標志性在市

16、場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標志性 項目。項目。 地塊分析地塊分析 項目項目swotswot分析分析 優(yōu)勢優(yōu)勢strengthstrength 地塊自身：地塊自身：地形方正，地勢平坦，易于項目產(chǎn)品規(guī)劃； 區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境：與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富； 周邊社區(qū)：周邊社區(qū)：片區(qū)內(nèi)的藍波灣、國際新城等項目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與 城市未來高檔居住區(qū)為鄰。 地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。 地塊分析地塊分析 項目項目swotswot分析分析 劣勢劣勢weaknessweakness 容容 積積 率：率：項目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項目的品

17、質(zhì)和規(guī)劃； 四至環(huán)境：四至環(huán)境：地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項目近期造 成負面影響；另有地塊上存有高壓線，對項目后期銷售帶來制約； 生活配套：生活配套：項目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會 有明顯的改善。 容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設施不完善。 地塊分析地塊分析 項目項目swotswot分析分析 機會機會opportunityopportunity 整體市場：整體市場：近幾年惠州地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但整體市場仍運行良好，整個市場后期看好； 城際交通：城際交通：2010年地鐵三號線、深惠輕軌列車的開通， “一小時生活圈”炒作使越

18、來越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強力拉動惠州地產(chǎn)的發(fā)展； 銷售價格：銷售價格：目前水口片區(qū)的房價仍處于惠州市較低價位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。 市場運行良好，外地客戶成交看好，價格升值潛力大。 地塊分析地塊分析 項目項目swotswot分析分析 威脅威脅threatthreat 房產(chǎn)政策：房產(chǎn)政策：國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場； 競爭對手：競爭對手：片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項目，加上國際新城和藍波灣后期項目的推出，將不可 避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標客戶群，且對 本項目的市場競爭力帶來壓

19、力和沖擊； 其他片區(qū)：其他片區(qū)：隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎設施進一步完善，將分流本項目的部分目標客戶。 房產(chǎn)政策頻出，客戶置業(yè)謹慎，競爭對手及其他片區(qū)分流客戶。 去哪里尋找這片土地的點金魔杖？去哪里尋找這片土地的點金魔杖？ 做細市場做細市場 做精產(chǎn)品做精產(chǎn)品 揚揚 長長 強化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項目發(fā)展前景； 在操作中適當借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣； 通過創(chuàng)新，打造片區(qū)標志性的、具有自己獨特性的高層產(chǎn)品。 避避 短短 做細市場，通過科學合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； 圍繞項目地塊的屬性和市場定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來提升項目

20、 的品質(zhì)； 關注政府政策，調(diào)整項目推廣策略。 房行東方 http:/ 項目解讀 n項目綜合分析 strengthsstrengths優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 weaknessesweaknesses劣勢分析劣勢分析 s1s1景觀公園景觀公園：南側(cè)長河公園城市公園坡地、水 景 s2s2科技產(chǎn)品科技產(chǎn)品：皇明太陽能先進“節(jié)能生態(tài)住宅” 理念 s3s3知名品牌知名品牌：皇明集團自身品牌的號召力 s4s4規(guī)模效應規(guī)模效應：27萬大盤，具有一定的影響力 s5s5地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢：位于河東新城德城區(qū)重點發(fā)展區(qū) 域 w1w1產(chǎn)品方面：產(chǎn)品方面：新技術增加成本單價高于市場 現(xiàn)狀 w2w2市場方面：市場方面：購房意識初

21、級，對節(jié)能住宅認知 低；對高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增 長緩慢，剛性需求增長幅度不大 w3w3配套方面：配套方面：周邊商業(yè)及生活配套設施少，公 交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利 w4w4價格方面：價格方面：主流消費能力在20-40萬元之間 opportunitiesopportunities機會分析機會分析 threatsthreats威脅分析威脅分析 o1：河東新城組團的發(fā)展區(qū)域發(fā)展 o2：德城區(qū)市場處于初級階段，未來1-3年房地產(chǎn)將 進入快速發(fā)展階段。 o3：現(xiàn)有供應項目檔次一般，項目超越的機會很 大尋求創(chuàng)新產(chǎn)品 o4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品， 并愿意支付較高價格。 t

22、1：高層住宅認可度尚未得到市場檢驗 t2：周邊項目將分流大量客戶，尤其本項目高 調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園2個項目搭 上順風車 t3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場風險較大 在這些錯綜交叉的關系中，我們需要突出項目自身的亮點。 26 swot分析 項目核心價值梳理項目核心價值梳理 s w to 地段價值：優(yōu)越的地理位置：地 處萬家麗路與荷花路交界處，成 熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 城市地標。 學區(qū)價值：芙蓉中學、育英小 學比鄰。 品牌價值：東方新城的口碑和 新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。 產(chǎn)品：高層點式，戶型設計 差 口碑：東方新城經(jīng)濟適用房的 負面口碑影響 競爭：下階段推出項目多，競爭 劇烈 07年

23、長沙房地產(chǎn)市場將 保持持續(xù)快速的發(fā)展，市 場保持供銷兩旺的局面。 地段決定價值。 搶占市場推廣先機。 同區(qū)域內(nèi)市場營銷水平 粗放，不成體系。 【項目項目swotswot分析分析】 優(yōu)勢： 項目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 發(fā)展商品牌效應明顯，具有大批的忠誠客戶； 前期形象高企，廣泛被客戶認同； 劣勢： 認籌期長達8個月，客戶維系困難； 項目等待期長，客源流失機會大； 機會： 深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點區(qū)域 寶安利好不斷，關內(nèi)客戶開始認同； 項目開發(fā)可肆機而動，靜觀其變； 競爭項目的推廣也為本項目帶來客源； 威脅： 同期同質(zhì)項目數(shù)量龐大，競爭激烈； 關內(nèi)客戶出關置業(yè)仍有區(qū)位

24、及品質(zhì)方面的障礙； 【策略形成策略形成】 發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會 依勢助勢，掌握片區(qū)話語權，以高形象強勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機會點 利用機會、克服劣勢 大勢在場，關鍵作為，順勢而動，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅 依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項目非凡價值，吸引關內(nèi)客戶特別是南山客戶 減少劣勢、避免威脅 挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認同片區(qū) 高服務+高形象+高品質(zhì) 尚都=深圳西岸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目swot分析 優(yōu)勢（s）： 1、開發(fā)優(yōu)勢：高水準的開發(fā)供方團隊：武漢成熟開發(fā)商、加拿大b+h建筑 設計、中建五局的施工建設等； 2、規(guī)模優(yōu)勢：占地66

25、0畝，總建72萬平方； 3、產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價比打造上充分實現(xiàn)差異化，如德式建 筑風格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 4、環(huán)境優(yōu)勢：240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率65%。 5、交通基礎建設優(yōu)勢：項目所在片區(qū)交通形象較好，預示著區(qū)域無限的發(fā) 展?jié)摿?。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢（w）： 1、生活配套劣勢：項目周邊經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，生活配套設施欠缺； 2、交通環(huán)境劣勢：目前項目周邊公交線路較少，出行較為不便； 3、居住氛圍劣勢：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境； 項目swot分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機會（o）： 1、區(qū)域發(fā)展機會：項目一方面可借勢于兩型先導

26、區(qū)核心建設、市政府板 塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 2、產(chǎn)業(yè)集群的帶動機會：項目周邊集結(jié)了高新技術園、臺商投資園區(qū)、 晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。 項目swot分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 威脅（t）： 1、區(qū)域認同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對區(qū)域 的認同尚待時日。 2、區(qū)域消費能力威脅：項目必須面對如何擴大消費群體，延長消費半徑的 問題。 3、區(qū)域競爭的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預計 2008年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達到6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和 超過500畝的大盤，本案開

27、發(fā)面臨巨大的競爭壓力。 項目swot分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、生活配套劣勢； 2、交通環(huán)境劣勢； 3、居住氛圍劣勢； 1、開發(fā)優(yōu)勢：一流的開發(fā)團隊。 2、 規(guī)模優(yōu)勢：占地660畝，總建72萬平 方。 3、 產(chǎn)品優(yōu)勢：高性價比產(chǎn)品組合。 4、 環(huán)境優(yōu)勢：項目擁有240畝原生態(tài)山 地景觀資源。 5、 交通基礎建設優(yōu)勢：交通形象預示 區(qū)域發(fā)展。 搶占市場空白 差異化定位 突出項目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨特的資源，突 出項目特色； 因地制宜，要充分利用地 塊現(xiàn)有資源； 快速啟動，把握商機 利用資源，實現(xiàn)全方位互動 定位上具備戰(zhàn)略高度,實 現(xiàn)區(qū)域特性價值，突破區(qū) 域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會發(fā)揮優(yōu)勢

28、，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場空白 獨特的定位主張 1、區(qū)域認同威脅； 2、區(qū)域消費能力威脅； 3、區(qū)域競爭的威脅； 1、規(guī)劃設計機會； 2、區(qū)域發(fā)展機會； 3、產(chǎn)業(yè)集群的帶動機會； 08新品swot 推導 s（優(yōu)勢） p品牌優(yōu)勢：萬科品牌深入人心 p區(qū)位優(yōu)勢：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高 p大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配 套突出 p客戶資源優(yōu)勢：6期客戶資源積累深廣 p產(chǎn)品優(yōu)勢：部分產(chǎn)品概念獨特，吸引力較大 p稀缺資源優(yōu)勢：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀 p升值前景優(yōu)勢：片區(qū)氛圍形成，價值迅速提

29、升，升值潛 力不言而喻 w（劣勢） p雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁 p周邊配套還不完善，會所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限 p 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響， 綜合條件較差 p6-3標部分戶型直接受工廠影響 p戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難 o（機會） p東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，升值潛力大 p=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立，升值在望 p新穎“兩代居”概念戶型設計，吸引力較大 p08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜 p已經(jīng)成熟的大社區(qū)，雄厚業(yè)主資源 t（威脅） p板塊競爭激烈，市場同期供應量大 p新政策帶來壓力 p競爭優(yōu)勢不明顯 進一步提升萬科品牌形象，從

30、而提升樓盤 形象，樹立價格標桿，提高客戶心理預期 降噪降震措施、形象營銷、場地包裝發(fā) 揮專業(yè)水準，強勢展示 38 （一）項目swot分析 優(yōu)勢：優(yōu)勢：s 1. 大規(guī)模，體量為房山第一大。 2. 大配套：引進藍天幼兒園（已 經(jīng)確定）與北京八中（談判 中）；配有國家級醫(yī)院：北京 國粹醫(yī)院和國際康復中心；8萬 平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。 3. 位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對面， 周邊環(huán)境相對較為成熟。 4. 緊鄰錦繡高爾夫球場，生態(tài)環(huán) 境好。 u劣勢：劣勢：ww 1.體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。 2.所在房山區(qū)目前不為居住熱點區(qū)。 3.項目配套啟動較晚，社區(qū)氛圍不能 充分展示。 u機會：機會：oo 1.房山區(qū)

31、屬于北京“兩軸兩帶多中心” 規(guī)劃中的“西南生態(tài)帶”，教育、 旅游、生態(tài)、文化資源優(yōu)勢較好。 2.可能成為北京規(guī)劃的11個新城之一。 u威脅：威脅：t t 1.房山區(qū)項目皆為大盤，產(chǎn)品力 與價格競爭較多，客戶分流明 顯。 ？ 如何規(guī)避劣勢？如何規(guī)避劣勢？ 如何更好地利用機會借勢？如何更好地利用機會借勢？ ？ 我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？ 我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？ ？ 如何面對競爭，最終取勝？如何面對競爭，最終取勝？ ？ 39 賣點整合 產(chǎn)品？產(chǎn)品？ u 區(qū)域？區(qū)域？ u 配套？配套？ u 大社區(qū)？大社區(qū)？ 41 商業(yè)街的商業(yè)街的swot分析分析 1. 全街鋪；

32、 2. 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶 群的含金量； 3. 高起點的商業(yè)街規(guī)劃 和品質(zhì)； 4. 泛世紀商圈的逐步形 成； 1. 目前基本無商業(yè)氛圍， 無法立即持續(xù)經(jīng)營； 1. 街鋪是最受廣東投資者 關注的投資型物業(yè)； 2. 公館二期集中商業(yè)即將 動工，三-五千平方米的 主力店可望進駐； 1. 東莞投資類型商業(yè)的 總體供應量巨大； 2. 大型集中商業(yè)的推廣 力度和聲勢占據(jù)先機； 營銷策略營銷策略 u 讓客戶回歸于關注商 業(yè)價值的本源； u 通過設計全新的形象， 形成差異化； u 降低置業(yè)門檻，有效 擴大客戶層面； u 打造泛世紀城商圈藍 圖； 43 項目swot分析 strengths優(yōu)勢優(yōu)勢 項目最高的塔

33、樓位居惠州第二高，江北第一高；項目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進駐；現(xiàn)樓，可以馬上裝修進駐； 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過 地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的 交通干道交通干道 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進，能夠提供多種服務；綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進，能夠提供多種服務； 接近接近cbd中心區(qū)，是泛中心區(qū)，是泛cbd的首席商務中心；的首席商務中心； 坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展

34、帶來的先機 44 weaknesses劣勢劣勢 項目是十多年前的爛尾樓，美譽度不是很理想；項目是十多年前的爛尾樓，美譽度不是很理想； 項目的建筑設計規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要項目的建筑設計規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要 求有差距；求有差距； 缺少綠化以及容積率過高；缺少綠化以及容積率過高； 周邊的環(huán)境及生活配套比較差周邊的環(huán)境及生活配套比較差 封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大 工期進度緩慢，工程時停時復工，顯得實力不夠；工期進度緩慢，工程時停時復工，顯得實力不夠； 由于項目立項于由于項目立項于1993年，年，50年產(chǎn)權，如果原立項的條

35、款不變，年產(chǎn)權，如果原立項的條款不變， 那么實際的產(chǎn)權期限不到那么實際的產(chǎn)權期限不到40年。年。 45 weaknesses機會機會 惠州惠州cbd落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機；落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機； cbd中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團已建成投入使用或在建設中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團已建成投入使用或在建設 中，這帶動了泛中，這帶動了泛cbd區(qū)域建設和發(fā)展；區(qū)域建設和發(fā)展； 泛泛cbd區(qū)域目前缺少一個可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)區(qū)域目前缺少一個可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)/務中心，區(qū)域內(nèi)沒務中心，區(qū)域內(nèi)沒 有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住有高

36、檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住 宅。項目可以憑借江北第一高度配合先進規(guī)劃以及裝修效果，搶宅。項目可以憑借江北第一高度配合先進規(guī)劃以及裝修效果，搶 占這一空白點；占這一空白點； 縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領域，高檔公寓、服務式公寓還縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領域，高檔公寓、服務式公寓還 處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務區(qū)，對公寓、服務式公處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務區(qū)，對公寓、服務式公 寓的需求是必然的，地標式的建筑作為中央商務區(qū)的居住后花園，寓的需求是必然的，地標式的建筑作為中央商務區(qū)的居住后花園， 此乃上乘之選。此乃上乘之選。 46 threats威脅威

37、脅 由于爛尾時間長久，工期緩慢，造成的負面影響較為深遠，不由于爛尾時間長久，工期緩慢，造成的負面影響較為深遠，不 利于項目的品牌與形象的再造和推廣傳播；利于項目的品牌與形象的再造和推廣傳播； 相隔不到一千米的靠近相隔不到一千米的靠近cbd中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動工，中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動工， 一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅；一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅； 周邊的環(huán)境相對不理想、生活配套、商業(yè)周邊的環(huán)境相對不理想、生活配套、商業(yè)/務配套設施不完善，務配套設施不完善， 將給項目帶來一定的壓力；將給項目帶來一定的壓力； 同類型的物業(yè)的供應量可能會在段時間內(nèi)有較大的

38、增加。同類型的物業(yè)的供應量可能會在段時間內(nèi)有較大的增加。 47 分析結(jié)論綜述 避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標式的建筑，打造避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標式的建筑，打造 具有代表性的綜合物業(yè)項目具有代表性的綜合物業(yè)項目 抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北 乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設施賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設施 配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 優(yōu)勢優(yōu)勢-strength-str

39、ength劣勢劣勢-weak-weak 1、地處深圳樓市熱點片區(qū) 2、都市板塊和生態(tài)板塊的交節(jié)點 3、擁有自然原生水系山脈景觀優(yōu)勢 4、項目周邊有多個成熟小區(qū),居住氛圍良好 1.項目位于梅林關以外，高端客戶的心理障礙 2、片區(qū)整體形象較差 3、與梅坂公路相臨，項目受噪音及揚塵影響較大 4 、項目周邊商業(yè)、教育等配套相對較弱 機會機會-opportunity-opportunitysoso戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會）wowo戰(zhàn)略（利用機會，克服劣勢）戰(zhàn)略（利用機會，克服劣勢） 1、水源保護地,健康生態(tài)的原生環(huán) 境，類似的地塊再批較難 2、城市化進程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎 設施

40、將會日益完善； 3 、周遍競爭對手已基本成型，有 利于進行針對性的差異化設計 1、強化地段規(guī)劃生態(tài)健康,保護自然資源 2、利用空檔期，搶占時機，創(chuàng)立形象 3、樹立環(huán)保生態(tài)標志性 4 、唯一性路段昭示 1、利用市場空檔快速建立高端項目社區(qū)形象 2、利用中心區(qū)在大眾心目中的景愿,克服產(chǎn)品劣 勢，將產(chǎn)品價值愿望無限提升 3、創(chuàng)造價值點，提升產(chǎn)品價值感 4、營銷引導，樣板房、工程樣板房 （規(guī)避產(chǎn)品缺陷） 5、強化本項目規(guī)劃的商業(yè)及教育配套影響力 威脅威脅-threaten-threatenstst戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）wtwt戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅）戰(zhàn)略（減少劣勢，避免

41、威脅） 1、龍華片區(qū)推盤量逐年遞增，加劇 競爭態(tài)勢； 2、發(fā)展商的品牌號召力較弱 3、同類資源物業(yè)競爭激烈 1、集中強勢推廣，建立差異化形象 2、加強展示、現(xiàn)場包裝和區(qū)位的借勢提升 項目知名度 3、提供完善的服務，讓客戶真實體驗 1、利用項目昭示優(yōu)越性，完善項目自身包裝展示， 提高形象及知名度 2、提前蓄客,傳遞信息，解決客戶資源問題 項目篇 項目swot分析 項目篇 規(guī)避措施: 1. 項目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項目營銷中的概念提煉； 2. 項目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展； 3. 項目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形

42、象塑 造上予以彌補； 4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買,并通過實在的產(chǎn)品品質(zhì)以及 產(chǎn)品形象給客戶強烈的購買信心； 5. 強化本項目商業(yè)配套建設并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響； 6. 建議收購本項目旁爛尾的實驗學校大樓，通過和政府協(xié)作辦學,使其成功運作, 增加教育配套競爭優(yōu)勢。 項目swot分析之應對策略 項目項目swotswot分析分析-優(yōu)勢優(yōu)勢 項目項目swotswot分析分析-劣勢劣勢 項目項目swotswot分析分析-機會機會 項目項目swotswot分析分析-威脅威脅 （住宅）（住宅） swotswot 優(yōu)勢優(yōu)勢 strengthstrength劣勢劣勢 weak

43、weak n位于城市中心板塊 n周邊交通便利 n周邊配套完善 n辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu) 勢 n傳統(tǒng)的高檔居住板塊 n容積率高、規(guī)劃難度 n密度大 n周邊無自然景觀 n周邊環(huán)境噪音 機會機會 opportunityopportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢利用機會，克服劣勢 n中心稀有熱點，持續(xù)需求動力 n07上半年市心樓價跳躍上升 n高品質(zhì)樓盤價位持續(xù)拉升 n城市規(guī)劃帶來的機會 p走差異化路線，從市場空白 點出發(fā)，打造片區(qū)引領性物業(yè)； p著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍 產(chǎn)品的營造，加強項目自身比較 優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。 威脅威脅 threatenthrea

44、ten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅減小劣勢，避免威脅 n市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤， 競爭壓力大 n價格提升壓力較大 n地價及拆遷問題，存在潛在不可 測開發(fā)成本的增加 p差異化營銷，全面拔高形象， 以運營者、領導者姿態(tài)面向市 場 p合理安排各種物業(yè)綜合比例， 以小風險高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降 低風險，增加收益； p提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū) 景觀塑造，變相降低單位成本。 住宅住宅swotswot 結(jié)論結(jié)論 住宅住宅swotswot 市場難點：市場難點：市場有待完善，同級區(qū)域及周邊區(qū)域競爭激烈， 市場價格的超越與突破。 市場機會：市場機會：真正高短形象的市場定位的相對缺失，

45、市場現(xiàn)狀 產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市 場給項目帶來的機會。 60 本項目定位酒店式公寓swot分析 swotswot分析分析 優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢 機會機會威脅威脅 充分挖掘項目價值充分挖掘項目價值 與客戶目標的基礎與客戶目標的基礎 上，上，定位定位高檔涉外高檔涉外 酒店式公寓酒店式公寓有市場有市場 支撐支撐 區(qū)域發(fā)展前景遠大區(qū)域發(fā)展前景遠大 n 隨著昆明城市不斷發(fā)展，新機場建設以及周 邊道路建設項目所在的東片區(qū)未來將成為昆明 的主要居住區(qū)域 交通改善交通改善 n 項目緊靠建設中的城市主干道東連接線 ，是中心城區(qū)通往新機場的必經(jīng)之地，交通非 常方便 地勢高差地勢高差

46、n 項目擁有25米的高差，適宜打造臺地住宅， 更易突出的空間感。 景觀視野景觀視野 n 項目周邊無高大建筑物遮擋，東北面有臉面 山體資源，景觀及視野良好。 優(yōu)勢優(yōu)勢 strengthstrength機會機會 opportunitiesopportunities 快速發(fā)展的市場快速發(fā)展的市場 n 昆明地產(chǎn)市場正處在一個大變革時代，區(qū)域 擴張和產(chǎn)品升級帶動地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 環(huán)境改善環(huán)境改善 n 隨著新機場建設和東連接線建設，項目所在 區(qū)域?qū)⒊蔀槔ッ鞯臇|大門，政府勢必將投入更 多資金進行舊城改造，帶動整體區(qū)域的環(huán)境改 善。 區(qū)域市場競爭較小區(qū)域市場競爭較小 n 項目所在區(qū)域處于地產(chǎn)發(fā)展的起步階段

47、，開 發(fā)項目不 多，市場競爭壓力較小。 項目項目swotswot分析分析 項目項目swotswot分析分析 區(qū)域環(huán)境雜亂區(qū)域環(huán)境雜亂 n 項目所處的東區(qū)現(xiàn)階段主要是老的工廠區(qū)， 區(qū)域環(huán)境比較雜亂，影響客戶對于區(qū)域的認知 n 項目西側(cè)的金沙路路況較差，影響項目形象 區(qū)域配套區(qū)域配套 n 項目周邊區(qū)域配套嚴重不足，影響客戶對區(qū) 域的認識 項目地塊不規(guī)整項目地塊不規(guī)整 n 項目地塊不規(guī)整，導致規(guī)劃難度加大。 項目地塊受航空線限高項目地塊受航空線限高 n 項目地塊受航空線限高影響，加大了規(guī)劃的 難度，也不利于創(chuàng)新產(chǎn)品布局與標志性建筑物 的打造。 劣勢劣勢 weaknessweakness威脅威脅 threats