3號樓產(chǎn)品策劃方案

1、 建筑方案設計建議建筑方案設計建議 公共區(qū)域設計建議公共區(qū)域設計建議 設備設施建議設備設施建議 戶型設計建議戶型設計建議 項目項目開發(fā)背景分析開發(fā)背景分析 l 項目規(guī)劃條件項目規(guī)劃條件 l 開發(fā)目標開發(fā)目標 項目規(guī)劃條件項目規(guī)劃條件 總建筑面積：總建筑面積：8367083670 其中： 地上建筑面積：54070 地下建筑面積：29600 住宅建筑面積：47762 商業(yè)建筑面積：6200 地下車庫及設備用房建筑面積：29600 綠化率：綠化率：3030 容積率：容積率：4.244.24 機動停車位：地上機動停車位：地上5 5輛，地下輛，地下380380輛輛 開發(fā)目標開發(fā)目標 l 本項目開發(fā)應立足

2、于本項目開發(fā)應立足于“品牌塑造品牌塑造”和和“相應收益相應收益”。 l 土地價值的提煉土地價值的提煉證實投資價值的提升證實投資價值的提升 。 l 高價值的土地創(chuàng)造出高價值的土地創(chuàng)造出高附加價值的產(chǎn)品高附加價值的產(chǎn)品。 項目項目面臨的核心問題面臨的核心問題 l 本項目本項目3號樓是否有成為號樓是否有成為“豪宅豪宅” 的可能性？的可能性？ 從供需市場特征考察：從供需市場特征考察： l 3號樓與號樓與2號樓的關系與和諧性？號樓的關系與和諧性？ 基基 礎礎 研研 究究 l 高端公寓市場項目的選取與分布高端公寓市場項目的選取與分布 l 高端公寓市場供應狀況高端公寓市場供應狀況 l 高端公寓市場銷售狀況與

3、成交價格高端公寓市場銷售狀況與成交價格 l 高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預測高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預測 l 高端公寓市場項目的選取與分布（共計高端公寓市場項目的選取與分布（共計23個項目）個項目） 北京房地產(chǎn)市場單價北京房地產(chǎn)市場單價18000元元/m2以上高檔公寓分布圖以上高檔公寓分布圖 東部區(qū)域東部區(qū)域 naga上院、北京花園、銀泰中心、東方之子、九號公寓、公園大道、順 景園、維多利亞花園、皇石國際公寓、銀鉆公寓、昆侖公寓、us聯(lián)邦公寓、 華遠裘馬都、新城國際3期、世界城、星河灣二期 西部區(qū)域西部區(qū)域 萬城華府、緣溪堂、西城晶華、立方庭、錦官苑、融澤府、長河灣 取證供應量取證供應量 取證供應

4、量的戶型配比取證供應量的戶型配比 截至截至0707年年2 2月份的現(xiàn)供應量月份的現(xiàn)供應量 現(xiàn)供應量戶型配比現(xiàn)供應量戶型配比 l 高端公寓市場供應狀況高端公寓市場供應狀況 取證供應量取證供應量 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱取證量取證量取證面積取證面積 東部區(qū)東部區(qū) 域域 naga上院上院10446577.34 順景園順景園145101917 銀鉆公寓銀鉆公寓87061642.84 北京花園北京花園12436101 銀泰中心銀泰中心26055621.99 東方之子東方之子7726495.15 昆侖公寓昆侖公寓2310514.63 us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓29360377.19 華遠裘馬都華遠裘馬都6501

5、43157.8 九號公寓九號公寓24270368.53 公園大道公園大道948227952 維多利亞花園維多利亞花園21439988 皇石國際公寓皇石國際公寓16625740 新城國際三期新城國際三期49280282.11 星河灣二期星河灣二期22888776.95 世界城世界城71961219.7 合計合計55551136732.23 西部區(qū)西部區(qū) 域域 萬城華府萬城華府566173636.23 緣溪堂緣溪堂300122825 西城晶華西城晶華79978892.08 立方庭立方庭67534151.92 錦官苑二期錦官苑二期15624990.42 融澤府融澤府7620090.79 長河灣長河灣

6、11-13樓樓4516296.59 合計合計2617470883.03 總計總計81721607615.26 （以下數(shù)據(jù)均來自北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)） 由上表可知，截至2007年2月份單價在18000元/以上的北京市高 端公寓的市場供應量為8172套，取證面積接近161萬平米。 其中西部區(qū)域的高端公寓項目達到了2617套，取證面積47萬， 超過總量的四分之一。 由于北京城市發(fā)展、規(guī)劃的側重點以及土地的稀缺因素，導致北 京高檔公寓市場供應項目主要集中在東部地區(qū)，而東部地區(qū)的市場競 爭也要大過于西部地區(qū)。 區(qū)域 名稱 戶型配比 300以下300400400500500600600以上合計合計 東部

7、 區(qū)域457482%69513%1112%1262%491%55555555 西部 區(qū)域200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%26172617 合計合計6579657980.5%80.5%1193119315%15%1691692.07%2.07%1691692%2%62620.76%0.76%81728172 取證供應量的戶型配比取證供應量的戶型配比 無論是東部區(qū)域還是西部區(qū)域的高端公寓市場，300以下的戶型 供應量最大，共有6312套，占到總供應量的80； 其次是300400之間的戶型產(chǎn)品，占總供應量的15左右。 其中西部區(qū)域市場300400的產(chǎn)品所占比例要

8、高于東部區(qū)域， 由此可見東西部之間的主觀市場判斷有所不同。 項目名稱項目名稱 戶型配比戶型配比 300300以下以下300300400400400400500 500 500500600 600 600 600 以上以上合計合計 naganaga上院上院- -8080- - -2424104104 順景園順景園28281818282868683 3145145 銀鉆公寓銀鉆公寓870870- - - - -870870 北京花園北京花園124124- - - - -124124 銀泰中心銀泰中心2202202424- -1616- -260260 東方之子東方之子- -64648 85 5-

9、-7777 昆侖公寓昆侖公寓- - -2121- -2 22323 usus聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓2892894 4- - - -293293 華遠裘馬都華遠裘馬都6046044646- - - -650650 九號公寓九號公寓152152535329293 35 5242242 公園大道公園大道663663285285- - - -948948 維多利亞花園維多利亞花園2122122 2- - - -214214 皇石國際公寓皇石國際公寓165165- - -1 1- -166166 新城國際三期新城國際三期4844847 71 1- - -492492 星河灣二期星河灣二期92926666242

10、433331313228228 世界城世界城6716714646- - -2 2719719 合計合計 45744574 82%82% 695695 13%13% 111111 2%2% 126126 2%2% 4949 1%1% 55555555 東部區(qū)域各項目供應量戶型配比東部區(qū)域各項目供應量戶型配比 東部區(qū)域高端市場中，300平米以下的戶型供應量最大，為4574套， 占東部區(qū)域高端公寓總體供應量的82，為東部區(qū)域高端公寓的主流產(chǎn) 品； 其次是300400平米之間的戶型供應量為695套，占供應量的13； 戶型面積越大的產(chǎn)品，供應的樓盤數(shù)量越少，供應的套數(shù)也有限。 西部區(qū)域各項目供應量戶型配

11、比西部區(qū)域各項目供應量戶型配比 項目名稱項目名稱 戶型配比戶型配比 300300以下以下 300300400400 400400500 500 500500600 600 600 600 以上以上合計合計 萬城華府萬城華府245245321321- - - -566566 緣溪堂緣溪堂2121166166575743431313300300 西城晶華西城晶華7977972 2- - - -799799 立方庭立方庭675675- - - - -675675 錦官苑二期錦官苑二期156156- - - - -156156 融澤府融澤府66669 91 1- - -7676 長河灣長河灣11-13

12、11-13樓樓4545- - - - -4545 合計合計 20052005 76.6%76.6% 498498 19.1%19.1% 5858 2.2%2.2% 4343 1.6%1.6% 1313 0.5%0.5% 26172617 西部區(qū)域的高端公寓產(chǎn)品仍然以300平米以下為市場的主流產(chǎn)品，供 應量為2005套，占西部區(qū)域高端公寓市場總供應量的76.6； 300400平米之間的戶型供應量也較大，達到了498套，占西部區(qū)域 高端公寓市場總供應量的19.1； 擁有400平米以上產(chǎn)品供應量的項目較少。 截至截至07年年2月份的現(xiàn)供應量月份的現(xiàn)供應量 區(qū)域項目名稱項目名稱現(xiàn)供應量（套）現(xiàn)供應量（

13、套） 東 部 區(qū) 域 naga上院上院85 順景園順景園139 銀鉆公寓銀鉆公寓785 北京花園北京花園11 銀泰中心銀泰中心55 東方之子東方之子40 昆侖公寓昆侖公寓20 us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓244 華遠裘馬都華遠裘馬都476 九號公寓九號公寓166 公園大道公園大道57 維多利亞花園維多利亞花園114 皇石國際公寓皇石國際公寓71 新城國際三期新城國際三期419 星河灣二期星河灣二期159 世界城世界城641 合計合計3482 西 部 區(qū) 域 萬城華府萬城華府121 緣溪堂緣溪堂175 西城晶華西城晶華421 立方庭立方庭111 錦官苑二期錦官苑二期131 融澤府融澤府43 長河灣長河灣

14、11-13樓樓37 合計合計1039 總計總計4521 截至2007年2月底，北京市單價在 18000元/平米以上的高端公寓現(xiàn)供應 量為4521套，占總供應量的55； 其中東部區(qū)域的高端公寓供應量 為3482套，占總現(xiàn)供應量的77； 其中西部區(qū)域的高端公寓供應量 為1039套，占總現(xiàn)供應量的23； 東區(qū)供應量約為西區(qū)供應量的三 倍，東區(qū)高端公寓的競爭要遠高于 西區(qū)。 現(xiàn)供應量戶型配比現(xiàn)供應量戶型配比 區(qū)域名稱 戶型配比 300以下 300400 400500500600600以上合計 東部區(qū)域2897833441097310533913482 西部區(qū)域782 75.3 174 16.8 494

15、.7212131.31039 合計3679 81.4 51811146 3.23 126352 1.15 4521 在4521套現(xiàn)供應量中，300平米以下的產(chǎn)品數(shù)量最多，并且東部 區(qū)域約為西部區(qū)域的3.7倍； 西部區(qū)域仍然在300以上的大戶型產(chǎn)品供應比例上要略高于東部 區(qū)域，但實際供應套數(shù)僅為東部的一半。 項目名稱項目名稱 戶型配比戶型配比 300300以下以下300300400400400400500 500 500500600 600 600 600 以上以上合計合計 naganaga上院上院- -6666- - -19198585 順景園順景園26261818282864643 3139

16、139 銀鉆公寓銀鉆公寓785785- - - - -785785 北京花園北京花園1111- - - - -1111 銀泰中心銀泰中心21212020- -1414- -5555 東方之子東方之子- -32327 71 1- -4040 昆侖公寓昆侖公寓- - -1818- -2 22020 usus聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓2402404 4- - - -244244 華遠裘馬都華遠裘馬都4304304646- - - -476476 九號公寓九號公寓8585484826263 34 4166166 公園大道公園大道33332424- - - -5757 維多利亞花園維多利亞花園1121122 2-

17、 - - -114114 皇石國際公寓皇石國際公寓7171- - - - -7171 新城國際三期新城國際三期4114117 71 1- - -419419 星河灣二期星河灣二期71713939171723239 9159159 世界城世界城6016013838- - -2 2641641 合計合計 28972897 83%83% 344344 10%10% 9797 3%3% 105105 3%3% 3939 1%1% 34823482 東部區(qū)域各項目現(xiàn)供應量戶型配比東部區(qū)域各項目現(xiàn)供應量戶型配比 東部區(qū)域3482套的高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為 2897套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供

18、應量的83； 300400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為344套，占東部區(qū)域全部現(xiàn) 供應量的10； 400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應量所占比例較少。 西部區(qū)域各項目現(xiàn)供應量戶型配比西部區(qū)域各項目現(xiàn)供應量戶型配比 項目名稱項目名稱 戶型配比戶型配比 300300以下以下300300400400400400500 500 500500600 600 600 600 以上以上合計合計 萬城華府萬城華府40408181- - - -121121 緣溪堂緣溪堂8 88585484821211313175175 西城晶華西城晶華4194192 2- - - -421421 立方庭立方庭111111- - - - -1

19、11111 錦官苑二期錦官苑二期131131- - - - -131131 融澤府融澤府36366 61 1- - -4343 長河灣長河灣11-1311-13樓樓3737- - - - -3737 合計合計 782782 75.26%75.26% 174174 16.75%16.75% 4949 4.72%4.72% 2121 2.02%2.02% 1313 1.25%1.25% 10391039 西部區(qū)域1039套高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為782套， 占西部區(qū)域全部現(xiàn)供應量的75.26； 300400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應量為174套，所占比例為16.75； 400平米以上的

20、產(chǎn)品現(xiàn)供應量較少。 整體銷售狀況（截至整體銷售狀況（截至07年年2月份的銷售狀況）月份的銷售狀況） 06年年1月月07年年2月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比 價格分析價格分析 西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價）西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價） 西部區(qū)域西部區(qū)域07年年2月份當月的成交均價月份當月的成交均價 月均銷售和月均回款月均銷售和月均回款 l 高端公寓市場銷售狀況與成交價格高端公寓市場銷售狀況與成交價格 整體銷售狀況（截至整體銷售狀況（截至07年年2月份的銷售狀況）月份的銷售狀況） 項目項目 名稱名稱 供應量供應量銷售量銷售量銷售率銷售率 300300以下以下 300

21、300400 400 400400500 500 500500600 600 600 600 以上以上 取證取證售出售出比率比率取證取證售出售出比率比率 取取 證證 售售 出出 比比 率率 取取 證證 售售 出出 比比 率率 取取 證證 售售 出出 比比 率率 東部東部555555552073207337%37%45744574167716773737% %6956953513515050% %11111114141313% %12612621211717% %494910102121% % 西部西部261726171578157860%60%20052005122312236767% %49

22、8498324324656558589 91616% %434322225151% %1313- - - 合計合計817281723651365145%45%657965792900290044%44%1193119367567557%57%169169232314%14%169169434325%25%6262101017%17% 在總體3651套的銷售量中，300400平米之間的產(chǎn)品銷售率最高，達到了57； 300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率位居其次，為44； 400500平米之間的戶型銷售率最低，為14； 500600平米之間的戶型銷售率較400500平米的產(chǎn)品銷售率相比有較大提升， 達到了

23、25； 600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售率為17，高于400500平米之間的戶型銷售率。 06年年1月月07年年2月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比 開盤開盤 時間時間 項目名稱項目名稱供應量供應量銷售量銷售量銷售率銷售率 300以下300400400500500600600以上 取證取證售出售出取證取證售出售出取證取證售出售出取證取證售出售出取證取證售出售出 03.6 公園大道公園大道94889194%663630285261 03.9東方之子東方之子773748%64328154 04.9順景園順景園14564%28218-28-6843- 05.3北京花園北京花園124

24、11391%124113 05.9維多利亞花園維多利亞花園21410047%2121002- 05.9皇石國際皇石國際1669557%1659411 05.10銀泰中心銀泰中心26020579%220199244162 05.11naga上院上院1041918%8014245 05.12九號公寓九號公寓2427631%152675352933-51 06.05銀鉆公寓銀鉆公寓8708510%87085 06.07us聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓2934917%289494- 06.08昆侖公寓昆侖公寓23313%2132- 06.09華遠裘馬都華遠裘馬都65017427%60417446- 06.10新城

25、國際三期新城國際三期4927315%484737-1- 06.12星河灣二期星河灣二期2286930%922166272473310134 07.01世界城世界城7197811%671704682- 合計合計5555207337%4574 1677 695 351 111 14 126 21 49 10 37%50%13%17%21% 東部高端公寓市場各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比東部高端公寓市場各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比 東部高端公寓市場300400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售狀況最佳， 銷售率達到了50。 300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率其次，為37，與東部區(qū)域整體 的銷售率持平。東部區(qū)域供應量最大的

26、為 300平米以下的產(chǎn)品，但 銷售率最佳的是300400平米之間的中等戶型產(chǎn)品。 600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售狀況也較為良好，銷售率為21； 由此說明600平米以上的超大面積戶型產(chǎn)品也存在一定的市場需求， 呈現(xiàn)出頂級分化的市場表現(xiàn)。 西部高端公寓市場各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比西部高端公寓市場各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比 開盤開盤 時間時間 項目名稱項目名稱供應量供應量銷售量銷售量銷售率銷售率 300300以下以下300300400400400400500500500500600600600600以上以上 取證取證售出售出取證取證售出售出取證取證售出售出取證取證售出售出取證取證取證取證 04.08

27、萬城華府萬城華府56644579%245205321240 05.10緣溪堂緣溪堂30012542%211316681579432213- 06.07西城晶華西城晶華79937847%7973782- 06.09立方庭立方庭67556484%675564 06.07長河灣長河灣11-13樓樓45818%458 06.08錦官苑錦官苑1562516%15625 06.11融澤府融澤府763343%6630931- 合計合計2617157860%2005 1223 498 324 58 9 43 22 13- 67%65%16%51% 西部區(qū)域高端公寓300平米以下的戶型產(chǎn)品和300400平米之間

28、的戶型 產(chǎn)品銷售率基本持平，分別為67和65； 500600平米之間的戶型產(chǎn)品僅有緣溪堂存在供應，銷售率也較理想， 達到了51； 由此說明西部高端公寓市場400平米以下的中小戶型產(chǎn)品和500600平 米之間的大戶型產(chǎn)品是市場接受度較高的產(chǎn)品。 價格分析價格分析 西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價）西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價） 項目名稱項目名稱300300以下以下 300300400 400 400400500 500 500500600 600 600 600 以上以上 萬城華府萬城華府 460-550460-550萬萬565-740565-740萬萬 緣溪堂緣溪堂590-600590-600

29、萬萬620-800620-800萬萬810-980810-980萬萬1030-11901030-1190萬萬1240-19201240-1920萬萬 西城晶華西城晶華 110-600110-600萬萬620-630620-630萬萬 長河灣長河灣11-1311-13樓樓 500-730500-730萬萬 錦官苑錦官苑 230-500230-500萬萬 立方庭立方庭80-18080-180萬萬 融澤府融澤府 435-570435-570萬萬610-710610-710萬萬800800萬左右萬左右 西部區(qū)域高端公寓市場300平米以下的戶型產(chǎn)品最低總價為80萬元，最 高總價為730萬元，大部分的總價

30、范圍集中在400600萬元之間。 價格分析價格分析 西部區(qū)域西部區(qū)域07年年2月份月份當月的成交均價當月的成交均價 西部區(qū)域07年2月 當月成交均價最高的 為長河灣1113棟樓， 為25852元/平米； 成交均價最低的為 萬城華府，為18596 元/平米。 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱開盤時間開盤時間銷售周期銷售周期成交均價成交均價 西部西部 區(qū)域區(qū)域 萬城華府萬城華府04.0830月月18596元元 緣溪堂緣溪堂05.1018月月20205元元 西城晶華西城晶華06.077月月20371元元 長河灣長河灣11-13樓樓06.077月月25852元元 錦官苑錦官苑06.086月月20659元元 立

31、方庭立方庭06.095月月24388元元 融澤府融澤府06.113月月19735元元 價格分析價格分析 月均銷售月均銷售和月均回款和月均回款 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱開盤時間開盤時間銷售周期銷售周期月均銷售套數(shù)（套）月均銷售套數(shù)（套）月均回款（萬元）月均回款（萬元） 東部東部 公園大道公園大道03.0603.064444月月20.320.35706.55706.5 東方之子東方之子03.0903.094141月月0.90.9 順景園順景園04.0904.092929月月0.20.2274.7274.7 北京花園北京花園05.0305.032323月月4.94.918751875 維多利亞花園維

32、多利亞花園05.0905.091717月月5.95.91856.41856.4 皇石國際公寓皇石國際公寓05.0905.091717月月5.65.61453.61453.6 銀泰中心銀泰中心05.1005.101616月月12.812.89909.69909.6 naganaga上院上院05.1105.111515月月1.31.31255.31255.3 九號公寓九號公寓05.1205.121414月月5.45.42284.22284.2 銀鉆公寓銀鉆公寓06.0506.059 9月月9.49.41131.91131.9 usus聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓06.0706.077 7月月7 72660.6

33、2660.6 昆侖公寓昆侖公寓06.0806.086 6月月0.50.51381.71381.7 華遠裘馬都華遠裘馬都06.0906.095 5月月34.834.885338533 新城國際三期新城國際三期06.1006.104 4月月18.318.37319.87319.8 星河灣二期星河灣二期06.1206.123 3月月23232484624846 世界城世界城07.0107.012 2月月393994349434 西部西部 萬城華府萬城華府04.0804.083030月月14.814.87283.27283.2 緣溪堂緣溪堂05.1005.101818月月6.96.95320.9532

34、0.9 西城晶華西城晶華06.0706.077 7月月545415937.915937.9 長河灣長河灣11-1311-13樓樓06.0706.077 7月月1.11.1633.3633.3 錦官苑錦官苑06.0806.086 6月月4.24.21135.51135.5 立方庭立方庭06.0906.095 5月月112.8112.813220.613220.6 融澤府融澤府06.1106.113 3月月11115461.75461.7 東部區(qū)域月均銷售套 數(shù)最好的是世界城，月 均銷售套數(shù)39套，月均 回款最好的是星河灣二 期，月均回款額達到 24846萬元； 西部區(qū)域月均銷售套 數(shù)最好的是立方

35、庭，月 均銷售套數(shù)為112.8套， 月均回款最好的是西城 晶華，月均回款額達到 15937.9萬元。 2007年北京高端市場預計供應量年北京高端市場預計供應量 西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢 重點關注重點關注2007年新開盤千萬級項目年新開盤千萬級項目 未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢 l高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預測高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預測 2007年北京高端市場預計供應量年北京高端市場預計供應量 項目名稱項目名稱0606年剩余供應量年剩余供應量0707年預計新增供應量年預計新增供應量0707年預計供應量年預計供應量 公園大道公園大道8484- -8484 東方之子東方之子4040- -

36、4040 順景園順景園139139- -139139 北京花園北京花園2828- -2828 維多利亞花園維多利亞花園126126- -126126 皇石國際皇石國際7171- -7171 銀泰中心銀泰中心6060- -6060 naganaga上院上院9292- -9292 九號公寓九號公寓175175- -175175 銀鉆公寓銀鉆公寓800800- -800800 usus聯(lián)邦公寓聯(lián)邦公寓262262- -262262 昆侖公寓昆侖公寓2020- -2020 華遠裘馬都華遠裘馬都518518- -518518 新城國際三期新城國際三期452452- -452452 星河灣二期星河灣二期1

37、91191- -191191 萬城華府萬城華府131131132132263263 緣溪堂緣溪堂192192- -192192 西城晶華西城晶華4734737575548548 立方庭立方庭157157- -157157 融澤府融澤府55556969124124 錦官苑二期錦官苑二期291291- -291291 長河灣長河灣11-1311-13樓樓106106- -106106 世界城世界城719719- -719719 天安國匯天安國匯216216216216 光華國際光華國際- -272272272272 合計合計5465546558258260476047 西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢西部區(qū)域

38、供需發(fā)展趨勢 根據(jù)調(diào)研，西部項目已知西城晶華還有179套的供應量、萬 城華府還有132套的供應量、天安國匯有216套的供應量、御園預 計有67套的供應量、緣溪堂預計還有100套的供應量，由此，僅 西部區(qū)域單價在2萬元/平米以上的高端產(chǎn)品未來已知的還有累計 至少694套的供應量。 重點關注重點關注2007年新開盤千萬級項目年新開盤千萬級項目 財富中心二期：財富中心二期：預計此項目2007年將會推出公寓產(chǎn)品，但現(xiàn)在針 對此項目的資料較少，今后將會重點關注。 盈科中心二期：盈科中心二期：該地塊土地面積為14123平方米，規(guī)劃建筑面積 46300平方米。 首都花園（巴黎城）：首都花園（巴黎城）：首都花

39、園原規(guī)劃總建筑面積59.34萬平方米， 其中地上建筑面積41.2萬平米，公寓建筑面積15.5萬平方米，寫字樓 13萬平方米，酒店及酒店式公寓7萬平方米，商業(yè)9.87萬平方米。但 中國接手后，根據(jù)此開發(fā)商以往的開發(fā)策略，此項目的最 終規(guī)劃有可能會有很大的改動，今后將重點關注。 耀輝國際城：耀輝國際城：規(guī)劃建筑面積接近10萬平米，2007年預計將推出100 套千萬級豪宅。 御園：御園：規(guī)劃建筑面積為30萬平方米，2007年預計將推出1期產(chǎn)品， 大約55套左右的千萬級豪宅。 瑞城中心瑞城中心：瑞城中心占地面積32900平方米，總建筑面積256000平 方米，由國際性貴族式酒店、5a級智能化寫字樓及兩

40、棟高檔外銷公 寓組成。 未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢 影響房價的因素很多，除供需關系外，主要的還有政策走勢、 城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟水平、居民購買力水平等因素。 無論全國還是北京，宏觀經(jīng)濟都處在平穩(wěn)上升階段。而對高端 公寓的需求群體都在不斷上升。從北京的城市規(guī)劃來看，目前可供 開發(fā)高端公寓的用地在逐步減少。但是，受今年宏觀調(diào)控和2008年 “奧運年”的影響，2007年將出現(xiàn)高端公寓集中放量的供應高峰。 實際上，對高端公寓價格影響最大的是政策走勢，目前的政策 并沒有深度觸及高端公寓市場，形成不利影響的政策。 因此我們認為：07年的高端公寓市場情況應當是風險與機會并年的高端公寓市場情況應當是風險與機會并

41、存：如果政府不針對高端公寓再出臺新的政策，未來高端公寓的價存：如果政府不針對高端公寓再出臺新的政策，未來高端公寓的價 格依然會保持較快地上漲；但是現(xiàn)有政策的效果顯現(xiàn)，有可能導致格依然會保持較快地上漲；但是現(xiàn)有政策的效果顯現(xiàn)，有可能導致 銷售率的下滑，風險有可能加大。對于北京高端項目的發(fā)展應保持銷售率的下滑，風險有可能加大。對于北京高端項目的發(fā)展應保持 謹慎的樂觀。謹慎的樂觀。 基礎研究結論基礎研究結論 2007年北京高端公寓市場整體的供應量較大，并且隨著價格的不斷上 漲與產(chǎn)品品質(zhì)的提高，北京千萬豪宅的時代已經(jīng)來臨。 在現(xiàn)有高端市場上的供應產(chǎn)品，以300平米以下的戶型為主流產(chǎn)品；其 次是3004

42、00平米之間的戶型。 銷售情況方面：300400平米的中等戶型銷售反饋情況最好，銷售率 最高；其次是300平米以下的較為保守的小戶型產(chǎn)品；銷售情況最差的為 400500平米的戶型銷售；500平米以上的戶型供應量較少，產(chǎn)品較為個 性化，也存在一定的市場需求。 在銷售價格方面：300平米以下的戶型產(chǎn)品由于面積相差較大，因此各 項目的總價區(qū)間相差也較大，反饋到單價上西部區(qū)域22000元/平米左右， 面積不超過300平米的產(chǎn)品較為熱銷；300400平米之間的戶型，總價范 圍控制在800萬元左右的產(chǎn)品市場接受度較強；400平米以上的戶型由于 西部供應量較少，因此個別項目僅作為參考。 本本 項項 目目 定

43、定 位位 l 土地價值土地價值 l 市場定位市場定位 l 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 l 客群定位客群定位 l 價值定位價值定位 先從土地的價值對復地天賦進行認知先從土地的價值對復地天賦進行認知 土地價值土地價值 “ “第一是地段、第二是地段、第三第一是地段、第二是地段、第三 還是地段。還是地段?！?李嘉誠李嘉誠 地段直接反映土地價值，地段直接反映土地價值， 那么本案的土地價值究竟如何呢？那么本案的土地價值究竟如何呢？ 紫禁城、古代皇家園林紫禁城、古代皇家園林皇皇 氣氣 永久的 兩千多年悠久歷史見證，歷代皇帝權威的象征，凝聚了深厚皇家貴氣和歷史兩千多年悠久歷史見證，歷代皇帝權威的象征，凝聚了深厚皇家貴氣

44、和歷史 文化底蘊文化底蘊 人民大會堂人民大會堂 長安街長安街 中南海中南海 政政 氣氣 權威的權威的 中共中央、全國人大常委 會、國務院、全國政協(xié)等 國家首腦機關及50余家中 央部委所在地，是全國政是全國政 治中心的重要載體治中心的重要載體。 金融街金融街 財財 氣氣 聚集的聚集的 2005年2月7日，北京市發(fā)改委、財政局、地稅局和人事局聯(lián)合發(fā)布關于促進首關于促進首 都金融產(chǎn)業(yè)的意見都金融產(chǎn)業(yè)的意見，這被視為北京市將建設金融中心、大力吸引金融機構入駐 的明確信號。 這個信號的出臺將可能使不少在外地注冊的金融機構遷址北京金融街。這個信號的出臺將可能使不少在外地注冊的金融機構遷址北京金融街。 西單

45、商業(yè)街西單商業(yè)街 旺旺 氣氣 成熟的成熟的 西單商業(yè)街位于北京城市的幾何中心位置。北京歷史最悠久的三北京歷史最悠久的三 大商圈之一，現(xiàn)已發(fā)展為現(xiàn)代化商業(yè)中心大商圈之一，現(xiàn)已發(fā)展為現(xiàn)代化商業(yè)中心. . 中國會中國會 貴貴 氣氣 古典的古典的 北京中國會之所以在私人俱樂部中獨樹一幟，尤其能吸引很多國 外公司和國外人士的青睞，就在于它特有的中國歷史感和文化味特有的中國歷史感和文化味 兒，而這種格調(diào)并不是仿造復制出來的。兒，而這種格調(diào)并不是仿造復制出來的。 三十一中、教育資源三十一中、教育資源文文 氣氣 三十一中，其前身崇德中學始建1991年。這里誕生了10 位中科院院士和眾多知名的藝術大師。西城區(qū)擁

46、有諸 多知名中、小學校，教育資源豐富。 聚集的聚集的 國家大劇院國家大劇院 中山音樂堂中山音樂堂 北京音樂廳北京音樂廳 雅雅 氣氣 散發(fā)的散發(fā)的 政氣政氣 財氣財氣 旺氣旺氣 貴氣貴氣 雅雅 氣氣 文氣文氣 皇氣皇氣 復復 地地 天天 賦賦 的的 天天 賦賦 豪豪 宅宅 的的 天天 賦賦 核心 價值 由此，通過對復地天賦土地價值的深刻認知，我們由此，通過對復地天賦土地價值的深刻認知，我們 才能更加準確地在已有的市場研究的基礎上，對復地天才能更加準確地在已有的市場研究的基礎上，對復地天 賦進行項目定位！賦進行項目定位！ 市場定位市場定位 市場定位是指依據(jù)項目核心價值分析和市場結構特征，明確 項目

47、的檔次和市場競爭中的角色！ 從項目的土地價值來看，復地天賦作為距離天安門與中南海 最近的高層住宅，在市場競爭中具有顯著的稀缺性，這種土地價 值是超乎一般土地評估值的。因此，我們認為復地天賦應該與市 場上的普通高端公寓始終保持等級的距離，領航于西部區(qū)域的高 端公寓市場。 由此，復地天賦的市場定位為：由此，復地天賦的市場定位為： 領航西部區(qū)域，占據(jù)極度稀缺資源的頂級公寓。領航西部區(qū)域，占據(jù)極度稀缺資源的頂級公寓。 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位是指依據(jù)項目的市場定位，確定產(chǎn)品的設計方案， 從而提升產(chǎn)品的屬性！ 由此，復地天賦的產(chǎn)品定位為：由此，復地天賦的產(chǎn)品定位為： 在具備深厚歷史文化底蘊的土地上崛起

48、的一座擁有奢華尺度，在具備深厚歷史文化底蘊的土地上崛起的一座擁有奢華尺度， 為財富階層身份標簽的現(xiàn)代建筑。為財富階層身份標簽的現(xiàn)代建筑。 客群定位客群定位 客群定位是指依據(jù)項目市場定位和產(chǎn)品定位、從眾多類 型的客群中分離出未來重點針對的主力客群。 企業(yè)主階層企業(yè)主階層 非凡非凡 階層階層 中堅階層中堅階層 金領階層金領階層 藍領階層藍領階層 白領階層白領階層 富人階層分為：富人階層分為： 看得見的頂層（財貴階層）：他們是公眾人物，曝光率高，個性張揚?？吹靡姷捻攲樱ㄘ斮F階層）：他們是公眾人物，曝光率高，個性張揚。 看不見的頂層（權貴階層）：他們身份上諱莫如深，生活上深居簡出，不愛拋看不見的頂層（

49、權貴階層）：他們身份上諱莫如深，生活上深居簡出，不愛拋 投露面，越隱蔽越好。投露面，越隱蔽越好。 復地天賦復地天賦 主要主要 目標客層目標客層 本案的客群定位：本案的客群定位： 本案本案 第一級輻射區(qū)第一級輻射區(qū) 西長安街、金融街及周邊地區(qū)西長安街、金融街及周邊地區(qū) 第二級輻射區(qū)第二級輻射區(qū) 西城區(qū)及北京西部地區(qū)西城區(qū)及北京西部地區(qū) 第三級輻射區(qū)第三級輻射區(qū) 北京市各成熟商圈北京市各成熟商圈 本案的客群來源：本案的客群來源： 西部為主戰(zhàn)場西部為主戰(zhàn)場 東部為次戰(zhàn)場東部為次戰(zhàn)場 立足于北京市立足于北京市 輻射于全中國輻射于全中國 第四級輻射區(qū)第四級輻射區(qū) 大中國區(qū)（外埠地區(qū)及涉外客戶）大中國區(qū)（

50、外埠地區(qū)及涉外客戶） 本案的客群個性特征：本案的客群個性特征： p 拜忙碌者：拜忙碌者： 在金融街工作，惜時如金、需要就近居住的財富階層；在金融街工作，惜時如金、需要就近居住的財富階層； p 拜景觀者：拜景觀者： 對城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財富階層；對城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財富階層； p 拜文化者：拜文化者： 對地域文化具有歸屬感，對傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財富階層；對地域文化具有歸屬感，對傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財富階層； p 拜政治者：拜政治者： 對政治高度敏感，具有對政治高度敏感，具有“由富轉貴由富轉貴”心理需求的財富階層；心理需求的財富階層； p 拜社交者：拜社交者： 政

51、治交往和商務交往頻繁，具有政治交往和商務交往頻繁，具有“尋找圈層歸屬尋找圈層歸屬”的財富階層。的財富階層。 價值定位價值定位 價值定位是指依據(jù)項目所具備的特征，通過 區(qū)域價值/綜合評比的價值進行綜合考慮，推導出 的具有市場競爭力的項目價值區(qū)間。 由于某些個案屬于非常規(guī)定位或因項目 經(jīng)營屬性所致，售價高于該區(qū)域市場售 價平均水平，不具有可比性，因此不列 為本項目價格定位參照樣本； 項目名稱現(xiàn)售價環(huán)線位置 西城晶華255002環(huán)內(nèi) 華榮公寓210002環(huán)內(nèi) 緣溪堂240002-3環(huán) 錦官苑198002-3環(huán) 融澤府200002-3環(huán) 長河灣11-13樓265002-3環(huán) 立方庭255003-4環(huán)

52、萬城華府270003-4環(huán) 項目名稱現(xiàn)售價環(huán)線位置 naga上院388002環(huán)內(nèi) 國瑞城250002環(huán)內(nèi) 銀鉆公寓230002-3環(huán) 銀泰中心450002-3環(huán) 昆侖公寓656652-3環(huán) 新城國際三期300002-3環(huán) 世界城270002-3環(huán) 公園大道220003-4環(huán) 東方之子250003-4環(huán) 順景園245003-4環(huán) 北京花園250003-4環(huán) 維多利亞花園210003-4環(huán) 皇石國際公寓210003-4環(huán) 九號公寓230003-4環(huán) us聯(lián)邦公寓230003-4環(huán) 華遠裘馬都195003-4環(huán) 星河灣二期310004-5環(huán) 東部區(qū)域高檔住宅市場價格情況東部區(qū)域高檔住宅市場價格情況西

53、部區(qū)域高檔住宅市場價格情況西部區(qū)域高檔住宅市場價格情況 東部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況東部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況西部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況西部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況 項目名稱 階段 售價 環(huán)線 位置 區(qū)域 價格 naga上院388002環(huán)內(nèi)3190031900 漲幅漲幅 19.63%19.63%國瑞城250002環(huán)內(nèi) 銀鉆公寓230002-3環(huán) 2666726667 漲幅漲幅 17.65% 17.65% 新城國際三期300002-3環(huán) 世界城270002-3環(huán) 公園大道220003-4環(huán) 22667 22667 東方之子250003-4環(huán) 順景園245003-4環(huán) 北京花園250003-4環(huán) 維多利亞花園

54、210003-4環(huán) 皇石國際公寓210003-4環(huán) 九號公寓230003-4環(huán) us聯(lián)邦公寓230003-4環(huán) 華遠裘馬都195003-4環(huán) 項目名稱 現(xiàn)階 段 售價 環(huán)線 位置 區(qū)域 價格 華榮公寓210002環(huán)內(nèi)2325023250 漲幅漲幅 2.99%2.99%西城晶華255002環(huán)內(nèi) 緣溪堂240002-3環(huán) 2257522575 錦官苑198002-3環(huán) 融澤府200002-3環(huán) 長河灣11-13樓265002-3環(huán) 二環(huán)二環(huán) 三環(huán)三環(huán) 四環(huán)四環(huán) 二環(huán)二環(huán) 三環(huán)三環(huán) 四環(huán)四環(huán) 遞增17.65 遞增2.99 遞增19.63 綜合考慮 31400元/ 東部區(qū)域 西部區(qū)域 區(qū)域區(qū)域價格漲幅

55、比區(qū)域價格漲幅比 3-4環(huán)22667 2-3環(huán)26667 17.65% 22575 2環(huán)內(nèi)3190019.63% 232502.99% 核心區(qū)域38861 21.82%23945 2.99% 核心區(qū)域加權價值31400 區(qū)域價值推導區(qū)域價值推導 項目名稱景觀精裝標準戶型會所建筑形態(tài)綜合修正系數(shù) 銷售價格修正價格權重0.25 0.25 0.20 0.20 0.10 1.0000 naga上院1.00 1.10 1.05 1.10 1.00 1.0550 38800 40934 國瑞城0.95 1.10 0.95 0.95 1.00 0.9925 25000 24813 銀鉆公寓1.00 1.00

56、 0.90 1.00 1.00 0.9800 23000 22540 新城國際三期0.95 0.95 0.90 1.15 1.05 0.9900 30000 29700 世界城0.95 1.00 0.90 1.05 1.00 0.9775 27000 26393 公園大道1.00 0.95 0.95 1.10 1.00 0.9975 22000 21945 東方之子0.95 0.95 1.05 1.05 1.15 1.0100 25000 25250 順景園0.95 1.00 1.10 1.10 1.10 1.0375 24500 25419 北京花園0.95 0.95 0.90 1.05 1

57、.10 0.9750 25000 24375 維多利亞花園公寓1.00 1.10 0.90 1.05 1.05 1.0200 21000 21420 九號公寓1.00 1.05 0.95 1.10 1.05 1.0275 23000 23633 us聯(lián)邦公寓0.95 1.00 0.90 1.05 1.05 0.9825 23000 22598 華遠裘馬都0.95 0.95 1.00 1.15 1.05 1.0100 19500 19695 西城晶華苑0.95 0.95 1.00 1.05 1.00 0.9850 25500 25118 金融街華榮公寓0.95 0.95 1.00 1.00 1.

58、00 0.9750 21000 20475 緣溪堂1.00 1.10 1.05 1.05 1.05 1.0500 24000 25200 錦官苑0.95 0.95 0.90 1.05 1.00 0.9650 19800 19107 融澤府0.95 1.00 1.00 1.00 1.05 0.9925 20000 19850 長河灣11-13樓0.95 0.95 0.90 1.10 1.10 0.9850 26500 26103 復地天賦111112445124451 市場可比項目綜合評比市場可比項目綜合評比 3#3#樓樓精裝修后精裝修后的價值定位為的價值定位為2800028000元元/ / l

59、通過區(qū)域價格推導測算得出,本項目所處核心區(qū)域的區(qū)域價值為31400元/； l通過市場可比項目綜合評比，測算得出本項目的價值為24450元/； l通過區(qū)域價值/綜合評比的價值進行綜合考慮，因此得出 注明：注明：此推導價格為復地天賦3號樓的當前價值評估，即現(xiàn)價；考慮到 相關附加值的再提升，以及隨著高端市場整體的發(fā)展，未來將有價值 上漲空間，復地天賦的價格也將產(chǎn)生動態(tài)的遞增趨勢。 產(chǎn)品策劃建議產(chǎn)品策劃建議 l 建筑方案設計建議建筑方案設計建議 l 戶型設計建議戶型設計建議 l 公共區(qū)域設計建議公共區(qū)域設計建議 l 設備設施建議設備設施建議 建筑方案設計建議建筑方案設計建議 l 建筑風格傾向性建筑風格

60、傾向性 l 建筑平面設計建筑平面設計 l 單體結構處理單體結構處理 l 建筑細節(jié)處理建筑細節(jié)處理 l 標準層與非標準層定位標準層與非標準層定位 建筑方案設計建議建筑方案設計建議 l 建筑風格傾向性建筑風格傾向性 當前的豪宅公寓建筑風格大多以歐陸和現(xiàn)代風格為主，并且豪宅買家對于這 類建筑風格是完全接受的。因此因此3 3號樓應抓住主流風格的同時結合地域特征進行號樓應抓住主流風格的同時結合地域特征進行 建筑風格設計。建筑風格設計。 由于2號樓的風格已經(jīng)基本確定，因此從小區(qū)整體考慮，建議建議3 3號樓的風格與號樓的風格與 之對應，以現(xiàn)代風格為主之對應，以現(xiàn)代風格為主, ,在細節(jié)上加入中式元素進行差異性