朱家角項(xiàng)目分析報(bào)告

1、一、朱家角概況及項(xiàng)目概況1.1 朱家角概況 1.2、項(xiàng)目概況 1.3 項(xiàng)目優(yōu)劣分析 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況概述2.1 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 2.2 中心鎮(zhèn)周邊表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 2.3 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 三、項(xiàng)目定位及功能劃定3.1項(xiàng)目定位設(shè)想 3.2項(xiàng)目功能劃分設(shè)想 四、項(xiàng)目適用人群4.1國內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶） 4.2周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主 4.3古鎮(zhèn)及周邊居民 4.4團(tuán)隊(duì)商務(wù)會議群體 五、項(xiàng)目可行性論證5.1 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對接 5.2廣闊旅游市場為本項(xiàng)目提供有力支撐 5.3 項(xiàng)目核心競爭力闡述 5.4 項(xiàng)目擁有穩(wěn)定客源層 六、項(xiàng)目未來盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測6

2、.1 項(xiàng)目未來主要盈利點(diǎn)所在 6.2本項(xiàng)目所面臨的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 七、政府支持對項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義7.1、政府整體規(guī)劃職能實(shí)施能有效規(guī)避本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的同質(zhì)競爭 7.2、政府監(jiān)管職能對本項(xiàng)目后期經(jīng)營運(yùn)作至關(guān)重要 7.3、項(xiàng)目可能存在的產(chǎn)權(quán)分割問題 7.4、市政配套設(shè)施建設(shè)對本項(xiàng)目提供有力支持 7.5、項(xiàng)目是對朱家角整體旅游功能及形象的提升 八、3號地塊概況及規(guī)劃方案建議8.1地塊概況 8.2 規(guī)劃方案建議 尾 言 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況1.1 朱家角概況全國歷史名鎮(zhèn)朱家角，位于風(fēng)景秀麗的淀山湖畔，地理位置優(yōu)越，交通便利，朱家角鎮(zhèn)自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好

3、的江南古鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積138平方公里（包括水面），耕地面積58206畝；現(xiàn)有人口66000人，勞動力27800人；共有行政村28個(gè)，居委會8個(gè)。江澤民總書記為朱家角題寫了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理吳邦國為朱家角鎮(zhèn)題寫了“全國歷史名鎮(zhèn)朱家角”。在2001年上海召開的apec會議期間，俄羅斯總統(tǒng)普京夫人和菲律賓總統(tǒng)阿羅約的丈夫、澳門特首何厚鏵以及出席apec會議的各國雙部長的夫人等一大批中外貴賓來到朱家角古鎮(zhèn)旅游。由此可見，朱家角鎮(zhèn)有其獨(dú)特的魅力。朱家角古鎮(zhèn)旅游開發(fā)是從1998年開始實(shí)質(zhì)性啟動，幾年來，先后修復(fù)并對外開放了課植園、城隍廟、童天和藥號、稻米鄉(xiāng)情館、漁人之家、

4、上海遠(yuǎn)古文化館（陶玉館）、涵大隆、放生橋、北大街等20多個(gè)旅游景點(diǎn)，并豐富了景點(diǎn)內(nèi)涵，吸引了眾多的中外游客。除此之外，鎮(zhèn)內(nèi)還擁有一流的現(xiàn)代化旅游設(shè)施：亞洲最大的水上運(yùn)動場、國內(nèi)最大的“東方綠舟上海青少年校外活動營地”；設(shè)施先進(jìn)的上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、上海太陽島國際俱樂部等。目前，朱家角已基本形成了以古鎮(zhèn)旅游為龍頭，以太陽島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。以旅游業(yè)為突破口，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是朱家角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)。古鎮(zhèn)旅游業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動力，帶動了全鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)等行業(yè)的同步發(fā)展。1.2、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位置：項(xiàng)目東臨珠溪路林帶，西靠南大港，南依六九房

5、河，北至南大港，地處朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口珠溪路景觀大道與318國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過百米，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。1.2.2 項(xiàng)目基本情況介紹地塊總面積：47479.80平方米，其中出讓面積26580.10平方米地面現(xiàn)狀；拆平至自然標(biāo)高規(guī)劃用途：公共設(shè)施用地(服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書展覽、影劇院、游樂)土地使用年限：50年建筑容積率：不超過0.45建筑密度：不超過25%綠地率：建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于50%建筑退讓有關(guān)建筑控制線：建筑不得逾越河道退讓控制線建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制：按上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制建筑高度、層

6、數(shù)控制：不超過4層，高度不超過15米基地出入口及車位要求：出入口開向東側(cè)道路，車位設(shè)置應(yīng)滿足有關(guān)規(guī)定要求，并應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展需要配置足量泊位。1.3 項(xiàng)目優(yōu)劣分析優(yōu)勢：1、盡占古鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃之先機(jī)：項(xiàng)目是朱家角政府新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，是朱家角度假型旅游業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)休閑、娛樂配套設(shè)施，得到地方政府的高度重視和大力支持；2、盡占交通便捷之優(yōu)勢：項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，地塊位于朱家角鎮(zhèn)區(qū)西端，處在朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口珠溪路景觀大道與318國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過百米；3、盡占出入古鎮(zhèn)之區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目與軌道交通七號線終點(diǎn)站及公交客運(yùn)樞紐隔路相望，第一時(shí)間與往來游客親密

7、接觸；4、盡占“島”、“水”之自然生態(tài)優(yōu)勢：項(xiàng)目四面臨水，當(dāng)?shù)厝朔Q之為“生態(tài)島”，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)因地置宜，突出地塊“島”、“水”優(yōu)勢，規(guī)劃的湖畔鄉(xiāng)村酒吧等項(xiàng)目與之呼應(yīng)；5、盡占古鎮(zhèn)開發(fā)之商業(yè)先機(jī)：地塊正對祥凝浜路古鎮(zhèn)出口，規(guī)劃中的祥凝浜路是朱家角古鎮(zhèn)重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)、金融一條街；6、盡占旅游景點(diǎn)規(guī)?；畠?yōu)勢：青浦區(qū)目前有五個(gè)國家級4a旅游度假區(qū)（朱家角、東方綠洲、太陽島、陳云故居、大觀園），而且都集中在以朱家角和環(huán)淀山湖為核心的青西（青浦西部地區(qū)）板塊，國家4a級旅游景點(diǎn)密度如此之高，這在國內(nèi)還是首例。如此高密度的景點(diǎn)分布，構(gòu)筑起青西板塊的立體度假旅游網(wǎng)，打造出長三角度假型、生態(tài)型旅游品牌；7、盡占

8、水上旅游之優(yōu)勢：項(xiàng)目處在淀浦河南側(cè)，是淀浦河休閑度假區(qū)的配套設(shè)施項(xiàng)目。地塊東北側(cè)不足50米的地方將規(guī)劃為游艇碼頭，屆時(shí)環(huán)繞生態(tài)島的水面上將有“水上巴士”、“游艇”穿梭往來，水上交通便捷。劣勢：1、項(xiàng)目地塊偏小，項(xiàng)目的整體規(guī)劃難以形成規(guī)模化效應(yīng)；2、項(xiàng)目緊靠交通主干道318國道，道路車流量大對項(xiàng)目未來打造綠色生態(tài)型休閑娛樂場所造成一定的困難；3、目前朱家角區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃的同類產(chǎn)品如：尚都里等，將對本項(xiàng)目后期銷售經(jīng)營管理產(chǎn)生極大的市場同質(zhì)競爭壓力；4、目前青西板塊的道路設(shè)施及公交網(wǎng)絡(luò)還不完善，眾多國家4a級景區(qū)之間缺乏聯(lián)系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，這給青西板塊的整體旅游帶來消極影響；

9、6、2005年朱家角的游客數(shù)量有所減少，而革命傳統(tǒng)教育基地陳云故居的游客大幅增加，所以觀光型的旅游產(chǎn)品正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)；7、目前青浦區(qū)規(guī)劃建設(shè)的超大型休閑娛樂購物設(shè)施，體量巨大，功能齊全，如趙巷建設(shè)中占地6000畝的超級商業(yè)中心，徐涇規(guī)劃投資9.5億元的西郊商務(wù)中心等，都處在上海到朱家角的必經(jīng)之路上，未來這些大項(xiàng)目投入使用后，必將對從上海來朱家角的游客進(jìn)行分流。二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況分析2.1 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況古鎮(zhèn)朱家角區(qū)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)主要是以淀浦河兩岸的特色商鋪為主，其服務(wù)定位是面向來朱家角觀光旅游的游客。而景區(qū)以外，則多以社區(qū)型商鋪為主，各類店鋪及中小型的超市，主營對象是朱家角鎮(zhèn)的本

10、地和周邊居民。這些商鋪共同的特點(diǎn)是總體規(guī)模都不大，小到十幾，大到上百平米不等。 古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪可以說是朱家角目前最為興旺的商業(yè)形態(tài)，這些商鋪主要集中在淀浦河兩岸的古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的北大街、漕河街等道路上。這些歷史久遠(yuǎn)的商鋪，本身就是景區(qū)的景點(diǎn)之一，古鎮(zhèn)內(nèi)的店鋪面積不大，從十幾平米到二三百平米不等，主要以經(jīng)營具有地方特色的餐飲、鄉(xiāng)土小吃、臨河茶樓及手工藝品等為主。尤其是緊靠河浜的店鋪，更是彌足珍貴，這樣的店鋪，多是經(jīng)營餐飲、茶樓為主。既融合了歷史人文底蘊(yùn)，也深受來往游客的鐘愛。景區(qū)外重要街道祥凝浜路祥凝浜路是朱家角鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的原住居民，生活日用大都是

11、在這條路上購買的。祥凝浜路上集中了各銀行網(wǎng)點(diǎn)、飲食店、中、小型超市、日雜店等，公交站點(diǎn)也多集中在這條道路上，目前該道路顯得有些雜亂。在未來規(guī)劃當(dāng)中的祥凝浜路，將是朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)、金融一條街，規(guī)劃當(dāng)中的祥凝浜路將來也是文體休閑用品特色街。它的西端與景觀大道珠溪路相交處正對著本項(xiàng)目所在的生態(tài)島，因此祥凝浜路未來的發(fā)展程度與本項(xiàng)目休戚相關(guān)。朱家角美食休閑廣場朱家角美食休閑廣場位于祥凝浜路最東端，朱家角鎮(zhèn)區(qū)東大門南北兩側(cè)。建筑面積19350m2，建筑層數(shù)為3層。商鋪廣場自然分割南北兩塊，北地塊建筑面積12364.9m2，南地塊建筑面積5420.1m2，容積率0.98，停車位78個(gè)。美食廣場商鋪以原規(guī)

12、劃是旅游休閑為特色，以購物環(huán)境為條件，綜合多項(xiàng)餐飲、娛樂、桑拿和酒店的完整設(shè)施。規(guī)劃經(jīng)營內(nèi)容是：中西餐飲、地方特色、旅游紀(jì)念品和夜總會等，現(xiàn)場實(shí)際情況卻不盡人意。目前該項(xiàng)目已經(jīng)交房，但眾多門面均有租借字牌，購房業(yè)主似乎對該項(xiàng)目的后市信心不足。提示：美食廣場位于朱家角東大門，與本項(xiàng)目正好是東西對角，而且美食廣場的規(guī)劃定位與本項(xiàng)目的特色餐飲及娛樂設(shè)施也存在一定程度的同位競爭，但本項(xiàng)目處于生態(tài)島的天然地理優(yōu)勢是美食城無法比擬的，而且本項(xiàng)目的鄉(xiāng)村酒吧及motel式酒店公寓都是美食城所沒有的，在當(dāng)?shù)貙儆谑讋?chuàng)。2.2 中心鎮(zhèn)周邊表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì)在古鎮(zhèn)周邊以具備休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村為主，且又

13、以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點(diǎn)的度假村。周邊度假村如以下：1、家化培訓(xùn)中心度假村2、虹珠苑3、東方綠洲度假村4、大千莊園生態(tài)度假村5、太陽島度假村6、景苑水莊度假村這些已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)的度假型賓館雖然擁有23星級的檔次，也兼有娛樂、休閑、體育活動的項(xiàng)目，但由于這些度假村運(yùn)營時(shí)間較長，其娛樂項(xiàng)目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營模式老化，尤其是度假村鳥籠式的消費(fèi)模式，已經(jīng)逐步脫離了現(xiàn)代都市人群追求時(shí)尚、新潮與速度感的消費(fèi)理念，已不能適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求。2.3 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹尚都里“尚都里”項(xiàng)目一期位于朱家角中心鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū)三個(gè)板塊的交匯處，占地約3.9公頃，西臨朱家角北大街、放生橋，南

14、到財(cái)苑賓館，東到油車浜路兩側(cè)，北臨漕港河，由浙江弘大集團(tuán)投資開發(fā)，香港時(shí)尚生活中心有限公司負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目策劃、招商、營運(yùn)，是一個(gè)類似于上?！靶绿斓亍币粯拥漠a(chǎn)品。規(guī)劃中二期項(xiàng)目又名“國家糧倉”，位于漕港河以北，與一期隔河相望。弘大集團(tuán)公司此次共投資3.5億元，邀請了5家國內(nèi)外的知名建筑事務(wù)所分別進(jìn)行功能區(qū)域設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備在此打造一個(gè)集旅游、度假、休閑為一體的新型城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為4.5萬平方米，規(guī)劃中有大型商業(yè)中心、三星以上賓館等產(chǎn)品，計(jì)劃今年底明年初動工，工期為三年，預(yù)計(jì)2008年投入使用。該項(xiàng)目取名為“尚都里”的項(xiàng)目：寓有“崇尚、喜歡、超過、突出”之意，而“都里”則是我國元明時(shí)代

15、的行政區(qū)劃，有“水流匯聚”之意，充分體現(xiàn)了朱家角古鎮(zhèn)改造的宗旨：既具古典韻味，又具時(shí)尚氣息，讓古鎮(zhèn)人民充分享受現(xiàn)代文明。提示：本項(xiàng)目是朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，放生橋旁邊的大型娛樂、休閑、購物、酒店設(shè)施，與本項(xiàng)目在部分產(chǎn)品上存在著同位競爭，與本項(xiàng)目起來，該項(xiàng)目地理位置占優(yōu)，且規(guī)模大。是本項(xiàng)目未來主要的競爭對手。但“尚都里”項(xiàng)目投入使用比本項(xiàng)目至少晚12年，而且它位置好，且動遷規(guī)模巨大，因此投資成本比本項(xiàng)目要高出許多，因此本項(xiàng)目將來銷售及經(jīng)營時(shí)，價(jià)格方面都會占有優(yōu)勢。上海國際文體休閑產(chǎn)業(yè)城規(guī)劃占地面積620畝，分別建設(shè)市場營業(yè)區(qū)、展銷展示區(qū)、倉儲區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、廣場停車場等。產(chǎn)業(yè)城目前規(guī)劃總面積1580畝，

16、分別建設(shè)市場營業(yè)區(qū)、展銷展示區(qū)、倉儲區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、廣場停車場等，實(shí)行“一次規(guī)劃、分項(xiàng)設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”。它一期用地620畝，主要用于市場營業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)和小型商業(yè)用房建筑，建筑面積28.65萬平方米，其中營業(yè)房19.65萬平方米（營業(yè)房主要用于金融、商務(wù)、文體休閑制品的批發(fā)及銷售等，占總建筑面積的69%），步行休閑街區(qū)84326平方米，其他配套用房5700平方米，停車位2200個(gè)。產(chǎn)業(yè)城建筑由國外著名建筑師設(shè)計(jì)，極具水鄉(xiāng)特色。它的注重商業(yè)功能的同時(shí)，體現(xiàn)出了濃郁的文化氣息和人性化。建筑規(guī)劃充分利用了朱家角地區(qū)水網(wǎng)密布的特點(diǎn)，使得水網(wǎng)貫穿于整個(gè)產(chǎn)業(yè)城中，個(gè)別地區(qū)還達(dá)到了戶戶臨水的地步，戶與戶間以小

17、橋流水為溝通，恰好與旁邊朱家角古鎮(zhèn)“東方威尼斯”的風(fēng)格相契合。產(chǎn)業(yè)城商用建筑以兩層、三層為主，戶型設(shè)計(jì)簡潔大方，面積合理，充分考慮到了業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要。多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于觀景?！吧虾H文體休閑產(chǎn)業(yè)城”一期綠化率達(dá)到39.5%，構(gòu)筑出綠色親水的生態(tài)環(huán)境。三、項(xiàng)目定位及功能劃定本項(xiàng)目作為朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃中的重要一環(huán)，承載著古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情文化旅游、休閑娛樂的使命。是老鎮(zhèn)區(qū)水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游的延續(xù)與升華。項(xiàng)目本著發(fā)展休閑度假型旅游新模式，盤活新鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)形態(tài)，以特色休閑項(xiàng)目將游客留在朱家角，打造朱家角特色水鄉(xiāng)旅游品牌，并帶動地方經(jīng)濟(jì)的繁榮。項(xiàng)目定位方向明確，功能清晰，兼有合理的空間布局和規(guī)劃

18、，勢必為朱家角旅游業(yè)增光添彩。項(xiàng)目以簡約的現(xiàn)代手法結(jié)合江南水鄉(xiāng)建筑特色，塑造出具有時(shí)尚簡約與江南風(fēng)情特點(diǎn)的建筑形態(tài)風(fēng)格，結(jié)合地塊自然生態(tài)島狀、河道水面的優(yōu)越條件，在古鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)親水、親綠、親近自然的理想輕松的休閑度假新天地。3.1項(xiàng)目定位設(shè)想面對歷史文化古鎮(zhèn)朱家角，2號地塊項(xiàng)目距離朱家角古鎮(zhèn)北大街僅一步之遙，應(yīng)充分利用古鎮(zhèn)悠久文化傳統(tǒng)，挖掘古鎮(zhèn)城區(qū)的歷史文化底蘊(yùn)，以文化、水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)情帶動旅游消費(fèi)、結(jié)合本區(qū)域旅游商業(yè)市場的空白，以現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)理念發(fā)揮本項(xiàng)目的獨(dú)特地理區(qū)位優(yōu)勢和景致，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和朱家角新鎮(zhèn)整體開發(fā)的雙贏局面。項(xiàng)目著眼于大上海都市圈層，充分挖掘朱家角古鎮(zhèn)的城區(qū)歷史文化底蘊(yùn)，以文化、

19、休閑帶動消費(fèi)，同時(shí)結(jié)合區(qū)域旅游市場的空白，運(yùn)用新現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，發(fā)揮江南水鄉(xiāng)的獨(dú)特景致，滿足旅游者求新、求知、求真、求奇、求趣等個(gè)性化需求，打造古鎮(zhèn)品牌旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的核心環(huán)節(jié)，把朱家角建設(shè)成為有特色、高品位、國際化、大客流、高創(chuàng)匯的旅游品牌城鎮(zhèn)。項(xiàng)目著力突破朱家角傳統(tǒng)上倚重日間觀光游覽的產(chǎn)品單一性，針對古鎮(zhèn)夜間娛樂休閑的空白點(diǎn)，重點(diǎn)開發(fā)夜間休閑娛樂產(chǎn)品（生態(tài)島鄉(xiāng)村酒吧），實(shí)現(xiàn)古鎮(zhèn)日、夜旅游項(xiàng)目的時(shí)間對接，通過對豐富夜生活的營造，實(shí)現(xiàn)從“朱家角一日游”向“朱家角兩日游、度假游”的全新轉(zhuǎn)變，打造具有江南水鄉(xiāng)情韻的時(shí)尚水鄉(xiāng)新天地，塑造一座兼具日間觀光和夜間娛樂功能的旅游不夜城。項(xiàng)目提倡文化旅游

20、、休閑娛樂概念，以獨(dú)具特色的旅游休閑模式吸引客源，依托古鎮(zhèn)景區(qū)，并與古鎮(zhèn)形成差異化經(jīng)營，以鄉(xiāng)村風(fēng)味的湖畔酒吧，西餐、簡餐為主的餐飲形式、motel式小面積酒店公寓的住宿環(huán)境，營造格調(diào)高雅的小資氛圍，以吸引都市白領(lǐng)人群為主。在古代，有“無水不成園”之說，水是住宅的血液。又云“智者愛水”。2號地塊三面環(huán)水，水給朱家角古鎮(zhèn)帶來了生機(jī)勃勃，也給本項(xiàng)目帶來了靈氣，帶來了希望。建議：做足項(xiàng)目周邊自然水道的水文章，河駁岸、坡道、水邊建筑、河道中的游艇、河邊的游艇碼頭、水面的荷花等等，都將成為水景的組成部分，這將為河畔的建筑帶來無限的光韻和動感，給消費(fèi)者帶來愉悅和享受。使項(xiàng)目更有機(jī)地溶入江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)文化之中。

21、建議以大手筆、大氣度、大眼界的規(guī)劃定位，在古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)創(chuàng)造一個(gè)親水、親綠、親近自然的度假型酒店公寓和獨(dú)具歐美情調(diào)的河畔鄉(xiāng)村酒吧，將河景、水岸、綠茵、樹木等生態(tài)景觀以全方位的自然角度，優(yōu)雅融入河畔鄉(xiāng)村酒吧和河畔酒店公寓的鬧中取靜又融合周邊環(huán)境的高品質(zhì)度假休閑生活和良好的經(jīng)濟(jì)性完美結(jié)合。3.2項(xiàng)目功能劃分設(shè)想本項(xiàng)目是綜合性休閑娛樂商用物業(yè)，總建筑面積12000平方米，規(guī)劃集餐飲、居住、娛樂于一體，遵循三層建造標(biāo)高要求，一層為餐飲，二層三層為酒店式公寓及娛樂設(shè)施。項(xiàng)目以夜間餐飲、休閑、娛樂消費(fèi)為主，與朱家角的日間游玩對接，通過準(zhǔn)確的功能定位，將觀光游客留在朱家角，形成度假型旅游模式。本項(xiàng)目與朱家角現(xiàn)有較

22、多的度假村的套餐型消費(fèi)、鳥籠式消費(fèi)不同，游客在本項(xiàng)目可享受到菜單式的單一消費(fèi)，最大限度地親近自然，親近綠意，項(xiàng)目為現(xiàn)代繁忙的都市人群提供一個(gè)現(xiàn)代、時(shí)尚的新鮮氧吧，在輕松的休閑娛樂中與大自然共呼吸。3.2.1一層：餐飲（暫定4000m2）主打產(chǎn)品：湖畔鄉(xiāng)村酒吧湖畔鄉(xiāng)村酒吧，不要誤會，這不是在新天地，也不是在衡山路，這并不是一家酒吧的名稱，而是說酒吧的位置，在湖畔，在鄉(xiāng)村，想象一下坐在曠野的鄉(xiāng)村，湖畔云氣氤氳，手里端著一杯馬丁尼。日薄西山，駕車路過這里，感覺還不錯(cuò)，下車坐坐，坐在湖畔，坐在鄉(xiāng)村，直坐到夜色湮沒了遠(yuǎn)山、近水，也湮沒了自己。下班歸來，還沒有吃過晚飯呢，嘗嘗這里的特色餐飲也不錯(cuò)，一個(gè)人，

23、也不需要什么鋪張，沒有觥籌交錯(cuò)，只有細(xì)嚼慢咽，牛排七成熟吧。英倫歸來后，好久沒嘗到正宗的牛排了，不知道這里的怎么樣，期待，好久沒有享受過期待的感覺了，感覺真的不錯(cuò)！項(xiàng)目位于生態(tài)島上，四面臨水，是朱家角天然水系中的一支。島上湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，既呼應(yīng)了朱家角傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)特有的臨河茶樓酒肆，又在形態(tài)上存在著差異，以異國情調(diào)的臨河鄉(xiāng)村酒吧環(huán)繞生態(tài)島，既形成一道異于古鎮(zhèn)風(fēng)情的特色風(fēng)景，又通過酒吧的商業(yè)運(yùn)作，盤活生態(tài)島商業(yè)氛圍。為游客及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者提供一種另類的水鄉(xiāng)景致，讓游客在白天游完老鎮(zhèn)風(fēng)情街，感受到獨(dú)特農(nóng)家樂后，晚上來到本項(xiàng)目享受獨(dú)具異國情調(diào)的鄉(xiāng)村風(fēng)情酒吧，成為朱家角一道新的風(fēng)景線。酒吧以戶外與室

24、內(nèi)結(jié)合，提供多元化經(jīng)營，以夜間經(jīng)營為主。以豐富游客及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的夜間休閑生活，形成獨(dú)具特色的鄉(xiāng)村酒吧一條街，滲透古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)文化，打造精品時(shí)尚品牌，營造出一種堪與上海新天地、衡山路相媲美的品牌街區(qū)。中西式簡餐廳、正餐廳除了鄉(xiāng)村休閑酒吧，一層的餐飲部分通過業(yè)主自由面積劃定，分隔出不同的單位用作中西式簡餐廳、正餐廳使用。3.2.2二至三層：酒店式公寓（暫定5000m2）、娛樂設(shè)施（暫定3000m2） 酒店式公寓：（暫定5000m2）我國的古鎮(zhèn)旅游的開發(fā)是根據(jù)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段來決定的。以往的古鎮(zhèn)游主要以觀光為主，少量休閑旅游為輔的階段，現(xiàn)在，古鎮(zhèn)游正進(jìn)入第二階段，即深度旅游、休閑度假型旅游階段。結(jié)

25、合“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃的實(shí)施。古鎮(zhèn)朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游及高尚休閑娛樂社區(qū)轉(zhuǎn)型，突破以前的觀光型一日旅游的模式，度假型酒店公寓的規(guī)劃正合時(shí)宜。目前朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)成規(guī)模、上星級的酒店賓館不多，在古鎮(zhèn)四周分布的多以度假村附屬產(chǎn)業(yè)的形態(tài)存在，專業(yè)性、中高檔的酒店公寓還是空白，而度假村酒店存在消費(fèi)成本高，距鎮(zhèn)區(qū)距離遠(yuǎn)的缺陷，對于那些來朱家角古鎮(zhèn)旅游的非自駕車游客來說，急需一種服務(wù)規(guī)范、價(jià)格不高的度假型汽車旅館。而本項(xiàng)目規(guī)劃的酒店式公寓在當(dāng)?shù)厥组_風(fēng)氣之先，市場大有可為。本項(xiàng)目規(guī)劃的酒店式公寓，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可租可售，屆時(shí)聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)營，有固定的投資回報(bào)。酒店的面積分隔合理，以30平方米左右的面

26、積段為主，為游客提供方便、舒適的居住環(huán)境，由于項(xiàng)目物業(yè)四面臨水，酒店公寓將考慮規(guī)劃更多的面水景觀住宅，讓居住成為風(fēng)景。娛樂設(shè)施（暫定3000m2） 項(xiàng)目純娛樂設(shè)施集中在三層，主打型娛樂項(xiàng)目，擬規(guī)劃為專業(yè)性k房、爵士舞廳和豪華夜總會，更將讓喜歡藝樂的休閑游客，盡享酣暢無限。除此之外，還將引進(jìn)其它文娛設(shè)施，以豐富游客及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的休閑、娛樂生活。四、項(xiàng)目適用人群未來的朱家角鎮(zhèn)在致力于新區(qū)建設(shè)和老區(qū)改造的同時(shí)，還將著力推進(jìn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)和特色旅游的有序發(fā)展，朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)。古鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展主要集中在二條線上。第一條線即祥凝浜路兩側(cè)，以商住綜合樓為主體，

27、形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街；第二條線即是淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段，結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑，形成新的商業(yè)中心。同時(shí)老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。除此之外，規(guī)劃在規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團(tuán)二、三中，沿水系河道布置了一條臨水的商業(yè)街。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。這條商業(yè)街形成后不僅為新區(qū)住宅提供商業(yè)配套服務(wù)，而且可以形成新的旅游景點(diǎn)。項(xiàng)目作為連接新、老鎮(zhèn)區(qū)的重要商業(yè)休閑設(shè)施，與古鎮(zhèn)商業(yè)體系融為一體，形成互補(bǔ)。項(xiàng)目的適用人群大致可分為以下幾類：4.1國內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶）旅游業(yè)是朱家角的支柱產(chǎn)業(yè)，“江南水鄉(xiāng)特色旅游”是朱家角旅游的主打產(chǎn)品，由于朱家

28、角地處滬、蘇、浙三省交界地段，距離上海人民廣場43公里，自駕車40分鐘左右，比起其它旅游區(qū)，朱家角有著天然的地理優(yōu)勢。由于出行在時(shí)間上和資金上的成本不高，因此滬蘇浙一帶的游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點(diǎn)之一。不僅僅是滬蘇浙游客，朱家角還吸引著全國乃至國際游客的目光。朱家角和周莊、同里、烏鎮(zhèn)等都是長三角“水鄉(xiāng)”特色旅游的主要景點(diǎn)。各大旅行在安排游客作上海旅行時(shí)，都將朱家角作為一個(gè)必到的景點(diǎn)，朱家角與上海市區(qū)的外灘、東方明珠等一起成為滬上旅游的重要景點(diǎn)。當(dāng)然這也為本項(xiàng)目帶來了大量的長三角以外的國內(nèi)、國際旅游客戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)朱家角旅游游客構(gòu)成中，上海市區(qū)居民占絕大多數(shù)，上海市居民達(dá)到總游客的80.

29、86，外省市游客占16.42，入境旅游者（包括港澳臺同胞、海外僑胞及外國人）占2.72。提示：隨著度假型旅游的深植人心，本項(xiàng)目度假休閑優(yōu)勢將顯現(xiàn)，比較起朱家角現(xiàn)有的度假型產(chǎn)品（度假村）來說，本項(xiàng)目雖然定位為中、高端產(chǎn)品中，但消費(fèi)成本低，沒有整套的消費(fèi)流程，客戶可選擇地進(jìn)行單一消費(fèi)。4.2周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主朱家角在致力于吸引旅游客的同時(shí)，也在提升自身的居住品位，并規(guī)劃了大面積的中、低密度的高尚生態(tài)型別墅生活區(qū)，而且這些別墅區(qū)在朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃中所占比重最大。這些高檔別墅區(qū)分布在古鎮(zhèn)周邊，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖為依托，形成了相當(dāng)規(guī)模的別墅生活區(qū)。而本項(xiàng)目作為朱家角新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的一部分，同時(shí)也是這些

30、高檔社區(qū)的特色休閑娛樂配套設(shè)施。不久的將來，別墅區(qū)陸續(xù)投入使用后，本項(xiàng)目很大一部分服務(wù)對象就是那些別墅區(qū)的業(yè)主。目前周邊在建別墅有大淀湖東、北面的綠洲江南園，以及本項(xiàng)目西側(cè)的康橋水鄉(xiāng)。而沿淀山湖一線的上實(shí)特色居住區(qū)項(xiàng)目也已在啟動之中。除了朱家角地區(qū)本身的別墅群，朱家角周邊的趙巷、徐涇、佘山等高尚別墅區(qū)都有可能成為本項(xiàng)目的消費(fèi)人群。4.3古鎮(zhèn)及周邊居民自宋元就已建鎮(zhèn)的朱家角，其本地城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力也不容忽視。朱家角原住居民對朱家角本身的水鄉(xiāng)景色早已熟視無睹，而他們對接受新鮮事物的渴求由來已久。目前來看，朱家角本地的休閑娛樂設(shè)施單一，且不成規(guī)模，不上檔次，已完全滿足不了當(dāng)?shù)厝说膴蕵贰⑿蓍e需求。因

31、此本項(xiàng)目與朱家角原有娛樂消費(fèi)存在差異，但兼容江南水鄉(xiāng)建筑風(fēng)貌的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、特色餐飲、大型k房適時(shí)地填補(bǔ)了朱家角鎮(zhèn)高檔娛樂的空白，勢必會受到當(dāng)?shù)鼐用竦那嗖A。提示：朱家角鎮(zhèn)區(qū)居民大多經(jīng)營假日型旅游消費(fèi)，平時(shí)的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時(shí)間正是本地居民的休閑、娛樂時(shí)間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費(fèi)正好能填補(bǔ)本項(xiàng)目因工作日度假游客少形成的消費(fèi)真空。4.4團(tuán)隊(duì)商務(wù)會議群體上海作為國際化大都市，其商務(wù)氛圍空前強(qiáng)烈，商務(wù)會談、商務(wù)交流、企業(yè)培訓(xùn)等事務(wù)放量增加。選擇風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施配套完善、有獨(dú)特風(fēng)味的風(fēng)景區(qū)洽談業(yè)務(wù)、會務(wù)交流、員工培訓(xùn)的企業(yè)日漸增多。朱家角目前有許多針對商務(wù)會談及企業(yè)培訓(xùn)而開設(shè)的度假村，

32、如大淀湖畔的家化培訓(xùn)中心、復(fù)興路上的虹珠苑、太陽島度假村、大千莊園、景苑山莊、東方綠舟度假村等?？梢娨云髽I(yè)團(tuán)體接待的商娛設(shè)施同樣有極大的生存空間。本項(xiàng)目在承接商務(wù)群體上更具有規(guī)劃及交通地理區(qū)位上的競爭力。五、項(xiàng)目可行性論證5.1 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對接5.1.1、朱家角新城鎮(zhèn)規(guī)劃城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位朱家角鎮(zhèn)區(qū)是市級歷史文化名鎮(zhèn)，也是“十五”期間上海市率先建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一。朱家角瀕臨淀山湖風(fēng)景區(qū)，是以休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)。建設(shè)方針對朱家角古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)在功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)上進(jìn)行重新組合，確立新的鎮(zhèn)區(qū)空間構(gòu)架和功能分區(qū)；采用改建與重建相結(jié)合的建設(shè)方針。在此過程中，對鎮(zhèn)區(qū)功能

33、結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，即將不適宜的工業(yè)、倉儲等性質(zhì)的用地，轉(zhuǎn)換為旅游休閑設(shè)施、商業(yè)文化娛樂設(shè)施用地，使老鎮(zhèn)區(qū)成為集鎮(zhèn)的商業(yè)中心和旅游休閑中心。新區(qū)建設(shè)本著統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的原則，各項(xiàng)市政公用設(shè)施及配套建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行。新區(qū)建設(shè)以居住功能為主，同時(shí)將行政中心、文體中心從老鎮(zhèn)遷至新區(qū)，形成富有現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)特征并與古鎮(zhèn)風(fēng)貌一脈相承的全新城鎮(zhèn)風(fēng)貌。用地規(guī)模及四至范圍至2020年，鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃用地8.14平方公里，包括老鎮(zhèn)區(qū)2.6平方公里。其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地為620公頃，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為124平方米,總增加住宅建筑面積180萬平方米。以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)棗包括古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，向北包含大淀湖，向東向南至318國道；

34、向西跨越朱昆河進(jìn)一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。將原來位于318國道南側(cè)的工業(yè)區(qū)歸并至朱楓公路兩側(cè)的工業(yè)區(qū)，新鎮(zhèn)區(qū)不再布置工業(yè)用地。人口規(guī)模及定位至2020年，朱家角鎮(zhèn)區(qū)常住人口為5萬人，除了老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)已經(jīng)居住的1.3萬人以外，還須吸納3萬人多進(jìn)鎮(zhèn)居住，通勤人口為1.5萬人-2萬人。新吸納人口的重點(diǎn)是中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層這一層面。 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)注重現(xiàn)狀城鎮(zhèn)空間布局特點(diǎn)的延續(xù)和整合。城鎮(zhèn)用地布局注重功能分區(qū)，同時(shí)為使城鎮(zhèn)生活更具活力，各相關(guān)性質(zhì)用地可綜合安排。朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。（1）水是形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，包括三個(gè)層次

35、：水心：大淀湖以及規(guī)劃文體中心和中心公園是鎮(zhèn)區(qū)核心空間；水脈：淀浦河由西向東橫穿集鎮(zhèn)；水絡(luò)：現(xiàn)狀河道和規(guī)劃河道相結(jié)合，形成具有內(nèi)聚力的河道網(wǎng)；（2）老區(qū)：即目前的建成區(qū)。以古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)（61.5公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)，通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。（3）新區(qū)包括四個(gè)組團(tuán)。沿大淀湖東、北側(cè)的組團(tuán)一為花園住宅區(qū)；組團(tuán)二、三由一條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來。組團(tuán)四位于淀浦河南岸較為獨(dú)立，也是未來集鎮(zhèn)的行政中心。（4）休閑度假區(qū)組團(tuán)集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。中心鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)朱家角中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)目標(biāo)為：1總體目標(biāo)：2005年形

36、象顯現(xiàn)，2007年基本建成。2具體目標(biāo)：在2005年底以前，鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)格道路建成，新鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)2號、3號地塊，老鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)放生橋東南側(cè)0.27平方公里的商業(yè)娛樂廣場、放生橋西北側(cè)的水上游客集散中心和祥凝浜路景觀改造。從2006年始，以熟地形式重點(diǎn)開發(fā)新鎮(zhèn)區(qū)的1號地塊和環(huán)大淀湖地塊，老鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)改造建設(shè)文化藝術(shù)廣場和民俗旅館區(qū)。 商業(yè)金融規(guī)劃規(guī)劃未來朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)，集中在二條線上。第一條線即祥凝浜路兩側(cè)，以商住綜合樓為主體，形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街；第二條線即是淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段，結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑，形成新的商業(yè)中心。同時(shí)老鎮(zhèn)區(qū)通

37、過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。除此之外，規(guī)劃在規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團(tuán)二、三中，沿水系河道布置了一條臨水的商業(yè)街。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。這條商業(yè)街形成后不僅為新區(qū)住宅提供商業(yè)配套服務(wù)，而且可以形成新的旅游景點(diǎn)。住宅規(guī)劃規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū)住宅建設(shè)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至新區(qū)。老區(qū)將發(fā)展商業(yè)服務(wù)以及旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。老區(qū)常住人口控制在0.8萬人左右規(guī)模。新區(qū)的住宅建設(shè)分成三個(gè)組團(tuán)。大淀湖東北側(cè)為住宅組團(tuán)一，規(guī)劃為中、低密度花園住宅區(qū)（別墅區(qū)），規(guī)劃人口1萬人左右。規(guī)劃二號路西側(cè)布置了二個(gè)住宅組團(tuán)，住宅組團(tuán)二、三規(guī)劃人

38、口各為1.6萬人左右。新區(qū)的住宅應(yīng)該按照城鎮(zhèn)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，完善市政設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配置。同時(shí)這些建筑都應(yīng)符合與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求，即住宅建筑不應(yīng)超過四層，住宅建筑毛密度不宜超過0.8。在朱家角鎮(zhèn)應(yīng)該通過積極倡導(dǎo)現(xiàn)代生活方式，來創(chuàng)造出自己獨(dú)特的現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)居住形式。文化娛樂、體育設(shè)施規(guī)劃在大淀湖西側(cè)中心公園處集中布置文化體育設(shè)施，形成文體中心。娛樂設(shè)施則可與商業(yè)設(shè)施結(jié)合起來，主要布置在老區(qū)中。文體中心東依大淀湖，西靠中心公園，位于鎮(zhèn)區(qū)的中央，是視覺焦點(diǎn)，其建筑形象要與整體風(fēng)貌協(xié)調(diào)。5.1.2 本項(xiàng)目與古鎮(zhèn)新城規(guī)劃有機(jī)契合朱家角規(guī)劃的核心內(nèi)容是，將朱家角從觀光型旅游城鎮(zhèn)發(fā)展為以休閑

39、度假和生態(tài)居住為特色的多元化旅游模式的旅游城鎮(zhèn)。在保護(hù)、完善朱家角現(xiàn)有古建筑及水鄉(xiāng)風(fēng)貌的歷史遺存的前提下，大力發(fā)展度假型旅游，以及在古鎮(zhèn)周邊形成一個(gè)綠色、生態(tài)型高檔別墅居住群落，以達(dá)到提升整個(gè)朱家角旅游形象的目的。而本項(xiàng)目于規(guī)劃之初，就充分考慮到了朱家角8.14平方公里新鎮(zhèn)的全新理念及整體性布局。本項(xiàng)目無疑是對朱家角新鎮(zhèn)的一個(gè)功能填補(bǔ)及形象上的提升，將來勢必會成為朱家角生態(tài)度假型旅游產(chǎn)業(yè)鏈上不可或缺的重要一環(huán)。5.1.2.1 項(xiàng)目與古鎮(zhèn)在歷史文化層面的契合朱家角歷史淵源流長，據(jù)史料記載，在宋、元時(shí)已形成集市，名朱家村，由于貫穿全鎮(zhèn)的漕港河水運(yùn)方便，遂商業(yè)日盛，煙火千家。至明萬歷年間正式建鎮(zhèn)名珠

40、街閣，又稱珠溪。清嘉慶年間編撰的珠里小志把珠里定名為鎮(zhèn)名，俗稱角里。朱家角古建筑較為完好及全面的保存下來，可以說是明清江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)獨(dú)特風(fēng)貌的一幅縮略圖，讓今人切身而深刻地感受到了江南水鄉(xiāng)民居的特有風(fēng)情，這些極具水鄉(xiāng)特質(zhì)的民居建筑是可以與北京老四合院、上海市區(qū)石庫門、山西民居等相媲美的。而江南水鄉(xiāng)文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)，就深深地潛藏在這些古建筑背后，讓我們帶著崇敬的心情去探尋與謨拜。古建筑的留存不僅僅是為了讓我們帶著相機(jī)前來緬懷與謨拜?！敖纤l(xiāng)”的特質(zhì)是商船阜盛，煙火千家。建筑是死的，水也是死的，而讓他們真正活起來的，其實(shí)是“商”。水鄉(xiāng)之所以形成，真正的功臣在“商業(yè)”。商船萬里，集市千家，四方來客，全

41、國貨品，全部集中在這樣一個(gè)規(guī)模并不大的集鎮(zhèn)，這樣的興旺，只有商業(yè)的興盛才能夠帶得來。如果沒有商業(yè)，古鎮(zhèn)的留傳，古鎮(zhèn)的復(fù)興只能是一句空話，現(xiàn)在我們雖然還能夠看到這樣保存尚好的古建筑群，但如果沒有商業(yè)的運(yùn)作與振興，我們的后人，估計(jì)只能在博物館里看看古鎮(zhèn)留傳下來的片磚支瓦了。讓古建筑活起來，老樹萌新芽，讓新建筑造起來，注入現(xiàn)代元素，讓商業(yè)繁榮起來。本項(xiàng)目的橫空出世，正是秉承著“復(fù)興商業(yè)”的責(zé)任感與使命感，立足新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃，以振興朱家角生態(tài)型、度假型旅游產(chǎn)業(yè)為已任，應(yīng)運(yùn)而生的。5.1.2.2 “水”連接起來的本項(xiàng)目與古鎮(zhèn)“水”是朱家角的靈魂，江南龐大而豐富的水系就像是人體內(nèi)最細(xì)微的末稍神經(jīng)一般，滲透到朱

42、家角的每一方土地，每一寸肌理。“水”靈動而細(xì)致，就像這里的人一般細(xì)膩、精明。在朱家角水系中，橫有淀浦河；縱有攔路港、西大盈港、朱泖河，均為6級航道，可通行100500噸船只，直通黃浦江，并與太湖水系相通。因此在朱家角新城古鎮(zhèn)的規(guī)劃里，對于水系的處理可謂舉足輕重。朱家角鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。水是形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，包括三個(gè)層次：（1）、水心：大淀湖以及規(guī)劃文體中心和中心公園是鎮(zhèn)區(qū)核心空間；（2）、水脈：淀浦河由西向東橫穿集鎮(zhèn)；（3）、水絡(luò)：現(xiàn)狀河道和規(guī)劃河道相結(jié)合，形成具有內(nèi)聚力的河道網(wǎng)。由于本項(xiàng)目地處淀浦河南面，祥凝浜路西端的生態(tài)

43、島上，四面環(huán)水。處在朱家角的天然水系的環(huán)環(huán)圍抱之中，使本項(xiàng)目與朱家角的水鄉(xiāng)氛圍融于一體，渾然天成。項(xiàng)目底層規(guī)劃中的湖畔鄉(xiāng)村酒吧本項(xiàng)目具有異國風(fēng)情的湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，以獨(dú)具特色的建筑造型，融建筑于古鎮(zhèn)水文化之中。更是充分利用了項(xiàng)目四面環(huán)水的天然優(yōu)勢，并與老鎮(zhèn)區(qū)具有“江南水鄉(xiāng)”風(fēng)味特質(zhì)的臨河茶樓酒肆遙相呼應(yīng)，不僅為游客提供了更為豐富的旅游休閑項(xiàng)目，更為豐富朱家角的旅游設(shè)施添磚加瓦，成為朱家角又一道亮麗的景觀。游艇旅游碼頭站點(diǎn)距本項(xiàng)目不足50米朱家角河道疏浚、拓寬后，游艇旅游將成為朱家角旅游的一大特色，游艇碼頭也將成為生態(tài)型高檔居住社區(qū)的一項(xiàng)附屬設(shè)施，這更將本項(xiàng)目的休閑娛樂功能發(fā)揮到極致。將成為游

44、客水上旅游的重要中轉(zhuǎn)、娛樂站點(diǎn)。而項(xiàng)目所在的生態(tài)島，本身就是水上旅游中的重要景點(diǎn)。5.1.2.3 項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上與古鎮(zhèn)新城的統(tǒng)一在新鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)上，其新建建筑都應(yīng)符合與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求，即建筑不應(yīng)超過四層，建筑毛密度不宜超過0.8。項(xiàng)目在滿足以上硬性條件的基礎(chǔ)上，考慮到項(xiàng)目與老鎮(zhèn)區(qū)明清古建筑在風(fēng)格上的統(tǒng)一，并注入現(xiàn)代建筑元素，在建筑的功能性，通透性、藝術(shù)性等多方面綜合考量，借鑒江南水鄉(xiāng)建筑的獨(dú)特風(fēng)格，以現(xiàn)代簡約的手法對建筑加以詮釋，建造出全新的具有江南水鄉(xiāng)風(fēng)味、極具人文底蘊(yùn)，又符合現(xiàn)代新型審美理念，與古鎮(zhèn)在時(shí)間及空間上雙重對接的現(xiàn)代時(shí)尚懷舊型建筑。讓朱家角的歷史與文化在建筑中延續(xù)。5.2

45、廣闊旅游市場為本項(xiàng)目提供有力支撐隨著上海國際化大都市地位在國際上的逐步確立，又有著2010年上海世博會舉辦的利好，上海的旅游業(yè)迎來了它的黃金時(shí)期。而作為上海西大門戶的青浦區(qū)，也制定出了建設(shè)“綠色青浦”的指導(dǎo)思路，以重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)以朱家角和環(huán)淀山湖地區(qū)為中心形成的青西板塊。以重點(diǎn)發(fā)展度假型休閑旅游和生態(tài)型低密度高檔居住社區(qū)為發(fā)展目標(biāo)，從而帶動整個(gè)青浦區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而朱家角也抓住了“上海世博第一地標(biāo)”的契機(jī)，以打造國際旅游城鎮(zhèn)為已任，以休閑度假旅游為龍頭，帶動整個(gè)地三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以促進(jìn)朱家角經(jīng)濟(jì)的整體繁榮。5.2.1 旅游業(yè)是未來青浦區(qū)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一青浦區(qū)旅游業(yè)由兩大部分組成：分別是“水文化”與“

46、古文化”旅游景點(diǎn)?！八幕甭糜尉皡^(qū)就是指朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)與環(huán)淀山湖景區(qū)為中心的區(qū)域，由于這里水脈發(fā)達(dá)，水網(wǎng)密布，就如蛛網(wǎng)一般深深地植入到青浦的西部，且與太湖水系相通，形成了獨(dú)特的、形態(tài)多樣的水系景觀，再加上朱家角頗具代表、具保存完好的江南水鄉(xiāng)民居建筑群，因而形成了“水文化”的景觀區(qū)。而“古文化”旅游一塊，則是指青浦趙巷的有著幾千年歷史的“菘澤古文化遺址”景點(diǎn)。由于“菘澤古文化遺址”景點(diǎn)的考古價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它的旅游觀光價(jià)值，所以一直以來，人們習(xí)慣性地將名氣更大，更具旅游觀光價(jià)值的朱家角旅游稱作“水文化”、“古文化”旅游景點(diǎn)，其實(shí)這是不準(zhǔn)確的。目前青浦區(qū)有四大國家級旅游景點(diǎn)：朱家角古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)特色建筑群

47、景區(qū)、太陽島旅游度假區(qū)、大觀園旅游景區(qū)、陳云故居紅色旅游景區(qū)，而東方綠洲青少年一素質(zhì)教育基地及水上運(yùn)動中心正在申邊國家級景區(qū)的資格。如此多的具備國家級景區(qū)資格的旅游景點(diǎn)，全部集中在青浦西部，以朱家角古鎮(zhèn)為中心，半徑不足10公里的區(qū)域范圍內(nèi)，如此小的范圍，如此高的密度，這在全國來看都是絕無僅有的。青浦區(qū)未來“十五”規(guī)劃的重頭戲是將第三產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的重點(diǎn)，以重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)、休閑旅游業(yè)為主，而青浦區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展，以“水文化”著稱的朱家角及環(huán)淀山湖景區(qū)所在的青西板塊是發(fā)展的重中之重。從青浦區(qū)旅游發(fā)展委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，青浦區(qū)以朱家角為核心的旅游業(yè)，無論是旅游人數(shù)還是旅游消費(fèi)，都呈逐年遞增的態(tài)

48、勢發(fā)展。（具體如下表）分析：而青浦每年3百萬左右的游客，其中至少90%以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，而僅是到朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)來的，便達(dá)到了1百萬人次（見朱家角規(guī)劃），也就是說，光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費(fèi)達(dá)到3億元還要多。而目前，青浦全區(qū)，最高檔次的賓館為三星級，現(xiàn)有14家，而針對度假型游客的商業(yè)業(yè)態(tài)，還主要是經(jīng)營理念及模式陳舊的度假村占有主導(dǎo)地位。而度假村消費(fèi)主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會議人群，而占絕大多數(shù)自費(fèi)型游客（團(tuán)體、散客），由于在朱家角難覓質(zhì)、價(jià)皆宜的夜間消費(fèi)及住宿場所，只能朝游暮歸，不能盡興而去。而本項(xiàng)目的功能定位正好彌補(bǔ)了目前朱家角度假旅游消費(fèi)中的空

49、白，勢必會被游客認(rèn)可，而帶來極好的投資回報(bào)及社會美譽(yù)度。5.2.2 朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型按國際上的慣例，一個(gè)國家的人均gdp達(dá)到1000美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當(dāng)人均gdp達(dá)到3000美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。目前，上海地區(qū)的人均gdp已突破5000美元，對休閑度假游就具有非常大的市場需求。長期以來朱家角旅游業(yè)都在“朱家角一日游”的觀光旅游模式上裹足不前，游客到朱家角旅游朝出暮歸，游完幾條風(fēng)情老街，參觀完幾處特色古民居住宅后，就感覺再沒停留的必要，只能打道回府。游者未能盡興，而朱家角的旅游消費(fèi)也僅停留在游客吃一頓鄉(xiāng)土菜肴，拍一點(diǎn)水鄉(xiāng)照片，買一點(diǎn)地方特色的紀(jì)念品

50、，僅此而已，旅游消費(fèi)遭遇瓶頸，地方經(jīng)濟(jì)難以進(jìn)一步發(fā)展。酒店、娛樂設(shè)施不足嚴(yán)重制約朱家角度假型旅游發(fā)展2004年來青浦旅游者突破304萬人次，旅游業(yè)總收入達(dá)到9.4億元，其中過夜旅游者達(dá)到86.73萬人次。2004年來青過夜旅游者的比例是28.53。朱家角作為青浦旅游龍頭項(xiàng)目，年旅游人數(shù)就達(dá)到了100萬，旅游業(yè)總收入3億元左右，而以過夜人數(shù)28.53%計(jì)算，在朱家角過夜的人數(shù)大約在28萬為主。實(shí)際上數(shù)量還要少一些，這是由于星級酒店分布不均造成的，在朱家角古鎮(zhèn)附近只有兩家星級飯店；而在其它景點(diǎn)，如大觀園附近就有著五、六家星級飯店。朱家角旅游人均消費(fèi)312元，而人均旅游娛樂費(fèi)僅10.67元，旅游消費(fèi)

51、中，交通、餐飲、購物、住宿、門票等支出占了九成以上，人均僅11元不到的旅游娛樂消費(fèi)，不但絕對金額少，而且在旅游消費(fèi)中所占比重偏小，僅為3.4%左右，朱家角旅游娛樂潛力極大。酒店數(shù)量不多及夜間娛樂消費(fèi)設(shè)施數(shù)量少是造成朱家角度假型游客少的關(guān)鍵原因。朱家角新的旅游規(guī)劃為度假型旅游鋪平道路新一輪旅游開發(fā)原則發(fā)展以古鎮(zhèn)旅游為核心的綜合性旅游，建立多功能和多層次旅游格局，形成內(nèi)容豐富、參與性強(qiáng)的旅游系統(tǒng)。在保護(hù)歷史文化風(fēng)貌基礎(chǔ)上，積極開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)，如度假旅游、休閑旅游、會議旅游，注重生態(tài)環(huán)境的平衡，融自然與人文、開發(fā)與保護(hù)、經(jīng)濟(jì)與生態(tài)效益為一體。旅游開發(fā)的目標(biāo)a、以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，開發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)

52、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并將老鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)成為商業(yè)、旅游中心；b、在古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格保護(hù)歷史與人文遺產(chǎn)，積極治理環(huán)境，同時(shí)不斷完善現(xiàn)有景點(diǎn)和新景點(diǎn)，增強(qiáng)旅游吸引力；c、大力建設(shè)新鎮(zhèn)區(qū)，使之成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善、特色鮮明并具有國際水準(zhǔn)的旅游城鎮(zhèn)。旅游發(fā)展規(guī)模預(yù)測古鎮(zhèn)年接待游客穩(wěn)定在100萬人次左右。每月接近10萬人次的游客蒞臨朱家角，這對本項(xiàng)目無疑是一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)人群。規(guī)劃內(nèi)容具體實(shí)施（1）、老鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃：核心內(nèi)容是“一心二脈三島四廣場”充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)區(qū)與老鎮(zhèn)區(qū)的協(xié)調(diào)過渡?！耙恍摹敝竾@放生橋的核心區(qū)域，這也是老鎮(zhèn)區(qū)的亮點(diǎn)?！岸}”就是打造淀浦河和祥凝浜路兩條“水陸旅游景觀線”?！叭龒u”中的第一島指

53、位于大淀湖北端的水上景觀島，通過新建一條水中長堤與老鎮(zhèn)區(qū)相連，主要為旅館區(qū)；第二島為民俗文化集聚地，其功能旨在提升古鎮(zhèn)內(nèi)涵；第三島是會務(wù)中心，結(jié)合南入口建成朱家角的門戶標(biāo)志?！八膹V場”就是在淀浦河兩岸的核心區(qū)內(nèi)，建設(shè)“藝術(shù)展示區(qū)、水上碼頭區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、旅館設(shè)施區(qū)”四個(gè)廣場。（2）、新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃新鎮(zhèn)區(qū)將實(shí)施組團(tuán)開發(fā)，建成“一中心”、“二河街”?！耙恢行摹笔钦嫉丶s100畝的綠化中心；“二河街”是開辟兩條街形式布置的街市。在新鎮(zhèn)區(qū)與老鎮(zhèn)區(qū)之間建設(shè)3公里長、200米寬的綠化大道，即“中央生態(tài)大道”，起到既分割又過渡的作用。附：朱家角中心鎮(zhèn)規(guī)劃基本情況表旅游設(shè)施布局規(guī)劃1、區(qū)域旅游開發(fā)布局規(guī)劃以江南水鄉(xiāng)

54、古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線。上海西部區(qū)域游覽路線組織：包括淀山湖風(fēng)景區(qū)、太陽島風(fēng)景區(qū)、佘山國家旅游度假區(qū)三大片相互聯(lián)系而成。淀山湖風(fēng)景區(qū)的景區(qū)組織：淀山湖風(fēng)景區(qū)72.5平方公里陸域范圍內(nèi)，劃定成四個(gè)景區(qū)和一個(gè)核心，包括朱家角、西岑、金澤和商塌四個(gè)景區(qū)以及以淀山湖水體和環(huán)湖開放綠帶組成的核心。2、鎮(zhèn)區(qū)旅游設(shè)施布局規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)旅游開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持“點(diǎn)線面”結(jié)合的原則，即以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游為背景，文物古跡景觀旅游為節(jié)點(diǎn)，水系、步行道系統(tǒng)為網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要旅游景觀節(jié)點(diǎn)包括：a、課植園以及西井街、井亭街、東井街周圍民居。b

55、、北大街、美周弄、泗涇弄等商業(yè)步行街以及周圍民居，包括涵大隆醬園、俱樂部茶館。c、天主教堂、娘娘廟、城隍廟以及周圍民居。d、漕河街、西湖街、東湖街、大新街、東市街、勝利街，包括席氏廳堂、郵局、王昶舊居、福履綏計(jì)、童天和國藥號等。3、旅游路線規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)旅游路線分水路、步行、車行三個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行組織。a、水路：水上巴士由淀山湖（遠(yuǎn)可至周莊、同里等古鎮(zhèn)）經(jīng)淀浦河，向北至大淀湖，向南至古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。由于朱家角鎮(zhèn)區(qū)水網(wǎng)是一大特色，因此通過水上巴士可以將老區(qū)、新區(qū)聯(lián)系起來。b、步行：保護(hù)區(qū)內(nèi)街巷網(wǎng)絡(luò)自然就是一個(gè)步行系統(tǒng)。該步行網(wǎng)絡(luò)向北連結(jié)環(huán)大淀湖步行道。c、車行：車行旅游線路一方面是通過對外連接淀山湖風(fēng)景

56、區(qū)及其它景區(qū)；另一方面車行旅游系統(tǒng)是將游客從交通樞紐站分別配送至老鎮(zhèn)區(qū)的四個(gè)集散廣場，通過步行系統(tǒng)或水上巴士進(jìn)行游線組織。 旅游配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃由于目前朱家角旅游服務(wù)性配套設(shè)施極其匱乏，尤其是酒店業(yè)及娛樂業(yè)的稀缺，讓朱家角度假型旅游遭遇瓶頸，因此，新一輪規(guī)劃中旅游服務(wù)性配套設(shè)施建設(shè)必不可少。根據(jù)旅游規(guī)模的擴(kuò)大和旅游方式的多樣化，相應(yīng)調(diào)整、適當(dāng)加強(qiáng)餐飲、住宿、交通、管理等綜合服務(wù)接待能力。在保護(hù)區(qū)通過改造舊宅增設(shè)有地方特色的服務(wù)設(shè)施；在老區(qū)中以祥凝浜路為建設(shè)重點(diǎn)，形成特色商業(yè)街，擴(kuò)大老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)服務(wù)功能；沿淀浦河老區(qū)段是商業(yè)、旅游、休閑、度假設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。5.2.3 朱家角旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型給項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)可以說項(xiàng)目本身就是朱家角旅游轉(zhuǎn)型的產(chǎn)物，項(xiàng)目是新鎮(zhèn)區(qū)大力發(fā)展的商業(yè)休閑娛樂設(shè)施。項(xiàng)目大力發(fā)展夜間消費(fèi)，與古鎮(zhèn)景區(qū)的白天觀光對接，形成旅游休閑娛樂的互補(bǔ)與互動。項(xiàng)目是朱家角向度假型旅游轉(zhuǎn)型的有力推動者和受益者，朱家角度假型旅游的形成，也必將為本項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)。（1）、項(xiàng)目的經(jīng)營定位是夜間消費(fèi)。白天游客幾乎都是在古鎮(zhèn)風(fēng)