7月中糧集團(tuán)地產(chǎn)、置業(yè)大悅城、酒店整合后大地產(chǎn)的戰(zhàn)略（47頁）

1、發(fā)揮整體優(yōu)勢 推動(dòng)板塊整合 史焯煒 副總裁 2010.07 2 發(fā)展城市綜合體 推動(dòng)大地產(chǎn)整合 發(fā)展城市綜合體是我們的戰(zhàn)略方向 發(fā)揮整體優(yōu)勢是板塊整合的出發(fā)點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)大地產(chǎn)整合的路徑 目錄 發(fā)展城市綜合體是我們的戰(zhàn)略方向 3 l 發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境 l 發(fā)展城市綜合體同集團(tuán)使命戰(zhàn)略高度吻合 l 大悅城的成功實(shí)踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎(chǔ) l 市場環(huán)境持續(xù)向好，商業(yè)地產(chǎn)日漸升溫，成為資本追逐的 熱點(diǎn)及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型焦點(diǎn) 地產(chǎn)新政對住宅調(diào)控影響明顯，助推商業(yè)地產(chǎn)升溫 城市化率即將達(dá)50%，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的黃金期 商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，在擴(kuò)大內(nèi)需、城市化高速 發(fā)展的

2、大背景下，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)還會(huì)持續(xù)30-50年 城市建設(shè)進(jìn)入新一階段，商業(yè)與公共配套設(shè)施的完善與升級改造是 這一階段的重點(diǎn) 4 發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境 5 l 城市綜合體的特征符合資本市場的意志，深受資本市場的青睞。 發(fā)展城市綜合體具備良好的市場環(huán)境 中國國貿(mào)是是我國最典型、最純正的持有型上市公司，集良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流、資產(chǎn)重估增值和業(yè)績增長 可期等三大亮點(diǎn)于一體。 凈利潤率資產(chǎn)負(fù)債率總資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率 股價(jià) (2010/06/30)(2010/06/30) 20102010年底預(yù)期每 股凈資產(chǎn) 股價(jià)相對于 2010nav2010nav折價(jià) 20102010年市盈率 p/ep/

3、e 33.24%51.36%3.40%6.70%9.9811.5616%94 發(fā)展城市綜合體同集團(tuán)使命戰(zhàn)略高度吻合 6 l 城市綜合體價(jià)值鏈符合集團(tuán)的核心利益與價(jià)值 資產(chǎn)價(jià)值 功能互補(bǔ)、保值增值能力強(qiáng) 資源稀缺，城市地標(biāo)，資產(chǎn)價(jià)值高 知名度高，品牌價(jià)值高 股東價(jià)值 穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào) 風(fēng)險(xiǎn)適中 金融產(chǎn)品，較高市凈比、市盈率 社會(huì)價(jià)值 推動(dòng)城市化進(jìn)程，復(fù)合城市功能 集約利用城市土地 貢獻(xiàn)穩(wěn)定稅收，提供就業(yè)崗位 提升人民生活品質(zhì) l平衡投資風(fēng)險(xiǎn) l提供穩(wěn)定現(xiàn)金流 l形成優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合 l提供高品質(zhì)的生活空 間與生活服務(wù) 7 發(fā)展城市綜合體同集團(tuán)使命戰(zhàn)略高度吻合 l 城市綜合體是集團(tuán)戰(zhàn)略主導(dǎo)思想的成功

4、落地 2006 4號文 2007 5號文 2008 務(wù)虛會(huì) 2010 6號文 關(guān)于夯實(shí)基礎(chǔ)，建 設(shè)流程，落實(shí)戰(zhàn)略的 決定 劃分投資性物業(yè)和 住宅發(fā)展業(yè)務(wù)。投資性 物業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的投 資買賣、出租和管理， 逐步建立起有價(jià)值的商 業(yè)物業(yè)，形成中糧優(yōu)質(zhì) 的物業(yè)組合。對收益低， 沒有升值潛力的物業(yè)逐 步賣掉。 關(guān)于加快整合，轉(zhuǎn)變增 長方式，進(jìn)一步推動(dòng)戰(zhàn)略 執(zhí)行若干問題的決定 形成按業(yè)務(wù)邏輯歸類的由糧 食貿(mào)易物流、糧食加工、食品 加工、地產(chǎn)酒店、中土畜、中 糧屯河、中糧包裝、中糧發(fā)展、 金融等九大板塊構(gòu)成的業(yè)務(wù)架 構(gòu)。 中糧置業(yè)主要從事開發(fā)和持 有商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)對目前不符 合定位的項(xiàng)目盡快進(jìn)行清理。

5、打造全服務(wù)鏈的 城市綜合體，加快 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 5年20個(gè)大悅城， 資產(chǎn)規(guī)模目標(biāo)700 億元 以“大悅城”為品 牌，打造包括商業(yè)、住 宅、酒店、寫字樓、公 寓等多業(yè)態(tài)組合的城市 綜合體，形成可復(fù)制的 產(chǎn)品線 加快地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù) 的整合，實(shí)現(xiàn)整體上市 關(guān)于打造全產(chǎn)業(yè)鏈 糧油食品企業(yè)深化戰(zhàn) 略轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展 的決定 明確“大悅城”城市綜合體戰(zhàn)略 堅(jiān)持在主要城市做深做強(qiáng)的原則，做好區(qū)域布局，以“大悅城”為品牌，打造包括商 業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、公寓等多業(yè)態(tài)組合的城市綜合體，形成可復(fù)制的產(chǎn)品線； 確定資產(chǎn)配比 地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)是集團(tuán)主業(yè)之一，以全服務(wù)鏈城市綜合體為基礎(chǔ)穩(wěn)步發(fā)展，今后在集團(tuán) 的資產(chǎn)占比達(dá)到25

6、%左右。集團(tuán)通過強(qiáng)化內(nèi)部協(xié)同，形成整體核心競爭力，實(shí)現(xiàn)各業(yè) 務(wù)從“好”到“卓越”的跨越，加快地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的整合，實(shí)現(xiàn)整體上市。 培育關(guān)鍵能力 強(qiáng)化從策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目建設(shè)、銷售、招商運(yùn)營等各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵能力，控制 開發(fā)成本，縮短開發(fā)周期，提高投資回報(bào)率。 8 l 集團(tuán)6號文對發(fā)展城市綜合體做了進(jìn)一步戰(zhàn)略部署 發(fā)展城市綜合體同集團(tuán)使命戰(zhàn)略高度吻合 9 l 城市綜合體是統(tǒng)一當(dāng)前各業(yè)務(wù)單元價(jià)值訴求、整合優(yōu)勢資源的最佳平臺 發(fā)展城市綜合體同集團(tuán)使命戰(zhàn)略高度吻合 中糧置業(yè) 中糧地產(chǎn) 酒店事業(yè)部 中糧海南 愿景 5-10年內(nèi)成為中國商業(yè)地產(chǎn) 領(lǐng)域內(nèi)有影響力的企業(yè) 致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最 具持續(xù)發(fā)展

7、能力的綜合地產(chǎn)領(lǐng) 先企業(yè) 成為國內(nèi)領(lǐng)先的高端、商務(wù)、 和度假酒店的投資商 中國度假產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)者 主要產(chǎn)品 大悅城購物中心 中高端住宅 工業(yè)地產(chǎn) 商務(wù)酒店 度假酒店 度假酒店 旅游產(chǎn)品 功能復(fù)合 業(yè)態(tài)綜合 品牌形象佳 市場影響大 資產(chǎn)價(jià)值高 大悅城的成功實(shí)踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎(chǔ) 西單大悅城 2007年12月開業(yè) 創(chuàng)建大悅城品牌 錘煉一支專業(yè)團(tuán)隊(duì) 積淀城市綜合體運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) l大悅城品牌初具知名度與美譽(yù)度 l順應(yīng)行業(yè)發(fā)展的趨勢，占據(jù)發(fā)展先機(jī) 朝陽大悅城 2010年5月開業(yè) 品牌復(fù)制戰(zhàn)略成功落地 打造大悅城旗艦店 同城互動(dòng)凸顯大悅城品牌效應(yīng) 成功實(shí)踐公寓這一物業(yè)類型 l固化一批品牌資產(chǎn) l形成專業(yè)化

8、團(tuán)隊(duì)，積淀運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) l 大悅城的成功實(shí)踐創(chuàng)建了行業(yè)，樹立了品牌，錘煉了團(tuán)隊(duì) 10 沈陽大悅城 2009年5月開業(yè) 品牌實(shí)現(xiàn)異地復(fù)制 持有與銷售物業(yè)的有機(jī)結(jié)合， 銷售收入將達(dá)成30億 大悅城品牌率先成功,創(chuàng)建了以時(shí)尚為核心內(nèi)涵的品牌價(jià)值; 不斷提升商業(yè)策劃和運(yùn)營管理能力,逐步形成商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力; 逐步成為行業(yè)的標(biāo)桿，商圈的亮點(diǎn)，城市的地標(biāo); 培育鍛煉了團(tuán)隊(duì),為行業(yè)發(fā)展輸送人才; 建立了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)的關(guān)鍵考核指標(biāo)。 l 西單大悅城的成功實(shí)踐奠定了行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) 11 大悅城的成功實(shí)踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎(chǔ) 12 l 大悅城已基本形成起步期布局，成為區(qū)域主導(dǎo)品牌，成功 落地環(huán)渤海，強(qiáng)勢進(jìn)軍

9、上海 西單大悅城：北京，2007年開業(yè)，20萬 朝陽大悅城：北京，2010年開業(yè)，40萬 沈陽大悅城：沈陽，2009年開業(yè)，54萬 天津大悅城：天津，預(yù)計(jì)2011年開業(yè)，50萬 上海大悅城：上海，預(yù)計(jì)2010年開業(yè)，30萬 成都大悅城：成都，25萬 總計(jì)220萬平米，其中商業(yè)部分120平米 目前，商業(yè)已投入運(yùn)營面積為45萬平米 大悅城的成功實(shí)踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎(chǔ) 13 l 歷時(shí)4年，已成為商業(yè)地產(chǎn)的主流開發(fā)商。 大悅城的成功實(shí)踐奠定了發(fā)展城市綜合體的基礎(chǔ) 西單大悅城成為新興的行業(yè)標(biāo)桿，其客流量、銷售額、 坪效等業(yè)績指標(biāo)均處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平 在剛剛結(jié)束的“中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上，中糧同

10、萬達(dá)、華潤、金融街等一道被稱為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者 大悅城資產(chǎn)受到了黑石、ggp等眾多基金及信托投資 者青睞，也吸引了新鴻基、恒隆、華潤等諸多競爭對手前 來考察 相比于西蒙、凱德、太古、恒隆等外資因金融危機(jī)、 水土不服擴(kuò)張進(jìn)程的放緩，朝陽大悅城的如期開業(yè)再次增 強(qiáng)了品牌吸引力、號召力 主流財(cái)經(jīng)媒體，如二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、經(jīng)濟(jì) 觀察報(bào)等持續(xù)關(guān)注、剖析大悅城的戰(zhàn)略定位與發(fā)展脈絡(luò) 新進(jìn)入者 （2006-2007） 主流開發(fā)商 （2010-） 引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注 （2008-2009） 發(fā)揮整體優(yōu)勢是板塊整合的出發(fā)點(diǎn) 14 l 地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展 l 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l 形成板塊合力是

11、整合的目標(biāo) l 小而散：市場份額小，同主流開發(fā)商存有較大差距 15 地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展 總資產(chǎn)凈資產(chǎn) 中糧置業(yè)8414 中糧地產(chǎn)23495 酒店事業(yè)部2918 中糧海南3224 總計(jì)379151 萬科1376330 保利898326 金地555270 招商地產(chǎn)479149 2009年地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模對比 578540 4888101 2298661 1209817 1013770 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 中糧萬科保利金地招商 2009地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù) 營業(yè)收入對比 營業(yè)收入（萬元） 地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行

12、業(yè)健康發(fā)展 l 小而散：地產(chǎn)行業(yè)正加速整合步伐，市場領(lǐng)導(dǎo)者占據(jù)市場份額迅速 上升，促使我們必須迎頭趕上，避免在市場競爭中逐步邊緣化 16 2.90% 4.20% 5.60% 6.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 2006200720082009 前五大開發(fā)商市場份額（占合同銷售總額的比例） l2010年上市公司50強(qiáng)中，前10強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入占前50強(qiáng)業(yè)務(wù)收入 比為52.04%，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；厔菝黠@，未來呈現(xiàn)行業(yè)集中發(fā)展態(tài)勢。 地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展 17 營銷專業(yè)人員地產(chǎn)專業(yè)人員 中糧置業(yè)252117

13、中糧地產(chǎn)110327 酒店事業(yè)部2137 中糧海南3040 中糧合計(jì)413521 l 各自為戰(zhàn)，獨(dú)立運(yùn)作，互不搭界，不能有效形成合力 l近一千人的專業(yè)隊(duì)伍,其中營銷專業(yè)隊(duì)伍413人,地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍521人 ，但沒能有效流動(dòng)與共享。 18 中糧地產(chǎn)中糧置業(yè)酒店事業(yè)部中糧海南 綜合辦公室 戰(zhàn)略管理部 人力資源部 法律部 北京中心城市公司 上海中心城市公司 成都中心城市公司 沈陽中心城市公司 中心城市公司 投資發(fā)展部 商業(yè)管理中心 人力資源部 財(cái)務(wù)部 人事企劃部 投資發(fā)展部 運(yùn)營管理部 合約預(yù)算部 戰(zhàn)略部 辦公室 財(cái)務(wù)部 人力資源部 西單大悅城西單大悅城 朝陽大悅城朝陽大悅城 天津大悅城天津大悅城

14、 上海大悅上海大悅 大悅城大悅城 三亞mgm項(xiàng)目部 北京wa項(xiàng)目部 北京w項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 亞龍灣一級土地開發(fā) 酒店投資與管理 旅游資源與灣內(nèi)管理 住 宅酒 店旅游地產(chǎn)與酒店 l 各自為戰(zhàn)，獨(dú)立運(yùn)作，互不搭界，不能有效形成合力 地產(chǎn)板塊的現(xiàn)狀不利于行業(yè)健康發(fā)展 各單元自成體系，職能重疊，業(yè)務(wù)交叉，區(qū)域分散，形象不統(tǒng)一，品牌資源不共享。 城市綜合體 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l品牌優(yōu)勢：大悅城定位準(zhǔn)確明晰，創(chuàng)建了以時(shí)尚為核心內(nèi)涵的品牌價(jià)值。 19 國際化時(shí)尚青年城 品質(zhì)時(shí)尚生活中心 國際時(shí)尚生活城 時(shí)尚是所有 大悅城共有 的最核心價(jià) 值 國際化時(shí)尚生活地 標(biāo)mall 具有年輕的活力 倡導(dǎo)新的購

15、物消費(fèi)文化 體現(xiàn)生活品味新趨勢 構(gòu)成城市新地標(biāo) 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l 品牌優(yōu)勢：大悅城品牌呈現(xiàn)出旺盛生命力，品牌核心 競爭力正逐步形成 20 -品牌內(nèi)涵：時(shí)尚、年輕、潮流、品位 -主題定位：主導(dǎo)項(xiàng)目方向和命運(yùn) -產(chǎn)品線：固守產(chǎn)品線，保持產(chǎn)品集中度 -組合：組合是大悅城品牌的生命力，是實(shí)現(xiàn)大悅城主題定位的靈魂。 -培育亮點(diǎn)：亮點(diǎn)具備較強(qiáng)傳播性，有吸引力、聚客力 -主題街區(qū)：mall中mall是shopping mall的升級版，是購物中心發(fā) 展的新趨勢。 -混搭：混而有序，形散而神不散 大悅城品 牌核心競 爭力的形 成與創(chuàng)新 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l 品牌優(yōu)勢：大悅城品牌迅速

16、發(fā)酵，已躋身國內(nèi)購物中心三 甲，積淀了寶貴的品牌資產(chǎn) 21 大悅城 品牌資產(chǎn) 品牌典范 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l 團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：有一支具有優(yōu)秀實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì) 超過150人的經(jīng)理人隊(duì)伍，分 布于價(jià)值鏈的各個(gè)專業(yè)環(huán)節(jié) 招商推廣運(yùn)營三支核心隊(duì)伍健康 成長，已壯大至200余人。 投資 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 工程 建設(shè) 招商 推廣 運(yùn)營 管理 資產(chǎn) 證券化 招商推廣 商管客服 市場 現(xiàn)場 商戶消費(fèi)者 23 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l 團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：有一支系統(tǒng)操作住宅項(xiàng)目的開發(fā)團(tuán)隊(duì) 房地產(chǎn)專業(yè)人員437人 l通過系統(tǒng)化、專業(yè)化、梯隊(duì)化的培育模式，已形成包括437名專業(yè) 人員的住宅開發(fā)團(tuán)隊(duì)。 24

17、 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l 團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：有一支策劃操作酒店和旅游地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì) 25 l 產(chǎn)品優(yōu)勢：大悅城城市綜合體的開發(fā)，市場準(zhǔn)入門檻高， 體量大，回報(bào)周期長，競爭對手少，保值增值性強(qiáng) 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) 城市價(jià)值 片區(qū)開發(fā) 區(qū)域中心 地標(biāo)建筑 城市名片 彰顯實(shí)力 規(guī)模大 周期長 投資額大 匯報(bào)長 資源整合 鏈條長 環(huán)節(jié)多 資源密集 合作伙伴多 長期價(jià)值 全壽命收益 資產(chǎn)保值增值 持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流 平衡風(fēng)險(xiǎn) 有 形 資 產(chǎn) 26 l 產(chǎn)品優(yōu)勢：城市綜合體的開發(fā)具有較強(qiáng)的品牌價(jià)值，可 以通過品牌資產(chǎn)的沉淀與優(yōu)化，打造百年老店 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) 美國西蒙集團(tuán) “人們知道

18、，他們無論走到世界的哪個(gè)角落，只要看到 西蒙的標(biāo)志懸掛在商場外，他們就可以預(yù)期這個(gè)商場的基本 水平不會(huì)低于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量水平。他們知道，可以在這個(gè) 標(biāo)志之下的門內(nèi)，找到他們想要的東西?！?美國梅西百貨 “150年歷史，顧客是企業(yè)的利潤源泉，員工是打開這 一源泉的鑰匙，其經(jīng)營的各種產(chǎn)品都打上梅西(macys) 的 商標(biāo)?！?無 形 資 產(chǎn) 27 l 產(chǎn)品優(yōu)勢：大悅城家族迅速形成，顯示出較強(qiáng)的品牌擴(kuò)張力 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l 集體亮相，增強(qiáng)號召力 l 發(fā)揮整體優(yōu)勢，規(guī)模效應(yīng)凸現(xiàn) l 品牌資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ) 28 l 產(chǎn)品優(yōu)勢：成功開發(fā)了系列住宅產(chǎn)品，樹立了值得信賴 的企業(yè)形象 認(rèn)清自身

19、優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) 產(chǎn)品線 頂級高層住宅國際生活社區(qū)高端別墅城區(qū)精品住宅近郊混合社區(qū) 代表產(chǎn) 品 上海中糧海景壹 號 北京祥云國際 成都御嶺灣 上海翡翠別墅 深圳幸福花園 南京頤和南園 深圳中糧瀾山 產(chǎn)品系 列 top系列中高端住宅產(chǎn)品系列 29 l 產(chǎn)品優(yōu)勢：成功打造了國際一流的亞龍灣度假勝地，成 功引入了頂級酒店管理公司 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) 30 l 資源優(yōu)勢：具備豐富的上下游資源及較強(qiáng)的的資源整合 能力 認(rèn)清自身優(yōu)勢是板塊整合的基礎(chǔ) l 集團(tuán)戰(zhàn)略上的支持 l 集團(tuán)融資能力的支持 l 現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組合力 l 國企社會(huì)影響力 l 中糧的品牌影響力 l 板塊整合具備造城造鎮(zhèn)能力

20、l 整合能形成規(guī)模開發(fā)，造城造鎮(zhèn)，做深做透，擴(kuò)大影響 31 l 華僑城，作為國內(nèi)成片開發(fā)的典范， 打造“不同的城市，同一個(gè)華僑城”， 通過一二級聯(lián)動(dòng)，打造主題公園歡樂谷、 主題地產(chǎn)、主題酒店，實(shí)現(xiàn)華僑城成片 綜合開發(fā)運(yùn)營，構(gòu)建一個(gè)集旅游、休閑、 商務(wù)、居住等功能為一體的城市新區(qū)。 形成板塊合力是整合的目標(biāo) l 持有與銷售物業(yè)相結(jié)合，對于培育期內(nèi)的項(xiàng)目roe有較大提升，提高資金 使用效率。 32 朝北大悅城2010年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)公寓銷售收入17.2億元，天津大悅城2012年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)公 寓、住宅銷售收入23.2億元，快速回籠了資金，減輕了后期經(jīng)營壓力。 銷售期間，現(xiàn)金凈流量較大，可用于股東分紅，或償還

21、銀行貸款，或用于建設(shè)投入， 可極大改善財(cái)務(wù)狀況，以更好符合資本市場要求。 形成板塊合力是整合的目標(biāo) 西單1.62%4.39%7% 朝陽32.57%2.59%3.93% 天津34.97%2.77%2.37% 開業(yè)第一年開業(yè)第二年開業(yè)第三年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% roe 開業(yè)前三年roe比較 33 l 整合是躋身一流地產(chǎn)商的最有效路徑，是成功實(shí)現(xiàn)整體 上市的前提條件 形成板塊合力是整合的目標(biāo) 投資者青睞的以下條件的地產(chǎn)商： l商業(yè)模式清晰，產(chǎn)品線相對集中 l多種物業(yè)類型組合 l強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力 l優(yōu)

22、質(zhì)土地儲(chǔ)備 l規(guī)模和流動(dòng)性 l強(qiáng)大的資產(chǎn)負(fù)債表 l持有物業(yè)對盈利的貢獻(xiàn) 成長性良好，可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng) 風(fēng)險(xiǎn)分散 盈利可見度高 更大的定價(jià)彈性 市值越大越有吸引力 捕捉投資機(jī)會(huì)的能力強(qiáng) 穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 34 l 資源共享、聚焦產(chǎn)品線是形成板塊合力的關(guān)鍵因素 形成板塊合力是整合的目標(biāo) 35 形成板塊合力是整合的目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)大地產(chǎn)整合的路徑 36 l 整合路線圖 l 整合四大原則 l 近期工作部署 37 整合路線圖 成立整合籌備小組成立地產(chǎn)酒店事業(yè)部整體上市 l對各板塊業(yè)務(wù)深入調(diào)研， 梳理業(yè)務(wù)邏輯， l探討多種整合方案 l初步搭建資源整合平臺 l組建經(jīng)營中心 l形成矩陣式管理架構(gòu)，將部 分職能統(tǒng)籌管

23、理 l對各版塊資產(chǎn)進(jìn)行深入解析， 形成資產(chǎn)打包及整體上市方案 l實(shí)施整體上市 明確目標(biāo) 統(tǒng)一規(guī)劃 專業(yè)運(yùn)營 整體上市 38 整合四大原則 l 明確目標(biāo) l 將思想高度統(tǒng)一到集團(tuán)6號文的精神上來，全力發(fā)展以“大悅城” 為品牌的城市綜合體； l 成立地產(chǎn)酒店事業(yè)部，形成地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)整體戰(zhàn)略，打造統(tǒng)一的 運(yùn)營管理平臺； l 堅(jiān)持主要城市做深做強(qiáng)，推進(jìn)布局，擴(kuò)張品牌，提升專業(yè)，打造 團(tuán)隊(duì)； l 強(qiáng)化從策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)的關(guān)鍵能力，打造 商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力； l 加快業(yè)務(wù)整合，實(shí)現(xiàn)整體上市 39 整合四大原則 l 統(tǒng)一規(guī)劃 l 區(qū)域布局：以五大中心城市為核心，以一線及沿海發(fā)達(dá)城市為重 點(diǎn)

24、，完成階段性戰(zhàn)略布局； l 項(xiàng)目布局：城市中心或極具增長潛力的城市副中心，綜合的、有規(guī) 模的進(jìn)行成片開發(fā)； l 產(chǎn)品布局：合理進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，科學(xué)進(jìn)行持有型和銷售型物業(yè)的配 比，統(tǒng)一進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)； l 品牌布局：固守產(chǎn)品線及品牌核心價(jià)值，統(tǒng)一進(jìn)行品牌管理，確保 品牌健康發(fā)展。 40 整合四大原則 l 專業(yè)管理 l 城市綜合體功能的復(fù)合性決定了專業(yè)的復(fù)合性； l 單一專業(yè)強(qiáng)才能整體強(qiáng)，避免短板； l 協(xié)同好才能整體好，1+12; l 人才分專業(yè)培養(yǎng)，群師群徒； l 瞄準(zhǔn)國際標(biāo)桿，達(dá)到國際化專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 41 整合四大原則 l 專業(yè)管理 案例：中國食品 42 中糧地產(chǎn)中糧置業(yè)酒店事業(yè)部 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目3 項(xiàng)目4 北京中心城市公司 上海中心城市公司 中心城市公司 西單大悅城西單大悅城 朝陽大悅城朝陽大悅城 天津大悅城天津大悅城 上海大悅城上海大悅城 大悅城大悅城 三亞mgm項(xiàng)目部 北京wa項(xiàng)目部 北京w項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 整合四大原則 l 專業(yè)管理 管理架構(gòu)現(xiàn)狀 43 中糧地產(chǎn)中糧置業(yè)酒店事業(yè)部 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目3 項(xiàng)目4 北京中心城市公司 上海中心城市公司 中心城市公司