XX信托貸款項目可行性研究報告

1、xx信托xx22號xx錦觀城項目貸款集合資金信托計劃可行性研究報告xx業(yè)務(wù)總部二一二年四月目 錄第一部分 信托業(yè)務(wù)摘要5一、信托摘要5二、信托基本要素5第二部分 信托資金的運用與管理10一、信托資金的運用10二、信托的管理10三、信用增級措施11四、信托資金的退出12五、信托資金使用要求13六、信托受益權(quán)流動性安排13第三部分 借款人情況介紹14一、借款人基本信息14二、公司設(shè)立及股權(quán)歷史沿革15三、法人股東xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司16四、管理團隊18五、財務(wù)狀況19六、財務(wù)分析21七、資信狀況23第四部分 項目來源及環(huán)境分析23一、項目來源23二、環(huán)境分析24第五部分 項目相關(guān)情

2、況分析27一、項目位置27二、建筑指標28三、財務(wù)測算31四、項目現(xiàn)狀及開發(fā)進度33五、項目資金需求34六、信托資金如期償還的可行性34第六部分 擔保企業(yè)簡介35一、xx巨容新能源有限公司簡介35二、黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簡介39第七部分 風險分析及防范44一、政策風險及控制措施44二、信用風險及控制措施44三、管理風險及控制措施45四、利率風險及控制措施45五、其他風險45第八部分 盡職調(diào)查情況46第九部分 信托經(jīng)理46第十部分 結(jié)論47第十一部分 備查資料清單47第一部分 信托業(yè)務(wù)摘要一、信托摘要xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“xx地產(chǎn)”或“借款人”）與我司合作，擬設(shè)立

3、并推出xx信托xx22號xx錦觀城項目貸款集合資金信托計劃（以下簡稱“本信托計劃”）。我司以受托人的名義將募集的信托資金用于對xx地產(chǎn)貸款,專項用于其名下“xx錦觀城”項目（以下簡稱“錦觀城”項目）的建設(shè)。信托存續(xù)期內(nèi)，xx地產(chǎn)用其經(jīng)營收入或其他資金按期支付貸款利息和償還貸款本金，我司將獲取的貸款利息作為信托收益分配給本信托計劃受益人。二、信托基本要素1、信托名稱：xx信托xx22號xx錦觀城項目貸款集合資金信托計劃。2、借款人：xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。3、受托人：xx信托股份有限公司。4、信托規(guī)模：人民幣18,00020,000萬元，規(guī)模以實際募集金額為準。5、信托期限：本信托期限分

4、為1年期、1年半期（即18個月期）和2年期，其中，1年期信托資金規(guī)模介于人民幣5,5006,000萬元之間，1年半期信托資金規(guī)模介于人民幣5,5006,000萬元之間，2年期信托資金規(guī)模介于人民幣7,0008,000萬元之間。本信托計劃所涉及的年度為信托年度，即信托生效之日起至下一年度的該日止為一個信托年度（不包括該日）。6、信托的推介與成立：本信托計劃推介地為重慶市，由中國民生銀行股份有限公司重慶分行（以下簡稱“民生銀行重慶分行”）代理資金收付和保管。推介期擬定為30個工作日，自2012年 月 日至2012年 月 日止。若有需要，推介期可根據(jù)情況適當延長或提前結(jié)束。（1）推介期內(nèi)，募集的1年

5、期和1年半期信托資金均達到最高規(guī)模人民幣6,000萬元，募集的2年期信托資金達到最高規(guī)模人民幣8,000萬元，信托資金總額合計達到人民幣20,000萬元的任意時點，且投資人均為合格投資者，單筆委托金額在300萬(不含)以下的自然人委托人合計不超過50人，本信托計劃成立。（2）推介期屆滿時，募集的1年期和1年半期信托資金規(guī)模均達到人民幣5,500萬元以上，募集的2年期信托資金達到人民幣7,000萬元以上，信托資金總額合計達到人民幣18,000萬元以上，且投資人均為合格投資者，單筆委托金額在300萬(不含)以下的自然人委托人合計不超過50人，本信托計劃按推介期截止日實際募集的規(guī)模成立。信托推介期屆

6、滿，若募集的1年期、1年半期或2年期信托資金沒有達到最低規(guī)模,本信托推介期限可適當延長。（3）本信托計劃1年期和1年半期投資人最低認購規(guī)模不低于300萬元（含300萬元），且均為合格投資者；本信托計劃2年期投資人最低認購規(guī)模不低于100萬元（含100萬元），且均為合格投資者，單筆委托金額100300萬元自然人人數(shù)不超過50人（含50人），合格的機構(gòu)投資者和認購規(guī)模超過300萬元（含300萬元）的自然人投資者數(shù)量不限。（4）信托推介期屆滿時，如果募集的資金未能滿足信托文件約定的成立條件，則本信托計劃不成立。xx信托作為受托人于10個工作日內(nèi)承擔向委托人返還信托資金及信托資金對應(yīng)的按中國人民銀行規(guī)

7、定計算的活期存款利息的義務(wù)。此外，受托人不再承擔其他任何義務(wù)。7、信托計劃的生效本信托計劃推介前，受托人與xx地產(chǎn)簽訂信托貸款合同及抵押合同，與質(zhì)押人和擔保人簽訂質(zhì)押合同和保證合同，且辦理完畢土地、在建工程抵押及股權(quán)質(zhì)押等手續(xù)。本信托計劃成立后，將信托資金作為貸款本金支付給至xx地產(chǎn)后本信托計劃生效。本信托計劃成立后，xx地產(chǎn)分別在10個工作日內(nèi)辦理完畢信托生效的前提條件，若在規(guī)定期限內(nèi)未辦理完畢，責任由借款人承擔。若因客觀因素，在規(guī)定期限內(nèi)未辦理完畢信托生效的前提條件，從信托計劃成立后10個工作日起，借款人承擔信托生效后的一切費用，即受托人可在前述生效手續(xù)辦理完畢后，于信托成立后（不含信托成

8、立日當日）的第11個工作日定為信托生效日。抵、質(zhì)押所發(fā)生的費用由借款人承擔。本信托計劃成立后，若非因受托人原因?qū)е沦J款不能發(fā)放的，xx信托作為受托人于10個工作日內(nèi)承擔向委托人返還信托資金及信托資金對應(yīng)的按中國人民銀行規(guī)定計算的活期存款利息的義務(wù)，此外，受托人不再承擔其他任何義務(wù)。8、本信托計劃受益權(quán)信托單位受益人收益率本信托計劃受益權(quán)信托單位受益人預(yù)期收益率按認購期限和金額的不同劃分為：1年期，單筆認購金額需不低于300萬元，預(yù)期收益率為11%/年；1年半期，單筆認購金額需不低于300萬元，預(yù)期收益率為12%/年；2年期，單筆認購金額在100萬元至300萬元（不含）之間的（以下簡稱“2年期a

9、檔信托資金”），預(yù)期收益率為10.5%/年，單筆認購金額在300萬元（含）以上的（以下簡稱“2年期b檔信托資金”），預(yù)期收益率為13%/年。信托收益第一信托年度按年支付，第二信托年度按半個信托年度支付。若本信托計劃提前結(jié)束，按提前結(jié)束的金額及其所對應(yīng)的收益據(jù)實分配。注：本報告若無特殊指定所指受益人是指加入xx信托xx22號xx錦觀城項目貸款集合資金信托計劃的受益人。9、信托收益的計算依據(jù)、分配及信托本金的分配（1）信托收益的計算依據(jù) 信托收入：指來源于信托財產(chǎn)管理、運用、處分過程中產(chǎn)生的除信托資金以外的收益，包括貸款利息、股權(quán)或信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓收益、銀行存款利息以及其他收益。 信托費用：指本報告

10、所列應(yīng)由信托財產(chǎn)承擔的費用。 信托收益=信托收入-信托費用。本信托計劃受益權(quán)信托單位受益人預(yù)期收益率按認購期限和金額的不同劃分為：1年期，單筆認購金額需不低于300萬元，預(yù)期收益率為11%/年；1年半期，單筆認購金額需不低于300萬元，預(yù)期收益率為12%/年；2年期a檔信托資金預(yù)期收益率為10.5%/年、2年期b檔信托資金預(yù)期收益率為13%/年。本信托計劃的收益、收益率只是受托人的預(yù)期，不構(gòu)成受托人對信托收益的承諾或保證。（2）信托收益的分配 若本信托到期受益人所獲信托財產(chǎn)的收益率達到預(yù)期受益人年收益率，受托人按信托合同約定的收益率向受益人分配信托收益。第一信托年度期滿前十個工作日內(nèi)，xx地產(chǎn)

11、向信托專戶支付的貸款利息及本金數(shù)額1年期信托資金總額111+1年半期信托資金總額12+2年期a檔信托資金總額10.5+2年期b檔信托資金總額13%。受托人在第一信托年度期滿后十個工作日以現(xiàn)金類財產(chǎn)為限向受益人按下列方式分配信托收益及本金：信托本金的支付：1年期投資人按信托合同載明的本金數(shù)額獲得信托本金；各期限受益人所獲信托收益的數(shù)額為：每份信托合同本金數(shù)額信托合同載明的信托期限對應(yīng)的預(yù)期年化收益率。第二信托年度上半年期滿（即信托期滿1年半）前十個工作日內(nèi)，xx地產(chǎn)向信托專戶支付的貸款利息及本金數(shù)額1年半期信托資金總額106%+2年期a檔信托資金總額5.25%+2年期b檔信托資金總額6.5%。受

12、托人在第二信托年度上半年期滿后十個工作日以現(xiàn)金類財產(chǎn)為限向受益人按下列方式分配信托收益及本金：信托本金的支付：1年半期投資人按信托合同載明的本金數(shù)額獲得信托本金；1年半期和2年期投資人所獲信托收益的數(shù)額為：每份信托合同本金數(shù)額信托合同載明的信托期限對應(yīng)的預(yù)期年化收益率/2。第二信托年度期滿前十個工作日內(nèi)，xx地產(chǎn)向信托專戶支付的貸款利息及本金數(shù)額=2年期a檔信托資金總額105.25%+2年期b檔信托資金總額106.5%，受托人在第二信托年度期滿后十個工作日內(nèi)向受益人按下列方式分配信托收益及本金。信托本金的支付：2年期投資人按信托合同載明的本金數(shù)額獲得信托本金；2年期投資人所獲信托收益的數(shù)額為：

13、每份信托合同本金數(shù)額信托合同載明的信托期限對應(yīng)的預(yù)期年化收益率/2。 若可分配信托財產(chǎn)不足以償還受益人信托本金及收益，則按下列方式分配：若本信托到期受益人所獲信托財產(chǎn)高于信托資金本金，則首先向受益人分配信托本金，然后分配信托收益，受托人已收取的信托費用不予退回：受益人信托合同載明的信托本金信托合同載明的受益人不同信托受益權(quán)預(yù)期年化收益率扣除已分配的受益人信托本金后全部可供分配的信托收益/按信托合同載明受益人不同信托受益權(quán)預(yù)期年化收益率計算的預(yù)期可實現(xiàn)信托收益之和。若可分配的信托財產(chǎn)低于信托資金本金，則按受益人持有的信托單位占全部受益權(quán)信托單位的比例分配信托本金，受托人已收取的信托費用不予退回。

14、10、信托費用的計算和支付本信托計劃主要有以下幾項費用：一是受托人的信托報酬及費用，按募集或存續(xù)的信托資金總額4.1%/年計算；二是銀行保管費用，按募集或存續(xù)的信托資金總額0.1%/年計算。上述兩項費用第一信托年度按年收取，第二信托年度按每半個信托年度收取。以上費用由信托財產(chǎn)承擔。若受托人因項目產(chǎn)生風險而采取措施提前收回資金，前述信托費用按兩年計算收取。本信托計劃推介費由項目公司另行支付。各項費用的計算及支付方式按如下約定執(zhí)行：（1）受托人按募集或存續(xù)的信托資金總額的4.1%/年收取信托報酬及費用。 第一信托年度的信托報酬及費用=信托資金總額4.1%，其中：4%為本年度的信托報酬，0.1%作為

15、其他信托費用（包括信托宣傳推介費、律師費、文件印刷費、信息披露費、清算費等），由xx地產(chǎn)在信托生效后的十個工作日內(nèi)支付給至信托專戶，受托人從該賬戶中支取。另外，0.1%的其他信托費用有結(jié)余的歸受托人所有，不足的由信托財產(chǎn)另行承擔。 第二信托年度信托報酬及費用每半個信托年度支付一次，每次支付數(shù)額按存續(xù)信托資金總額的2.05%計算，全部確認為信托報酬，由xx地產(chǎn)在每半個信托年度起始的十個工作日內(nèi)支付至信托專戶，受托人從該賬戶中支取。（2）本信托計劃的保管費用按募集或存續(xù)信托資金總額的0.1%/年計算，具體如下： 第一年度保管費用=信托資金總額0.1%，由xx地產(chǎn)在信托生效后的十個工作日內(nèi)支付至信托

16、專戶，受托人在收到該款項后的十個工作日內(nèi)支付給保管銀行。 第二年度保管費用每半個信托年度支付一次，每次支付數(shù)額按存續(xù)信托資金總額的0.05%計算，由xx地產(chǎn)在每半個信托年度起始的十個工作日內(nèi)支付給至信托專戶，受托人在收到該款項后的十個工作日內(nèi)支付給保管銀行。注:以上費率及支付方式以各方正式簽署的相關(guān)合同約定為準。第二部分 信托資金的運用與管理一、信托資金的運用我司將募集規(guī)模為人民幣18,00020,000萬元（以實際募集的數(shù)額為準）的信托資金用于向xx地產(chǎn)貸款。xx地產(chǎn)將該信托資金全部用于xx錦觀城項目建設(shè)。二、信托的管理信托計劃存續(xù)期間，受托人隨時掌握借款人的經(jīng)營動態(tài)。一是通過xx地產(chǎn)定期提

17、供的財務(wù)報表、項目建設(shè)進度情況了解和分析項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題并提出合理化的改進建議。二是加強對xx地產(chǎn)的日常監(jiān)管，我司與借款人及我司認可的銀行簽訂信托貸款資金封閉管理合作協(xié)議，嚴格執(zhí)行貸款資金封閉管理制度，采用受托支付方式，按本信托計劃規(guī)定將貸款資金用于指定用途，不得挪作他用。對于企業(yè)發(fā)生的重大事項做到及時了解，若有影響貸款資金安全的情形出現(xiàn)，則立即提醒企業(yè)采取有效的防范措施確保信托資金不受損失并向委托人告知。借款人在xx信托認可的銀行開立信托資金監(jiān)管帳戶。監(jiān)管賬戶做為信托貸款資金的使用與信托計劃還款歸集的指定專用賬戶，其銀行預(yù)留印鑒為借款人財務(wù)章、法人代表的個人名章和xx信托指定人員的個

18、人名章。三是密切關(guān)注抵、質(zhì)押物市場價值變化和擔保人的經(jīng)營狀況，若出現(xiàn)抵、質(zhì)押物價值下降或擔保人經(jīng)營情況惡化而影響信托資金安全的，受托人有權(quán)要求xx地產(chǎn)追加受托人認可的新的抵、質(zhì)押物或向監(jiān)管賬戶存入保證金，以確保信托資金到期能夠安全退出。三、信用增級措施1、xx地產(chǎn)以錦觀城項目49,922.08平方米土地及在建工程為其按期償還貸款本金及支付貸款利息提供抵押擔保。根據(jù)xx國源土地房地產(chǎn)估價有限公司以2011年8月29日為估價時點出具的土地估價預(yù)評估報告單， 49,922.08平方米土地估值為36,173.63萬元，根據(jù)xx市大有房地產(chǎn)估價咨詢有限公司以2012年3月15日為估價時點出具的房產(chǎn)估價初

19、評單，錦觀城項目在建工程估值為23,265.4萬元。上述抵押物評估價值合計59,439.03萬元，抵押率33.65%。錦觀城項目因銷售而需要對抵押物進行解押時，受托人根據(jù)項目銷售實際情況對抵押物進行解押，xx地產(chǎn)需將項目銷售資金全部打入監(jiān)管賬戶,由受托人進行全程監(jiān)督使用。銷售資金首先滿足完善項目的建設(shè)，剩余的銷售資金將按比例沉淀，用于按約定保障信托資金的安全退出。錦觀城項目銷售后，xx地產(chǎn)可根據(jù)實際用款需求使用其全部預(yù)計銷售收入的前20%，此部分銷售資金應(yīng)首先滿足項目建設(shè)需要，原則上不予沉淀。另，全部預(yù)計銷售收入的80%部分，按每筆銷售資金的65%沉淀至監(jiān)管賬戶，用于按約定保障信托資金的安全退

20、出。受托人有權(quán)根據(jù)項目開盤銷售時間、實際銷售進度及價格變化等情況改變銷售資金使用比例及每筆銷售資金的沉淀比例。2、xx地產(chǎn)股東孫玉國、孫啟龍、蔣有強、xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司以其持有的xx地產(chǎn)100%股權(quán)為本信托貸款提供質(zhì)押擔保，在本信托計劃期限內(nèi)，受益人信托本金及預(yù)期收益不能按期足額退出，受托人將處置該股權(quán)，取得收益分配給信托計劃投資者。3、xx地產(chǎn)股東孫玉國、孫啟龍、蔣有強、xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司及第三方xx巨容新能源有限公司（以下簡稱“巨容能源”）、黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“藍天地產(chǎn)”）為xx地產(chǎn)按期償還貸款本息提供連帶責任保證擔保。四、信托資

21、金的退出1、借款人以其經(jīng)營收入或其他資金償還貸款本金及利息本信托存續(xù)期內(nèi)，xx地產(chǎn)用其經(jīng)營收入或其他資金按約定償還貸款本金及支付貸款利息。（1）第一信托年度，xx地產(chǎn)支付的貸款利息及本金數(shù)額=1年期信托資金總額115.2%+1年半期信托資金總額16.2%+2年期a檔信托資金總額14.7%+2年期b檔信托資金總額17.2%,由借款人向信托專戶支付。其中第一年度的信托費用為信托資金總額4.2%，由借款人在本信托生效后的十個工作日內(nèi)預(yù)付至信托專戶，受托人在收到該款項后的十個工作日內(nèi)撥付給受托人和保管銀行；剩余貸款利息及本金在信托年度期滿前的十個工作日內(nèi)支付。（2）第二信托年度上半年，xx地產(chǎn)支付的貸

22、款利息及本金數(shù)額=1年半期信托資金總額108.1%+2年期a檔信托資金總額7.35%+2年期b檔信托資金總額8.6%，由借款人向信托專戶支付。其中第二年度上半年信托費用為1年半期和2年期合計信托資金總額2.1%，由借款人在第二信托年度初始的十個工作日內(nèi)預(yù)付至信托專戶，受托人在收到該款項后的十個工作日內(nèi)撥付給受托人和保管銀行；剩余貸款利息及本金在第二信托年度上半年期滿前的十個工作日內(nèi)支付。（3）第二信托年度下半年，xx地產(chǎn)支付的貸款利息及本金數(shù)額=2年期a檔信托資金總額107.35%+2年期b檔信托資金總額108.6%，由借款人向信托專戶支付。其中第二年度下半年信托費用為2年期信托資金總額2.1

23、%，由借款人在第二信托年度下半年初始的十個工作日內(nèi)預(yù)付至信托專戶，受托人在收到該款項后的十個工作日內(nèi)撥付給受托人和保管銀行；剩余貸款利息及本金在第二信托年度期滿前的十個工作日內(nèi)支付。本信托計劃設(shè)置提前歸集條款，即借款人應(yīng)于本信托計劃約定的各結(jié)息日或還本日前10個工作日備足當期應(yīng)付之利息或本金，劃付至信托監(jiān)管賬戶，以保證信托受益人信托利益的實現(xiàn)。2、處置抵、質(zhì)押物及追究保證人的擔保責任若在信托存續(xù)期間或信托期限屆滿時，受托人有足夠證據(jù)表明，依靠xx地產(chǎn)的經(jīng)營收入或現(xiàn)有資金情況無法保障信托受益人利益實現(xiàn)時，受托人有權(quán)處置抵、質(zhì)押物及追究保證人的擔保責任，以保障信托受益人信托利益的實現(xiàn)。本信托計劃設(shè)

24、置預(yù)期違約，即在本信托計劃約定的各分期還款日前1個月內(nèi)，若資金監(jiān)管賬戶中的資金余額未達到本次需支付的貸款本金的60%，視為預(yù)期違約，受托人將有權(quán)以降價促銷等銷售方式處置錦觀城項目任意房產(chǎn)，及處置抵、質(zhì)押物和追究保證人的擔保責任，以保障信托受益人信托利益的實現(xiàn)。本信托計劃存續(xù)期內(nèi)或信托計劃期滿，如發(fā)生需處置抵、質(zhì)押物等情況，受托人需要一定的處置時間，故本信托計劃設(shè)計6個月處置期，原定向受益人分配信托本金和信托收益的時間相應(yīng)后延，延期部分信托本金對應(yīng)的利息按0.6/日執(zhí)行（其中0.15/日用于支付信托報酬，保管費率不變，剩余部分用于向本信托受益人分配）。待處置完抵、質(zhì)押物后，將處置所得資金優(yōu)先用于

25、支付依照本信托計劃約定尚需支付的信托本金、受益人預(yù)期收益及信托費用后（含延長期需支付的受益人收益和相關(guān)信托費用），剩余部分返還借款人。受托人因處置抵、質(zhì)押物等情況導致原定向受益人分配信托本金和信托收益的時間相應(yīng)后延的，無需召開受益人大會。3、若上述退出方式不能順利實施，受托人將采取法律手段收回貸款本金和利息，保障信托受益人信托利益的實現(xiàn)。五、信托資金使用要求xx信托與xx地產(chǎn)簽訂貸款合同，并落實所有信用增級措施，將信托資金做為貸款本金支付給至xx地產(chǎn)后，借款人方可使用所募集的信托資金。六、信托受益權(quán)流動性安排信托計劃存續(xù)期間，受益人可以向符合條件的合格投資者轉(zhuǎn)讓其持有的信托受益權(quán)。信托受益權(quán)不

26、得拆分轉(zhuǎn)讓，機構(gòu)持有的信托受益權(quán)不得向自然人轉(zhuǎn)讓。信托受益人轉(zhuǎn)讓受益權(quán)，受益權(quán)受、讓雙方應(yīng)當分別按所轉(zhuǎn)讓信托權(quán)益的0.05%，向受托人繳納轉(zhuǎn)讓手續(xù)費。第三部分 借款人情況介紹一、借款人基本信息xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于2009年8月11日，注冊資本2,000萬元人民幣，實收資本2,000萬元人民幣。公司類型為有限責任公司（自然人投資或控股），住所為xx市松北區(qū)怡園路18號，法定代表人孫玉國。該公司的經(jīng)營范圍為：一般經(jīng)營項目：按資質(zhì)證書范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)。借款人具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)（證書編號：黑建房開哈第501號）。營業(yè)執(zhí)照號碼：230109100023306，組織機構(gòu)代碼：6907

27、2209-3。貸款卡編碼：2301010000770347。 公司在冊專職專業(yè)人員8人，其中本科學歷7人，大專學歷1人；高級職稱6人，中級職稱2人，均具有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗。公司設(shè)有工程部、銷售部、財務(wù)部、前期部等8個部室，人員精干，工作流程清晰，管理有序，運營高效。xx地產(chǎn)雖然成立時間僅兩年，但其股東均具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗。1、 股東孫啟龍為黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司法定代表人。黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“龍埠建設(shè)”）成立于1999年9月，注冊資本為人民幣8,000萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。龍埠建設(shè)成立12年來，本著“誠實做人、誠信做事”的經(jīng)營理念，累計開發(fā)商品房50萬

28、平方米，企業(yè)經(jīng)濟實力不斷增強，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗。公司成立之初，通過競標取得了中植方舟苑小區(qū)三棟多層住宅樓的開發(fā)建設(shè)，建設(shè)規(guī)模3萬平方米。在時間緊、任務(wù)重和保證工程質(zhì)量的前提下，按照指揮部的要求按時交工。房屋銷售火熱，資金回籠非常迅速。該小區(qū)不僅為企業(yè)贏得了信譽，更為企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年，龍埠建設(shè)開發(fā)建設(shè)了綏化市第一醫(yī)院 “陽光花園”小區(qū)，該小區(qū)建設(shè)規(guī)模近10萬平方米，實現(xiàn)了當年開工建設(shè)、當年工程竣工、當年居民入戶的住宅建設(shè)工程。由于企業(yè)良好的聲譽，房屋銷售率達到了90%以上。該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)為企業(yè)的發(fā)展壯大起到了積極的推動作用。2004年，龍埠建設(shè)開發(fā)建設(shè)了佳木斯市政府招

29、商引資項目-佳木斯福泰長安廣場及高層住宅樓項目，該項目成為佳木斯市的標志性建筑。2005年，龍埠建設(shè)收購了xx永泰亞麻股份有限公司，開發(fā)建設(shè)了“龍埠城市”花園小區(qū)，建設(shè)規(guī)模8萬平方米，2006年竣工。該小區(qū)獲xx市2006年“十佳樓盤”稱號，新民晚報給予了連續(xù)報道。工程榮獲了“沈、長、哈”優(yōu)質(zhì)樣板工程，銷售率達100%。2009年，公司取得了南崗區(qū)征儀路宗地面積15,339.7平方米土地使用權(quán)，該地塊規(guī)劃建筑面積79,327.17平方米，預(yù)計可實現(xiàn)利潤8,000萬元。2、 股東孫玉國為黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司法定代表人。黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“藍天地產(chǎn)”）成立于20

30、05年5月25日，注冊資本3,100萬元人民幣，擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工20人，全部擁有中級以上職稱、相關(guān)專業(yè)職業(yè)資格證書和大專以上學歷。藍天地產(chǎn)以“嚴格管理、精益求精，以優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品滿足市場的需求，以公司的發(fā)展服務(wù)社會，追求經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一”為經(jīng)營宗旨，成立以來先后參與開發(fā)了“維也納河畔新城小區(qū)”、“愛丁堡”小區(qū)數(shù)個項目，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗。3、 股東蔣有強為xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司法定代表人。xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）成立于1999年3月，注冊資金人民幣3,000萬元，開發(fā)資質(zhì)為二級。松北建設(shè)自成立以來，先后開發(fā)了xx

31、怡園小區(qū)、學院小區(qū)、銀河小區(qū)、前進家園小區(qū)等項目，累計開發(fā)面積20余萬平方米，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)經(jīng)濟效益逐年提高。二、公司設(shè)立及股權(quán)歷史沿革2009年8月11日，經(jīng)xx市工商行政管理局松北分局核準，由松北建設(shè)出資，正式設(shè)立“xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司”。公司成立時注冊資本為人民幣2,000萬元，全部為貨幣出資，注冊地址為xx市松北區(qū)怡園路18號，法定代表人為蔣有強。企業(yè)類別為有限責任公司（法人獨資）；經(jīng)營范圍為按資質(zhì)證書范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)（涉及許可經(jīng)營的項目，經(jīng)審批機關(guān)批準并經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊后方可經(jīng)營），營業(yè)期限為長期。2009年10月13日，xx地產(chǎn)向xx市工商行政管理

32、局松北分局申請法定代表人、公司類型以及股東變更等事宜，xx市工商行政管理局松北分局隨后對前述申請事宜進行批準，變更后各股東的出資額和出資比例如下表所示：出資人出資額（人民幣/萬元）出資比例實物貨幣松北建設(shè)-30015%孫玉國-70035%孫啟龍-70035%蔣有強-30015%合計2000100%2009年10月13日，xx地產(chǎn)的法定代表人變更為孫玉國，公司類型由有限責任公司（法人獨資）變更為有限責任公司（自然人投資或控股）。三、法人股東xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司1、基本情況xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）成立于1999年3月10日，注冊資本3,000萬元

33、人民幣，實收資本3,000萬元人民幣。公司類型為有限責任公司，住所為道外區(qū)松北新區(qū)怡園路18號，法定代表人蔣有強。該公司的經(jīng)營范圍為：承擔建筑面積在10萬平方米以下的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。松北建設(shè)具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)（證書編號：黑建房開哈第69號）。營業(yè)執(zhí)照號碼：230100100008260，組織機構(gòu)代碼：71204448-2。貸款卡編碼：2301000000053378。松北建設(shè)自成立以來，先后開發(fā)了xx怡園小區(qū)、學院小區(qū)、銀河小區(qū)、前進家園小區(qū)等項目，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗，前進家園小區(qū)等多個項目受到社會各界的好評，口碑良好，產(chǎn)品市場認可度較高，企業(yè)經(jīng)濟效益逐年提升。2、財務(wù)狀況資產(chǎn)負債表

34、單位：元項目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流動資產(chǎn)： 貨幣資金4,777,447.375,266,623.543,545,710.63 短期投資 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收賬款 減：壞賬準備 應(yīng)收賬款凈額2,056,451.501,579,886.001,038,749.00 預(yù)付賬款30,802,791.8541,420,934.4551,640,794.97 其他應(yīng)收款56,641,319.4676,382,221.63 73,083,100.01 存貨94,687,811.4769,795,320.1156,740,339.52待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出待攤費用108,41

35、6.00一年內(nèi)到期的長期債券投效其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計188,965,821.65 194,444,985.73 186,157,110.13非流動資產(chǎn)：長期投資：84,000.0084,000.0084,000.00長期投資合計固定資產(chǎn)： 固定資產(chǎn)原值3,659,785.003,981,519.003,812,848.00 減：累計折舊1,855,077.242,349,904.122,424,292.96 固定資產(chǎn)凈值1,804,707.761,631,614.881,388,555.04 固定資產(chǎn)清理 在建工程 待處理固定資產(chǎn)凈損失固定資產(chǎn)合計1,804,707.761,631,614

36、.881,388,555.04無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)遞延稅款5,342,368.976,290,929.564,466,005.33資產(chǎn)總計196,196,898.38202,451,530.17192,095,670.50 流動負債：短期借款400,000.0010,000,000.0010,000,000.00應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款18,370,185.5417,739,147.9519,716,304.61 預(yù)收賬款89,361,501.79100,407,902.6473,788,667.34其他應(yīng)付款69,056,032.31 50,541,792.23 51

37、,953,158.09應(yīng)付工資483.08應(yīng)付福利費113,558.87177,791.49227,649.29未交稅金766,358.486,278,494.028,165,526.07未付利潤其他未交款24,759.54105,664.0397,494.94預(yù)提費用 一年內(nèi)到期的長期負債流動負債合計178,092,396.53185,250,792.36163,949,283.42長期負債：長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款其他長期負債長期負債合計負債合計178,092,396.53185,250,792.36163,949,283.42所有者權(quán)益：實收資本30,000,000.0030,000,

38、000.0030,000,000.00 資本公積475,000.00475,000.00475,000.00 盈余公積未分配利潤-12,370,498.15 -13.274,262.19 -2,328,612.92 所有者權(quán)益合計18,104,501.85 17,200,737.81 28,146,387.08負債和所有者權(quán)益合計196,196,898.38202,451,530.17192,095,670.50 損益表 單位：元項目2009年2010年2011年一、主營業(yè)務(wù)收入21,558,383.3066,589,369.3151,034,380.80減：經(jīng)營成本14,938,357.75

39、54,547,535.6830,385,294.89營業(yè)費用1,187,155.59354,730.50107,642.00銷售稅金及附加1,323,397.844,319,075.724,286,528.07二、主營業(yè)務(wù)利潤4,109,472.127,368,027.4116,254,915.84加：其他業(yè)務(wù)利潤167，046.20181,010.96245,274.09減：管理費用5,710,725.664,295,578.593,849,678.78財務(wù)費用-33,766.5837,916.53743,003.72三、營業(yè)利潤-1,400,440.763,215,543.2511,907

40、,507.43加：投資收益營業(yè)外收入21,234.88132,650.72減：營業(yè)外支出27,591.46加：以前年度損益調(diào)整四、利潤總額-1,400,440.763,209,186.6712,040,158.15減：所得稅68,869.772,941,866.861,095,439.00五、凈利潤-1,469,310.53267,319.8110,944,719.15備注： 企業(yè)于2010年度補提了2009年的企業(yè)所得稅1,171,083.85元，因此2010年末未分配利潤減少1,171,083.85元；2011年度沖減了2010年度企業(yè)所得稅930.12元，因此2011年末未分配利潤增加9

41、30.12元。上表可知，2011年末松北建設(shè)總資產(chǎn)19,209.5萬元，實現(xiàn)營業(yè)收入5,103.5萬元，凈利潤1,094.5萬元。目前，松北建設(shè)正在開發(fā)前進家園小區(qū)項目，該項目位于xx市松北新區(qū)，總占地面積10萬多平方米，分兩期開發(fā)。項目一期占地面積6萬多平方米，總建筑面積10萬平方米，已全部竣工并基本售罄。項目二期分a、b兩地塊，目前正在開發(fā)a地塊，該地塊占地面積1萬多平方米，總建筑面積3.5萬多平方米，計劃于2012年末竣工，目前正在進行預(yù)售，銷售順暢，回款穩(wěn)定。四、管理團隊l 孫玉國，男，1964年出生，現(xiàn)為xx地產(chǎn)法定代表人、總經(jīng)理。1987.08-1992.03 黑龍江省能源研究所

42、技術(shù)師、工程師；1992.04-2002.03 黑龍江省經(jīng)委 科長、副處長；2002.04-2005.04 北京隆北開發(fā)公司 總經(jīng)理；2005.05-2009.07 黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 董事長；2009.08-現(xiàn)在 xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 總經(jīng)理、法定代表人。l 王恩泰，男，1964年出生，高級工程師，現(xiàn)為xx地產(chǎn)工程負責人。1987.08-2005.04 黑龍江省輕工建設(shè)總公司 生產(chǎn)科長；2005.05-2009.08 黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 工程部長；2009.09-現(xiàn)在 xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 工程部長。l 王楓，男，1963年出生，高級會計師，現(xiàn)

43、為xx地產(chǎn)財務(wù)負責人。1984.08-1997.10 黑龍江省商業(yè)安裝公司 科長；1997.12-2004.09 黑龍江省商業(yè)設(shè)計院 總會計師；2004.10-2009.08 黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司 財務(wù)經(jīng)理；2009.09-現(xiàn)在 xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 財務(wù)經(jīng)理。五、財務(wù)狀況借款人注冊資本為2,000萬元人民幣，實收資本為2,000萬元人民幣，其近三年財務(wù)數(shù)據(jù)如下： 資 產(chǎn) 負 債 表 單位：元項目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流動資產(chǎn)： 貨幣資金25,285.44 121,273.14 847,609.32 短期投資 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收賬款 減

44、：壞賬準備 應(yīng)收賬款凈額 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款70,748,850.0024,025,633.50 96,081,273.67 存貨89,424,487.2089,799,383.70117,062,719.73 待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出 待攤費用一年內(nèi)到期的長期債券投效其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計160,198,622.64 113,946,290.34 213,991,602.72非流動資產(chǎn)：長期投資：長期投資合計固定資產(chǎn)： 固定資產(chǎn)原值208,000.00348,894.00 減：累計折舊29,832.79 固定資產(chǎn)凈值208,000.00319,061.21 固定資產(chǎn)清理 在建工程 待處理固定資產(chǎn)

45、凈損失固定資產(chǎn)合計208,000.00319,061.21無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)資產(chǎn)總計160,198,622.64 114,154,290.34214,310,663.93 流動負債： 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款其他應(yīng)付款140,437,220.30 94,629,029.88 196,313,863.54 應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費未交稅金未付利潤其他未交款預(yù)提費用 一年內(nèi)到期的長期負債流動負債合計140,437,220.3094,629,029.88196,313,863.54長期負債：長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款其他長期負債長期負債合計負債合計140,

46、437,220.3094,629,029.88196,313,863.54所有者權(quán)益：實收資本20,000,000.0020,000,000.0020,000,000.00 資本公積 盈余公積未分配利潤-238,597.66 -474,739.54 -2,003,199.16 所有者權(quán)益合計19,761,402.34 19,525,260.46 17,996,800.39 負債和所有者權(quán)益合計160,198,622.64114,154,290.34 214,310,663.93 損 益 表 單位：元項目2009年2010年2011年一、房地產(chǎn)經(jīng)營收入減：經(jīng)營成本銷售費用銷售稅金及附加二、房地產(chǎn)

47、經(jīng)營利潤加：其他業(yè)務(wù)利潤減：管理費用26,301.10236,943.351,609,483.72財務(wù)費用212,296.56-801.47-81,023.65三、營業(yè)利潤-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07加：投資收益營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出加：以前年度損益調(diào)整四、利潤總額-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07減：所得稅五、凈利潤-238,597.66-236,141.88-1,528,460.07六、財務(wù)分析1、財務(wù)指標分析截止到2011年12月31日，公司資產(chǎn)總計21,431.07萬元，其中：貨幣資金84.76萬元；其他應(yīng)

48、收款9，608.13萬元；存貨11,706.27萬元。負債總計19,631.39萬元，全部為其他應(yīng)付款。現(xiàn)將主要資產(chǎn)負債情況分析如下：（1）其他應(yīng)收款9,608.13萬元，主要為：xx長城建筑股份有限公司2,502萬元；黑龍江省香鴻建筑工程有限公司1,090萬元；黑龍江省理想建筑工程有限公司922萬元；黑龍江金圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,600萬元；xx北岸寶宇商品混凝土有限公司1,000萬元;xx汝亮房屋拆除有限公司300萬元；江西宣佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司300萬元；黑龍江龍華巖石工程有限公司275萬元。（2）存貨11,706.27萬元為項目的開發(fā)成本金額，其中：土地成本：8,941萬元；前期支出

49、：2,765萬元。（3）其他應(yīng)付款19,631.39萬元，主要包括：黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司投入6,043萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司投入4,303萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入4,835萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；借黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,173萬元，主要用于工程支出；借xx永洪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司1,000萬元；借孫明霞600萬元；其他177萬元。綜上，借款人股東關(guān)聯(lián)方已承諾放棄15,181萬元借款的優(yōu)先受償權(quán)，xx地產(chǎn)當前的財務(wù)風險可控。2、經(jīng)營預(yù)測企業(yè)未來兩年經(jīng)營情況預(yù)測如下： 企業(yè)經(jīng)營預(yù)測表 單位：萬元序號年

50、份前期合計11年下半年12年13年14年上半年合計上期資金余額-2400.7156.4910286.9033008-一、預(yù)計資金流入1163171003209947034-1184141、銷售-120994703420000791332、自籌資金116315550-171813、借款-1550-21004、信托資金-20000-20000二、預(yù)計資金流出9250.39344.2121968.5924312.908581739871、土地出讓金及相關(guān)稅費8941-89412、建筑安裝工程費182.95913.6312593.443273.03-219633、前期工程費-3169-31694、基礎(chǔ)

51、配套設(shè)施建設(shè)費-2577-25775、銷售費-254.42321.58456216、管理費106.454.58204135.02565567、財務(wù)費-1640372848058488、其他費用-207261244-7129、稅金-2888.734611.27-750010、代收代付-11、信托本金或還借款-155012000800022100三、當期資金余缺2400.73392.2910130.4122721.101141944427四、資金凈流量2400.7156.4910286.9033008.004442744427七、資信狀況經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)基本信用信息記錄，企業(yè)無未結(jié)清銀行貸款及不良貸款信息記錄。企業(yè)當前沒有未決訴訟、仲裁、行政處分等情況，無重大不利輿情。第四部分 項目來源及環(huán)境分析一、項目來源2009年6月1日，xx松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）與xx市國土資源局簽訂編號為“哈政土合字2009松北18號”國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，獲取了位于xx市松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北的面積為50,274平方米土地（宗地編號8-03-005-0097），其中出讓部分宗地面積為49,922.08平方米，出讓價格為人民幣