自考資產(chǎn)評(píng)估全部公式

1、第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 一成本法的基本計(jì)算公式：被評(píng)佶資產(chǎn)評(píng)佶值二重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值二重置成本X成新率二. 重置成本的估算：1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法計(jì)算：?jiǎn)柦映杀径斯こ杀究傤~X成本分足率成本分史率二問接成本額/人工成本額X100%（2）單位價(jià)格法：?jiǎn)柦映杀径ぷ髁浚ò垂と栈蚬r(shí)）x單位價(jià)格/按工日或工時(shí)（3）直接成本百分率法：?jiǎn)柦映杀径苯映杀緓問接成本占直接成本百分率2. 物價(jià)指數(shù)法：資產(chǎn)重置成本二資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或：資產(chǎn)重置成本二資產(chǎn)歷史成本x （1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)3. 功能價(jià)值法：彼評(píng)估資產(chǎn)

2、被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量 參照物重置成本一參照物年產(chǎn)量重豐成本4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：被評(píng)估資產(chǎn)的用置成本被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)科X表示是-個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)參照物資產(chǎn)的重置成本I參照物資產(chǎn)的產(chǎn)團(tuán)統(tǒng)計(jì)分析法：K二R /RK-一資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 R一某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本三. 實(shí)體性貶值及其估算：1觀察法（咸新率法： 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值二重蓋成本x （1實(shí)體性成新率）（2公式計(jì)算法：資產(chǎn)的實(shí)垂置成本-預(yù)計(jì)殘值“實(shí)際已體性貶值=總使用年限%使用年限總使用年限二實(shí)際使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限二名義巳使用年限X資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用

3、時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用 X 6四、功能性貶值及其估算資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法：被評(píng)估資產(chǎn)一気彼評(píng)估資產(chǎn)年X折現(xiàn)） 功能性貶值額幺I凈超額運(yùn)莒年本系數(shù)丿（超額投資成本可視為功能性貶值I） 功能性貶值二復(fù)原重置成本一更新重置成本五、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算：資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)X經(jīng)濟(jì)性資產(chǎn)年收所得、1-，利用的生產(chǎn)能刃生產(chǎn)能力X100%貶值額=益損失額X_稅率丿經(jīng)濟(jì)性貶值率x(PA. r,n):六. 成新率及其估算L使用年限法：成新率二（預(yù)計(jì)尚可使用年限/實(shí)際已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限）X100%2.修復(fù)費(fèi)用法：成新率=1 一修復(fù)費(fèi)用/重置成本X100%七. 收益法：n R1. 資產(chǎn)未來(lái)收

4、益期有限情況：評(píng)佶值 P = Vn收益年期；r折現(xiàn)率；幺（1+R i一一未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額。2 資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期情況：（1）未來(lái)收益年金化睛況：資產(chǎn)評(píng)估值（收益限值）二年收益離/資本化率未來(lái)收益不完全相等，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大時(shí)：預(yù)測(cè)該項(xiàng)資產(chǎn)未來(lái)若干年（一般為5年）的收益額，并折現(xiàn)求和；通過(guò)折現(xiàn)值之和求取年等值收益額；將求得 的年等值收益額進(jìn)行資本化，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。前n年收益額折現(xiàn)求和:A /?,4 A 1 A若丙7若吋（13（式一1由（式一 1）可得年等值收益額:(l + r)NJj=tr(l + r)J(Urd

5、 + r/式中丄 1-一!一 =（P/A, r, n） / d + r）對(duì)年尊值收益額進(jìn)行資本化，可得資產(chǎn)評(píng)佶值：P = - r：資本化率r（2）未來(lái)收益不等額情形：資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=工（前若干年各年收益額x各年折現(xiàn)系數(shù)）+以后各年的年金化收益/資本化率X前若干年最 后一年的折現(xiàn)系數(shù)笫三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法：機(jī)器設(shè)備評(píng)佶值二重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（-）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算1物價(jià)指數(shù)法：設(shè)備重 設(shè)備歷，評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)臟 （宇墓物價(jià)浴攜、 置成本=史成本X設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指刼、或：）設(shè)備重置成本=設(shè)條歷史成本xfl環(huán)比物價(jià)指數(shù)（環(huán)比物價(jià)指數(shù)

6、r+12 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)的重宣成本_（被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量%：指統(tǒng)計(jì)得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法參照物資產(chǎn)的車宜成本一1參照物資產(chǎn)的產(chǎn)址丿當(dāng)x=l時(shí)，被評(píng)估及其設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng)x 1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系；當(dāng)x 1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系-）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值機(jī)器估算： 實(shí)體性貶值二重置成本X實(shí)體性貶值率二重置成本X （卜成新率）1使用成新率：成新率二設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備巳使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X100%或 成新率二（設(shè)備總使用年限-設(shè)備巳使用年限）/設(shè)備總使用年限X100%2 機(jī)器設(shè)備巳使用年限：實(shí)際巳使用年限二

7、名義已使用年限X設(shè)備利用率成新率二設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備實(shí)際已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X100%成新率二設(shè)備尚可使用年限/（加權(quán)投資年限4設(shè)備尚可使用年限）X100%其中：加權(quán)投資年限二（加權(quán)更新成本）4-2：（更新成本）為加權(quán)更新成本-/? V/Ri：投資額:詳評(píng)估日一投資日;更新成本=/?.x（l + ryr：年價(jià)值上升率（物價(jià)環(huán)比上漲率）匸評(píng)估日一投資日貶值率二巳使用童/總使用量X100%貶值率二巳使用量/ （已使用量+尚可使用量）X100%（三）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值機(jī)器估算1. 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值二1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）XX100% x：規(guī)

8、模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2由于外界因素逍成的收益減少：經(jīng)濟(jì)性一資產(chǎn)年收 所x（P/Arn（P，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)貶值額一益損失額十一稅率尸加皿第四章房地產(chǎn)評(píng)估一.土地使用權(quán)（一）市場(chǎng)法：待估土地評(píng)估值二比較案例土地價(jià)格X（正常交易情況/比較案例交易情況）X（待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值）X （待估土地個(gè)別因素值/比較案例個(gè)別因素值）X （待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較案例日物價(jià)指數(shù)）1土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式：K=l-l/（l+r）m4-l-l/（l+r）nK年限修正系數(shù)：n一一比較案例剰余使用權(quán)剩余年限：in-待估土地使用權(quán)剩余年限：r-一折現(xiàn)率2. 若容積率修正：容積率修

9、正系數(shù)二待佶土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)/比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（-）收益法1. 在收益永續(xù)各因素不變的條件下算式：P=A/rd + r)n2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：1P： 土地使用權(quán)評(píng)估值；A： 土地收益； r：還原利率：n： 土地收益年限；當(dāng)n-+8時(shí)，P=A/r.即為土地所有權(quán)價(jià)值（三成本法1 估算土地取得費(fèi)：為取得土地使用權(quán)向原土地使用者支付的費(fèi)用。2估算土地開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開放配套費(fèi)3估算稅費(fèi)：耕地占用稅.土地管理費(fèi)、土地増值稅4估算利息：（1） 土地取得費(fèi)利息，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期：（2） 土地開發(fā)費(fèi)利息，即吸氣按開發(fā)期限一半

10、計(jì)算。利息二（土地取得費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率）+ （土地開發(fā)費(fèi)X 土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X50%）5估算利潤(rùn)：通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。6 估算土地增值收益：土地増值收益二（土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）X増值收益率其中：收益率一般在20%25之問。按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算7 估算土地價(jià)格（1）無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格：斥=土地取得費(fèi)地取得費(fèi)+費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+ 土地增值收益（2）法定最高出讓年期地價(jià)：（式一 1）由 F =,式中：P有限年期土地使用權(quán)價(jià)格；卩1一無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格：n-土地使用年限： 一還原利率:（四）假設(shè)開發(fā)法地價(jià)二樓

11、價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)用一利息一利潤(rùn)一稅費(fèi)一租售費(fèi)用1專業(yè)費(fèi)：指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，按建筑費(fèi)的一定比例計(jì)算。專業(yè)費(fèi)二建筑費(fèi)Xi （i為一定的百分率）2利息：指全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)。利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)4專業(yè)費(fèi)）Xr （r為利息率）3利潤(rùn)：指全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)。利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)4專業(yè)費(fèi)）XI （P，正常利潤(rùn)率）4稅費(fèi)：通過(guò)地價(jià)與稅率t的乘積計(jì)算。稅費(fèi)二地價(jià)Xt （t為稅費(fèi)）二建筑物評(píng)估方法（1 + ）x100%（壞比價(jià)格指數(shù)）式中：。為各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)格指數(shù) ，A八2. 建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的佶算：

12、（1）使用年限法：建筑物實(shí)體性貶值率二建筑物實(shí)際巳使用年限十（建筑物實(shí)際巳使用年限4建筑物尚可使用年限）X100%建筑物成新率二建筑物尚可使用年限十（建筑物實(shí)際已使用年限4建筑物尚可使用年限）X100%（2）打分法：成新率二結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分XG+裝修部分合計(jì)得分XS+設(shè)備部分合計(jì)得分XBG結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)：S裝修部分的評(píng)分修正部分；B設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)3 建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算：經(jīng)濟(jì)性貶值二建筑物年收益凈損失額三正常資產(chǎn)收益率或：n R經(jīng)濟(jì)性貶值-V召（1+R.一一第i年的建筑物年收益凈損失額：r一折現(xiàn)率：n 預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)是時(shí)問，通常已年為單位(1 +Ja：物價(jià)上漲指數(shù)成新

13、率=剩余使用期限已使用年限+剩余使用年限xlOO%三.商標(biāo)權(quán)評(píng)佶方法:P-商標(biāo)評(píng)估值：葉一收益年限；L折現(xiàn)率：Ri-第i年商標(biāo)產(chǎn)品的超額收益四.商譽(yù)評(píng)估1割差法. 商譽(yù)的=企業(yè)整體企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)點(diǎn)堆i 評(píng)估值h資產(chǎn)評(píng)估值一之和（含可確指無(wú)形資鬥2 超額收益法（1）超額收益本金化價(jià)格法:或:企業(yè)預(yù)期行業(yè)平均 該企業(yè)的址項(xiàng)資 商譽(yù)的年收益額-收益率產(chǎn)評(píng)估值之利價(jià)值適用木金化率被評(píng)估企業(yè)單項(xiàng) 被評(píng)估企業(yè)行業(yè)半均 商譽(yù)的_資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值z(mì)和預(yù)期收益率收益率值 價(jià)值適用資木化率式中：被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益率-企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)X100%（2）超額收益折現(xiàn)法： 商奩的價(jià)值=S（1 + CSi-

14、第i年企業(yè)預(yù)期超額收益；l一折現(xiàn)率； 1/（1+r）折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)收益率二資產(chǎn)收益率/（1 一資產(chǎn)負(fù)債率） 笫六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 一.低值易耗品的評(píng)估：在用低值易耗品的評(píng)估-全新成本價(jià)值X成新率成新率=低值易耗品實(shí)際已使丿陰數(shù)LI 低值易耗胡可使用月數(shù)丿6,（一）成本法:（1）按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本：某項(xiàng)或某類在制品、自制半成品評(píng)估值二原合理材料成本X （14-價(jià)格變動(dòng)系數(shù)）豐原合 理工資.費(fèi)用X （1 +合理工資、費(fèi)用變動(dòng)系數(shù)）（2）按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值：某在制品評(píng)估值二在制品是有數(shù)量X（該工序單件材料工藝定額X單位材料現(xiàn)行市價(jià)4該工序單件工時(shí)定額X正常工資.費(fèi)用）（3）按在

15、制品的完工程度計(jì)算評(píng)佶值：在制品評(píng)估值二產(chǎn)成品重置成本X在制品約當(dāng)量 在制品評(píng)估值二產(chǎn)成品重雖成本X在制品完工率 二、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)佶1. 成本法:（1）評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)問接近：產(chǎn)成品評(píng)估值二產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本（2）評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)問問隔較長(zhǎng)產(chǎn)成品產(chǎn)成品，合理材料材料單位合理工單位小時(shí)合理工 =x（X+X）評(píng)估值實(shí)有數(shù)雖工藝定額現(xiàn)行價(jià)格時(shí)啟額 時(shí)工資，費(fèi)用方法二：產(chǎn)成品產(chǎn)成品材料成材料綜合*工資、費(fèi)用工資，用綜 評(píng)估值=實(shí)際成本 本比例X調(diào)整系數(shù)+成本比例X合調(diào)整系寂2 市場(chǎng)法：評(píng)估庫(kù)存z不含稅銷售銷售所得、=X （）價(jià)值數(shù)量出廠單價(jià)稅金費(fèi)用稅三.債權(quán)類及賞幣

16、類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估:1. 應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估：應(yīng)收賬款評(píng)估值-應(yīng)收賬款賬面價(jià)值-已確定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失3. 應(yīng)收票據(jù)的評(píng)佶：應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估二本金X（1 +利息率X時(shí)問）應(yīng)收票據(jù)的評(píng)佶二泉價(jià)到期價(jià)值-貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息二票價(jià)到期價(jià)值X姑現(xiàn)率X貼現(xiàn)期笫七章長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估（二）非上市交易債券的評(píng)估1. 到期一次還本付息債券的價(jià)值評(píng)估：P = F/（ + r）nP-一債券的評(píng)估值：F-一債券到期時(shí)本金和利息之和：一評(píng)估基準(zhǔn)日到債券還本付息的期限；r折現(xiàn)率（1）采用單利率計(jì)算時(shí)：F = Po （1+mr）P。一債券面值或計(jì)算本金值：曠一債券的期限或計(jì)息期限：r一一債券利息率（2）釆用復(fù)利率計(jì)

17、算時(shí)：F = Po（Hr），2. 毎年支付利息.到期還本的債券評(píng)佶：p = y E“ * Po乙（l+dn-一債券年限；P-債券的評(píng)估值；Po-債券的面值；盼一債券在第i年的預(yù)期收益（利息）；r一適用是折 現(xiàn)率； DA3. 優(yōu)先股的評(píng)估：P = V =-幺（l + ”r rP-優(yōu)先股的評(píng)估值；Ri一第i年的優(yōu)先股收益；r一折現(xiàn)率；A-優(yōu)先股的等額股息收益4. 普通股的價(jià)值評(píng)估|（1）固定紅利型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估：P-D./r式中P：股栗評(píng)估值：D1：下一年的紅利額；r：折現(xiàn)率或資本化率（2）紅利增長(zhǎng)型股利政黃下股票價(jià)值評(píng)佶：P=DiZ （r-g）（rg）式中：P一股票的評(píng)佶值；D.一一下一

18、年股票的股利額：r一一折現(xiàn)率；g一一股利增長(zhǎng)率。第八章企業(yè)價(jià)值評(píng)估一.企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析:1企業(yè)償債能力：流動(dòng)比率二流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率二速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債（流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債以2： 1為宜）（速動(dòng)比率以1： 1為宜）資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債總額全部資產(chǎn)總額xlOO%2. 企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力:（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)二年銷貨成本/存貸平均余額存賞平均余額二（期初存貸余額十期末存賞余額）/2（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)也稱為存貨周轉(zhuǎn)期存貨周騎天數(shù)二360/存賞周轉(zhuǎn)天數(shù)=360x存貨平均余額/年銷貨成本3. 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：（1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)二賒銷凈額/應(yīng)收賬款平均余額 式中：賒銷凈額二銷售收入一現(xiàn)銷收入一銷售退回折讓和折扣 應(yīng)收賬款平均余額=期初應(yīng)收賬款余額4期末應(yīng)收賬款余額.w”八、-2（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)二360/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)二（360X應(yīng)收賬款平均余額）/賒銷凈額4. 企業(yè)盈利能力（1）投資報(bào)酬率：資產(chǎn)利潤(rùn)率二利潤(rùn)/資產(chǎn)X100%凈資產(chǎn)利潤(rùn)率二稅后利潤(rùn)/凈資產(chǎn)xlOO%（2）銷售利潤(rùn)率：銷售毛利率=銷售11需攜成木X100%銷售凈利率=薯皺_100