【財務(wù)會計管理】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

1、隨心編輯,值得下載擁有!YOUR COMPA NY NAME IS HERE專業(yè)I專注I精心I卓越【財務(wù)會計管理】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算三第三講 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目的構(gòu)成（一）開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 在房地產(chǎn)開始經(jīng)營過程中 所耗費(fèi)的對象化的各項(xiàng)費(fèi)用。 要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本， 首先要弄清開 發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類。1土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 （即建設(shè)場地 ）所發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 （包括商品房、 出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房

2、等 ）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配 套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、 不能直接計人開發(fā)成本的公共配套設(shè)施所發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4代建工程開發(fā)成本 代建工程開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托， 代為開發(fā)土地、 房屋以外的其他工程， 如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出（二）開發(fā)產(chǎn)品成本的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本， 在會計核算業(yè)務(wù)上， 將其費(fèi)用劃分為如下六個成 本項(xiàng)目。1土地征用補(bǔ)償費(fèi) 它指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、 安置費(fèi)，以及原有建筑的拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 或采用批租方式取得土地的批 租地價。2前期工程費(fèi) 它指土地

3、、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，以 及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 它指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、通 訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4建筑安裝工程費(fèi) 它指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施 工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。主要包括建筑工程費(fèi) （建筑、特殊裝修工程費(fèi) ）、設(shè)備及安裝工程 費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱?等設(shè)備及安裝 ）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等5 配套設(shè)施費(fèi)它指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生， 可計入土地、 房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用， 如鍋爐房、 水

4、塔、居委會、派出所、幼托、 消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6開發(fā)間接費(fèi)它指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地 產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折 舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。二、發(fā)包開發(fā)工程的核算(一)發(fā)包工程內(nèi)容及價款結(jié)算方式1發(fā)包工程項(xiàng)目的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工， 如不采用 自營方式，可以采用發(fā)包方式。對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式。 通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的， 按工程標(biāo)價進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條件的規(guī)定， 同承包工程

5、的施工企 業(yè)簽訂工程承包合同。 承包合同 是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了 完成承發(fā)包工程， 根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂， 明確 雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下 主要內(nèi)容 ：(1) 工程名稱和地址；(2) 工程范圍和內(nèi)容；(3) 開、竣工日期；(4) 工程質(zhì)量、保修期及保修條件；(5) 工程造價；(6) 工程價款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；(7) 設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期；(8) 材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場期限；(9) 雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依 據(jù)。2發(fā)包工程價款結(jié)算的方式 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同

6、中規(guī)定的工程價款的結(jié)算， 應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。 從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算方式來看， 歸納起來， 主要有 如下三種：(1) 按月結(jié)算。就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。 因?yàn)榻ㄖ惭b工程等雖具有個體性的特點(diǎn)， 但不同的工程， 都是由一 定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。 每一個分部分項(xiàng)工程， 都有一定的施工內(nèi) 容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國家為了管 理工程造價而制定的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價， 都是以分部分項(xiàng) 工程為基礎(chǔ)的。 因此，根據(jù)驗(yàn)收合格的各月份已完分部分項(xiàng)工程的工 程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價， 就是各月份應(yīng)結(jié)

7、算和支付的工 程款。如果招標(biāo)發(fā)包工程， 工程標(biāo)價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標(biāo) 價占工程預(yù)算造價的百分比進(jìn)行調(diào)整計算。 在具體做法上， 各個地區(qū) 也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算。月中預(yù)付，指在 月中按照當(dāng)月施工計劃所列的工作量一半預(yù)付； 月終結(jié)算， 即在月末 （實(shí)際為下月初 ）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量 （即預(yù)算造價或調(diào)整 計算后的工程標(biāo)價 ）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。（2）分段結(jié)算。 就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段 （部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié) 算工程價款。 分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款， 即在月中按照當(dāng)月施工 計劃工作量預(yù)付， 于工

8、程完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算 后的工程標(biāo)價扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。（3）竣工一次結(jié)算。 開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在 12 個月以 內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的， 可以實(shí)行工程價款每月月中預(yù)支、 竣工后一次結(jié)算。 即在工程開工后， 每月按當(dāng)月施工計劃所列工作量 預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款 后進(jìn)行結(jié)算。不論采用何種結(jié)算辦法， 施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超 過承包工程合同價值 的 95 。結(jié)算雙方可以在 5的幅度內(nèi)協(xié)商確 認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，俟工 程竣工驗(yàn)收后清算。 但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或

9、有其他保證的，可以不留工程尾款。（二）發(fā)包開發(fā)工程的核算在會計業(yè)務(wù)核算中， 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付 備料款、 工程款的核算， 應(yīng)在“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款” 、“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”兩個賬戶進(jìn)行。1、開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款， 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：銀行存款2、按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款， 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時， 應(yīng)將扣回的 預(yù)付備料款和預(yù)工程款貸記 “預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款” ，“應(yīng)付 賬款付工程款” 科目，僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后 應(yīng)付賬

10、款。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款3、支付工程款時，借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款例 1 ：某開發(fā)企業(yè)的青山大廈發(fā)包工程年度合同總值為 6000 萬 元。按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款 1500 萬元，在用銀行存款 支付時，應(yīng)作如下會計分錄：15 000 000借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：銀行存款15 000 0009 月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計劃所列工作量的二分之一即 350萬元，用銀行存款預(yù)付工程款時，作會計分錄：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 3 500 000 貸：銀行存款 3 500 00010 月初根據(jù)施工企業(yè)提出 9 月份工程價款

11、結(jié)算賬單中的已完工 程價值為 750 萬元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 180 萬元。月中預(yù)付工 程款 350 萬元，尚應(yīng)支付工程款 220 萬元 （750 萬-180 萬-350 萬）， 應(yīng)作會計分錄如下：借：開發(fā)成本或生產(chǎn)成本 7 500 000 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款5 300 000應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款2 200 000用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作會計分錄： 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 2 200 000 貸：銀行存款 2 200 000三、開發(fā)間接費(fèi)用的核算（一）開發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成 開發(fā)間接費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn) 場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 這些費(fèi)用也

12、屬于直接為房地 產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用， 但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)， 因 而無法將它直接記人各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了簡化核算手續(xù)， 將它先 記入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)間接費(fèi)用的列支項(xiàng)目主要有以下方面：(1) 工資。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技 術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。(2) 福利費(fèi)。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例 (目前為 14)提 取的職工福利費(fèi)。(3) 折舊費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的 房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。(4) 修理費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于

13、固定資產(chǎn)的 房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。(5) 辦公費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的 文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖 用煤等費(fèi)用。(6) 水電費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的電 費(fèi)。(7) 勞動保護(hù)費(fèi)。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位員工的勞動 保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供員工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、 洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)用或補(bǔ)助費(fèi)， 以及工地上員工洗澡、 飲水的 燃料等。(8) 周轉(zhuǎn)房攤銷。 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn) 使用的房屋計提的攤銷費(fèi)。(9) 利息支出。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借人資金所發(fā)生而不能

14、 直接計入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)， 但應(yīng)沖使用前暫 存銀行而發(fā)生的利息收入。 開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息， 應(yīng)作為財 務(wù)費(fèi)用，計入當(dāng)期損益。(10) 其他費(fèi)用。 指上述各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用 (二)開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配1開發(fā)間接費(fèi)用的歸集 開發(fā)間接費(fèi)用的歸集，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行歸集。 企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用時： 借：開發(fā)問接費(fèi)用貸：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、累計折舊、遞延資產(chǎn)、 長期待攤費(fèi)用、銀行存款、周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷例 2 ：某開發(fā)公司西湖大廈施工現(xiàn)場本月份發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 將本月已發(fā)放工資 16 000 元，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費(fèi)用時，借：

15、開發(fā)間接費(fèi)用 16 000貸：應(yīng)付工資16 000 根據(jù)發(fā)放工資總額計提員工福利費(fèi)，計提比例 14 %。借：開發(fā)間接費(fèi)用2 240貸：應(yīng)付福利費(fèi) 2 240 本月計提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，會計分錄如下：借：開發(fā)間接費(fèi)用 20 000貸：累計折舊20 000 攤銷周轉(zhuǎn)房費(fèi)用，會計分錄如下：借：開發(fā)間接費(fèi)用21 000貸：長期待攤費(fèi)用 21 000 購置辦公用品及勞保用品，由支票轉(zhuǎn)賬，會計分錄如下： 借：開發(fā)間接費(fèi)用 16 460 貸：銀行存款 16 460 攤銷固定資產(chǎn)大修理費(fèi)用，作會計分錄如下：借：開發(fā)間接費(fèi)用7 000貸：待攤費(fèi)用7 000開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位

16、設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬” ，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng) 目分欄登記。必須指出， 如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè) （即公司本 部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動， 其所發(fā)生的費(fèi)用， 除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。2開發(fā)間接費(fèi)用的分配 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按 實(shí)際發(fā)生數(shù) 計入有 關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法， 企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營 的特點(diǎn)自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程， 均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。 為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配， 對應(yīng)計 入房屋等開發(fā)成本的 自用土地 和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施 的開發(fā)成

17、本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。 這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用， 可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 也就是說， 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償 轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。 開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)， 可按 月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本 （包括土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè) 施費(fèi)）進(jìn)行，即：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi) = 月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本x （本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用+應(yīng)分配開發(fā)間 接費(fèi)用的各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額 ）例 3：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立

18、核算單位在2003 年 5 月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用 83 200 元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用的各開發(fā) 產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：開發(fā)產(chǎn)品編號名稱直接成本101 商品房100 000102 商品房240 000151 出租房150 000181 周轉(zhuǎn)房140 000201 大配套設(shè)施商店160 000301 商品性土地250 000合計1 040 000根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5 月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：101 商品房：100 000 x 83 20(04(000 x 100 %= 100 000X 8 %8 000（元）102商品房：240 000X 8=19 200（元）151出租

19、房：150 000X 8=12 000（元）181周轉(zhuǎn)房：140 000X 8=11 200（元）201大配套設(shè)施：160 000X 8=12 800（元）301商品性土地：250 000X 8=0 000（元）根據(jù)上面計算，就可編制開發(fā)間接費(fèi)用分配表開發(fā)間接費(fèi)用分配表2003年5月單位：元開發(fā)項(xiàng)目編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費(fèi)101商品房100 0008 000102商品房240 00019 200151出租房150 00012 000181周轉(zhuǎn)房140 00011 200201大配套設(shè)施160 00012 800301商品性土地250 00020 000合計1 040 00083 200根

20、據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目，并將它記人“開發(fā)成本”二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方,作如下分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本50 400配套設(shè)施開發(fā)成本12 800商品性土地開發(fā)成本20 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用83 200四、土地開發(fā)成本的核算（一）土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則1、土地開發(fā)支出劃分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種： 一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地 （也叫商品性建設(shè)場所 ）； 另一種是為開發(fā)商品房、 出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。 前者是企 業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品， 其

21、費(fèi)用支出 單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本； 而后者則 是企業(yè)的 中間開發(fā)產(chǎn)品 ，其費(fèi)用支出應(yīng) 計入 商品房、出租房等有關(guān)房 屋開發(fā)成本。2、土地開發(fā)支出歸集的原則現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的 “開發(fā)成本土地開發(fā)成本” 賬戶，它 的核算內(nèi)容， 與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口， 原則上僅限 于企業(yè)開發(fā) 各種商品性土地所發(fā)生的支出 。企業(yè)為開發(fā)商品房、 出租 房等房屋而開發(fā)的土地， 其費(fèi)用 能分清負(fù)擔(dān)對象 的，應(yīng)直接計人有關(guān) 房屋開發(fā)成本，在 “開發(fā)成本房屋開發(fā)成本” 賬戶進(jìn)行核算。如 果企業(yè)開發(fā)的自用土地， 分不清負(fù)擔(dān)對象 ，應(yīng)由兩個或兩個以上成本 核算對象負(fù)擔(dān)的， 其費(fèi)用可先通過 “開發(fā)成本土地開發(fā)成本”

22、 賬戶進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)(如房屋占地面積或房屋建筑面積等 )將其分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè) 開發(fā)商品房、出租房用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地 的一部分， 則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象， 在“開發(fā)成本 土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出， 計算其總成本 和單位成本，并于土地開發(fā)完成時， 將成本結(jié)轉(zhuǎn)到 “開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本房屋開發(fā)成本” 賬戶，計入商品房、出租房 等房屋的開發(fā)成本。(二) 地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置1 土地開發(fā)成本核算對象的確定

23、為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的 結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目， 可按下列原則確定 土地開發(fā)成本的核算對象。(1) 對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，每一個 獨(dú)立 的開發(fā) 項(xiàng)目都可作為成本核算對象。(2) 對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以 以 一定區(qū)域 作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定， 一經(jīng)確定就不能隨意改變， 更 不能相互混淆。2土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi) 容都不相同，有的只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物 的拆除和土地的平整； 有的除了場地平整外，

24、 還要進(jìn)行地下各種管線 的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。 因此，就各個具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來說， 它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。 企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情 況和會計制度規(guī)定的成本項(xiàng)目， 設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。 對于 會計制度規(guī)定的、 企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目， 如建筑安裝工 程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可 設(shè)置如下幾個成本項(xiàng)目：(1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；(2) 前期工程費(fèi)； ，(3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4) 開發(fā)間接費(fèi)。其中，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土 地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、

25、勞動力安置費(fèi)，及有關(guān)地 上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等， 但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估計人賬 并沖減有關(guān)成本。 開發(fā)土地如通過批租方式取得的， 應(yīng)列入批租地價。 前期工程費(fèi) 是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用， 包括規(guī)劃、 設(shè)計 費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)堪察、測繪費(fèi)，場地平整費(fèi)等。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、 供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi) 指應(yīng) 由商品性 土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。 土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān) 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用 以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。（三）土地開發(fā)成本

26、的核算 企業(yè)在土地開發(fā)成本過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計入 房屋開發(fā)成本的 自用土地 開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本” 賬戶核算外， 其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過 “開發(fā)成本土地開發(fā)成 本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定 負(fù)擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本， 對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類 別，分別設(shè)置 “商品性土地開發(fā)成本” 和“自用土地開發(fā)成本” 兩個 二級賬戶，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。1、對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本

27、 貸：銀行存款應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款2、發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核 算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng) 由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)。借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本” 貸：開發(fā)間接費(fèi)用例 4 ：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：30商品性土地351自用土地支付征地拆遷費(fèi)156 000 元144 000 元支付承包設(shè)計單位前期工程款40 000 元36 000 元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款50 000 元36 000 元分配開發(fā)間接費(fèi)20 000 元合計266 000 元216 000 元1）用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)

28、時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本156 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本144 000貸：銀行存款 300 000 2）用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時， 作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 40 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 36 00076 0003）將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款人賬時，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本50 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本36 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款86 000貸：銀行存款4 ）分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時， 作會計分錄如下：借：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本20 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用2

29、0 000同時應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自 用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。現(xiàn)列示土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬項(xiàng)目編號名稱：301商品性土地單位：元2003憑憑借方貸借方明細(xì)科目借方發(fā)生額年方證摘要土地征用前期基礎(chǔ)開發(fā)口 號及拆遷月日數(shù)金額金余額補(bǔ)償費(fèi)工程費(fèi)設(shè)施費(fèi)間接費(fèi)額4、30本年累計1 738 0001 018220 000330000170 000支付征地拆遷費(fèi)156 0001 894 000O0O支付前期工程費(fèi)40 0001 934 00c156 O0040 000支付基礎(chǔ)設(shè)施工50 O001 986 00050 000程款分配開發(fā)間接費(fèi)20 0002

30、004 00020 000（四）已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。1 、為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地， 在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后， 應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本， ，賬戶的貸 方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收， 加上以前月份 開發(fā)支出共 2 004 000 元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)產(chǎn)品土地2 004 000貸：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本2 004 0002、為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用 時，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)房屋的開發(fā)成本。借：開

31、發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出， 可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法 或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法 是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用 按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項(xiàng)目。 歸類集 中結(jié)轉(zhuǎn)法 是指將土地開發(fā)支出歸類合并為 “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或 批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā) 成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本 項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價有關(guān)的費(fèi)用， 均轉(zhuǎn)入有 關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”項(xiàng)目；對其 他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，

32、則合并轉(zhuǎn)入有關(guān) 房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出， 應(yīng)將它自“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方例 5 ：假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月 份開發(fā)支出 1 080 000 元，共計 1 296 000 元。這塊土地用于建造 151 出租房和 181 周轉(zhuǎn)房，其中 151 出租房用地 3 000 平方米，181 周轉(zhuǎn)房用地 2 400 平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240 元/ 平方 米1296000/ ( 3000+2400 ) ，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn) 151 出租房開發(fā)成本的土地 開發(fā)支出為720 000元(240

33、X (300)，結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的 土地開發(fā)支出為576 000元(240 X 2 400在總分類核算上應(yīng)作如下 會計分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 181 項(xiàng)目 720 000 開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 151 項(xiàng)目 576 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本1 296 0003、如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng) 目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借 方，于自用土地投入使用時， 再從“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的 貸方，將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借 方。借：開發(fā)產(chǎn)品自用土地貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：

34、開發(fā)產(chǎn)品自用土地五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算(一) 配套設(shè)施的種類及其支出的歸集原則1配套設(shè)施的種類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施， 可以分為如下兩類： 一類是在 開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā) 不能有償轉(zhuǎn)讓 的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居 委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是 能有償轉(zhuǎn)讓 的城 市規(guī)劃中規(guī)定的 大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：(1) 開發(fā)小區(qū)內(nèi) 營業(yè)性 公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；(2) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化店、醫(yī)院等；(3) 開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、 交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入 第一類中，計

35、人房屋開發(fā)成本。2配套設(shè)施支出的歸集原則按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定， 城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目不 得計入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支 出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本， 對配 套設(shè)施支出的歸集原則如下：(1) 對能 分清并直接 計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支 出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本， 并在“開發(fā)成本房屋開發(fā) 成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； (水塔、鍋爐房、幼托、派出所等)(2) 對 不能直接 計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出， 應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本” 賬戶

36、進(jìn)行歸集， 于開發(fā)完 后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；(3) 對能有償轉(zhuǎn)讓 的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在 “開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本” 賬戶進(jìn)行歸集。(二) 配套設(shè)施成本項(xiàng)目的確定與設(shè)置 對配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項(xiàng)目：(1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；(2) 前期工程費(fèi)；(3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4) 建筑安裝工程費(fèi)；(5) 配套設(shè)施費(fèi)；(6) 開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。 因?yàn)橐?這些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)， 有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)， 所以理 應(yīng)分配其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接 計入各成本核算對象的各項(xiàng)公

37、共配套 設(shè)施，如果工程規(guī)模較大， 可以以各配套設(shè)施作為成本核算對象。如 果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時間相差不多、 并由同一施工單位施工的， 也可以考慮它們合并作為一個成本核算對 象，于工程完工算出開發(fā)總成本后， 按照各項(xiàng)目的預(yù)算成本或計劃成 本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記人有關(guān)房屋等開發(fā)成本。 至于這些配套設(shè)施的開發(fā) 成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項(xiàng)目：(1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；(2) 前期工程費(fèi)；(3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4) 建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)， 為簡化核算 手續(xù)，

38、對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù) 擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對 這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩 個成本項(xiàng)目。(三) 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出， 應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開 發(fā)成本” 賬戶進(jìn)行核算， 并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類 核算。1、已發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)等支出， 可直接記入配套設(shè)施開發(fā)成本 明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本” 貸：銀行存款、應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款2、對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他

39、配套設(shè)施支出，應(yīng)記人各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本一一XX（商店、銀行）貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本XX （水塔、鍋爐房）3 、對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配 套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)用”項(xiàng)目，借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本貸：開發(fā)間接用4 、對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完 成等待出售或出租， 而配套設(shè)施尚未全部完成的， 經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套 設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本， 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)， 將它記人房屋開發(fā)成 本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：預(yù)提費(fèi)用因?yàn)橐粋€開發(fā)

40、小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè) 在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房 屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售， 而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。 這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè) 的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè) 施費(fèi)，無法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配， 只能以未完 成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)， 計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān) 的數(shù)額，用預(yù)提方式記人出售房屋等的開發(fā)成本。 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配 套設(shè)施費(fèi)的計算，一般可按以下公式進(jìn)行計算：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) = 該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本或計劃成本）X配

41、套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合 計 X 10%0式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、 能有償 轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。例 6：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101 、102 商品房，151 出租房、 181 周轉(zhuǎn)房和 201 大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼兒園 設(shè)施在商品房等完工出售、 出租時尚未完工， 為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商 品房等成本，應(yīng)先將幼兒園設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計入商品房等的開 發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房2 000 000元102商品房1

42、800 000元151出租房1 600 000元181周轉(zhuǎn)房1 600 000元201大配套設(shè)施商店1 000 000元251幼托設(shè)施640 000元則：幼兒園設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=640000 000000+1800000+1600000+1600000+1000000 X100%=640 000 吒 000 000 X 100 %8 %各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：101 商品房2000 000x=160 000（元）102 商品房1800 000x=142 000（元）151 出租房1600 0 00x8=128 000（元）181 周轉(zhuǎn)房1600 000x8=128 000

43、（元）201 大配套設(shè)施商店 1 000 000 x 8=80 000（ 元）按預(yù)提率計算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時， 其與實(shí)際支出的差 額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時， 按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開 發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算。例 7：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小內(nèi)負(fù)責(zé)建 設(shè)一間超級市場和一座水塔、 一所幼兒園。 上述設(shè)施均發(fā)包給施工企 業(yè)施工，其中商店建成后， 有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼兒園的開 發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)， 幼兒園與商品房等不同步開發(fā)， 其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。 上述各 配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單

44、位：元） ：201 超市251 水塔252 幼兒園支付征地拆遷費(fèi)100 00010 000100 000支付承包設(shè)計單位前期工程款60 00040 00060 000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款100 00060 000100 000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款400 000490 000380 000分配水塔配套設(shè)施費(fèi)70 000分配開發(fā)間接費(fèi)用110 000預(yù)提幼兒園配套設(shè)施費(fèi) 80 000合 計 920 000 600 000 640 0001、用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，作如下會計分錄： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 210 000 貸：銀行存款 210 0002、用銀行存款支付設(shè)

45、計單位前期工程款時，作如下會計分錄： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 160 000 貸：銀行存款 160 0003、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款時，作會 計分錄如下：借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 1 530 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 1 530 0004、分配應(yīng)記入超市配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本超市 70 000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔 70 0005、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本超市110 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用 110 0006、預(yù)提應(yīng)由超市配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼兒園設(shè)

46、施支出時： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本幼兒園 80 000貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)80 000同時應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬，現(xiàn)列示超市配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬，配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬項(xiàng)目編號名稱：201超市商場單位：元2003年月日憑 證 號 數(shù)摘要借方金額貸方金額借方余額明細(xì)科目借方發(fā)生額土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)7、308、313131本年累計分配水塔設(shè)施費(fèi) 分配開發(fā)間接費(fèi) 預(yù)提幼兒園設(shè)施 費(fèi)660 00070 000110 00080 000660 000920 00010000060 000100

47、 000400 00070 00080 000110 000(四)已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)工程并經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其不同情況和用 途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本。(1) 對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施，如上述超市商場設(shè)施，應(yīng)在完 工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成” 賬戶的貸 方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品一一配套設(shè)施”賬戶的借方，作計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施（超市）920 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施成本920 000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為 經(jīng)營收入 處理。（2）按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計人商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公 共配套設(shè)施。對這類設(shè)施的水塔，在完工驗(yàn)收后，應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際 開

48、發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn) （有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)成本或計劃成 本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本房屋成本 530 000 （不能轉(zhuǎn)讓） 開發(fā)成本配套設(shè)施成本70 000 （有償轉(zhuǎn)讓）貸：開發(fā)成本配套設(shè)施成本600 000（分不清對象）（3）對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共 配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本 沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作會計分錄如下： 借：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)640 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施成本 640 000 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本， 可將其多提數(shù)或少 提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品

49、成本或作追加的分配。 如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工 并辦理竣工決算， 可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的 開發(fā)產(chǎn)品的成本。六、房屋開發(fā)成本的核算（一）房屋開發(fā)的種類及其核算對象1開發(fā)房屋的種類開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：(1) 為銷售而開發(fā)的商品房；(2) 為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；(3) 為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。 此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位委托開發(fā)的住宅等 代建房 。這些房屋，雖然用途不同， 但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途都大 體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。 為了既能總括反映房屋 開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，

50、并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設(shè)置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本” 賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置 商品房、出租房、 周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶， 并按各成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明 細(xì)分類核算。2 開發(fā)房屋核算對象的確定 、 房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、 層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：(1) 一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計概 (預(yù))算，或每一 獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。(2) 同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時間 相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā) 完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個單項(xiàng)工程概

51、 (預(yù))算數(shù)的比例，計 算各幢房屋的開發(fā)成本。(3) 對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的位置劃分成本核算對象3開發(fā)房屋成本核算的項(xiàng)目 開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個成本項(xiàng)目：(1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；(2) 前期工程費(fèi)；(3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4) 建筑安裝工程費(fèi)；(5) 配套設(shè)施費(fèi)； ，(6) 開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的 土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆 遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價。 前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè) 計、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察

52、、測繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指 房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出， 包括道路、 供水、供電、供氣、 排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是列入 房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出 (包括設(shè)備 費(fèi)用 )。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)成本 不能有償轉(zhuǎn)讓 公 共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車 棚、公廁等支出。 開發(fā)間接費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接 費(fèi)用。(二)房屋開發(fā)成本的核算1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) (或批租地價 ) 的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價。能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算

53、對象的 “土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：銀行存款房屋開發(fā)過程中發(fā)生的 自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成 本核算對象的，應(yīng)將其支出先通過“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本” 賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配 記人有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本 自用土地開發(fā)成本房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部 分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 先在“開發(fā)成本一一商 品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再 按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本

54、貸：開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)成本如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”或“庫存商品”賬 戶，則在用以建造房屋時，直將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記 入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本2前期工程費(fèi)的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、 設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘 察、 測繪、場地平整等各項(xiàng)前期工程支出， 能分清成本核算對象的， 應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目， 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：銀行存款 應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一 定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的 “前期工程費(fèi)” 成 本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：銀行存款3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、 綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出， 一般應(yīng)直接或分配記入有 關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本貸：銀行存款 如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)人“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶；則在用以建造 房屋時，應(yīng)將其負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括負(fù)擔(dān) 的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用 ）計人有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，