新鴻基佛山瀾石項(xiàng)目前期策劃案例分享75p

1、1 發(fā)展策略開(kāi)與發(fā)設(shè)計(jì)研究中心發(fā)展策略開(kāi)與發(fā)設(shè)計(jì)研究中心 二零一零年十一月二零一零年十一月 當(dāng)稀缺的璞玉遇上頂級(jí)的匠師，一個(gè)傳世珍寶注定誕生 2 案例分享前的感言 為什么推薦新鴻基佛山瀾石項(xiàng)目？因?yàn)槲覀冋J(rèn)為它具有超凡意義：它的意義不僅僅 在于項(xiàng)目產(chǎn)生的價(jià)值，更在于它反應(yīng)出合富輝煌的智慧、力量與精神。 合富智慧合富智慧項(xiàng)目凝聚發(fā)展策略與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)研究中心的智慧，18位同事一同出謀劃策。也 許，我們個(gè)人不是最優(yōu)秀的，但我們的團(tuán)隊(duì)一定是最優(yōu)秀的。智慧光芒在團(tuán)隊(duì)合作中充分 顯現(xiàn)，這就是合富！ 合富力量合富力量項(xiàng)目獲得開(kāi)發(fā)商高度認(rèn)可，除了中心同事的功勞外，更離不開(kāi)佛山公司在市 場(chǎng)數(shù)據(jù)和客戶(hù)資源上的鼎力支持

2、。這份厚重的報(bào)告不僅有合富智慧，還有合富無(wú)窮無(wú)盡的 力量！ 合富精神合富精神廢寢忘食、高強(qiáng)度工作、每天僅睡4、5小時(shí)一切都不足掛齒，我們只為 攻克這個(gè)難度高、研究面廣、時(shí)間緊迫的項(xiàng)目。這是合富賦予我們的不屈不撓、勇于超越 的精神，因?yàn)槲覀兌际呛细蝗耍?我們相信新鴻基佛山瀾石項(xiàng)目不但會(huì)成為今年的優(yōu)秀案例，更 會(huì)成為合富永恒的案例！ 3 案例分享思路 認(rèn)識(shí)項(xiàng)目理解項(xiàng)目深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心問(wèn)題分析解決核心問(wèn)題 4 part 1 認(rèn)識(shí)項(xiàng)目 5 項(xiàng)目概況 n區(qū)位條件：項(xiàng)目位于東平新城北片區(qū)，位處禪城與順德的交界位置，南面緊鄰東平河區(qū)位條件：項(xiàng)目位于東平新城北片區(qū)，位處禪城與順德的交界位置，南面緊鄰東平河

3、 n本體條件：總建面規(guī)模約本體條件：總建面規(guī)模約280280萬(wàn)，商住用地兼具，共由萬(wàn)，商住用地兼具，共由1717地塊組合而成地塊組合而成 n開(kāi)發(fā)條件：各地塊的用地性質(zhì)、限高已明確，對(duì)地塊價(jià)值利用最大化有一定影響：整體開(kāi)發(fā)建設(shè)要開(kāi)發(fā)條件：各地塊的用地性質(zhì)、限高已明確，對(duì)地塊價(jià)值利用最大化有一定影響：整體開(kāi)發(fā)建設(shè)要 求求1010年完成，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在較大壓力年完成，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在較大壓力 n地塊價(jià)值：依托江景資源、交通條件，項(xiàng)目各地塊具有不同屬性?xún)r(jià)值表現(xiàn)地塊價(jià)值：依托江景資源、交通條件，項(xiàng)目各地塊具有不同屬性?xún)r(jià)值表現(xiàn) 亞藝板 塊 祖廟板 塊 文化 mall 3.5km 5km 3k m 項(xiàng)目 北片

4、區(qū) 南片區(qū) 東片區(qū) 禪城 順德樂(lè)從 東平河 地塊 一 2009-013 地塊 二 2009-014 2009-015 2010-002 2010-003 2010-004 2010-005 1 23 4 5 6 7 6 part 2 理解項(xiàng)目 目的：通過(guò)深刻理解項(xiàng)目，明確本次前期策劃工作要完成的工目的：通過(guò)深刻理解項(xiàng)目，明確本次前期策劃工作要完成的工 作任務(wù)以及需達(dá)到的目的作任務(wù)以及需達(dá)到的目的 7 對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解： 新鴻基新鴻基 香港代表作：香港國(guó)際金融中心、環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、凱旋門(mén)、山頂倚巒等香港代表作：香港國(guó)際金融中心、環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、凱旋門(mén)、山頂倚巒等 國(guó)內(nèi)代表作：上海國(guó)際金融中心、廣州玖

5、瓏湖等國(guó)內(nèi)代表作：上海國(guó)際金融中心、廣州玖瓏湖等 品牌價(jià)值已為國(guó)內(nèi)客戶(hù)所認(rèn)知，在珠三角區(qū)域更形成品牌效應(yīng)品牌價(jià)值已為國(guó)內(nèi)客戶(hù)所認(rèn)知，在珠三角區(qū)域更形成品牌效應(yīng) 不僅是頂級(jí)豪宅制造專(zhuān)家， 也是高端城市綜合體運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家。 8 對(duì)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的理解： 不僅打造廣佛頂級(jí)豪宅社區(qū)， 更要打造廣佛頂級(jí)城市綜合體。 目標(biāo)條件目標(biāo)條件 8080億天價(jià)，企業(yè)重視度高億天價(jià)，企業(yè)重視度高 首期將打造豪宅產(chǎn)品，未來(lái)成為廣佛豪宅社區(qū)首期將打造豪宅產(chǎn)品，未來(lái)成為廣佛豪宅社區(qū) 后續(xù)各種功能物業(yè)以最后續(xù)各種功能物業(yè)以最toptop的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)行打造的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)行打造 9 對(duì)顧問(wèn)服務(wù)的理解： 充分認(rèn)知項(xiàng)目?jī)r(jià)值及目標(biāo)， 始于市場(chǎng)但又

6、超越市場(chǎng)的視野。 合富觀點(diǎn)合富觀點(diǎn) 本項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn) 新鴻基超越現(xiàn)有市場(chǎng)的資源實(shí)力新鴻基超越現(xiàn)有市場(chǎng)的資源實(shí)力 簡(jiǎn)單的市場(chǎng)現(xiàn)狀分析并不能為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)價(jià)值簡(jiǎn)單的市場(chǎng)現(xiàn)狀分析并不能為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)價(jià)值 10 理解項(xiàng)目后，我們清楚了解到這是一個(gè)難度系數(shù)高、要求嚴(yán)格，并且時(shí) 間緊迫的項(xiàng)目，是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn) 難度大 時(shí)間緊 要求高 1010年內(nèi)必須完成年內(nèi)必須完成280280萬(wàn)建筑面積開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度萬(wàn)建筑面積開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 大，限制條件多，年開(kāi)發(fā)量超越廣佛市場(chǎng)任意項(xiàng)目大，限制條件多，年開(kāi)發(fā)量超越廣佛市場(chǎng)任意項(xiàng)目 面對(duì)資源條件、區(qū)位認(rèn)同度并非最高的難題下，卻面對(duì)資源條件、區(qū)位認(rèn)

7、同度并非最高的難題下，卻 必須實(shí)現(xiàn)樓價(jià)越級(jí)提升的任務(wù)必須實(shí)現(xiàn)樓價(jià)越級(jí)提升的任務(wù) 三星期內(nèi)完成前策報(bào)告初稿，研究范圍涉及廣佛兩三星期內(nèi)完成前策報(bào)告初稿，研究范圍涉及廣佛兩 地，物業(yè)類(lèi)型涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公地，物業(yè)類(lèi)型涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公 寓，研究面廣，任務(wù)艱巨寓，研究面廣，任務(wù)艱巨 面臨新鴻基的國(guó)際級(jí)要求，重量更要重質(zhì)面臨新鴻基的國(guó)際級(jí)要求，重量更要重質(zhì) 直面中原地產(chǎn)正面交鋒，前策表現(xiàn)左右直面中原地產(chǎn)正面交鋒，前策表現(xiàn)左右220220萬(wàn)住萬(wàn)住 宅銷(xiāo)售代理權(quán)歸屬宅銷(xiāo)售代理權(quán)歸屬 深度認(rèn)識(shí)市場(chǎng)深度認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 重新挖掘價(jià)值重新挖掘價(jià)值 聚焦高端物業(yè)市場(chǎng)聚焦高端物業(yè)市場(chǎng) 集中精力逐

8、個(gè)擊破集中精力逐個(gè)擊破 理解開(kāi)發(fā)商需求理解開(kāi)發(fā)商需求 發(fā)揮合富資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮合富資源優(yōu)勢(shì) 11 面對(duì)挑戰(zhàn)，我們更冷靜思考，針對(duì)項(xiàng)目本體條件及對(duì)開(kāi)發(fā)商的理解，我 們將研究重點(diǎn)聚焦至豪宅市場(chǎng)及高端商用物業(yè)，制定明晰的思路框架 發(fā)展價(jià)發(fā)展價(jià) 值定位值定位 發(fā)展價(jià)值挖掘發(fā)展價(jià)值挖掘 機(jī)會(huì)背景解讀機(jī)會(huì)背景解讀 核心問(wèn)核心問(wèn) 題分析題分析 住宅物業(yè)市場(chǎng)住宅物業(yè)市場(chǎng) 研究研究 商用物業(yè)市場(chǎng)商用物業(yè)市場(chǎng) 研究研究 發(fā)展策略及定發(fā)展策略及定 位體系位體系 規(guī)劃及物業(yè)發(fā)規(guī)劃及物業(yè)發(fā) 展建議展建議 商圈發(fā)展研究 寫(xiě)字樓發(fā)展研究 酒店發(fā)展研究 公寓發(fā)展研究 城市豪宅研究 住宅市場(chǎng)研究 豪宅市場(chǎng)研究 高端客戶(hù)研究 發(fā)展策

9、略 整體定位 分功能定位 啟動(dòng)區(qū)定位 項(xiàng)目本體分析 開(kāi)發(fā)模式及策略 物業(yè)開(kāi)發(fā)策略 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)打造 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展 廣佛同城化 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展 12 part 3 深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值 目的：目的： 跳出原有思維，站在更高的戰(zhàn)略角度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值；跳出原有思維，站在更高的戰(zhàn)略角度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 13 佛山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展源于其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)佛山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展源于其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 廣佛一體化深入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)大勢(shì)所趨廣佛一體化深入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)大勢(shì)所趨 城市價(jià)值結(jié)構(gòu)和城市客戶(hù)結(jié)構(gòu)調(diào)整已成定局城市價(jià)值結(jié)構(gòu)和城

10、市客戶(hù)結(jié)構(gòu)調(diào)整已成定局 佛山城市的高成長(zhǎng)性更讓人鼓舞佛山城市的高成長(zhǎng)性更讓人鼓舞 在這樣的機(jī)會(huì)背景之下， 我們?nèi)绾慰创卷?xiàng)目的發(fā)展價(jià)值？ 14 城市價(jià)值：處在新舊城市中心區(qū)的聯(lián)結(jié)位置，承舊納新，隨著舊城價(jià)值 延伸和新城價(jià)值提升，瀾石片區(qū)城市價(jià)值不斷升級(jí) n承舊承舊：瀾石屬于禪城老城的：瀾石屬于禪城老城的 重要組成部分，北面魁奇路重要組成部分，北面魁奇路 沿線(xiàn)城市價(jià)值已形成，瀾石沿線(xiàn)城市價(jià)值已形成，瀾石 片區(qū)可有效延續(xù)城市發(fā)展價(jià)片區(qū)可有效延續(xù)城市發(fā)展價(jià) 值；值； n納新納新：瀾石同樣屬于東平新：瀾石同樣屬于東平新 城核心區(qū)的重要組成部分，城核心區(qū)的重要組成部分， 在政府大力推動(dòng)核心區(qū)建設(shè)在政府大

11、力推動(dòng)核心區(qū)建設(shè) 之下東平新城價(jià)值不斷提升，之下東平新城價(jià)值不斷提升， 瀾石片區(qū)亦在其中承載新的瀾石片區(qū)亦在其中承載新的 城市價(jià)值。城市價(jià)值。 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 祖廟祖廟 季華路季華路 瀾石瀾石 東平河?xùn)|平河 世紀(jì)蓮世紀(jì)蓮 15 交通價(jià)值：輻射廣佛，唯一實(shí)現(xiàn)獨(dú)享的地鐵站點(diǎn)更能實(shí)現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展， 成為區(qū)域價(jià)值重組及提升的有力支撐 n佛山一環(huán)、汾河路、廣佛地鐵實(shí)現(xiàn)內(nèi)外交通快速佛山一環(huán)、汾河路、廣佛地鐵實(shí)現(xiàn)內(nèi)外交通快速 連接，完全融入城市及廣佛大交通體系；連接，完全融入城市及廣佛大交通體系； n與城市地鐵相連的廣佛地鐵線(xiàn)貫徹地塊并設(shè)有站與城市地鐵相連的廣佛地鐵線(xiàn)貫徹地塊并設(shè)有站 點(diǎn)，成為東平新城唯一獨(dú)享

12、地鐵站點(diǎn)的區(qū)域；點(diǎn)，成為東平新城唯一獨(dú)享地鐵站點(diǎn)的區(qū)域； n地鐵對(duì)沿線(xiàn)影響體現(xiàn)為：區(qū)域價(jià)值重組、交通的地鐵對(duì)沿線(xiàn)影響體現(xiàn)為：區(qū)域價(jià)值重組、交通的 高效率和變輸能力、人群的集中能力。高效率和變輸能力、人群的集中能力。 城市功能提升 交通時(shí)間縮短 居住環(huán)境改善 片區(qū)開(kāi)發(fā)升溫 居住郊區(qū)化 白領(lǐng)置業(yè)群增加 次級(jí)商務(wù)中心 城市功能強(qiáng)化 輻射范圍擴(kuò)大 集客能力增加 商業(yè)中心強(qiáng)化 站點(diǎn)物業(yè)升溫 辦公區(qū)域集中 城市中心區(qū)城市中心區(qū)城市邊緣城市邊緣 地鐵開(kāi)通地鐵開(kāi)通 輻射范圍增加 居住群體擴(kuò)大 支撐支撐 支撐支撐 地鐵對(duì)區(qū)域價(jià)值影響機(jī)理地鐵對(duì)區(qū)域價(jià)值影響機(jī)理 東平新城核心區(qū)域主要地鐵站點(diǎn)示意東平新城核心區(qū)域主要

13、地鐵站點(diǎn)示意 瀾石站瀾石站 16 景觀價(jià)值：既有不可多得的南向江景，又有可供利用的濱水空間，瀾石 在佛山城市中心區(qū)擁有最稀缺、最高價(jià)值的資源 n瀾石片區(qū)位于東平河北岸，向南具有廣闊的景瀾石片區(qū)位于東平河北岸，向南具有廣闊的景 觀視野；觀視野； n隨著隨著佛山市東平河一河兩岸景觀規(guī)劃指引佛山市東平河一河兩岸景觀規(guī)劃指引 的深入，東平河兩岸將擁有其他區(qū)域難以比擬的深入，東平河兩岸將擁有其他區(qū)域難以比擬 的自然景觀和市政配套資源，將成為佛山城市的自然景觀和市政配套資源，將成為佛山城市 化發(fā)展的新亮點(diǎn)；化發(fā)展的新亮點(diǎn)； n長(zhǎng)久以來(lái)佛山城市并沒(méi)有真正的濱江空間，東長(zhǎng)久以來(lái)佛山城市并沒(méi)有真正的濱江空間，東

14、 平河也是城市中心唯一的，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)東平平河也是城市中心唯一的，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)東平 河的濱江景觀將成為城市中心區(qū)最為稀缺及最河的濱江景觀將成為城市中心區(qū)最為稀缺及最 具價(jià)值的元素。具價(jià)值的元素。 東平河景觀東平河景觀 17 功能價(jià)值：超大規(guī)模的綜合功能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展，為瀾石片區(qū)打造成為城 市級(jí)特定功能中心奠定基礎(chǔ) n瀾石規(guī)劃調(diào)整，從一個(gè)相對(duì)純粹的居住片區(qū)變成一個(gè)利用地鐵帶動(dòng)商業(yè)商務(wù)發(fā)展的綜合片區(qū)；瀾石規(guī)劃調(diào)整，從一個(gè)相對(duì)純粹的居住片區(qū)變成一個(gè)利用地鐵帶動(dòng)商業(yè)商務(wù)發(fā)展的綜合片區(qū)； n超過(guò)超過(guò)5050萬(wàn)的商業(yè)物業(yè)規(guī)模，足以讓瀾石片區(qū)發(fā)展成為商業(yè)商務(wù)功能集聚的城市級(jí)功能中心，而超萬(wàn)的商業(yè)物業(yè)規(guī)模，足以

15、讓瀾石片區(qū)發(fā)展成為商業(yè)商務(wù)功能集聚的城市級(jí)功能中心，而超 過(guò)過(guò)220220萬(wàn)的住宅物業(yè)規(guī)模，有利于整體居住氛圍的營(yíng)造；萬(wàn)的住宅物業(yè)規(guī)模，有利于整體居住氛圍的營(yíng)造； n瀾石片區(qū)綜合功能統(tǒng)籌發(fā)展，實(shí)現(xiàn)不同功能物業(yè)之間價(jià)值疊加及相互提升已具備條件，一個(gè)大型瀾石片區(qū)綜合功能統(tǒng)籌發(fā)展，實(shí)現(xiàn)不同功能物業(yè)之間價(jià)值疊加及相互提升已具備條件，一個(gè)大型 城市綜合體、一個(gè)城市綜合體、一個(gè)hopscahopsca已初具雛形。已初具雛形。 城市綜合體城市綜合體/hopsca/hopsca價(jià)值體系價(jià)值體系瀾石片區(qū)調(diào)整后規(guī)劃結(jié)構(gòu)瀾石片區(qū)調(diào)整后規(guī)劃結(jié)構(gòu) 18 深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值后，我們?yōu)轫?xiàng)目?jī)r(jià)值作出以下定位： 景觀價(jià)值：城市前

16、所未有的稀缺濱江資源 交通價(jià)值：輻射廣佛，地鐵實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升 功能價(jià)值：超大規(guī)模綜合功能統(tǒng)籌發(fā)展 城市價(jià)值：承舊納新，價(jià)值不斷升級(jí)品牌價(jià)值：國(guó)際化影響力及吸聚力 資源價(jià)值：國(guó)際化資源調(diào)動(dòng)與整合能力 產(chǎn)品價(jià)值：國(guó)際化開(kāi)發(fā)理念及服務(wù)理念 城市未來(lái)的“一極” 中心化：在大區(qū)域中成為中心 價(jià)值標(biāo)桿：城市名片，創(chuàng)建區(qū)域價(jià)值體系 瀾石新鴻基 19 當(dāng)瀾石遇上新鴻基 一個(gè) 全面升級(jí)佛山城市價(jià)值 重新定義廣佛城市生活 的 城市綜合價(jià)值中心 呼之欲出！ 20 part 4 核心問(wèn)題分析 目的：目的： 理清思路，梳理核心問(wèn)題，明確物業(yè)市場(chǎng)研究方向；理清思路，梳理核心問(wèn)題，明確物業(yè)市場(chǎng)研究方向； 有針對(duì)性地研究各物業(yè)

17、市場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商提交一份滿(mǎn)意答卷。有針對(duì)性地研究各物業(yè)市場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商提交一份滿(mǎn)意答卷。 21 n總占地約總占地約9898萬(wàn)，凈用地約萬(wàn)，凈用地約7575萬(wàn)；萬(wàn)； n規(guī)劃總建約規(guī)劃總建約278278萬(wàn)；萬(wàn)； 住宅約220萬(wàn) 商業(yè)約51萬(wàn) 公建配套約7萬(wàn) n開(kāi)發(fā)建設(shè)年限要求開(kāi)發(fā)建設(shè)年限要求1010年完成，也就意味著住宅年完成，也就意味著住宅 年開(kāi)發(fā)及消化量都將達(dá)到年開(kāi)發(fā)及消化量都將達(dá)到 20萬(wàn)以上 ； n高起點(diǎn)、高期望，高起點(diǎn)、高期望，高端發(fā)展基調(diào) 是前提。是前提。 地塊一 2009-013 地塊二 2009-014 2009-015 2010-002 2010-003 2010-004 2010-

18、005 1 23 4 5 6 7 014二期與013地塊同期取得 015與002地塊同期取得 003005隔年取得 280萬(wàn)總建/10年開(kāi)發(fā)完成/住宅年消化量超20萬(wàn)的高 端項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)絕無(wú)僅有！ 22 超20萬(wàn)年消化量，是對(duì)廣佛豪宅市場(chǎng)的挑戰(zhàn)與顛覆！ 項(xiàng)目名稱(chēng)主力總價(jià)段銷(xiāo)售面積 (萬(wàn)）銷(xiāo)售均價(jià)（元/） 佛山全市均價(jià)（元/ ） 2009 天湖酈都300萬(wàn)以上8.8312177 5855 濱海御庭150-200萬(wàn)/300萬(wàn)以上7.3612284 中海文華熙岸90-150萬(wàn)15.718830 依云水岸200-300萬(wàn)/75-150萬(wàn)16.256769 2010依云水岸(1-9月)250-300萬(wàn)/8

19、5-100萬(wàn)7.6312720 項(xiàng)目名稱(chēng)主力總價(jià)段銷(xiāo)售面積 (萬(wàn)）銷(xiāo)售均價(jià)（元/）十區(qū)均價(jià)（元/） 2009 匯景新城300-500萬(wàn)，500-1000萬(wàn)17.6320797 9222星河灣海怡半島5001000萬(wàn)9.3424387 珠江新城（區(qū)域）150-500萬(wàn)56.8719695 廣州高端代表項(xiàng)目 佛山高端代表項(xiàng)目 23 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果我們的期望目標(biāo)我們的期望目標(biāo) 從競(jìng)爭(zhēng)上從競(jìng)爭(zhēng)上 與現(xiàn)有高端項(xiàng)目形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，共同攤分 高端市場(chǎng)份額 標(biāo)桿化，擴(kuò)展客戶(hù)層面，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值及形象，主 導(dǎo)高端市場(chǎng)并創(chuàng)造市場(chǎng) 從價(jià)格上從價(jià)格上受周邊環(huán)境及市場(chǎng)價(jià)格體系影響，價(jià)格受限價(jià)格與

20、現(xiàn)有項(xiàng)目拉開(kāi)差距，整體實(shí)現(xiàn)高端發(fā)展 從銷(xiāo)售上從銷(xiāo)售上 陷入現(xiàn)有高端項(xiàng)目的供銷(xiāo)體系，銷(xiāo)售量在高 價(jià)運(yùn)行下難以提升 在價(jià)格相對(duì)高位情況下實(shí)現(xiàn)超越市場(chǎng)的銷(xiāo)售量級(jí)， 實(shí)現(xiàn)整體的快速滾動(dòng)發(fā)展 核心矛盾：市場(chǎng)制約、供銷(xiāo)體系 與 實(shí)現(xiàn)高端發(fā)展以及快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售之間的矛盾 24 案例研究：分析廣佛最具代表性的豪宅項(xiàng)目或豪宅集中區(qū)域的發(fā)展，尋 找實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目發(fā)展期望目標(biāo)的可借鑒點(diǎn)及發(fā)展方向 廣佛乃至全國(guó)，最具代表性的高強(qiáng)度、大規(guī)模城市 豪宅社區(qū) 案例一：匯景新城 廣佛最具代表性的綜合性、大規(guī)模的城市豪宅集中 區(qū)域 案例二：珠江新城 25 僅著眼單一居住功能的豪宅發(fā)展概念無(wú)法實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的期望目標(biāo)，匯 景新城已經(jīng)是國(guó)內(nèi)

21、較為極致的發(fā)展典范。 珠江新城憑借其城市級(jí)綜合功能形成的區(qū)域價(jià)值及豐富的產(chǎn)品線(xiàn)，在 保持市場(chǎng)標(biāo)桿價(jià)格情況下實(shí)現(xiàn)超50萬(wàn)平方的消化量。因此，如何以運(yùn)營(yíng) 一個(gè)城市區(qū)域的概念來(lái)形成開(kāi)發(fā)策略，將是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)持續(xù)年消化20 萬(wàn)平方以上期望目標(biāo)的關(guān)鍵！ 26 案例啟示之下，我們可以把核心矛盾進(jìn)行結(jié)構(gòu)化： 220萬(wàn)高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的豪宅社區(qū)，如何正確認(rèn)識(shí)豪宅發(fā)展空間及可實(shí)現(xiàn)的市 場(chǎng)高度 、從而把握實(shí)現(xiàn)突破現(xiàn)有市場(chǎng)的方向？ 50萬(wàn)持有為主的城市商業(yè)可有效提升區(qū)域價(jià)值并拉動(dòng)住宅物業(yè)銷(xiāo)售，我 們應(yīng)如何判斷不同功能物業(yè)的發(fā)展價(jià)值及可形成的市場(chǎng)影響力？ 280萬(wàn)聯(lián)系緊密的綜合功能物業(yè)，如何有序發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值提升 及

22、有效兌現(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)期望目標(biāo)？ 要實(shí)現(xiàn)期望目標(biāo)，僅以常規(guī)豪宅大盤(pán)的發(fā)展思路局限較大，站在區(qū)域角度最大化利用綜合要實(shí)現(xiàn)期望目標(biāo)，僅以常規(guī)豪宅大盤(pán)的發(fā)展思路局限較大，站在區(qū)域角度最大化利用綜合 價(jià)值并形成有效策略更為關(guān)鍵。價(jià)值并形成有效策略更為關(guān)鍵。 27 n完成佛山地區(qū)完成佛山地區(qū)3030個(gè)以上個(gè)以上高端住宅樓盤(pán)、高端住宅樓盤(pán)、 1010個(gè)以上個(gè)以上大型商業(yè)體、大型商業(yè)體、 1515個(gè)以上個(gè)以上寫(xiě)字樓項(xiàng)目、寫(xiě)字樓項(xiàng)目、 1515個(gè)以上個(gè)以上高星酒店、高星酒店、1010以上以上個(gè)公寓，合計(jì)個(gè)公寓，合計(jì)超過(guò)超過(guò)8080個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目踩盤(pán)工作，獲取一手市場(chǎng)信息，踩盤(pán)工作，獲取一手市場(chǎng)信息， 為項(xiàng)目發(fā)展

23、尋找最切實(shí)的市場(chǎng)依據(jù)和發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)。為項(xiàng)目發(fā)展尋找最切實(shí)的市場(chǎng)依據(jù)和發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 n對(duì)對(duì)3838位高端消費(fèi)客戶(hù)位高端消費(fèi)客戶(hù)和和1818位房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士位房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士的深入訪(fǎng)談，以及的深入訪(fǎng)談，以及200200份問(wèn)卷調(diào)查份問(wèn)卷調(diào)查深入深入 挖掘佛山高端客戶(hù)置業(yè)的挖掘佛山高端客戶(hù)置業(yè)的3 3大發(fā)展趨勢(shì)大發(fā)展趨勢(shì)和和8 8大置業(yè)關(guān)注因素大置業(yè)關(guān)注因素，深入透徹了解高端客戶(hù)對(duì)本，深入透徹了解高端客戶(hù)對(duì)本 項(xiàng)目的認(rèn)知，充分掌握客戶(hù)特征和置業(yè)傾向。項(xiàng)目的認(rèn)知，充分掌握客戶(hù)特征和置業(yè)傾向。 為了解決以上的問(wèn)題，我們組成最強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，奔赴各物業(yè)市場(chǎng)一線(xiàn)，實(shí)地考察、 研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。借助佛山分公司資源，與目標(biāo)客

24、戶(hù)、專(zhuān)業(yè)人士面對(duì)面訪(fǎng)談，獲取 最真實(shí)的客戶(hù)信息。在短短的時(shí)間內(nèi)，我們出色完成市調(diào)工作： 28 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)信息系統(tǒng)細(xì)致的梳理以及進(jìn)行抽絲剝繭式分析，最終我們高 效高質(zhì)地完成主體報(bào)告及四份專(zhuān)題研究報(bào)告。為新鴻基提供全方位的市場(chǎng)信 息及實(shí)操性強(qiáng)的發(fā)展建議，博得新鴻基一致贊譽(yù)！ 29 part 5 解決核心問(wèn)題 （發(fā)展策略與定位、開(kāi)發(fā)策略） 目的：在價(jià)值挖掘與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，制定項(xiàng)目決勝千里目的：在價(jià)值挖掘與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，制定項(xiàng)目決勝千里 的發(fā)展與開(kāi)發(fā)策略，實(shí)現(xiàn)概念到實(shí)操的轉(zhuǎn)變的發(fā)展與開(kāi)發(fā)策略，實(shí)現(xiàn)概念到實(shí)操的轉(zhuǎn)變 30 swot分析及相應(yīng)發(fā)展策略 s s（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）w w （劣勢(shì)）（劣勢(shì)）

25、 0 0 （機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)） t t （威脅）（威脅） 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅減少劣勢(shì)，避免威脅減少劣勢(shì)，避免威脅 n佛山進(jìn)入快速上升通道，優(yōu)二進(jìn)三，城 市高消費(fèi)群體將進(jìn)一步膨脹； n廣佛同城全面展開(kāi)，跨城置業(yè)消費(fèi)大勢(shì) 所趨； n東平新城整體規(guī)模大、定位高，缺乏凸 顯價(jià)值的“龍頭”和“棋眼”； n各功能低位發(fā)展，有升級(jí)可能及必要。 n國(guó)內(nèi)外品牌開(kāi)發(fā)商加速進(jìn)入，各物業(yè)市場(chǎng) 面臨供應(yīng)井噴，競(jìng)爭(zhēng)激烈； n政府資金及政策向東平新城南區(qū)傾斜，品 牌企業(yè)積極布點(diǎn)，政企聯(lián)動(dòng)效應(yīng)更利于區(qū) 域價(jià)值提升。 n新舊城市中心聯(lián)結(jié)位置

26、，認(rèn)同度高； n輻射廣佛的地鐵及城市快速路； n東平河，佛山中心區(qū)稀缺資源； n超大規(guī)模的綜合功能統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)； n企業(yè)品牌號(hào)召力及產(chǎn)品打造能力。 n區(qū)域缺乏明確定位，并非政府規(guī)劃的城 市級(jí)特定功能中心； n“舊、亂、差”區(qū)域形象難迅速改變； n首期以沿河高端住宅啟動(dòng)，現(xiàn)狀東平河 資源價(jià)值未能充分體現(xiàn)。 跳出東平新城，最大化地鐵 及東平河資源價(jià)值，企業(yè)強(qiáng) 勢(shì)資源導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)佛山物業(yè)市 場(chǎng)全面升級(jí)，打造引領(lǐng)廣佛 的綜合功能示范區(qū)。 主動(dòng)站位東平新城價(jià)值中心， 區(qū)域發(fā)展價(jià)值造勢(shì)，以升級(jí) 版的城市高品質(zhì)生活理念及 產(chǎn)品服務(wù)打造引導(dǎo)高端客戶(hù)。 以自成體系的高價(jià)值整體概 念差異化競(jìng)爭(zhēng)，利用品牌號(hào) 召力率先引導(dǎo)廣

27、佛高端客戶(hù) 集聚，形成市場(chǎng)標(biāo)桿。 積極融入?yún)^(qū)域配套建設(shè)，早 期實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提升，引導(dǎo) 政府價(jià)值認(rèn)知，爭(zhēng)取更多發(fā) 展支持。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 31 整體發(fā)展戰(zhàn)略 主動(dòng)站位，全面升級(jí)， 自成體系，引領(lǐng)廣佛 n主動(dòng)站位主動(dòng)站位：以發(fā)展東平新城價(jià)值中心的區(qū)域價(jià)值造勢(shì)，積極融入?yún)^(qū)域配套建設(shè)，引導(dǎo) 政府及客戶(hù)的價(jià)值認(rèn)知 n全面升級(jí)全面升級(jí)：最大化地鐵及東平河資源價(jià)值、導(dǎo)入企業(yè)強(qiáng)勢(shì)資源，以實(shí)現(xiàn)佛山物業(yè)市場(chǎng) 升級(jí)，通過(guò)城市高品質(zhì)生活理念及產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)打造實(shí)現(xiàn)客戶(hù)引導(dǎo) n自成體系自成體系：強(qiáng)調(diào)綜合功能價(jià)值并實(shí)現(xiàn)之間的價(jià)值聯(lián)動(dòng)，以高價(jià)值整體概念差異化競(jìng)爭(zhēng) n引領(lǐng)廣佛引領(lǐng)廣佛：利用品牌號(hào)召力率先引導(dǎo)廣佛高端客戶(hù)集聚，形

28、成市場(chǎng)標(biāo)桿，打造引領(lǐng)廣 佛的綜合功能示范區(qū) 32 發(fā)展價(jià)值定位回顧 當(dāng)瀾石遇上新鴻基 一個(gè) 全面升級(jí)佛山城市價(jià)值 重新定義廣佛城市生活 的 城市綜合價(jià)值中心 呼之欲出！ 33 構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值定位體系，打造“廣佛城市綜合價(jià)值中心” 居住中心 商業(yè)中心 休閑中心 商務(wù)中心 34 “廣佛城市綜合價(jià)值中心”應(yīng)有的功能分析 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 商業(yè)：以升級(jí)的發(fā)展理念及功能組合打造以升級(jí)的發(fā)展理念及功能組合打造 標(biāo)桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿(mǎn)足標(biāo)桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿(mǎn)足 不同層次客戶(hù)消費(fèi)需求以實(shí)現(xiàn)人流最大化集不同層次客戶(hù)消費(fèi)需求以實(shí)現(xiàn)人流最大化集 聚，成為真正的城市商業(yè)中心聚，成為真正的城市商業(yè)

29、中心 休閑：引導(dǎo)和提升東平河濱水價(jià)值，延續(xù)引導(dǎo)和提升東平河濱水價(jià)值，延續(xù) 和發(fā)揚(yáng)瀾石公園等人文價(jià)值，打造特色的城和發(fā)揚(yáng)瀾石公園等人文價(jià)值，打造特色的城 市人文廣場(chǎng)、休閑公園、濱水景觀長(zhǎng)廊等休市人文廣場(chǎng)、休閑公園、濱水景觀長(zhǎng)廊等休 閑空間，并圍繞其打造主題休閑功能物業(yè)閑空間，并圍繞其打造主題休閑功能物業(yè) 居?。壕哂写蛟齑砗吞嵘鞘行蜗蟮母呔哂写蛟齑砗吞嵘鞘行蜗蟮母?品質(zhì)居住區(qū)以及地標(biāo)性建筑的必要與空間，品質(zhì)居住區(qū)以及地標(biāo)性建筑的必要與空間， 通過(guò)先進(jìn)的產(chǎn)品打造力及完善的服務(wù)配套體通過(guò)先進(jìn)的產(chǎn)品打造力及完善的服務(wù)配套體 系引領(lǐng)多元化的城市理想生活模式系引領(lǐng)多元化的城市理想生活模式 商務(wù)：高端

30、寫(xiě)字樓、頂級(jí)品牌酒店、服務(wù)高端寫(xiě)字樓、頂級(jí)品牌酒店、服務(wù) 式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)商務(wù)打造式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)商務(wù)打造 國(guó)際化交流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)孵化國(guó)際化交流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)孵化 市場(chǎng)需求結(jié)論：可開(kāi)發(fā)物業(yè)功能 35 構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值定位體系，打造“廣佛城市綜合價(jià)值中心” 高品質(zhì)商務(wù)配套 高消費(fèi)力人群 高端居住需求 高品質(zhì)居住配套 高消費(fèi)力人群 高品質(zhì)商業(yè)配套 提升生活配套檔次 提升商務(wù)配套檔次 高品位休閑配套 提升生活配套檔次 提升商務(wù)配套檔次 居住中心 商業(yè)中心 休閑中心 商務(wù)中心 36 價(jià)值特征：高端的、多元的、理想的 豪宅產(chǎn)品體系 服務(wù)配套體系 具有打造代表

31、和提升城市形象的高品質(zhì)居住區(qū)以及地標(biāo)性建筑的必要與空具有打造代表和提升城市形象的高品質(zhì)居住區(qū)以及地標(biāo)性建筑的必要與空 間，通過(guò)先進(jìn)的產(chǎn)品打造力及完善的服務(wù)配套體系引領(lǐng)多元化的城市理想間，通過(guò)先進(jìn)的產(chǎn)品打造力及完善的服務(wù)配套體系引領(lǐng)多元化的城市理想 生活模式生活模式 37 江景豪宅區(qū) 價(jià)值關(guān)鍵詞：江景、寬敞、尊貴價(jià)值關(guān)鍵詞：江景、寬敞、尊貴 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：125130 125130 萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 規(guī)劃布局規(guī)劃布局：利用住宅布局適當(dāng)旋轉(zhuǎn)及加大前排住宅通透率， 拉開(kāi)沿江面寬及增加可望江住宅量，實(shí)現(xiàn)江景資源的最大化 利用； 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：強(qiáng)調(diào)穩(wěn)重感、品質(zhì)感及尊貴感，建議采用 a

32、rtdeco 或新古典風(fēng)格； 戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品：面積區(qū)間在160500 ，但以豪華寬敞的大戶(hù)型 （ 200300 ）為明星產(chǎn)品。 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公 園 江景豪宅區(qū)江景豪宅區(qū) 38 城市豪宅區(qū) 價(jià)值關(guān)鍵詞：城市、多元、舒適價(jià)值關(guān)鍵詞：城市、多元、舒適 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：9095 9095 萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 規(guī)劃布局規(guī)劃布局：通過(guò)園林環(huán)境及超寬樓距打造形成優(yōu)質(zhì)內(nèi)部園景， 并利用教育配套及城

33、市商業(yè)配套實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)整體價(jià)值提升； 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感、城市感及品質(zhì)感，建議根據(jù)不同時(shí)期 及區(qū)位，采用多元化現(xiàn)代風(fēng)格； 戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品：面積區(qū)間在120300 ，以舒適的中、大戶(hù)型 （140 200 ）為主。 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公 園 城市豪宅區(qū)城市豪宅區(qū) 39 住宅客戶(hù)定位及演進(jìn) 核心客戶(hù)核心客戶(hù) 重要客戶(hù)重要客戶(hù) 延展客戶(hù)延展客戶(hù) 1 2 3 核心客戶(hù)核心客戶(hù) 區(qū)域來(lái)源：禪城、樂(lè)從

34、需求類(lèi)型：自住為主，投資占有一定的比例 延展客戶(hù)延展客戶(hù) 區(qū)域來(lái)源：廣州、高明、三水 需求類(lèi)型：投資為主 重要客戶(hù)重要客戶(hù) 區(qū)域來(lái)源 南海、順德 （除樂(lè)從） 廣州多生意、工 作往來(lái)客戶(hù) 需求類(lèi)型投資為主自住兼投資為主 核心客戶(hù)核心客戶(hù) 區(qū)域來(lái)源：禪城、樂(lè)從、南海、順德 需求類(lèi)型：自住為主，投資占一定比例 重要客戶(hù)重要客戶(hù) 區(qū)域來(lái)源：廣州 需求類(lèi)型：投資、自住 延展客戶(hù)延展客戶(hù) 區(qū)域來(lái)源：高明、三水、省內(nèi)其他、外省 需求類(lèi)型：投資為主 中遠(yuǎn)期客戶(hù)來(lái)源及需求中遠(yuǎn)期客戶(hù)來(lái)源及需求近期客戶(hù)來(lái)源及需求近期客戶(hù)來(lái)源及需求 40 國(guó)際教育配套 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：2323萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 引入國(guó)際

35、知名品牌的中小學(xué)，并在社區(qū)內(nèi)打造國(guó)際化的幼 兒園，形成完善的國(guó)際一體化教育體系 中小學(xué)集中布局，幼兒園以方便服務(wù)范圍內(nèi)業(yè)主使用為原 則，根據(jù)不同分期及分區(qū)情況進(jìn)行布局 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公 園 國(guó)際中小學(xué)國(guó)際中小學(xué) 教教 41 會(huì)所服務(wù)配套 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：2323萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 樹(shù)立豪宅標(biāo)桿形象，以高規(guī)格、高品質(zhì)、最優(yōu)服務(wù)，引領(lǐng)區(qū)域豪宅居住理念 為業(yè)主打造豐富、完善的生活休閑配套，并

36、為每一期住宅提供亮點(diǎn)配套和服務(wù) 會(huì)所配套設(shè)置，集休閑娛樂(lè)、養(yǎng)生康體、生活購(gòu)物于一體，為業(yè)主提供便利的生 活環(huán)境 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公 園 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 42 商 業(yè) 體 系 living mallliving mall luxury mallluxury mall leisure blockleisure block 價(jià)值特征：多層次的、品位的、享受的 以升級(jí)的發(fā)展理念及功能組合打造標(biāo)桿

37、性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿(mǎn)足以升級(jí)的發(fā)展理念及功能組合打造標(biāo)桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿(mǎn)足 不同層次客戶(hù)消費(fèi)需求以實(shí)現(xiàn)人流最大化集聚，成為真正的城市商業(yè)中心不同層次客戶(hù)消費(fèi)需求以實(shí)現(xiàn)人流最大化集聚，成為真正的城市商業(yè)中心 43 價(jià)值關(guān)鍵詞：生活化、大眾化、一站式價(jià)值關(guān)鍵詞：生活化、大眾化、一站式 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：1215 1215 萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 立足佛山，輻射廣佛，升級(jí)佛山商業(yè)模式，打造標(biāo)桿性 綜合商業(yè)體，引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展新高度 集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體，形成全新體驗(yàn)空間， 詮釋新的一站式消費(fèi)理念 強(qiáng)調(diào)展示性及便利性，與地鐵有機(jī)結(jié)合，形成立體購(gòu)物 空間，最大化利

38、用人流 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，引入國(guó)際先進(jìn)管理模式與服務(wù)體系，為 客戶(hù)帶來(lái)消費(fèi)新體驗(yàn) living mallliving mall a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 living mall 44 價(jià)值關(guān)鍵詞：奢華、頂級(jí)、精品價(jià)值關(guān)鍵詞：奢華、頂級(jí)、精品 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：45 45 萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 側(cè)重品牌零售及形象展示功能，休閑、文化功能為輔，突出 奢而精的特點(diǎn) 營(yíng)造舒適、品位的購(gòu)物環(huán)境，提供貼心細(xì)

39、致服務(wù)，打造富人 首選高端消費(fèi)場(chǎng)所 布局強(qiáng)調(diào)私屬、尊貴特質(zhì)，避免大量人流，但必須擁有便利 道路交通 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，只租不售，優(yōu)化品牌組合，重點(diǎn)引入國(guó)際一 線(xiàn)品牌旗艦店 luxury mallluxury mall a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 luxury mall 45 價(jià)值關(guān)鍵詞：情景、格調(diào)、開(kāi)放空間價(jià)值關(guān)鍵詞：情景、格調(diào)、開(kāi)放空間 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：23 23 萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 開(kāi)放式

40、block商業(yè)街區(qū)，較mall更強(qiáng)調(diào)休閑體驗(yàn)、靈動(dòng)的 空間及與消費(fèi)者親近 主導(dǎo)發(fā)展高端、高格調(diào)的餐飲、休閑、文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)，形 成低人流、低污染、低噪聲休閑體驗(yàn)空間 沿綠化公園及江岸布局，融入特色風(fēng)情與景觀資源，實(shí)現(xiàn) 情景交融 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，以西餐、caf、spa及酒吧為亮點(diǎn) leisureleisure block block a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 leisure block 46 living

41、 mall luxury mall 公 園 leisure block leisure mall 街區(qū)形式、結(jié)合中軸公園，打造 休閑主題商業(yè) 與酒店整合設(shè)計(jì)，豐富物業(yè)類(lèi)型 living mall集中式購(gòu)物中心 商業(yè)總規(guī)模：約23萬(wàn)（含地下） 類(lèi)型living mallluxury mallleisure block 性質(zhì)大眾消費(fèi)奢侈品牌休閑體驗(yàn) 物業(yè)形式購(gòu)物中心block街區(qū) 規(guī)模 約11.25萬(wàn) （地下4.75） 約5萬(wàn)約2萬(wàn) living mall集中式購(gòu)物中心 47 展貿(mào)辦公體系 商務(wù)服務(wù)體系 價(jià)值特征：國(guó)際的、展貿(mào)的、開(kāi)放的 高端寫(xiě)字樓、頂級(jí)品牌酒店、服務(wù)式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)

42、商務(wù)打高端寫(xiě)字樓、頂級(jí)品牌酒店、服務(wù)式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)商務(wù)打 造國(guó)際化交流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)孵化造國(guó)際化交流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)孵化 48 價(jià)值關(guān)鍵詞：高復(fù)合、多功能、靈活變化價(jià)值關(guān)鍵詞：高復(fù)合、多功能、靈活變化 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 標(biāo)志性建筑立面，區(qū)域形象標(biāo)識(shí)，智能化、數(shù)字化管 理，硬件設(shè)施及物業(yè)管理升級(jí)，打造佛山標(biāo)桿項(xiàng)目 多類(lèi)型產(chǎn)品，把握產(chǎn)業(yè)升級(jí)契機(jī)，滿(mǎn)足不同類(lèi)型企業(yè) 辦公需求 與商業(yè)聚集布局，最大化利用便捷交通網(wǎng)絡(luò) 產(chǎn)品規(guī)模及形式：產(chǎn)品規(guī)模及形式：10 1510 15萬(wàn)萬(wàn) 超甲級(jí)寫(xiě)字樓：超甲級(jí)寫(xiě)字樓：一流硬件設(shè)施，面向大型企業(yè)、金融 機(jī)構(gòu)及國(guó)際性貿(mào)易企業(yè) 展貿(mào)式寫(xiě)字樓

43、：展貿(mào)式寫(xiě)字樓：showroom式設(shè)計(jì)，開(kāi)間寬敞、空間靈 活，適合企業(yè)產(chǎn)品展示 sohosoho創(chuàng)意空間：創(chuàng)意空間：宜商宜居，靈活自由辦公，迎合 soho族、中小型創(chuàng)意企業(yè)需求，并與展貿(mào)式寫(xiě)字樓一 體設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)之間的靈活轉(zhuǎn)換與整合 多功能寫(xiě)字樓 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 寫(xiě)寫(xiě) 公公/寫(xiě)寫(xiě) 展貿(mào)式寫(xiě)字樓展貿(mào)式寫(xiě)字樓/soho創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間 超甲級(jí)寫(xiě)字樓超甲級(jí)寫(xiě)字樓 49 價(jià)值關(guān)鍵詞：國(guó)際平臺(tái)、開(kāi)放價(jià)

44、值關(guān)鍵詞：國(guó)際平臺(tái)、開(kāi)放 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：13 13 萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 提供綜合型展覽空間及國(guó)際級(jí)會(huì)議設(shè)施，與展貿(mào)式寫(xiě)字樓結(jié)合，聯(lián)成有機(jī)整體，為客戶(hù)創(chuàng)造國(guó)際交流平臺(tái)，物業(yè)價(jià) 值疊加 立面現(xiàn)代感強(qiáng)烈，形象突出，內(nèi)部空間空間靈活，可自由變換組合，方便不同類(lèi)型會(huì)議、展覽對(duì)場(chǎng)地需求 國(guó)際展貿(mào)交流中心 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 國(guó)際展貿(mào)交流中心國(guó)際展貿(mào)交流中心 50 價(jià)值關(guān)鍵詞：高端、品牌、服務(wù)

45、價(jià)值關(guān)鍵詞：高端、品牌、服務(wù) 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：67 67 萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 服務(wù)于佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展而帶動(dòng)的商務(wù) 差旅、商務(wù)會(huì)議，傾向商務(wù)性質(zhì)發(fā) 展方向 引入國(guó)際級(jí)品牌與服務(wù)管理，打造 佛山稀有高品位、高品質(zhì)酒店產(chǎn)品 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)早期發(fā)展，迅速拉升項(xiàng)目 商務(wù)價(jià)值與提升區(qū)域形象 國(guó)際鉑金商務(wù)酒店 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 酒酒 國(guó)際鉑金商務(wù)酒店國(guó)際鉑金商務(wù)酒店 51 價(jià)值關(guān)鍵詞：投資價(jià)值、國(guó)際管理

46、服務(wù)價(jià)值關(guān)鍵詞：投資價(jià)值、國(guó)際管理服務(wù) 產(chǎn)品規(guī)模及形式：產(chǎn)品規(guī)模及形式：10 1510 15萬(wàn)萬(wàn) 完善物業(yè)功能體系，與寫(xiě)字樓、商業(yè)緊密結(jié)合，構(gòu)成商 業(yè)商務(wù)體系 酒店式公寓：酒店式公寓： 與酒店客房互補(bǔ)發(fā)展，以中大戶(hù)型為主， 引入酒店式管理（與酒店結(jié)合布局），提升佛山酒店式 公寓層次，吸引企業(yè)高管、外籍人士等租客 服務(wù)式公寓：服務(wù)式公寓：以中小戶(hù)型為主，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)中后期發(fā) 展并銷(xiāo)售，通過(guò)成熟區(qū)域提升物業(yè)價(jià)值，獲取最大利益， 實(shí)現(xiàn)回籠部分資金 國(guó)際公寓 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 1

47、8 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 公公 公公 國(guó)際公寓國(guó)際公寓 52 公 園 mallmall mallmall mallmall 寫(xiě)字樓、公寓、酒店與商場(chǎng)緊密聯(lián)動(dòng)、以交 通方式實(shí)現(xiàn)人流互動(dòng)與共享 塔 樓 超甲級(jí)寫(xiě)字樓 展覽式寫(xiě)字樓/ soho創(chuàng)意空間 服務(wù)式公寓 國(guó)際鉑金商務(wù) 酒店 酒店式公寓 休閑主題酒店 裙 樓 living mall luxury mall leisure block 公公/寫(xiě)寫(xiě) 公公 展貿(mào)式寫(xiě)字樓/soho創(chuàng)意空間服務(wù)式公寓 寫(xiě)寫(xiě) 超甲級(jí)寫(xiě)字樓 酒酒+公公 國(guó)際鉑金商務(wù)酒店+國(guó)際公寓 53 開(kāi)放休閑空間 主題休閑物業(yè) 價(jià)值

48、特征：濱水的、主題的、品位的 引導(dǎo)和提升東平河濱水價(jià)值，延續(xù)和發(fā)揚(yáng)瀾石公園等人文價(jià)值，打造特色引導(dǎo)和提升東平河濱水價(jià)值，延續(xù)和發(fā)揚(yáng)瀾石公園等人文價(jià)值，打造特色 的城市廣場(chǎng)、休閑公園、濱水景觀長(zhǎng)廊等休閑空間，并圍繞其打造主題休的城市廣場(chǎng)、休閑公園、濱水景觀長(zhǎng)廊等休閑空間，并圍繞其打造主題休 閑功能物業(yè)閑功能物業(yè) 54 濱水景觀長(zhǎng)廊 + 城市休閑公園 + 城市廣場(chǎng) a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 城市休閑公園

49、城市休閑公園 濱水景觀長(zhǎng)廊濱水景觀長(zhǎng)廊 城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng) 55 高端主題休閑酒店（boutique hotel） 價(jià)值關(guān)鍵詞：高端、品位、主題、休閑價(jià)值關(guān)鍵詞：高端、品位、主題、休閑 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：1212萬(wàn)萬(wàn) 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 最大化利用濱水環(huán)境及高品位休閑商業(yè)，打造面向高收入、 高品位頂端客戶(hù)群的主題休閑酒店 精致而奢華，外部與休閑空間及休閑商業(yè)緊密聯(lián)系，內(nèi)部裝 修強(qiáng)調(diào)豪華，營(yíng)造出高尚及特色的主題 提供管家式及個(gè)性化服務(wù)，服務(wù)人員與客房的比例要高于高 星級(jí)酒店 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 0

50、5 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 高端主題休閑酒店高端主題休閑酒店 （boutique hotel） 56 濱水休閑商業(yè) 價(jià)值關(guān)鍵詞：濱水、品位、主題特色價(jià)值關(guān)鍵詞：濱水、品位、主題特色 發(fā)展原則：發(fā)展原則： leisure mall的重要組成部分之一，以高品位的、 安靜的、低污染的特色休閑餐飲商業(yè)為主，如西 餐、咖啡、品茶等 強(qiáng)化濱水的休閑概念，結(jié)合濱水園林景觀打造， 盡可能形成親水的體驗(yàn)休閑空間 與boutique hotel保持緊密聯(lián)系，相互成為特色的 互補(bǔ)功能配套 a b c d e f g h i j k l m

51、n o p q r 09 07 08 1013 12 11 06 05 04 14 16 18 15 19 23 24 22 26 25 20 21 27 28 公園公園 濱水休閑商業(yè)濱水休閑商業(yè) 57 打造“廣佛城市綜合價(jià)值中心”價(jià)值體系：資源整合和功能開(kāi)發(fā)互動(dòng) 商務(wù)中心 國(guó)際展貿(mào)交流中心 多功能寫(xiě)字樓 高端主題休閑酒店 （boutique hotel） 休閑中心 濱水景觀長(zhǎng)廊 城市廣場(chǎng) 商業(yè)中心 luxury mall 國(guó)際鉑金商務(wù)酒店 濱水休閑商業(yè) leisure block 居住中心 會(huì)所服務(wù)配套國(guó)際教育配套 江景豪宅城市豪宅 國(guó)際服務(wù)式公寓 社區(qū)專(zhuān)屬配套 城市休閑公園 living

52、mall 58 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 0909 0707 0808 10101313 1212 1111 0606 0505 0404 1414 1616 1818 1515 1919 2323 2424 2222 2626 2525 2020 2121 2727 2828 打造“廣佛城市綜合價(jià)值中心”價(jià)值體系：資源整合和功能開(kāi)發(fā)互動(dòng) living mall leisure block luxury mall 商 業(yè) 酒酒 高端主題休閑酒店國(guó)際鉑金商務(wù)酒店 酒店 寫(xiě)寫(xiě) 公公/寫(xiě)寫(xiě) 國(guó)際展貿(mào)交流中心展貿(mào)式寫(xiě)字樓/soho創(chuàng)意空間 寫(xiě)字樓 公公 公

53、公 公 寓 城市豪宅城市豪宅 江景豪宅江景豪宅 居 住 教教 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 公園公園 59 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 0909 0707 0808 10101313 1212 1111 0606 0505 0404 1414 1616 1818 1515 1919 2323 2424 2222 2626 2525 2020 2121 2727 2828 living mall leisure block luxury mall 商 業(yè) 酒酒 高端主題休閑酒店國(guó)際鉑金商務(wù)酒店 酒店 寫(xiě)寫(xiě) 公公/寫(xiě)寫(xiě) 國(guó)際展貿(mào)交流中心展貿(mào)式寫(xiě)字樓/soh

54、o創(chuàng)意空間 寫(xiě)字樓 公公 公公 公 寓 城市豪宅城市豪宅 江景豪宅江景豪宅 居 住 教教 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 公園公園 2. 開(kāi)發(fā)模式及策略 開(kāi)發(fā)策略及物業(yè)建議 60 關(guān)注功能分區(qū)、分級(jí)過(guò)渡、打造私密的私屬居住領(lǐng)域 結(jié)合功能性質(zhì)進(jìn)行分區(qū)： 居住中心私密區(qū) 江景豪宅區(qū) + 城市豪宅區(qū)+服務(wù)配套 弱化城市道路、強(qiáng)化居住領(lǐng)域感，保證區(qū)域內(nèi)具 有良好的居住環(huán)境和生活氛圍 休閑中心半公共區(qū) leisure mall + 主題酒店區(qū) + 公寓 高端主題物業(yè)，為特定高端客戶(hù)群體服務(wù)，弱化 對(duì)私密居住區(qū)的不利影響 城市綜合體區(qū)公共區(qū) living mall + luxury mall + 寫(xiě)字樓 +

55、公寓 + 公園 升級(jí)城市商業(yè)功能，多元化物業(yè)吸引多樣化人群， 設(shè)計(jì)合理分流不同使用者，降低對(duì)其它區(qū)域的不 利影響 公園公園 私密區(qū) 私密區(qū) 公共區(qū) 半公共區(qū) 私密區(qū)公共區(qū) 以城市道路進(jìn)行分隔，營(yíng)造 不同特性的空間領(lǐng)域感，避免引 導(dǎo)公共區(qū)人流進(jìn)入私密區(qū)內(nèi) 61 建立空間軸線(xiàn)關(guān)系、強(qiáng)化項(xiàng)目整體性 n多軸線(xiàn)設(shè)計(jì)、強(qiáng)化項(xiàng)目18個(gè)地塊的整體性和連接度 東西軸線(xiàn)：東西中軸+組團(tuán)綠軸+沿江綠軸 南北軸線(xiàn)：南北中軸 南北中軸（汾江南路） 結(jié)合河涌水體，打造城市景觀 軸線(xiàn)，打造具有景觀價(jià)值的城 市景觀軸線(xiàn) 東西中軸（前進(jìn)路） 打造項(xiàng)目社區(qū)私家路形象，弱 化城市道路感覺(jué) 配合項(xiàng)目豪宅定位形象，打造 具有園林景致的

56、景觀軸線(xiàn) 公園公園 私密區(qū)公共區(qū)半公共區(qū) 組團(tuán)綠軸 組團(tuán)綠軸 南北中軸 （汾江南路） 東西中軸 （前進(jìn)路） 沿江綠軸 （沿江綠化帶） 62 建立空間軸線(xiàn)關(guān)系、強(qiáng)化項(xiàng)目整體性 n多軸線(xiàn)設(shè)計(jì)、強(qiáng)化項(xiàng)目18個(gè)地塊的整體性和連接度 東西軸線(xiàn)：東西中軸+組團(tuán)綠軸+沿江綠軸 南北軸線(xiàn)：南北中軸 沿江綠軸（沿江綠化帶） 結(jié)合江景資源，以高品質(zhì)打造具有休閑特色的沿江綠化帶景觀公園公園 私密區(qū)公共區(qū)半公共區(qū) 組團(tuán)綠軸 組團(tuán)綠軸 南北中軸 （汾江南路） 東西中軸 （前進(jìn)路） 沿江綠軸 （沿江綠化帶） 組團(tuán)綠軸 結(jié)合建筑規(guī)劃，打造 組團(tuán)東西通透的景觀 軸線(xiàn)，強(qiáng)化物業(yè)組團(tuán) 的整理性 63 地塊整合開(kāi)發(fā)，提升居住環(huán)境空

57、間、組團(tuán)規(guī)模 n結(jié)合物業(yè)類(lèi)型、地塊分隔情況，對(duì)地塊進(jìn)行整合設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì)上，通過(guò)連廊天橋，將不同地塊連接、整合為一體，從而實(shí)現(xiàn)空間共享、品質(zhì)提升 （借鑒：廣州.凱旋新世界） 12 11 04 14 16 18 15 19 20 21 0606 0505 0909 0707 0808 10101313 2727 2828 2626 2525 2424 2222 2323 組團(tuán)1 組團(tuán)2 組團(tuán)3 組團(tuán)4 以平臺(tái)抬升組團(tuán)空間，分隔組團(tuán)外人流 以平臺(tái)提升地塊間的連接度、強(qiáng)化項(xiàng)目整體性 以連廊設(shè)計(jì)，連同三地塊的組團(tuán)空間 07 08 09 10 13 05 06 22 23 24 25 26 27 28

58、 64 展現(xiàn)項(xiàng)目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象 n規(guī)劃：充分利用南北有利朝向、江景資源進(jìn)行規(guī)劃布局 n空間：寬樓距的布局設(shè)計(jì)，創(chuàng)造高舒適度、豪華感的組團(tuán)空間 江景區(qū)域：充分利用望江展面，令景觀物業(yè)最大化 一線(xiàn)江景區(qū)域：打造開(kāi)闊望江視野，注重布局的通透性、避免對(duì)后排形 成屏風(fēng)式遮擋 二、三線(xiàn)江景區(qū)域：充分利用一線(xiàn)物業(yè)的通透排布，提升景觀物業(yè)比率 園景區(qū)域：以超寬樓距，創(chuàng)造組團(tuán)景觀亮點(diǎn)、提升物業(yè)產(chǎn)品價(jià)值 公園公園 一線(xiàn)江景（限高26m） 園景（限高120m） 二、三線(xiàn)江景 （限高45120m） 約100米 參照“廣佛豪宅產(chǎn)品專(zhuān)題研究” 65 展現(xiàn)項(xiàng)目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象 n建筑風(fēng)格： 穩(wěn)

59、重、大氣的設(shè)計(jì)理念，凸顯項(xiàng)目豪宅形象、樹(shù)立區(qū)域豪宅標(biāo)桿 選取多種建筑風(fēng)格（artdeco/新古典/現(xiàn)代等）相互搭配，豐富社區(qū)建筑外觀 參照“廣佛豪宅產(chǎn)品專(zhuān)題研究” 66 展現(xiàn)項(xiàng)目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象 n園林風(fēng)格： 結(jié)合項(xiàng)目臨江資源、當(dāng)?shù)貧夂虻奶攸c(diǎn)，選取親水、繽紛的東南亞 園林風(fēng)格 結(jié)合平臺(tái)設(shè)計(jì)、打造多層次的立體園林空間 67 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 0909 0707 0808 10101313 1212 1111 0606 0505 0404 1414 1616 1818 1515 1919 2323 2424 2222 2626 2

60、525 2020 2121 2727 2828 living mall leisure block luxury mall 商 業(yè) 酒酒 高端主題休閑酒店國(guó)際鉑金商務(wù)酒店 酒店 寫(xiě)寫(xiě) 公公/寫(xiě)寫(xiě) 國(guó)際展貿(mào)交流中心展貿(mào)式寫(xiě)字樓/soho創(chuàng)意空間 寫(xiě)字樓 公公 公公 公 寓 城市豪宅城市豪宅 江景豪宅江景豪宅 居 住 教教 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 會(huì) 公園公園 1. 整體物業(yè)策略 開(kāi)發(fā)策略及物業(yè)建議 68 價(jià)值釋放策略 n結(jié)合東平新城發(fā)展、市場(chǎng)客戶(hù)演變，為項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)制定價(jià)值釋放策略 區(qū) 域 發(fā) 展 加速發(fā)展期 價(jià) 值 釋 放 策 略 成熟發(fā)展期 u區(qū)域處于加速發(fā)展的階 段，區(qū)域價(jià)值前景良好 u基