房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理

1、內(nèi)容大綱 樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法目標(biāo)管理成本控制基本方法目標(biāo)管理 詳解詳解 建立多層次的成本管理體系建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控 制要點(diǎn)制要點(diǎn) 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 成本管理的基本內(nèi)容 - 合理確定成本與有效控制成本合理確定成本與有效控制成本 房地產(chǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征： 施工企業(yè)的確定與控制現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問(wèn)題 設(shè)計(jì)單位的確定與控制設(shè)計(jì)周期與深度，技術(shù)上的問(wèn)題 造價(jià)咨詢(xún)公司的確定與控制圖紙與定額，技術(shù)上的問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確定與控制產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題； 就是要知道哪些該花哪些不該花（有效）

2、，每部分花多少合適（匹配），合理配置成 本（均衡）。強(qiáng)調(diào)成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開(kāi)發(fā)， 做出更好的產(chǎn)品。 不同利益原則下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法等方面的不同利益原則下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法等方面的 差異差異 房地產(chǎn)成本管理理念 5W1H分析 1，成本管理的目的，成本管理的目的（WHY)提升價(jià)值提升價(jià)值 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)全成本全成本 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)確確 定與控制定與控制 4，成本管理的階段，成本管理的階段（WHEN)全過(guò)程全過(guò)程 5，成本管理的責(zé)

3、任人，成本管理的責(zé)任人（WHO) 全員全員 6，成本管理的方法，成本管理的方法(HOW）目標(biāo)管理目標(biāo)管理 成本管理的目的（WHY)WHY) l房地產(chǎn)公司是企業(yè)，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)是企業(yè)用永恒目標(biāo) l成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益消除無(wú)效 成本，提升投資價(jià)值 成本控制不等于省錢(qián),花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有 浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值 不平衡造成的浪費(fèi)（怎么花錢(qián)） l成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（W

4、HAT)WHAT) 全成本的概念 1，成本的概念：，成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用 2，成本構(gòu)成，成本構(gòu)成 建造成本建造成本=前期費(fèi)用前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi)室外及配套費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本=土地費(fèi)用土地費(fèi)用+建造成本建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 全成本全成本=開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷(xiāo)和管理等）期間費(fèi)（營(yíng)銷(xiāo)和管理等） 3，時(shí)間與空間上的分布，時(shí)間與空間上的分布 時(shí)間時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生 空間空間：公司：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用費(fèi)用 工程成本與完全成本工程成本與

5、完全成本 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 工程成本工程成本 項(xiàng)目發(fā)展全成本項(xiàng)目發(fā)展全成本 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本 工程成本與完全成本工程成本與完全成本 例例1 土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本 三通一平費(fèi)三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) 工程成本工程成本 工程成本與完全成本工程成本與完全成本 例例2 土地成本土地成本 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 建安工程成本建安工程成本 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

6、營(yíng)業(yè)費(fèi)營(yíng)業(yè)費(fèi) 公司管理費(fèi)公司管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展成本項(xiàng)目發(fā)展成本 臨時(shí)工程費(fèi)臨時(shí)工程費(fèi) 銷(xiāo)售需要的建安費(fèi)銷(xiāo)售需要的建安費(fèi) 工程成本工程成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 環(huán)境工程費(fèi)環(huán)境工程費(fèi) 公建配套費(fèi)公建配套費(fèi) 建筑單體費(fèi)建筑單體費(fèi) 全成本全成本開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本期間費(fèi)期間費(fèi) 1 1，合理確定，合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定 價(jià)原則，價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理（計(jì)算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位（計(jì)算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位 算的與甲方不同）。算的與甲方不同）。 成本的決定因素：成本的決定因素：外部外部-市場(chǎng)市場(chǎng)；內(nèi)部；內(nèi)部-產(chǎn)品定位產(chǎn)品

7、定位。 成本的影響因素成本的影響因素: 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面;（如，（如， 資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)）資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)） （例定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶(hù) 質(zhì)量要求，經(jīng)營(yíng)門(mén)鎖） 成本確定的方法成本確定的方法: 決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng) 和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷(xiāo)售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)；和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷(xiāo)售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)； 成本管理的立足點(diǎn) （WHERE)WHERE) 兩大基本內(nèi)容兩大基本內(nèi)容-確定確定與與控制控制 1 2，有效控制，有效控制動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí) 心中有數(shù)心中有數(shù) 控制的概念控制的概

8、念：控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可：控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可 理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既 定目標(biāo)。定目標(biāo)。 控制的要素控制的要素：制定目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正制定目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正。 有效控制的前提有效控制的前提：目標(biāo)要：目標(biāo)要合理合理實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋。實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋。 能動(dòng)的控制能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后 果果

9、，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中 成本管理的立足點(diǎn) （WHERE)WHERE) 兩大基本內(nèi)容兩大基本內(nèi)容-確定確定與與控制控制 成本管理的階段（WHEN)WHEN)全過(guò)程 1，階段階段 立項(xiàng)立項(xiàng)策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 發(fā)包發(fā)包施工施工竣工竣工維護(hù)維護(hù) 2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程-由虛到實(shí)由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) - 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包 成本管理的階段 （WHEN)WHEN)全過(guò)程 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 立

10、項(xiàng)階段成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo) 策劃階段選擇性?xún)r(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo) 與發(fā)展計(jì)劃 設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 -方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體 現(xiàn)產(chǎn)品特征 -初步：材料設(shè)備的合理選型 - 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保 證 發(fā)包階段通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位， 完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù) 的把握） 施工階段變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān) 控 銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制， 銷(xiāo)售承諾與資料的把關(guān) 竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估 維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理 成本管理的責(zé)任主體 （WHO)WHO)全員 要點(diǎn)：所

11、有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門(mén)，都有要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門(mén)，都有 成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。 成本意識(shí)：只要考慮了性?xún)r(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí) 控制主體：從“誰(shuí)花錢(qián)控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢(qián)誰(shuí)控制” 成本管理的基本方法（HOW)HOW) 目標(biāo)管理 l目標(biāo)確定的依據(jù)目標(biāo)確定的依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握產(chǎn)品把握。 l目標(biāo)管理的過(guò)程目標(biāo)管理的過(guò)程PDCA 循環(huán)循環(huán) l實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段信息化信息化 項(xiàng)目實(shí)施 方案 目標(biāo)成本（總成 本及分項(xiàng)成本） 建立目標(biāo) PLAN 項(xiàng)目實(shí)施 DO 做出調(diào)整 ADJUST 檢查對(duì)比 C

12、HECK 實(shí)際成本 （總成本及 分項(xiàng)成本） 成本管理的基本方法（HOW)HOW) 目標(biāo)管理 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 房地產(chǎn)成本管理的三個(gè)階段房地產(chǎn)成本管理的三個(gè)階段 造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）-定額模式 下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)， 定額熟、套價(jià)正確；【審算型】 成本控制成本控制強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值【控制 型】 提升價(jià)值提升價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)： 面向公司利益，講求性?xún)r(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng) 造價(jià)值【能動(dòng)型】 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高 成本管理水平成本管理水平 產(chǎn)品價(jià)值提升產(chǎn)品價(jià)值提升 審算型 控制型 能動(dòng)型 強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)

13、 面向公司利益，講求性?xún)r(jià)比 發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值 強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 追求算得快、算量準(zhǔn) 定額熟、套價(jià)正確 當(dāng)前指導(dǎo)思想當(dāng)前指導(dǎo)思想 結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成 本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法， 以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的 實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作。實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作。 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 內(nèi)容大綱 樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法目標(biāo)管理詳 解 建立多層次的成本管理體系建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控房地

14、產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控 制要點(diǎn)制要點(diǎn) 成本目標(biāo)管理原則 1，目標(biāo)的內(nèi)涵目標(biāo)的內(nèi)涵： 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。 2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)的作用： 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。 3，目標(biāo)的范圍：，目標(biāo)的范圍： 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。 成本目標(biāo)的制定過(guò)程 目標(biāo)制定的時(shí)間：目標(biāo)制定的時(shí)間： 幾個(gè)階段幾個(gè)階段 目標(biāo)制定的方法：目標(biāo)制定的方法：正向與反向正向與反向 目標(biāo)制定的要求：目標(biāo)制定的要求：成本產(chǎn)品成本產(chǎn)品 目標(biāo)制定案例目標(biāo)制定案例 制定的時(shí)間制定的時(shí)間 u目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開(kāi)始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一； u策劃、設(shè)

15、計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因， 原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； u實(shí)施方案確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)。 u施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）， 形成內(nèi)控目標(biāo)； 目標(biāo)形成的幾個(gè)目標(biāo)形成的幾個(gè) 階段階段 正向測(cè)算：正向測(cè)算： 測(cè)算依據(jù)成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因 此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā) 包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng) 目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階

16、段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 測(cè)算方式根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一 定是固定方式；定是固定方式；（如爛尾樓改造、中學(xué)等） 團(tuán)隊(duì)工作前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員 對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先 設(shè)定設(shè)定。（工作重心前移） 反向倒逼：反向倒逼： 確定銷(xiāo)售價(jià)格水平； 確定利潤(rùn)要求； 反推計(jì)算成本水平。 目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論、審批和正式發(fā)布 （也可能經(jīng)集團(tuán) 審批）。 水平恰當(dāng)：水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適 當(dāng)考慮風(fēng)

17、險(xiǎn)； 依據(jù)充分依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解 市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)； 內(nèi)容具體明確：內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能 不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)； 量化計(jì)算：量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)， 便于今后的對(duì)比分析； 推行標(biāo)準(zhǔn)化推行標(biāo)準(zhǔn)化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和 表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； 強(qiáng)調(diào)考核作用：強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做 測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用成本目標(biāo) 對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考

18、核。 1 1，某中學(xué)成本控制綱要，某中學(xué)成本控制綱要：注意前期制定的過(guò)程、計(jì)劃和人 員，如何調(diào)整 2 2，某中學(xué)成本測(cè)算，某中學(xué)成本測(cè)算：注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn)品的明確 3 3，某改建項(xiàng)目成本測(cè)算，某改建項(xiàng)目成本測(cè)算 4 4，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn)，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn) 按項(xiàng)目實(shí)體分解按項(xiàng)目實(shí)體分解 按合同計(jì)劃分解按合同計(jì)劃分解 按考核責(zé)任分解按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 成本目標(biāo)的分解 分解依據(jù)分解依據(jù)： 甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃 分解內(nèi)容：分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) 分解時(shí)間分解時(shí)間： 發(fā)展計(jì)劃完成

19、后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè) 計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中 調(diào)整（范圍調(diào)整）調(diào)整（范圍調(diào)整） 各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一 目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控 多層次、全方位計(jì)劃管理多層次、全方位計(jì)劃管理 一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 總綱領(lǐng)總綱領(lǐng) 二級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃 控制控制 設(shè)計(jì)計(jì)劃管理設(shè)計(jì)計(jì)劃管理：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃 合約計(jì)劃管理合約計(jì)劃管理：考察

20、計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目計(jì)劃管理：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 成本計(jì)劃管理成本計(jì)劃管理：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃 實(shí)施實(shí)施 分解依據(jù)：分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）。 分解內(nèi)容：分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的 劃分（專(zhuān)業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層劃分（專(zhuān)業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層 分構(gòu)件。分構(gòu)件。 分解時(shí)間：分解時(shí)間： 概算或預(yù)算完成后分解，

21、招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比 分析。分析。 目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定 l 分解依據(jù)：部門(mén)或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法。 l 分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門(mén)或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工 作要求。 l 分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。 目的：落實(shí)成本責(zé)任考核目的：落實(shí)成本責(zé)任考核 責(zé)任主體責(zé)任主體配合部門(mén)配合部門(mén)評(píng)價(jià)部門(mén)評(píng)價(jià)部門(mén) 項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 1、 建建 造造 內(nèi)內(nèi) 容容 、 建建 筑筑 形式合理化形式合理化 設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部銷(xiāo)售部銷(xiāo)售部成本部成本部 2、 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 指指 標(biāo)

22、標(biāo) 合合 理理 化化 及施工圖質(zhì)量及施工圖質(zhì)量 設(shè)計(jì)部工程部設(shè)計(jì)部工程部成本部成本部 3、 獲獲 取取 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 性性 的的 合合 理低價(jià)理低價(jià) 工程部成本部工程部成本部項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 4、 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng) 成成 本本 管管 理理 、 施工質(zhì)量與效率施工質(zhì)量與效率 項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部工程部工程部工程部工程部 銷(xiāo)售部 銷(xiāo)售部 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 各職能部門(mén)各職能部門(mén)財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 責(zé)責(zé) 任任 目目 標(biāo)標(biāo) 責(zé)任范圍 責(zé)任范圍 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 建造成本建造成本 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 策劃階段策劃階段 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段 圖紙、選材

23、用料、設(shè)備選型 立項(xiàng)階段立項(xiàng)階段 可研報(bào)告 投資估算投資估算 總成本測(cè)算總成本測(cè)算 成本預(yù)控目標(biāo)成本預(yù)控目標(biāo) 分判計(jì)劃分判計(jì)劃 項(xiàng)目組建項(xiàng)目組建 方案初步施工圖方案初步施工圖 分項(xiàng)成本測(cè)算、概算、預(yù)算分項(xiàng)成本測(cè)算、概算、預(yù)算 發(fā)包階段發(fā)包階段 合同 合同金額合同金額 成本目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)調(diào)整成本目標(biāo)調(diào)整成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài) 按責(zé)任分解按責(zé)任分解按合同分解按合同分解按實(shí)體分解按實(shí)體分解 成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的分解案例案例 1 1，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解： 2 2，按科目細(xì)分，按科目細(xì)分： 3 3，責(zé)任劃分，責(zé)任劃分： 成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法 控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：

24、在設(shè)計(jì)和在設(shè)計(jì)和 合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和 檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、 分步變?yōu)閷?shí)際成本；分步變?yōu)閷?shí)際成本； 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與充分掌握技術(shù)與 市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性；市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性； 加強(qiáng)過(guò)程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的 成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同

25、步實(shí)現(xiàn)； 這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性?xún)r(jià)比；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性?xún)r(jià)比； 實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：重視動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招重視動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招 標(biāo)、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）；標(biāo)、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）； 偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有 數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括 成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉 證；證； 過(guò)程與結(jié)果的全面考核：明

26、確考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)。明確考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)。 成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)案例案例 小結(jié) 1 1，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解 事中有監(jiān)控：月報(bào)表事中有監(jiān)控：月報(bào)表 事后有分析：后評(píng)估報(bào)告事后有分析：后評(píng)估報(bào)告 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招 標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主； 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng)成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng) 2 2，如何著手開(kāi)展目標(biāo)管理，如何著手開(kāi)展目標(biāo)管理 建立科目，結(jié)合合同策劃；建立科目，結(jié)合合同策劃； 制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)

27、初、施工圖階段制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段 每月專(zhuān)人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同）每月專(zhuān)人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同） 出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議 對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求 內(nèi)容大綱 樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法目標(biāo)管理成本控制基本方法目標(biāo)管理 詳解詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控 制要點(diǎn)制要點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 集團(tuán)公司的管控模式集團(tuán)公司的管控模式 運(yùn)營(yíng)管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目 財(cái)務(wù)管控 ：投

28、資與財(cái)務(wù) 項(xiàng)目公司 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 類(lèi)類(lèi) 型型 職能管理型職能管理型矩陣式管理型矩陣式管理型 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 職責(zé)分工職責(zé)分工 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管 理部門(mén) 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé) 主體，職能部門(mén)成為資源提 供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢； 需要高層協(xié)調(diào)工作多，容 易形成決策堆積 員工介入雙重職權(quán)之中，需 要公司良好的人際關(guān)系和全 面的培訓(xùn) 實(shí)施條件實(shí)施條件 項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) 客戶(hù)定位專(zhuān)一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán) 境不確定性低 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共 享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) 客

29、戶(hù)較穩(wěn)定，但不確定性較 高的項(xiàng)目環(huán)境 公司有專(zhuān)業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的 全權(quán)負(fù)責(zé)主體 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利 于公司職能知識(shí)積累和專(zhuān) 業(yè)化發(fā)展 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶(hù)需 求變化多項(xiàng)目管理 前期的客戶(hù)定位非常準(zhǔn)確 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)需 求滿(mǎn)足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng) 濟(jì) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù) 專(zhuān)業(yè)化的提升 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清 晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到 客戶(hù)的滿(mǎn)意 單一公司的管控模式單一公司的管控模式 集團(tuán)公司的管控模式集團(tuán)公司的管控模式 形成過(guò)程：項(xiàng)目形成過(guò)

30、程：項(xiàng)目公司公司區(qū)域區(qū)域集集 團(tuán)團(tuán) 確立依據(jù)：集團(tuán)與分公司的管控模確立依據(jù)：集團(tuán)與分公司的管控模 式式 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán)授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 集團(tuán)公司的成本管理模式確立 集團(tuán)公司的成本管理模式集團(tuán)公司的成本管理模式案例案例1 管理職能：管理職能： 經(jīng)營(yíng)層面：經(jīng)營(yíng)層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要 求及時(shí)間）求及時(shí)間） 管理層面管理層面：人力資源與考核（針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、：人力資源與考核（針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、 建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理；學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理

31、；學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、 作業(yè)指導(dǎo)；作業(yè)指導(dǎo)； 業(yè)務(wù)層面：業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù)管理、監(jiān)控與服務(wù) 具體操作：具體操作： 目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段審批）審批） 動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)）動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)） 參與重大招標(biāo)參與重大招標(biāo) 戰(zhàn)略采購(gòu)（與技術(shù)部協(xié)作）戰(zhàn)略采購(gòu)（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起）地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼量）成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼量） 信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣 分公司年度月度檢查評(píng)分分公司年度月度檢查評(píng)分

32、集團(tuán)公司的成本管理模式集團(tuán)公司的成本管理模式案例案例1 （案例（案例2 2綜合管理綜合管理 定位）定位） 集團(tuán)公司的成本管理模式案例2 總之，分公司做事，集團(tuán)看方向；業(yè)務(wù)對(duì)接，總之，分公司做事，集團(tuán)看方向；業(yè)務(wù)對(duì)接， 沒(méi)有管理沒(méi)有管理 對(duì)接關(guān)系對(duì)接關(guān)系 集團(tuán)公司的成本管理模式案例2 （案例（案例2 2綜合管理綜合管理 定位）定位） 成本管理的基本內(nèi)容成本管理的基本內(nèi)容 機(jī)構(gòu)組織 （架構(gòu)、崗位與職責(zé)） 目標(biāo)制定目標(biāo)制定 招標(biāo)合約招標(biāo)合約結(jié)算分析結(jié)算分析 運(yùn)營(yíng)流程管理：項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制運(yùn)營(yíng)流程管理：項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制 評(píng)價(jià)體系 （數(shù)據(jù)、工具與標(biāo)準(zhǔn)） 業(yè)務(wù)管理：四個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)管理：四

33、個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 變更簽證變更簽證 三個(gè)基本面四個(gè)重點(diǎn)一條主線(xiàn) 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理體系的四個(gè)子系統(tǒng) 成本管理評(píng)價(jià)系統(tǒng)成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范 成本管理組織系統(tǒng) 成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 成本管理的組織管理系統(tǒng) 組織管理系統(tǒng)的三項(xiàng)內(nèi)容組織管理系統(tǒng)的三項(xiàng)內(nèi)容 組織架構(gòu)：部門(mén)設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編部門(mén)設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編 制制 職責(zé)劃分：部門(mén)職能與崗位職責(zé)部門(mén)職能與崗位職責(zé) 權(quán)限分配：業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限 成本管理組織架構(gòu)與人員配置（非集團(tuán)公司）成本管理組織架構(gòu)與人員配置（非集團(tuán)公司） 成本管理組 織架構(gòu) 采購(gòu)及招

34、標(biāo)管理 人員：分專(zhuān)業(yè)人員：分專(zhuān)業(yè), ,分項(xiàng)目負(fù)責(zé)分項(xiàng)目負(fù)責(zé) 采購(gòu)部采購(gòu)部 成本目標(biāo)管理 公司分管領(lǐng)導(dǎo)公司分管領(lǐng)導(dǎo) 現(xiàn)場(chǎng)成本控制 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 成本部成本部 成本目標(biāo)管理 現(xiàn)場(chǎng)成本控制 工程預(yù)結(jié)算 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 成本管理中心成本管理中心 成本管理部門(mén)職職能成本管理部門(mén)職職能 成本管理職能采購(gòu)管理職能 1. 成本目標(biāo)管理:成本的前期測(cè) 算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān) 控、成本分析與后評(píng)估 ； 2. 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、 審核工程量及造價(jià)文件，對(duì) 咨詢(xún)公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理； 3. 現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造價(jià) 計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定、零 星工程或材料采購(gòu)

35、的委托和 簽證； 1. 供方管理：考察、評(píng)估、建 庫(kù)并選用項(xiàng)目所需的合作單 位及材料設(shè)備； 2. 采購(gòu)及招標(biāo) 管理：工程、材 料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)方面的 招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定 價(jià)格； 3. 合同管理：合同的簽訂、變 更及追加、付款及結(jié)算手續(xù) 辦理； 各企業(yè)部門(mén)的名稱(chēng)和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購(gòu)部，合約各企業(yè)部門(mén)的名稱(chēng)和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購(gòu)部，合約 部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理 要求。要求。 成本管理崗位職責(zé)成本管理崗位職責(zé) 成本部經(jīng)

36、理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購(gòu)部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職 責(zé) 合約物資主管崗位職 責(zé) 合約營(yíng)銷(xiāo)主管崗位職 責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位 職責(zé) 成本管理權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購(gòu)事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 一、管理制度 管理制度是公司總體的管管理制度是公司總體的管 理要求，全面和概括性地理要求，全面和概括性地 說(shuō)明對(duì)所管理內(nèi)容的基本說(shuō)明對(duì)所管理內(nèi)容的基本 管理要求。管理要求。 二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司成管理規(guī)定用于規(guī)范公司成 本管理有關(guān)部門(mén)或項(xiàng)目成本管理有關(guān)部門(mén)或項(xiàng)目成 本管理中各項(xiàng)具體

37、業(yè)務(wù)內(nèi)本管理中各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi) 容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是 對(duì)管理制度的要求的落實(shí)。對(duì)管理制度的要求的落實(shí)。 三、實(shí)施細(xì)則 實(shí)施細(xì)則是對(duì)比較復(fù)雜的實(shí)施細(xì)則是對(duì)比較復(fù)雜的 某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方 式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并 體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深 度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì) 管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化。管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化。 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類(lèi)成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類(lèi) 關(guān)于管理規(guī)范分類(lèi)的說(shuō)明關(guān)于管理規(guī)范分類(lèi)的說(shuō)明 制度 也可稱(chēng)為：條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱(chēng)為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則

38、、規(guī)范、規(guī)程 細(xì)則 也可稱(chēng)為：方法、辦法、指引 （指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專(zhuān)指描述流程的企 業(yè)公文） 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī) 范 成本管理制度 目標(biāo)成本管理規(guī)定 招標(biāo)管理規(guī)定 合同管理規(guī)定 供方管理規(guī)定 采購(gòu)管理規(guī)定 工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施細(xì)則 付款管理規(guī)定 成本資料管理規(guī)定 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī) 范 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程管理是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈（value chain)為主導(dǎo)展開(kāi)的，跨部門(mén)、橫向交叉的運(yùn)營(yíng)流程管 理促進(jìn)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，提高工作效率，成本管理的運(yùn)營(yíng)流程 管理是其中的重要組成部分。 成本管理的運(yùn)營(yíng)流程系 統(tǒng) 階段1 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 營(yíng) 銷(xiāo) 以流程驅(qū)動(dòng)的 運(yùn)營(yíng) 部

39、門(mén)職能驅(qū)動(dòng) 的運(yùn)營(yíng) 認(rèn)同流程、但部門(mén)職 能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營(yíng) 階段2 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 營(yíng) 銷(xiāo) 階段3 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 營(yíng) 銷(xiāo) 項(xiàng)目論證 設(shè)計(jì)管理 成本管理成本管理 案例案例流程全景流程全景 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程,例如: 市場(chǎng)調(diào)研流程 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程 施工管理流程 銷(xiāo)售流程 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框 架和底層基礎(chǔ) 沒(méi)有這些管理支持流程,核心流程不 可能有效運(yùn)作 客 戶(hù) 設(shè)計(jì) 階段 流程 策

40、劃 階段 流程 發(fā)包 階段 流程 施工 階段 流程 立項(xiàng) 階段 流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財(cái)務(wù)預(yù)算流程 竣工 階段 流程 流程清單流程清單 成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)案例案例 案例案例1流程圖流程圖 案例案例2流程關(guān)鍵點(diǎn)的詳細(xì)描述流程關(guān)鍵點(diǎn)的詳細(xì)描述 案例案例3作業(yè)表單作業(yè)表單 目的與作用目的與作用 內(nèi)容與形式內(nèi)容與形式 建立及維護(hù)建立及維護(hù) 注意的問(wèn)題注意的問(wèn)題【思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)是什么？有 何量化的衡量與評(píng)價(jià)指標(biāo)？ 】 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) 目的目的 掌握市場(chǎng)信息 積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 匯總公司資源 沉淀業(yè)務(wù)知識(shí) 衡量工作成效 作用作用 保證公司的成本管

41、理水平穩(wěn)定、提升 目的與作用目的與作用 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù) 成本管理考核指標(biāo) 內(nèi)容與形式內(nèi)容與形式 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)包括成本管理標(biāo)準(zhǔn)（供方、法規(guī)合同、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）與成本 指標(biāo) 成本指標(biāo)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價(jià)的指標(biāo)，即成本數(shù)據(jù)），還應(yīng)包括技術(shù)指 標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫(kù)；甲方定額就是技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo) 成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個(gè)層次的成本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目及單體、分部分項(xiàng) 及專(zhuān)項(xiàng)工程、人材機(jī)及設(shè)備 成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時(shí)記載：時(shí)間、技術(shù)特征、來(lái)源，充分反映市 場(chǎng)和產(chǎn)品的特征 主要形式主要形式 用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版； 管理軟件：通用、定制 （如

42、萬(wàn)科、金地、招商） 形式的選擇形式的選擇 根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要 區(qū)分管理類(lèi)軟件和信息類(lèi)軟件 結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征 盡可能集成，防止重復(fù)勞動(dòng) 數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容與形式數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容與形式 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 -建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類(lèi)；分析整理（BCIS的 方法）；錄入與維護(hù) 工作時(shí)間工作時(shí)間 -在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢(xún)價(jià)、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過(guò) 程結(jié)合而不是做為額外的工作 工作人員工作人員 -專(zhuān)職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合 數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù) 項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo) 每平米地價(jià)報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率 土地獲得時(shí)間每平米設(shè)計(jì)費(fèi) 每平米三通

43、費(fèi)用 每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期每平米管理費(fèi) 每平米鋼筋含量每平米營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 每平米含砼量人均行政費(fèi)用 招標(biāo)比率每平米管理費(fèi)用 最低價(jià)定標(biāo)比率人均銷(xiāo)售收入 甲定材料占造價(jià)比率每平米銷(xiāo)售費(fèi)用 統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計(jì)變更變更比率人均銷(xiāo)售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算結(jié)算錯(cuò)漏率物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)實(shí)際盈虧額 主體建造成本主體建造成本 社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì) 土地獲得成本土地獲得成本 材料采購(gòu) 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用 1，相關(guān)制度： 2，分析表格分析表格 3，

44、成本管理信息庫(kù)：成本管理信息庫(kù)：檢索、供方、法規(guī) 4，成本數(shù)據(jù)庫(kù)：，成本數(shù)據(jù)庫(kù)：?jiǎn)蝺r(jià)庫(kù)ACCESS， 電梯EXCEL 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng)案例 內(nèi)容大綱 樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法目標(biāo)管理成本控制基本方法目標(biāo)管理 詳解詳解 建立多層次的成本管理體系建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本控制 要點(diǎn) 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)開(kāi)發(fā)階段作業(yè)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)開(kāi)發(fā)階段作業(yè) 過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的 目的。目的。 開(kāi)發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn) 成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制一條線(xiàn) 數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存 立項(xiàng)階段成本控 制 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制

45、要點(diǎn) 控制要點(diǎn)主要內(nèi)容方法與途徑責(zé)任主體 1、新征土 地 征地費(fèi)用征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免少交或晚交，力爭(zhēng)減免開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 拆遷安置費(fèi)用拆遷安置費(fèi)用房屋產(chǎn)權(quán)確定后辦理拆遷安置費(fèi)用。房屋產(chǎn)權(quán)確定后辦理拆遷安置費(fèi)用。開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 大市政費(fèi)用大市政費(fèi)用 交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部 分納入內(nèi)部工程管理。分納入內(nèi)部工程管理。 設(shè)計(jì)部、工程部與設(shè)計(jì)部、工程部與 設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部 規(guī)劃條件規(guī)劃條件 滿(mǎn)足公司利益最大化，合理提高容積滿(mǎn)足公司利益最大化，合理提高容積 率，降低土地成本。率，降低土地成本。 開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部 2、買(mǎi)斷項(xiàng) 目 買(mǎi)斷內(nèi)容買(mǎi)斷內(nèi)容明確買(mǎi)

46、斷內(nèi)容明細(xì)明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 付款總額付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益為公司爭(zhēng)取最大利益開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 付款時(shí)間付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多周期長(zhǎng)、次數(shù)多開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 三通或七通一平的三通或七通一平的 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部與開(kāi)發(fā)部工程部與開(kāi)發(fā)部 手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)盡量先辦手續(xù)后付款。盡量先辦手續(xù)后付款。開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 3、合作開(kāi) 發(fā) 合作方式合作方式有利于公司。有利于公司。開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 分成比例分成比例雙贏原則。雙贏原則。開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 交房時(shí)間交房時(shí)間盡可能地延后交房。盡可能地延后交房。工程部工程部 交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)。不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部

47、付款總額與付款時(shí)付款總額與付款時(shí) 間間 選擇有利于公司利益的方式。選擇有利于公司利益的方式。開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 立項(xiàng)階段成本控制 實(shí)例 成本調(diào)研報(bào)告模板 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算表 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制所占權(quán)重最大 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān) 鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制過(guò)程 以經(jīng)濟(jì)合理性最大為原則，周密規(guī)劃，科學(xué)討論， 嚴(yán)格審批。 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn)主要內(nèi)容方法與途徑責(zé)任主體 1.規(guī)劃方案 （1）可行性規(guī)劃）可行性規(guī)劃 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 市場(chǎng)信息搜集和分析、市政狀況信市場(chǎng)信息搜集和分析、市政狀況信 息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可

48、行性研息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研 究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和可行性設(shè)計(jì)變更。究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和可行性設(shè)計(jì)變更。 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng) 目部、成本部和工程目部、成本部和工程 部部 （2）方案評(píng)審）方案評(píng)審 組成可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)，組成可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)， 對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，未通過(guò)的對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，未通過(guò)的 方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，變方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，變 更后再重新評(píng)審。更后再重新評(píng)審。 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng) 目部、成本部、工程目部、成本部、工程 部和管理層部和管理層 （3）設(shè)計(jì)成果）設(shè)計(jì)成果 對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根

49、據(jù)實(shí)際情況進(jìn) 行細(xì)節(jié)調(diào)整，提前確定設(shè)備選型方行細(xì)節(jié)調(diào)整，提前確定設(shè)備選型方 案。案。 設(shè)計(jì)部與工程部設(shè)計(jì)部與工程部 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算成本部與設(shè)計(jì)部成本部與設(shè)計(jì)部 2、報(bào)批設(shè) 計(jì) （1）設(shè)計(jì)方案）設(shè)計(jì)方案 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分 析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部和工設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部和工 程部程部 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部 方案設(shè)計(jì)評(píng)審方案設(shè)計(jì)評(píng)審 設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工 程部與管理層程部與管理層 （2）報(bào)批）報(bào)批 注意市政設(shè)計(jì)、注意相關(guān)法規(guī)，完注意市政設(shè)計(jì)

50、、注意相關(guān)法規(guī)，完 善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。 開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)（續(xù)） 3、擴(kuò)初設(shè) 計(jì) （1 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)）擴(kuò)初設(shè)計(jì) 要求要求 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整，提出設(shè)計(jì)要求，對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整，提出設(shè)計(jì)要求， 進(jìn)行內(nèi)部審核。進(jìn)行內(nèi)部審核。 設(shè)計(jì)部與相關(guān)部門(mén)設(shè)計(jì)部與相關(guān)部門(mén) （2 2）成本概算）成本概算 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、 實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本做實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本做 出概算。出概算。 成本部、設(shè)計(jì)部與工成本部、設(shè)計(jì)部與工 程部程部 制訂成本控制綱要制訂成本控制綱

51、要成本部成本部 （3 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)）擴(kuò)初設(shè)計(jì) 圖圖 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)，組織專(zhuān)家評(píng)審根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)，組織專(zhuān)家評(píng)審 和進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。和進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。 設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工 程部與管理層程部與管理層 設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部 4、樁基設(shè) 計(jì) （1 1）地質(zhì)勘察）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專(zhuān)業(yè)人員勘察。搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專(zhuān)業(yè)人員勘察。 設(shè)計(jì)部與工程部設(shè)計(jì)部與工程部 （2 2）設(shè)計(jì)方案）設(shè)計(jì)方案 評(píng)審評(píng)審 樁基設(shè)計(jì)樁基設(shè)計(jì)2 2種以上形式，并由專(zhuān)家進(jìn)行種以上形式，并由專(zhuān)家進(jìn)行 樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。 （3 3）樁基施工）樁基施工 圖圖 設(shè)計(jì)

52、調(diào)整設(shè)計(jì)調(diào)整 5、施工圖 設(shè)計(jì) 1.1.施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 要求要求 根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè) 計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上 確立施工圖設(shè)計(jì)要求；建安施工圖中結(jié)確立施工圖設(shè)計(jì)要求；建安施工圖中結(jié) 構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占 總造價(jià)總造價(jià)70%70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分， 應(yīng)嚴(yán)格審核；實(shí)行限額設(shè)計(jì)。應(yīng)嚴(yán)格審核；實(shí)行限額設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)部、工程部與成設(shè)計(jì)部、工程部與成 本部本部 1.1.報(bào)建報(bào)建政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，

53、按政府有關(guān)政策交納。開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 1.1.審圖審圖 2.2.施工配合施工配合 互審互簽，明確修改意見(jiàn)，相互溝通?；徎ズ?，明確修改意見(jiàn)，相互溝通。 設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng) 銷(xiāo)部與成本部銷(xiāo)部與成本部 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)（續(xù)） 6、裝修 方案設(shè)計(jì) 1.1.方案設(shè)計(jì)要求方案設(shè)計(jì)要求 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和 實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要 求求 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié) 助助 1.1.材料設(shè)備選型成材料設(shè)備選型成 本方案本方案 市場(chǎng)信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確市場(chǎng)信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確 定裝修材料和設(shè)備。定裝

54、修材料和設(shè)備。 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本分解計(jì)劃。制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本分解計(jì)劃。 1.1.招投標(biāo)招投標(biāo) 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷(xiāo)部設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷(xiāo)部 招標(biāo)評(píng)審招標(biāo)評(píng)審設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部 7、功能 設(shè)計(jì) （1 1）小區(qū)建筑物功）小區(qū)建筑物功 能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部銷(xiāo)售部 有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部和工程設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部和工程 部部 （2 2）市政配套方案）市政配套方案 市政狀況調(diào)研，爭(zhēng)取政府有利條市政狀況調(diào)研，爭(zhēng)取政府有利條 件。件。 開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部 （3 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)）環(huán)境方案設(shè)計(jì) 根據(jù)投資估算

55、和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán) 境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本。境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本。 設(shè)計(jì)部與成本部設(shè)計(jì)部與成本部 招標(biāo)評(píng)審招標(biāo)評(píng)審設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部 （4 4）智能化設(shè)計(jì)）智能化設(shè)計(jì) 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分 析及智能化內(nèi)容控制。析及智能化內(nèi)容控制。 銷(xiāo)售部與工程部銷(xiāo)售部與工程部 招標(biāo)評(píng)審；尋找戰(zhàn)略合作單位。招標(biāo)評(píng)審；尋找戰(zhàn)略合作單位。采購(gòu)部與工程部采購(gòu)部與工程部 （5 5）銷(xiāo)售承諾）銷(xiāo)售承諾 保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通，保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通， 保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際功能的一致保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際功能的一致 性性 營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部與工程營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)

56、計(jì)部與工程 部部 實(shí)例 限額設(shè)計(jì)控制表 價(jià)值分析模板 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化流程 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)的中間結(jié)果進(jìn)行功能及成本的評(píng)估，對(duì)整體設(shè)計(jì) 思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢查、比較、改進(jìn)，獲得更滿(mǎn)意性?xún)r(jià)比的 設(shè)計(jì)成果。 土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門(mén)窗、精裝修、智能化、室 外管網(wǎng)、道路、景觀(guān)，等等。 成立項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組，包括設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目等專(zhuān)業(yè)工程師 及成本人員，綜合控制設(shè)計(jì)成果。 ：分項(xiàng)目，按出圖計(jì)劃，編制項(xiàng)目總體方案優(yōu)化的時(shí)間計(jì)劃。 收集類(lèi)似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)做法及數(shù)據(jù)，作為方案比較的參照物。 設(shè)計(jì)合約的簽訂，包括限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)、過(guò)程配合條款、 獎(jiǎng)罰條款。設(shè)計(jì)小組與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)組的聯(lián)系

57、電話(huà)互換。 貼身跟進(jìn)、典型測(cè)算，修改建議。 預(yù)算指標(biāo)、檢查調(diào)整，落實(shí)獎(jiǎng)罰。 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 廣州萬(wàn)科城市花園設(shè)計(jì)指標(biāo)控制表 控制指標(biāo)控制指標(biāo) 小高層小高層 鋼筋含量鋼筋含量(Kg/(Kg/m2) ) 混凝土含量混凝土含量 ( (m3/m2) ) 正負(fù)零以上結(jié)正負(fù)零以上結(jié) 構(gòu)構(gòu) 55550.370.37 其中梁其中梁14-1514-150.065-0.0750.065-0.075 其中板其中板12.5-13.512.5-13.50.12-0.130.12-0.13 其中柱其中柱( (墻墻) )12.5-13.512.5-13.50.065-0.0750

58、.065-0.075 控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)： 工程部配置結(jié)構(gòu)工程師，工程部配置結(jié)構(gòu)工程師， 專(zhuān)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作。專(zhuān)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作。 必須設(shè)立含量指標(biāo)及獎(jiǎng)必須設(shè)立含量指標(biāo)及獎(jiǎng) 罰條款。罰條款。 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)： 計(jì)劃管理計(jì)劃管理 定期例會(huì)協(xié)調(diào)定期例會(huì)協(xié)調(diào) 對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)程管理對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)程管理 測(cè)算測(cè)算 基礎(chǔ)成本應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)成本應(yīng)綜合考慮 地基處理及承臺(tái)地基處理及承臺(tái) 到設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)師直到設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)師直 接溝通，準(zhǔn)確、迅速接溝通，準(zhǔn)確、迅速 提供梁、板、柱數(shù)據(jù)提供梁、板、柱數(shù)據(jù) 橫向比較分析橫向比較分析 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)： 快速反饋預(yù)算指標(biāo)快速反饋

59、預(yù)算指標(biāo) 如果分段出圖，則分段如果分段出圖，則分段 提供預(yù)算數(shù)據(jù)提供預(yù)算數(shù)據(jù) 獎(jiǎng)罰措施兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰措施兌現(xiàn) 圖紙會(huì)審盡快完成圖紙會(huì)審盡快完成 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 招標(biāo)階段成本控制 招標(biāo)階段要把握兩點(diǎn)： 標(biāo)書(shū)制訂逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo)。 評(píng)標(biāo)合理低價(jià)中標(biāo)原則。 材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制的核心要素是： 市場(chǎng)信息和采購(gòu)招標(biāo) 在市場(chǎng)上篩選最佳性?xún)r(jià)比的材料和設(shè)備，通過(guò)規(guī)范的招標(biāo)過(guò)程，獲 取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本。逐步實(shí)現(xiàn)采購(gòu)-集中采購(gòu)-戰(zhàn)略采購(gòu)的提升。 招標(biāo)過(guò)程成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn)主要內(nèi)容方法與途徑責(zé)任主體 1、投標(biāo)單 位的選擇 （1）資質(zhì)）資質(zhì) （2）管理水平）管理水平 （3）技術(shù)力量）技術(shù)力量 （4）歷史記錄）

60、歷史記錄 （5）資金實(shí)力）資金實(shí)力 （6）合作經(jīng)歷）合作經(jīng)歷 建立承包商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商建立承包商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商 名錄及資料庫(kù)；從認(rèn)可名冊(cè)中的承包商、供名錄及資料庫(kù)；從認(rèn)可名冊(cè)中的承包商、供 貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；由經(jīng)辦部貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；由經(jīng)辦部 門(mén)推薦。門(mén)推薦。 采購(gòu)部組織考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)采購(gòu)部組織考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo) 單位進(jìn)行審核。單位進(jìn)行審核。 采購(gòu)部與經(jīng)辦部門(mén)采購(gòu)部與經(jīng)辦部門(mén) 2、招投標(biāo) 文件 各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含： （1）工期；）工期； （2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；）工程造價(jià)或取費(fèi)