上海別墅,變化中顯現(xiàn)商機

1、上海別墅，變化中顯現(xiàn)商機 作者：陳晟日期： 2004-1-21上海別墅市場產(chǎn)品發(fā)展趨勢經(jīng)過調(diào)研，目前68以上的已建和在建項目占地超過200 畝，還包括一些占地1000畝以上分期開發(fā)的項目，其每期開發(fā)面積通常為200-300 畝左右。從發(fā)展趨勢看，新開項目征地數(shù)量普遍較大，統(tǒng)計據(jù)，僅青浦、松江和浦東三地，以各種形式“圈地 ”1000畝以上的項目已超過30 個。然而，項目發(fā)展的規(guī)模與市場表現(xiàn)乃至經(jīng)濟效益存在一個平衡。今后一個時期內(nèi)，總體規(guī)模在600 至 800 畝左右，分2-3 期開發(fā)的項目是一個較為平衡的選擇。當(dāng)然一些條件特殊的項目在300 畝以下的規(guī)模，只要操作得當(dāng)，仍然會占據(jù)一定比例。別墅市

2、場的供需關(guān)系及區(qū)域板塊分析需求分析及供給分析1.供給分析上海市 2003 年上半年市場上別墅供應(yīng)總量約270 萬平方米， 2003 年上半年別墅新上市量達(dá) 162.7 萬平米，新上市占地面積約485 萬平方米，綜合容積率達(dá)到0.34。從價格分布的供求關(guān)系來看，上海 2003 年上半年市場上市供應(yīng)的別墅量較多集中在 1 00 萬 200 萬元和 200-300 萬元兩個的價格段，分別占到了供應(yīng)總量的 35和 30，較上年這一比例有較大變化；而總價在100 萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300 萬元以上的豪華別墅分別為16和19，前者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達(dá)8。2.需求分析上海目前約有

3、人口1700 萬，總戶數(shù)近600 萬，近期隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及上海市居民收入的提升，雖前兩年別墅的購買者多以外地人、港澳臺人為多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了上海本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟型別墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對于 300 到 600 平方米的別墅豪宅，上海一般每年僅需幾百套的市場吸引量，但因為豪宅售價往往較高，對房地產(chǎn)指數(shù)影響較大，故對申城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響不容忽視，而來自業(yè)界的資料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自住。總體來說，總價在120 萬元以內(nèi)的經(jīng)濟型別墅更

4、受歡迎。市場上一些聯(lián)排經(jīng)濟型別墅單價能控制在5000 元左右，面積以 200 平方米為主，總價在一百萬元左右，通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情，或是一種B OBO 族的氛圍， 使得特定的目標(biāo)人群產(chǎn)生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求。別墅演繹東西平衡2003 年別墅格局發(fā)生重大變化，3、4 月份上海南匯正式躍上別墅舞臺，南匯別墅也不再只是浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位， 而到 5、6 月份這一分布格局得以向縱深發(fā)展， 而在不久的將來南匯將成為上海別墅發(fā)展的重點區(qū)域。相反長寧等中

5、心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，上半年幾乎沒有新的別墅樓盤推出，而在售別墅樓盤也基本售罄。與此同時，南匯別墅迅速登臺亮相，與浦東新區(qū)別墅一起形成東部區(qū)塊。今年上半年上海別墅供應(yīng)市場區(qū)域，主要集中于閔行、青浦、松江、浦東和南匯，其中以南匯和松江兩個區(qū)域為主。六大板塊引領(lǐng)別墅市場顓橋 VSTownhouseTownhouse 在上海其實也有很久的歷史了，但直到近年來尤其是在顓橋開發(fā)成功之后才迅速成為市場的熱點。 Townhouse 在嚴(yán)格意義上并不成為真正的別墅，但其比多層又似乎更 “別墅 ”一些，或者說更偏重一些別墅特性，所以也就必大多人接受并以別墅居家理念買而居之。Townhou

6、se 一般位于城市邊緣地帶，距市區(qū)10 20 公里，車程15 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利，周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性，同時還需擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，周邊有較為齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，總價格一般控制在80 200 之間。這些特征在顓橋均能夠滿足，所以Townhouse 在顓橋獲得成功，而顓橋也因Townhouse 而登上別墅歷史舞臺。Townhouse 在顓橋地區(qū)的成功有著其內(nèi)在的必然性，早期的君臨天下、劍橋景苑一期、好世櫻園、虹山半島一期等聯(lián)排別墅均獲得成功，而在成功將顓橋別墅板塊成功推出之后并加上先期一些聯(lián)排別墅銷售

7、結(jié)束，連排等Townhouse 別墅就逐漸淡出，顓橋別墅市場主力開始轉(zhuǎn)向獨立別墅市場，該區(qū)域別墅區(qū)的范圍進(jìn)一步向南擴展，尤其是由閔行區(qū)政府牽頭開發(fā)的鑫都新干線被規(guī)劃為上海最大的別墅區(qū)，總計包括四大別墅項目，天籟園現(xiàn)在已經(jīng)成功開發(fā)并實現(xiàn)良好銷售，金銘文博水景、圣得恒業(yè)花園及湖山在望也都在期待之中。滬青平徐涇板塊：老虹橋的延伸作為離市中心最近的別墅板塊之一，徐涇板塊可理解為上海高尚居住區(qū)域之一老虹橋區(qū)域的延伸。上海滬青平沿線地區(qū)及徐涇鎮(zhèn)已形成了一個高檔別墅生活圈，加上周邊原有的大都會、草原、銀濤等3 個高爾夫球場和馬場，逐步形成一個以生活為主的輻射型高級生活圈。滬青平徐涇別墅區(qū)本身擁有良好的地理位

8、置及交通情況，距市中心 （徐家匯、 虹橋）約 30 分鐘車程， 環(huán)境較好， 滬青平公路及 318 國道使其與城市中心溝通緊密， 依托虹橋機場、外環(huán)線以及老虹橋及古北的鼎沸人氣， 離虹橋機場較近仍然是該區(qū)域的優(yōu)勢之一，雖然國際機場的東移對其客源有一定程度影響，但虹橋區(qū)域的成熟的繁榮使其所受影響并不明顯，該區(qū)域別墅發(fā)展迅速并自成一片，已發(fā)展成為上海較為成熟的為數(shù)不多的高檔別墅聚居區(qū)之一。周邊配套設(shè)施相對齊備，銀行、超市、跑馬場、高爾夫球場都相對不遠(yuǎn)，尤其是周邊的一些著名學(xué)校如美國學(xué)校、德國法國學(xué)校、日本學(xué)校、新加坡學(xué)校、耀輝國際學(xué)校、宋慶齡幼兒園等更是帶動區(qū)域別墅市場價格水平持續(xù)上升，每平方米在4

9、00013000 元不等。另外，該區(qū)域的別墅形態(tài)豐富多樣，從最初的聯(lián)排別墅，到后來的雙拼、疊加別墅，直至獨棟別墅，同時該區(qū)域別墅發(fā)展時期較長，從先期的溫莎別墅、西郊名邸、海天花園、西郊景園、青橋美廬別墅、安盛杉莊以及最新九溪十八島、銀濤高爾夫、長堤花園、湖畔佳苑均分布在滬青平公路沿線，并隨時間向西和公路沿線縱深發(fā)展。佘山板塊高檔別墅的發(fā)翔地別墅，從來都是與山、水、湖、樹、林、草等息息相關(guān)的，別墅不僅僅是那空洞沒有生命的冰冷的混凝土建筑物，別墅更是以環(huán)境和生活為主題的一種生活方式或是生活理念。佘山，是上海別墅發(fā)展最引以為豪的靈秀之山，與月湖晶濤一碧連天，又有線輕軌和方松公路、沈磚公路、泗陳公路連

10、接市區(qū)，有離塵不離市的生態(tài)環(huán)境才有縱攬山水精華之賦閑，坐落在上海唯一的國家級旅游度假區(qū)內(nèi)，依托于佘山自然景觀，加上月湖的滋潤。 難以復(fù)制的稀缺的自然環(huán)境及地理優(yōu)勢，是打造佘山高檔別墅居住區(qū)的基礎(chǔ)。整個度假區(qū)核心區(qū)總面積10.88 平方公里中，西佘山、東佘山、薛山、鳳凰山如眾星拱月，碧綠的月湖恰似滿月生輝，山體林地、水體、綠化占區(qū)域總面積的62。佘山板塊是上海目前所公認(rèn)的為數(shù)不多的高檔別墅的集聚地，因為其得天獨厚的自然環(huán)境（佘山風(fēng)景區(qū)）及優(yōu)越的地理位置，因為擁有高爾夫、森林、湖泊、山丘，使得該板塊所造別墅都不低于 500 萬元一棟，單價也基本在 10000 元以上，面積大都在 300 平米以上，

11、唯恐造成對該區(qū)域優(yōu)美風(fēng)景的浪費和褻瀆。早期有佘山天馬別墅，近期有佘山銀湖別墅、上海紫園、上海晶園等高檔別墅，借助得天獨厚的地理位置，這些頂級豪宅依山傍水，小區(qū)的規(guī)劃利用自然景觀結(jié)合人工造景和大面積綠化，兼顧了每套別墅的景觀視角，使這里成為真正上海高檔別墅的發(fā)翔地和薈萃地。平民化的九亭莘閔別墅區(qū)九亭莘閔是上海西郊經(jīng)濟別墅最為集中的區(qū)域，九亭板塊近兩年也逐步形成別墅板塊概念，近年來別墅發(fā)展相對集中并趨成熟并向泗涇延伸，該區(qū)塊別墅先多以聯(lián)排疊加等中低檔為主， 后期則主要多為中檔獨立別墅，兩者發(fā)展從時間及形態(tài)檔次上均有不同。莘閔板塊則是經(jīng)過了十幾年大面積開發(fā)及配套完善的區(qū)域，目前已算是為數(shù)不多的上海成

12、熟別墅區(qū)之一，不僅與城市中心近，交通條件好，風(fēng)景及綠化也不錯，空氣質(zhì)量較高，因此得到較高的青睞，該區(qū)塊內(nèi)別墅各種檔次相對分布較為分散，以中檔別墅為主。先期的九亭別墅半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，又出現(xiàn)三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項目，并帶動了嘉富麗花園、云頂別墅、泗涇頤景園、佘山銀湖別墅的發(fā)展，并進(jìn)一步向西南擴張。莘閔地區(qū)作為依托地鐵而發(fā)展起來的新興地區(qū)，經(jīng)濟類別墅也是該地區(qū)物業(yè)中不可或缺的一部分，面對的客戶以原上海籍或早已在上海落戶的內(nèi)地人為主。其產(chǎn)品直接全方位迎合目前滬上相當(dāng)部分人士的購買力和購買意愿。麗水華庭、雅仕居等樓盤的價格

13、定位對上海小白領(lǐng)來說恰到好處，是一般家庭輕松實現(xiàn)“別墅夢想 ”的理想選擇。深不可測的浦東別墅板塊浦東別墅目前發(fā)展較為平穩(wěn)，浦東的開發(fā)開發(fā)、四個功能開發(fā)區(qū)的建設(shè)、世博的申辦成功、國際機場的東移以及良好的生態(tài)環(huán)境、越來越成熟的市政配套設(shè)施及不斷完善的交通體系使浦東成為上海最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，房地產(chǎn)及別墅近兩年在浦東得到極大放量。 浦東別墅近年來雖發(fā)展較快，但還未形成明顯的板塊之分， 相應(yīng)分布較為分散，目前主要分布在龍陽路、龍東大道沿線、往浦東機場一線及靠近南匯的區(qū)域，初步判斷將形成以張江、金橋出口加工區(qū)及華夏文化旅游區(qū)為核心的別墅區(qū)域。張江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)由于有大批高科技企業(yè)、三資企

14、業(yè)入駐，提升了居住層次，因而區(qū)域內(nèi)別墅的定位相對較高。而申博成功更是進(jìn)一步拔高浦東的國際地位。而隨著地鐵二號線的開通，明珠線二期工程的動工以及大連路隧道和復(fù)興東路隧道的眾多大型交通設(shè)施的興建，使浦東與浦西的聯(lián)系更方便。浦東別墅其中湯臣高爾夫別墅、四季雅苑、碧云別墅都定位于跨國公司管理層，租售價格昂貴。 其它別墅如云間綠大地、湯臣豪園等購買主體也都是高級白領(lǐng)。 而金爵別墅、棕櫚泉別墅、城市經(jīng)典也均是為高層成功人士打造，而相對金橋的陽光歐洲城、東源麗晶、盛世天地等更是使該區(qū)域別墅豐富多彩，不同層次、不同形態(tài)別墅，適用于投資、居住、租賃、休閑、度假。浦東因其經(jīng)濟發(fā)展的無限潛力使多數(shù)人對其別墅發(fā)展前景

15、看好，加上其廣闊腹地以及機場和世博等因素的促動將使其逐步發(fā)展為為數(shù)不多的高端別墅集中地之一，浦東別墅市場的發(fā)展前景不可估量?！皾u行漸遠(yuǎn) ”的大東郊南匯別墅別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而上海經(jīng)濟中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，浦東作為新上海經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊和拉動者，南匯作為浦東經(jīng)濟發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的 “大東郊 。”大東郊從地理位置上可理解為上海的門戶，是上海城市擴展的重心，伴隨城市交通網(wǎng)絡(luò)及城市干道對外的迅速延伸，加上大東郊得天獨厚的自然環(huán)境，使以南匯康橋、航頭等蓄勢待發(fā)，即將成為別墅發(fā)展的熱土。南匯別墅發(fā)展相對較晚，但勢頭非常迅猛，并以其發(fā)展迅速之勢證明其不僅僅只是浦東別墅發(fā)展的腹地或者 “后花園

16、 ，”南匯別墅經(jīng)近幾年的發(fā)展開發(fā)已自成區(qū)域。 目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)以及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科大學(xué)村、綠洲康城等，前者康橋半島雖是獨院住宅，但售橋卻并不高，加上其樓盤體量之大及周邊環(huán)境之好深受好評，中科大學(xué)村則以其與學(xué)府的聯(lián)合開發(fā)使其成為一個能讓人浮想聯(lián)翩的別墅樓盤，而綠洲康城則以其景觀和高尚品質(zhì)著稱。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為分散，但也占有相當(dāng)比重，主要以建德南郊別墅和上海藍(lán)堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。南匯別墅發(fā)展態(tài)勢實在不小， 即將正式開工的占地 4500 畝上海最大別墅區(qū)綠洲千島別墅預(yù)

17、示著南匯將成為上海別墅未來發(fā)展的熱點區(qū)域之一，前景難以估量。別墅市場需求的形態(tài)及其變化從最近的買家調(diào)研情況分析，一個重要的信號是買家對別墅形態(tài)的要求發(fā)生了相當(dāng)明顯的變化，具體見圖。從圖上可見，獨立別墅的需求有了明顯的上升，幾乎占據(jù)總體的 6 成，而雙聯(lián)體還保有四分之一，至于較低端的四聯(lián)體及以上合計只有 10，唯一亮點是低層疊加式別墅還有一定的需求。達(dá)到 6，甚至超過了四聯(lián)體的比例。由此，我們可以得出一個階段性的結(jié)論：曾經(jīng)在 2001、2002 年期間紅極一時的聯(lián)體別墅 TOWNHOUSE ，由于自身產(chǎn)品存在的問題和一些難以克服的缺陷，其作為中低端代用品和過渡性產(chǎn)品的本質(zhì)已經(jīng)顯現(xiàn)出來。加上市場的發(fā)展，買家要求和購買力的提高，其階段性的高峰已經(jīng)過去。一度轟轟烈烈的TOWNHOUSE熱也許可以暫時告一段落了。細(xì)化區(qū)域變化我們根據(jù)上海市場的實際情況，將適合發(fā)展別墅物業(yè)的地區(qū)劃分為35 個細(xì)化區(qū)域， 包括市區(qū)傳統(tǒng)區(qū)域和松江、青浦、嘉定、閔行、浦東、南匯、寶山、奉賢、崇明等地。首先是 5 個核心高端區(qū)域：徐匯區(qū)長寧虹橋、古北地區(qū)（部分與西郊重合）靜安區(qū)盧灣區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴及世紀(jì)公園周邊地區(qū)從細(xì)化區(qū)域情況看，除徐匯、靜安、長寧等市中心區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)老式花園洋房及浦東