德州錦勝?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)整合方案

1、德州錦勝?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)整合方案煙臺(tái)嘉誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司廣告部執(zhí) 行 策劃人：王 維2 0 0 3 年 6 月 12 日目錄一、企劃執(zhí)行目標(biāo)二、“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”項(xiàng)目 - 賣點(diǎn)尋蹤三、項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)對(duì)比分析四、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氛圍裝扮策略五、售樓部裝扮策略及售樓工作人員六、廣告?zhèn)鞑ソM合策略七、招商及售樓工作運(yùn)營(yíng)管理八、后期物業(yè)管理九、招商工作時(shí)間流程表 十、項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)修正措施一、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算十二、附 件：各種廣告文案及設(shè)計(jì)版式要求一、企劃執(zhí)行目標(biāo)（一）戰(zhàn)略目標(biāo)：1、通過(guò)“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”項(xiàng)目，創(chuàng)建煙臺(tái)嘉誠(chéng)實(shí)業(yè)在德州良好 的企業(yè)形象和品牌效應(yīng)，進(jìn)而取得最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)；2、在德州政府和社會(huì)各

2、界中塑造嘉誠(chéng)企業(yè)實(shí)力和信譽(yù)，使“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”成為嘉誠(chéng)公司在德州市場(chǎng)發(fā)展的立足之基石；3、在取得最大化經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，我們更應(yīng)該在商務(wù)和物業(yè)等多元化發(fā)展方面取得更多的業(yè)績(jī)；4、通過(guò)在德州的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，使“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”成為嘉誠(chéng)事業(yè) 在京、津、山東、河北等區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生良好發(fā)展輻射的最佳楷模 客觀基礎(chǔ)；5、“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”不但是嘉誠(chéng)事業(yè)的前驅(qū)性發(fā)展延伸的項(xiàng)目，更是嘉誠(chéng)公司開拓華北、華東事業(yè)的試金石和效益模盤。（二）戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1、通過(guò)商業(yè)運(yùn)作，使“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”項(xiàng)目成為德州之一大商 業(yè)亮點(diǎn)；2、人、財(cái)、物及市場(chǎng)的合理戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用，使嘉誠(chéng)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程 里得到最科學(xué)的規(guī)范化運(yùn)作提升；3、無(wú)論是廣告?zhèn)鞑ゲ呗?/p>

3、組合、還是樓盤租售招商，我們都應(yīng)該 站在業(yè)主的角度和需求層次上考慮予以滿足，并在最務(wù)實(shí)的工作 環(huán)節(jié)上給予業(yè)主最大的滿足和物業(yè)服務(wù)提供；4、綜合化運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)和最佳化社會(huì) 效應(yīng)；5、用最小的投入產(chǎn)生最大的效益，用最簡(jiǎn)化的運(yùn)作環(huán)節(jié)，取得 最優(yōu)化的工作效果；6、超前思維、科學(xué)組合、優(yōu)化配比將是最符合本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思 路；7、積聚實(shí)力在招商、租售樓盤最關(guān)鍵的時(shí)刻將會(huì)產(chǎn)生意想不到 的奇特效果；8、綜合策略出擊，對(duì)于我們壓制、擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和工作運(yùn)作業(yè)績(jī)是最大的工作推進(jìn)力量保障；9、所有的商業(yè)運(yùn)作，最后的成敗和企業(yè)形象塑造、樹立取決于 我們最后對(duì)業(yè)主后期的物業(yè)服務(wù)和真

4、情滿足程度。二、“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”項(xiàng)目一賣點(diǎn)尋蹤現(xiàn)代社會(huì)的商業(yè)大型賣場(chǎng)一般的經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展，無(wú)外乎取決于 以下幾個(gè)主要因素和客觀環(huán)境條件：（一） 時(shí)尚因素： 時(shí)尚是一個(gè)永恒的潮流主題，每個(gè)事物的演繹和發(fā)展循環(huán)發(fā)展， 總是時(shí)尚在引領(lǐng)市場(chǎng)的歷史巨輪?！暗轮蒎\勝?gòu)V場(chǎng)”從時(shí)尚這個(gè) 原則出發(fā)，無(wú)論在建筑或營(yíng)銷推廣中、廣告?zhèn)鞑ド蠎?yīng)緊抓時(shí)尚做 文章。體現(xiàn)自己得天獨(dú)厚的時(shí)尚資本?！胺睒s德州商業(yè)，再掀商務(wù)風(fēng)情” 這個(gè)應(yīng)該是“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”商業(yè)賣場(chǎng)時(shí)尚的準(zhǔn)確定位。（二） 品牌因素： 嘉誠(chéng)在煙臺(tái)的口碑和良好企業(yè)形象，我們應(yīng)該在“德州錦勝?gòu)V 場(chǎng)”項(xiàng)目上，使德州各界朋友和廣大消費(fèi)者用心、用眼、用身心 感受和體驗(yàn)到嘉誠(chéng)企業(yè)

5、的現(xiàn)代風(fēng)貌和企業(yè)精神，并為之深深感動(dòng) 和心心響應(yīng)。我們應(yīng)使德州各界層朋友及廣大消費(fèi)者 , 能具體從以下幾個(gè)方面 感受和體驗(yàn)到嘉誠(chéng)企業(yè)形象和品牌 , 。1 嘉誠(chéng)企業(yè)文化；2 嘉誠(chéng)企業(yè)發(fā)展足跡和歷史；3 嘉誠(chéng)入住德州的戰(zhàn)略意義；4 嘉誠(chéng)企業(yè)涉及的行業(yè)實(shí)力及綜合實(shí)力展示；5 嘉誠(chéng)商務(wù)新概念及項(xiàng)目功能化強(qiáng)力宣傳。（使用圖文及簡(jiǎn)便的手段向德州廣大公眾推廣嘉誠(chéng)企業(yè)）（三）價(jià)值因素：價(jià)值因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1 商業(yè)營(yíng)運(yùn)價(jià)值未來(lái)商業(yè)是否能在本項(xiàng)目附近或本項(xiàng)目本身產(chǎn)生一種興旺發(fā)達(dá) 的客觀體現(xiàn)，投資本項(xiàng)目后，商戶能否得到一種超值和商業(yè)興盛 等收獲。2 增值價(jià)值是否能增值，這對(duì)于“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)

6、將是一個(gè)關(guān) 鍵性的重點(diǎn)問(wèn)題。我們?cè)谡猩踢\(yùn)營(yíng)工作中，更應(yīng)該從多種工作措 施上使客商有一個(gè)滿意的解說(shuō)對(duì)詞和放心的心理感覺(jué)。四） 服務(wù)因素：1 招商服務(wù)：招商工作中，從我們最基礎(chǔ)的工作人員的每句話和每個(gè)舉動(dòng)都會(huì) 給客商留下深深的影響。所以做好我們招商工作人員的素質(zhì)教育 和專業(yè)培訓(xùn)將是很關(guān)鍵的基本工作任務(wù)。2 本項(xiàng)目招商結(jié)束后，進(jìn)入商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)期的服務(wù)：我們?cè)谡猩探Y(jié)束后，將直接進(jìn)入商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)期，業(yè)主的滿 意與否也是考驗(yàn)我們項(xiàng)目能否長(zhǎng)期得到最佳經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)關(guān) 鍵時(shí)期。更有的是招商后進(jìn)入“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”經(jīng)營(yíng)和辦公的客 商，是否能依法經(jīng)營(yíng)，是否能為最終消費(fèi)者提供真誠(chéng)的服務(wù)和高 質(zhì)量的商品，也是對(duì)

7、于本項(xiàng)目成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)考驗(yàn)。真誠(chéng)恒久遠(yuǎn)，德州錦勝?gòu)V場(chǎng)一真心、真情永遠(yuǎn)?。ㄎ澹┥唐窋?shù)量、質(zhì)量因素：現(xiàn)代化的商業(yè)賣場(chǎng)成功之處就在于商品的真和多、質(zhì)量的高與品 牌聚集數(shù)量等經(jīng)營(yíng)管理辨證關(guān)系。一個(gè)立足于現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 空間的商業(yè)賣場(chǎng)無(wú)論在商品數(shù)量上、品牌檔次上都應(yīng)該是滿足不 同檔次消費(fèi)目標(biāo)人群的超級(jí)商業(yè)賣場(chǎng)。但如果在規(guī)模上達(dá)不到這個(gè)層次，也可以考慮到特色經(jīng)營(yíng)和特色 服務(wù)以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，鎖定一定量的目標(biāo)消費(fèi)人群，使之成為 我們的主要穩(wěn)定消費(fèi)基礎(chǔ)人群，這樣方能保證在我們“德州錦勝 廣場(chǎng)”內(nèi)入住的客商與我們風(fēng)雨同舟，獲得雙贏的可喜結(jié)局。三真保證：真 品牌！ 真 商品！ 真 服務(wù)?。┐黉N因素： 增

8、加本項(xiàng)目本身的促銷因素或可深挖掘的促銷資源，將亮點(diǎn)積極 給予商業(yè)傳播和大眾訴求，使更多的公眾了解我們，理解我們， 產(chǎn)生心理、思想共鳴。進(jìn)而取得招商及未來(lái)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的 成功?！暗轮蒎\勝?gòu)V場(chǎng)”每天一個(gè)新亮點(diǎn)?。ㄆ撸┪幕諊蛩兀?一個(gè)好的商業(yè)賣場(chǎng)基本上要具有良好的文化氛圍，潮流的時(shí)尚和 高雅的文化氣息是一個(gè)現(xiàn)代化商業(yè)場(chǎng)所所要具備的文化立足基 礎(chǔ)。“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”需要裝配最具有北方文化氣息的文化體 系，應(yīng)以大氣、端莊、高雅為主要基點(diǎn)。具體體現(xiàn)為：一是人文氣息；二是最大化展現(xiàn)親和力；三是名品名牌企業(yè)文化和超前的商業(yè)氣息； 四是滿足親人、暖心的文化格調(diào)等?？傊掀饋?lái)一句話：款款商品滿意您，點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)

9、周全心！“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”項(xiàng)目在招商運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，也應(yīng)該遵循這個(gè)市場(chǎng) 規(guī)律，滿足業(yè)主的不同需求和服務(wù)提供，使客商真正從思想、心 理、客觀上享受到“上帝”的真正感受和體驗(yàn)。（八）優(yōu)雅的環(huán)境因素：營(yíng)造最適合業(yè)主需求的內(nèi)部使用環(huán)境，打造最能滿足消費(fèi)者娛 樂(lè)、休閑、購(gòu)物的消費(fèi)環(huán)境，無(wú)論從功能到環(huán)境氛圍我們都應(yīng)該 做到使業(yè)主滿意，消費(fèi)者舒心。這樣我們的項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)就有了 切實(shí)的硬件、軟件的雙輔完整的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)了，再加上我們不斷的 創(chuàng)新和創(chuàng)意舉動(dòng)，“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”將在德州商圈所能覆蓋的范 圍內(nèi)成為商業(yè)尊者地位。不但環(huán)保，且更安全、舒適、休閑 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)?。ň牛┎豢深A(yù)見(jiàn)及其他因素等：實(shí)際招商運(yùn)營(yíng)工作中，我們應(yīng)盡

10、可能的將諸多的外在因素考慮在 內(nèi)，一般情況下包含以下幾個(gè)方面：1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手壓制性惡性競(jìng)爭(zhēng)；2 周邊客觀性影響運(yùn)營(yíng)的環(huán)境態(tài)勢(shì)；3 當(dāng)?shù)乇就疗髽I(yè)或個(gè)人無(wú)意、有意制造的人為阻難；4 當(dāng)?shù)卣?、商界或其他階層的阻礙因素等。將更多的不可預(yù)見(jiàn)因素考慮在內(nèi)，勢(shì)必提升我們防范風(fēng)險(xiǎn)及意外 事件的處置能力，使項(xiàng)目運(yùn)行達(dá)到極高的安全性運(yùn)行程度。（十） 德州商業(yè)氛圍市場(chǎng)掃描及分析：目前的德州市已經(jīng)形成了以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主商業(yè)龍頭，大型中抵擋次商業(yè)賣場(chǎng)為輔的商業(yè)運(yùn)行格局。由于德州市政府及當(dāng)?shù)馗鹘鐚尤耸繉?duì)投資商的歡迎和城市建設(shè)的快速改變，德州的商業(yè)價(jià)值將從此得以大跨步走上競(jìng)爭(zhēng)的快車道，這是不可爭(zhēng)辯的事實(shí)。但是德州商業(yè)雖然

11、很發(fā)達(dá)，卻沒(méi)一個(gè)具有經(jīng)營(yíng)特色、深具文化氛 圍的一個(gè)商業(yè)賣場(chǎng)，基本上處在原始的物流和貿(mào)易經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)。嘉誠(chéng)公司投資開發(fā)的“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”正好填補(bǔ)了這個(gè)商業(yè)（新商務(wù)概念項(xiàng)目）經(jīng)營(yíng)空白點(diǎn)，所以說(shuō)本項(xiàng)目的正式立項(xiàng)就是營(yíng)運(yùn)成功的最基本保障，只要招商工作到位，“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”將更 具有無(wú)以倫比的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展強(qiáng)勢(shì)。（十一） 德州商圈輻射半徑分析： 德州商業(yè)覆蓋范圍從半徑看，達(dá)到了 200 公里的輻射面積，尤其 以輻射河北、山東省東部、河南東北部為主要市場(chǎng)區(qū)域。但是隨 著德州市的進(jìn)一步改革開放力度的加強(qiáng)，德州將真正成為影響 京、津經(jīng)濟(jì)生活的內(nèi)陸南大門，所以投資德州商貿(mào)開發(fā)區(qū)，建設(shè) “德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”是一步最具戰(zhàn)略意義的

12、舉動(dòng)。更何況“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”是一個(gè)在德州商貿(mào)開發(fā)區(qū)舉足輕重的 高檔次商業(yè)賣場(chǎng)，本項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)將帶動(dòng)德州商業(yè)向高檔次層 次變革。（十二）“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”賣點(diǎn)科學(xué)定位及意境韻味定位：1、項(xiàng)目賣點(diǎn)（訴求）的科學(xué)定位：環(huán)境幽雅、功能齊全的綜合性商貿(mào)賣場(chǎng)，同時(shí)又集購(gòu)物、居家辦 公（SOHO既念），電子信息平臺(tái)交易及相關(guān)娛樂(lè)、休閑一體化的 新概念商務(wù)廣場(chǎng)。2、意境韻味的文化定位：輕松休閑 - 不僅僅是商業(yè)的賣場(chǎng)，更是以滿足消費(fèi)者精神享受、 心理體驗(yàn)的生活空間；超前時(shí)尚 - 潮流的一種體現(xiàn)，生命快樂(lè)激情奔放的自由場(chǎng)所；多層次滿足人類需求的高檔次公共空間，環(huán)境典雅、魅力無(wú)限的 融合點(diǎn)； 商務(wù)沙龍會(huì)所 - 成

13、功人士會(huì)聚、故交親朋交流的舞臺(tái)；事業(yè)快車 現(xiàn)代化商務(wù)人士辦公居家的理想基地，成就事業(yè)的快速商務(wù)列車。時(shí)尚旋轉(zhuǎn)舞臺(tái) 音樂(lè)的天堂、天鵝的夢(mèng)想，載歌載舞的美麗空間。三、項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)對(duì)比分析（一）優(yōu)勢(shì)概述：地處德州政府極力提倡開發(fā)和當(dāng)?shù)匕傩諛O度推崇的商貿(mào)開發(fā)區(qū)， 四周新開發(fā)的居民點(diǎn)遍布于本項(xiàng)目周圍，極具商業(yè)購(gòu)買潛力的地 段。是未來(lái)德州商貿(mào)開發(fā)區(qū)內(nèi)的舉足輕重的商業(yè)賣場(chǎng)，更是名牌 產(chǎn)品和實(shí)力企業(yè)產(chǎn)品進(jìn)駐的高級(jí)商業(yè)賣場(chǎng)。周邊商貿(mào)批發(fā)業(yè)（專 業(yè)批發(fā)市場(chǎng)）遍布，更具商業(yè)超強(qiáng)物流氛圍，上下班人流量也極 為龐大。況且本項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)本體產(chǎn)生不了大的競(jìng)爭(zhēng)壓 力。（二）劣勢(shì)概述：剛開始招商工作難點(diǎn)主要是：1

14、 停車位缺少和道路擴(kuò)建后的交通工具的停放；2 由于本項(xiàng)目在此區(qū)位內(nèi)屬于高檔次商業(yè)賣場(chǎng)，如在招商時(shí)機(jī)未 能引進(jìn)高檔次品牌或高檔次商業(yè)及產(chǎn)品，恐會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不良的影響；3 本項(xiàng)目周邊環(huán)境的打造是極具長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的舉措；4 項(xiàng)目先期運(yùn)營(yíng)周邊綜合環(huán)境不是很好，且周邊的購(gòu)買人群主要 購(gòu)物地點(diǎn)集中在德州一百、 華聯(lián)、城隍廟等老商業(yè)區(qū)或賣場(chǎng)附近（三）對(duì)比分析概述：以上的優(yōu)、劣勢(shì)如果進(jìn)行對(duì)比分析的話，本項(xiàng)目的未來(lái)內(nèi)在商業(yè) 價(jià)值是無(wú)可比擬的，但是我們應(yīng)該更清醒的看到，本項(xiàng)目所要做 的是快速加快資金周轉(zhuǎn)率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，但是我們更應(yīng) 該冷靜的看待德州的商業(yè)區(qū)域的開發(fā)和轉(zhuǎn)換過(guò)程中，我們的項(xiàng)目 本身所具

15、備的優(yōu)勢(shì)是最大的招商吸引力和營(yíng)運(yùn)資本。我們要避免陷入長(zhǎng)期的招商征途中，盡可能快、早的結(jié)束招商工作，進(jìn)入地產(chǎn)商業(yè)的后期服務(wù)和管理軌道上來(lái)，只有這樣我們的項(xiàng)目才能取得經(jīng)濟(jì)效益最大化，同時(shí)取得最佳社會(huì)口碑效應(yīng)，塑 造嘉誠(chéng)企業(yè)德州市場(chǎng)區(qū)域最佳形象的樹立和塑造。四、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氛圍裝扮策略（一） 建設(shè)前的氛圍裝扮策略在拆遷三通一平后，應(yīng)該在項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)插上彩旗和懸掛條 幅，并在施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻外圍墻面上，進(jìn)行本項(xiàng)目的文字說(shuō)明及圖文并茂的強(qiáng)力宣傳，以期起到先期的局部宣傳和項(xiàng)目形象樹立效 果。備注：（具體文字、圖案見(jiàn)附件 文案部分）（二） 在建設(shè)中的氛圍裝扮策略在建設(shè)過(guò)程中，我們也應(yīng)該注意到現(xiàn)場(chǎng)裝扮的重要性。例

16、如： 1 彩旗及條幅與企業(yè)實(shí)力和形象的張揚(yáng)、項(xiàng)目的渲染等。2 在建設(shè)的同時(shí)，其實(shí)也正是招商工作開始的同時(shí)，應(yīng)該從項(xiàng)目 的大型“現(xiàn)場(chǎng)圖文標(biāo)牌”上展示更多的項(xiàng)目的風(fēng)貌。3 業(yè)主在我們招商過(guò)程中（建設(shè)過(guò)程）可以及時(shí)的看到本項(xiàng)目在 建的效果圖，將能更好的體現(xiàn)出我們項(xiàng)目的未來(lái)輝煌前景，使業(yè) 主從內(nèi)心里感受到項(xiàng)目的未來(lái)美好及增值潛力和吸引力。（具體文字、圖案見(jiàn)附件 文案 部分）五、售樓部裝扮策略及售樓工作人員（一）招商或者售樓現(xiàn)場(chǎng)：1 門 頭：以現(xiàn)代派寫實(shí)手法，采用寫真畫面及高檔次原材，將本項(xiàng)目效果 圖的外在風(fēng)貌真實(shí)展現(xiàn)在售樓部門上。具體尺寸以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。 “德州錦勝?gòu)V場(chǎng)招商部”以“金色、楷書字體”制作

17、在門 頭上方為最佳。2 彩 旗：A以紅、黃、藍(lán)、綠四色為基準(zhǔn)彩旗制作基調(diào)。B材料以現(xiàn)代廣告制作布料為最好，防雨、耐腐蝕、色澤鮮艷。C尺寸以50CMX60CI為最佳。D具體文字以“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”和標(biāo)識(shí)為準(zhǔn)。E 數(shù)量以能插遍廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)周邊地帶為準(zhǔn)，以取得良好的氛圍 造勢(shì)效果。F 彩虹門一座：跨度以24M為佳，主要作用是以彩旗作為基本襯托項(xiàng)目的宏偉氣 勢(shì)，增強(qiáng)眼球吸引力。3 條 幅：以紅、黃色為基準(zhǔn)色調(diào)。規(guī)格以實(shí)際需要為準(zhǔn)，但是必須 印制上項(xiàng)目徽標(biāo)及根據(jù)需要?jiǎng)?chuàng)作的廣告語(yǔ)。4 物業(yè)模型 ：招商部現(xiàn)場(chǎng)空間內(nèi)，以中心位置放置“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”沙盤模 型，增強(qiáng)招商部工作現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)感和規(guī)范化感覺(jué)，尺寸以實(shí)際需

18、要為準(zhǔn) 使客商在親臨招商現(xiàn)場(chǎng)時(shí)可以能看到項(xiàng)目的規(guī)劃立體效果。（二） 環(huán)境部分：A內(nèi)-現(xiàn)場(chǎng)氛圍：1 專業(yè)講解流程及解說(shuō)詞語(yǔ)見(jiàn)到客人光臨時(shí)，應(yīng)及時(shí)上前答話并引導(dǎo)至項(xiàng)目立體模型前，緊 接著遞上項(xiàng)目相關(guān)宣傳資料，并詳盡與客商交流，了解對(duì)方的需 求以及對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和關(guān)注程度。主要禮節(jié)性用語(yǔ)：歡迎您的光臨！謝謝您的工作指導(dǎo)！您現(xiàn)在貴干呢？您對(duì)我們項(xiàng)目有何評(píng)價(jià)?。∧胱”卷?xiàng)目做何項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)呢？您的事業(yè)一定不錯(cuò)！您感覺(jué)本項(xiàng)目還缺少那些功能和服務(wù)呢？ 請(qǐng)您慢走，不送了，真誠(chéng)歡迎您的再次考察和工作指導(dǎo)，再見(jiàn)?。ù藭r(shí)作為招商工作人員，應(yīng)該及時(shí)并真實(shí)將客商的意見(jiàn)和需求記錄下來(lái)，做好第一線的信息整理和后期挖掘利用）2

19、項(xiàng)目講解重點(diǎn)A項(xiàng)目的投資建設(shè)對(duì)于德州商貿(mào)的競(jìng)爭(zhēng)拉動(dòng)；B項(xiàng)目的未來(lái)經(jīng)營(yíng)特色及檔次；C投資與增值比率及增值的潛力；D物業(yè)管理特點(diǎn)及服務(wù)措施；E 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)的時(shí)尚休閑、文化娛樂(lè)、購(gòu)物商務(wù)電子商務(wù)交 易等功能性；F 今后項(xiàng)目商業(yè)正式啟動(dòng)后的集體式商業(yè)營(yíng)銷推動(dòng)思路；G其他與項(xiàng)目相關(guān)的介紹等。B 外- 現(xiàn)場(chǎng)氛圍：1 條 幅紅色、黃色、藍(lán)色條幅的懸掛，使項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到熱烈、歡慶的氛 圍，配合彩旗的遍布周邊，使項(xiàng)目的眼球吸引力越來(lái)越強(qiáng)，給公 眾和客商將留下深刻的心理美好印象。彩旗分為兩種：A 大型彩旗的制作規(guī)格和制作設(shè)置要求相關(guān)篇章已經(jīng)作過(guò)介 紹。B小三角彩旗：這里的小三角彩旗主要是用作招商部現(xiàn)場(chǎng)的裝扮和氛

20、圍渲染，可 以根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行斜拉和懸空式設(shè)置，以符合現(xiàn)場(chǎng)氛圍渲染需 求為準(zhǔn)。3 音 響以輕音樂(lè)為主，主要是為了提升招商部現(xiàn)場(chǎng)的輕松和人文氛圍， 不至于使客商在光臨招商辦公現(xiàn)場(chǎng)時(shí)感覺(jué)到商業(yè)氛圍太濃，減輕 心理防范意識(shí)，使雙方能更好的深層次交流和溝通。4 氣球模型以氫氣球（直徑 150CM-180CM0為準(zhǔn)，主要作用是懸掛項(xiàng)目宣傳 懸空式廣告條幅，更使項(xiàng)目得以眼球吸引力加強(qiáng)的再次策略。（ 1 ） 站姿風(fēng)貌、儀表及接待技巧：良好的儀容儀表是展現(xiàn)我們良好企業(yè)形象的基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)，每個(gè) 招商工作人員都應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：A見(jiàn)到客商光臨及時(shí)迎接并禮貌引導(dǎo)至項(xiàng)目立體模型前;B同時(shí)給客商倒茶和理性溝通；C 服裝

21、整潔，個(gè)人衛(wèi)生良好，不得著奇裝異服和有礙觀瞻的奇異發(fā)型和局部小動(dòng)作等。（2） 服裝風(fēng)格以現(xiàn)代化企業(yè)文化和素養(yǎng)體現(xiàn)出嘉誠(chéng)企業(yè)文化現(xiàn)象：A女員工制服：?jiǎn)T工帽子（售樓小姐） ：航空小姐帽子：以紅色與蘭色相搭配為主要特色，加以嘉誠(chéng)企業(yè)標(biāo)識(shí)為帽徽。 制服以傳統(tǒng)西式職業(yè)套裙為主要制式，色彩以深蘭色為主基調(diào)。 綬帶：猩紅色 - 鑲金黃色邊，上繡（前部）“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”，（后部）“嘉湖商貿(mào)公司”字樣。以藝術(shù)體為佳。B 男員工制服：以職業(yè)西裝為準(zhǔn)（西裝色彩應(yīng)為藏藍(lán)色為好）白色襯衣，深色領(lǐng)帶為最佳搭配。7 保安與車輛的現(xiàn)場(chǎng)管理及秩序維護(hù)A 整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)（包含施工現(xiàn)場(chǎng)和招商辦公現(xiàn)場(chǎng)） ，應(yīng)該配備 4-6 名保安為最

22、適合安全保衛(wèi)工作人員配比。尤其是招商部現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)該 在正常的 8 個(gè)工作小時(shí)內(nèi)有 2 名保安人員正常值勤，確保招商工 作的科學(xué)有序正常進(jìn)行。B 在來(lái)賓進(jìn)入招商部的前幾分鐘，保安應(yīng)該將客人的交通工具及 時(shí)引領(lǐng)到合適的停放位置，以免得影響其他客商光臨招商部的速 度和時(shí)間。六、廣告?zhèn)鞑ソM合策略（一） 電 視：選擇德州市級(jí)電視臺(tái)在黃金時(shí)段和收視率較高的欄目前后做 “德州錦勝?gòu)V場(chǎng)” TV 形象的塑造和強(qiáng)力傳播， 以期在最短的時(shí)間 內(nèi)引起市場(chǎng)的品牌認(rèn)知感，進(jìn)而通過(guò)綜合廣告?zhèn)鞑ゲ呗缘倪\(yùn)用創(chuàng) 建“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”較為牢固的品牌基礎(chǔ)。A從時(shí)間段選擇：晚上的 7： 35 左右為最佳時(shí)間段。B從欄目段選擇：以晚上中央新聞

23、聯(lián)播后。天氣預(yù)報(bào)前的空擋時(shí)間段穿插播放“德 州錦勝?gòu)V場(chǎng)”系列廣告為最佳欄目空間。C從傳播專業(yè)角度決定播出頻率和腳本類型：此時(shí)段收視率和觀看人數(shù)最多，所以千人成本很低，且創(chuàng)造的傳 播效果更強(qiáng)。但是“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”的 TV 廣告片是一個(gè)系列， 我們要從招商正式開始，就連續(xù)的播放我們的電視廣告，應(yīng)該有 序進(jìn)行。以下列頻率組合最為科學(xué)：形象篇 - 自招商正式開始播放 30 次為好；商務(wù)篇 - 招商期間加強(qiáng)播放頻率，以 26 次為好；至尊（地位）篇 - 招商后期為了保持“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”的商貿(mào) 至尊地位，并為了保持項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)得以形成品牌積累效應(yīng)， 增強(qiáng)播放頻率，以 25 次為佳。增值篇 - 這屬于招商

24、后期為了拉強(qiáng)、鞏固“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”的 價(jià)值潛在吸引力，使廣大公眾和入住本項(xiàng)目的客商能穩(wěn)定心理及 思想，增加傳播次數(shù)，以 30 次為好。（二） 報(bào) 紙：選擇省級(jí)報(bào)媒（最佳報(bào)刊以“齊魯晚報(bào)”為好）進(jìn)行“德州錦勝 廣場(chǎng)”品牌創(chuàng)建和招商宣傳。也可以考慮到招商市場(chǎng)區(qū)域范圍的 當(dāng)?shù)剌^著名的報(bào)刊進(jìn)行硬性廣告的宣傳傳播。A硬性廣告執(zhí)行頻率和版面選擇：硬性廣告以招商工作開始每周一、周五各半版為最佳刊登執(zhí)行，一直至招商工作結(jié)束后為準(zhǔn)B軟文廣告執(zhí)行頻率和版面選擇：結(jié)合硬性廣告充分挖掘好項(xiàng)目本身可促銷因子，加大力度進(jìn)行感情訴求。以招商工作開始，硬廣告刊登開始每周最少一次的軟廣 告感情傳播，以周六為最科學(xué)執(zhí)行配合。 （

25、版面標(biāo)準(zhǔn)以 1/5 通欄）C文化感召軟文執(zhí)行頻率和版面選擇：在軟硬廣告同時(shí)推進(jìn)的同時(shí)，加強(qiáng)研究本企業(yè)的內(nèi)在“商德文 化”，并進(jìn)行傳播宣傳，使廣大公眾和客商牢牢記得“德州錦勝 廣場(chǎng)”的劃時(shí)代經(jīng)營(yíng)和發(fā)展理念、文化和發(fā)展趨勢(shì)。每月可進(jìn)行三次的正版介紹，以公司與新聞媒介的關(guān)系運(yùn)作這件事情，可以起到少花錢，辦大事的效果（即是有償新聞） 。（三） 售樓或招商彩報(bào) -P O P ：A 德州市固定的市區(qū)主要宣傳欄內(nèi)的張貼；B 招商部?jī)?nèi)墻面和項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)墻面的張貼；C 隨機(jī)贈(zèng)送相關(guān)的業(yè)主和潛在入住客商；D在省內(nèi)及河北省其他項(xiàng)目招商可以涉及到的城市進(jìn)行張貼。（四）樓 書（招商書） ：A向光臨招商部的客商發(fā)送;B向

26、其他商業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)商函專業(yè)投遞;C招聘當(dāng)?shù)卮髮W(xué)生向各商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)大型商戶派發(fā)；D 結(jié)合招商海報(bào)及樓書一起進(jìn)行重點(diǎn)市場(chǎng)區(qū)域的潛在客商發(fā) 放等。（五）其他策略或手段等：A DM專業(yè)商函投遞：B、重點(diǎn)招商市場(chǎng)宣傳合作方的特色宣傳手法：七、招商及售樓工作運(yùn)營(yíng)管理A營(yíng)銷工作啟動(dòng)部分：（一）招商工作時(shí)間的選擇：1、項(xiàng)目招商工作啟動(dòng)動(dòng)員大會(huì)2、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案的論證3、項(xiàng)目工作小組的組建4、招商工作啟動(dòng)時(shí)間的正式確立（二）招商工作策略的工作中心思路確立：1 立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作小組職員名單2 確定各崗位職員工作職責(zé)及工作范圍3 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的工作重點(diǎn)及策略中心會(huì)議召開B營(yíng)銷或者招商一售樓專業(yè)工作展開部分：營(yíng)銷或

27、招商工作將結(jié)合廣告宣傳策略進(jìn)行緊密的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)配 合，使工作得以有效、科學(xué)規(guī)范、系統(tǒng)性向前推進(jìn)。1 工作目的：“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”項(xiàng)目品牌及市場(chǎng)影響力的炒作和穩(wěn)力推進(jìn)2 工作準(zhǔn)備：前期的項(xiàng)目工作組的組成及各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備完成。3 工作推進(jìn)：（以工作流程表所列詳細(xì)工作內(nèi)容進(jìn)行執(zhí)行）4 工作綜合手段組合運(yùn)用：超強(qiáng)力度性的廣告手段和優(yōu)惠政策及多范圍渠道搜尋目標(biāo)人群5 廣告策略及多種公益、有償新聞、公關(guān)手段的運(yùn)用，并加強(qiáng)廣 告系列延續(xù)性傳播。6 聯(lián)誼會(huì)、新聞會(huì)、行業(yè)峰會(huì)及品牌（商業(yè)促進(jìn)會(huì)）的工作配合策略。（關(guān)于聯(lián)誼會(huì)、新聞會(huì)、行業(yè)蜂會(huì)、品牌一商業(yè)促進(jìn)會(huì)，將根據(jù) 實(shí)際需要另供詳細(xì)執(zhí)行文本方案）八、后期物業(yè)

28、管理由招商部具體負(fù)責(zé)起草：（物業(yè)管理規(guī)定及詳細(xì)實(shí)施條款和細(xì)則、客商管理?xiàng)l例、賣場(chǎng)管 理及管理經(jīng)營(yíng)規(guī)章制度等）A、 招商合同書文本：“德 州 錦 勝 廣 場(chǎng)”租 賃、售 合 同 協(xié) 約 書合同編號(hào)：XXXXXXX甲方： 乙方：備注說(shuō)明：本合同書應(yīng)該由專業(yè)人士根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)特性，進(jìn)行 專業(yè)撰寫。B、 優(yōu)惠措施及政策詳細(xì)條款： 入住“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”可以享受以下優(yōu)惠政策：一、租賃經(jīng)營(yíng)：二、買斷經(jīng)營(yíng)：三、分層分面積買斷經(jīng)營(yíng)：四、整層租賃經(jīng)營(yíng)：五、入股經(jīng)營(yíng)：六、整體買斷經(jīng)營(yíng)：備注說(shuō)明：公司招商部應(yīng)該及時(shí)依據(jù)項(xiàng)目的科學(xué)合理性、市場(chǎng)承受力及一定 的利潤(rùn)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)惠政策的制定，使“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”盡早進(jìn)入商 業(yè)

29、運(yùn)營(yíng)工作環(huán)節(jié)。九、招商工作時(shí)間流程表時(shí) 間 工作內(nèi)容 工作目標(biāo)設(shè)定 修 正 措 施及管理要素 主 要 工 作責(zé) 任 人年月日 - 年月日 項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)員會(huì) 調(diào)動(dòng)全體員工積極性，創(chuàng)造良 好參與意識(shí)。 嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)、不浮夸，講真話，做實(shí)事。 公司高 層領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所涉及部門經(jīng)理年月日 - 年月日 售樓職員培訓(xùn) 達(dá)到每個(gè)職員都能明白并理解 本項(xiàng)目的全程運(yùn)營(yíng)概念和程序 真實(shí)、專業(yè)、扎實(shí)、多實(shí)際、少 理論 招商部負(fù)責(zé)人年月日 - 年月日 廣告?zhèn)鞑シ桨傅亩ǜ搴蛿z制、設(shè)計(jì)及其他宣傳 材料的制作完成 科學(xué)高質(zhì)量完成廣告所有所需腳本和材料的制 作完成 成本管理藝術(shù)質(zhì)量的把握科學(xué)的監(jiān)督 廣告部負(fù)責(zé)人年月日 - 年月日

30、招商工作時(shí)間確定 項(xiàng)目組組合及工作人員確定 科學(xué)設(shè)定工作崗位職責(zé)，確立合理的管理推進(jìn)措施 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理 年月日 - 年月日 招商工作正式啟動(dòng) 廣告宣傳、招商部職員專業(yè) 知識(shí)培訓(xùn) 將專業(yè)知識(shí)高質(zhì)量灌輸給職員，在招商與廣告?zhèn)鞑ド?把握好互相的配合和推進(jìn)。 1 、廣告負(fù)責(zé)人 （負(fù)責(zé)廣告?zhèn)鞑ナ马?xiàng)） 2、招商部負(fù)責(zé)人（負(fù)責(zé)招商工作的科學(xué)運(yùn)營(yíng)）年月日 - 年月日 TV 廣告片的傳播（形象篇） 效果檢測(cè)和效果分 析 媒介的成本投入管理 廣告部負(fù)責(zé)人年月日 - 年月日 報(bào)紙硬廣告一的傳播執(zhí)行（事業(yè)的舞臺(tái)，宏圖的 風(fēng)景！ 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)！ ） 效果檢測(cè)和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負(fù)責(zé)人年月日 -

31、年月日 TV 廣告片的傳播（商務(wù)篇：京津要塞、古今戰(zhàn)場(chǎng) CFTV15/ ） 效果檢測(cè)和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部 負(fù)責(zé)人年月日 - 年月日 報(bào)紙硬廣告二的傳播執(zhí)行（京津要塞新商機(jī) - 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)粉墨登場(chǎng)！ ） 效果檢測(cè)和效果分析 媒介的成本投 入管理 廣告部負(fù)責(zé)人年 月日 - 年月 日 TV 廣 告 片的 傳播 （ 至 尊 （ 地位 ） 篇： CFTV20/ 百姓樂(lè)園、王者風(fēng)范） 效果檢測(cè)和效果分 析 媒介的成本投入管理 廣告部負(fù)責(zé)人年月日 - 年月日 報(bào)紙軟文的傳播執(zhí)行（手拉手 錦繡篇章！ ）效果檢測(cè)和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負(fù)責(zé)人 年月日 - 年月日 報(bào)紙軟文的傳播

32、執(zhí)行（肩并肩 共創(chuàng)未來(lái)?。┬Ч麢z測(cè)和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負(fù)責(zé)人 年月日 - 年月日 報(bào)紙軟文的傳播執(zhí)行（心連心 風(fēng)雨同舟！）效果檢測(cè)和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負(fù)責(zé)人年 月 日 - 年 月 日 TV 廣 告 片 的 傳 播 （ 增 值 篇 ：CFTV10/ 建商業(yè)金廈、留后代子孫） 效果檢測(cè)和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負(fù)責(zé)人 年月日 - 年月日 報(bào)紙軟文：文化感召系列（商德文化）一：情與 心結(jié)、商與魂續(xù)！ 效果檢測(cè)和效果分析 媒介的成本投入管理 廣 告部負(fù)責(zé)人年月日 - 年月日 報(bào)紙軟文：文化感召系列（商德文化）二：誠(chéng)信 立天下，雙贏求共榮！ 效果檢測(cè)和效果

33、分析 媒介的成本投入管 理 廣告部負(fù)責(zé)人 年月日 - 年月日 報(bào)紙軟文：文化感召系列（商德文化）三：美麗商務(wù)魅力風(fēng) 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)！ 效果檢測(cè)和效果分析 媒介的成本投入管理 廣告部負(fù)責(zé)人 年月日 - 年月日 招商工作推進(jìn)及售、出租樓盤工作 工作效果管理工作目標(biāo)檢測(cè) 投入與產(chǎn)出分析及成本管理 招商部負(fù)責(zé)人 年月日 - 年月日 客商管理競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研 客商資料的登記及競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手的調(diào)研 資料數(shù)據(jù)的精確率、客觀實(shí)際情況利用 招商部負(fù)責(zé) 人年月日 - 年月日 招商工作階段性總結(jié) 分析以前工作失誤，不斷 改進(jìn)工作策略 嚴(yán)禁求實(shí)、科學(xué)高效 公司高層領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所涉及 部門領(lǐng)導(dǎo)、招商部職員年月日 - 年月日 保衛(wèi)工

34、作：主要是負(fù)責(zé)招商現(xiàn)場(chǎng)和施工現(xiàn)場(chǎng)的安 全保衛(wèi)秩序和環(huán)境 財(cái)產(chǎn)安全環(huán)境保衛(wèi)現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù) 嚴(yán)格管理 認(rèn)真負(fù)責(zé) 保安部負(fù)責(zé)人年月日年月日 項(xiàng)目本身需要安排的臨時(shí)性工作 協(xié)調(diào)、平衡是 項(xiàng)目科學(xué)穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng) 以招商部為主，其他部門為輔助的工作管 理特點(diǎn) 以招商部負(fù)責(zé)人為主；其他部門負(fù)責(zé)人為輔的運(yùn)營(yíng)原則其 他 其他隨機(jī)性工作。 。 其他隨機(jī)性工作。 。 其他 隨機(jī)性工作。 。 其他隨機(jī)性工作。 。十、項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)修正措施一個(gè)項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)范化運(yùn)作， 就必須在管理和控制 （營(yíng)銷、 宣傳） 等方面做好規(guī)劃運(yùn)營(yíng)體系，建立專業(yè)項(xiàng)目事業(yè)部進(jìn)行正常工作的合理有序的整體推進(jìn)：（一）、工作失誤修正措施：A調(diào)查、探討失誤原因及

35、客觀造成的損失；B嚴(yán)肅追究責(zé)任人的責(zé)任，嚴(yán)肅處理；C表彰先進(jìn)，激發(fā)員工工作激情，創(chuàng)造最大工作效率；D 表率起先行，落后要挨打，使每個(gè)身處要職上的領(lǐng)導(dǎo)及員工從 心理、思想上有所重視自身的工作質(zhì)量和工作效率等。（二）、工作偏離修正措施：正常召開工作修整會(huì)，由公司高層給予項(xiàng)目部進(jìn)行科學(xué)的工作整 頓，必要時(shí)可以開展壓制力的約束處罰措施，是確實(shí)保證工作不 離開主線軸的最佳手段。（三）、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保障措施：A 項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行責(zé)任制是保證項(xiàng)目科學(xué)成功推進(jìn)的主要關(guān)鍵保障 措施。B 給予負(fù)責(zé)人必要的權(quán)利是調(diào)動(dòng)基層員工積極性和能力最大化發(fā) 揮的科學(xué)之舉。一、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算項(xiàng)目規(guī)格數(shù)量個(gè)/ 價(jià)格/ 元/ 人民幣

36、小計(jì) / 元/ 人民幣CFTV形象篇攝制8“ 1 個(gè) 25000.00 25000.00CFTV商務(wù)篇攝制15“ 1個(gè) 30000.00 30000.00CFTV至尊（地位）篇攝制20“ 1 個(gè) 35000.00 35000.00CFTV增值篇攝制10“ 1個(gè) 28000.00 28000.00CFTV形象篇傳播8“ 3030000.00CFTV商務(wù)篇傳播1526 次40000.00CFTV 至 尊地位）篇傳20“2545000.00CFTV 增10“3035000.00報(bào)紙硬廣告 - 事業(yè)的舞臺(tái)，宏圖的風(fēng)景！德州錦勝?gòu)V場(chǎng)！23CMX11CM 2次 29000.00 58000.00報(bào)紙硬廣告

37、- 京津要塞新商機(jī)- 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)粉墨登場(chǎng)！23CMX11CM 2次 29000.00 58000.00報(bào)紙軟文 -手拉手錦繡篇章！ 最好采用有償新聞方式，版面隨意安排1 次 1500.00 1500.00報(bào)紙軟文 - 肩并肩共創(chuàng)未來(lái)！最好采用有償新聞方式，版面隨意安排。 1 次 1500.00 1500.00報(bào)紙軟文 - 心連心風(fēng)雨同舟！ 最好采用有償新聞方式，版面隨 意安排。 1 次 1500.00 1500.00報(bào)紙軟文一（商德文化）系列 1-情與心結(jié)、商與魂續(xù)！ 利用與 新聞媒介的關(guān)系，采用商業(yè)文化報(bào)道形式發(fā)表，版面隨意。 1 次 1500.00 1500.00報(bào)紙軟文一（商德文化）系

38、列2-誠(chéng)信立天下，雙贏求共榮！利用與新聞媒介的關(guān)系，采用商業(yè)文化報(bào)道形式發(fā)表，版面隨意。1 次 1500.00 1500.00報(bào)紙軟文一（商德文化）系列3-美麗商務(wù)魅力風(fēng)-德州錦勝?gòu)V場(chǎng)！ 利用與新聞媒介的關(guān)系，采用商業(yè)文化報(bào)道形式發(fā)表， 版面隨意。 1 次 1500.00 1500.00德州錦勝?gòu)V場(chǎng)招 商 書 大16開-12P銅版紙，封面、封底200克 銅版紙，內(nèi)頁(yè) 157克銅版紙。 5000 份1.155750.00招商海報(bào) 50CMX80CM 5000份1.05 5250.00物業(yè)模型 以實(shí)際需求為準(zhǔn) 1 個(gè) 10000.0010000.00氫氣球直徑1.5m 1.8m 6個(gè)1000.00

39、 1000.00條 幅 寬 90CM& 300CI600CM120 條 1、其中 3M60條 3MX60條=180M;2、6M60條 6MX60條 =360M3 共計(jì) 180M+360M=540M.00/M 3240.00彩 旗 60CMX68CM/1/2 180 面 4.00/ 面 720.00音 響 1 套 2000.00 2000.00彩拱門18M- 24M跨度1個(gè)3000.00掛 歷 （ 藝 術(shù) 畫 ） 48CMX60CM 每 份 10 版 5000 份 2.5012500.00現(xiàn)場(chǎng)廣告牌長(zhǎng)700CMX280CM離地面高度200CV280CM為佳。 2 個(gè) 5000.0010000.0

40、0職員服裝（女） 制服和帽子 8 套 300.00 2400.00職員服裝（男） 西裝 、夏季服裝 6 套 300.00 1800.00小三角彩旗 M200M 0.8元/M 160.00小 禮 品 ： 文 化 衫 、 淑 女 包 、 指 甲 剪 、 香 囊 等 適 量20000.00 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（機(jī)動(dòng) 費(fèi)）50000.00總預(yù)算計(jì)為：人民幣大寫：伍拾貳萬(wàn)壹千捌百貳拾元整；小寫： 521820.00 元整。十二、附 件：各種廣告文案及設(shè)計(jì)版式要求（一） TV- 形象篇、商務(wù)篇、至尊（地位）篇、增值篇；1、形象篇： CFTV8/主題：商機(jī)無(wú)限、創(chuàng)意宏圖 腳本創(chuàng)意說(shuō)明：以能量和時(shí)代變幻的瞬間展現(xiàn)出

41、“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”迷人魅力、超前商業(yè)意識(shí)，使畫面表現(xiàn)力突間增強(qiáng)，使觀看本則廣告片的公眾產(chǎn)生牢固的心理記憶力。音樂(lè)背景：清新、中速節(jié)奏的進(jìn)行曲 以雄渾、厚重感為主旋律基調(diào)。攝制要求：三維十兩維鏡頭一、一個(gè)積聚最大能量的高級(jí)城市版塊快速的旋轉(zhuǎn)，在天地 之間忽然變化成德州市地圖，進(jìn)而在德州市地圖上一個(gè)呼幻著金 光的珍寶爆燦而出。鏡頭二、瞬間，珍寶帶著無(wú)限的陽(yáng)光和溫暖閃現(xiàn)出“德州錦勝?gòu)V 場(chǎng)”建筑物（效果圖）展現(xiàn)在金黃色底版的中心。鏡頭三、無(wú)數(shù)雙手在快速的被“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”吸引而去，同時(shí) 閃現(xiàn)出 - “德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”樓內(nèi)功能層的幽雅環(huán)境畫面。鏡頭四、靜畫面：德州錦勝?gòu)V場(chǎng)一圖；畫外音：“商機(jī)無(wú)限在錦勝，創(chuàng)意

42、無(wú)限展宏圖”同時(shí)推出“德州嘉湖商貿(mào)有限公司”企業(yè)名稱及“錦勝?gòu)V場(chǎng)” 標(biāo)徽！2、商務(wù)篇： CFTV15/主題：京津要塞、古今戰(zhàn)場(chǎng)（商戰(zhàn)）腳本創(chuàng)意說(shuō)明: 加強(qiáng)戰(zhàn)爭(zhēng)的危機(jī)感，塑造“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”的商界至尊地位，使 觀看本則廣告的公眾能感到現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的重 要性，從而襯托出“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”無(wú)可比擬的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的 戰(zhàn)略高度品牌效應(yīng)。音樂(lè)背景：民俗古箏曲。以“十面埋伏”為最佳。嘯殺之風(fēng)和危機(jī)四伏的韻味和意境，更能渲染出現(xiàn)代商海的競(jìng)爭(zhēng) 無(wú)情，從而襯托出“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”的商業(yè)要塞及尊者地位。攝制要求：三維十兩維十特技鏡頭一、王侯將相魚貫而出，在每個(gè)人的表情上充滿了關(guān)注和焦 急的神情。鏡頭二、多

43、雙透著精明和睿智的眼睛在掃描著祖國(guó)美好河山，最 后將眼光定位在德州版圖上。鏡頭三、突然，一聲帶著渾厚瞭亮的聲音劃過(guò)長(zhǎng)空：“現(xiàn)代商貿(mào) 的競(jìng)爭(zhēng)并不亞于軍事戰(zhàn)爭(zhēng)！”鏡頭四、此時(shí)突然向外推出“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”（效果圖）畫面！ 鏡頭五、 很多的眼睛和身影向“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”聚集、 蜂擁而至 鏡頭六、突然畫面上閃現(xiàn)出：“古之京都要塞，現(xiàn)商貿(mào)之重地” 鏡頭七、畫外音：“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”一新概念大型商務(wù)廣場(chǎng)！ 鏡頭八、最后推出“德州嘉湖商貿(mào)有限公司”企業(yè)名稱及“錦勝?gòu)V場(chǎng)”標(biāo)徽！3、至尊（地位）篇： CFTV20/主題：百姓樂(lè)園、王者風(fēng)范 - 腳本創(chuàng)意說(shuō)明：祥和吉慶，載歌載舞的畫面加上更多不同類型的手，代表了不同 階

44、層在入住“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”商業(yè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)后的收獲，極強(qiáng)地 造就了品牌和本商務(wù)廣場(chǎng)地位提升的要素性。音樂(lè)背景：?jiǎn)顓惹?，“百鳥朝鳳” 吉祥和諧歡快的旋律，使“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”在祥和的氛圍空間得以真正的豐碩感覺(jué)。拍攝要求：三維十兩維十平拍鏡頭一、載歌載舞的和祥場(chǎng)景。 許多人在一起互相祝賀發(fā)財(cái)、吉祥的寓意。 鏡頭二、原來(lái)大家在互相透露著在“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”獲得成功后 的喜悅心情（最好用抽象畫面表現(xiàn)） 鏡頭三、另一個(gè)整新的畫面疊加而入 - 更多的消費(fèi)者在購(gòu)物和 休閑的環(huán)境里品嘗和體驗(yàn)著新概念商業(yè)賣場(chǎng)的舒適和高層次滿 足的表情特寫！ 鏡頭四、成功者的手、消費(fèi)者的手、嘉湖人的手瞬間凝聚成一份 最大的成功焦點(diǎn)！鏡頭

45、五、在成功焦點(diǎn)基礎(chǔ)上，突然之間變幻出“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)” 魅力無(wú)限的精彩效果圖！鏡頭六、最后推出企業(yè)圖文：“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”及其徽標(biāo)！畫外音：老百姓的樂(lè)園，成功者的舞臺(tái)！4、增值篇： CFTV10/主題：建商業(yè)金廈、留后代子孫 腳本創(chuàng)意說(shuō)明：黃金珠寶畫面轉(zhuǎn)換成“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”，無(wú)形中加深了本商務(wù)廣 場(chǎng)增值，無(wú)以倫比的概念，使更多的商界或消費(fèi)者簡(jiǎn)單明了獲得 了“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”黃金寶地的概念性記憶。音樂(lè)背景：西洋樂(lè)曲，“五洲和美”。快進(jìn)的感覺(jué)，美麗無(wú)限風(fēng)光獨(dú)悠悠的神仙體驗(yàn)，使“德州錦勝?gòu)V 場(chǎng)”成為“鉆石、黃金、珠寶”象征意義的聚集點(diǎn)。拍攝要求：三維十兩維十特技鏡頭一、珍珠、瑪瑙翡翠、黃金鉆石等珍寶從天而

46、瀉，形成金碧 輝煌的吉慶場(chǎng)面。鏡頭二、珍寶在聚集，形成了很多的山丘。鏡頭三、忽然之間，珍寶山丘在快速推動(dòng)變幻，幻化成“德州錦 勝?gòu)V場(chǎng)”的物樣。鏡頭四、“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”大門突然大開，從內(nèi)走出很多成功的 人士及其家人，大家把喜悅的表情與“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”的企業(yè)旗 幟聯(lián)想在一起！鏡頭五、最后推出企業(yè)圖文：“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”極其徽標(biāo)！畫外音：成功就在入住“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”之后！（二） 報(bào)紙：1、風(fēng)采系列（硬）廣告：報(bào)紙硬廣場(chǎng)一：設(shè)計(jì)風(fēng)格：大氣、超前，不落俗套！最好用人生事業(yè)和舞臺(tái)的畫面作為壓題背景圖！主題：事業(yè)的舞臺(tái)，宏圖的風(fēng)景！ 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)！到最具商貿(mào)發(fā)展活力的地方去！到新概念商務(wù)廣場(chǎng)去！ - 德州錦勝

47、廣場(chǎng)隆重招商！一座新生代的時(shí)尚商業(yè)賣場(chǎng)，最具商業(yè)超前思維與優(yōu)雅環(huán)境的“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”已隆重登場(chǎng)！投資 - 入住、置業(yè)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)！獲得人生新成功基地 德州錦勝?gòu)V場(chǎng) 令您不悔的經(jīng)典成功人生！項(xiàng)目功能性介紹：優(yōu)惠政策：招商范圍：開業(yè)時(shí)間：地址：電話：網(wǎng)址：電子信箱：報(bào)紙硬廣場(chǎng)二：設(shè)計(jì)風(fēng)格：最大化展現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，用最具沖擊力的畫面作為本則廣告的背景及主題畫面 思路不要局限在常規(guī)平面設(shè)計(jì)上，要做新穎和超前逆向思維！主題：京津要塞新商機(jī) - 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)粉墨登場(chǎng)！德州古為京都貨物周轉(zhuǎn)要塞，隨著中國(guó)加入WTC后的市場(chǎng)整合，德州在中國(guó)經(jīng)濟(jì)布局上更是占據(jù)了獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。德州商圈覆蓋范 圍現(xiàn)在已經(jīng)達(dá) 200

48、公里，最遠(yuǎn)的已經(jīng)輻射到天津、北京、河北、 河南、山東省等省市地區(qū)，形成了以批發(fā)、商貿(mào)為主流的貨物集 散特性的局部商業(yè)都市。古有“九達(dá)天衡”的商業(yè)物流簡(jiǎn)稱，現(xiàn)有“京津 要塞”的說(shuō)法，可見(jiàn)德州之地理位置的商業(yè)和軍事戰(zhàn)略性要位?！暗轮蒎\勝?gòu)V場(chǎng)”是德州嘉湖商貿(mào)有限公司投資建設(shè)的環(huán)境幽雅、功能齊全的綜合性商貿(mào)賣場(chǎng)，同時(shí)又集購(gòu)物、居家辦公（SOHO概念），電子信息平臺(tái)交易及相關(guān)娛樂(lè)、休閑一體化的新概念商 務(wù)廣場(chǎng)。項(xiàng)目功能性介紹：優(yōu)惠政策：招商范圍：開業(yè)時(shí)間： 地址：電話： 網(wǎng)址：電子信箱：2、感情投資系列（軟）文：A 設(shè)計(jì)風(fēng)格：由于屬軟性文章，所以在設(shè)計(jì)上要求不是很嚴(yán) 格，但是還是要將版面設(shè)計(jì)的具有一定的

49、人文境界。主題：手拉手 錦繡篇章！新時(shí)代的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了市場(chǎng)資源大整合的地步，所以我們?cè)?最實(shí)際的商業(yè)運(yùn)營(yíng)里，更多的考慮是如何獲得可持續(xù)性發(fā)展。很 多的商界朋友們?cè)谏钏己瓦M(jìn)行戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，但是能否變革出 更適應(yīng)自身發(fā)展之道呢？看來(lái)這個(gè)問(wèn)題將一直困擾著更多朋友 的經(jīng)營(yíng)思想，企業(yè)面臨著更多需要企業(yè)家從深層次和戰(zhàn)略高度看 待的問(wèn)題。德州嘉湖商貿(mào)有限公司”的誕生也正是順延了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的客觀規(guī)律，尋找可持續(xù)性發(fā)展是每個(gè)企業(yè)都最具吸引力和戰(zhàn)略性的 發(fā)展決策。建設(shè)“德州錦勝?gòu)V場(chǎng)”最初的思路是定位在大商業(yè)、 大市場(chǎng)的思路上的，但是隨著德州商業(yè)、物流邊沿性市場(chǎng)定位， 我們將“錦勝?gòu)V場(chǎng)”的定位從商業(yè)賣場(chǎng)又進(jìn)行了

50、科學(xué)的分析和 提升后，才將新概念引進(jìn)了這個(gè)項(xiàng)目，那就是 - “環(huán)境幽雅、 功能齊全的綜合性商貿(mào)賣場(chǎng)，同時(shí)又集購(gòu)物、居家辦公（SOHO概念），電子信息平臺(tái)交易及相關(guān)娛樂(lè)、休閑一體化的新概念商務(wù) 廣場(chǎng)”。我們堅(jiān)信隨著德州商貿(mào)城市概念的進(jìn)一步深化和市場(chǎng)延 伸定位、德州市商業(yè)品牌的市場(chǎng)推廣成功，我們“德州錦勝?gòu)V 場(chǎng)”這個(gè)項(xiàng)目將取得更大的商業(yè)運(yùn)作成效。立足德州市場(chǎng)，展望未來(lái)，我們嘉湖公司感到前景一片輝煌，但 是我們更感覺(jué)到了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)情和殘酷，所以立足德州，為德 州本土經(jīng)濟(jì)繁榮做出我們嘉湖人的一點(diǎn)貢獻(xiàn)是我們工作的最大 激情動(dòng)力所在。德州自古就是我國(guó)重要的物流集散地，運(yùn)河流經(jīng)于此，現(xiàn)今有京 福高速、京蒲鐵路干線會(huì)聚與此，本身的交通優(yōu)勢(shì)又造就了今天 的新德州，加上當(dāng)?shù)卣透麟A層朋友的努力，德州商業(yè)一片繁 榮景象，我們嘉湖公司的加盟又使德州多了一道亮麗的美麗商業(yè) 風(fēng)景線 - 德州錦勝?gòu)V場(chǎng)！德州錦勝?gòu)V場(chǎng)的建成和投入運(yùn)營(yíng)，為 德州廣大消費(fèi)者和商界朋友們創(chuàng)造了一個(gè)高檔次的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。嘉湖人承蒙廣大德州商界朋友厚愛(ài)，在這里向廣大的德州朋友致 謝了！愿我們?cè)谖磥?lái)的事業(yè)