維多利廣場策劃方案課件

1、鄂爾多斯維多利亞廣場 營銷策劃方案 維多利廣場策劃方案2 關(guān) 鍵 詞 去化去化 快速消化，完成銷售。 退出機(jī)制退出機(jī)制 根據(jù)項目的整體銷售及運(yùn)營情況，適時以各種方式進(jìn)行 項目融資，確 保資金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)。開發(fā)商建立商業(yè)地產(chǎn)退出機(jī)制是為了利用商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)實現(xiàn)套現(xiàn)或從中獲取較高利潤 項目定位項目定位 即本商業(yè)項目的最佳業(yè)態(tài)組合經(jīng)營定位。 A A計劃計劃 項目的整體操作、策劃、運(yùn)營以快速銷售物業(yè)為根本出發(fā)點。 B B計劃計劃 項目的整體操作、策劃、運(yùn)營以整體項目持續(xù)較長期經(jīng)營為根本出發(fā)點。 維多利廣場策劃方案3 快速去化，盡快回籠資金 目標(biāo)論 在目標(biāo)的追求上，開發(fā)商與策劃公司必須要有統(tǒng)一的追求， 這

2、是雙方合作的基本前提。 目前國內(nèi)地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)項目，無外乎有兩種目的，我們分別稱為A計劃、B計劃。 A A計劃計劃 B B計劃計劃持有物業(yè)，長期經(jīng)營，獲取物業(yè)增值 及經(jīng)營價值 在本方案以下的分析中，我們會帶著這個問題，進(jìn)行分析，最終我們需要共同做一個決定！ 維多利廣場策劃方案4 市場研究 市場機(jī)會分析 項目定位 招商計劃 銷售計劃 操作思路及商務(wù)合作 目 錄 維多利廣場策劃方案5 Part 1：市場研究分析 維多利廣場策劃方案6 鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中南部，西、北、東三面被黃河環(huán)繞，與包頭市、呼和浩特市隔河相望， 構(gòu)成內(nèi)蒙古中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“金三角”。南部臨古長城，與晉、陜、寧三省毗鄰，具

3、有對外開放的地緣優(yōu) 勢。 全市轄東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗、達(dá)拉特旗、伊金霍洛旗、烏審旗、杭錦旗、鄂托克 旗、鄂托克前旗等8個旗區(qū)，全市總面積8.7萬平方公里，總?cè)丝?54.8萬人，其中 蒙古族17萬人。是以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的地級市。 近年來，鄂爾多斯受資源性產(chǎn)業(yè)開發(fā)的影 響，整體經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，GDP增長排名全國前 列，人均GDP更是達(dá)到了全國領(lǐng)先水平，第三 產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速。 鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古中南部，與包頭市、呼和浩特構(gòu)成內(nèi)蒙古中 部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“金三角” 1小時經(jīng)濟(jì)圈 市場研究 維多利廣場策劃方案7 （羊絨）年產(chǎn)羊毛970萬公斤，皮張233萬張，被譽(yù) 為“軟黃金”的阿爾巴斯山羊絨70萬公

4、斤，占內(nèi)蒙 古三分之一，全國的六分之一。 （煤炭）鄂爾多斯煤炭已探明儲量1496億噸，約 占全國已探明儲量的六分之一。 （陶土）天然堿儲量6000萬噸，食鹽1000萬噸，芒 硝70億噸，石膏儲量35億噸，石灰石65億噸，高嶺 土65億噸。 （天然氣）天然氣已探明儲量7504億立方米，占全 國三分之一。其中蘇里格氣田儲量規(guī)模達(dá)到5000億 立方米，是我國特大型氣田。 城市資源富集，“揚(yáng)眉吐氣”四字體現(xiàn)了鄂爾多斯資源的極大豐富，是城 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力源，也是整個城市的方向。 2007年鄂爾多斯煤炭、電力、冶金、化工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增 加值90%以上，成為拉動工業(yè)生產(chǎn)快速增長的主要動力。 2007年鄂

5、爾多斯市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由上年的5.4：55.0： 39.6調(diào)整為4.3：55.0：40.7。 2007年規(guī)模以上工業(yè)增加值構(gòu)成圖 市場研究 維多利廣場策劃方案8 1. 1. 城市向西發(fā)展戰(zhàn)略城市向西發(fā)展戰(zhàn)略 A 東勝區(qū)為鄂爾多斯市市區(qū)，是自 治區(qū)呼包鄂經(jīng)濟(jì)“金三角”的 重要一極，是鄂爾多斯市政治、經(jīng) 濟(jì)、文化、交通、信息中心。 B 向西發(fā)展主要是沿鐵路以西片區(qū)， 稱之“鐵西區(qū)”，是東勝區(qū)區(qū)政府 所在地，未來幾年將形成行政、商 務(wù)、辦公、居住、交通的綜合區(qū)域。 2. 2. 城市向南拓展戰(zhàn)略城市向南拓展戰(zhàn)略 以南部新城建設(shè)為契機(jī)，圍繞 三臺基水庫及森林公園、景觀河等 稀缺資源，打造東勝區(qū)全新商業(yè)

6、金 融中心及高端生活居住示范區(qū)。 鐵 西 舊 城 南 城 市場研究 維多利廣場策劃方案9 天驕路 鄂爾多斯大街 天驕南路板 塊 鄂爾多斯大街板塊 天驕北路板 塊 鐵西板塊 中部板塊 鐵西板塊： 板塊特征：城市新區(qū)，環(huán)境較好，目前供應(yīng)以商業(yè)及綜合 體項目為主（東勝政府旁130萬平米商業(yè)），目前供應(yīng)住 宅項目較少。 產(chǎn)品形式：商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓，純住宅以多層、 小高層為主。 目前售價：住宅6000-7000元/平米，商業(yè)2萬-4萬元/平米， 寫字樓8000元/平米左右。 代表項目：天佐國際新城，方圓一廈、鳳凰新城、金順 園小區(qū) 發(fā)展趨勢：目前主要供應(yīng)為東勝政府旁的130萬商業(yè)設(shè)施， 以寫字樓

7、、酒店式公寓、商鋪為主，未來住宅項目供應(yīng)將 向以鐵西二期發(fā)展。 天驕北路板塊： 板塊特征：城市邊緣，小規(guī)模住宅項目為主，部分字樓與酒店 公寓產(chǎn)品，目前在售項目較少。 產(chǎn)品形式：高層、小高層為主。 目前售價：住宅3800-4500元/平米，寫字樓6000元/平方米左 右。 代表項目：萬博廣場、安廈家園、蒙欣家園 中部板塊： 板塊特征：目前在售項目以寫字樓及綜合體物業(yè)為主，純住 宅項目較少； 產(chǎn)品形式：高層、小高層為主。 目前售價：住宅6000-8000元/平米，寫字樓8000-90000元左 右，公寓8500元左右，商鋪35000-45000元。 代表項目：太古國際廣場、萬福小區(qū)、溫馨花園、紫金

8、苑3 期 市場研究 維多利廣場策劃方案10 天驕路 鄂爾多斯大街 天驕南路板 塊 鄂爾多斯大街板塊 天驕北路板 塊 鐵西板塊 中部板塊 天驕南路板塊： 板塊特征：目前在建、在售項目最為集中的板塊，但環(huán)境 較差，配套設(shè)施不完善，居住氛圍不佳。因為與康巴什的 便利程度，未來發(fā)展看好。 產(chǎn)品形式：住宅社區(qū)為主，高層、小高層較多，另有部分 寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)等。 目前售價：住宅4000-4500元/平米，寫字樓6200-6500元/ 平米，酒店式公寓5300元/平米，住宅底商2萬3萬元/平米。 代表項目：維力西帝景峰匯、大恒儷城、恒利國際廣 場 鄂爾多斯大街： 板塊特征：商業(yè)、商務(wù)氛圍較濃，目前

9、以綜合體 項目為主。 產(chǎn)品形式：寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓產(chǎn)品較多， 住宅以高層、小高層為主。 目前售價：住宅6000-8000元/平米，寫字樓9000 元/平米左右，酒店式公寓7000-10000元/平米， 商鋪4萬-5萬元/平米。 代表項目：創(chuàng)世紀(jì)、正東金地、景泰園 市場研究 維多利廣場策劃方案11 客戶分類 本市機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營企業(yè)主或高級政府人員、企業(yè)高管或成 功商人等高端人群，中高檔住宅的主力客戶群。 客戶特征：事業(yè)有成，財富積累豐厚，置業(yè)不 僅是居所的舒適享受，同時是身份與財富的 象征。 置業(yè)需求：別墅、花園洋房、商鋪類投資產(chǎn)品 以本地能源企業(yè)的職工為主，如鄂爾多斯、億利、伊泰、華

10、研、 等企業(yè)員工。及其他企業(yè)里的中高管理層。 客戶特征：收入穩(wěn)定，承受能力強(qiáng)。樂于追求 新鮮事物，對社會潮流比較關(guān)注。 年輕新富人群，通常選擇城市中比較繁華 的區(qū)域置業(yè)，能夠承受較高的單價，通常需求 面積較小。 客戶特征：事業(yè)處于上升期，收入水平高，投資意識較強(qiáng)。 置業(yè)需求：兩房、三房。 一是依靠煤炭開發(fā)致富的牧民群體，二是城區(qū)拆遷 補(bǔ)償群體。 客戶特征：手中握有大量閑置資金，投資意愿強(qiáng)烈，對于住房及 商鋪處在剛性需求階段。 置業(yè)需求：住房及商鋪。 市場研究 維多利廣場策劃方案12 有效覆蓋1 1小時經(jīng)濟(jì)圈小時經(jīng)濟(jì)圈，市場輻射潛力巨大； 依托富集的資源優(yōu)勢，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，支持房地產(chǎn)市場 的

11、持續(xù)快速發(fā)展； 孕育了大量的財富人群，消費實力雄厚孕育了大量的財富人群，消費實力雄厚。 區(qū)域與城市發(fā)展 空間規(guī)劃定位 市場狀況 南部新城是東勝區(qū)南拓的核心規(guī)劃區(qū)域，且此區(qū)域在功能定 位上偏向覆蓋城市財富中堅層覆蓋城市財富中堅層的工作與生活； 南部新城目前處于開發(fā)起步階段，無競爭性項目。無競爭性項目。 本項目作為南部區(qū)域核心地段的標(biāo)桿性商業(yè)項目標(biāo)桿性商業(yè)項目，具有極強(qiáng) 的示范與領(lǐng)導(dǎo)作用。 50年-07年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，價格快速攀升。08年開始受 到政策影響，整體市場轉(zhuǎn)淡，觀望氛圍顯著； 市場發(fā)展水平不高，產(chǎn)品、營銷水平有較大提升空間。 商業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，業(yè)態(tài)單一，存在諸多空白區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，業(yè)

12、態(tài)單一，存在諸多空白區(qū)域； 財富人群購買力強(qiáng)，重復(fù)置業(yè)多。 投資需求潛力仍然很大投資需求潛力仍然很大。 市場研究小結(jié) 維多利廣場策劃方案13 Part 2：市場機(jī)會分析 維多利廣場策劃方案14 市場機(jī)會分析 人均人均GDPGDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況業(yè)態(tài)發(fā)展情況 7000元百貨商品興起 14000-21000元超市興起 42000元便利店興起 56000元倉儲式商場興起 84000元購物中心大發(fā)展的時代 注：2008年，鄂爾多斯人均GDP101500元(按美元人民幣1:7計算) 第一次革新百貨業(yè)由柜臺式大而全的傳統(tǒng)模式向開放式專業(yè)的現(xiàn)代模式轉(zhuǎn)變。 第二次革新超市徹底改變百貨為主的商業(yè)格局。 第三次革新購

13、物中心及便利店開始出現(xiàn)，逐步擴(kuò)展。 第四次革新購物中心大發(fā)展時代來臨，同時產(chǎn)生功能更完善的綜合業(yè)態(tài)。 維多利廣場策劃方案15 市場機(jī)會分析 “（五）引導(dǎo)發(fā)展購物中心 購物中心的發(fā)展要嚴(yán)格按照規(guī)劃導(dǎo)引，合理布局。購物中心可以布局在 人口密度較高的市區(qū)中心，但要盡量避開居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的 地區(qū)。也可以布局在人口密度雖然不高，但交通條件較好、土地較為寬 闊的地區(qū)。 目前國內(nèi)大型購物中心發(fā)展迅猛，但在我市并沒有按照Shopping Mall 模式運(yùn)作的商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)我市商業(yè)發(fā)展的速度和居民消費水平的發(fā)展 速度，可以將考慮引進(jìn)一個Shopping Mall作為長期的規(guī)劃?！?資料摘自鄂爾多斯商業(yè)

14、零售網(wǎng) 點規(guī)劃2005-2010 維多利廣場策劃方案16 市場機(jī)會分析 鄂爾多斯購物中心總營業(yè)面 積6萬多平方米，經(jīng)營品種數(shù) 萬余種，日客流量達(dá)1萬人次， 擁有會員10萬余人，年營業(yè)額 約2億元，是東勝地區(qū)最早、 經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營范圍最廣 的綜合性購物場所之一。 北國新田地建筑面積60000 平方米，總投資7267萬元，于 2006年8月15日開工，2007年6 月30日竣工，是集購物、休閑、 娛樂、餐飲于一體的一站式體 驗休閑購物中心。 三江太古國際廣場建筑面積 約25萬平方米，是匯集高尚住 宅、高檔寫字樓、時尚百貨、 商務(wù)會所于一體的國際生活示 范綜合體，項目建成后將成為 鄂爾多斯市最繁

15、華的城市核心 商住區(qū)。 萬正廣場建筑面積約26萬平 方米，是鄂爾多斯首席城市綜 合體(HOPSCA)， 匯聚品牌商 業(yè)步行街、綜合商場、大型超 市、星級酒店、酒店式公寓、 智能化寫字樓、餐飲、休閑、 娛樂九大功能。 每天百貨都市大型綜合性現(xiàn) 代化商業(yè)廣場。商廈集購物、 休閑、娛樂、住宿、辦公為一 體,建筑面積41000平方米。商 場入駐500多個國際、國內(nèi)知 名品牌。 維多利廣場策劃方案17 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展表明，鄂爾多斯已經(jīng)跨越式進(jìn)入購物 中心大發(fā)展時代，并且消費實力趨向高端業(yè)態(tài)。 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 政府商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)市場狀況 根據(jù)鄂市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，提倡在交通便利的非密集 住宅區(qū)開發(fā)大型購物中心 舊

16、城區(qū)商圈以伊金霍洛街達(dá)拉特街為主，商場主要 以中低端綜合性消費為主。 鐵西區(qū)，圍繞區(qū)政府展開新商圈組團(tuán)，以萬正廣場 為代表，其形態(tài)已開始向現(xiàn)代化城市綜合體轉(zhuǎn)變，但 其內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)則延續(xù)針對中端消費階層。 市場機(jī)會小結(jié) 鄂市商業(yè)格局正向現(xiàn)代化購物中心轉(zhuǎn)型，但定位不高、業(yè)態(tài)重復(fù)、結(jié)構(gòu) 單一，存在著財富中堅層這一商業(yè)“藍(lán)?！?。 維多利廣場策劃方案18 Part 3Part 3：項目定位：項目定位 維多利廣場策劃方案19 項目定位 宏觀的市場研究和市場機(jī)會分析的結(jié)論告訴我們，本項目如果要做持續(xù)的 市場經(jīng)營，應(yīng)定位為區(qū)域型奢侈品體驗中心，消費 者范圍覆蓋鄂爾多斯、呼市、包頭等周邊城市及下轄旗等。領(lǐng)導(dǎo)這一

17、地區(qū) 的高端生活潮流，是本區(qū)域內(nèi)財富中堅力量的消費標(biāo)桿地。 維多利廣場策劃方案20 豪車集中地 奢侈品天堂 頂級美食匯 時尚最前沿 LAND-ROVER、BENZ、AUDI、 HAMMER FERRARI LV，PRADA，GUCCI， CARTIER，HERMES， BURBERRY SWAROVSKI, LOEWE,DAKS, AMANI, SISLEY、 VERSACE CHIVAS、HENNESSY、LAN CLUB 項目屬性 維多利廣場策劃方案21 高級百貨店 名車城 一流院線 超級市場 奢侈品專店 頂級美食城 項目業(yè)態(tài)建議 維多利廣場策劃方案22 業(yè)態(tài)功能配比面積建議 1、內(nèi)蒙古一

18、小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)唯一的、不可復(fù)制的SHOPPING MALL。多種業(yè) 態(tài)并存，不只要滿足購物需求，也要同時具備休閑、娛樂、餐飲、觀光 等多方面要求。 2、在租售方式上，采取出租給零售商(主力店)，鋪位賣給中小投資者的 方法。 3、各業(yè)態(tài)面積比(參考) 高級百貨店2-3萬平米，超市5000平，影院3000平，名車城底層1萬平， 餐飲休閑區(qū)占據(jù)頂層1萬平。 注：租售比例要按照資金來源及使用狀況確定。 維多利廣場策劃方案23 關(guān)于主力店 一個成功的主力店進(jìn)駐，將為項目帶來巨大的品牌效應(yīng)，減少招 商成本，縮短招商時間，使項目盡快地進(jìn)入經(jīng)營軌道。同時，主力店的引進(jìn)， 可以幫助提升整個項目的價值，有利于銷售。

19、通常一個商業(yè)綜合體內(nèi)，有3- 5家主力店即可，主力店面積占建筑面積30-50%左右。 現(xiàn)代百貨主力店國商、大商、上海百聯(lián)、新天地、王府井等。 日用品超市家樂福，沃爾瑪、華聯(lián)、物美、麥得隆、大潤發(fā)等。 專業(yè)店獨立專業(yè)店：ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè) 護(hù)理店）、國美、蘇寧、肯德基、麥當(dāng)勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島 咖啡、星巴克。 功能店休閑娛樂：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、游樂設(shè)施等；配 套功能店：美容護(hù)理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。 另外，主力店入駐在建筑方面有較高要求：進(jìn)深、層高、柱距、荷載、外立 面、廣告位、天然氣、上下水等，因此盡可能在設(shè)計階段即接觸。 維多利廣

20、場策劃方案24 Part 4：招商計劃 維多利廣場策劃方案25 招商步驟 招商階段招商階段時間時間階段目標(biāo)階段目標(biāo)主要工作主要工作招商策略招商策略推廣策略推廣策略 籌備階段 組織完善、方 案確定、物料 準(zhǔn)備 組建團(tuán)隊，制定 招商方案，制作 文件及宣傳物料 客戶訪談，了解需求 和意向，提供決策依 據(jù)，積累資源 客戶訪談，征求 意見 洽談階段 主力店洽談， 落實意向和簽 約客戶 主力店溝通，散 戶積累 主動溝通主力店，初 步落實簽約客戶，推 廣帶動散戶，現(xiàn)場積 累 主力店以人員推 廣為主，宣傳項 目區(qū)位、定位、 形象，同時帶動 散戶 攻堅階段 主力店確定， 落實散戶積累 主力店簽約儀式、 散戶積累

21、 以主力店簽約帶動散 戶積累，落實意向 以主力店入駐、 區(qū)域發(fā)展為主題 全面推廣 強(qiáng)勢階段 入駐率具備開 業(yè)條件 散戶簽約，深挖 客戶資源 前期客戶集中簽約， 以商招商 以主力店、招商 進(jìn)度為主題全面 推廣，重視口碑 傳播 運(yùn)營階段 成功開業(yè)，持 續(xù)經(jīng)營 開業(yè)籌備、運(yùn)營 管理，持續(xù)招商 根據(jù)運(yùn)營情況予以適 當(dāng)調(diào)整，并保持盡量 高的入駐率 以開業(yè)、運(yùn)營、 促銷活動為主題， 以運(yùn)營效果帶動 招商 維多利廣場策劃方案26 招商流程 招商策略、計劃擬定 主力店名單擬定 團(tuán)隊組建 文件、物料準(zhǔn)備 租金體系 主力店溝通篩選 合作條件溝通 一般客戶積累 入場裝修 試營業(yè) 一般客戶洽談 一般客戶簽約 籌備階段

22、籌備階段 主力店簽約 洽談階段洽談階段 攻堅階段攻堅階段 簽約階段簽約階段 運(yùn)營階段運(yùn)營階段 維多利廣場策劃方案27 招商進(jìn)度安排 維多利廣場策劃方案28 招商招商條件 維多利廣場策劃方案29 招商優(yōu)惠政策 維多利廣場策劃方案30 招商文件物料 項目VIS 樓書 傳真、EMAIL、郵寄樓書 宣傳DM PPT演示稿 音像資料 現(xiàn)場包裝 招商策劃報告 招商執(zhí)行計劃 項目統(tǒng)一說辭 招商問答 預(yù)租賃合同 租賃合同 業(yè)務(wù)流程、制度 主要物料主要文件 維多利廣場策劃方案31 Part 5：銷售計劃 維多利廣場策劃方案32 銷售分期 銷售階段銷售階段階段目標(biāo)階段目標(biāo)主要工作主要工作 預(yù)熱期 準(zhǔn)備期 項目亮相

23、、項目包 裝、銷售隊伍、營 銷策劃就緒 項目亮相宣傳 開工、案場包裝 銷售招商團(tuán)隊組建 營銷方案確定 蓄水期 銷售招商文件物料 價格政策出臺、項 目知名度提升 設(shè)計制作項目物料，完善銷售招 商相關(guān)文件，制定相應(yīng)價格與租 金體系，對項目進(jìn)行深入炒作， 銷售招商流程培訓(xùn) 開盤正式銷售項目高調(diào)入市 大規(guī)模媒體宣傳，高調(diào)入市 舉辦相關(guān)活動 做好銷售控制工作 開盤價格“低開高走” 強(qiáng)銷期完成預(yù)定銷售目標(biāo) 加大廣告宣傳力度 配合招商進(jìn)度加強(qiáng)銷售 維多利廣場策劃方案33 基礎(chǔ)價格參考 應(yīng)綜合考慮各種因素，如開發(fā)成本、利潤空間、競爭對手價格、消費者的承受力、銷 售價格與租賃價格的關(guān)系，租金收入與按揭供款對比等

24、因素。 從競品項目銷售價格及本項目所處位置來看，我們建議將基礎(chǔ)價格制定在 25000-35000之間。 利益有三： 1、基礎(chǔ)定價偏低，則一鋪一價相對也較低，這樣容易啟動市場，可以在短 時間內(nèi)形成火爆銷售局面，營造氣氛。 2、給項目投資客預(yù)留升值空間，雖然我們低開，但同時實行高走策略，這 樣可以人為制造項目在明顯升值的印象,增強(qiáng)市場信心。 3、可以快速回籠資金，有利于財務(wù)平衡。 維多利廣場策劃方案34 商鋪價格制定 一鋪一價，計算方式為：基礎(chǔ)價格（1+參考系數(shù)） 參考系數(shù)為以下若干系數(shù)之和： v 地 段 系 數(shù) 是指以每間商鋪離停車場、車站、中心廣場、主干道最近距離為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)的為最 低系

25、數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。較好的加0.1；稍好的加0.06；一般的加0.03；差的為0。系統(tǒng)差為（0.10.060.030） v 端 位 系 數(shù) 是指以每棟最邊的商鋪為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，中間的為最低標(biāo)準(zhǔn)。東南的端頭位加0.06；西 南的端頭位加0.04；旁邊的加0.02；中間的為0。系統(tǒng)差為（0.060.040.020） v 朝 向 系 數(shù) 是指以每棟南朝向的商鋪為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，朝西的商鋪為最低系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。朝南的加0.06； 朝東的加0.04；朝北的加0.02；朝西的為0。系統(tǒng)差為（0.060.040.020） v 面 積 系 數(shù) 是指以商鋪最小面積為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，面積大的為最低系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。100（含100）以 下的加

26、0.1；101149的加0.06；150200的加0.03；201以上的為0。系統(tǒng)差為（0.10.06 0.030） v 死 角 系 數(shù) 是指以項目中預(yù)計人流最少、車流最少、離各項配套設(shè)施最遠(yuǎn)為最低系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 系統(tǒng)差為（0 -0.02 -0.04） v 其 他 系 數(shù) 是指一些比較特殊的商鋪，二層的加0.05；三層的為0。系統(tǒng)差為（0.050） v 建 議 系 數(shù) 是指以問卷中客戶考慮因數(shù)比例最大為最高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，比例最小的為最低標(biāo)準(zhǔn)。 系統(tǒng)差為（0.060.030） 維多利廣場策劃方案35 銷售周期 預(yù)熱期2個月黃金銷售期8個月 工程進(jìn)度:正負(fù)零 工程進(jìn)度：80%主體完成 維多利廣場策劃方案3

27、6 Part 6：操作思路及商務(wù)合作 維多利廣場策劃方案37 操作思路 A：物業(yè)出售為主，快速回籠資金，獲取項目開發(fā)利潤 B：自持物業(yè)，持續(xù)經(jīng)營，獲取物業(yè)增值利潤和經(jīng)營收入 維多利廣場策劃方案38 A計劃物業(yè)出售為主 此方向利在能較快速回籠資金，減輕開發(fā)公司財務(wù)壓力，有利于開 發(fā)商后續(xù)項目的運(yùn)作；弊端是業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，商業(yè)規(guī)劃缺乏整體 性，易導(dǎo)致商場經(jīng)營雜亂難以控制，容易導(dǎo)致項目經(jīng)營失敗。 維多利廣場策劃方案39 A計劃 合作方式 1、項目推廣費用 項目組合作制，月服務(wù)費18萬，主要負(fù)責(zé)項目整體設(shè)計與 推廣工作。(最低合作期12個月，預(yù)付3個月費用，剩余逐月支 付) 2、項目招商銷售費用 招商成功，按2-3個月租金支付招商傭金。 銷售，按照1.5%比率支付銷售提成(按實支付)。 維多利廣場策劃方案40 主力店成功招入是項目運(yùn)營與銷售的基礎(chǔ)，開發(fā)商自持有大面 積物業(yè)，以項目定位為基準(zhǔn)招入合適主力店，通過持續(xù)性經(jīng)營， 獲取長期穩(wěn)定的租金收入，同時，對剩余鋪位進(jìn)行銷售，滿足 資金平衡及完成利潤指標(biāo)的需要。 B計劃持續(xù)經(jīng)營為主 維多利廣場策劃方案41 B計劃 合作方式 1、項目推廣費用 項目組合作制，月服務(wù)費18萬，主要負(fù)責(zé)項目整體設(shè)計與 推廣工作。(最低合作期12個月，預(yù)付3