2014年1季度重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場簡況

1、2014年1季度重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場簡況重慶房地產(chǎn)市場在五大功能區(qū)建設(shè)規(guī)劃的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，商品房交易市場在結(jié)構(gòu)調(diào)整中小幅回落，重慶房地產(chǎn)市場前景呈現(xiàn)出新的預(yù)期。一、五大功能區(qū)規(guī)劃引導(dǎo)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長2014年一季度，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資687.98億元，同比增長25.7%，較去年同期提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，較2013年全年增速高5.6個(gè)百分點(diǎn)。從年初房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的趨勢看，一些新的增長點(diǎn)正在形成。首先是以打造中央商務(wù)區(qū)為核心，形成商業(yè)、辦公樓的房地產(chǎn)市場新增長點(diǎn)為目的的都市功能核心區(qū)和都市功能拓展區(qū)商業(yè)類房地產(chǎn)開發(fā)投資增速迅猛。2014年一季度，主城九區(qū)房

2、地產(chǎn)開發(fā)投資435.07億元，同比增長21.4%，其中商品住宅投資278.38億元，僅增長12.3%，發(fā)展勢頭明顯放緩；而同期主城九區(qū)辦公樓投資28.67億元，增長56.3%，商業(yè)營業(yè)用房投資66.73億元，增長49.9%，分別較全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高30.6和24.2個(gè)百分點(diǎn)。其次是以提高城鎮(zhèn)化率、增加城鎮(zhèn)人口為目標(biāo)的城市發(fā)展新區(qū)，商品住宅市場發(fā)展空間進(jìn)一步顯現(xiàn)。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資180.06億元，增長43.3%，明顯高于全市平均水平，已成為全市房地產(chǎn)開發(fā)投資高位增長的重要支撐，在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比為26.2%。同期該地區(qū)商品住宅投資132.80億元，增長39.8%，在該地區(qū)房地

3、產(chǎn)開發(fā)投資的占比為73.8%，較全市平均水平高5.7個(gè)百分點(diǎn)。二、新興市場與傳統(tǒng)主力市場此消彼長影響商品房銷售市場小幅下降一季度全市商品房銷售面積1013.17萬平方米，同比下降2.7%，銷售額下降1.8%，其中商品住宅銷售面積925.84萬平方米，下降5.1%，銷售額下降2.2%。商品房銷售市場小幅下降的主要因素是，作為傳統(tǒng)主力的主城區(qū)市場回調(diào)明顯。一季度主城九區(qū)商品房銷售面積381.40萬平方米，同比下降23.0%，其中，商品住宅銷售面積327.87萬平方米，下降27.9%。而其中城鎮(zhèn)人口已近飽和，并在新規(guī)劃中被明確為保持人口總量平衡的都市發(fā)展核心區(qū)，其商品住宅銷售市場下降態(tài)勢更為明顯，該

4、地區(qū)一季度商品房銷售面積134.14萬平方米，同比下降36.0%。而同期的城市發(fā)展新區(qū)作為城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場已成為全市商品房銷售市場上的主要推動力量。該地區(qū)一季度商品房銷售面積420.91萬平方米，同比增長22.7%，其中商品住宅銷售面積395.99萬平方米，增長22.0%，在很大程度上減緩了全市商品房銷售下降的幅度，城市發(fā)展新區(qū)一季度商品房銷售面積在全市的占比達(dá)到41.5%，支撐作用日漸明顯。三、新的市場預(yù)期下重慶房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)趨緩跡象（一）全國樓市放緩，是當(dāng)前市場預(yù)期的主流反映從全國及各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場情況來看，趨緩的預(yù)期已成為市場主流。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339.24億元，同比增長

5、16.8%，較去年同期下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為17.7%、15.6和15.5%，較去年同期分別下降0.1、6.2和10.1個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國商品房銷售面積同比下降3.8%，較去年同期下降40.9個(gè)百分點(diǎn)，東、中、西部地區(qū)商品房銷售面積增速分別較去年同期下降56.6、27.7和23.9個(gè)百分點(diǎn)。而2014年一季度重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較去年同期上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積增速較去年同期下降19.5個(gè)百分點(diǎn)，市場態(tài)勢雖然好于全國及各區(qū)域現(xiàn)狀，但在主流預(yù)期的影響下，恐難保持一枝獨(dú)秀。（二）信貸環(huán)境發(fā)生明顯變化，對房地產(chǎn)市場影響逐步顯現(xiàn)雖然興業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)夾層融

6、資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)的單個(gè)銀行業(yè)務(wù)方向調(diào)整被炒作為銀行“停貸”的事件已被辟謠，但從全市一季度資金來源情況看，針對房地產(chǎn)市場的信貸資金緊縮預(yù)期已經(jīng)形成。一方面是當(dāng)前全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源變化反映出信貸緊縮的趨勢。2014年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源2488.28億元，同比增長6.6%，較去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中本年到位資金1242.96億元，增長10.2%，較去年同期下降23.7個(gè)百分點(diǎn)，較開發(fā)投資增速低15.5個(gè)百分點(diǎn)，從保障力度看，180.7%的資金到位率為自2007年以來同期最低水平。其中，國內(nèi)貸款310.45億元，同比下降3.2%，較去年同期下降83.3個(gè)百分點(diǎn)，其中

7、銀行貸款257.67億元，下降1.6%，較去年同期下降80.7個(gè)百分點(diǎn)；以定金、預(yù)售款和個(gè)人按揭貸款等回籠資金為主的其他資金456.64億元，同比下降8.9%，其中定金及預(yù)收款下降10.6%，個(gè)人按揭貸款下降12.8%。可見，增速下降幅度最大的國內(nèi)貸款和到位金額下降最多的個(gè)人按揭貸款，將從房地產(chǎn)開發(fā)投資的供給端和商品房市場銷售的需求端兩個(gè)方面對未來全市房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生重要影響。圖：2014年一季度重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源另一方面是公積金政策調(diào)整抑制市場部分改善型購房需求。2013年末，重慶市住房公積金管委會下發(fā)關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人住房貸款差別化管理有關(guān)事宜的通知（渝住公積金委發(fā)20

8、135號），對購買90平方米以上住房提高了首付比例，夫妻雙方參貸總額從之前的80萬元下降為60萬元，明確首套房個(gè)貸優(yōu)先安排簽約和發(fā)放。從公積金貸款的作用來看，本次調(diào)整從首付比例、貸款限額和發(fā)放力度上提高了公積金貸款作為支持解決基本住房剛性需求保障的純潔性，但同時(shí)也對全市房地產(chǎn)市場中的改善型購房需求產(chǎn)生了一定的抑制作用。（三）先行指標(biāo)乏力，開發(fā)投資增速或?qū)②吘徳谌珖康禺a(chǎn)開發(fā)市場整體發(fā)展趨緩的大背景下，信貸環(huán)境在供求兩端同時(shí)顯現(xiàn)出的緊縮趨勢，導(dǎo)致當(dāng)前重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)投資信心回落、先行指標(biāo)放緩的跡象。一是商品房銷售市場的低迷態(tài)勢恐將影響企業(yè)開發(fā)投資信心。一季度作為傳統(tǒng)兵家必爭之地的主城區(qū)商品住房市場回調(diào)幅度較大，市內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資信心或?qū)⑹艿揭欢ㄓ绊?，是否能夠適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略適應(yīng)功能區(qū)規(guī)劃帶來的市場格局變化，尚待進(jìn)一步觀察。二是企業(yè)購地及新開工力度減弱恐成開發(fā)投資放緩的隱憂。一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積382.04萬平方米，同比下降23.7%，新開工建設(shè)商品房面積953.71萬平方米，下降39.0%，其中商品住宅下降25.2%。從當(dāng)前