萬科房地產(chǎn)六維成本管控

1、萬科房地產(chǎn)六維成本管控 1 解密萬科成本六維管控 流程精解與案例分析 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 2 課程介紹 由在標(biāo)桿房企從事成本管理工作多年的專業(yè) 課程講授專家主講。 在詳細(xì)介紹標(biāo)桿房企的具體操作流程的同時， 結(jié)合標(biāo)桿房企的典型案例，重點(diǎn)闡述流程的 關(guān)鍵控制點(diǎn)，解讀這些流程制定的原因和目 的，深刻揭示標(biāo)桿房企流程制度背后的管理 精髓和本質(zhì)，從而真正掌握標(biāo)桿房企的流程 制度并融會貫通，避免生搬硬套。 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 3 課程收益 全面了解標(biāo)桿房企成本管理流程制度 深刻理解標(biāo)桿房企成本管理核心關(guān)鍵控制點(diǎn) 分享標(biāo)桿房企二十多年沉淀的典型案例 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 4 課程對象 地產(chǎn)公司董事

2、長、總經(jīng)理、成本（造價）、 采購分管領(lǐng)導(dǎo) 成本（造價）經(jīng)理、主管、造價工程師 采購經(jīng)理、主管、采購工程師 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 5 課程目錄 u工程合同管理 u簽證變更管理 u預(yù)結(jié)算管理 u工程檔案管理 u招標(biāo)采購管理 u全成本管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 6 1.1 標(biāo)桿房企制度流程 工程合同管理辦法 詳解 合同管理分工原則 合同管理遵循原則 合同結(jié)算約束原則 1、現(xiàn)場項目經(jīng)理進(jìn)行評估 2、對供應(yīng)商評估 工程合同分類原則 工程合同管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 7 1.1 標(biāo)桿房企制度流程 工程合同擬稿審批表 審批流程 工程合同管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 8 1.2 標(biāo)桿房企工程付款審批流

3、程 u工程付款審批流程 付款原則 特別事項 工程付款審批表 工程合同管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 9 1.3 合同精細(xì)化管理 工程合同管理 1、推行標(biāo)準(zhǔn)化合同（提高效率，減少風(fēng)險） 2、合同交底：沒有執(zhí)行，合同寫得好也沒用 3、樣板管理：記錄單 4、合同執(zhí)行情況檢查：合縱連橫 5、修改原則：WORD修改技巧 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 10 1.4 中國式合同潛規(guī)則 u陰陽合同問題：預(yù)防萬一 u合同名稱技巧：巧舌如簧（補(bǔ)充協(xié)議書） u合同簽署時間：小心致命 u備案合同內(nèi)容：有備無患 u官司裁決方式：甲乙有別（仲裁是一錘定音） 工程合同管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 11 1.5 合同管理三大關(guān)鍵點(diǎn)

4、u合同官司本質(zhì)：索賠與反索賠 u 修改合同條款：進(jìn)攻策略 1、簽證變更策略 2、防守策略 u要命的開工令：關(guān)注執(zhí)行 工程合同管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 12 1.6 合同計價原則 u簽訂固定總價合同的四個基本條件 精度：不平衡法糾紛 時間：投標(biāo)保守棄標(biāo) 數(shù)量：顯失公平圍標(biāo) 工期：形勢變更調(diào)差 工程合同管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 13 1.7 標(biāo)桿房企合同管理案例 工期管理案例 違約管理案例 合同管理案例 工程合同管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 14 2.1 標(biāo)桿房企制度流程 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法詳解 通用管理原則 簽證變更類型 簽證變更流程 責(zé)任承擔(dān)原則 結(jié)算控制條款 簽證變更單 一個

5、指令單可有多個確認(rèn)單 現(xiàn)場土石方簽證確認(rèn)辦法 審批單不能替代確認(rèn)單 簽證變更管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 15 2.2 簽證變更三個必備單 u標(biāo)桿房企新舊簽證變更單變化、優(yōu)缺點(diǎn)比較 u單一：乙方不應(yīng)參與 u單二：辦理完工依據(jù)（拒絕冒單） u單三：結(jié)算根本依據(jù) （不是唯一） 事后補(bǔ)單案例 綠化變更案例 簽證變更管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 16 2.3 標(biāo)桿房企簽證變更管理核心詳解 u簽證變更關(guān)鍵控制點(diǎn) 緊急情況約定 來自乙方對甲方的保護(hù) 不可追溯工程規(guī)定：拆除案例 變更前現(xiàn)場確認(rèn)記錄 無效規(guī)定 三單齊全 專業(yè)會簽 交樓影響 原件結(jié)算 簽證變更管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 17 2.4 簽證變更

6、處理三大原則 u 不直接簽金額：確認(rèn)單項 u 及時確認(rèn) 1、好記憶不如爛筆頭 2、人員流動 3、及時發(fā)現(xiàn)和減少分歧 u 意見簽署要明確 土石方案例 材料換填案例 簽證變更管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 18 3.1 標(biāo)桿房企制度流程 工程計價管理辦法詳解 通用原則 資料規(guī)定 1、成本部，項目部各保存一份 2、資料必須完整、簽章齊備 計價原則 1、主張清單計價方式 2、避免費(fèi)率計價方式 3、探討：合同總價包干 4、分層分項統(tǒng)計工程量、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 施工組織設(shè)計特別條款 預(yù)結(jié)算管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 19 3.2 標(biāo)桿房企制度流程 工程預(yù)結(jié)算管理辦法詳解 通用原則 結(jié)算流程 1、工程結(jié)算通

7、知書：項目部發(fā)出 2、工程結(jié)算工程交接單：項目部辦理 3、承包單位報送結(jié)算資料：項目部審核 時間要求 優(yōu)先原則 工程結(jié)算審批表 竣工結(jié)算造價協(xié)議清單 預(yù)結(jié)算管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 20 3.3 標(biāo)桿房企制度流程 工程報送結(jié)算資料作業(yè)指引詳解 通用要求 特別要求：土石方、樁基 、園林 預(yù)結(jié)算管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 21 3.4 標(biāo)桿房企制度流程 工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則詳解 通用原則 關(guān)鍵原則 權(quán)利責(zé)任 復(fù)核基本方法 復(fù)核過程控制 預(yù)結(jié)算管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 22 3.5 現(xiàn)代預(yù)算管理模式 u現(xiàn)代預(yù)算管理與傳統(tǒng)預(yù)算管理差異 u預(yù)算工作已不再是一棟樓一次算完 u u u u u 預(yù)

8、結(jié)算管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 23 3.6 標(biāo)桿房企預(yù)結(jié)算管理核心詳解 u結(jié)算原則大樣圖案例 u結(jié)算規(guī)劃結(jié)算不及時案例 u材料管理甲供材案例 u現(xiàn)場控制構(gòu)造柱案例 u細(xì)節(jié)技巧屋面防水案例 u單位管理結(jié)算范圍案例 u竣工控制竣工驗收案例 u關(guān)閉結(jié)算 預(yù)結(jié)算管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 24 4.1 標(biāo)桿房企制度流程 成本檔案管理辦法詳解 通用原則 資料分類 歸檔主線 保存規(guī)定 工程檔案管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 25 4.2 工程檔案存放原則 u存檔文件過程記錄 u查詢文件合同 u制度文件 u結(jié)算文件 u過期文件定期銷毀 工程檔案管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 26 4.3 工程檔案管理關(guān)鍵

9、控制點(diǎn) u公共集中原則：公屬性 u權(quán)限分級原則：保密性 u及時存檔原則：完整性 u及時清理原則：有效性 u銷毀時限原則：回收性 u借閱登記原則：追溯性 u臺賬檢索原則：快捷性 u定期備份原則：安全性 工程檔案管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 27 4.4 標(biāo)桿房企檔案管理案例 圖紙錯誤案例 合同臺賬案例 工程檔案管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 28 5.1 標(biāo)桿房企制度流程 工程招標(biāo)管理辦法詳解 通用原則 決策機(jī)構(gòu) 職責(zé)分工及詳細(xì)分工表 標(biāo)底規(guī)定 1、不設(shè)定非公開性質(zhì)的標(biāo)底2、公開標(biāo)底應(yīng)包含每一個招標(biāo)文件 數(shù)量限制 定標(biāo)規(guī)定 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 29 5.1 標(biāo)桿房企制度流程 工程

10、采購管理辦法 u標(biāo)段劃分案例 u招標(biāo)方案案例 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 30 5.2 標(biāo)桿房企制度流程 采購信息管理規(guī)定詳解 級別分類 范圍規(guī)定機(jī)密信息 內(nèi)控規(guī)定指標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)過程 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 31 5.3 標(biāo)桿房企制度流程 供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引詳解 審查原則 考察原則 供應(yīng)商考察記錄表 供應(yīng)商投標(biāo)資格審批表 u供應(yīng)商管理案例 u營銷整合案例 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 32 5.4 標(biāo)桿房企招標(biāo)采購流程詳解 u組織架構(gòu) u職責(zé)分工 u采購分類 u招標(biāo)流程圖 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 33 5.5 標(biāo)桿房企商務(wù)標(biāo)評標(biāo)方法 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評

11、審報告示例 錯漏項處理原則 廢標(biāo)、棄標(biāo)情況 目標(biāo)成本 不平衡報價 特別條款 傳播范圍 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 34 5.6 外聯(lián)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) u組織分工 采購部牽頭，成本部，項目部參與 u外聯(lián)原則 1、采購部是唯一出口 2、保證信息統(tǒng)一 3、減少人為因素 4、重要事情留下痕跡 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 35 5.7 發(fā)標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) u發(fā)標(biāo)原則 1、采購部負(fù)責(zé)發(fā)標(biāo) 2、資料統(tǒng)一 u留下痕跡 1、不統(tǒng)一銷勘 2、投標(biāo)人的不確定，是否現(xiàn)場跟勘 u發(fā)標(biāo)案例 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 36 5.8 答疑環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) u答疑原則 采購部牽頭一個山口 任何答疑送

12、達(dá)投標(biāo)人，但不與投標(biāo)人見面 u留下痕跡 u串標(biāo)案例 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 37 5.9 開標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) u開標(biāo)原則 至少兩個以上部門人員參與，網(wǎng)上開標(biāo) u囿于形式 1、開標(biāo)人員在投標(biāo)文件主要經(jīng)濟(jì)條款里簽字 2、關(guān)于截標(biāo)，開標(biāo)時間，避免囿于形式 u招標(biāo)泄密案例 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 38 5.10 定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn) u定標(biāo)原則 1、澄清，定標(biāo)不對原投標(biāo)文件構(gòu)成實質(zhì)性修改 2、原則上定標(biāo)不應(yīng)該改變原投標(biāo)文件規(guī)定 3、招標(biāo)后是否再議價 4、定標(biāo)后感謝函 招標(biāo)采購管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 39 6.1 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本 全成本管理

13、 25%50%25%卓越公司 75%20%5%一般公司 行動可行性方案規(guī)劃管理差別 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 40 6.2 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心 全成本管理 薩繆爾森經(jīng)濟(jì)學(xué)(1948)前言 u我在賺錢謀生預(yù)算員 u我在做全國最出色的石匠活造價師 u我在建一座教堂成本管理者 u不是職務(wù)決定一個人是否是管理者 管理角度看成本 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 41 6.3 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心 全成本管理 管理角度看成本 “一個重視貢獻(xiàn)、為結(jié)果負(fù)責(zé)的人， 不管他職位多卑微，都屬于高層 管理者”Peter F. Drucke 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 42 6.4 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核

14、心 管理角度看成本 全成本管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 43 6.5 標(biāo)桿房企全成本管理理念及其核心 全成本管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 44 6.6 標(biāo)桿房企全成本管理模式 全成本管理 u造價審算型：被動 事后 u目標(biāo)管理型：主動 事前 u企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)=預(yù)期售價-目標(biāo)成本 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 45 6.7 標(biāo)桿房企成本管理架構(gòu) 全成本管理 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理 目標(biāo)成本與動目標(biāo)成本與動 態(tài)成本管理態(tài)成本管理 作業(yè)過程管理作業(yè)過程管理 成本管理軟件成本管理軟件 成本管理委員會成本管理委員會 控制系統(tǒng)控制系統(tǒng) 信息系統(tǒng)信息系統(tǒng) 組織系統(tǒng)組織系統(tǒng) 領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理工具 管理制

15、度管理制度 成本、工程文件成本、工程文件 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 46 6.8 標(biāo)桿房企全成本關(guān)系圖 全成本管理 開發(fā)開發(fā) 間接費(fèi)間接費(fèi) 稅稅 建設(shè)建設(shè) 成本成本 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 完完 全全 成成 本本 完完 稅稅 成成 本本 建安建安 成本成本 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 47 6.9 標(biāo)桿房企全成本構(gòu)成 全成本管理 u土地成本 u前期準(zhǔn)備費(fèi) u建筑工程費(fèi) u安裝工程費(fèi) u室外管網(wǎng)工程費(fèi) u園林環(huán)境費(fèi) u配套設(shè)施費(fèi) u開發(fā)間接費(fèi) u期間費(fèi) 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 48 6.10 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理 u目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)、資 料，結(jié)合目前市場價格情況，并預(yù) 測未來

16、價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定 位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù) 先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本 u目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制 依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等 整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性 文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng) 濟(jì)和管理等措施努力需要實現(xiàn)的產(chǎn) 品成本的控制線 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 49 6.11 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 50 6.12 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本管理體系 全成本管理 目標(biāo)成本管理實施細(xì)則詳解 目標(biāo)成本文件構(gòu)成 管理原則 制定步驟 修訂條件 考核指標(biāo) 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 51 6

17、.13 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本編制原則 全成本管理 1、時間性原則 2、可執(zhí)行性原則 3、先進(jìn)性原則 4、可量化原則 5、嚴(yán)謹(jǐn)性原則 6、匹配性原則 7、共同制定性原則 8、審批原則（公司第一負(fù)責(zé)人審批） 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 52 6.14 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本編制程序 全成本管理 1、項目基本數(shù)據(jù)收集 2、成本數(shù)據(jù)收集 3、市場調(diào)查 4、項目定位 5、確定設(shè)計方案 6、編制目標(biāo)成本 7、目標(biāo)成本論證 8、目標(biāo)成本批準(zhǔn) 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 53 6.15 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本測算表 全成本管理 目標(biāo)成本測算表介紹 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 54 6.16 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 目標(biāo)成

18、本控制責(zé)任書詳解 編制依據(jù) 各部門作業(yè)目標(biāo) 控制要點(diǎn) 1、地價交付節(jié)奏 2、拆遷補(bǔ)償費(fèi) u施工組織案例 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 55 6.16.1 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 設(shè)計管理部控制要點(diǎn): 各階段設(shè)計成果完成時間：招標(biāo) 圖紙質(zhì)量：設(shè)計變更、錯誤 規(guī)劃指標(biāo)、可售面積誤差率 設(shè)計費(fèi) 材料范圍、比率（軟硬景）、規(guī)格 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 56 6.16.2 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 工程管理部作業(yè)目標(biāo)： 開展結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化，控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性， 鋼筋含量控制在KG/m2以內(nèi)；砼含量控制在 m3/m2以內(nèi) 工程合同招標(biāo)率不低于90%，總包工程量清單 招標(biāo)率不低于65

19、% 發(fā)展擴(kuò)大合格供應(yīng)商隊伍，確保招標(biāo)的充分競 爭。多標(biāo)段同時發(fā)標(biāo)時，總體中標(biāo)率不高于50% 組織相關(guān)部門進(jìn)行材料選樣，定樣，控制在成 本目標(biāo)以內(nèi) 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 57 6.16.3 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 工程管理員部控制要點(diǎn): 鋼筋、砼含量控制 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化 招標(biāo)率 最低價中標(biāo)率 總體中標(biāo)率 供應(yīng)商管理情況 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 58 6.16.4 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 項目經(jīng)理部作業(yè)目標(biāo)： 按制度辦理簽證，現(xiàn)場簽證造價不得超過合同 造價的1% 根據(jù)工程實際情況展開施工方案優(yōu)化，力求成 本節(jié)約 提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成 的維修，賠償

20、費(fèi)用不得超過元/m2 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 59 6.16.5 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 項目經(jīng)理部控制要點(diǎn)： 現(xiàn)場簽證 施工方案優(yōu)化 臨時設(shè)施利用 臨時設(shè)施位置合理性 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 60 6.16.6 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 營銷管理部作業(yè)目標(biāo)： 項目整體營銷費(fèi)用最高不得超過銷售收入的3% 開盤前營銷費(fèi)用的使用不得超過本期營銷費(fèi)用 額度的% 營銷設(shè)施的設(shè)計、建造、裝修及部品采購必須 實行招標(biāo)或詢價議價的方式 樣板房裝修工程按照不低于70%的標(biāo)準(zhǔn)價收回。 樣板房設(shè)計費(fèi)及物品按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)價收回。 提高銷售回款率加速資金周轉(zhuǎn)，合同簽約一個 月內(nèi)回款

21、率不低于90% 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 61 6.16.7標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 成本管理部作業(yè)目標(biāo)： 提供準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本測算 按月進(jìn)行動態(tài)成本評估，準(zhǔn)確分析成本動態(tài)信 息 對項目成本總體控制負(fù)責(zé)，結(jié)算成本不得超過 目標(biāo)成本+% 工程合同結(jié)算準(zhǔn)確率不低于99% 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 62 6.16.8 標(biāo)桿房企目標(biāo)成本控制責(zé)任書 全成本管理 成本管理部控制要點(diǎn)： 目標(biāo)成本編制 動態(tài)成本管理員 結(jié)算準(zhǔn)確率 對其他部門成本管理的支持力度 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 63 6.17 標(biāo)桿房企新城市目標(biāo)成本解決方案 全成本管理 u借助網(wǎng)絡(luò) u政府部門 u造價管理 u咨詢公司 u施工企

22、業(yè) u房產(chǎn)公司 u親朋好友 u樓盤考察 u實地踏勘 u謹(jǐn)慎對比 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 64 6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理 設(shè)計階段成本管理工作指引詳解 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 65 6.18 .1標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理 概念設(shè)計階段 建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位 置階段 +0.00的標(biāo)高，道路環(huán)境標(biāo)高，基礎(chǔ)埋 深等引起土方挖填總方量最小 水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中 心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪 設(shè)長度最短 商業(yè)面積、地下室及人防面積調(diào)整 停車比例及方式的調(diào)整 基礎(chǔ)形式的調(diào)整 設(shè)備配套方案的調(diào)整 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 66 6.18 標(biāo)桿

23、房企前期成本管理模式 全成本管理 方案設(shè)計階段 重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu) 形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)，停車方 式及比率，小區(qū)供配電方式，主要設(shè)計選 型 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 67 6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理 建筑設(shè)計 確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計 方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè) 的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加 單體及戶型設(shè)計時，應(yīng)尋求效果與成本 的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體形 過分復(fù)雜的單體 選擇合適的窗地比 停車方式 材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌龅墓?求狀況，盡可能利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 68 6.18 標(biāo)桿房企前

24、期成本管理模式 全成本管理 結(jié)構(gòu)設(shè)計 重點(diǎn)控制、審查鋼筋、混凝土含量 與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探 討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu) 參數(shù) 地基承載力的確定 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 69 6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理 安裝設(shè)計 給水管，排水管，導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng) 符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不 會被淘汰 給水管，排水管，導(dǎo)線的種類選擇：滿 足使用要求有一定的富余量 對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房， 分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前 做到合理規(guī)劃，全面考慮 設(shè)計負(fù)荷指標(biāo)，回路數(shù)量應(yīng)合理考慮， 對于項目應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以 便進(jìn)行發(fā)電機(jī)型號民，功率的

25、合理選擇 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 70 6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理 環(huán)境設(shè)計 確定環(huán)境工程的單位成本 分重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀 區(qū)，設(shè)置成本分配系數(shù)，成本差別投入 景觀設(shè)計公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計做法往往 較為保守，應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 71 6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理 銷售包裝工程設(shè)計 樣板房實施前，應(yīng)確定裝修的套數(shù)和費(fèi) 用總額 樣板間的飾品及家具，在風(fēng)格不相沖突 時，可在下一期的樣板房中重復(fù)利用 分為設(shè)計費(fèi)，裝修、及家電設(shè)備、飾品 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 72 6.18 標(biāo)桿房企前期成本管理模式 全成本管理 u組團(tuán)劃分案例 u景

26、觀設(shè)計案例 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 73 6.19 標(biāo)桿房企產(chǎn)品線 全成本管理 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 74 6.20 標(biāo)桿房企無效成本管理 全成本管理 無效成本管理工作指引詳解 無效成本定義 房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促 進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同的補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi) 的成本 無效成本分類 無效成本控制措施 無效成本分析表 u材料保管案例 u無效成本案例 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 75 6.21 標(biāo)桿房企動態(tài)成本管理 全成本管理 u成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過 程，決定了成本控制是一個動態(tài)過程 u動態(tài)成本管理就是在成本的發(fā)生和形成 過程中，為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)成本，所進(jìn) 行的成本預(yù)測、分析、監(jiān)控、實施、反 饋，并通過對實際發(fā)生成本與目標(biāo)成本 的比較，采取相關(guān)措施或進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整 萬科房地產(chǎn)六維成本管控 76 6.