[重點(diǎn)]長航大廈前期物業(yè)管理介入方案1

1、重點(diǎn) 長航大廈前期物業(yè)管理介入方案1長航大廈前期物業(yè)管理介入方案, 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作1.0 成立管理處在大廈入伙前三個(gè)月 ,竣工驗(yàn)收工作在入伙前一至三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行,成立管理處管理處主任、房管員和工程技術(shù)人員到位,其他管理人員分步到崗具體見“入伙前籌備工作”第1.0 項(xiàng)內(nèi)容 ,落實(shí)管理用房和職工宿舍。2.0 組織驗(yàn)收小組由物業(yè)管理公司牽頭組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組,驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作:l,提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場與地盤的工作人員一起參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試(了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地,

2、熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位臵及走向?yàn)槿牖锖蟮墓芾?、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。2)主動(dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系協(xié)商樓宇交接問題如:商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。3,與施工單位雙方制定驗(yàn)收方案統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4,準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料:A( 房屋接管驗(yàn)收表B(室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表C(公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表D. 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表E(機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表F. 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表3(0 相關(guān)記錄及表格房屋接管驗(yàn)收表室內(nèi)竣工驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺圖問題統(tǒng)計(jì)表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表1 / 15, 樓宇資料的接管移

3、交l(0 接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料1, 產(chǎn)權(quán)資料A( 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ,B(用地批準(zhǔn)文件 ,C(建筑執(zhí)照 ,D( 業(yè)主單位聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式建筑面積清單, 2, 市府驗(yàn)收合格資料A( 市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書,B(市建筑消防驗(yàn)收合格證 ,C、市完善配套辦公室綜合驗(yàn)收合格證書, D( 用電許可證 ,E(供用電協(xié)議書 ,F(衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證,G(電視共用天線合格證 ,H( 電梯使用合格證 ,3) 工程技術(shù)資料A. 竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 ,B(地質(zhì)勘察報(bào)告 ,C(工程合同及開、竣工報(bào)告 : D( 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單 , E(圖紙會(huì)審記錄

4、 ,F(工程設(shè)計(jì)變更通知 ,包括質(zhì)量事故處理記錄,G(隱蔽工程驗(yàn)收簽證 ,H( 沉降觀察記錄 ,I(竣工驗(yàn)收證明書 ,J(鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書, K(新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書, L(水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書: 矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔朧。M( 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告,N( 供水、供暖的試壓報(bào)告 ,4,資料的存放 :上述的全部資料存放在開發(fā)建設(shè)單位,大業(yè)主 ,物業(yè)管理公司保存復(fù)印件在辦公室以便隨時(shí)查閱 ,2 / 152(0 須移交物業(yè)管理公司的資料1,電梯使用合格證2,供用電協(xié)議書3,用電許可證4,用水申請(qǐng)審批表及供水計(jì)劃執(zhí)行表5,衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許

5、可證3(0 移交復(fù)印件及圖紙1,小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、聯(lián)系地址,或電話 ,、建筑面積清單。2,市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書3,市建設(shè)消防驗(yàn)收合格證書4,電視共用天線合格證5,建筑、電氣、給排水、空調(diào)、滅火系統(tǒng)等施工圖6,機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說明書、調(diào)試、訂購合同4(0 附表樓宇接管資料移交清單,大廈接管驗(yàn)收程序一、開發(fā)商 ,大業(yè)主 ,通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收,二、物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組按樓宇接管資料的移交核對(duì)所接收的資料具備條件的 應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間 , 聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈禍測樅。三、物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè) 備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收 ,四、對(duì)竣工驗(yàn)收

6、中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表約定期限由移 交人負(fù)責(zé)整改并商定時(shí)間復(fù)核 , 殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟婭騍東。五、對(duì)室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙。管理處對(duì)接管了 鎖匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任應(yīng)避免人為損壞 ,對(duì)仍存在缺陷的房間等整改驗(yàn)收合格后 再接管鎖匙。 釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀。六、業(yè)主入伙時(shí)由管理處房管員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問 題由管理處整理后報(bào)告長航臵業(yè)公司由其限期施工隊(duì)逐項(xiàng)返修經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚。3 / 15七、在一年的保修期內(nèi)在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上 的缺陷

7、時(shí)報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點(diǎn)鉍雜。房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法:(0 范圍長航大廈的水電配套設(shè)施等,2(0 標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部 ZBP30001 一 90 標(biāo)準(zhǔn)和國家 1991 年 7 月 1 日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到業(yè)主的合理要求。3(0 標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法3(1 梁、柱、板主體 :l,按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫,2,無鋼筋外露 ,3(2 頂棚 :l,抹灰面平整。面層涂料均勻無漏刷、無脫皮, 2,無裂紋無霉點(diǎn)無滲水痕跡無污債 :3(3 墻面 :l,抹灰面平整 (面層涂料均勻無漏刷 (無面層剝落無明顯裂縫無污漬 ,

8、 2,塊料 ,如磁磚 ,面層 :A( 粘貼牢固無缺校掉角 ,B. 面層無裂紋、損傷、色澤一致,C(對(duì)維砂漿飽滿線條順直,3) 墻面 :無裂紋、起砂、麻面等缺陷無滲水現(xiàn)象 , 3(4 地,樓 ,面:l,毛地面 :平整無裂紋 ,2) 塊料 ,如磁磚 ,面層 :A 粘貼牢固無缺校掉角 ,B 面層無裂紋、損傷、色澤一致 (對(duì)縫線條順直 , C(對(duì)縫砂漿飽滿線條順直 ,3) 水泥砂漿面層 :抹灰平整壓光均勻無空鼓無裂紋無起泡等缺陷 , 4,衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺(tái)地面 :4 / 15A( 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水(觀察水流向準(zhǔn)確到地漏,不應(yīng)有積水 ,倒泛水 ,B(第二天到樓下檢查樓面無滲漏,3(5 門

9、窗 :1,開啟自如手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固無晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn),目視零配件裝 配齊全 (位臵準(zhǔn)確無翹曲變形, 廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷巹癩龔。2,從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固開啟靈活,3,木門油漆均勻觀察門縫線條均勻不掉角無變形,4,單指輕擊玻璃安裝牢固無輕微晃動(dòng)現(xiàn)象,玻璃膠縫密實(shí)玻璃面層無裂縫無損傷和無刮花痕跡 ,5,窗臺(tái)泛水正常無向室內(nèi)倒流缺陷,可選擇以下檢查方法 : A( 先關(guān)緊所有的窗戶從天面或頂層房間窗戶 ,屬天面均有檐口的房屋普遍 煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞。為多屋住宅區(qū) ,自上而下均勻澆水停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái) ,墻面 ,是否有水滲入 ,B(查詢大氣預(yù)報(bào)在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日

10、期前先將所有窗門關(guān)緊雨后逐間檢查場面和窗臺(tái)泛水 ,3(6 樓梯、扶手 :1,砼結(jié)構(gòu)的樓梯 :無裂縫面層無剝落鋼筋無外露,2,鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯 :A( 用力輕搖無晃動(dòng)安裝牢固,B(鋼筋無銹蝕無彎曲 ,c(木扶手表面無龜裂油漆無脫落色澤一致表面平滑不扎手:3(7 插座 (l,電器插座 :單指輕擊檢查蓋板安裝牢固無晃動(dòng)并緊貼墻面,蓋板無損壞符合安全要求滿足”左鄰右火”規(guī)定每個(gè)都檢測試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常,2,公用電視天線和計(jì)算機(jī)設(shè)備插口、插座:單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固蓋板無損壞3,電話插座 ,只進(jìn)行外觀驗(yàn)收單指輕擊蓋板安裝牢固蓋板無損壞,3(8 接線盒 :5 / 15l,單指輕擊蓋板安裝牢固目

11、視蓋板無損壞,2,用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常并用電膠布安全纏包線頭,3(9 開關(guān) :1,安裝牢固目視蓋板無損壞2,全檢開關(guān)靈活開啟接觸效果良好,3(10 照明燈具 :l,用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃與樓面緊貼零配件齊全燈罩完好無損 ,2,打開所有燈具檢查電源接通是否正常燈具發(fā)光正常,3,產(chǎn)品合格使用壽命達(dá)到要求室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3 天統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。3(11 供水系統(tǒng) :l,安裝牢固無能搖動(dòng) ,打開每層的供水總閥門 ,注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損無滲漏水無銹跡 ,2,管道接頭無滲水 ,3,水龍頭 ,花酒 ,和水閥 :打開水網(wǎng)流水暢通接頭無漏水,3(12

12、排污管道 ,含塑料管 ,:l,安裝牢固外觀完好無損配件齊全,2,從樓上的各排水口注水樓下目視管道接口密實(shí)無滲水,樓上排水暢通無堵塞 ,3,鑄鐵管 :灌水后無滲漏水表面無銹跡無裂紋面層油漆均勻 , 3(13 地漏 :過濾鐵蓖安放穩(wěn)固管縫密實(shí)無滲漏水無堵塞排水暢通,3(14 衛(wèi)生潔具 :l,安裝牢固配件齊全完好無損面層無污漬和刮花痕跡 , 2,灌水后排水口接口密實(shí)無滲水 (接水軟管無銹跡 , 3,便器 :水箱沖水正常不堵塞沖水暢通,3. 15 室內(nèi)配電箱 :1,安裝牢固配件齊全試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常,6 / 152,開關(guān)符合型號(hào)規(guī)定 ,3,導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符布線規(guī)范,4,目視箱蓋無損壞操作一

13、次開關(guān)靈活,3 .17 其它 :1,水表、電表安裝牢固無搖晃 ,看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常:目視外觀完好無損鏡面玻璃無損傷 , 公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法1.O 范圍長航大廈的的公共場所、娛樂活動(dòng)設(shè)施及其水電等。2.0 標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部 ZBP30001 一 90 標(biāo)準(zhǔn)和國家 1991 年 7 月 1 日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。3.0 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.1 基礎(chǔ)設(shè)施 :1,房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等,3.2 天臺(tái) :1,屋面隔熱層、防水層 :A( 板端縫、伸縮縫油青緊貼,B(隔熱板、防水層表面無裂縫2,落水口暢通管道完好,3,扶欄無破損、變形無明顯銹蝕,3. 3 公用

14、天線各計(jì)算機(jī)插口 :配件齊全安裝到個(gè)辦公室收視接收效果良好,3(4 屋面避雷設(shè)施 ,各種避雷裝臵的所有連接力牢固可靠, 3. 5 消防設(shè)施 ,消防栓、消防廂 ,:l,消防栓 :A( 油漆均勻無少刷、漏刷現(xiàn)象,B(閥門完好無滲漏水 ,2,消防箱 :A( 消防管、消防帶等配套齊全,7 / 15B(箱門上標(biāo)識(shí)清楚箱門玻璃安裝個(gè)牢固、門鎖開啟自如C. 消防管無滲漏水閥好 ,3(6 大廈燈光系統(tǒng) :l,按設(shè)計(jì)要求安裝 ,2,燈具安裝牢固配件齊全燈罩無損傷燈泡照明正常,3,燈柱安裝牢固柱面油漆均勻無損傷和刮花,3(7 綠化 :1,按設(shè)計(jì)要求種植花草樹木對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙不缺株少苗無改品種成活率達(dá) 98, 以

15、上無病蟲發(fā)生無綠化死角無雜草縱生綠地純度98%,2,綠化用水 :綠化水管布局合理閥門開關(guān)距離四周不超過l00 米布局覆蓋率100% 閥門開關(guān)靈活無漏水安裝穩(wěn)固無搖晃,3(8 周邊道路 :l,道路面平整無起砂無空鼓無損傷,2,路沿砌筑整齊灰縫飽滿、無損傷,3,塊料面層 :拼砌整齊平整穩(wěn)固塊料無裂紋、無缺棱掉角,4,路牌標(biāo)志清楚地面線條垂直,3(9 垃圾池 ,箱,:l,沖洗水管 :A.垃圾池通水率100, 水管安裝牢固接口處密實(shí)無漏水, B.水閥門關(guān)靈活無漏水 :C.水閥箱裝鎖鎖頭開啟靈活,2,鐵箱類 :油漆面層均勻無損傷無銹跡安放地面平穩(wěn),3,塑料類 :桶身完好無損桶底無裂紋不漏水(配有桶蓋且完

16、好無損 , 3.10 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 :參照相關(guān)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法的室內(nèi)接管驗(yàn)收部分,3.11 崗?fù)?:l,鋁材和不銹鋼類 :安裝牢固配件齊全型材面無損傷玻璃無污債 , 2,電動(dòng)道閘 :8 / 15安裝牢固配件齊全開啟自如道閘欄無損傷,3(12 車庫 :l,露天停車場 :路面平整無起砂無空鼓無裂紋,2,地下停車場 :A.參照房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法的相關(guān)內(nèi)容, B.車道標(biāo)識(shí) :入口、出口標(biāo)識(shí)清楚油漆均勻,3,露天 ,夾層 ,車棚 :參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ,4) 單車架 :焊接牢固平直油漆面均勻無銹跡,5,照明設(shè)施 :配套齊全燈具完好無損開關(guān)靈活,照明正常 ,6,排水系統(tǒng) :沒有專門的排水

17、溝 (參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ,3 .I3 沙井、檢查井和化糞池 :l,池內(nèi)無垃圾雜物進(jìn)排水暢通池避無裂痕。2,檢查井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5CM 井蓋擱臵穩(wěn)妥并設(shè)臵井圈,3(I4 明暗溝 :1,溝底無斷裂無積水溝壁和底抹灰平整,2,溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固排水暢通,3 .15 水池、水箱 :l,按設(shè)計(jì)要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收,2,無滲漏水現(xiàn)象 ,3(16 信箱 :信箱門鎖開啟靈活房號(hào)標(biāo)志清楚有序,3. 17 景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施 :按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收 ,工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定1(0 工程完善指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后才

18、進(jìn)行的部分公共配套設(shè)9 / 15施的工程完善 :l,室外改造、完善工程如下所示:A( 游泳池、網(wǎng)球場等室外娛樂設(shè)施,B(綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施,2,室內(nèi)改造、完善工程如下所示,A( 樓道燈改造等2(0 工程遺留問題指在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容, 鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰聾。3(0 處理規(guī)定1,管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能指定專人作好協(xié)調(diào)工作,2,對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時(shí)向公司匯報(bào)并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作 ,4(0 管理工作規(guī)定l,在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進(jìn)行的完善和工程遺留問題

19、改造時(shí):A( 管理處對(duì)已接管的房屋和設(shè)施實(shí)施保管,B(分清責(zé)任范圍管理處指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系協(xié)調(diào)解決須交叉工作的矛盾以確保已接管房屋和設(shè)施的完好,C(配合施工隊(duì)的用水用電要求,必要時(shí)鑒定協(xié)議 ,施工隊(duì)進(jìn)出場有序 , D. 按設(shè)計(jì)要求限制施工隊(duì)活動(dòng)范圍, 籟叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧撻曉。2)在業(yè)主 ,住戶 ,開始辦理人住手續(xù)之后進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時(shí)除按第 1,條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外還必須在以下工作方面加強(qiáng)管理: A. 限制噪音施工時(shí)間確保業(yè)主的工作不受影響, 預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙。B. 給進(jìn)場施工隊(duì)人員 ,保修人員 ,辦理出入證避免與裝修施工人員混淆給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患,C(

20、管理處增強(qiáng)保安力量監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理,D. 施工隊(duì)離場前必須到管理處申請(qǐng)“放行條”在經(jīng)管理處房管員以上人員核查無誤后 ,核查有無違反管理規(guī)定收回出入證督促水電結(jié)算等 ,并經(jīng)房管員以上人員簽名后施工隊(duì)方可撤離大廈 , 業(yè)主入伙前籌備工作10 / 151,竣工驗(yàn)收時(shí)間 :在樓宇入伙前一至三個(gè)月進(jìn)行,2,人伙時(shí)間 :住戶入伙時(shí)間1.0 健全管理處1,竣工驗(yàn)收前三個(gè)月公司任命管理處主任管理員、工程技術(shù)人員等,到位組成管理處新的籌建班子,其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要采取分步到位的力法。2, 管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位。A.入伙前三個(gè)月任命管理處主任管理員、工程負(fù)責(zé)人等投入入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 ,

21、B.竣工驗(yàn)收前二個(gè)月大廈消防中心值班人員進(jìn)入現(xiàn)場與機(jī)電安裝維修工程部人員一起參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程 , 滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨鈔。C(竣工驗(yàn)收前半個(gè)月電工給排水進(jìn)入現(xiàn)場熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等參加竣工驗(yàn)收配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改上作。D( 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月部份保安人員到位上崗培訓(xùn)后負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作 , 鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵(lì)羆。E(入伙前一個(gè)月管理處管理層人員到位管理處掛牌辦公,F.入往前一個(gè)月炊事員到位食堂開餐,G(入往前半個(gè)月衛(wèi)生人員到位開始對(duì)大廈內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作。H( 入伙前半個(gè)月全部保安人員

22、配齊上崗,I (入伙前半個(gè)月維修班、運(yùn)行班組成立人員配齊到位,2.0入伙工作方案管理處成立后管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理公司編寫的物業(yè)管理方案編寫管理處入伙工作方案入伙工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:A( 核實(shí)物業(yè)管理方案中擬定的管理處人員配備情況,B(根據(jù)實(shí)際情況和物業(yè)管理方案中的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)擬定入伙后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施如下所示 :* 治安方面 :增設(shè)報(bào)警系統(tǒng) ,* 車輛管理 :增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志 ,增設(shè)自行車棚 ,11 / 15* 垃圾清運(yùn) :增設(shè)垃圾池 ,屋 ,或垃圾清運(yùn)站等 ,* 樓道燈 :改成節(jié)能燈 ,如:溫感、聲控或觸摸式等 , C(擬定管

23、理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案 ,D( 根據(jù)物業(yè)管理方案的開辦采購計(jì)劃擬定分步購臵計(jì)劃 , E(制定入伙流程 ,F(其他2, 報(bào)批 :以質(zhì)量手冊(cè)中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進(jìn)行 ,3.0準(zhǔn)備入伙資料1,根據(jù)公司原有的格式和實(shí)際情況編寫和印刷住戶手冊(cè)、業(yè)主公約、防火公約。* 注:業(yè)主公約按武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)在入伙率達(dá)60% 時(shí)由 業(yè)主委員會(huì)討論制定管理公司為了加強(qiáng)管理制定臨時(shí)規(guī)定當(dāng)入伙達(dá)到60%時(shí)再按業(yè)主委員會(huì)制定的業(yè)主公約執(zhí)行。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)贏無。2,印刷市政府頒布的武漢市裝修管理規(guī)定并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印刷大廈室內(nèi)裝修管理規(guī)定、大廈商場裝

24、修管理規(guī)定和臨時(shí)用電管理規(guī)定。3,印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定,指晝夜值班室、會(huì)議室、經(jīng)營場所,4,印刷“辦理入伙手續(xù)須知”內(nèi)容要求寫明管理處辦公地業(yè)主應(yīng)帶的證件并附簡明扼要的入伙程序流程說明圖等。5,印刷其他規(guī)定等。6) 印刷入伙表格 , 4(0 協(xié)調(diào)工作1,與供電局、自來水公司、石和郵局等單位搞好聯(lián)系工作保證入伙后水、電等的供應(yīng)。2,代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜爭取現(xiàn)場放號(hào)方便業(yè)主。5. 0 通知入伙通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料 :l,入伙通知書2)辦理入伙手續(xù)須知12 / 153)收費(fèi)項(xiàng)目一覽表6(0 入伙時(shí)的環(huán)境布臵1,樓內(nèi)環(huán)境 :A.入口

25、處掛橫幅內(nèi)容有“歡迎您公司喬遷長航大廈”等插彩旗營造熱烈的氣氛。B.插指路牌由入口處到管理處。指路牌標(biāo)明“長航大廈物業(yè)管理處”字樣C.入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉。2,管理處辦公環(huán)境 :A( 擺放花籃、盆景給人以隆重、喜慶的感受。B(張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖”辦理手續(xù)設(shè)臵要求做到“一條龍服務(wù)”程序標(biāo)識(shí)清楚一目了然。C(管理人員著裝整潔精神飽滿。D( 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。,業(yè)主入伙程序1.0 入伙流程圖驗(yàn)證 ?資料發(fā)放 ?交費(fèi) ?鎖匙發(fā)放 ?驗(yàn)房2.0 驗(yàn)證1,入伙通知單原件、和購房,或租賃 )合同復(fù)印件一份3.0 資料發(fā)放與保管1,發(fā)給業(yè)主保存的資

26、料 :A.住戶手冊(cè)B.業(yè)主公約C.武漢市住宅裝修管理規(guī)定D( 長航大廈室內(nèi)裝修管理規(guī)定E(臨時(shí)用電管理規(guī)定F(安裝空調(diào)管理規(guī)定 ,指各公司晝夜值班室、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn), G(收費(fèi)項(xiàng)目一覽表2,發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料:A.業(yè)主公約 :經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后業(yè)主保管一份管理處留存一份,B.業(yè)主公司情況登記表 :即日填寫返回管理處 ,C.裝修申請(qǐng)表 :住戶申請(qǐng)裝修時(shí)填寫并返原件給管理處存檔 , 壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣。13 / 153,管理處按業(yè)主房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容:A.業(yè)主入伙通知單B.入伙驗(yàn)房表C.業(yè)主公司情況登記表E.裝修申請(qǐng)表4.0 交費(fèi)1,管理服務(wù)費(fèi) :以寫字樓入伙通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn)當(dāng)月日前,含日 ,計(jì)收全月 管理服務(wù)費(fèi) ,當(dāng)月日以后計(jì)收半月管理服務(wù)費(fèi), 蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅籜葦繯。2,搬遷押金 :A.時(shí)間 :辦理人住手續(xù)時(shí)交納 ,B.標(biāo)準(zhǔn) :每百平方米元 ,C.退款 :住戶搬家完畢憑房管員簽字的搬遷押金的收據(jù)可辦理退款手續(xù),3