構(gòu)建我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

1、構(gòu)建我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)楊盛秋 摘要：我國物權(quán)法明確了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度 . 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是構(gòu)建我國 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)問題 . 本文借鑒了準(zhǔn)物權(quán)理論、將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類型一分為二，從 而以“二分法”分析并重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，論證了構(gòu)建我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn) 登記的準(zhǔn)行政行為性質(zhì) .不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上 的物權(quán)法部分和行政法上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成 .建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場(chǎng)主體的各自活動(dòng)范圍，厘定政府 職能界限. 在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會(huì)成員

2、準(zhǔn)人市場(chǎng)的資格，明確民事權(quán)屬狀 態(tài)，監(jiān)督市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，營(yíng)造并維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，查處各種有損于市場(chǎng)機(jī)制能 動(dòng)性發(fā)揮的違法行為等 . 由此可見，作為明確市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位 .物權(quán)法第 10條規(guī)定, “不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理 . 國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn) 實(shí)行統(tǒng)一登記制度 .統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法 , 由法律、行政法規(guī)規(guī)定 . ”明確不 動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是構(gòu)建我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)問題 .一. 重構(gòu)我國不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

3、的 設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的制度 .（一）學(xué)界傳統(tǒng)觀點(diǎn)目前學(xué)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說 :1 、公法行為說 , 該說認(rèn)為 : 不動(dòng)產(chǎn)登 記的性質(zhì),屬于一種行政行為 .如有學(xué)者認(rèn)為 : “它是一種行政確認(rèn) ,就是指行政主體根據(jù)相對(duì)人 的申請(qǐng), 依法對(duì)某一特定的法律事實(shí)、法律資格或權(quán)利義務(wù)關(guān)系的真實(shí)性、合法性予以確定、 認(rèn)可和證明的具體行政行為 . ”“國家登記機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的登記正是屬于行政確認(rèn)登記的一 種形態(tài).” 2 、私法行為說 ,該說認(rèn)為,登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生 脫離申請(qǐng)人意思則難以發(fā)生效力 . 從登記所產(chǎn)生的效力來看 , 登

4、記行為是產(chǎn)生私法效果的行 為.3 、證明行為說 ,該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷 ,認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是 審查買賣雙方是否具備辦證 (交付)條件, 房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身 , 也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合 同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示 , 而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn) .筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)登記的種類及物權(quán)的基本分類 .(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析 筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動(dòng)產(chǎn)登記 的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開對(duì)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍的研究 .1. 我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

5、的類型 根據(jù)我國現(xiàn)行法律和已頒布的物權(quán)法之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括以下 種類：(1) 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：國家所有權(quán)。集體所有權(quán)。私人和其他權(quán)利人的所有權(quán) .(2) 不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)(3) 不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。宅基地使用 權(quán)。地役權(quán) .對(duì)于上述種類，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán) .典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán) . 在此主要討 論準(zhǔn)物權(quán)問題 .準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇 . 對(duì)準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在 學(xué)者之間有一定的差異 . 如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)

6、是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī) 定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定. 屬于準(zhǔn)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)有: 林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買權(quán)等 . 也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán) 和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱為特別法上的物權(quán) . 如王利明教授認(rèn)為 , 特別 法上的物權(quán) , 公民、法人經(jīng)過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發(fā)或作某種 特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等 . 當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概 念.如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為 , 準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱謂 , 而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總 稱.按照通說 ,

7、它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成 . 為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物 權(quán)這一表述 .準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯(lián) 系.2004 年 7 月 1 日起實(shí)施的中華人民共和國行政許可法規(guī)定，涉及有限資源開發(fā)利用 的，應(yīng)作為行政許可的事項(xiàng) (第 12 條規(guī)定 ). 由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資 源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩 .準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時(shí)準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義 務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對(duì)物的占有為必要2. 我國不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)筆者

8、認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對(duì)待 . 依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同 將登記主要分成兩類 :一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記 , 如探礦權(quán)、采礦 權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán) . 這一類準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政 管理權(quán)關(guān)系密切 .另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動(dòng)之登記 , 如房屋所 有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等 . 這一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系 , 主 要是物權(quán)人通過登記機(jī)構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利 .基于此，筆者認(rèn)為，前一類以不動(dòng)產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為 范疇

9、，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范。后一類與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論 為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的重點(diǎn)綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論 . 目前實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類 地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是 單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動(dòng)產(chǎn)登記行為 .二. 我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度設(shè)計(jì)下的不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)物權(quán)法第 10條規(guī)定, “不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理 . 國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn) 實(shí)行統(tǒng)一登記制度 .統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法 , 由法律、行政

10、法規(guī)規(guī)定 . ”如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán) 登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的 . 要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要 討論的問題 . 現(xiàn)階段構(gòu)建我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以這一類復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn) 登記為限. 這種復(fù)合性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義.前者的意義在于行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國家稅收提供依據(jù)。后者的意義在于通過權(quán) 利狀態(tài)的公示，保證交易的安全 .從法理上對(duì)公法和私法分類的各種理論來看：首先，雖然

11、不動(dòng)產(chǎn)登記是由申請(qǐng)人的申請(qǐng)行 為而開始，但不容忽視的是，不動(dòng)產(chǎn)登記中主要的行為主體是國家有關(guān)部門，即國家公權(quán)力介 入了登記. 而事實(shí)上，正是國家公權(quán)力的介入才賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記的強(qiáng)大公示效力.其次，不動(dòng)產(chǎn)登記在利益平衡上是為了調(diào)節(jié)國家和整個(gè)社會(huì)的物權(quán)的秩序，從而保障交易的安全 . 最后， 從登記行為本身而言，通過不動(dòng)產(chǎn)的登記，不僅僅產(chǎn)生公示物權(quán)的私法果，而且國家能夠更主 動(dòng)有效地管理和宏觀調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)這一重要的社會(huì)資源，帶有顯著的行政色彩 .有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為” . 筆者比較 贊同這種觀點(diǎn) .行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為

12、行政行為與準(zhǔn)行政行為 準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實(shí)行為之間的一種行為，“只以單一的判斷、認(rèn)識(shí)與觀念等受 動(dòng)的精神作用為要素” ，本身并不能直接為相對(duì)人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù) . 該種觀念表示行 為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生. 因此 , 有學(xué)者認(rèn)為 ,行政登記屬于準(zhǔn)行政行為 , 只產(chǎn)生間接的法律效果 ,而不產(chǎn)生直接的法律效果 . 從行該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為 : 其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思 表示，只代表登記主體對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、登錄 . 其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政 主體的意思表示，該行為表明的是國家對(duì)民事權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn) 政主體的意思參與程度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對(duì)于符合條件的申請(qǐng)，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對(duì)私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù). 所以，這一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時(shí)也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動(dòng)產(chǎn)登 記在本