土地使用權轉讓涉及的增值稅匯總

1、土地使用權轉讓應區(qū)別對待 根據(jù)財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增 值稅試點的通知 （財稅 201636 號）附件 1：營業(yè)稅改征 增值稅試點實施辦法規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權，增值 稅稅率為 10%。具體到實務操作中，仍需區(qū)分一般納稅人、 小規(guī)模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權的時間，也 應區(qū)別對待。 適用一般計稅方法的情形 般納稅人轉讓 2016年 4月 30日前取得的土地使用權，可 選擇適用一般計稅方法， 一般納稅人轉讓 2016年5月1 日后 取得的土地使用權，則必須采用一般計稅方法。 案例 1 A 公司為一般納稅人， 2016 年 1 月取得土地使用權，價款 1000萬元

2、， 2016年 4月取得轉讓收入 2220萬元，如何計算 增值稅？ 般計稅方法下計算銷項稅額=2220+ （1 + 10%） X 10% = 220（萬元） 案例 2 A 公司為一般納稅人， 2016年 12 月取得土地使用權，價款 增值稅？ 般計稅方法下計算銷項稅額=2220+ （1 + 10%） X 10% = 220（萬元） 問題：上述采用一般計稅方法可否扣除土地價款呢？（國家 稅務總局公告 2016年第 18 號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的 般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法 計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地 產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。這

3、里并未規(guī)定 轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。認為應當 全額計算納稅。 適用簡易計稅方法的情形 根據(jù)財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營 改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的 通知 （財稅 201647 號）第三條規(guī)定，納稅人轉讓 2016年 4月 30日前取得的土地使用權， 可以選擇適用簡易計稅方法， 以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原 價后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。 案例 3 承案例 1，A 公司為一般納稅人， 2016年 1 月取得土地 使用權，價款 1000萬元， 2016年 4 月轉讓取得收入 2220萬 簡易

4、計稅方法下應繳增值稅=(2220-1010) + (1+5%) X 5%=52.86（萬元）。 如果 A 公司轉讓 2016年 5 月 1 日后取得的土地使用權， 則不能選擇簡易計稅方法，只能適用一般計稅方法，增值稅 稅率 10%，例如案例 2。 小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法的情形 小規(guī)模納稅人無論轉讓 2016年 4月 30日前或 2016年 5 月 1 日后取得的土地使用權，既可以適用3%的征收率全額 計稅，也可以根據(jù)財稅 201647 號文件規(guī)定適用 5%的征 收率差額計稅。 案例 4 B 公司為小規(guī)模納稅人， 2016年 1 月取得土地使用權，價 款 200萬元， 2016年 4月轉讓

5、取得收入 500萬元，如何計算 增值稅 ? 全額計稅情形下應繳增值稅=500 + (1+3%) X 3%=14.56(萬 元)。 簡易計稅方法下應繳增值稅=(500-200) + (1+5%) X 5%=14.29（萬元 ）。 案例 5 B公司為小規(guī)模納稅人，2016年12月取得土地使用權，價款 值稅? 此時不能選擇適用差額計稅方式，只能全額計稅。 應繳增值稅=500 + (1+3%) X 3%=14.56(萬元)。 免征增值稅的情形 根據(jù)財稅 201636 號文件附件 3營業(yè)稅改征增值稅試點 過渡政策的規(guī)定，下列土地使用權轉讓行為免征增值稅。 1. 將土地使用權轉讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 2. 涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉讓不動產(chǎn)、土地使用權。 家庭財產(chǎn)分割， 包括下列情形： 離婚財產(chǎn)分割 ;無償贈與配偶、 父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟 姐妹 ;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或 者贍養(yǎng)人 ;房屋產(chǎn)權所有人死亡， 法定繼承人、 遺囑繼承人或 者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權。 3. 土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸 還給土地所有者。 不征收增值稅的情形 根據(jù)財稅 201636 號文件附件 3營業(yè)稅改征增值稅試點 過渡政策的規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、 出售、置換等方式，將全部或