房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)：第7章 土地使用權(quán)競(jìng)投決策研究

1、,2,第7章 土地使用權(quán)競(jìng)投決策研究,7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7,土地使用權(quán)獲取途徑及競(jìng)投概述 土地使用權(quán)競(jìng)投程序 土地使用權(quán)競(jìng)投組織形式 土地使用權(quán)價(jià)格影響因素 土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的原則與方法 土地使用權(quán)競(jìng)投報(bào)價(jià)的評(píng)估與決策 土地使用權(quán)競(jìng)投案例分析,3,思考題,1. 福建省某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲到南京購(gòu)置土 地進(jìn)行住宅開發(fā)，并獲知2014年12月12日 有4宗地將通過掛牌方式出讓。該企業(yè)對(duì) 2014G67號(hào)地塊有意向，應(yīng)如何參與？,2. 在正式參與之前，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲對(duì) 2013G67號(hào)地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，你知道有哪 些土地價(jià)格評(píng)估方法嗎？,4,7.1 土地使用權(quán)獲

2、取途徑及競(jìng)投概述,一、土地使用權(quán)獲取的途徑,二、土地使用權(quán)競(jìng)投的概念,三、土地使用權(quán)獲取與競(jìng)投的關(guān)系,四、目前我國(guó)土地使用權(quán)競(jìng)投的問題,5,土地使用權(quán)獲取的途徑,6,招標(biāo)出讓建設(shè)用地使用權(quán) 概念 指市、縣土地管理部門向符合條件的不特定單位 發(fā)出要約邀請(qǐng)或面向社會(huì)公布招標(biāo)條件，然后按照合 法的招標(biāo)程序確定最佳中標(biāo)者并向其出讓土地使用權(quán) 的行為。這種方式一般適用于對(duì)開發(fā)有較高要求的建 設(shè)性用地。 程序,（1）發(fā)布招標(biāo)公告； （3）投標(biāo)； （5）簽訂合同；,（2）領(lǐng)取招標(biāo)文件； （4）決標(biāo)； （6）登記領(lǐng)證。,7,招標(biāo)出讓建設(shè)用地使用權(quán),拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán) 概念 指市、縣土地管理部門或其委托的拍

3、賣機(jī)構(gòu)主 持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)由主持人 宣布底價(jià)，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，以出價(jià)最高 者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。它適用于 經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。,（2）領(lǐng)取拍賣文件； （4）簽訂合同； 8, 程序 （1）發(fā)布公告； （3）舉行拍賣活動(dòng)； （5）登記領(lǐng)證。,9,拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán),掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán) 概念 指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定期限將擬出 讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接 受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截 止時(shí)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 程序,（1）發(fā)布掛牌公告；,（2）競(jìng)買人報(bào)價(jià)；,（3）出讓人更新

4、掛牌價(jià)； （4）繼續(xù)接受新報(bào)價(jià)； （5）截止時(shí)間確定競(jìng)得人；（6）登記領(lǐng)證。 10,11,掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán),12,掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)（公告）,13,寶雞市2005年土地出讓方式統(tǒng)計(jì),14,蚌埠市2006年土地出讓方式統(tǒng)計(jì),15,泰興市 土地使 用權(quán)招 標(biāo)、拍 賣、掛 牌出讓 統(tǒng)計(jì)臺(tái),帳 (2007),16,2007,年南京 市區(qū)供 地業(yè)務(wù) 分類統(tǒng) 計(jì),17,目前我國(guó)土地使用權(quán)競(jìng)投的問題, 現(xiàn)狀,現(xiàn)行我國(guó)土地競(jìng)投中普遍存在著決策的盲目性、隨意性和主 觀性。只是做最簡(jiǎn)單的收入和成本估算，就匆忙參與競(jìng)投，更多 地依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和感覺來做出決策。對(duì)競(jìng)投風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)投報(bào)價(jià)策略及報(bào) 價(jià)最終決策等問題考慮不

5、周。, 問題,有的開發(fā)企業(yè)交完土地競(jìng)投保證金并竟投成功，后期卻沒錢 交齊土地出讓金，結(jié)果競(jìng)投保證金被白白沒收；有的開發(fā)企業(yè)為 圖虛名或?yàn)榱藬D跨別人不惜成本爭(zhēng)奪土地，高價(jià)競(jìng)投成功后卻根 本無法繼續(xù)開發(fā)，只得到處尋找土地轉(zhuǎn)讓對(duì)象，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)陷,入困境;還有很多開發(fā)企業(yè)本身實(shí)力偏小，卻又不善于或不愿意,和別的企業(yè)相互合作，結(jié)果幾乎無法通過競(jìng)投的方式獲取土地， 從而面臨被市場(chǎng)淘汰的危險(xiǎn)。,18,7.2 土地使用權(quán)競(jìng)投程序,獲取土地出讓信息, ,途徑 包括報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)、土地交易中心。 通過各種渠道和層次，經(jīng)常能以最早的時(shí)機(jī)、最快的速 度獲得土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓信息，并迅速開展競(jìng)投工 作，這是房地

6、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的表現(xiàn)。 內(nèi)容 主要是2007年11月1日開始實(shí)施的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó) 有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定中規(guī)定的公開內(nèi)容。 19,20,投資機(jī)會(huì)的研究，確定競(jìng)投地塊,詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè), ,目的（要求） 分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性，形成項(xiàng)目開發(fā)經(jīng) 營(yíng)方案，確定項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式。 內(nèi)容 （1）房地產(chǎn)投資環(huán)境 政治、法律、經(jīng)濟(jì)、 文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基 礎(chǔ)設(shè)施等方面，尤其要對(duì)己經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政 策。 （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 供求狀況、房地產(chǎn)商品的價(jià)格、租金和經(jīng)營(yíng)收入成本、費(fèi) 用、稅金種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等 21,22,項(xiàng)目策劃，形

7、成開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案, 原則,最佳利用原則，假設(shè)開發(fā)法, 內(nèi)容,包括項(xiàng)目定位、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)合作方式、項(xiàng),目融資方式、資金結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式的分析和選擇。,其中，項(xiàng)目的定位主要包括用途、規(guī)模、檔次等產(chǎn)品特征,的確定。,經(jīng)營(yíng)方式方面，主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、 資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)擬建產(chǎn)品 的出售（包括預(yù)售）、出租、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。,規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與比選, ,設(shè)計(jì)單位的選擇 委托一家、委托多家、自行設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案的設(shè)計(jì) 依據(jù)：競(jìng)投土地的招標(biāo)公告；企業(yè)提供的任務(wù) 書；各種規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)等。 深度：一般僅總平布置圖和規(guī)劃詳圖，但要有 詳細(xì)的建筑面積及經(jīng)濟(jì)

8、技術(shù)指標(biāo)。 規(guī)劃方案的比選 23,競(jìng)投報(bào)價(jià)的計(jì)算和評(píng)估, ,競(jìng)投報(bào)價(jià)的計(jì)算 是指開發(fā)企業(yè)采用一定的估價(jià)方法，對(duì)特定地塊價(jià)值進(jìn)行 計(jì)算，再考慮競(jìng)投策略以及各種影響土地價(jià)格的因素，然后提出 競(jìng)投報(bào)價(jià)的全過程。 它是土地使用權(quán)競(jìng)投的關(guān)鍵，具體見“7.4”。 競(jìng)投報(bào)價(jià)的評(píng)估與決策 是競(jìng)投人員和企業(yè)決策人員對(duì)報(bào)價(jià)合理性及盈虧狀況進(jìn)行 分析和預(yù)測(cè)，并應(yīng)用有關(guān)決策理論和方法，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和判斷，最 后決定投標(biāo)的具體報(bào)價(jià)。 具體內(nèi)容見“7.5”。 24,實(shí)地競(jìng)投, ,報(bào)價(jià)方法 （1）從容應(yīng)價(jià)法：不突破自己的“極限價(jià)”！ （2）突襲法：如突然大幅提價(jià)。 注意問題 （1）全面準(zhǔn)備應(yīng)付“意外情況”的措施； （2）保持心

9、理穩(wěn)定。 競(jìng)投既考實(shí)力，又考經(jīng)驗(yàn)，還考參加者的心理素 質(zhì)。 25,競(jìng)投工作后評(píng)價(jià) 后評(píng)價(jià)的現(xiàn)狀及作用 該工作長(zhǎng)期受忽視，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失去了“總結(jié)經(jīng)驗(yàn)， 吸取教訓(xùn)”的機(jī)會(huì)，同時(shí)也使許多來源于競(jìng)投第一線的寶貴數(shù) 據(jù)資料沒有得到及時(shí)的整理和利用。,后評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容 （1）過程評(píng)價(jià)，包括進(jìn)度、組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)構(gòu)成等。 （2）結(jié)果評(píng)價(jià)，包括本輪為什么（沒有）成功，典型成交案 例的進(jìn)度、售價(jià)與自己的競(jìng)投是否一致等。 （3）綜合評(píng)價(jià)，包括經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以指導(dǎo)下次競(jìng)投。 26,27,寄生式 項(xiàng)目組織,自主式 項(xiàng)目組織,7.3 土地使用權(quán)競(jìng)投組織形式 任務(wù)小組 常見 競(jìng)投組織,28,任務(wù)小組（工作模式）,任務(wù)小

10、組工作模式圖,29,任務(wù)小組（人員構(gòu)成）, 總協(xié)調(diào)人,競(jìng)投小組負(fù)責(zé)人，由企業(yè)決策層任命，并由其挑選其他,小組人員。, 業(yè)務(wù)主管,非常關(guān)鍵，宜為房地產(chǎn)估價(jià)師或資產(chǎn)評(píng)估師。, 專業(yè)人員,包括規(guī)劃師、建筑師、造價(jià)工程師、會(huì)計(jì)師、市場(chǎng)營(yíng)銷,人員、市場(chǎng)調(diào)查人員、經(jīng)濟(jì)行情分析人員等。,30,寄生式項(xiàng)目組織（工作模式）,A. 寄生 在一個(gè) 部門內(nèi) 的競(jìng)投 組織,B. 寄生 在幾個(gè) 部門內(nèi) 的競(jìng)投 組織,31,自主式項(xiàng)目組織（工作模式）,自主式項(xiàng)目組織工作模式圖,競(jìng)投,土地使用權(quán)競(jìng)投核心 價(jià)高者得,價(jià)格 32,33,土地價(jià)格的基本影響因素,一般因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素,土地價(jià)格,34,7.4 土地價(jià)格評(píng)估的原

11、則與方法,一、土地價(jià)格評(píng)估的原則,二、土地價(jià)格評(píng)估的方法,35,土地價(jià)格評(píng)估的原則,(1)替代原則； (2)預(yù)期收益原則； (3)最佳利用原則； (4)報(bào)酬遞增遞減原則,(5)需求與供給原則； (6)競(jìng)爭(zhēng)原則； (7)貢獻(xiàn)原則； (8)協(xié)調(diào)原則。,36,土地價(jià)格評(píng)估的方法,37,剩余法計(jì)算競(jìng)投價(jià)格（案例分析）,南京市新街口2005G79號(hào)地塊紅線圖,38,2005G79號(hào)地塊基本情況,39,剩余法計(jì)算競(jìng)投價(jià)格（案例分析） 計(jì)算原理,假設(shè)開發(fā)法（最佳利用原則）, 計(jì)算公式,成本+利潤(rùn)+稅金=收入, 計(jì)算步驟 （1）建筑面積,5850*1.2=7020m2；,40,剩余法計(jì)算競(jìng)投價(jià)格（案例分析）

12、（2）銷售額,銷售均價(jià)估計(jì)：1.5萬/m2，則其預(yù)計(jì)為： 7020*1.5=10530萬元,（3）建造費(fèi),如定位為中高檔商住綜合樓，則其為：,3500*7020=2457萬元,（4）顧問咨詢及設(shè)計(jì)費(fèi),它約為建造費(fèi)的8%，則其為： 2457*8%=197萬元,41,剩余法計(jì)算競(jìng)投價(jià)格（案例分析） （5）銷售費(fèi)用,其通常占銷售額的3%，則是 10530*3%=316萬元,（6）管理費(fèi)用,通常為建造費(fèi)用5%,2457*5%=123萬元,（7）稅金,可按營(yíng)業(yè)稅的計(jì)提方式簡(jiǎn)便處理，則是,10530*6%=632萬元,42,剩余法計(jì)算競(jìng)投價(jià)格（案例分析） （8）利潤(rùn),假設(shè)利潤(rùn)為總投資的15%，則其為,利潤(rùn)

13、=（X+2457+197+123+316）*15%,=15%X+464,（9）利息,假設(shè)為6%，則其年利息額為：,利息=（X+2457+197+123+316）*6%,=186+6%X,43,剩余法計(jì)算競(jìng)投價(jià)格（案例分析） （10）地價(jià)計(jì)算,10530=X+2457+197+123+316+ （15%X+464）+（186+6%X）+632,6593=1.21*X，X=5086萬元,（11）單位地價(jià),單位地價(jià)=5086萬/5850=8694元/m2， 樓面地價(jià)=5086萬/7020=7245元/m2 結(jié)果：成功以1050萬元摘得該地塊！,44,7.5 土地使用權(quán)競(jìng)投報(bào)價(jià)的評(píng)估與決策,一、報(bào)價(jià)決

14、策模型,二、報(bào)價(jià)策略概述,三、報(bào)價(jià)技巧,45,報(bào)價(jià)決策模型,46,報(bào)價(jià)策略概述,報(bào)價(jià)性質(zhì),風(fēng)險(xiǎn)策略 保險(xiǎn)策略,獲利水平,報(bào)價(jià)策略 盈利策略,保本策略 虧損策略,47,7.6 土地使用權(quán)競(jìng)投案例分析,48,獲取土地出讓信息,2002年7月，A,公司通過新民晚報(bào),獲得上海市2002 年第4號(hào)土地使用 權(quán)出讓信息:在上海,市區(qū)和郊區(qū)同期共,有17幅地塊采用招,標(biāo)方式出讓，投標(biāo) 截止時(shí)間均為,2002年8月20日,（各地塊出讓的基 本信息如右表）。,49,投資機(jī)會(huì)的研究，確定競(jìng)投地塊,50,投資機(jī)會(huì)的研究，確定競(jìng)投地塊,51,投資機(jī)會(huì)的研究，確定競(jìng)投地塊,52,投資機(jī)會(huì)的研究，確定競(jìng)投地塊,53,詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè),54,詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè),55,項(xiàng)目策劃，形成項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案