房地產(chǎn)項目建議書

1、北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司首汽大廈項目可行性研究報告北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司2000年10月目 錄第一章 概論第二章 項目基本情況第三章 項目地點和建設(shè)條件第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第五章 物料消耗、供應和環(huán)保第六章 市場分析第七章 投資估算和資金來源第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進度第九章 項目財務分析第十章 結(jié)論第一章 概論一、 項目背景隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著我

2、國加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請舉辦2008年奧林匹克運動會以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動的進一步擴展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。為適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進北京城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃利用首汽集團現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬6家企事業(yè)單位的

3、生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請示，集團公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負責本項目開發(fā)建設(shè)事宜。本項目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項目，項目建議書及可行性報告于1994年11月經(jīng)北京市計委京計基字941401號文批復（見附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于1999年6月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年9月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項目用地的土地價值，促進國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項

4、目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設(shè)方案進行了調(diào)整。初步設(shè)計方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字1998第061號文件及北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計方案通知書（2000-規(guī)審字-0399）；（見附件二）批復同意；2000年2月市計委對首汽大廈項目可行性報告進行了批復（京計商字2000第100號）， 二、本可行性研究報告編制依據(jù)1、 北京市旅游事業(yè)管理局關(guān)于首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務樓立項的請示。2、北京市計劃委員會關(guān)于首汽集團興建綜合業(yè)務樓項目建議書（代可行性研究報告）的批復（京計商字1996第539號）。2、 首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會關(guān)于首

5、業(yè)大廈的初步設(shè)計的批復（首規(guī)辦規(guī)字1998第061號）。3、 北京市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計條件通知書（95）規(guī)條字12號。4、 北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計方案通知書（2000-規(guī)審字-0399）；5、 北京市計委關(guān)于首汽大廈項目可行性報告的批復（京計商字2000第100號）；6、 國家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)第二章 項目基本情況一、 項目名稱 首汽大廈（以下簡稱“本項目”）二、項目類型 本項目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項目建成后將進一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。三、 建設(shè)地點本項目位于北京市西城區(qū)月壇

6、北街14號，現(xiàn)首汽集團生產(chǎn)、業(yè)務用房。（具體位置見附圖）四、 建設(shè)單位背景單位名稱 ：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街2號注冊資金 ：4000萬法定代表人：劉東才職務 ：總經(jīng)理為貫徹落實黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟的經(jīng)營機制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會93京建開安第037號文批復，首都汽車公司于1993年2月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金4000萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼

7、營建筑材料、五金交電、機械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。已開發(fā)和擬建項目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫字樓項目10000平方米；華嚴北里商品住宅項目27000平方米；月壇北街開發(fā)項目68000平方米。五、 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)本項目的初步規(guī)劃，項目規(guī)劃建設(shè)用地面積12993平方米，規(guī)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務公寓，建筑面積共62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施

8、、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共25000平方米。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務等為一體的多功能設(shè)施。各功能具體面積見下表： 項目各功能區(qū)建筑面積表單位：平方米功能區(qū)建筑面積1、寫字樓144202、公寓287003、商務公寓196804、附屬配套設(shè)施25000 合計87800容積率4.83綠化率26%六、 項目總投資與資金來源計劃項目總投資為1.9億元人民幣，由本項目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。第三章 項目地點和建設(shè)條件一、 項目地點本項目建設(shè)地點位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院，月壇北街與三里河東路交叉口的東南側(cè)。用

9、地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河東路。項目規(guī)劃用地面積12993平方米，建筑基底面積5046平方米。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進行的調(diào)查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家有關(guān)規(guī)范。二、 項目交通條件及自然條件項目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地附近有包括21、13、65路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。三、 項目用地現(xiàn)狀和拆遷項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務用房，該建筑隨著時間的

10、推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價值，擬全部拆除，由于拆遷量較小，拆遷耗用的資金和時間都比較少，為項目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。四、建設(shè)條件1、土地使用權(quán)項目建設(shè)用地將由項目開發(fā)建設(shè)單位按國家和北京市關(guān)于土地有償使用的有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。有關(guān)問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準。2、 市政配套條件本項目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實。具體情況如下：（1） 市政污水建設(shè)用地西側(cè)三里河東路已

11、建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入三里河東路已建的雨、污水管線。污水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑1050毫米市政污水干線25號檢查井，另在項目東側(cè)道路修建污水支線至項目用地南側(cè)向西接入三里河污水管。雨水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑1000毫米雨水市政管線24號檢查井，另在項目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線250米，分別向西排入干管。項目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。（2） 上水項目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。項目上水需在項目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑300毫米上水管線，北

12、與月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線、西與三里河路直徑400毫米上水管線溝通。（3） 熱力 本項目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團公司為現(xiàn)狀用戶，項目供熱由項目西側(cè)三里河東路現(xiàn)有直徑500毫米供熱管線接引。（4） 電力 本項目外電源引自阜城門外10千伏開閉站，開閉站電源為阜城門110千伏變電站，項目需鋪設(shè)雙路電纜線路2公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。（5） 煤氣本項目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑300毫米低壓管線，順路南沿至項目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項目用地范圍內(nèi)引戶線。（6） 通訊 本項目

13、所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項目建設(shè)是首汽集團公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實際需要重新鋪設(shè)。（7） 道路 本項目外部道路交通組織利用項目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里河東路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項目建設(shè)用地東側(cè)的道路。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機動車地面、地下停車場和自行車庫。通過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的市政配套及項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素，初步計劃本項目的規(guī)劃

14、總建筑面積87800平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務公寓建筑面積62800平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積25000平方米。一、 規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。二、 建筑面積和設(shè)施項目開發(fā)建設(shè)方委托中國建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計院對項目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積

15、所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）1、寫字樓 1442016.42、公寓-2870032.73、商務公寓-1968022.44、附屬設(shè)施-2500028.5合計12993100878001000三、使用功能配置和分區(qū)整個項目為一座地下3層，地上3層至21層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下：1、 公寓 大廈a座為公寓，位于項目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積28700平方米。（具體情況見規(guī)劃圖）2、 商務公寓 大廈b座為商務公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積19680平方米。3、 寫字樓c座為配備現(xiàn)代

16、化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項目用地西北側(cè)，總建筑面積14420平方米。寫字樓和公寓實行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河東路分別設(shè)出入口。4、配套商業(yè)設(shè)施為滿足項目內(nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務和商務服務區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務中心、郵政等服務。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積6700平方米，具體分配情況見下表：配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計1、商場1650065002、綜合服務部1200200合計-67005、物業(yè)管理中心 項目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨立運作的規(guī)定，通過公開招標形式

17、聘請管理規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負責建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨立核算、自負盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積600平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米項目內(nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室3002衛(wèi)生站1003維修間1504公廁50合計6006、 地下停車場為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項目建設(shè)單位計劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積7600平方米，按每輛車占地25平方米估算，共可停放車輛342輛，加上露天停車場可提供149個停車位，完全可以滿足停車需要。

18、7、 附屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計劃利用地下一層一部分進行建設(shè)，總建筑面積400平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機電等設(shè)備的安置。8、 道路本項目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計為一級，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團級道路寬度設(shè)計，寬度為4米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。9、 綠地本項目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。綠地面積3365平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，項目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按6m*6m間距植樹。第五章 物料消耗、供應及環(huán)保一、 主要建筑材料根據(jù)項目初步規(guī)劃，該建設(shè)項目為集住宅樓、地下停車場、地

19、下自行車庫、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預計工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計規(guī)劃和該項目工程的總體設(shè)計，所需建筑材料估算如下：項目三材用量表項目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需材料需求總量1、鋼材（噸）878000.187802、水泥（噸）878000.3263403、木材(立方米)878000.18780二、 主要設(shè)備鑒于市場競爭及面向二十一世紀項目經(jīng)營的需要，本項目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下：1、 自動電梯2、 消防設(shè)備3、 應急發(fā)電設(shè)備4、 通訊電話系統(tǒng)5

20、、 電視監(jiān)控保安系統(tǒng)6、 防盜報警系統(tǒng)7、 照明系統(tǒng)8、 供暖系統(tǒng)三、 物料供應項目所需原材料將大部分部采用國內(nèi)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量優(yōu)先選擇國內(nèi)產(chǎn)品。由于項目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進口部分材料和設(shè)備。本項目所需進口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴初方案審定后再定。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應情況分析，本項目物料及設(shè)備供應不存在問題。四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套根據(jù)項目規(guī)劃，初步測算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下：1、 用電容量 按每建筑平方米用電40瓦測算，本項目用電量為2400千瓦。如同時利用系數(shù)采用0.9，則該項目最大電負荷能力為2160千瓦，如按容載比1：1.5選用變壓器，需要功率為324

21、0千伏安。2、 給水量 按公建用水綜合定額每日12.38升測算，該項目日平均用水量為1150立方米。3、 用氣量 項目用氣量初步測算為每日2178立方米。4、 熱負荷按每建筑平方米每小時供暖量為60千卡測算，該項目每小時需供暖360萬千卡。以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。五、 環(huán)境保護 由于該項目建設(shè)內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項目建設(shè)是比較合適的，項目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴格的環(huán)境保護措施。具體環(huán)境保護措施如

22、下：1、 雨、污水項目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項目排入城市下水道的水中污染物達到北京市水污染物排放標準，項目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。2、 生活垃圾項目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。3、 噪聲 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。4、 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放

23、，在車庫設(shè)計時將注意保證車庫有一定的容積，進出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風手段，車庫排風口設(shè)置在空氣流通的地點。 只要在全面設(shè)計時注意環(huán)境保護的各個環(huán)節(jié)，如通風方式、通風量、通風口的設(shè)計以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達到國家規(guī)定的廢氣排放標準。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。六、 綠化、消防和人防1、 綠化項目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。2、消防項目整體建筑消防設(shè)計及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計防火規(guī)范考慮

24、，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報自動噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。地下停車場按“汽車車庫設(shè)計防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。3、人防按照國家人防設(shè)計要求，項目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計要求，結(jié)合平時的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進行設(shè)計建設(shè)。第六章 市場分析本項目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展狀況和本項目建設(shè)優(yōu)勢及市場前景分析如下：一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，

25、特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個新臺階。1999年1月至月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資242.5億元，增長16.2，較上月15.6的增長率提高0.6個百分點，連續(xù)三個月呈增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為39.7，較上年同期提高了3.5個百分點，對全市投資的拉動作用進一步加強。今年15月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計完成投資124.2億元，增長19.0%，其中5月完成33.2億元；商品房開復工面積2743.5萬平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房97.6萬平方米，其中住宅73.1萬平

26、方米，比上年同期分別增長33.7%和28.9%進入90年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項政策相繼實施并取得了顯著成效。今年隨著實物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進了住宅建設(shè)的發(fā)展。在商品住宅投資方面，1999年前三個季度，北京市商品住宅累計完成投資130.2億元，同比增長35.8，占全市住宅投資比重為66.1，提高了4.5個百分點；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資比重為53.7，提高了7.7個百分點。其中前個月累計完成商品住宅投資108.6億元，同比增長率長36.9，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為52.9，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達66.2

27、。進入2000年，商品住宅投資進一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。截止到2000年5月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資86.6億元，開復工2368.7萬平方米，其中單位自建完成投資17.3億元，開復工558.1萬平方米;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資69.3億元,開復工1810.6萬平方米,比上年同期增長32.3%和6.7%,占全市住宅建設(shè)的比重分別為80.0%和76.4%,比上年末提高了13.1個百分點和17.2個百分點。隨著福利分房的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導地位。 在房地產(chǎn)銷售方面，1999年至3季度，全市累計銷售商品房屋153.5萬平米，同比下降10.6，其中住宅13

28、1萬平方米，同比下降10.9；辦公樓18.8萬平方米，增長49.6；商業(yè)營業(yè)用房1.5萬平方米，增長1.8倍；其他用房2.2萬平方米，增長1.6倍。前個月全市累計商品房銷售面積137.9萬平方米，為上年同期的90.8，其中商品住宅銷售面積115.2萬平方米，為上年同期的82.7。月份月銷售商品房較上年同月下降8.9萬平方米，共銷售各類商品房17.9萬平方米，其中商品住宅16.5萬平方米，分別為上年同月的92和86.2。商品房銷售下降與建設(shè)投資增長的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強的買方市場，主動權(quán)在消費者手中。而大部分有購房意愿的消費者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費者持幣觀望以待我市購房

29、補貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。由于經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實物補償改為貨幣補償，我市商品房銷售市場從1999年4季度開始逐漸升溫。1999年全年銷售544.4萬平方米,比1998年增長33.1%,凈增135.4萬平方米。進入2000年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進行，商品房銷售有增無減。前5個月，全市累計銷售各類商品房162.0萬平方米，比上年同期增長1.8倍,凈增103.7萬平方米,相當于上年前10個月的銷售量。在銷售的全部商品房中，住宅面積達158.3萬平方米，其中當月實現(xiàn)

30、銷售54.3萬平方米，分別比上年同期增長2.1倍和2.2倍。從總體上看，我市銷售面積遠大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售給個人79.6萬平方米，增長29.6，占全市銷售面積的比重為51.9，同比提高16.1個百分點。其中住宅79.1萬平方米，增長32.3，占全市住宅銷售比重為60.4，同比提高22.5個百分點。今年北京個人購買商品住宅激增,比重高達86.3%。個人購房能否及時啟動，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。在

31、今年前5個月銷售的158.3萬平方米商品住宅中個人購買136.6萬平方米，比上年同期增長3.7倍，為商品住宅銷售的86.3%，比重較上年同期上升28.7個百分點。其中，當月實現(xiàn)銷售50.7萬平方米，較上年同月增長5倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴建、西外大街改造等，這些項目的啟動勢必拉動我市個人購房的進一步上升。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進一步發(fā)展。首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1999年到位資金266.5億元，再加上上年末結(jié)余的資金97.4億元，累計到位資金363.

32、9億元，與完成投資有12.1.4億元的順差，在資金上有保證。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。今年上半年，全市銷售商品房229.8萬平方米，同比增長1.5倍；實現(xiàn)銷售額91.9億元，增長57.8%。其中，銷售住宅220.4萬平方米，增長1.9倍；實現(xiàn)的銷售額83.6億元，增長1.4倍。銷售給個人的住宅實現(xiàn)銷售額70.3億元，增長3.8倍，占商品住宅銷售額的比重達到84.1%，比去年同期提高41.9個百分點，相當于消費品零售額的1/10。表明我市住房消費和投資全面啟動

33、的時期已經(jīng)到來，對加快消費結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止1999年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個，年末從業(yè)人員達萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為，成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以來受房改政策及國家為促進二級市場發(fā)展準許已購公房和經(jīng)濟適用房上市辦法的出臺，經(jīng)濟適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國家鼓勵利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。1、 投資主體數(shù)量變化不大但每個企業(yè)投資進一步增加從開發(fā)規(guī)

34、模上看，1999年上半年末全市在建開發(fā)項目開發(fā)規(guī)模億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)家，較上年增加家，總投資億元，較上年增加6億元，平均每個企業(yè)總投資由上年的29.9億元上升到億元；共完成投資億元，同比增長，占房地產(chǎn)投資的比重為。從實際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加家，完成投資64.4億元，較上年增長17.8%，本市房地產(chǎn)投資的比重為47.7，上升了2.8個百分點。在26個企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)13家，完成投資29.3億元；港澳臺及外商投資企業(yè)13家，完成投資35.1億元。投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平

35、，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。但政府有關(guān)部亦應提前考慮一批重大項目竣工后，如果沒有大項目補充對年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢產(chǎn)生的影響。2、 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的50%以上1999年上半年全市商品住宅投資70.8億元，同比增長41.4，增幅上升16.3個百分點。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為52%，較上年增長11.4個百分點。與投資上升相適應，全市同期商品住宅開復工面積達1749.9萬平方米，增長37.2，其中本年報開工268.5萬平方米，增長34.1。商品住宅投資上升，開復工面積增加，一方面是受宏觀政策導向影響；另一方面，

36、作為企業(yè)經(jīng)營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市場的預期較高。三、 項目經(jīng)營前景分析1、 地點分析 該項目用地建設(shè)地點位于北京市西城區(qū)，項目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地附近有包括21、13、65路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向國內(nèi)買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點。2、 需求與供給情況分析 本項目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機關(guān)和經(jīng)濟指揮機構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國家計委、財政部、中國科學院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，

37、區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項目用地咫尺之遙，項目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務設(shè)施較為完備。從地理位置上看本項目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理條件十分優(yōu)越。3、 經(jīng)營前景分析由于本項目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。根據(jù)上述分析，我們認為本項

38、目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項配套設(shè)施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。第七章 投資估算和資金來源一、 投資估算根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項目的建設(shè)投資包括土地地價、前期工程費、建安工程費及向政府繳納的各種稅費等?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項說明如下：1、 征地、拆遷費和土地出讓金根據(jù)國家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項目所占用地應按國家和北京市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。地價包括土地有償出讓金，市政配套費及四源費。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價格尚未評估。同時規(guī)劃該項目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費用。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價格水平

39、，本報告暫按共需繳納7200萬元人民幣估算。2、 前期工程費 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計等費用，按380萬元估算。3、 建安工程費 根據(jù)初步估算，項目建建安工程費共需投資10100萬元。4、 設(shè)計施工管理稅費 這部分費用包括施工執(zhí)照費、預算檢查費、投招標管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展基金等，累計約300萬元。5、 市政公用設(shè)施費 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費共計200萬元。6、 籌建期管理費和銷售費用由于該項目在籌建期內(nèi)將進行預售，需要支出的籌建期管理費和銷售費用預計為450萬元。7、 開辦費和不可預見費計劃項目籌建期內(nèi)開辦費、不可預見費計劃為378萬元。通過以上分析，歸納出本

40、項目的總投資估算為19，000萬元人民幣，具體情況如下表：項目投資估算表 單位：人民幣萬元序號項目金額1征地、拆遷費和土地出讓金7，2002前期工程費3803建安工程費10，1004設(shè)計施工費3005市政公用設(shè)施費2006籌建期管理費和銷售費4507開辦費和不可預見費370合計19，000以上投資估算應在項目規(guī)劃、設(shè)計批準后再做詳細測算。二、 資金來源本項目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進度一、 建設(shè)方式為把本項目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項目擬聘請國內(nèi)著名設(shè)計師進行方案規(guī)劃及初步設(shè)計，由國內(nèi)建筑設(shè)計院進行施工圖

41、設(shè)計，同時機電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務。項目的建設(shè)施工將按照北京市有關(guān)工程招標的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標的方式，選擇國內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。二、 建設(shè)進度計劃項目建設(shè)期為3年，力爭在2003年10月前建成，具體計劃如下：1、 2000年11月前1） 完成項目可行性報告的編制和報批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報批工作。2、 2000年12月前1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案；2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)

42、取國有土地使用證；3） 進行拆遷工作，完成三通一平；4） 進行地質(zhì)勘探和工程各項前期準備工作；5） 完成工程的施工圖設(shè)計；6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項目開工建設(shè)；3、 2001年3月前1） 辦理商品房預售許可證；2） 完成項目銷售推廣策劃，開始預售工作；4、 2002年10月前1） 進行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)；2） 隨工程進度進行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗收；3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修4） 配套進行環(huán)境和綠化工程；5） 隨工程進度進行維修停車樓的設(shè)備采購、安裝；5、 2003年10月前1） 進行項目竣工驗收工作；2） 完成市政配套和綠化等室外工程；3） 完成物業(yè)管理前期

43、籌備工作；4）項目全面竣工交付使用。第九章 項目財務分析一、 基本經(jīng)濟參數(shù)1、 營業(yè)收入本項目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務公寓租金收入等項內(nèi)容。1） 寫字樓和公寓銷售收入預計項目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預售，在項目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。在項目建設(shè)期中2001年可完成銷售全部建筑面積的30%左右，2002年將完成銷售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。由于本項目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預計寫字樓和公寓平均售價在每平方米12，000元左右，具體每年銷售收入情況預測如下表所示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元2） 公寓租金收入項目的商務公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入約為2834萬元。營業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項目年份20012002200320042005200620072008200920101、寫字樓公寓銷售收入14230189731552300000002、公寓租金收入283428