特殊模式的快速開發(fā)運營經(jīng)驗分享

1、,特殊模式的快速 開發(fā)運營經(jīng)驗分享 中建七局 嘉和地產(chǎn),項目位置 本項目位于鄭州市航空港區(qū)內(nèi)。宗地交通便利，西臨航城西路，東臨航城中路，臨近機場高速，南面為新鄭飛機場。,圖例： 1.鄭州主城區(qū) 2.經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 3.鄭東新區(qū) 4.鄭州綜合交通樞紐規(guī)劃 5.航空港區(qū)6.鄭汴產(chǎn)業(yè)帶7.中牟縣城 8.鄭州中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園,項目總體情況 中建樂活街開發(fā)區(qū)域總占地面積159.67畝，容積率1.87開發(fā)建設總建筑面積約19.82萬平方米，其中：公寓為14.60萬平方米，共有3054套公寓，可售商鋪為1.94萬平方米，其余為食堂、地下室、不可售物業(yè)用房。,現(xiàn)調(diào)整規(guī)劃又新增面積8900平方米 其中：商鋪510

2、0平方米，地下3800平方米。,低價拿地,配比土地,特殊的開發(fā)模式,定向承租,商鋪銷售,公司通過與政府簽訂開發(fā)建設協(xié)議書，以50萬/畝的土地出讓價格獲取兩個標段。,富士康公司承諾以800元/間的月租承租所有公寓面積，租金按月交付；,商鋪面向社會銷售；允許公寓3年后面向富士康員工定向銷售。,政府按照1:1的比例出讓生活居住用地進行經(jīng)營性開發(fā)。掛牌價格按照生活居住用地的土地出讓基準地價執(zhí)行,效益分析 總投資5.72億元，項目運作期間投資構成為：局總部提供啟動資金1.1億元，嘉和公司自籌流動資金6000萬元，取得商業(yè)匯票1.5億元，其余投資來自于項目銷售回款。 經(jīng)分析投資回收周期約7.15年，遠低于

3、一般持有物業(yè)的回收周期。,本項目于2010年10月份開工，2011年4月18日8#樓領先其他各開發(fā)公司率先交付使用，受到當?shù)卣叨荣潛P。,截至2011年7月底，開發(fā)建設的13棟樓全部交付使用，共入住富士康員工兩萬余人，此外室外配套設施（水、電、氣暖、道路、綠化）也已全部竣工。,副省長趙建才親臨現(xiàn)場指導工作，高度贊揚中建鐵軍風采,各級領導親臨富士康項目檢查指導工作,銷售情況 富士康的進駐，在帶來大量人潮涌入、周邊地價、房租也迅速上漲，目前租售情況異常火爆。 本項目通過規(guī)劃、定位、統(tǒng)一招商以及一系列專業(yè)的操作，加之施工質(zhì)量優(yōu)異，使得商鋪銷售均價高達1.4萬元/平方米，部分鋪面已突破2萬元/平方米

4、，高于當?shù)卣?.2萬元/平方米的指導價格。目前銷售合同總額已達2.3億元，銷售回款1.9億元。預計總銷售額可達3.5億元；,增收途徑,通過與當?shù)卣疁贤?，我方在原有?guī)劃基礎上，在項目的核心位置新增5100平方米商業(yè)步行街和3800平方米地下室，通過該舉措可新增銷售額至少0.8億元，總銷售額可達4.3億元。,出租情況 截至2月份已有90%的商鋪完成出租并開業(yè)，租金水平高達每月150-220元/平方米，與鄭州市內(nèi)核心商圈水平不相上下。 此外公寓、地下室和食堂的出租每年可向企業(yè)貢獻約4000萬元收益，效益可觀。,各種業(yè)態(tài)經(jīng)營火爆,計劃管理特色 （1）工程節(jié)點安排緊湊 多層 2010年10月20日組

5、織進場施工、臨建搭設。 2011年春節(jié)前主體封頂。 2011年4月15日通過五大責任主體驗收。 2011年4月30日家具到位并達到富士康員工入住條件。,關鍵詞：提高關鍵節(jié)點完成率,7個月 竣工入伙,率先封頂 嘉獎儀式,小高層 2010年10月20日組織進場施工、臨建搭設。 2011年4月5日主體封頂。 2011年7月10日通過五大責任主體驗收。 2011年7月30日家具到位并達到富士康員工入住條件。,(2)利用政府關系，突破常規(guī)報批報建節(jié)點 2011年10月13日取得建設用地規(guī)劃許可證。 2012年4月27日取得國有土地使用權證。 預計2012年6月8日取得建設工程規(guī)劃許可證。 預計2012年

6、7月11日取得建筑工程施工許可證。 預計2012年10月18日取得商品房預售許可證。,(3)商業(yè)氛圍全景展示，準現(xiàn)房賣點提升項目盈利能力 根據(jù)本項目整體工程進度，以及員工入住進度，為配合公司整體工作計劃及滿足富士康員工消費需求，安排了本項目的租售節(jié)點： 2011年3月開始收取部分客戶的認購意向金。 2011年7月正式啟動商鋪內(nèi)部認購，并收取大部分房款。 2011年8月啟動商鋪招租，部分商鋪采取帶租約銷售。 2012年4月在收取全款情況下，內(nèi)部認購率已達到85%。 2012年5月啟動加建商業(yè)街的招商，采用帶租約銷售。 預計2012年6月15日招商入住率達80%。 預計2012年10月25日整體商

7、業(yè)的認購率達到95%以上，根據(jù)證件補辦進度，啟動正式銷售合同的簽定。,開街儀式,拿地后項目運營管理重點 一是統(tǒng)籌兼顧，過程控制。針對項目工期緊、任務重的特殊性，制定整體及分項工程進度計劃，堅持每天組織施工、監(jiān)理、各專業(yè)分包單位召開生產(chǎn)碰頭會，協(xié)調(diào)處理現(xiàn)場管理問題，責任到人。特別是春節(jié)等所有節(jié)假日均堅持施工，增加了項目有效工期。,局領導春節(jié)慰問,二是注重經(jīng)濟效益和總體目標有效結合。 在此項工作中我們首先是積極與政府溝通，合理優(yōu)化工程方案和材料使用，僅此項工作就節(jié)約投資成本三千余萬元。 其次通過調(diào)整規(guī)劃在原設計基礎上增加地下車庫和商業(yè)內(nèi)街8900平方米，為項目增加銷售收入約8000萬元。,關鍵詞：

8、開源節(jié)流,三是嚴格質(zhì)量管理體系，狠抓安全文明施工。秉承“過程精品，質(zhì)量是企業(yè)生命”的操作理念，嚴格按照中建CI形象布置現(xiàn)場，做到在整個開發(fā)建設項目中我局的安全文明最好。,各業(yè)務線條配合特色： 工程、營銷、設計配合：在整個項目運營期間，商鋪的部分根據(jù)市場的需要，通過修改設計和調(diào)整設計方案，取得了相當好的效益。例如商鋪原設計中，主要是多層樓棟下的單層底商，部分高層下面的一、二層底商，單層底商面積范圍在120260的范圍。根據(jù)市場反應，因商鋪面積大，導致總價高，因此我們采用化整為零的策略，最終把面積范圍調(diào)整到多數(shù)在6070的范圍，總價控制在150萬以內(nèi)。使得在后期的租賃時，商戶使用的租賃成本也得到了

9、控制。如此以來，在租和售的過程中都起到了非常好的效果，特別是從后期的實際租賃效果來看也得到了印證。,關鍵詞：內(nèi)外兼顧 通力配合,工程進展與政府部門配合：通過各方努力，本項目形成良好的名片效果，使我們公司加大了與政府進一步合作，如豫康公寓三期、合村并城安置區(qū)、鄭州新區(qū)總部基地等項目的推進，為我們公司與政府長期合作奠定了良好基礎。,市政府支持七局建設總部基地項目,項目銷售運營特色 本項目的銷售啟動一直不同于常規(guī)流程。前期實行內(nèi)部認購的方式，先收取誠意金、隨后采用開發(fā)商用指定商鋪擔保，向客戶借款的形式簽訂借款協(xié)議，收取商鋪的大部分房款甚至全款。 推廣上應用小眾渠道，通過內(nèi)部員工推薦的方式進行客戶挖掘

10、，避免因證件不齊而觸犯房地產(chǎn)銷售政策的規(guī)定。 本項目另一銷售特色在于老客戶的挖掘上，因此避免了因證件不齊而不能大范圍推廣的制約，達到了快速的認購銷售效果。,項目亮點,商業(yè)模式的創(chuàng)新 通過與政府合作，實現(xiàn)政企共贏，我方成功以50萬/畝的低價獲得航空港區(qū)土地，并以基準地價獲得與該項目等面積的土地進行自主開發(fā)。獲取地塊地理位置優(yōu)越，位于航空港區(qū)內(nèi)本項目北側，西鄰機場輕軌，東鄰南水北調(diào)干渠，可由我方提出選擇建議優(yōu)先供地。 風險低 住宅產(chǎn)品全部定向出租給富士康，并同富士康簽署租賃協(xié)議，明確了我局、政府、富士康三方的權責，對其各自的利益進行了捆綁，基本無租賃風險；由于產(chǎn)業(yè)工人大量聚集，消費能力旺盛，驅(qū)動商

11、業(yè)需求，商鋪定位、分割科學合理，自面世以來一直處于供不應求的局面，基本無銷售風險。 周期短 我局在10個月完成本項目的所有建造工程。施工與證件辦理同步進行。在項目建成后可立即獲得項目的租金，及早獲得項目收益；投資回收周期在原有規(guī)劃基礎上測算為7.15年，遠低于持有類物業(yè)的平均回收周期，如考慮新增商業(yè)街的銷售，可使回收周期縮短至3.5-4年。3年后公寓可面向員工銷售，屆時將結合市場以及企業(yè)戰(zhàn)略選擇出售或持有留存的16萬平方米優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。,項目意義,項目意義 1、中建樂活街項目的成功開發(fā)從政治意義上講為我局在鄭州市乃至河南省政府之間的充分溝通打造了良好的平臺。,企業(yè)代表受邀參加央視對話欄目,公司負責人榮獲全國五一勞動獎章、 河南省優(yōu)秀共產(chǎn)黨員,2、逐步探索出一套公共租賃類產(chǎn)品的運營模式，即通過與政府合作，獲取公共租賃類產(chǎn)品的開發(fā)權，爭取各項優(yōu)惠措施，在短時間內(nèi)通過出