（房地產(chǎn)）項(xiàng)目成本管理流程

1、項(xiàng)目成本管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人待添加的隱藏文字內(nèi)容11、流程概況流程目的使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本得到有效、合理的控制，確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。適用范圍適用于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制工作。定義1. 超成本目標(biāo)：項(xiàng)目實(shí)施到某一階段時(shí)，工程成本超過(guò)該形象進(jìn)度時(shí)的目標(biāo)成本。2. 補(bǔ)充預(yù)算資料：已實(shí)施完成的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證單、材料選型變更單、甲控乙供材料通知單、甲供材料通知單、材料設(shè)備驗(yàn)收單，是編制階段性工程結(jié)算的依據(jù)，是工程結(jié)算資料的組成部分。3. 結(jié)算資料：竣工結(jié)算所必須的所有資料，包括竣工圖、竣工結(jié)算申請(qǐng)表、施工合同、工程結(jié)算書(shū)、甲

2、供材料通知單、甲控乙供材料通知單、乙供材料定價(jià)單、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄、甲乙雙方的其它約定資料等。流程主導(dǎo)及參與部門(mén)成本管理部（主導(dǎo)）、財(cái)務(wù)管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部部門(mén)流程中承擔(dān)職責(zé)成本管理部1. 論證階段進(jìn)行成本估算。2. 定位階段進(jìn)行成本測(cè)算。3. 下達(dá)設(shè)計(jì)限額和成本控制建議，進(jìn)行成本匡算、概算和預(yù)算。4. 編制目標(biāo)成本，分解和下達(dá)責(zé)任成本，進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。5. 進(jìn)行工程結(jié)算。6. 組織成本后評(píng)估。7. 按成本目標(biāo)組織工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)采購(gòu)及材料/設(shè)備采購(gòu)。財(cái)務(wù)管理部1. 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。2. 組織管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算。規(guī)劃設(shè)計(jì)部1. 按設(shè)計(jì)限額組織或調(diào)整設(shè)

3、計(jì)。2. 組織設(shè)計(jì)費(fèi)用測(cè)算。3. 按成本目標(biāo)組織選型定板。4. 配合成本管理部進(jìn)行成本估算、測(cè)算、匡算、概算和預(yù)算。工程管理部/項(xiàng)目部1.配合成本管理部進(jìn)行成本控制，提供技術(shù)支持。2、流程圖3、工作程序3.1成本信息調(diào)研3.1.1公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成本管理部必須與營(yíng)銷(xiāo)策劃部、投資發(fā)展部共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，完成該城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告，內(nèi)容應(yīng)包括：1) 該地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響：包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi)等。2) 當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)，主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn)，以便考慮對(duì)造價(jià)的影響

4、。3) 當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價(jià)水平的對(duì)比和實(shí)際建造成本的比較， 完成該地區(qū)各類(lèi)建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表。3.1.2成本管理部應(yīng)在營(yíng)銷(xiāo)策劃部提供的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)清單中，挑選1-2個(gè)樓盤(pán)深入調(diào)研，完成競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)成本水平調(diào)研報(bào)告。3.2論證階段成本估算項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)確定3.2.1營(yíng)銷(xiāo)策劃部組織確定初選項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)。3.2.2成本管理部根據(jù)投資發(fā)展部提交的土地價(jià)格及土地獲取相關(guān)費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交的概念規(guī)劃草案、土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，營(yíng)銷(xiāo)策劃部提交的關(guān)于新項(xiàng)目初步定位建議以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)清單，完成項(xiàng)目拓展階段成本估算，并提交財(cái)務(wù)管理部完成投資估算后，一

5、起作為投資發(fā)展部編制可行性研究報(bào)告的內(nèi)容提交公司評(píng)審。3.2.3公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，項(xiàng)目拓展階段成本估算自動(dòng)成為項(xiàng)目建安成本預(yù)控目標(biāo)。3.3定位階段成本測(cè)算3.3.1營(yíng)銷(xiāo)策劃部在組織市場(chǎng)調(diào)研后正式提出項(xiàng)目定位建議，規(guī)劃設(shè)計(jì)部按項(xiàng)目定位組織概念方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行工程技術(shù)可行性分析，成本管理部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交的概念設(shè)計(jì)文件完成項(xiàng)目策劃階段建安成本測(cè)算編制。3.4設(shè)計(jì)階段成本控制3.4.1方案設(shè)計(jì)階段成本控制：成本管理部依據(jù)項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供的方案設(shè)計(jì)文件進(jìn)行項(xiàng)目建安成本匡算的編制，并交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批。3.4.2初步設(shè)計(jì)階段成本控制：1) 成本管理部在初步設(shè)計(jì)開(kāi)始

6、前，編制初步設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為初步設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部具體落實(shí)、實(shí)施。2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部完成初步設(shè)計(jì)后，成本管理部根據(jù)初步設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段建安成本概算編制并交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批，作為評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)部初步設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的依據(jù)。3.4.3施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制：1) 成本管理部在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前，編制施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本限額要求及成本控制建議，交成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批。建安成本目標(biāo)限額、設(shè)計(jì)成本控制建議按專(zhuān)業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)：a) 土石方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、

7、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)；b) 基礎(chǔ)工程：不同的基礎(chǔ)形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn)建議基礎(chǔ)選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不同的基礎(chǔ)形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo)；c) 結(jié)構(gòu)工程：該部分占建安成本比重較大，且對(duì)銷(xiāo)售沒(méi)有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值；d) 建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對(duì)外墻磚、鋁合金門(mén)窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；e) 安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對(duì)電梯、機(jī)

8、房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適的檔次材料；f) 景觀工程：景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)。2) 施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議作為施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件，成為施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部具體落實(shí)、實(shí)施。3) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部在施工圖設(shè)計(jì)完成后一周內(nèi)，組織對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。成本管理部在施工圖評(píng)審結(jié)束后，20天內(nèi)組織造價(jià)咨詢公司編制施工圖階段建安成本預(yù)算，作為評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)部施工圖設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的依據(jù)。3.4.4目標(biāo)成本編制：施工圖階段建安成本預(yù)算經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，成本管理部按目標(biāo)成本編制作業(yè)指引規(guī)定組織

9、相關(guān)部門(mén)進(jìn)行成本與費(fèi)用測(cè)算，并編制項(xiàng)目目標(biāo)成本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后正式下發(fā)執(zhí)行，作為各項(xiàng)成本控制的依據(jù)。3.5項(xiàng)目實(shí)施階段3.5.1成本管理部根據(jù)批準(zhǔn)的施工圖建安成本預(yù)算編制工程量清單，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，作為總包單位招標(biāo)的依據(jù)。3.5.2在采購(gòu)和招標(biāo)階段，根據(jù)目標(biāo)成本控制要求，成本管理部組織招標(biāo)過(guò)程經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制，形成招標(biāo)文件，參加經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)審，并審核施工及采購(gòu)合同。3.5.3補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更的成本控制，按設(shè)計(jì)變更管理流程的規(guī)定，對(duì)通過(guò)可行性論證的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本估算，對(duì)超出成本目標(biāo)的變更提出預(yù)警和控制要求。3.5.4現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制，項(xiàng)目部應(yīng)每月編制成本月報(bào)上報(bào)成

10、本管理部，成本管理部按現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目部審核的簽證進(jìn)行復(fù)核。3.5.5補(bǔ)充預(yù)算的成本控制：1) 項(xiàng)目部每月5日前提供項(xiàng)目上月的補(bǔ)充預(yù)算資料。2) 成本管理部完成補(bǔ)充預(yù)算編制，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為合同結(jié)算價(jià)的組成部分。3.5.6成本管理部在施工階段編制成本控制臺(tái)帳，按動(dòng)態(tài)成本控制作業(yè)指引的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，并定期統(tǒng)計(jì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差，對(duì)偏差原因進(jìn)行分析，編制成本動(dòng)態(tài)控制表，并每月提交成本動(dòng)態(tài)分析報(bào)告，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核后上傳成本信息庫(kù)。3.5.7成本管理部應(yīng)該每月對(duì)工程的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析，當(dāng)?shù)竭_(dá)或者超出警戒線時(shí)，成本管理部及時(shí)發(fā)出預(yù)警，向相關(guān)部門(mén)發(fā)出

11、成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表。3.5.8相關(guān)部門(mén)根據(jù)成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表分析超成本原因，及時(shí)采取有效應(yīng)對(duì)措施。3.6工程結(jié)算階段成本控制3.6.1施工單位按照合同要求和進(jìn)度要求進(jìn)行施工，按合同約定報(bào)工程進(jìn)度款審批表，按單體提出工程量結(jié)算申請(qǐng)，報(bào)監(jiān)理單位、項(xiàng)目部審核，交成本管理部審核，具體按工程預(yù)結(jié)算控制作業(yè)指引規(guī)定執(zhí)行。3.6.2竣工結(jié)算完成后，由成本管理部進(jìn)行成本后評(píng)估。3.7成本后評(píng)估3.7.1項(xiàng)目結(jié)算全部完成后，成本管理部編制項(xiàng)目成本后評(píng)估表：1) 歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項(xiàng)目可研報(bào)告、目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)、目標(biāo)成本測(cè)算表、該項(xiàng)目的各期動(dòng)態(tài)成本分析等。2) 匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，包括工

12、程預(yù)算書(shū)、補(bǔ)充預(yù)算、工程結(jié)算書(shū)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料。3.7.2按產(chǎn)品類(lèi)型和成本科目，分別歸集成本金額，將實(shí)際發(fā)生額與目標(biāo)成本作對(duì)比分析。3.7.3對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與該項(xiàng)目可研報(bào)告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標(biāo)成本，評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確、合理性。1) 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性。2) 分析該項(xiàng)目各期的動(dòng)態(tài)成本資料，評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。3) 對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書(shū)、補(bǔ)充預(yù)算書(shū)、工程結(jié)算書(shū)等資料，分析開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、市場(chǎng)因素等對(duì)成本的影響。4) 分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門(mén)窗等的使用效果和耐用程度，評(píng)價(jià)材料成本的合理性。3.7.4成本管理部應(yīng)形成項(xiàng)目“成本后評(píng)估差異性分析報(bào)告”和項(xiàng)目后評(píng)估表，并提交各相關(guān)部門(mén)，各相關(guān)部門(mén)分別解釋各責(zé)任成本范圍內(nèi)實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異的原因，書(shū)面提出改進(jìn)措施。意見(jiàn)收集初步完成后，由成本管理部召集專(zhuān)門(mén)會(huì)議集中討論成本差異的影響性因素及各項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施的可行性。3.7.5項(xiàng)目成本后評(píng)估分析和討論等基礎(chǔ)工作完成后，成本管理部匯總完整的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)