房地產企業(yè)如何控制成本相關問題探討

1、房地產企業(yè)如何控制成本相關問題探討摘要：對于房地產企業(yè)如何控制成本問題引起廣泛重視，本文在分析房地產企業(yè)成本控制存在問題基礎上，對于工程成本和財務成本兩個方面問題的解決對策進行分析，最后提出相應的解決對策。關鍵詞：房地產，控制成本，工程成本，財務成本1 引言房地產公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制及財務成本是房地產企業(yè)成本控制的關鍵所在，而且是動態(tài)博弈的控制。本文對于房地產企業(yè)如何控制成本相關問題進行分析，從工程成

2、本和財務成本兩方面進行探討。2 房地產企業(yè)成本控制存在的問題2.1 工程成本方面經過九十年代至今的不斷改革，我國現階段的造價管理模式正沿著現代化的方向發(fā)展。從總體上說，目前我國造價管理模式是工程建設全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點1：(1)我國現階段的工程造價管理以辦理工程結算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。(2)工程造價管理以被動的按照設計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計，優(yōu)化設計有效的控制造價。(3) 工程造價管理的各階段相互脫節(jié)。投資估算、設計概算、施工圖預算、合同價、結算

3、價、決算價，這六個階段的造價分別由建設單位及其主管單位、設計單位、施工企業(yè)各自管理，沒有建立前者控制后者，后者影響前者的有效的工程造價管理體系。(4)我國目前的工程造價管理資料收集整理制度不完善。(5) 在市場經濟中，由于市場機制的作用和多方面的影響，工程造價的運動變化更快、更復雜。(6) 成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。(7)成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調經驗數據造成決策不當。(8)目前的房地產公司難以在短時間內借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導、監(jiān)督和評價。2.2 財務成本方面(1) 大多數房產企

4、業(yè)比較重視施工階段的工程造價成本控制，而不重視財務成本的控制，不把其列入整個項目成本控制的一環(huán)。房地產企業(yè)應選擇合適融資結構，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。(2)房地產行業(yè)財務成本發(fā)生的周期比較長，要經歷施工準備、工程施工、竣工驗收、回訪保修等多個階段，而融資成本產生持續(xù)的時間會更長。(3) 房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金發(fā)生額度比較大，企業(yè)負責人往往習慣于資金的大進大出，不注意平時費用成本的節(jié)約。當然在控制費用成本的同時還要注意開源。實例證明，搞好變更簽證的索賠工作，深化經營管理工作，也是降低成本增加企業(yè)經濟效益的有效途徑。在成本的過程控制中，要定期對成本收入與支

5、出進行對比分析，以便從中探索成本節(jié)超的原因，糾正對降低項目施工成本的不利因素，提高項目施工成本的降低率。3 解決對策分析3.1 工程成本控制方法工程造價成本控制的基本原理是以工程量清單計價和企業(yè)定額為基礎的全過程控制方法。要以設計階段為重點，在優(yōu)化建設方案、設計方案的基礎上，在建設程序的各個階段采用一定的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額內。工程成本控制貫穿于項目建設全過程，這一點是毫無疑問的，但是進行全過程控制還必須突出重點，根據國內統(tǒng)計資料表明，設計階段對投資的影響度為75-95，而在施工階段通過技術革新等手段，對工程造價的影響只有5-10，很顯然，控制工程造價的關

6、鍵是在設計階段。設計方案選定、結構的優(yōu)化、新材料的采用是影響工程造價的重要因素，同時設計決定了工程量的大小，也決定了資源的消耗量。設計的質量、設計的深度也決定了工程造價的可靠程度。設計階段既是控制工程造價最有效的階段，也是最難以控制的階段，設計階段工程造價控制內容主要包括設計方案優(yōu)化、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程價款調整。長期以來，在傳統(tǒng)定額計價模式下，工程施工階段一直是開發(fā)商進行造價確定與控制的重點。在工程量清單計價模式下，該階段仍然對工程項目的最終造價產生重要的影響。工程施工階段造價控制的主要內容為：落實清單中各項工程的實施情況，做好設計變更及工程簽證的確認，以便合理的調整工程數量

7、及合同單價，同時要處理好承包商提出的各項索賠。工程項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個施工周期，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保質期結束。在整個過程中分階段進行目標成本、實際成本的實際對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。1.控制采購成本利用科學的決策分析方法，合理決定經濟訂貨量或經濟批量、決定采購項目、選擇供應單位、決定采購時間；進一步推進集中采購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務的統(tǒng)一采購平臺，實現價格、供應商等資源共享；推進直供制，逐步取消中間供應商；建立采購責任制，強化采購人員、審價人員的責任意識；整頓輔料、

8、零星物資采購價格，采購價格要在前一次采購銷售價格的基礎上逐步下降；探索建立采購獎罰制度，獎罰要與領導、個人掛鉤；加強技術攻關力量，降低采購成本。2.編制目標責任成本和目標責任預算。工程中標后開工之前，造價編制與管理人員應指導項目部確定工程的目標責任成本，項目部應根據目標責任成本編制控制計劃。根據本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數量比較大的材料單價控制表，并制定出各分部分項工程的責任預算。項目部以各分部分項工程的實物量為基礎，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，為以后的成本控制作好準備。項目經理對各工

9、長簽訂以考核工期、質量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據，對施工小組逐日下達施工任務。3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本、增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入，謹慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。4.加強質量管理，控制質量成本。質量成本是指項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生一切損失費用之和。質量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。

10、工程質量越高，故障成本就越低。5.堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞?，F場平面布置管理和現場安全生產管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。6.正確處理安全、質量、進度、成本的關系，四者是相輔相成的。3.2 財務成本控制方法財務成本中最主要的是指資金成本，所謂資金成本是企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價，資金成本是一個重要的經濟范疇，它是在商品經濟社會中由于資金所有與資金使用權相分離所產生的。資金成本是企業(yè)財務管理中的一個重要概念，國際上將其列為一項“財務標準”。企業(yè)都希望以最小的資金成本獲取所需的資金數額，分析資金成本有助于企業(yè)選擇籌資方案，確定籌資結構以及最大限度的提高籌資效益。在市場環(huán)境中，多方

11、面因素的綜合作用決定著企業(yè)資金成本的高低，其中主要因素有2：總體經濟環(huán)境、證券市場條件、企業(yè)內部的經營和融資狀況、項目融資規(guī)模。(1) 總體經濟環(huán)境?？傮w經濟環(huán)境決定了整個經濟中資本的供給和需求，以及預期通貨膨脹的水平。總體經濟環(huán)境變化的影響，反映在無風險報酬率上。顯然，如果整個社會經濟中的資金需求和供給發(fā)生變化，或者通貨膨脹水平發(fā)生變化，投資者也會相應改變其所要求的收益率。具體的說，如果貨幣需求增加，而供給沒有相應增加，投資人便會提高其投資收益率，企業(yè)的資金成本就會上升；反之，則會降低其要求的投資收益率，使資金成本下降。如果預期通貨膨脹水平上升，貨幣購買力下降，投資者也會提出更高的收益率來補

12、償預期的投資損失，導致企業(yè)資金成本上升。(2) 證券市場條件。證券市場條件影響證券投資的風險，證券市場條件包括證券的市場流動難易程度和價格波動程序。如果某種證券的市場流動性不好，投資者想買進或賣出證券相對困難，變現風險加大，要求的收益率就會提高?；蛘唠m然存在對某證券的需求，但其價格波動較大投資的風險大，要求的收益率也會提高。(3)企業(yè)內部的經營和融資狀況。主要是指經營風險和財務風險的大小。經營風險是企業(yè)投資決策的結果，表現在資產收益率的變動上。財務風險是企業(yè)籌資決策的結果，表現在普通股收益率的變動上如果企業(yè)的經營風險和財務風險大，投資者便會有較高的投資收益率要求。(4)融資規(guī)模。企業(yè)的融資規(guī)模

13、大，資金成本較高。比如：企業(yè)發(fā)行的證券金額很大，資金籌集量和資金占用費都會上升，而且證券發(fā)行規(guī)模的增大還會降低其發(fā)行價格，由此也會增加企業(yè)的資金成本。(5)房地產公司財務成本管理方面加強資金管理，增加資金控制的計劃性。集中資金管理，減少資金沉淀收集國家稅收政策信息，進行稅收籌劃，爭取合理的低稅務成本也是非常必要的。4 結語工程成本的控制重點在于設計階段，應采取限額設計和設計優(yōu)化等手段在設計階段，做到工程成本的有效控制。使得在工程施工過程中，追求總成本最低，而不是分部分項工程最低。著實做到工程成本的有效動態(tài)控制。財務成本受總體經濟環(huán)境、證券市場條件、企業(yè)內部的經營和融資狀況及項目融資規(guī)模等因素的

14、影響。應根據項目需求資金的實際情況確定融資方案，資金不足或資金過剩都是不可取的，應適當維持一定比例的自有資金，確定比較恰當的融資規(guī)模，爭取把財務成本降低到最低。參考文獻：1 黃芙萍. 城市住宅型房地產項目財務成本構成及控制分析以福州市為例j. 廣西財經學院學報, 2009,04.2 張文保、韓曉斌. 房地產業(yè)中的成本核算與降低成本的方法j 山西建筑, 2009,28. 薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇

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20、袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁

21、聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂

22、腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃

23、羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇

24、肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈

25、螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂

26、羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃

27、肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄

28、螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈

29、羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆

30、肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃

31、襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄

32、羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅

33、肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿

34、袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕

35、羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞蚈螆芁蒅薄螅莃蟻袃襖肅蒃蝿袃膅蠆蚅袂莈蒂蟻袂蒀蒞羀袁膀薀袆袀節(jié)莃螁衿莄薈蚇袈肄莁薃羇膆薇袂羆羋荿螈羆蒁薅螄羅膀蒈蝕羄芃蚃薆羃蒞蒆裊羂肅蟻螁肁膇蒄蚇肀艿蝕薃肀莂蒃袁聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄蠆肆肆蕿薅肅膈莂襖膄芀薇螀膄莃莀蚆膃肂薆薂膂芄荿羀膁莇蚄袆膀葿蕆螂腿腿螞