上海港匯恒隆廣場探訪調(diào)研

1、徐家匯商業(yè)高地港匯恒隆廣場圖為 港匯恒隆廣場全景項(xiàng)目名稱：港匯恒隆廣場商業(yè)類別：城市綜合體商 圈：徐家匯體 量：總面積40余萬平方米，商鋪營業(yè)面積7萬余平方米開 發(fā) 商：香港恒隆地產(chǎn)有限公司設(shè) 計(jì)：美國凱里森設(shè)計(jì)事務(wù)所軌道交通：地鐵1號線、9號線以及不久將竣工的11號線三條軌交線交匯的徐家匯站換乘大廳12號出口【踩盤手記】港匯恒隆廣場(英文名gg66)，坐落于華山路、虹橋路側(cè)交界處，地鐵1號線、9號線以及不久將竣工的11號線三條軌交線交匯的徐家匯站上蓋，俯瞰上海徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，總建筑面積40余萬平方米，涵蓋了國際化購物中心、雙子塔寫字樓、高檔服務(wù)式公寓的綜合性商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過了十余年的發(fā)展，

2、港匯恒隆廣場已成為上海著名地標(biāo)性建筑之一。一、港匯恒隆廣場主要功能布局分析：購物中心圖為 港匯恒隆廣場購物中心內(nèi)部港匯恒隆廣場購物中心商場內(nèi)分為7個(gè)營業(yè)層面，地上六層和地下一層。商鋪營業(yè)面積7萬余平方米。購物中心匯聚集購物、娛樂、休閑、餐飲、觀光、泊車于一體，涵蓋了男女服飾、包袋、鞋履、餐飲、化妝品、手表、珠寶、精品超市、兒童樂園、電影院等百余項(xiàng)品類的四百多個(gè)專營店。一樓中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹頂，加之中庭兩翼跨越整個(gè)商場的玻璃采光頂，使得中庭及各樓層周圍，均可利用天然光源，顧客可于舒適的環(huán)境下購物休閑。商場設(shè)有升降梯和手扶梯多達(dá)94部；大型地下停車場擁有近一千多個(gè)泊位。雙塔寫字樓圖

3、為 港匯恒隆廣場寫字樓內(nèi)部港匯中心雙塔寫字樓，每座高225米各51層，總建筑面積達(dá)13.4萬平方米。每座塔樓設(shè)置16部高速電梯，內(nèi)部裝修完全依照國際a級辦公樓裝修標(biāo)準(zhǔn)。世界500強(qiáng)或世界著名企業(yè)入駐辦公，使港匯中心成為名企匯聚之地。服務(wù)式公寓圖為 港匯恒隆廣場服務(wù)式公寓外景港匯恒隆廣場服務(wù)式公寓，包括港匯花園一座(rt1)、二座(rt2)及港匯服務(wù)式公寓(sa)三棟建筑，擁有六百多套單元可供出租。公寓的豪華私家會所位于港匯服務(wù)式公寓內(nèi)七層，且配備有高級私家會所及其屋頂露天游泳池、網(wǎng)球場，是上海最具規(guī)模的外籍人士服務(wù)式公寓。二、港匯恒隆廣場更名謀求整體升級香港恒隆地產(chǎn)有限公司于2011年3月宣布

4、，位于上海徐家匯的港匯廣場已正式易名為“港匯恒隆廣場”，并將旗下正在中國內(nèi)地發(fā)展的項(xiàng)目一律命名為“恒隆廣場”，以強(qiáng)調(diào)“恒隆”的品牌效應(yīng)。新浪商業(yè)地產(chǎn)從港匯恒隆廣場獲得了最新信息，隨著新名字的啟用，港匯恒隆正在依據(jù)樓層主題區(qū)域的全新規(guī)劃、優(yōu)化租戶組合、提升消費(fèi)定位檔次等因素考量，進(jìn)行全面升級。今年六月，商場一樓已開始新一輪品牌升級：一樓華山路側(cè)的dunhill專營店和dior化妝品已開幕；vivienne westwood中國首家店將于八月開幕；國際奢侈品牌chlo已在全面裝修中，預(yù)計(jì)九月開幕；國際飾品品牌bliss已遷鋪裝修后全新亮相；施華洛世奇即將新遷的虹橋路側(cè)商鋪已在裝修中，預(yù)計(jì)八月底開幕

5、；九月初，國際頂級一線品牌escada、loewe將進(jìn)場裝修。在商場一樓升級的同時(shí)，二、三、四樓的品牌也正在陸續(xù)更新。7月20日，首次入駐徐家匯澳大利亞知名品牌ugg入駐二樓。入駐港匯多年的dkny、agnes b.、miss sixty已遷新鋪后重新開門迎客。目前，匯聚了國際知名鞋履品牌的spige、意大利知名男裝david mayer、女裝ilaria等正在緊張裝修中，預(yù)計(jì)國慶前后全新亮相。至此，二樓整體消費(fèi)群體定位也將走上一個(gè)新臺階。此外，商場五樓兩個(gè)知名餐飲也是頗受矚目。六月底，享譽(yù)世界的臺灣小籠包專賣店鼎泰豐進(jìn)駐商場五樓。而彼鄰的知名餐飲品牌蘇浙匯，預(yù)計(jì)不久即將開幕。據(jù)透露，港匯廣場

6、更名成港匯恒隆廣場后，不僅將明確宣傳“恒隆”品牌，也將突出這一上海項(xiàng)目背后的 “恒隆模式”，這對恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地的進(jìn)一步發(fā)展意義深遠(yuǎn)。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗先生表示：“恒隆地產(chǎn)不斷擴(kuò)展內(nèi)地市場的版圖，在多個(gè)城市發(fā)展更多項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目均有其獨(dú)一無二的特色，只有背后的恒隆模式卻是貫徹始終，那就是恒隆地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活躍的城市最優(yōu)越的地段購置大型地塊，與頂尖的建筑師行合作，打造包含先進(jìn)可持續(xù)發(fā)展設(shè)施的世界級商業(yè)綜合項(xiàng)目，并集中發(fā)展購物商場，以及提供卓越的管理服務(wù)?！比⒏蹍R恒隆廣場交通動(dòng)線分析港匯恒隆廣場地處華山路、虹橋路等多條交通主干道及地鐵的交匯處。圖為 港匯恒隆廣場周邊地圖港匯恒隆廣場購物中心主入口

7、正向地鐵站出入口，地鐵1號線、9號線以及不久將竣工的11號線三條軌交線交匯的徐家匯站換乘大廳，每天迎來送往的百萬客流已成為了徐家匯商圈的消費(fèi)主力軍。四、港匯恒隆廣場業(yè)態(tài)布局分析港匯恒隆廣場購物中心商場內(nèi)分為7個(gè)營業(yè)層面，地上六層和地下一層。商鋪營業(yè)面積7萬余平方米。男女服飾、包袋、鞋履、餐飲、化妝品、手表、珠寶、精品超市、兒童樂園、電影院等百余項(xiàng)品類的四百多個(gè)專營店，分布于各樓層的主題區(qū)域內(nèi)，涵蓋了消費(fèi)領(lǐng)域各種標(biāo)桿品牌，例如dunhill、burberry、dior、hugo boss、emporio armani、paul&shark、pierre balmain、max mara、thom

8、as pink、cerruti 1881、coach、swarovski等。圖為 港匯恒隆廣場地下一層內(nèi)部港匯蘭桂坊，為168米l型街道，匯聚了俏江南、板長壽司、大馬可等十余家國際知名連鎖餐廳。b1層ole精品超市、二樓的versus versace cafe，為人們提供了多姿多采的品質(zhì)生活體驗(yàn)。五、港匯恒隆廣場消費(fèi)人群分析受眾覆蓋區(qū)域圖為 受眾覆蓋范圍分析受眾行為特征圖為 受眾行為分析受眾性別分析圖為 受眾性別分析受眾年齡層分析圖為 受眾年齡分析六、陳立民：港匯片區(qū)有望成為徐家匯商業(yè)高地經(jīng)過十一年的潛心經(jīng)營，港匯恒隆廣場已經(jīng)逐步確立了其在徐家匯商圈的“龍頭”地位。盛事太平中國董事總經(jīng)理陳立民

9、先生認(rèn)為，從體量、區(qū)域位置、動(dòng)線引導(dǎo)和內(nèi)部設(shè)計(jì)，以及未來將毗鄰徐家匯中心的綜合優(yōu)勢看，港匯恒隆廣場將有望成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)高地。即便如此，港匯恒隆廣場仍有不小的提升空間，陳立民先生同時(shí)提出了該項(xiàng)目外部交通短期不暢、體驗(yàn)式消費(fèi)不足和餐飲定位需要提升等諸多建議。區(qū)域“龍頭”地位基本確立“作為徐家匯商圈體量最大的綜合體項(xiàng)目，港匯恒隆廣場的區(qū)域龍頭地位已經(jīng)可以明確?！?陳立民分析，該項(xiàng)目之所以有如此地位，其所具備的獨(dú)特優(yōu)勢在于大面積的體量，加上直通地鐵的地理優(yōu)勢。雖然徐家匯商圈商業(yè)都處于地鐵直通范圍，不過，港匯恒隆廣場將通往地鐵站的通道刻意做出拓寬設(shè)計(jì)，在陳立民看來，這是該項(xiàng)目引入消費(fèi)人群的重要方式。同

10、處徐家匯的太平洋百貨和美羅城為何未能在此番較量中占據(jù)優(yōu)勢？對此陳立民認(rèn)為，百貨業(yè)本身“大而全”的定位令其缺乏個(gè)性產(chǎn)品，因而敵不過有業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢的商業(yè)綜合體。而相對而言，美羅城的體量較小，因而其商場內(nèi)部的通透性并不明顯，港匯恒隆則以其大體量的優(yōu)勢，進(jìn)行交通內(nèi)部循環(huán)梳理，與周邊商業(yè)項(xiàng)目拉開了距離。高端路線定位精準(zhǔn)目前來看，徐家匯商圈仍以大眾消費(fèi)為主，而港匯恒隆卻在此時(shí)依然將定位直指高端，陳立民對此表示認(rèn)同。他表示，隨著未來徐家匯中心的建成，甲級辦公樓的落地將引入更多白領(lǐng)消費(fèi)群，加上港匯恒隆廣場本身的寫字樓，白領(lǐng)消費(fèi)將為徐家匯西北角提出更高層次的需求，因此，港匯片區(qū)的高端路線受到業(yè)內(nèi)肯定。體驗(yàn)消費(fèi)仍顯不足從長遠(yuǎn)看，港匯恒隆廣場項(xiàng)目已被看好。不過，陳立民也提出了該項(xiàng)目的幾項(xiàng)不足之處。首先，目前華山路的修路對該項(xiàng)目的外部交通帶來了一些負(fù)面影響，而徐家匯轉(zhuǎn)盤的車流擁堵同樣為驅(qū)車前來的消費(fèi)者帶來諸多不便。不過，隨著市政規(guī)劃的完善，該區(qū)域的交通今后有望改善。另外，隨著購物定位的提高，商場內(nèi)的餐飲定位也應(yīng)相應(yīng)作出調(diào)整