物業(yè)管理實(shí)務(wù)4269145585

1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)第一章物業(yè)管理企業(yè)一、簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。答：概念：物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。特征：第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。二、簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)的類(lèi)型。答：（一）按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分：1、全民所有制管理企業(yè)。2、集體所有制物業(yè)管理企業(yè)。3、民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)。4、外資物業(yè)管理企業(yè)。5、其他物業(yè)管理企業(yè)。（二）按股東出資形式來(lái)劃分。1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司。2、物業(yè)管理股份有限公司。3、股份合作型物業(yè)管理企業(yè)。三、物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)登記包含哪些要點(diǎn)?

2、答：（一）企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先審核。（二）公司地址。（三）注冊(cè)資本。(四)股東人數(shù)和法定代表人。（五）公司人員。（六）公司章程。四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級(jí)？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)。答：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)證書(shū)的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資料頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。五、新設(shè)立的物業(yè)

3、管理企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料？答：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、企業(yè)章程；3、驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明。5、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和營(yíng)運(yùn)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和營(yíng)動(dòng)合同。六、簡(jiǎn)述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求。答：（一）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置。物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機(jī)構(gòu)時(shí)，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門(mén)和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減

4、少部分劃分，或者將幾個(gè)相關(guān)的部門(mén)合并成一個(gè)綜合部門(mén)，采用一專(zhuān)多能、一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理。物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)和項(xiàng)目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每個(gè)職能部門(mén)和項(xiàng)目，有效控制管理行為，實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。（三）分工協(xié)作。在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強(qiáng)上下級(jí)之間縱向協(xié)作，改善各職能部門(mén)、各項(xiàng)目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。（四）精干、高效、靈活。物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡(jiǎn)、精干、高效的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部一半的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時(shí)作出必要的調(diào)整。七、簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素。答：（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素。戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而

5、制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。（二）外部環(huán)境因素。主要包括物業(yè)管理的行為特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場(chǎng)特點(diǎn)、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素。（三）技術(shù)因素。主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識(shí)在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。（四）組織規(guī)模及所處階段。組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專(zhuān)門(mén)化、部門(mén)化的程度較高。八、簡(jiǎn)述直線職能式組織機(jī)構(gòu)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。 答：直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級(jí)主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專(zhuān)業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門(mén)，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門(mén)專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式。其特點(diǎn)是各有主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參

6、謀。1、主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專(zhuān)業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。2、主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。九、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置主要包括以下內(nèi)容：1、總經(jīng)理室。2、人力資源部。3、行政管理部。4、財(cái)務(wù)部。5、品質(zhì)管理部。6、市場(chǎng)拓展部。7、經(jīng)營(yíng)管理部。8、工程管理部。9、安全管理部。10、環(huán)境管理部。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)設(shè)標(biāo)的概念是什么？答：物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件

7、，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。二、物業(yè)管理招標(biāo)的方式有幾種？答：（一）公開(kāi)招標(biāo)，是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)面招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投次條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。（二）邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱(chēng)作有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投票邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。三、物業(yè)管理招標(biāo)設(shè)標(biāo)的基本要求和基本原則是什么？答： （一）基本要求：1、參與招

8、標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督與管理。2、在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素。3、招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)，對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求制訂符合項(xiàng)目的要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。4、按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的

9、相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招標(biāo)設(shè)標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。（二）基本原則：1、物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。2、在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開(kāi)標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益。3、招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過(guò)程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開(kāi)，而且是主動(dòng)針對(duì)所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實(shí)施。4、在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)設(shè)標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，

10、準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)。四、物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序是什么？答：1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。2、編制招標(biāo)文件。3、公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。4、發(fā)放招標(biāo)文件。5、投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審。6、接受投標(biāo)文件。7、成立評(píng)村委員會(huì)。8、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)。五、招標(biāo)文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容?答：招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介。（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求。（3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求。（4）評(píng)標(biāo)桔準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法。（5）招標(biāo)活動(dòng)方案。（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明。（7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。六、物業(yè)管理投標(biāo)的一般程序有哪些？答：1、獲取招標(biāo)信息。2、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范。3、登記并取得招標(biāo)

11、文件。4、準(zhǔn)備投標(biāo)文件。5、送交投標(biāo)文件。6、接受招標(biāo)方的資格審查。7、參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)。8、簽約并執(zhí)行合同。七、物業(yè)管理投標(biāo)主要存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效控制？答：物業(yè)管理投票的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。1、來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。2、來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：未對(duì)項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評(píng)估、評(píng)論，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作

12、出服務(wù)承諾；價(jià)格測(cè)算失誤造成中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)或預(yù)見(jiàn)未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料泄漏；投標(biāo)人采取不正當(dāng)手段參與競(jìng)爭(zhēng)，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。3、來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有：采取低于成本競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段；具有相關(guān)背景或綜合競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；竊取他人投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。八、在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的因素？答：項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定，目

13、的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上研究最佳投標(biāo)策略和管理方案。項(xiàng)目評(píng)估主要包括：1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況。2、招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位。3、業(yè)主的要求。4、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況。5、招標(biāo)文件和招標(biāo)過(guò)程。6、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。7、企業(yè)自身?xiàng)l件的分析。九、物業(yè)管理方案包括哪些基本內(nèi)容？答：1、關(guān)鍵性內(nèi)容。（1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；（2）組織架構(gòu)與人員的配置；（3）費(fèi)用測(cè)算的成本控制；（4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。2、實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。（1）管理制度的制訂；（2）檔案的建立與管理；（3）人員培訓(xùn)及管理；（4）早期介入及前

14、期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；（6）管理指標(biāo)；（7）物資裝備；（8）工作計(jì)劃。十、制訂物業(yè)管理方案的一般程序是什么？答：1、組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。4、確定組織架構(gòu)和人員配置。5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場(chǎng)信息，管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)桔標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。7、測(cè)算物業(yè)和。8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。9、排版、印制、裝帖。第三章 物業(yè)管理合同一、簡(jiǎn)述

15、合同要約和合同承諾的構(gòu)成要件。答：要約構(gòu)成要件：1、要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。2、要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具備足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。3、要約必須傳達(dá)到受要約人能生效。如果要約人雖有要約但未傳達(dá)，或要約因信件遺失等原因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。承諾的構(gòu)成要件：1、承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。2、承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。超過(guò)要約規(guī)

16、定的期限或合理期限承諾無(wú)效，只能視為一個(gè)新要約。3、承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項(xiàng)有效的承諾，受要約人不能對(duì)要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原理要約失去效力。4、承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對(duì)要約人公開(kāi)表示，則不構(gòu)成承諾。二、簡(jiǎn)述合同要約和合同承諾的法律意義。答：合同要約的法律意義：要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約一旦生效對(duì)要約人具有約束力，不得隨意撤銷(xiāo)，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷(xiāo)的嚴(yán)格法律規(guī)定中。合同承諾的法律意義：與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立；

17、要約人與受要約人就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束；當(dāng)然，承諾也可依法撤回。三、簡(jiǎn)述有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件。答：1、當(dāng)事人的締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。2、當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示的真實(shí)反映。3、合同形式合法。合同的內(nèi)容不合法，會(huì)致使合同無(wú)效。因此，合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，符合社會(huì)的公共利益。四、簡(jiǎn)述簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)。答：（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任等做出明確的約定。（二）物業(yè)服務(wù)的

18、費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類(lèi)多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止。前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，為此類(lèi)因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)提前解除合同要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。五、前期物業(yè)服務(wù)合同有哪些主要內(nèi)容？答：1、合同的當(dāng)事人。2、物業(yè)基本情況。3、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量。4、服務(wù)費(fèi)用。5、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理。6、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)。7、專(zhuān)項(xiàng)維修資金。8、違約責(zé)任。9、其他事項(xiàng)。六、試述物業(yè)服務(wù)合同有哪些特點(diǎn)？答：1、一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元

19、化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、物業(yè)管理涉及群眾的日常生活及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政要前有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。3、在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn)，物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同一方的主體，一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法，其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主，也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。七、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪

20、些？答：1、訂立合同的當(dāng)事人不同。 前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)。2、合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。第四章 早期介入與前期物業(yè)管理、一、早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么？它們之間有哪些主要區(qū)別？答：早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引起入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建

21、設(shè)項(xiàng)目提出的合理化意見(jiàn)和建議，其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員提供。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。區(qū)別：一是內(nèi)容作用不同，早期介入是建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理服務(wù)；二是服務(wù)的對(duì)象不同，早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。二、早期介入的作用是什么？答：1、優(yōu)化設(shè)計(jì)。2、有助于提高工程質(zhì)量。3、有利于了解物業(yè)情況。4、前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備。5、有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。

22、三、早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容？答：（一）可行性研究階段。1、內(nèi)容：1）根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定和執(zhí)迷不悟管理的模式；2）根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理的基本內(nèi)容；3）根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4）根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；5）設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。2、方法和要點(diǎn)。1）組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員向建設(shè)單位提供專(zhuān)業(yè)咨詢意見(jiàn)，同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。2）除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。3）選用知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作。四、物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作有哪些主要

23、內(nèi)容？、答：（一）管理資源的完善與優(yōu)化。1、管理用房到位。建設(shè)單位按規(guī)定將管理用戶移交給物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)。2、物資配備到位。一個(gè)新的物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作需要配備的物資較多，在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作的時(shí)候，一般只配備了其中的一部分。3、物業(yè)管理人員到位。1）補(bǔ)充人員。2）對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能；3）對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu)。4）加強(qiáng)內(nèi)部管理和磨合，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。（二）管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善。在前期物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況對(duì)已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。（三）確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包。對(duì)具體物業(yè)管理

24、項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來(lái)確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)分包給社會(huì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。五、前期物業(yè)管理的特點(diǎn)是什么？答：1、由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見(jiàn)，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理的最明顯的特點(diǎn)。2、前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期與常規(guī)物業(yè)管理之間。3、新建物業(yè)及期設(shè)施設(shè)備往往因其施工質(zhì)量隱患、安裝高度缺陷、設(shè)計(jì)配套不完善等問(wèn)題在投入使用的初期集中反映出來(lái)，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)停水停電

25、、電梯運(yùn)行不平穩(wěn)、空調(diào)時(shí)冷時(shí)熱等現(xiàn)象。4、經(jīng)營(yíng)虧損。前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財(cái)力、物力等資源，管理成本相對(duì)較高。第四章 物業(yè)的承接查驗(yàn)一、簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)的概念。答：物業(yè)的承擔(dān)查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對(duì)以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。二、新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作包括哪些內(nèi)容？答：1、人員準(zhǔn)備。物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專(zhuān)業(yè)技術(shù)性工作。2、計(jì)劃準(zhǔn)備。物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。1）與建設(shè)單位

26、確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排。2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供稱(chēng)交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明資料。3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。3、資料準(zhǔn)備。在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開(kāi)展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。1）工作流程一般有物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與方法、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程等。2、承接查驗(yàn)的常用記錄表格有工作聯(lián)絡(luò)登記表、物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表等。4、設(shè)備、工具準(zhǔn)備。在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具

27、體情況前提準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。三、簡(jiǎn)述物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式。1、物業(yè)資料。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：1）竣工總平非典圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2、物業(yè)共用部位。按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承擔(dān)物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面。2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門(mén)窗；3）公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)。4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。3、共同設(shè)

28、施設(shè)備。物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類(lèi)繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給排水、電梯、消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4、園林綠化工程。園林綠化分為園林植物和園林建設(shè)。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹(shù)木、草坪、綠蘺、花壇等，園林建設(shè)主要有小品、花架、園廊等。5、其他公共配套設(shè)施。物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門(mén)、值班停亭、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心、停車(chē)場(chǎng)、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等。物業(yè)查驗(yàn)的方

29、式：物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。四、如何處理新建物業(yè)承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。答：1、收集整理存在問(wèn)題。1）收集所有的物業(yè)查驗(yàn)記錄表；2）、對(duì)物業(yè)查驗(yàn)記錄表內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題登記造表；3）、將整理好的工程質(zhì)量問(wèn)題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。2、處理方法：工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，還要可以提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。3、跟蹤驗(yàn)證：為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿地解決物業(yè)管

30、理企業(yè)要做跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排韋業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專(zhuān)業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題，在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。五、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容包括哪些？1、物業(yè)資料情況。物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過(guò)程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容有：1）建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；2）供配電，給水排水，消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；3）保安監(jiān)控，對(duì)講門(mén)禁設(shè)施；4）清潔衛(wèi)生設(shè)施；5）綠化及設(shè)施；6）

31、停車(chē)場(chǎng)、門(mén)崗、道閘設(shè)施；7）室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；8）公共活動(dòng)場(chǎng)所及職娛樂(lè)設(shè)施；9）其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施設(shè)備。3、各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出。維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類(lèi)押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等帳長(zhǎng)情況。4、其他內(nèi)容。包括：1）物業(yè)管理用戶；2）產(chǎn)權(quán)屬全體為業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；3）與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。六、新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容是什么？答：（一）、物業(yè)資料。1、物業(yè)權(quán)產(chǎn)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等待。2、業(yè)主資料包括：1）業(yè)主入住資料，包

32、括入住通知書(shū)、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片；2）房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。3管理資料包括：各類(lèi)值班記錄，設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類(lèi)服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。4財(cái)務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支帳目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維護(hù)資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類(lèi)憑證表格清單。5合同協(xié)議書(shū)，指對(duì)內(nèi)外簽訂的合同協(xié)議原件。6人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。7其他需要移交的資料。（二）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接。1、房屋建筑工程共用部位及

33、共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水、排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門(mén)窗，各類(lèi)設(shè)備房、管道井、公共門(mén)窗的鑰匙等。2、共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車(chē)等）、綠化設(shè)施，公共秩序與消防安全的管理設(shè)施；3、物業(yè)管理用戶，包括辦公用戶、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂、倉(cāng)庫(kù)等。（三）人、財(cái)、物的移交或交接。1、人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能會(huì)有原物業(yè)機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方成達(dá)共識(shí)。2、財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)做好帳務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類(lèi)押金、停車(chē)費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代

34、繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。3、物資財(cái)產(chǎn)。物資財(cái)產(chǎn)包括建設(shè)單位提供的和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的物資財(cái)產(chǎn)等。主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、縱設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。七、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交工作應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？答：1、明確交接的主體和次序。2、各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開(kāi)始。3、如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)

35、題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。4、在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。第六章 入住與裝修管理一、簡(jiǎn)述入住的概念。答：入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付業(yè)主并辦理相關(guān)后續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過(guò)程。入住的內(nèi)容包括：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。二、入住服務(wù)在準(zhǔn)備階段要注意哪些方面？答：第一是人力資源要充足。第二是資料準(zhǔn)備要充足。第三是分批辦理入住手續(xù)，避免

36、因?yàn)檫^(guò)分集中辦理產(chǎn)生的混亂。第四是緊急情況要有預(yù)案。三、入住服務(wù)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？答：1、業(yè)主入住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)。2、因故未能按時(shí)辦理入住手續(xù)的，可按照入住通知書(shū)中的規(guī)定辦法另行辦理。3、應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時(shí)間，適當(dāng)延長(zhǎng)辦理時(shí)間。4、辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖，在顯要位置張貼擺放各類(lèi)業(yè)主入住的標(biāo)牌標(biāo)識(shí)、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語(yǔ)、公告提示等，方便業(yè)主了解掌握，加快入住進(jìn)程。5、指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類(lèi)咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。6、注意安全保衛(wèi)以及車(chē)輛引導(dǎo)。四、簡(jiǎn)述物業(yè)入住的流程。答：1、業(yè)主憑入住通知書(shū)、購(gòu)房

37、發(fā)票及身份證登記確認(rèn)。2、驗(yàn)收房屋并填寫(xiě)業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單，簽字確認(rèn)。3、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用。4、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件。5、繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用。6、領(lǐng)取業(yè)主（住戶）手冊(cè)等相關(guān)文件資料。7、領(lǐng)取房屋鑰匙（入住過(guò)程完結(jié)）。五、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容？答：（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理。1、一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間。2、特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。3、裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)間。（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求：1）有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2）有無(wú)瘵沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；3）有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原

38、有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體。4）有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。5）有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。6）有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：搭建建筑物。構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改供氣管道和設(shè)施；超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；改動(dòng)衛(wèi)生間，廚房間防水層的。同時(shí)還應(yīng)注意檢查以下方面：施工現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)采取性要的安全防護(hù)和消防措施，有無(wú)擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；有無(wú)任意刨鑿地面、窗鑿梁柱等；樓地面鋪設(shè)材料是否10mm，新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求；物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要

39、求。（三）物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理。物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。1、管理服務(wù)費(fèi)，是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國(guó)家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。2、垃圾清運(yùn)費(fèi)，系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。六、如何對(duì)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施管理？答：1、嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)。由于裝飾裝修工人的嚴(yán)控制有極大的不確定性、施工過(guò)程中有自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)

40、區(qū)域出入口的人員和材料管理。1）核對(duì)是否審批同意的材料；2）核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定。2、駕駛巡視，防患于未然。物業(yè)管理單位要抽調(diào)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)地違規(guī)苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視相防、頻繁溝通，做到防患于未然。3、控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。物業(yè)裝飾裝修要特別注意裝修施工的作業(yè)時(shí)間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。4、強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普通巡查和重點(diǎn)相結(jié)合。七、物業(yè)裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？答：1、服務(wù)與控制是裝修管理過(guò)程的一對(duì)矛盾，如何處理充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。2、裝修人在準(zhǔn)備

41、資料的階段，常常不知道如何表達(dá)需做的裝飾裝修項(xiàng)目，甚至因?yàn)檎Z(yǔ)言表達(dá)不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解歧義。3、在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。4、在辦理開(kāi)工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。5、在施工過(guò)程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為；裝修工程是否對(duì)公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。6、驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關(guān)。7、對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違反規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議

42、進(jìn)行處理。8、裝飾裝修資料的一部分業(yè)主資料，如申報(bào)表、裝修圖、施工人員資料等，另一部分為操作記錄表。八、在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容？答：1、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；2、將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的。3、擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的；4、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；5、未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的；6、未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的；7、未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；8、未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆

43、改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；9、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理一、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？答：（一）使用管理。房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理，一方面要通過(guò)物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)，業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開(kāi)的其他宣傳溝通工作，使業(yè)主和物業(yè)使用人在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備。另一方面物業(yè)管理單位應(yīng)認(rèn)真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確定房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、 安全使用和運(yùn)行，降低維護(hù)費(fèi)用，延長(zhǎng)房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。（二）維修保養(yǎng)，主要內(nèi)容包括：對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；損耗或故障時(shí)的維修；必

44、要情況下的專(zhuān)業(yè)測(cè)試；無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等。（三）安全管理。1、通過(guò)安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹(shù)立安全意識(shí)，了解安全防護(hù)知識(shí)和安全管理規(guī)定。2、建立健全各類(lèi)安全管制度并嚴(yán)格遵守。3、提供必要的安全和防護(hù)裝置裝備。（四）技術(shù)檔案資料。房屋及設(shè)施設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門(mén)和人員要加強(qiáng)管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。（五）采購(gòu)和零備件管理。一是加強(qiáng)計(jì)劃采購(gòu)，盡可能減少零星采購(gòu)，建立符合實(shí)際情況的庫(kù)存?zhèn)浼浐妥畹蛶?kù)存量；二是對(duì)不設(shè)庫(kù)存的零部件，建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠道，三是嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān)，四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)

45、商或安裝單位采購(gòu)文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關(guān)資料。（六）工量和維修用設(shè)備的管理。工量具和維修用設(shè)備的管理應(yīng)該責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進(jìn)行校驗(yàn)，以保證其使用性能。（七）外包管理。主在的兩方面的內(nèi)容：一是將某類(lèi)設(shè)施設(shè)備的管理全部包給專(zhuān)業(yè)公司。二是將某類(lèi)維修、改造、更新工程進(jìn)行外包。（八）技術(shù)支持，是對(duì)個(gè)別具體問(wèn)題尋求外界的幫助。技術(shù)支持是降低管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的有效方法二、什么是房屋的完好房、危險(xiǎn)房？答：完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，

46、但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過(guò)小修能就修復(fù)好的房屋。危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。三、什么是設(shè)施設(shè)備完好率？答：設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比。四、房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修有哪幾種方式？答：1、計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱(chēng)定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類(lèi)別、修理內(nèi)容和修理工作量。2、狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)的技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情

47、況下，適時(shí)安排的預(yù)防性修理，又稱(chēng)預(yù)知的維修。3、改善性的預(yù)防維修。為消防設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)、對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造、結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱(chēng)為改善性維修。五、房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施進(jìn)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？答：1、質(zhì)量的控制。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、進(jìn)度的控制。物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維修一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，即可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。3、成本的控制

48、。通過(guò)對(duì)維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。六、節(jié)能管理的方式包括哪些？七、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理主要包括哪些方面的內(nèi)容？答：1、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃。2、配備合格的運(yùn)行管理人員。3、提供良好的工作環(huán)境。4、建立健全必要的規(guī)章制度。5、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理。6、節(jié)能管理。八、簡(jiǎn)述設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)、定期預(yù)防性試驗(yàn)和設(shè)備故障診斷技術(shù)。答：1、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)。分為監(jiān)測(cè)和不停機(jī)監(jiān)測(cè)，是在設(shè)備運(yùn)行使用過(guò)程中通過(guò)相關(guān)儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設(shè)備運(yùn)行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。2、定期預(yù)防性試驗(yàn)，對(duì)動(dòng)力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員掃規(guī)定

49、期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗(yàn)，接地、安全裝置、負(fù)荷限制器、制動(dòng)器等部件試驗(yàn)，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、消防報(bào)警、水泵啟動(dòng)、管道試水等系統(tǒng)試驗(yàn)。通過(guò)試驗(yàn)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，消防隱患，安排修理。3、設(shè)備故障診技術(shù)，在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位、預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來(lái)狀態(tài)的技術(shù)，稱(chēng)為故障診斷技術(shù)。主要表現(xiàn)在：1)它可以監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài),發(fā)現(xiàn)異常狀況,防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生,建立維護(hù)標(biāo)準(zhǔn),開(kāi)展預(yù)防性維修和改善性維修;2)較科學(xué)地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容.3)預(yù)測(cè)零件壽命,搞好備件管理.九、實(shí)施物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備外包合同應(yīng)注意哪

50、些問(wèn)題？答:1、在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。2、在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛。3、應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。4、委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，即便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。第八章 物業(yè)環(huán)境管理一、簡(jiǎn)述清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容。、答：1、建筑物外公共區(qū)域清潔主要包括道路清潔、游樂(lè)場(chǎng)等公共設(shè)施設(shè)備清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔，水池景觀清潔，露天停車(chē)場(chǎng)清潔等。室外公共區(qū)域的清潔方法主要包

51、括掃、洗、撿等。2、建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔。包括大堂清潔，墻面清潔，電梯及公共樓梯走道清潔、衛(wèi)生間清潔等。室內(nèi)公共區(qū)域清潔涉及到玻璃清潔、地毯清潔與保養(yǎng)，各種石材的保養(yǎng)及翻新，打蠟、晶面處理以及各種不同材質(zhì)裝飾面的清潔與養(yǎng)護(hù)等，對(duì)清潔專(zhuān)業(yè)知識(shí)，技能及設(shè)備等的要求較高。3、垃圾收集與處理。工作包括收集公共區(qū)域及業(yè)主住戶日常生活垃圾、清運(yùn)裝修及建筑垃圾、垃圾分類(lèi)，以及將垃圾統(tǒng)一清運(yùn)到市政垃圾填埋場(chǎng)填埋或焚燒等。4、管道疏通服務(wù)。主要是對(duì)公共區(qū)域的雨水污水排水主管、排水溝及化糞池等定期進(jìn)行清掏，確保其暢通不溢漏，同時(shí)為業(yè)主戶內(nèi)排水管道的堵塞提供上門(mén)疏通服務(wù)。5、外墻清洗，是指為了維護(hù)整個(gè)建筑的外觀形象

52、，減緩其老化而定期對(duì)建筑物的外墻進(jìn)行清洗的保潔工作。6、泳池清潔。包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清潔、水質(zhì)處理等，包括定期對(duì)泳池水的ph值、余氯含量、混濁度、細(xì)菌含量等進(jìn)行測(cè)試。7、上門(mén)有償清潔服務(wù)。是為了滿足業(yè)主的需求而提供的上門(mén)家居清潔及清潔拓荒、定期保潔、專(zhuān)項(xiàng)清潔等服務(wù)，它是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)的延伸服務(wù)。8、專(zhuān)項(xiàng)清潔工作是指清潔工作中技術(shù)要求較獨(dú)特，需用專(zhuān)門(mén)的設(shè)備、藥劑及技術(shù)進(jìn)行的清潔工作,包括打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。二、清潔衛(wèi)生管理制度有哪些？答：各崗位的崗位職責(zé)、各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程、各個(gè)崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制、員

53、工行為規(guī)范等相關(guān)管理規(guī)章制度。三、白蟻防治的主要方法有哪幾種？答:白蟻的防治有：挖巢法，藥殺法，誘殺法以及生物防治法等?？筛鶕?jù)不同的情況采用相應(yīng)的方法來(lái)治滅白蟻。四、物業(yè)綠化管理的基本要求包括哪些內(nèi)容？答：1、保持植物正常生長(zhǎng)。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)植物病蟲(chóng)害、水肥的管理，保證病蟲(chóng)害不泛濫成災(zāi)，確保植物正常生長(zhǎng)，沒(méi)有明顯的生長(zhǎng)不良現(xiàn)象。2、加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。為了保證小區(qū)環(huán)境整潔及安全，應(yīng)及時(shí)清除園林植物的枯枝黃葉，對(duì)園林綠地范圍進(jìn)行清掃保潔，每年要對(duì)大喬木進(jìn)行清理修剪，清除枯枝。3、及時(shí)對(duì)防礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化造成的危害。4、創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化

54、保護(hù)宣傳。要對(duì)主要花木進(jìn)行掛牌宣傳，注明其植物名、別名、學(xué)名、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)習(xí)性等方面的知識(shí)。五、簡(jiǎn)述日常綠化檢查內(nèi)容與重點(diǎn)。答：1、喬木。蟲(chóng)害、病害的情況；攀爬及寄生植物情況；有無(wú)枯黃枝及折斷枝；植物長(zhǎng)勢(shì)及肥水情況；植物修剪狀況。2、灌木。植物蟲(chóng)害、病害的情況；有無(wú)攀爬及寄生植物；植物肥水狀況；有無(wú)枯黃枝及折斷枝；植物修剪、造型狀況；植物生長(zhǎng)勢(shì)；松土除草狀況等。3、綠籬及造型植物。蟲(chóng)害、病害情況；修剪造型情況；有無(wú)寄生或雜生植物、雜草；施肥及水分狀況；有無(wú)枯黃枝、空膛、空腳現(xiàn)象；生長(zhǎng)勢(shì)；有無(wú)垃圾雜物等。4、地栽花卉。有無(wú)殘花、觀花植物結(jié)果枝、黃葉；有無(wú)蟲(chóng)害、病害；施肥及水分狀況；有無(wú)枯黃

55、枝；植物花卉修剪狀況；生長(zhǎng)勢(shì)；松土除草；有無(wú)垃圾雜物等。5、草坪。雜草狀況，修剪是否及時(shí)；施肥、淋水是否合理，表面平整度，禿斑；垃圾雜物。6、綠化保潔。草坪內(nèi)垃圾雜物及落葉，灌木及綠籬下落葉雜物；地栽花卉內(nèi)垃圾雜物；有機(jī)肥料祼露情況；花盆花槽內(nèi)煙頭等雜物，室內(nèi)花木葉面是否積塵等。7、棕櫚科植物?？蔹S葉及時(shí)清除；花苞及花果枝及時(shí)清除；病蟲(chóng)害情況等。8、花壇。花壇擺設(shè)、花壇植物的殘花清理情況、花壇衛(wèi)生等。9、室內(nèi)植物，植物枯黃情況、植物葉面積塵情況、植物盆內(nèi)雜物清理情況、植物生長(zhǎng)情況等。第九章 公共秩序管理服務(wù) 一、公共安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容？答：公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府相

56、關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。內(nèi)容包括：出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，配合政府開(kāi)展社區(qū)管理等工作。二、簡(jiǎn)述物業(yè)管理安全防范工作檢查方法。答：1、日檢：安防隊(duì)伍的各班班組長(zhǎng)每天應(yīng)依據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本班各崗位的當(dāng)班人員進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括儀表禮節(jié)、服務(wù)態(tài)度、工作紀(jì)律、工作質(zhì)量、工作記錄、交接班、崗位形象和安全隱患等，對(duì)存在的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)指出并作相應(yīng)處理。2、周檢：安防主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)每周應(yīng)根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面檢查，除日檢內(nèi)容之外，其內(nèi)容還包括各類(lèi)安防設(shè)施設(shè)備的檢查、業(yè)主意見(jiàn)收集反饋、班組長(zhǎng)檢查記錄和安全隱患分析等，并填寫(xiě)周檢記錄表。3、月檢：月

57、檢工作是指定人員對(duì)各項(xiàng)目的安防工作進(jìn)行全面檢查，重要檢查現(xiàn)場(chǎng)管理效果及過(guò)程管理記錄，確保安防工作的有效性。4、督查：督查工作是指由指定的督查隊(duì)員不定期對(duì)安防工作進(jìn)行突擊檢查，確保安防工作嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并對(duì)違規(guī)人員進(jìn)行教育和處罰。三、消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內(nèi)容？答：消防安全檢查應(yīng)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、經(jīng)常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法，應(yīng)結(jié)合不同的物業(yè)的火災(zāi)特點(diǎn)來(lái)決定具體采用什么方法：1、專(zhuān)職部門(mén)檢查。應(yīng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進(jìn)行分類(lèi)管理，落實(shí)責(zé)任人或責(zé)任部門(mén)，確保對(duì)重點(diǎn)單位和重要防火部位的檢查能落到實(shí)處。2、各部門(mén)

58、、各項(xiàng)目的自查：1）日常檢查。應(yīng)建立健全崗位防火責(zé)任制管理，以消防安全員、班組長(zhǎng)為主，對(duì)所屬區(qū)域重點(diǎn)防火部位等進(jìn)行檢查。2）重大節(jié)日檢查。對(duì)元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日應(yīng)根據(jù)節(jié)日的火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)重要的消防設(shè)備、設(shè)施、消防供水和自動(dòng)滅火等情況重點(diǎn)檢查，必要時(shí)制訂重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全。3）重大活動(dòng)檢查。在舉行大型社區(qū)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)作出消防保衛(wèi)方案，落實(shí)各項(xiàng)消防保衛(wèi)措施。四、動(dòng)火安全管理的內(nèi)容有哪些？答：（一）動(dòng)火前要求：1、重點(diǎn)部位動(dòng)火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審，無(wú)異議才能動(dòng)火；2、防火、滅火設(shè)施不落實(shí)，周?chē)囊兹茧s物未清除，附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)采取安全防范措施不能動(dòng)火。3、凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不能動(dòng)火；4、凡盛裝過(guò)受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的氣體的容器和管道不能動(dòng)火。5、凡儲(chǔ)有易燃、易爆物品的車(chē)內(nèi)，倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃、易爆物品的不能動(dòng)火。6、在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)措施的不能動(dòng)火。（二）動(dòng)火過(guò)程中的要求：1、動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人。2、現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火作業(yè)員必須經(jīng)常檢查動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火。3、發(fā)生火災(zāi)，燃炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救。4、動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。