某房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告（商住小區(qū)建設(shè)項目申請報告）（已通過審核甲級優(yōu)秀報告）

1、 第一章第一章 申報單位及項目概況申報單位及項目概況 1.11.1 項目申報單位概況項目申報單位概況 本項目的申報單位為南寧百利物業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱南寧 百利公司）。南寧百利公司是外商獨(dú)資公司，成立于 1994 年 8 月 4 日， 公司注冊資金為 210 萬美元，為暫定級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)辦公 地址在南寧市星光大道 17 號，國際經(jīng)貿(mào)大廈 23 樓 a 座。主要經(jīng)營成 片土地開發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)）。 公司成立以來，嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，積極進(jìn)行房地產(chǎn)項目 的開發(fā)工作，本項目是源自于 1994 年1998 年期間大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 9 區(qū)原“新加坡城”項目的開發(fā)。在 1998 年 3

2、 月 26 日參與原“新加坡 城”的投資方分家析產(chǎn)，南寧百利公司分得其中的 63,066（折合 94.6 畝）的土地使用權(quán)，在 2005 年 1 月 31 日取得了規(guī)范的土地證之后著 手進(jìn)行“百利新城”商住小區(qū)的項目開發(fā)。 1.21.2 項目概況項目概況 1.2.11.2.1 項目背景項目背景 2008 年是服務(wù)中國東盟博覽會的第五年，也是南寧市房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵一年。隨著南寧市“136”工程縱深實(shí)施、中國東盟 博覽會永久落戶南寧、舊城改造及城市中心輻射延展，給南寧市房地 產(chǎn)的發(fā)展帶了新的機(jī)遇，從 2003 年以來，南寧市房地產(chǎn)市場一直持續(xù) 呈現(xiàn)出一種供求兩旺的局面。從 2004 年至 2

3、006 年，南寧市房地產(chǎn)投 資分別為 66.04 億元、105 億元、139 億元，三年間增加了 2.10 倍； 而房地產(chǎn)開發(fā)投資占當(dāng)年 gdp 的比重也逐年攀升，分別為 11.2、14.45、15.21，這說明房地產(chǎn)投資在南寧經(jīng)濟(jì)中占據(jù)越 來越重要的地位。同時近兩年來，商品房建成面積按每年 40以上的 速度增長、商品房銷售面積按每年年均 48以上的速度增長、商品房 銷售均價則按每年 6.5的速度增長。這些都表明了近年來南寧房地產(chǎn) 業(yè)無論是投資總量，還是開發(fā)總量、銷售價格，均呈上升趨勢。 進(jìn)入 2008 年以來，南寧市房地產(chǎn)市場依舊穩(wěn)步增長，商品房價格 穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)市場總體發(fā)展空間仍然廣闊

4、。當(dāng)前國家政策選擇的 主基調(diào)是加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn) 定發(fā)展，出臺了一系列政策措施。 城市建設(shè)方面，隨著多座跨江大橋的修建和江南區(qū)域原有規(guī)劃的 逐步實(shí)施，江南交通立體網(wǎng)絡(luò)得到明顯改善，市政公共配套設(shè)施迅速 完善，加上政府對五象新區(qū)規(guī)劃的出臺，在建的南寧大橋一旦完成， 將使江南地區(qū)與瑯東新區(qū)連成一片，給江南帶來無限的發(fā)展生機(jī)。 2005 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，大沙田已劃歸南寧市行政區(qū)域劃分調(diào)整后的新 城區(qū)良慶區(qū)，并納入南寧市城市發(fā)展總體規(guī)劃之中。市政部門往 五象新區(qū)遷移，對于南部樓盤來說，無疑是一個上行空間的推進(jìn)劑。 在這種背景下，南寧百利公司抓住機(jī)遇，緊跟南寧市發(fā)展步伐

5、， 為南寧人民創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的居住家園，同時為 實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展的“雙贏”目標(biāo)而努力。南寧百利公司開發(fā) 的“百利新城”項目，是南寧市良慶區(qū)其中一個別具特色的商住小區(qū)， 小區(qū)居中穿越一條商業(yè)步行街，使它分為南北兩部分。項目一期開發(fā) 建設(shè)從南部靠榮光北路及東四里路的 21,072.42，建筑面積 37,644.24；項目二期開發(fā)建設(shè)南部其余的地塊；項目三期建設(shè)步行 街北側(cè)的全部建筑物。本項目為“百利新城”二期工程建設(shè)項目，南 寧百利公司將延續(xù)其一貫的品牌經(jīng)典，精心打造高品質(zhì)住宅小區(qū)，提 升區(qū)域人居環(huán)境，改善居住條件，創(chuàng)作舒適和諧的生活質(zhì)量。 本項目“百利新城”分三期建設(shè)，一

6、期工程已于 2007 年 4 月 6 日 開工建設(shè)，即將于 2008 年 4 月 6 日竣工?，F(xiàn)二期工程擬于 2008 年 8 月開工建設(shè)，工期約 1 年半。 1.2.21.2.2 項目擬建地址項目擬建地址 項目位于南寧市大沙田開發(fā)區(qū)第九小區(qū)（銀沙大道與東風(fēng)北路交 界處），項目用地面積為 20147.38m2（合 30.22 畝）。項目用地東接 東風(fēng)北路，西與榮光北路接壤，北為項目三期用地，南接項目一期開 發(fā)小區(qū)。（具體介紹詳見第五章項目選址章節(jié)）。 1.2.31.2.3 項目建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容 本項目總建筑面積為 37905.5 m2，建設(shè)包括步行街南側(cè)的一排（3 棟）6 層的商鋪/住宅樓

7、（底層為隔開單間鋪面或毗連的大間商場/餐廳， 2-6 層為住宅樓）和靠東風(fēng)北路的一棟高層綜合樓。物業(yè)類型主要為住 宅和商業(yè)，其中住宅分為多層住宅和高層住宅。項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如 下： 序號 項 目計量單 位 指 標(biāo) 1 建設(shè)用地面積20147.38 2 總建筑面積37905.5 2.1 地上建筑面積34618.6 2.1.1 多層部分總面積17325.9 （1） 其中：住宅總面積13453.4 （2） 商業(yè)用房總面積3872.5 2.1.2 高層部分總面積17292.7 （1） 其中：商業(yè)用房總面積4575.2 （2） 物業(yè)及配套用房面積211.9 （3） 商鋪建筑面積6022 （4） 幼兒園面

8、積729.6 （5） 住宅面積11776 2.2 地下室建筑面積3286.9 3 多層建筑占地面積3827.5 4 高層建筑占地面積1568.4 5 綠地面積6867 6 總戶數(shù)戶239 7 停車泊位個131 7.1 其中：露天車位個47 7.2 地下室車位個84 1.2.41.2.4 投資規(guī)模和資金籌措投資規(guī)模和資金籌措 項目的總投資為 7000 萬元，全部由公司自籌解決。 1.2.51.2.5 工程技術(shù)方案工程技術(shù)方案 （1）總平規(guī)劃方案： 建筑布局：本小區(qū)由三個居住組團(tuán)組成，中心綠地以組團(tuán)為單位 進(jìn)行布置。規(guī)劃結(jié)合用地情況，在小區(qū)中部從東到西布置了一條商業(yè) 休閑步行街，所有公共服務(wù)設(shè)施及

9、綠地均與之相聯(lián)系；小區(qū)內(nèi)部的交 通網(wǎng)絡(luò)直接與綠地相聯(lián)系，南北兩部分的車流不得通行。本小區(qū)規(guī)劃 理念對以往的“中心綠地、居住組團(tuán)、公共服務(wù)中心”布局模式利用 系統(tǒng)的觀點(diǎn)做出解析并加以重新組合。如把居民的主要休閑活動從綠 地轉(zhuǎn)移到步行街上，而經(jīng)過純化的綠地加入了隔離道路的生態(tài)功能系 統(tǒng)；公共服務(wù)設(shè)施由于室外設(shè)施的開放加入到步行街的整體環(huán)境和生 活氛圍的營造中去，從而使之呈現(xiàn)出截然不同的勃勃生機(jī)。 小區(qū)內(nèi)部主要道路車行道寬 6m，人行道寬 2m。另外，人行道與停 車位以植草磚鋪設(shè)，以提高綠化面，減少小區(qū)內(nèi)鋼筋混凝土的生硬面 孔；次要道路寬 3m。一期規(guī)劃已有室外停車位 21 個，以供外來車輛停 車所

10、用。小區(qū)居民停車采用住宅底層架空車庫形式，二期設(shè)有地下停 車位 84 個，室外停車位 47 個。 本小區(qū)住宅布置整體采用坐北朝南，輔以南偏東、西小于 15 度角 的方位。按照原南寧市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的小區(qū)總平面規(guī)劃方案，二期 用地東南側(cè)布置一棟高層綜合樓，其余均為 6 層的多層商住樓。 （2）建筑方案： 平面功能：二期沿商業(yè)步行街建商住樓共 3 棟，其一層為隔開單 間鋪面，層高為 3.8 米；二六層為住宅樓，其中一六層分為一房 一廳、二房二廳、三房二廳幾種戶型。 立面造型：商住樓造型風(fēng)格提取了廣西傳統(tǒng)建筑的元素，采用斜 屋頂?shù)慕ㄖ问剑攸c(diǎn)處理建筑立面，使立面構(gòu)圖富于變化，體現(xiàn)詩 意的設(shè)計內(nèi)涵，

11、立面利用色塊間的對比強(qiáng)化建筑風(fēng)格。 綜合樓的設(shè)計以通透的陽臺，頂部的構(gòu)架，營造出建筑外觀的韻 律，象征著對時代大潮的呼應(yīng)，明快的色彩，讓建筑顯得活潑而充滿 朝氣?；钴S元的出現(xiàn)，整合了建筑體量，同時也豐富了建筑群體的天 際輪廓。 （3）結(jié)構(gòu)方案： 本項目安全等級為二級，設(shè)計年限 50 年；根據(jù)建筑抗震設(shè)防分 類標(biāo)準(zhǔn)，本項目抗震設(shè)防類別為丙類；項目按基本烈度 6 度進(jìn)行抗 震計算?？拐鸬燃墸嚎蚣?、剪力墻均按三級。 本工程擬采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土獨(dú)立柱 基礎(chǔ)，填充墻采用條形基礎(chǔ)。 （4）給排水方案： 項目水源由南寧市政給水管網(wǎng)供給，生活用水量參照修訂后的國 家標(biāo)準(zhǔn)建筑給水排水設(shè)計

12、規(guī)范（gb1588）確定。給排水指標(biāo)如下： 最高日用水量：660m3/d； 最高日最高時用水量：70m3/h; 生活用水定額：200l/人d； 澆灑道路及綠化用水：1.5l/ m2次 本項目擬從現(xiàn)有最近的市政供水管網(wǎng)引一根 dn200 進(jìn)水管供給， 小區(qū)內(nèi)給水管形成環(huán)管，各單體用水從環(huán)管上接管，室內(nèi)給水采用一 戶一表供水。 室內(nèi)排水采用生活雨、污水分流制。生活污水系統(tǒng)：室內(nèi)的采用 單立管排除，經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)生活排水管網(wǎng)或者排入小區(qū)污 水處理站。雨水排水系統(tǒng)：屋面雨水等采取雨水斗收集，用落水管接 至室外排雨水管網(wǎng)。生活排水若不能直接入邕江，應(yīng)經(jīng)過污水處理達(dá) 標(biāo)后方可排放。 （5）通風(fēng)及防

13、排煙方案： 設(shè)備房單獨(dú)設(shè)機(jī)械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量均按 15 次/h 換氣次數(shù) 計算，排煙量按最大面積的 120 立方米/小時換氣次數(shù)計算。 廚房油煙經(jīng)專用風(fēng)道排至屋面。 屋面設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 （6）電氣工程方案： 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對供電可靠性的要求也越高，設(shè)置一座小區(qū) sl7- 500/10 配電房，滿足用電總量。 強(qiáng)電部分 變配電：在商住小區(qū)內(nèi)設(shè)二座 10/0.4kv 變電所（分一期、二期）， 10kv 外線由供電部門考慮。每棟住宅每個單元分別設(shè)置單元配電箱， 每套住戶單獨(dú)設(shè)置一個用戶配電箱，用戶配電箱系統(tǒng)按住宅設(shè)計規(guī) 范要求設(shè)計。單元配電箱向住戶電箱供電，單元配電箱電源直接由 變配電所低壓

14、配電屏提供。根據(jù)商住小區(qū)的用電情況、負(fù)荷等級為三 級，外電源由大沙田變電站一路 10kv 線路至本小區(qū)變電所。 照明：采用混合照明方式，能滿足項目各不同功能不同場所的照 明要求。 防雷及接地：本小區(qū)除變電所為第二類防雷建筑外，其余為三類 防雷建筑，采用屋面避雷網(wǎng)格防雷。采用 tn-c-s 接地系統(tǒng)，電氣安全 接地，防雷接地，共用一個接地系統(tǒng)。 弱電部分 通過設(shè)備消防自動報警系統(tǒng)、電話通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、保 安監(jiān)控系統(tǒng)及計算機(jī)信息管理系統(tǒng)等，使本項目能安全、先進(jìn)、高效 地使用，充分發(fā)揮其社會效益及經(jīng)濟(jì)效益。 （7）消防工程方案： 百利新城商住小區(qū)設(shè)有雙向雙車道出入口，滿足消防車道的要求。 二

15、期高層建筑的兩個長邊設(shè)有消防車道。 本項目室外消火栓用水量按同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次計。一次火 災(zāi)用水量按 20l/s 計。室外消防采用低壓制，在給水環(huán)狀管網(wǎng)上設(shè)若 干套室外消火栓。本項目室內(nèi)消火栓系統(tǒng)根據(jù)建筑物的功能與高度按 消防規(guī)范的有關(guān)規(guī)定來設(shè)置。 各商住樓室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)用水量為 30l/s。住宅樓內(nèi)按消防規(guī) 定配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器配置按中危險級 a 類考慮， 最大保護(hù)面積 15/a，置于樓梯間走廊、出口等明顯部位。 無法滿足自然排煙條件的消防樓梯間、防煙前室均采用機(jī)械加壓 送風(fēng)進(jìn)行防煙。 排煙系統(tǒng)中設(shè)有煙氣溫度超過 280時自動關(guān)閉的排煙防火閥，同 時連鎖關(guān)閉相應(yīng)的排

16、煙風(fēng)機(jī)。火災(zāi)時，排煙風(fēng)機(jī)能在 280時連續(xù)運(yùn)行 30min 以上。排風(fēng)排煙兩用風(fēng)機(jī)由兩路電源供電，防排煙系統(tǒng)由消防控 制室控制。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1 發(fā)展規(guī)劃分析 2.1.1 項目符合南寧市十一五規(guī)劃 南寧市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中指出， 南寧市在十一五期間，要“穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理 調(diào)控，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，合理規(guī)劃商業(yè)地 產(chǎn)，引導(dǎo)高檔商品住宅開發(fā)建設(shè)。加快培育房地產(chǎn)二、三級市場，發(fā) 展物業(yè)管理行業(yè)。積極改善居民住房環(huán)境和質(zhì)量，提高居民居住面積， 五年新建商品房面積達(dá)到 1800 萬平方米左右?！北卷椖康慕ㄔO(shè)對

17、提高 區(qū)域商品房質(zhì)量、改善居住環(huán)境、促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展均起到積 極作用，而且戶型結(jié)構(gòu)合理，對調(diào)整南寧市商品房起到一定作用，由 此可見，本項目的建設(shè)符合南寧市十一五規(guī)劃的精神。 2.1.2 項目符合南寧市城市總體規(guī)劃、南寧市近期規(guī)劃、南寧市土地 利用規(guī)劃 項目所在區(qū)域原為閑置荒地，大部分為平緩丘陵，在南寧城市總 體規(guī)劃、南寧市近期建設(shè)規(guī)劃中，本項目所占地塊規(guī)劃為商業(yè)居住用 地；在南寧市土地利用規(guī)劃中，本項目所占地塊的土地用途為：城鎮(zhèn) 混合住宅（居住、商業(yè)、辦公）。本項目的建設(shè)，正是符合城市總體 規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，有利于促進(jìn)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 城市規(guī)劃對本項目的退線要求為：高層建筑主體退東風(fēng)北

18、路 15 米； 西面退用地紅線 15 米。本項目方案完全遵照規(guī)劃的要求進(jìn)行設(shè)計。 本項目的總平圖已于 2005 年 8 月 3 日通過南寧市規(guī)劃管理局的審 批，審批號：2005153。 2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析 對本項目有影響的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策有以下幾個： （1）2002 年 5 月，11 號令招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán) 規(guī)定國土資源部發(fā)布，從 2002 年 7 月 1 日起正式停止經(jīng)營性項目國 有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，明確要求各地政府加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理， 規(guī)范土地市場，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌交易。 （2）2003 年 8 月 12 日，關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的 通知國務(wù)院發(fā)布(國發(fā)20

19、0318 號)，提出要控制高檔商品房建設(shè)。 （3）2005 年 3 月 26 日，關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知由國 務(wù)院辦公廳下發(fā)，通知要求控制房價漲幅過快，首次以行政問責(zé)形式 將穩(wěn)定房價提高到政治的高度，重在威懾，即“老國八條”。 （4）2005 年 4 月 28 日，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措 施國務(wù)院出臺，具體的硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快，重 在具體執(zhí)行的實(shí)操性，即“新國八條”。 （5）2005 年 5 月 11 日，關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。 （6）2005 年，各大銀行達(dá)成協(xié)議：高檔住宅“首付比例提高到三 成” （7）2006 年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)

20、整住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，即“國六條”。 本項目用地系通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式獲?。ㄗ诘靥枺?50010001、50010002），手續(xù)齊全。在項目的設(shè)計、施工、銷售過程 中也嚴(yán)守國家、自治區(qū)的各項政策規(guī)定，服從國家和地方對商業(yè)房地 產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控。因此本項目的建設(shè)符合國 家和地方在房地產(chǎn)行業(yè)的各項政策。 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 本項目建設(shè)單位南寧百利物業(yè)開發(fā)有限公司和擬建項目均符合廣 西壯族自治區(qū)對房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入的各項規(guī)定與要求，目前南寧百 利物業(yè)開發(fā)有限公司已具備營業(yè)資格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。 公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為：企獨(dú)南寧總副字第 000460 號 公

21、司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書編號為：4501l0160 第三章第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析 本項目非資源開發(fā)型項目，本章中僅對項目中水資源的消耗指標(biāo) 進(jìn)行分析，并提出節(jié)水措施，資源開發(fā)及利用的內(nèi)容此處不做論述。 3.13.1 水資源消耗指標(biāo)水資源消耗指標(biāo) 由入駐該人數(shù)及項目建設(shè)的規(guī)模指標(biāo)，可以估算出本項目的用水 量指標(biāo)： 生 活 用 水 量 統(tǒng) 計（根據(jù)方案內(nèi)容修改） 用水單位 用水定 額 (l/pd ) 使用人 數(shù)(p) 使 用 時 間 （h ） 小 時 變 化 系 數(shù) 最大時 用水量 (m3/h) 最高日 用水量 (m3/d) 備 注 住宅 200956241.511

22、.95191.2 商業(yè) 8 8447.7 m2 121.58.4567.58 物業(yè)及配套 8 941.5 m2 121.50.947.53 綠化用水 3686720. 6 不可預(yù)見水量按最高日用水量 10% 28.69 合 計 21.34315.6 用水量估算結(jié)果為：最高日用水量為 315.6m3，最大時用水量 21.34m3。 3.23.2 水資源節(jié)約措施水資源節(jié)約措施 水資源是地球上最重要的資源之一，而缺水是一個世界性的問題， 水資源的節(jié)約意義重大。本項目的節(jié)水措施應(yīng)從以下方面入手： （1）采用瓷芯節(jié)水龍頭； （2）建筑物 13 層由市政給水管網(wǎng)直接供水，充分利用管網(wǎng)水 頭，減少水加壓能耗

23、； （3）所有止回閥進(jìn)口側(cè)設(shè)有旁路小支管 dn15 試水閥，方便定期 檢查它們是否失靈反向漏水，滿足節(jié)水節(jié)能要求； （4）部分綠化澆灑用水采用建筑中水回用，節(jié)約水資源； （5）衛(wèi)生器具與配件采用節(jié)水型產(chǎn)品。 第四章第四章 節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析 4.14.1 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 本項目遵循的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)合節(jié)能規(guī)范為： 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定建設(shè)部令第 143 號（2005） 夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)jgj752003 公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gb501892005（本項目的公共部分） 4.24.2 能耗指標(biāo)分析能耗指標(biāo)分析 本項目主要消耗的能源為電力。 本工程用電負(fù)荷為 18

24、00kw，總裝機(jī)容量為 2500kva。 4.34.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 本項目在設(shè)計時符合各項節(jié)能規(guī)范，可達(dá)到較好的節(jié)能效果。 節(jié)能措施如下： （1）在總平面規(guī)劃上，綜合考慮朝向、風(fēng)向的關(guān)系，力求達(dá)到 良好的自然通風(fēng)，充足的日照，并強(qiáng)調(diào)室內(nèi)通風(fēng)及蓄熱，盡可能多 地將住宅布置成南北向。 （2）在滿足住宅部分平面功能合理的同時，盡量減少外墻面的 凹凸，在單體設(shè)計時在滿足住宅功能及立面造型需要同時，注重控 制外窗的面積，開窗面積已考慮節(jié)能要求，窗墻面積比符合夏熱 冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的指標(biāo)；窗墻面積比，為南 向50%，北向45%，東西向30%。超過指標(biāo)者均采

25、用雙層玻璃解 決。 （3）外門窗采用斷熱鋁合金型材門窗，達(dá)到節(jié)能要求。 （4）外門窗安裝中，其門窗框與洞口之間均采用發(fā)泡填充劑堵 塞，以避免形成冷橋。 （5）外門窗的氣密性為 4 級，符合節(jié)能要求。 （6）建筑墻體采用輕質(zhì)的空心水泥磚，對結(jié)構(gòu)負(fù)荷有利，又具 有良好的隔熱保溫性能，并根除粘土磚的能耗。外立面采用飄窗的 處理，不使大面積的玻璃幕墻，可以減少能耗。 （7）住宅平屋頂采用倒置式屋面做法，設(shè)計 25 厚擠塑泡沫板 保溫隔熱層，其傳熱系數(shù) k1.0w/（m2.k）符合節(jié)能要求，局部屋 面采用綠化措施，以達(dá)到降溫、隔熱效果。 （8）選用綠色環(huán)保的電氣設(shè)備及材料；備用柴油發(fā)電機(jī)組設(shè)排 煙，進(jìn)風(fēng)

26、，排風(fēng)消聲器，及消煙池，機(jī)房內(nèi)設(shè)吸音材料；采用低損 耗的 scb11 型干式電力變壓器，高效電子鎮(zhèn)流器，節(jié)能熒光燈或其 他高光效氣體放電燈等。 （9）合理設(shè)置空調(diào)機(jī)位置，減少空調(diào)工作距離，風(fēng)機(jī)選擇高效 率、低能耗的產(chǎn)品。 （10）所有給排水管道采用了內(nèi)表面衛(wèi)生光滑、阻力系數(shù)小的 pe 管和穩(wěn)態(tài)管、pvc-u 管，節(jié)約能耗。 第五章第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 5.15.1 項目選址及用地方案項目選址及用地方案 項目位于南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第九區(qū)，項目用地面積為 20147.38m2（合 30.22 畝） 。項目用地東接?xùn)|風(fēng)北路，西與榮光北路 接壤，

27、北面是項目三期用地，南接項目一期開發(fā)小區(qū)。 百利新城商住小區(qū)位于南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，除南側(cè)及西 北側(cè)比鄰居住區(qū)外，其余均面臨城市道路；另外，其東北向面向邕 江，可遠(yuǎn)眺其河畔景色，自然景觀條件較好。本小區(qū)總占地面積為 6.3ha，綠地率為 25.86%。小區(qū)居中穿越一條步行街，將其分為南 北兩部分。南部為正在開發(fā)的一、二期工程用地，北部為規(guī)劃中的 三期工程用地。 項目用地性質(zhì)為居住用地。土地使用年限為：住宅 70 年 土地證編號為：南寧國用（2005）第 434421 號、南寧國用 （2005）第 434422 號。 5.25.2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 （1）本項目的建設(shè)符合

28、南寧市土地利用規(guī)劃，項目的建設(shè)內(nèi)容 和土地利用規(guī)劃規(guī)定的用地性質(zhì)相符。 （2）城市規(guī)劃對項目用地的容積率控制指標(biāo)為 3.3，項目的設(shè) 計容積率為 3.285，在規(guī)劃的控制指標(biāo)范圍內(nèi)有效地利用了土地資 源。目前項目總平圖已通過規(guī)劃主管部門的審批。 （3）項目在總平設(shè)計時，除了居住空間外，充分考慮了居民活 動、休閑場地和綠地景觀系統(tǒng)，同時在底層設(shè)置一定的商業(yè)面積， 在服務(wù)本小區(qū)居民生活的同時，也滿足了臨近社區(qū)的生活所需。本 項目的建設(shè)將進(jìn)一步提升項目地塊及周邊地塊的土地價值。 基于以上三點(diǎn)，項目地塊的土地利用較為合理。 5.35.3 征地拆遷和移民安置征地拆遷和移民安置 項目土地系通過協(xié)議出讓的方

29、式獲取，地塊內(nèi)無拆遷、無移民 安置問題。 第六章第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 6.16.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 項目用地處于平緩丘陵山坡，地形完整，場地穩(wěn)定，地表未發(fā) 現(xiàn)不良地質(zhì)作用。地貌上屬于南寧盆地東側(cè)邊緣的平緩丘陵地段， 適宜興建 21 層高以下的建筑物。本項目的區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好，目前 地塊的區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，場界各測點(diǎn)晝、夜噪聲監(jiān)測值均低 于城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)gb3096-93 中相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)限值，說明 本區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，達(dá)到環(huán)境功能要求。 6.26.2 生態(tài)影響分析及生態(tài)保護(hù)措施生態(tài)影響分析及生態(tài)保護(hù)措施 本項目的建設(shè)營造了適宜居家生活的舒適環(huán)境

30、；而本項目綠化 及環(huán)境工程的實(shí)施，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，很好地改善了區(qū)域的環(huán) 境質(zhì)量。因此本項目的建設(shè)對項目地塊本身乃至周邊區(qū)域環(huán)境生態(tài) 的改善是非常有利的。以下對項目建設(shè)期和運(yùn)營期的環(huán)境影響進(jìn)行 分析，并提出防治措施。 6.2.16.2.1 施工期環(huán)境影響及防治施工期環(huán)境影響及防治 （1 1）污水）污水 主要是施工過程的建筑污水，污水排放須符合污水綜合排放 標(biāo)準(zhǔn)gb8978-1996 一級標(biāo)準(zhǔn)。污水管應(yīng)與社區(qū)污水管線、城市下 水管線連接，確保排污通暢，嚴(yán)禁施工污水向臨近的水域排放。施 工廢水對環(huán)境影響不大。 （2 2）廢氣）廢氣 施工期間運(yùn)輸車輛及施工機(jī)械排放的廢氣中含有 co、no2、thc

31、 等污染物，通過類比分析，廢氣的影響范圍在附近 50100m 內(nèi)， 100m 外基本無影響。 （3 3）揚(yáng)塵）揚(yáng)塵 工程基地開挖、施工過程、材料裝卸、運(yùn)輸車輛行駛造成的揚(yáng) 塵均會造成粉塵污染。因此在施工過程中要加強(qiáng)對地基開挖的施工 管理，對車輛輪胎實(shí)施保潔措施，避免沿途撒落泥土，天氣干燥應(yīng) 定期實(shí)施灑水降塵，建筑工地原材料露天堆放時要覆蓋，施工場地 須設(shè)置臨時隔離墻。 （4 4）固體廢棄物）固體廢棄物 施工產(chǎn)生的廢棄土方、建筑垃圾等，如管理不當(dāng)會影響施工區(qū) 周圍景觀，并有礙道路通行。建議本項目廢棄鋼鐵統(tǒng)一收集，交由 回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由建設(shè)局審批后，運(yùn)至指定地 點(diǎn)堆放，運(yùn)輸車輛要

32、覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落造成二次污染。施 工結(jié)束后應(yīng)及時清運(yùn)因施工產(chǎn)生的固體廢棄物，并妥善處置，因施 工給綠化造成破壞的，要恢復(fù)植被。 （5 5）噪聲）噪聲 各種施工機(jī)械的施工噪聲及建材、建筑棄土運(yùn)輸車輛行駛、裝 卸時發(fā)出的噪聲對附近環(huán)境影響較大。為減少施工期產(chǎn)生的噪聲污 染，必須加強(qiáng)施工管理，合理布局施工設(shè)備，合理安排施工時間， 對高噪聲施工設(shè)備采取必要的減振、降噪處理，在中午 （12：3014：30）和夜間（22：00次日 6：00）禁止施工，如 因工藝需要在夜間施工的，必須取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)，方可施工。 （6 6）室內(nèi)環(huán)境污染控制）室內(nèi)環(huán)境污染控制 為預(yù)防和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)

33、環(huán)境污染，保障業(yè) 主健康，項目建設(shè)必須依照民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范 gb303252001 要求進(jìn)行。 材料選擇材料選擇 a粘合木結(jié)構(gòu)所采用的膠粘劑可能會釋放出甲醛，以游離甲醛 釋放量不大于 0.12mg/m3 的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。 b壁布、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃處理后，可能會釋放出甲 醛，游離甲醛量也不應(yīng)大于 0.12mg/m3。 c由于瀝青類防腐、防潮處理劑會持續(xù)釋放出污染嚴(yán)重的有害 氣體，嚴(yán)禁用于室內(nèi)木地板及其他木質(zhì)材料的處理。 d預(yù)防織物和木材用阻燃劑釋放氨氣造成污染。 e脲醛樹脂泡沫作為室內(nèi)保溫、隔熱、吸聲材料時會持續(xù)釋放 出甲醛氣體，本項目應(yīng)考慮采用其他類型的材料代替。 工程

34、施工工程施工 a室內(nèi)裝修工程所采用的稀釋劑和溶劑按國家標(biāo)準(zhǔn)涂裝作業(yè) 安全規(guī)程gb7691 第 2.1 節(jié)的規(guī)定“禁止使用含苯（包括工業(yè)苯、 石油苯、重質(zhì)苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑。 ” b嚴(yán)格遵守國家標(biāo)準(zhǔn)涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前處理工藝安 全及其通風(fēng)凈化gb76921999 第 5.2.8 條“涂漆前處理作業(yè)中嚴(yán) 禁使用苯”和第 5.2.9 條“大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使 用甲苯、二甲苯和汽油” 。 施工人員在施工過程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑 后應(yīng)及時封閉存放。使用剩余的廢料及時清出室內(nèi)，不在室內(nèi)用溶 劑清洗施工用具。 6.2.26.2.2 運(yùn)營期環(huán)境影響及

35、防治運(yùn)營期環(huán)境影響及防治 （1 1）廢水）廢水 項目建成后，小區(qū)居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水等 按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行處理，由小區(qū)物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)。 采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾及 生活污水對環(huán)境造成的影響。 （2 2）固體廢棄物）固體廢棄物 主要是一般生活垃圾。垃圾處理的主要措施是：設(shè)區(qū)內(nèi)按功能 區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密 封式垃圾收集器，采用全密閉式的垃圾收集運(yùn)送小車和運(yùn)輸車，規(guī) 劃固定的垃圾收集運(yùn)送通道，將垃圾運(yùn)送至指定的處理地點(diǎn)。 6.2.36.2.3 其他環(huán)境保護(hù)措施其他環(huán)境保護(hù)措施 嚴(yán)格遵照國家有關(guān)環(huán)保的法律

36、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并采取切實(shí)可行的 措施，項目對環(huán)境的污染可以控制在限值范圍內(nèi)。 （1 1）建筑環(huán)保措施）建筑環(huán)保措施 采用新型墻體材料，減少對土地資源的消耗；在裝修工程中， 采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質(zhì)的擴(kuò)散， 外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應(yīng)用，以防止對城市及交通環(huán)境 的光污染。 （2 2）給排水環(huán)保措施）給排水環(huán)保措施 衛(wèi)生間內(nèi)的潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保； 排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制； 選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時間長、清挖周期長等 優(yōu)點(diǎn)的三級鋼筋砼化糞池； 化糞池進(jìn)出口采用 frp/pvc 玻璃鋼復(fù)合水封管件，確保安裝、 使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵

37、臭氣竄入室內(nèi)，阻止蛆蟲爬入管道，避免 漂浮氣體固體兩項污物堵塞化糞池出口管段。 （3 3）電氣環(huán)保措施）電氣環(huán)保措施 選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的電 器設(shè)備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。 選擇合理的電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電 質(zhì)量引起的噪音污染。 6.36.3 地質(zhì)災(zāi)害影響分析地質(zhì)災(zāi)害影響分析 勘察資料表明，本項目所在地塊地質(zhì)情況穩(wěn)定，項目地質(zhì)情況 適宜項目建設(shè)。根據(jù)“中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb 18306-2001） ” ， 本工程抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度為 0.05g，設(shè)計 地震分組為第一組；本工程按基本烈度 6 度進(jìn)行

38、抗震計算。 6.46.4 特殊環(huán)境影響特殊環(huán)境影響 本項目地塊內(nèi)部及周邊無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名聲 和自然景觀等特殊環(huán)境，因此項目建設(shè)不會對這些特殊環(huán)境產(chǎn)生影 響；若施工過程中發(fā)現(xiàn)有文物、古跡等，則按國家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí) 行。 第七章第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析 7.17.1 項目經(jīng)濟(jì)合理性分析項目經(jīng)濟(jì)合理性分析 7.1.17.1.1 項目投資成本估算項目投資成本估算 項目總投資估算為 7000 萬元。項目總用地面積為 20147.38m2， 建設(shè)內(nèi)容包括：多層住宅面積 13453.4m2；高層住宅面積 11776m2； 商業(yè)用房面積 8447.7m2；物業(yè)及配套用房面積 941.5

39、m2；地下室建筑 面積 3286.9 m2。 7.1.27.1.2 項目收入預(yù)測項目收入預(yù)測 （1）銷售收入 本項目“百利新城二期”是南寧大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重要居住 區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，周邊區(qū)域的樓盤有：陽光新城、福田家園、琴海名 廈園等。本項目的住宅價格定位在參考上述樓盤售價的基礎(chǔ)上，按 不低于 3000 元/m2的價格進(jìn)行出售，則住宅銷售收入預(yù)計在 7800 萬 元左右。 （2）租金收入 此外，綜合考慮項目所處區(qū)域目前的商業(yè)氛圍及開發(fā)商的經(jīng)營 理念，本項目的商業(yè)部分采取先租后賣的方式，通過對商鋪的整體 包裝統(tǒng)一招租，目的在于提升該小區(qū)的人氣，待該商圈人氣聚集后， 再考慮出售。通過出租，項目的租金

40、收入預(yù)計為 860 萬元/年。 銷售及租金收入合計：8660 萬元 7.1.37.1.3 項目利潤項目利潤 銷售收入： 8660 萬元 土地增值稅、營業(yè)稅金及附加： 866 萬元（綜合稅率取 10） 經(jīng)營成本： 7000 萬元 所得稅前利潤： 794 萬元 應(yīng)繳所得稅： 198.5 萬元（所得稅率 25） 稅后利潤： 595.5 萬元 資本金利潤率： 8.5 由以上分析可得，本項目在經(jīng)濟(jì)上可行。 7.27.2 行業(yè)影響分析行業(yè)影響分析 本項目物業(yè)類型有住宅、商鋪、停車位，給大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 東風(fēng)北路附近地段帶來良好的建筑景觀、舒適的居住環(huán)境、1200 多 戶住戶和相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施。項目的建設(shè)

41、，有利于項目周邊區(qū)域 內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、商品零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。 首先是房地產(chǎn)業(yè)，項目 1km 范圍內(nèi)已有眾多房地產(chǎn)樓盤，房地 產(chǎn)業(yè)在該地段已有較好的基礎(chǔ)，本項目規(guī)模大、品質(zhì)佳，提升了本 區(qū)域樓盤的綜合品質(zhì)，提升了地段價值，十分有利于該區(qū)域房地產(chǎn) 市場的鞏固和穩(wěn)步發(fā)展。 項目建成后將吸引超過 4000 人口，吸引了人氣，而且也帶動了 周邊地塊的土地開發(fā)利用，項目建成后入住的住戶和商客將給區(qū)域 帶來新的消費(fèi)點(diǎn)，項目所在區(qū)域的餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)等與人 流量有直接關(guān)聯(lián)的第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)將會得到進(jìn)一步發(fā)展。 第八章第八章 社會影響分析社會影響分析 本項目的建設(shè)對項目所在區(qū)域的社會多個領(lǐng)域都具

42、有拉動作用， 對社會的發(fā)展具有積極作用。本項目建設(shè)產(chǎn)生社會影響的范圍、社 會影響效果以及社會風(fēng)險對策詳見下表： 序 號 社會因素影響范圍及程 度 社會影響效果對策及建議 1 對社會經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的影響 房地產(chǎn)業(yè)具有 很長的產(chǎn)業(yè)關(guān) 聯(lián)度，項目開 發(fā)會促進(jìn)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā) 展 較好促進(jìn)南寧 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 堅持采用社會精 細(xì)分工原則，整 合部門和單位的 力量進(jìn)行建設(shè) 2 對居民就業(yè) 的影響 對南寧的下崗 職工、設(shè)計企 業(yè)、施工企業(yè)、 監(jiān)理單位、物 業(yè)管理公司等 提升居民就業(yè) 率 項目建設(shè)單位、 施工承包單位、 物業(yè)管理單位等 應(yīng)盡量吸納無業(yè) 居民就業(yè) 產(chǎn)生積極影響 3 對不同利益 群體的影響 項目投資經(jīng)

43、營 方、項目出售 對象、當(dāng)?shù)鼐?民、政府相關(guān) 部門 項目經(jīng)營方獲 取較好利潤； 項目購買人群 獲得高質(zhì)量住 宅和商鋪，居 家投資皆宜； 項目改善了環(huán) 境質(zhì)量，當(dāng)?shù)?居民歡迎；項 目促進(jìn)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展、提升 了土地價值， 政府部門受益 項目價格應(yīng)慎重 定位，兼顧各方； 項目建設(shè)過程中 的各項活動應(yīng)遵 守政府的政策及 各項規(guī)定 4 對地區(qū)、文 化、教育、 衛(wèi)生的影響 項目所在區(qū)域 的文化、教育、 衛(wèi)生領(lǐng)域 項目增添了區(qū) 域良好的居住 氛圍，人口增 加促進(jìn)了區(qū)域 教育事業(yè)發(fā)展， 同時也形成了 健康衛(wèi)生的生 活環(huán)境 應(yīng)注重可持續(xù)發(fā) 展，使有利影響 長久保持下去 5 對地區(qū)基礎(chǔ) 設(shè)施、社會 服務(wù)質(zhì)量和

44、城市化進(jìn)程 的影響 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 事業(yè)、社會服 務(wù)事業(yè)和等方 面 項目促進(jìn)了所 在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè) 施的建設(shè)，提 高了服務(wù)業(yè)的 服務(wù)質(zhì)量，同 時加快了南寧 市城市化進(jìn)程， 有利于構(gòu)建和 諧社會 應(yīng)注重可持續(xù)發(fā) 展，使有利影響 長久保持下去 6 對少數(shù)民族 風(fēng)俗習(xí)慣和 宗教的影響 無無無 “ “百利新城 百利新城 百利新城百利新城百利新城百利新城” ” ”前期物業(yè)服務(wù)合同及附件 前期物業(yè)服務(wù)合同及附件 前期物業(yè)服務(wù)合同及附件前期物業(yè)服務(wù)合同及附件前期物業(yè)服務(wù)合同及附件前期物業(yè)服務(wù)合同及附件 南寧百利物業(yè)開發(fā)有限公司（下稱百利公司）在南寧百利物業(yè)開發(fā)有限公司（下稱百利公司）在 20072007 年年 4

45、 4 月月 6 6 日啟動日啟動“百利新城百利新城”一期五棟六層樓房（其底下架空層為車庫）的一期五棟六層樓房（其底下架空層為車庫）的 建設(shè)后，為了保證為業(yè)主買房人提供良好的物業(yè)服務(wù)，便在建設(shè)后，為了保證為業(yè)主買房人提供良好的物業(yè)服務(wù)，便在 1010 月初月初 邀請邀請 3 3 家具有相關(guān)資質(zhì)的單位投標(biāo)，而選聘了廣西南寧宏祥物業(yè)管家具有相關(guān)資質(zhì)的單位投標(biāo)，而選聘了廣西南寧宏祥物業(yè)管 理有限公司，作為理有限公司，作為“百利新城百利新城”一期五棟六層樓房前期物業(yè)服務(wù)的一期五棟六層樓房前期物業(yè)服務(wù)的 負(fù)責(zé)單位，雙方已于負(fù)責(zé)單位，雙方已于 20072007 年年 1010 月月 1818 日簽訂了日簽訂

46、了“百利新城百利新城”前期前期 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同。 依照國家法律規(guī)定和百利公司與買房人簽訂的依照國家法律規(guī)定和百利公司與買房人簽訂的商品房買賣合商品房買賣合 同同的約定，商品房移交后，買房人（業(yè)主）或用戶應(yīng)當(dāng)履行的約定，商品房移交后，買房人（業(yè)主）或用戶應(yīng)當(dāng)履行 “百利新城百利新城”前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，并遵約定的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，并遵 守物業(yè)服務(wù)公司依法制定的物業(yè)管理辦法。守物業(yè)服務(wù)公司依法制定的物業(yè)管理辦法。 以下是以下是“百利新城百利新城”前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)附件（及相關(guān)附件（前前 期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與與房屋裝飾裝

47、修管理服務(wù)協(xié)議房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議）全文）全文. . “百利新城百利新城”前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同 甲方：南寧百利物業(yè)開發(fā)有限公司 乙方：廣西南寧宏祥物業(yè)管理有限公司 根據(jù)物業(yè)管理條例等相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在 自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方聘用乙方對南寧市百利新 城小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。 第一章第一章 物業(yè)基本情況物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱：百利新城 物業(yè)類型：商住小區(qū) 坐落位置：南寧市良慶區(qū)大沙田東風(fēng)北路 22 號 第二章第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 第二條 在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)包括以 下內(nèi)容 1、物業(yè)

48、共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生及雨、污水管道的疏通 （不包含垃圾的收集、清運(yùn)及處理）； 4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理； 5、車輛停放秩序管理； 6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理； 7、裝飾裝修管理及服務(wù)； 8、物業(yè)檔案資料管理。 第三條 在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)， 乙方承擔(dān)消防管理，并對其設(shè)備 設(shè)施進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)和宣傳教育及落實(shí)消防措施。 第四條 乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（見 附件：前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）。 第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng) 護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和費(fèi)

49、用等事項由雙方另行商定。 第三章第三章 服務(wù)費(fèi)用服務(wù)費(fèi)用 第六條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)選擇包干制方式 1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn) 如下： (1)多層住宅：0.60 元/月.平方米； (2)商業(yè)物業(yè)：1.00 元/月.平方米； (3)一層車位（庫）：10.00 元/月個； (4)住宅改做商務(wù)：按商業(yè)物業(yè)處理。 以上相關(guān)約定按政府價格主管部門批準(zhǔn)文件執(zhí)行。 乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi) 容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。 本物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含城市生活垃圾處理費(fèi)和裝修廢棄物清運(yùn)與 處理費(fèi)用以及停車費(fèi)。 2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以

50、下開支 （1）服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （3）物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （4）物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （5）物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （6）辦公費(fèi)用； （7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （8）法定稅費(fèi)； （9）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤； （10）其它合理費(fèi)用。 3、共用分?jǐn)傎M(fèi)用 (1)每 6 個月為一個收支平衡核算單位。 (2)共用水電費(fèi)用是指消防設(shè)施設(shè)備、共用照明、共用配套設(shè) 備設(shè)施（不包含電梯和二次供水系統(tǒng)）正常運(yùn)行或使用發(fā)生的水費(fèi)、 電費(fèi)，包括合理的損益及崗?fù)さ任飿I(yè)服務(wù)崗位用水電費(fèi)用； (3)共用分?jǐn)傎M(fèi)用標(biāo)

51、準(zhǔn) 由乙方按建筑面積比例向共同使用的業(yè)主及使用人分?jǐn)偸杖。?住宅改做商務(wù)的，以相應(yīng)建筑面積的 200%比例分?jǐn)偂?4、需要政府審批的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按政府價格主管 部門相關(guān)的文件為準(zhǔn)；不需要政府審批的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整， 由甲方確認(rèn)后執(zhí)行。 5、未辦理到房產(chǎn)證明時，計算建筑面積的依據(jù)為購房合同中約 定的建筑面積；辦理到房產(chǎn)證明時，計算建筑面積的依據(jù)為該房產(chǎn) 證明中法定的建筑面積，并在取得法定建筑面積依據(jù)的下月度起使 用該建筑面積；對按法定建筑面積計算物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用之前的物 業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用不作重新清理計算。 6、物業(yè)服務(wù)辦公（物業(yè)服務(wù)接待中心）、員工生活用房（員工 宿舍）用水電產(chǎn)生

52、的費(fèi)用由乙方自身承擔(dān)。 第七條 業(yè)主應(yīng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 1、納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售或未能按時交給物業(yè) 買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由甲方全額交納，每 3 個月結(jié)算一 次；已依法按約通知物業(yè)買受人但物業(yè)買受人未按時接收的物業(yè)， 其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按時全額交納； 2、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約 定，業(yè)主應(yīng)在約定后、當(dāng)次（乙方）收費(fèi)前書面告知乙方。 3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、城市生活垃圾處理費(fèi)的計費(fèi)方式按每次 1 個月 計費(fèi)交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在當(dāng)次的當(dāng)月內(nèi)履行交納義務(wù)； 共用分?jǐn)傎M(fèi)用的計費(fèi)方

53、式按每次 1 個月計費(fèi)交納，業(yè)主或物業(yè)使 用人應(yīng)在供給單位給定期限內(nèi)履行交納義務(wù)。 4、計費(fèi)起始時間從甲方通知交房之日算起（共用分?jǐn)傎M(fèi)用、城 市生活垃圾處理費(fèi)在實(shí)際使用該房屋之日算起）。 5、收房時需交納 6 個月物業(yè)服務(wù)費(fèi)和 12 個月專項維修資金。 第八條 乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計劃和物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用年度預(yù)決算，并每年不少于次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金 的收支情況。 1、對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況有異議的，乙方應(yīng)在 7 日內(nèi)答復(fù)異 議人； 2、對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況有爭議的，采取委托專業(yè)財務(wù)機(jī)構(gòu) 審計的方式解決；若審計確認(rèn)為乙方原因引起的過錯，其費(fèi)用由乙 方負(fù)擔(dān)，若其它情形，其費(fèi)用由提

54、出爭議方負(fù)責(zé)。 3、所有公示事項應(yīng)在小區(qū)顯著位置張貼 10 日以上。 第四章第四章 物業(yè)的經(jīng)營與服務(wù)物業(yè)的經(jīng)營與服務(wù) 第九條 停車位（場）收費(fèi)分別采取以下方式 1、停車位（場）屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按 （1）自行車（不包括電動自行車）可以不收??； （2）摩托車（包括電動自行車）30.00 元/輛月或 07:00 19:00 時段 0.50 元/輛次、19:0000:0007：00 時段 1.00 元/ 輛次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)； (3)汽車（包括載重量不超過四噸的小貨車）150.00 元/輛月 或 07:0019:00 時段 5.00 元/輛次、19:0000:0007：00 時

55、段 10.00 元/輛次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。 乙方從停車費(fèi)中按相應(yīng)車輛類別標(biāo)準(zhǔn)的 80提取停車管理服務(wù) 費(fèi)；下月 10 日前經(jīng)甲方確認(rèn)上月停車費(fèi)；每 3 個月結(jié)算 1 次停車費(fèi)。 使用屬于全體業(yè)主共有的停車位（場）4 小時內(nèi)免費(fèi)。 2、停車位（庫、場）屬于甲方所有、委托乙方管理的，車位使 用人應(yīng)按 (1)自行車（不包括電動自行車）6.00 元/輛月或 0.20 元/ 輛次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)； (2)摩托車（包括電動自行車）30.00 元/輛月或 07:00 19:00 時段 0.50 元/輛次、19:0000:0007：00 時段 1.00 元/ 輛次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)； (3)汽

56、車（包括載重量不超過四噸的小貨車）150.00 元/輛月 或 07:0019:00 時段 5.00 元/輛次、19:0000:0007：00 時 段 10.00 元/輛次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。 乙方從停車費(fèi)中按相應(yīng)車輛類別標(biāo)準(zhǔn)的 40提取停車管理服務(wù) 費(fèi)；下月 10 日前確認(rèn)上月停車費(fèi)；每 3 個月結(jié)算 1 次停車費(fèi)。 3、停車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主取得委托乙方管理的，其費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)另行商定。 4、以上相關(guān)約定按政府價格主管部門批準(zhǔn)文件執(zhí)行。 5、本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，不得行駛或停放載重量超過 4 噸以上的 貨車和超長、超寬及影響環(huán)境清潔、安全的車輛。 6、業(yè)主及物業(yè)使用人有優(yōu)先使用停車位權(quán)。 7

57、、停車位（場、庫）只用于停車，需要改變用途須征得乙方同 意。 8、乙方應(yīng)當(dāng)在停車場醒目的位置將停車費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和注意事項公 示。 第十條 乙方提供的停車服務(wù)為公共服務(wù)，收取的停車費(fèi)是車 位費(fèi)；需要保管的車輛，由車輛使用人或車位使用人與乙方簽訂書 面的停車保管服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車保管服務(wù)等方 面的權(quán)利義務(wù)。 第十一條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的會所屬甲方所有。 會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方可以向使用會所的人員收取合 理費(fèi)用，乙方按收益的 60的標(biāo)準(zhǔn)提取經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)。 第十二條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共用部 位、共用設(shè)備設(shè)施及場地統(tǒng)一由乙方經(jīng)營管理，經(jīng)營收益的 60歸 乙方所有

58、。 第五章第五章 物業(yè)的承接驗收物業(yè)的承接驗收 第十三條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)配合乙方對物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。 第十四條 甲乙雙方確認(rèn)查驗過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備存在問題時，甲方應(yīng)承擔(dān)解決問題的責(zé)任，解決辦法如下： 1、由甲方自行解決，在約定期限內(nèi)處理完成并經(jīng)乙方確認(rèn)合格； 若未在約定期限內(nèi)處理完成或確認(rèn)不合格時，自動轉(zhuǎn)由乙方處理， 通知甲方處理完成后由甲方在 72 小時內(nèi)足額支付給乙方處理費(fèi)用； 2、委托乙方處理，在約定時限內(nèi)處理合格后，通知甲方處理完 成后由甲方在 72 小時內(nèi)足額支付給乙方處理費(fèi)用。 第十五條 承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng) 按照前

59、條規(guī)定進(jìn)行查驗并簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和 物業(yè)服務(wù)方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 第十六條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料 1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 4、購房花名冊及姓名、房號、建筑面積、工作單位、聯(lián)系地址、 聯(lián)系電話等物業(yè)服務(wù)資料。 第十七條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標(biāo)準(zhǔn)， 按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 乙方正式報修甲方 72 小時后甲方仍未采取切實(shí)有效的措施時， 視為拒絕或拖延履行保

60、修義務(wù)，由乙方進(jìn)行返修，返修完成后修復(fù) 費(fèi)用及造成的其他損失由甲方 72 小時內(nèi)支付。 第六章第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)的使用與維護(hù) 第十八條 在業(yè)主大會成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)服 務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi) 生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 乙方根據(jù)規(guī)章制度提供服務(wù)時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給 予必要配合。 第十九條 乙方可采取規(guī)勸、警告 、公示等必要措施，制止業(yè) 主、物業(yè)使用人違反本合同和物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度的 行為。 第二十條 乙方應(yīng)及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有關(guān) 物業(yè)服務(wù)的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲 方、業(yè)主