某商廈融資方案經(jīng)濟(jì)分析與評價

1、目錄一、 背景資料與分析 1二、財(cái)務(wù)評價 三、不確定性分析 四、融資風(fēng)險分析與應(yīng)對措施 五、綜合評價和結(jié)論 六、詳細(xì)計(jì)算過程南鑫商廈融資方案經(jīng)濟(jì)分析與評價（由學(xué)生自行命名，如：凱源商廈、南方商廈等）一、背景資料與分析（一）項(xiàng)目概況1、經(jīng)營規(guī)模本投資項(xiàng)目擬建一大型商廈，位于上海市徐匯區(qū)，南臨XX路，北臨XX路，東臨XX路，西臨XX路，總建筑面積為 20000平方米。商廈擬2年建成，第3年開始經(jīng)營。（位置由學(xué)生自行設(shè)置，如徐匯區(qū)，北臨漕寶路，西臨桂林路等）2、實(shí)施進(jìn)度 設(shè)本投資項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，經(jīng)營期 10 年，計(jì)算期 12 年。3、固定資產(chǎn)估算 固定資產(chǎn)投資含：建筑工程費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、設(shè)

2、備費(fèi)、裝潢費(fèi)用等。建筑工程費(fèi)中含：工建費(fèi)、水電征用費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、動遷費(fèi)等。工建費(fèi)以2750 元 /平方米（建筑面積）估算。水電征用費(fèi)以 400 元 /平方米（建筑面積）估算。設(shè)計(jì)費(fèi)估算為 200 萬 元。動遷費(fèi)估算為 350 萬元。投資方向調(diào)節(jié)稅以工建費(fèi)的 10計(jì)算。設(shè)備費(fèi)中含： 電扶梯費(fèi)、 變電所、 中央空調(diào)、 電話總機(jī)等費(fèi)用。 電扶梯估算為 500 萬元。 變電所估算為 300 萬元。中央空調(diào)估算為 1200 萬元。電話總機(jī)為 100 萬元。商廈市場定位為社區(qū)型百貨商廈。裝潢費(fèi)用以2500 元/平方米 （建筑面積 ）估算。4、遞延資產(chǎn)和流動資金估算遞延資產(chǎn)估算為 500 萬元。其中：開辦費(fèi)為

3、 300 萬元，不可預(yù)見費(fèi)為 200 萬元。流動資 金為 2000 萬元。5、總投資估算及資金來源投資總額估算人民幣 1.7 億元。其中，建設(shè)投資 1.5 億元，流動資金投資 0.2 億元，投 資進(jìn)度詳見表 1-1。注冊資本（自有資本）0.5億元，銀行貸款1.2億元，貸款利率12%。表1-1分年投資計(jì)劃表（單位：萬元）年份項(xiàng)目J12合計(jì)1建設(shè)投資30001200015000其中：自有資金300020005000銀行貸款010000 （年中）100002建設(shè)期利息06006003基建投資30001260015600其中：固定資產(chǎn)30001150014500不可預(yù)見費(fèi)用與開辦費(fèi)0110011004

4、流動資金20002000其中：銀行貸款200020005項(xiàng)目投資總額176006、貸款及還貸方式固定資產(chǎn)還貸，建設(shè)期間只計(jì)息不還款，從經(jīng)營期開始還貸， 每年先付清利息，本金與建設(shè)期利息之和，分 6年等額償還。貸款利息計(jì)入當(dāng)年成本。流動資金還貸，經(jīng)營期間每年償還利息，計(jì)算期末一次性償還本金。7、銷售收入銷售總額第1年為1.8億元，以后每年遞增15%，毛利額按行業(yè)加成毛利率 22%計(jì)算。8、折舊與攤銷方式商場建筑和設(shè)備殘值分別為原值5%,折舊年限分別為40年和10年。裝潢折舊無殘值，折舊年限為5年。遞延資產(chǎn)攤銷年限為 5年。折舊與攤銷均采用直線法。9、職工工資總額及附加費(fèi)用公司人員共計(jì)450名，職

5、工工資總額及附加費(fèi)用以平均20000元/年?人計(jì)算，經(jīng)營期第1年為900萬，以后每年以10%遞增。10、其他費(fèi)用其他費(fèi)用經(jīng)營期第1年估算為250萬元，以后每年按10%遞增。11、稅收稅收項(xiàng)目暫計(jì)增值稅和所得稅兩項(xiàng)。銷售總額為含增值稅的收入。增值稅稅率為17% ,所得稅稅率為33%。（二）本投資項(xiàng)目分析中的財(cái)務(wù)處理1、還貸方式基建投資還貸，建設(shè)期利息只計(jì)不付，建設(shè)期利息計(jì)入開辦費(fèi)，形成遞延資產(chǎn)。原計(jì)劃 從經(jīng)營期開始還貸， 每年先付清利息，本金與建設(shè)期利息之和，分6年等額償還。貸款利息計(jì)入當(dāng)年成本。流動資金還貸，經(jīng)營期間每年償還利息，計(jì)算期末一次性償還本金。優(yōu)先使用當(dāng)年折舊費(fèi)與攤銷費(fèi)來償還本金與建

6、設(shè)期利息，不足部分用當(dāng)年利潤墊付。2、本投資項(xiàng)目經(jīng)營初期虧損的處理本商廈投資項(xiàng)目早期出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，墊付還本無法支出，于是提出以下兩個方案解決， 并通過計(jì)算選擇較優(yōu)方案。方案1:對于經(jīng)營期虧損年度出現(xiàn)的虧損，以新的銀行貸款進(jìn)行彌補(bǔ)（貸款金額為50萬的倍數(shù)，假設(shè)新的貸款統(tǒng)一在經(jīng)營期第7年末償還）。方案2:推遲對貸款本金的償還，直到經(jīng)營期第4年（第7年）才開始還貸。通過分析，可以看到方案 1的財(cái)務(wù)分析結(jié)果優(yōu)于方案 2,但方案2卻可以減輕本商廈經(jīng) 營初期巨大負(fù)擔(dān)，所以兩方案各有長短。這里采取方案1進(jìn)行處理。（三）項(xiàng)目融資的框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目發(fā)起人在項(xiàng)目融資實(shí)施過程中， 各參與人以項(xiàng)目公司為核心， 建

7、立起復(fù)雜的合同協(xié)議關(guān)系， 以 保證項(xiàng)目融資的順利進(jìn)行以及項(xiàng)目建成后的正常營運(yùn)。即項(xiàng)目融資參與者眾多， 其相互之間的關(guān)系由一系列復(fù)雜的合同來維系。項(xiàng)目融資各主要參與人如下：項(xiàng)目的發(fā)起人、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目的貸款銀行、 項(xiàng)目的信用保證實(shí)體、項(xiàng)目融資顧問、有關(guān)政府機(jī)關(guān)等。（各主要參與人自行命名，說明各自作用）2、項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)通過對項(xiàng)目背景的調(diào)查，進(jìn)行項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)（采用的投資結(jié)構(gòu)，如合 伙制結(jié)構(gòu)、公司型合資結(jié)構(gòu)、非公司型合資結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)，以示意圖方 式表達(dá)出投資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案），并進(jìn)行評價（選擇依據(jù)、優(yōu)缺點(diǎn)等），參與人名 稱與前保持一致。3、項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)在確定投資結(jié)構(gòu)后，就要設(shè)計(jì)和選擇合適的

8、融資結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)投資者對融 資的目標(biāo)要求。項(xiàng)目融資通常采用的融資模式包括：投資者直接融資、通過單 一項(xiàng)目公司融資、利用 設(shè)施使用協(xié)議”型公司融資、生產(chǎn)貸款、桿桿租賃、BOT 模式等多種方式。（選擇某一融資模式并以示意圖方式表達(dá)），最后進(jìn)行評價（選 擇依據(jù)、優(yōu)缺點(diǎn)等），參與人名稱與前保持一致。二、財(cái)務(wù)評價（一）財(cái)務(wù)盈利能力評價1、主要財(cái)務(wù)報(bào)表（要求完成以下表格，計(jì)算過程附于第六部分） 表2-1折舊與攤銷估算表（單位：萬元）年份項(xiàng)目一I317年固定資產(chǎn)1商場建筑折舊原值殘值折舊/年2.設(shè)備折舊原值殘值折舊/年3.裝潢費(fèi)用折舊/年攤銷原值折舊/年表2-2投資總額與資金籌措表（單位：萬元）年份項(xiàng)目.建

9、設(shè)期末1.項(xiàng)目投資總額1.1基建投資1.1.1固定資產(chǎn)其中：建設(shè)工程費(fèi)投資方向調(diào)節(jié)費(fèi)設(shè)備費(fèi)裝潢費(fèi)1.1.2無形資產(chǎn)與開辦費(fèi)1.2流動資金合計(jì)2.資金籌措2.1自有資金2.2貸款其中：基建貸款流動資金貸款2.3建設(shè)期利息合計(jì)3.注冊資本表2-3借貸還本付息估算表（單位：萬兀）12345678年初貸款累計(jì)當(dāng)年貸款當(dāng)年應(yīng)付利息當(dāng)年應(yīng)還本金年末貸款累計(jì)還本來源1.折舊費(fèi)2.攤銷費(fèi)3.利潤墊付91011121314151617年初貸款累計(jì)當(dāng)年貸款當(dāng)年應(yīng)付利息當(dāng)年應(yīng)還本金年末貸款累計(jì)還本來源1.折舊費(fèi)2.攤銷費(fèi)3.利潤墊付表2-4損益與利潤分配估算表（單位：萬元）、年份項(xiàng)目345678910銷售收入增值稅

10、總成本其中：經(jīng)營成本利息折舊攤銷銷售利潤彌補(bǔ)虧損，所得額所得稅稅后利潤彌補(bǔ)以前年度虧損墊付還本可分配利潤累計(jì)可分配利潤（續(xù)表1）豐份項(xiàng)目11121314151617合計(jì)銷售收入增值稅總成本其中：經(jīng)營成本利息折舊攤銷銷售利潤彌補(bǔ)虧損，所得額所得稅稅后利潤彌補(bǔ)以前年度虧損墊付還本可分配利潤累計(jì)可分配利潤注：增值稅=銷售收入X 22%-（1+17%） X 17%銷售利潤=銷售收入-增值稅-總成本表2-5全部投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年份項(xiàng)目123456現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計(jì)現(xiàn)金流岀1建設(shè)投資2流動資金3經(jīng)營成本4增值稅5.所得稅合計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量

11、現(xiàn)值累計(jì)（續(xù)表1）年份項(xiàng)目、789101112現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計(jì)現(xiàn)金流岀1建設(shè)投資2流動資金3經(jīng)營成本4增值稅5.所得稅合計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)（續(xù)表2）年份項(xiàng)目1314151617現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計(jì)現(xiàn)金流岀1建設(shè)投資2.流動資金3.經(jīng)營成本4.增值稅5.所得稅合計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)表2-6自有資金投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年份項(xiàng)目、r、.123456現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計(jì)現(xiàn)金流岀1.自有建設(shè)投資2自有流動資金3經(jīng)營成本4增值稅5.所得稅6.還貸款利息7還貸

12、款本金合計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)（續(xù)表1）年份項(xiàng)目 、789101112現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計(jì)現(xiàn)金流岀1.自有建設(shè)投資2自有流動資金3經(jīng)營成本4增值稅5.所得稅6.還貸款利息7還貸款本金合計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)（續(xù)表2）年份項(xiàng)目、1314151617現(xiàn)金流入1.銷售收入2.回收折舊殘值合計(jì)現(xiàn)金流岀1.自有建設(shè)投資2自有流動資金3.經(jīng)營成本4.增值稅5.所得稅6.還貸款利息7.還貸款本金合計(jì)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)2、項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)評價結(jié)果按照該項(xiàng)目的融資方案，按照財(cái)務(wù)評價的

13、方法可以作出如下評價：(1) 靜態(tài)投資回收期=年(2) 動態(tài)投資回收期=年(3) 凈現(xiàn)值NPV ( 12%)=萬元(4) 內(nèi)部收益率IRR =(計(jì)算過程附于第六部分，根據(jù)計(jì)算結(jié)果得出有關(guān)結(jié)論)3、自有資金投資財(cái)務(wù)評價結(jié)果(1) 靜態(tài)投資回收期=年(2) 動態(tài)投資回收期=年(3) 凈現(xiàn)值 NPV (12%)=萬元(4) 內(nèi)部收益率 IRR =(計(jì)算過程附于第六部分，根據(jù)計(jì)算結(jié)果得出有關(guān)結(jié)論)(二)項(xiàng)目清償能力分析見表2-3借貸還本付息估算表。三、不確定性分析(一)敏感性分析取內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值為敏感性分析指標(biāo)。設(shè)敏感性分析因素為： 銷售總額+ 10%,-10% ;投資總額+10%, 10% ；經(jīng)

14、營成本+ 10%, 10% ;貸款利率+ 20%, 20%。表3-1自有資金敏感性分析表(單位：萬元)項(xiàng)目1f * _、/* 原方案銷售總額投資總額經(jīng)營成本貸款利率變化率10%10%10%10%10%10%20%20%內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值圖3-1自有資金敏感性分析圖（根據(jù)計(jì)算結(jié)果完成）表3-2全部投資敏感性分析表（單位：萬元）項(xiàng)目原方案銷售總額投資總額經(jīng)營成本貸款利率變化率10%10%10%10%10%10%20%20%內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值圖3-2全部投資敏感性分析圖（根據(jù)計(jì)算結(jié)果完成）（計(jì)算過程附于第六部分，根據(jù)計(jì)算結(jié)果得出有關(guān)結(jié)論）（二）盈虧平衡分析估計(jì)經(jīng)營期第一年與第十年的商廈盈虧平衡點(diǎn)（用銷售

15、收入與單位面積經(jīng)營成本分別表示）。（計(jì)算過程附于第六部分，根據(jù)計(jì)算結(jié)果得出有關(guān)結(jié)論）四、融資風(fēng)險分析與應(yīng)對措施在對該項(xiàng)目的融資經(jīng)濟(jì)效果分析中，可以發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目能夠達(dá)到我們的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果，但仍有很多不確定性因素的存在， 有必要對項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分 析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。（一）主要風(fēng)險因素1、自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影 響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。2、政策風(fēng)險3、利率風(fēng)險4、市場風(fēng)險5、技術(shù)風(fēng)險6、財(cái)務(wù)風(fēng)險7、完工風(fēng)險8、經(jīng)營風(fēng)險9、 信用風(fēng)險等等（可進(jìn)行選擇和補(bǔ)充，所分析風(fēng)險因素不能少于五個）。（本部分請同學(xué)自己結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析，說明各個風(fēng)險對本項(xiàng)目有和影響， 說明