房地產(chǎn)簡單投資方法修改.ppt

1、第三章 房地產(chǎn)投資分析方法,第一節(jié) 地段打分法,區(qū)位地段是很多種因素的綜合，也是決定是否得到預(yù)期收益的前提。 看表格，你計(jì)算下學(xué)校后門赤沙地段的區(qū)位分?jǐn)?shù)，判斷其值不值得投資。,考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。,第二節(jié) 租賃投資市場分析,例一,A套房子，售價(jià)22萬元，月租金1500元。 B套房子，售價(jià)60萬元，月租金2500元。 假設(shè)投資房子時(shí)為一次性付款。 請問在哪種情況下投資 較為有利？,方法一：租金乘數(shù)法（以12為標(biāo)準(zhǔn)） 租金乘數(shù)投資金額第一年潛在租金收入 1)當(dāng)租金乘數(shù)12時(shí)，很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流，導(dǎo)致投資失?。?例二,A套

2、房子，售價(jià)22萬元，月租金1500元。B套房子，售價(jià)60萬元，月租金2500元。 假設(shè)A房子首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房； 而B房子首付15萬元， 每月按揭供款2000元，2年后交房。 請問在哪種情況下投資 較為有利？,方法二：8-10年收回投資法,投資回收年數(shù)（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）（稅后月租金按揭月供款）12 1） 當(dāng)投資回收年數(shù)是在10年左右或以內(nèi)的則為最好的投資收益； 2）當(dāng)投資回收年數(shù)是在10年區(qū)間以外的則為較差的投資收益或投資失敗；,例三,一套房子，2003年時(shí)售價(jià)22萬元，月租金1500元。這套房子2007的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬元，而且月租金已達(dá)到了250

3、0元。 請問2003和2007年比較，哪年投資比較合適？,方法三：15年收益看回報(bào)法,1）如果該物業(yè)的年凈收益15年房產(chǎn)購買價(jià)，那么該物業(yè)物有所值； 2）如果該物業(yè)的年凈收益15年房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間； 3）如果該物業(yè)的年凈收益15年房產(chǎn)購買價(jià)，那該物業(yè)價(jià)值已高估,計(jì)算題1,江南新苑一期某單位2003年時(shí)售價(jià)120萬元，稅后月租金4000元。該小區(qū)二期2007的售價(jià)已經(jīng)上漲到200萬元，而且稅后月租金已達(dá)到了5000元。假設(shè)2003年時(shí)首付40萬元，每月按揭供款2000元，1年后交房；而在2007年時(shí)首付70萬元，每月按揭供款3500元,2年后交房。試運(yùn)用8-10年收回投資法，判斷哪

4、種情況下投資 較為有利？,方法四 ：直接資本化法,總資本化率第一年的營業(yè)凈收入/投資價(jià)值 營業(yè)凈收入第一年的月租收入-空置與欠租損失-營業(yè)費(fèi)用。 對于住宅來說，營業(yè)費(fèi)用通常為中介費(fèi)用。該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營業(yè)費(fèi)用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。,計(jì)算題2,聚德花苑某單位房子購買總價(jià)為100萬，建筑面積為80平方米，現(xiàn)在每月租金為1500元?？罩寐逝c欠租損失率為年租金的3%，中介費(fèi)用為第一個月租金的一半。試計(jì)算該單位房子的直接資本化率。,方法五：,如果該物業(yè)的月租金房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格物業(yè)面積/100，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。 如果該物業(yè)的月租金房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格物業(yè)面

5、積/100，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。,第三節(jié) 直接觀察法,1跟著大鱷走 誰是大鱷？ KFC爺爺、麥當(dāng)勞叔叔,第三節(jié) 直接觀察法,2、看房看房再看房,第四節(jié) SWOT分析,Strengths優(yōu)勢 Weakness劣、 Opportunities機(jī)會 Threats威脅 例：求職SWOT簡歷,例：項(xiàng)目的SWOT分析 1、競爭優(yōu)勢（S） 高起點(diǎn)，高規(guī)劃的產(chǎn)品優(yōu)勢：從目前來看，一個純的高層住宅在鄭州市絕無僅有的，如果項(xiàng)目的產(chǎn)品形象樹立起來，這樣一個帶社區(qū)大花園的高檔次的產(chǎn)品會引起鄭州樓市的震蕩。 環(huán)境優(yōu)勢：緊鄰市政規(guī)劃三角公園，市政公園利用的好，可以作為項(xiàng)目的私家花園，資源的稀缺性也會讓項(xiàng)目在區(qū)

6、域樓盤中脫穎而出。 客戶優(yōu)勢：公司積累有一定的高端客戶?？梢猿浞滞诰蜻@些資源，推進(jìn)銷售。 地段優(yōu)勢：東區(qū)由于立交橋的阻隔，土地資源緊缺，可以說，目前可以進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的土地已經(jīng)為數(shù)極少，作為絕版地塊，我們的地段價(jià)值尤顯珍貴。,2、 競爭劣勢（W） 臨近立交橋，使項(xiàng)目的交通組織受到影響，在風(fēng)水上也會有所顧忌。 環(huán)城高速路上車流量大，噪音相對較大，對住宅來說，私密性、安全性和居住的環(huán)境就會受到一定的影響。 市政上規(guī)劃金水路沿線有很多高檔商業(yè)，處于金水路東與商貿(mào)路的路端，商業(yè)街得不到延續(xù)，對商業(yè)的興旺是不利的。,3 、項(xiàng)目面臨的機(jī)會（O） 區(qū)域樓盤情況普遍不佳，而市場的期望值又很高，這對公司的項(xiàng)目來

7、說存在風(fēng)險(xiǎn)，但更多的是贏得市場的機(jī)會。在這樣的情況下，如果公司憑借實(shí)力以及優(yōu)良的產(chǎn)品優(yōu)勢，在推廣銷售環(huán)節(jié)不出現(xiàn)大的變故，定能在區(qū)域市場上獨(dú)樹一幟。 項(xiàng)目周圍的住宅樓盤如名門世家，銀基花園等，雖然銷售情況不盡如人意，但不論是規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是產(chǎn)品建設(shè)，價(jià)格定位都不失一個高檔樓盤的特質(zhì)。在市場還不景氣的情況下，他們托起了片區(qū)市場的房價(jià)，為以后公司項(xiàng)目的售賣定價(jià)打下了很好的基礎(chǔ)。屆時(shí)，項(xiàng)目定價(jià)高，是自然而然；定價(jià)稍定，又具有了很大的價(jià)格優(yōu)勢?？梢哉f在市場價(jià)格拉升之后，我們的定價(jià)可以左右逢源。 項(xiàng)目周圍的商業(yè)還沒有形成氣候，但很多商業(yè)已經(jīng)出售、出租，如商貿(mào)路上新鑫花園的底商。名門世家一期的沿街商業(yè)，在建的還有名門世家的一些大型集中商業(yè)，更有“家世界”與項(xiàng)目隔路相望，經(jīng)過一段時(shí)間的市場培育，待項(xiàng)目商業(yè)推出之時(shí)，定能形成濃厚的商業(yè)氛圍，對項(xiàng)目提高商業(yè)價(jià)格，順利售賣是利好的一面。,4 、項(xiàng)目面臨的威脅（T） 根據(jù)目前的工程進(jìn)度看，待項(xiàng)目推出時(shí)，正值銀基花園一期熱銷，名門世家二期熱銷、一期開始快速消化之時(shí)，雖然市場上會對銀基花園持懷疑態(tài)度，但其首推在很大程度上會以低于成本價(jià)入市，這在價(jià)格上會對項(xiàng)目以及整個片區(qū)市場產(chǎn)生極大的打擊，而且隨著名門世家項(xiàng)目的成熟，市場上對其信心加強(qiáng)，客戶傳播會更廣泛，項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)的競爭將會面臨極大的挑戰(zhàn)。,第五節(jié)：房地產(chǎn)投