會(huì)計(jì)自考本科(資產(chǎn)評(píng)估)公式

1、額定 生產(chǎn)能力經(jīng)濟(jì)性 _資產(chǎn)年收 貶值額一益損失額所得稅率P A,r,n第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法一、市場(chǎng)法二、成本法被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本x成新率（一）重置成本的估算：1、重置核算法：直接成本按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總；間接成本計(jì)算方法如下：（1）按人工成本比例法計(jì)算：間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額x100%（2） 單位價(jià)格法：間接成本 =工作量（按工日或工時(shí)）x單位價(jià)格/工日或工時(shí)（3）直接成本百分率法：間接成本 =直接成本x間接成本占直接成本百分率 2、物價(jià)指數(shù)法：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)

2、/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)=資產(chǎn)歷史成本x（ 1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）3、功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法被評(píng)估資產(chǎn)被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物重置成本二參照物年產(chǎn)量重置成本4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本_被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量表示是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般在0.41之間參照物資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量5、統(tǒng)計(jì)分析法：K=R K-資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R-某類抽樣資產(chǎn)的重置成本R-某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=v某類資產(chǎn)賬面歷史成本K（二）實(shí)體性貶值及其估算：1、 觀察法（成新率法）：資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本x（ 1 實(shí)體性成新率）2、公式計(jì)算法：資產(chǎn)的實(shí) 重置

3、成本一預(yù)計(jì)殘值 實(shí)際已 體性貶值二總使用年限使用年限總使用年限=實(shí)際使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí) 際利用時(shí)間 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法 定利用時(shí)間（三）功能性貶值及其估算仁被評(píng)估資產(chǎn)被評(píng)估資產(chǎn)年折現(xiàn)=IX功能性貶值額t三凈超額運(yùn)營(yíng)成本系數(shù)2、功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本（超額投資成本可視為功能性貶值）（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算：經(jīng)濟(jì)性貶值率實(shí)際使用1 - 洋產(chǎn)能力（五）成新率及其估算1、觀察法2、使用年限法：成新率=預(yù)計(jì)尚可使用年限/ （實(shí)際已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限）X 100%3、修復(fù)費(fèi)用法：成新率=1修復(fù)費(fèi)用/重置成

4、本X 100%三、收益法：1. 資產(chǎn)未來(lái)收益期有限情況:RtRi未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)；Ri-中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；n收益年期；r折現(xiàn)率2. 資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期 情況：（1 ）未來(lái)收益年金化 情況：資產(chǎn)評(píng)估值（收益限值）卩=年收益額/資本化率=A/rnnAnr丄年等值收益額PLeL_t 丄（1 + r）（1 十 r）2. 未來(lái)收益不等額情形：資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=Y前若干年各年收益額X各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年年金化收益/資本化率X前若干年最后一年折現(xiàn)系數(shù)第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、成本法：機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）重置成本的估算1、

5、重置核算法外購(gòu)設(shè)備（1）外購(gòu)單臺(tái)不需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)交易價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)交易價(jià)格X（1+運(yùn)雜費(fèi)率）（2）外購(gòu)單臺(tái)需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本：重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)交易價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)交易價(jià)格X（1+運(yùn)雜費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)）（3）外購(gòu)單臺(tái)不需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本：重置成本=（FOB價(jià)格+途中保護(hù)費(fèi)+國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)）X基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)或=CIF價(jià)格X基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)其中FOB價(jià)格為離岸價(jià)，指裝運(yùn)港船上交價(jià)

6、格；CIF為到岸價(jià)，指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)（4 ）外購(gòu)單臺(tái)需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本：重置成本=單臺(tái)未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本 +安裝調(diào)試費(fèi)+人員培訓(xùn)費(fèi)+其他（5 ）外購(gòu)成套需安裝設(shè)備重置成本重置成本=單臺(tái)未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本總和+單臺(tái)未安裝國(guó)產(chǎn)設(shè)備重置成本總和 +工器具重置成本+安裝工程費(fèi)+工程監(jiān)理費(fèi)+軟件重置成本+設(shè)計(jì)費(fèi)+貸款利息（6）車輛重置成本國(guó)內(nèi)購(gòu)置車輛重置成本=車輛價(jià)格+購(gòu)置附加稅+證照及其他費(fèi)用進(jìn)口車輛重置成本=車輛價(jià)格（CIF） +進(jìn)口關(guān)稅+ 消費(fèi)稅+增值稅+證照及其他費(fèi)用其中：進(jìn)口關(guān)稅=車輛價(jià)格（CIF）乂進(jìn)口關(guān)稅消費(fèi)稅=【車輛價(jià)格（CIF） +進(jìn)口關(guān)稅】x消費(fèi)稅率*（

7、1-消費(fèi)稅率）進(jìn)口增值稅=【車輛價(jià)格（CIF） +進(jìn)口關(guān)稅+消費(fèi)稅】x增值稅率進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用1）國(guó)外運(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算或是按一定比例計(jì)取海運(yùn)價(jià)=貨價(jià)X海運(yùn)費(fèi)率費(fèi)率：遠(yuǎn)洋一般取 5%-8%近洋一般取3%-4%2） 國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)：貨價(jià)+海運(yùn)價(jià)國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（貨價(jià)+海運(yùn)價(jià)）X保險(xiǎn)費(fèi)率費(fèi)率可按保險(xiǎn)公司費(fèi)率確定，一般在4%左右3） 關(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價(jià) ：關(guān)稅=到岸價(jià)X關(guān)稅稅率4）消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)：關(guān)稅完稅價(jià) +關(guān)稅消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅）X消費(fèi)稅率*（ 1-消費(fèi)稅稅率）5）增值稅的取費(fèi)基數(shù)：關(guān)稅完稅價(jià) +關(guān)稅+消費(fèi)稅增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消

8、費(fèi)稅）X增值稅率注：減免關(guān)稅，同時(shí)減免增值稅6）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用=貨價(jià)X費(fèi)率我國(guó)現(xiàn)行銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率一般為 4 %。-5 %。7）外貿(mào)手續(xù)費(fèi)稱公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)X外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率我國(guó)進(jìn)岀口公司的進(jìn)口費(fèi)率在 1%-1.5%8）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)僅對(duì)減稅、免稅、保稅貨物征收，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣對(duì)于免稅設(shè)備：海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)人民幣數(shù)X費(fèi)率對(duì)于減稅設(shè)備：海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi) =到岸價(jià)人民幣數(shù)X費(fèi)率X減稅百分率我國(guó)現(xiàn)行免稅、保稅設(shè)備的海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)費(fèi)率為3%9） 車輛購(gòu)置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅車輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到

9、岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）X費(fèi)率自制設(shè)備1）標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備2）通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備P=（Cmi- Kn+Cn2） X （1+Kp） X （1+Kt） X （1+Kd十 n）P非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本Cm1-主材費(fèi)（不含主要外購(gòu)件費(fèi)）Km-不含主要外購(gòu)件費(fèi)的成本主材費(fèi)率Cm2-主要外購(gòu)件費(fèi)Kp-成本利潤(rùn)率Kt-銷售稅金率Kd-非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率n-非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量Cm1=2 （某主材凈消耗量*該主材利用率）X含稅市場(chǎng)價(jià)格*（ 1+增值稅率）Gm2=2 某主要外購(gòu)件數(shù)量X含稅市場(chǎng)價(jià)格*（1+增值稅率）評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指 數(shù) 設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)2、物價(jià)指數(shù)法1）定基物價(jià)指數(shù)：設(shè)備重置成本備=設(shè)備歷史

10、成賬 置成本面原值t22）環(huán)比物價(jià)指數(shù)：設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本環(huán)比物價(jià)指數(shù)（t1為資產(chǎn)購(gòu)建年;t2為資產(chǎn)評(píng)估年）測(cè)算進(jìn)口設(shè)備重置成本：重置成本=賬面原值中的到岸價(jià)格X評(píng)估基準(zhǔn)日外匯匯率/進(jìn)口時(shí)的外匯匯率X（ 1+進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）X（1+現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率）X（ 1+其他水費(fèi)率）+賬面原值中支付人民幣部分價(jià)格X（1+國(guó)內(nèi)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）進(jìn)口設(shè)備現(xiàn)值=賬面原值（人民幣）中支付外匯部分-設(shè)備進(jìn)口時(shí)的外匯匯率X（1+設(shè)備生產(chǎn)國(guó)從設(shè)備出口到評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格變化率）3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量指統(tǒng)計(jì)得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)參照物資產(chǎn)的重置成

11、本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量當(dāng)x=1時(shí)，被評(píng)估及其設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng)x?1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系；當(dāng)x?1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系（二）實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率 =重置成本X（ 1-成新率）1、使用年限法1）成新率=設(shè)備尚可使用年限/ （設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X 100%2）實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X設(shè)備利用率3）成新率=設(shè)備尚可使用年限/ （加權(quán)投資年限+設(shè)備尚可使用年限）X 100%加權(quán)投資年限=工（加權(quán)更新成本）* 工（更新成本）加權(quán)更新成本=更新成本X已使用年限4）貶值率=已使用量/總使用量X 100% =已

12、使用量/ （已使用量+尚可使用量）X 100%2、觀測(cè)分析法3、修復(fù)費(fèi)用法（三）功能性貶值1、超額投資成本功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本2、 超額運(yùn)營(yíng)成本被評(píng)估資產(chǎn)被評(píng)估資產(chǎn)年 折現(xiàn)功能性貶值額I爭(zhēng)超額運(yùn)營(yíng)成本X系數(shù)）（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1、 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X 00%2、 由于外界因素造成的收益減少：經(jīng)濟(jì)性=設(shè)備年收乂 I； _所得p；A r貶值額 =益損失額I 一稅率丿）3、受環(huán)境保護(hù)限制造成的經(jīng)濟(jì)性貶值第四章房地產(chǎn)評(píng)估一、土地使用權(quán)評(píng)估的方法（一）市場(chǎng)法待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格X正常交易情況 /比較案例交易

13、情況X待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值X待估土地個(gè)別因素值/比較案例個(gè)別因素值X待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較案例日物價(jià)指數(shù)1、土地使用年限修正系數(shù)可用下列公式：mnK=1-1/（1+r） - 1-1/（1+r）K-年限修正系數(shù)；n-比較案例使用權(quán)剩余年限；m-待估土地使用權(quán)剩余年限；r-折現(xiàn)率2、 容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)/比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法待估土地使用權(quán)評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)*基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)*市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)K= 1-1/（1+r） n/1-1/（1+r）N K-年限修正系數(shù)；N-最高出讓年限；n 實(shí)際出讓或

14、轉(zhuǎn)讓年限；r還原利率（二）收益法1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式P=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：P =A _ P 土地使用權(quán)評(píng)估值；A土地收益；r-還原利率；n- 土地收益年限；r 一（1卄）當(dāng)nTg, P=A/r.即為土地所有權(quán)價(jià)值（三）成本法1、 評(píng)估值（土地價(jià)格）=土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+ 利息+利潤(rùn)+ 土地增值收益利息=（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)）X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率+ 土地開發(fā)費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X50%利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）X利潤(rùn)率土地增值收益=（土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）x增值收益率其中：收益率一般

15、在 20%- 25%之間。按補(bǔ)交出讓金的 40%計(jì)算2、無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格 =土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+ 利息+利潤(rùn)+ 土地增值收益法定最高出讓年期地價(jià) P=P X 1 _1 I P有限年期土地使用權(quán)價(jià)格；P1無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格；n 土地使用年限；r還原利率IL （1 - r）n（四）假設(shè)開發(fā)法1、地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用2、專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)X i （i為一定的百分率）3、利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）x r （r為利息率）4、利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）x P（ P正常利潤(rùn)率）5、稅費(fèi)=地價(jià)X t （t為稅費(fèi)）二、建筑物評(píng)估方法（一）成本法：建筑

16、物評(píng)估值 =建筑物重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值1、建筑物重置成本的估算（1）預(yù)決算調(diào)整法地材價(jià)差額=定額直接費(fèi)X地價(jià)價(jià)格指數(shù)人工費(fèi)調(diào)整數(shù)=工日時(shí)X價(jià)差額/工時(shí)價(jià)差額/工時(shí)=評(píng)估基準(zhǔn)日工日單價(jià)-預(yù)決算工日單價(jià)調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)X當(dāng)定規(guī)定的取費(fèi)系數(shù)調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=工程決算直接費(fèi)X評(píng)估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)+調(diào)整后的其他直接費(fèi)（2）重編預(yù)算法建筑物重置成本=Y （實(shí)際工程量X現(xiàn)行單價(jià)）X（1+現(xiàn)行費(fèi)率）+材料差價(jià)+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本（3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值X綜合價(jià)格指數(shù)綜

17、合價(jià)格指數(shù)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)/建筑物購(gòu)建時(shí)價(jià)格指數(shù)X 100%綜合價(jià)格指數(shù)=（1+a1）（1+32）（1+an） X 100% （a為建筑物竣工后第一年至評(píng)估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）2、建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算1）使用年限法：建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X 100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X 100%2）打分法：成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分X G+裝修部分合計(jì)得分X S+設(shè)備部分合計(jì)得分X BG結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；S裝修部分的評(píng)分修正部分；B設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)3、建筑物

18、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額-正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟(jì)性貶值 p = JRt. A二（1 + r j（1 + r $Ri-第i年的建筑物年收益凈損失額；r折現(xiàn)率；n預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)的時(shí)間，通常以年為單位（二）市場(chǎng)法：評(píng)估資產(chǎn)估值=* （交易實(shí)例交易行為的修正系: 能性貶值額 & 2爭(zhēng)超額運(yùn)營(yíng)年本估資產(chǎn)年I凈超額運(yùn)營(yíng)年本數(shù)X交易日期的修正系數(shù)X區(qū)域因素的修正系數(shù)X個(gè)別因素的修正系數(shù)）系數(shù)/n1、 交易行為的補(bǔ)正：待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)x交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價(jià)格修正系數(shù)=1 2補(bǔ)正值/交易價(jià)值2、 交易日期的修正：估價(jià)期日價(jià)格=調(diào)整系數(shù)X交易日期價(jià)格調(diào)整系數(shù)=估價(jià)期

19、日價(jià)格指數(shù)/交易日期價(jià)格指數(shù)3、區(qū)域因素的修正：1） 雙百分制比較法：待估房地產(chǎn)的單位價(jià)格=修正系數(shù)X交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價(jià)格價(jià)格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實(shí)例房地產(chǎn)總積分2） 環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)X交易實(shí)例價(jià)格調(diào)整系數(shù)=1/ （1+r） n r-折現(xiàn)率；n 達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需要的年度3） 十等分因素比較法：因素分成10項(xiàng)，每項(xiàng)的權(quán)重均為1/10（三）殘余估價(jià)法B=a-Lr 1/ （ r 2+d） =a 2/ （ r 2+d）a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；L土地價(jià)格；r 1- 土地的還原利率；r2-建筑物的還原利率B-建筑物的收益價(jià)格；d 建筑物的折舊

20、率；a2建筑物的純收益補(bǔ)充：建筑密度=底層建筑面積/全部土地面積容積率=建筑面積/地塊總面積第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法1、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值K Rtt （1T）t 二（1+r）2、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 二最低收費(fèi)額 J上_翼（1 -門亀（1+川K無(wú)形資產(chǎn)分成率；Ri-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤(rùn)；T所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率3、 無(wú)形資產(chǎn)重置成轉(zhuǎn)讓成本無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最低收費(fèi)額二本凈值 分?jǐn)偮?的機(jī)會(huì)成本重置成本凈值=重置成本*成新率轉(zhuǎn)讓成本購(gòu)買方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力分?jǐn)偮识\(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出無(wú)形資產(chǎn)再開 +的機(jī)會(huì)成本的凈減收益 發(fā)凈增費(fèi)用4、 無(wú)形

21、資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤(rùn)）X銷售收入分成率X（1-所得稅率）收益額=銷售收入X銷售收入分成率x（1-分成率）=銷售利潤(rùn)X銷售利潤(rùn)分成率x（ 1-所得稅率）銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)分成率X銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)分成率=銷售收入分成率-銷售利潤(rùn)率利潤(rùn)分成率的計(jì)算方法1）邊際分析法：利潤(rùn)分成率 =刀追加利潤(rùn)現(xiàn)值刀利潤(rùn)總額現(xiàn)值 *100%2）約當(dāng)投資分成法無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率購(gòu)買方約當(dāng)投資量無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量=重置成本1 適用成本利潤(rùn)率購(gòu)買方約購(gòu)買方投入的總當(dāng)投資量二資產(chǎn)的重置成本1 適用成本利潤(rùn)率 二、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的成本法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=無(wú)形資產(chǎn)重置成本X成新

22、率自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算1)財(cái)務(wù)核算法：無(wú)形資產(chǎn)重置成本=2物質(zhì)資料實(shí)際耗費(fèi)量X現(xiàn)行價(jià)格）+ 2 （實(shí)耗工時(shí)X現(xiàn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）2)市價(jià)調(diào)整法：無(wú)形資產(chǎn)重置成本=市價(jià)*成本/市價(jià)系數(shù)或=市價(jià)* （ 1 銷售利稅率）外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算1)市價(jià)類比法2)物價(jià)指數(shù)法：無(wú)形資產(chǎn)重置成本=無(wú)形資產(chǎn)賬面成本X評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù)成新率估算成新率剩余使用年限100%已使用年限4剩寸余使用年限三、專利權(quán)的評(píng)估方法（一）收益法1、 第一種原因形成的超額收益計(jì)算：R二（ -R）Q（1 -T） T所得稅率R超額收益；P2使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價(jià)格；P1-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價(jià)格；Q-產(chǎn)品銷售量（此

23、外假定銷售量不變）2、 第二種原因形成的超額收益計(jì)算：R =（Q2 -Q）（P-C）（1 -T）R超額收益；Q2-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；Q1-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；P產(chǎn)品的價(jià)格；C產(chǎn)品的單位成本;3、費(fèi)用節(jié)約型形成超額收益計(jì)算R =（ C勺_C2）Q（ 1 _T）R超額收益；C2 -使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本；Ci-未使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）（二）成本法四、商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法：超額收益現(xiàn)值法P ；RtAP 1 r t 1 P-商標(biāo)評(píng)估值；n-收益年限；r折現(xiàn)率；Ri-第i年商標(biāo)產(chǎn)品的超額收益五、商譽(yù)評(píng)估的方法（1） 割差法：商譽(yù)的_企業(yè)整體

24、企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估 值口評(píng)估值二資產(chǎn)評(píng)估值之和（含可確指無(wú)形資產(chǎn)）（2）超額收益法企業(yè)預(yù)期行業(yè)平均該企業(yè)的單項(xiàng)資A、超額收益資本化價(jià)格法：商譽(yù)的年收益額一收益率產(chǎn)評(píng)估值之和價(jià)值=適用資本化率或：商譽(yù)的被評(píng)估企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和/被評(píng)估企業(yè)（預(yù)期收益率行業(yè)平均一收益率值）價(jià)值方法一.產(chǎn)成品產(chǎn)成品/合理材料 材料單位 合理工 單位小時(shí)合理工評(píng)估值二實(shí)有數(shù)量 工藝定額現(xiàn)行價(jià)格時(shí)定額時(shí)工資，費(fèi)用方法二:產(chǎn)成品產(chǎn)成品材料成 材料綜合 工資、費(fèi)用 工資,費(fèi)用綜評(píng)估值一實(shí)際成本 本比例調(diào)整系數(shù) 成本比例 合調(diào)整系數(shù)（二）市場(chǎng)法P260評(píng)估庫(kù)存不含稅銷售 銷售 所得價(jià)值二數(shù)量（出廠單價(jià)一稅金一費(fèi)用一稅）

25、三、債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（一）應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估：應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值-已確定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失壞賬損失的確定方法1、壞賬估計(jì)法壞賬評(píng)估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額“c。/100%比例評(píng)估前若干年應(yīng)收賬款余額2、賬齡分析法（二）應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估第七章長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估值=本金x（ 1+利息率x時(shí)間） 應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估值=票據(jù)到期價(jià)值-貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息=票據(jù)到期價(jià)值x貼現(xiàn)率x貼現(xiàn)期一、非上市債券的評(píng)估1、到期一次還本付息債券的價(jià)值評(píng)估P = F /（1 r）nP-債券的評(píng)估值；F-債券到期時(shí)本金和利息之和；n-評(píng)估基準(zhǔn)日到債券還本付息的期限；r折現(xiàn)率1） 采用單

26、利率計(jì)算時(shí)：F= Po* （1+mr） Po債券面值或計(jì)算本金值；m-債券的期限或計(jì)息期限；r-債券利息率2） 采用復(fù)利率計(jì)算時(shí)：F=po（1+r）m2、每年支付利息、到期還本的債券評(píng)估PEkPof +r ） Q +r jjP-債券的評(píng)估值；Po-債券的面值；Ei-債券在第i年的預(yù)期收益（利息）；n-債券年限；r適用是折現(xiàn)率；二、非上市股票的評(píng)估1、 優(yōu)先股的評(píng)估PP優(yōu)先股的評(píng)估值；Ri-第i年的優(yōu)先股收益；r折現(xiàn)率；A-優(yōu)先股的等額股息收益t 二（1 + r ） r2、普通股的評(píng)估（1） 固定紅利模型P=DrP股票評(píng)估值；D1下一年的紅利額；r折現(xiàn)率或資本化率。（2） 紅利增長(zhǎng)模型P=D1/

27、 （r-g） （rg）P股票的評(píng)估值；D1下一年股票的股利額；r折現(xiàn)率；g股利增長(zhǎng)率。補(bǔ)充：9=剩余收益中用于再投資的比率 *企業(yè)股本利潤(rùn)率（凈資產(chǎn)收益率）第八章企業(yè)價(jià)值評(píng)估一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析1、企業(yè)償債能力：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債（流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債以2： 1為宜）速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債（速動(dòng)比率以1： 1為宜）資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債總額全部資產(chǎn)總額100%2、企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=年銷貨成本/存貨平均余額存貨平均余額=（期初存貨余額+期末存貨余額）/2存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360 /存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=360x存貨平均余額/年銷貨成本（存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)也稱為存貨周轉(zhuǎn)期）2）應(yīng)收賬款周

28、轉(zhuǎn)次數(shù)=賒銷凈額/應(yīng)收賬款平均余額 賒銷凈額=銷售收入-現(xiàn)銷收入-銷售退回折讓和折扣應(yīng)收賬款平均余額期初應(yīng)收賬款余額.期末應(yīng)收賬款余額： 2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360 /應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=360x應(yīng)收賬款平均余額/賒銷凈額3、企業(yè)盈利能力 1）投資報(bào)酬率：資產(chǎn)利潤(rùn)率=利潤(rùn)/資產(chǎn)x100%凈資產(chǎn)利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/凈資產(chǎn)x100%2）銷售利潤(rùn)率:銷售毛利率銷售收入_銷售成本： 銷售收入100%銷售凈利率稅后利潤(rùn) 二銷售收入100%3）稅后利潤(rùn)一優(yōu)先股股利3）每股利潤(rùn)流通在外的普通股股數(shù)4）每股股利=普通股股利總額/流通在外的普通股股數(shù)5）市盈率=普通股市價(jià)/每股利潤(rùn)二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法1、年金資本化法：P=A/r計(jì)算企業(yè)未來(lái)若干年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進(jìn)行年金化，即計(jì)算年等值。最后，將年金化的預(yù)期收益進(jìn)行資本化處理，即可確定企業(yè)評(píng)估值。公式推導(dǎo)與表達(dá)式為:-1y(1 + r)一 r(1+r)- r2 分段法P如3_L_2(1 r1)nP-企業(yè)評(píng)估值；R -未來(lái)各年度收益額；r 1-折現(xiàn)率；r