XXXX年對農村宅基地制度改革創(chuàng)新的調研分析可編輯

1、XXXX年對農村宅基地制度改革創(chuàng)新的調研分析(可編輯) 對農村宅基地制度改革創(chuàng)新的調研分析我國現行的農村宅基地制度是以農民的生存保障為基礎以社會公平的價值理念為目標不是以市場交易為目標而設計的。 具有供給對象的特定性、保障性土地提供的無償性或低價政策性期限的不確定性以及地隨房走的從屬性等諸多特征。 農村宅基地既是農民的居住消費場所又是農戶家庭經濟的組成部分承載著農民生產、生活、生態(tài)、經濟、社會、文化等多種功能這是它與城市房基地最根本的區(qū)別所在。 一、農村宅基地制度改革的必然性過去很長的一段時期里農村宅基地制度雖對農村經濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定起到了很重要的作用并且目前在許多農村仍然適用但隨著城市化、

2、工業(yè)化、市場化進程的加快現行的農村宅基地制度已不能適應經濟社會快速發(fā)展的變化它的欠缺和弊端也正在逐漸顯現：（一）現行的宅基地制度與節(jié)約集約用地的基本國策不相適應。 法律規(guī)定農村村民符合條件可申請戶均至平方米地宅基地。 農民向集體申請宅基地可以無償取得由此造成宅基地供應上的“大鍋飯”。 由于缺乏約束機制使廣大農民群眾產生了“不要白不要”的心理致使宅基地占地面積不斷擴大大量占用農用地。 致使一些經濟發(fā)達的地區(qū)寸土寸金的耕地資源無法承受按規(guī)定對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內年前）*（有的甚至審批新宅基地許多地方早在年前農村居民停止審批新的宅基地了。 按現有人口增長率其它不少地方今后也將同樣面臨無地可供的窘境。 還有多

3、數地方長期來缺乏村莊布局規(guī)劃和控制性詳規(guī)宅基地建房土地指標少農村建房基本處于見縫插針無序發(fā)展狀態(tài)。 這期間許多農民家庭孩子長大了要結婚人口增加了住房成了大問題建房沒地買市場價的商品房經濟上難以承受。 農村住房保障的缺失將成為農村社會不穩(wěn)定的一個因素。 （二）現行的宅基地制度與現在農民的生產生活方式已不相適應。 傳統的農村宅基地制度是適應以農耕為主就業(yè)結構的社會形態(tài)經過改革開放*年的發(fā)展農村的經濟結構和社會結構正在發(fā)生重大變化其中發(fā)達地區(qū)農民的就業(yè)結構和收入結構已發(fā)生了根本性變化。 *總體來講八成以上農村勞動力在已二三產業(yè)就業(yè)農民收入左右是來自二三產業(yè)近半數的承包農田已流轉實行了規(guī)模化經營。 生

4、產方式決定了生活方式生產方式的改變直接影響著生活方式的改變。 隨著農民向二三產業(yè)轉移就業(yè)在城鎮(zhèn)居住成為一種趨勢特別是年青一代多數人的工作、生活、讀書已完全市民化。 但雖在城鎮(zhèn)居住又不愿放棄農村宅基地房子至使農村“老齡化”、“空心化”問題日趨嚴重。 而現行的宅基地制度又在一定程度上制約了農村人口向城鎮(zhèn)轉 移固化了城鄉(xiāng)二元結構擴大了城鄉(xiāng)差別。 （三）農村宅基地市場流轉面臨體制性障礙。 與較為完備的城市房地產管理相比農村宅基地的管理與立法滯后不僅存在大量的法律真空而且內容比較粗淺這加大了農村宅基地管理的難度。 而事實上目前不少地方宅基地和房屋的流轉已十分活躍形成了自發(fā)的宅基地隱形市場。 據慈溪市調查

5、通過地產所交易的農村住宅僅占實際交易量的一半。 由于缺乏法律法規(guī)規(guī)范一方面宅基地私下流轉擾亂了土地市場的正常秩序加劇了土地權屬混亂和產權糾紛另一方面由于大量外來人口的涌入房租收入成為近郊農民收入重要來源近郊農村農戶房屋出租普遍有些村幾乎家家戶戶都有房屋出租租房客超過了本村人豐厚的經濟利益反過來助長農村違章搭建使農村無證經營增加加重治安、消防隱患。 （四）農村宅基地制度改革滯后影響農民財產性收入增長、農村宅基地制度改革滯后直接阻礙著了農民住房財產進入市場流通的進程。 目前城市房地產早已實現了“一戶兩證”被金融信貸認同可以進入市場自由買賣。 而農村宅基地屬集體所有房屋歸農戶私有房屋不能單獨作為完

6、整的房地產產權進入市場交易。 農民住宅產權的不完整性使農民家家都有擁有的最大財富不能作為資本來運作這不僅影響了金融資本進入農村在被扭曲的市場（尤其是隱型地下市場）交易中農民住房很難保證交易公平和保值增值。 二、我市農村宅基地制度改革的探索進入新世紀以來我市城鎮(zhèn)近郊為主的經濟發(fā)達地區(qū)在穩(wěn)定現有農村宅基地政策的同時為破解農民住房難對傳統的農村宅基地制度的改革創(chuàng)新作了積極的探索。 （一）涌現了一批以集中居住、多層住宅為主的社區(qū)式農民居住區(qū)。 *農村居民以多層為主集聚式農村居民公寓式住宅小區(qū)建設于*年開始起步。 鄞州區(qū)以村莊改造新家園工程為載體至*年底有個村開展農民集中居住小區(qū)建設已拆除農村舊房子萬平

7、方米已竣工萬平方米為農戶提供了萬余套新居。 余姚市已經建成以農民為居住主體的多層公寓住宅小區(qū)個在建多層公寓住宅小區(qū)個建筑面積近萬平方米可為農戶提供萬套新居。 江北區(qū)也建成了慈湖人家、姚江花園等農民居住小區(qū)近萬平方米。 慈溪市開展效益型集中居住小區(qū)建設已規(guī)劃實施個農民集聚建房項目。 北侖區(qū)、奉化市等也相繼建成了一批多層為主的農民集中居住小區(qū)。 （二）形成了集體農民自籌為主、各方讓利、政府支持的建房籌 資機制。 農民集中居住區(qū)建設資金籌集集體農民自籌為主主要是指利用村舊宅基地、集體其它閑雜地等土地的級差優(yōu)勢充分運用市場機制進行置換實施拆舊建新。 農民一般以自己宅基地和舊房折價置換新房或以成本價購買

8、。 政府則在外部的基礎設施配套和規(guī)費收取方面給予讓利大大降低了建房成本使農民以較低的成本價購買農村居民公寓房。 （三）探索了對“新人”和“新房”實行新的宅基地供給模式。 各地對符合申請建房條件的“新人”和建“新房”的指標探索試行不再按傳統供地模式批給宅基地停止單家獨院式住宅審批集中建房指標統一規(guī)劃、統一建設。 農民建房標準由原來的以戶為標準向以人為標準相結合農民建房審批標準由原單純以批建筑占地面積為主向建筑占地和建筑面積雙控相結合農民建房供地以集體土地為主向國有（國有行政劃撥或國有出讓）和集體用地相結合。 以國有劃撥性質供地的農村居民公寓在農民補交土地出讓金后取得土地證和房產證可以上市交易。

9、（四）宅基地使用制度改革創(chuàng)新成效明顯。 一是盤活了農村的存量建設用地提高了土地集約利用的水平。 原農宅戶均一般占地在畝至畝左右采用新模式安置農戶后比原占地節(jié)約至。 并且退宅還地后盤活了存量土地緩解了工業(yè)用地緊缺的矛盾既 節(jié)省了砂地面積又增加了農民的財產性收入。 二是改善了農村的生活環(huán)境提高了生活質量。 近幾年新的農村公寓式住宅小區(qū)都有是參照城市居住小區(qū)標準建設的,基礎設施和公共服務配套齊全,大大提高了農民的生活品質。 三是培育了農村新社區(qū)促進了社會主義新農村建設。 采用新的宅基地置換模式形成了一批新型農民居住社區(qū)在改變了千百年以來農民單家獨戶、封閉的、以農耕社會為基本特征生活方式同時大量新增的

10、生活公共設施為農民開展文體活動、享受休閑娛樂提供場所這為構建農村社區(qū)良好和諧的人際關系創(chuàng)造了很好的條件。 面向農村、農民以集中居住為主的宅基地制度在改革中存在的主要問題是:一是建設資金收支平衡難度大建造成本與拆遷安置價、以入與住房困難戶之間的購置價存在較大差價二是農民的傳統居住觀念影響制約三是住宅建設用地安排困難四老房和宅基地退出機制不完善。 二、推進農村宅基地制度創(chuàng)新的思路與對策農村宅基地制度改革是整個農村土地制度改革的重要組成部分進行農村宅基地制度創(chuàng)新的探索著力解決農民住房難和土地資源緊張的矛盾促進農民由就業(yè)型轉移向居住型轉移從制度層面推進城鄉(xiāng)融合和新農村建設具有積極意義。 （一）加強宅基

11、地規(guī)劃管理有計劃有步驟有重點地逐步推進農宅集聚化建設。 一是按照城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化的要求加緊制定并實施縣域范圍 的城鎮(zhèn)和村莊空間和農民集中居住區(qū)布點規(guī)劃以其為基礎強化城鄉(xiāng)空間聯系優(yōu)化城鄉(xiāng)空間結構切實有效地解決鎮(zhèn)村聚落分散、人口集聚度低的問題。 二是以城鎮(zhèn)和村莊空間布點規(guī)劃為依據合理確定政府投資農村公共性基礎設施的重點區(qū)域力避低效或無效投資從基礎設施的改善方面把新農村建設與城市化發(fā)展融合為一個有機整體。 三是發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導作用統籌規(guī)劃各街道（鎮(zhèn)）農民公寓式住宅小區(qū)建設的選址及范圍、規(guī)模。 實行分類指導引導農民居住向新型社區(qū)集中對地處工業(yè)規(guī)劃區(qū)、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的農村要加快村莊改造步伐鼓勵建設

12、與城鎮(zhèn)建筑風格相融合的多層住宅為主新型農村居住社區(qū)。 對于地處農業(yè)發(fā)展區(qū)和生態(tài)保護區(qū)的農戶應控制單家獨院式建設在規(guī)劃居民點內支持建設公共設施比較完善的戶均占地集約型的聯戶聯排式農宅。 積極引導分散居住農戶、新建翻建農戶以及已向非農產業(yè)轉移的農戶向城鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)的新社區(qū)集中居住提高城鎮(zhèn)人口集聚水平和資源利用效率。 （二）加大政策扶持加快農村住房制度改革推進力度。 一是要加大政策引導力度。 市政府已出臺了積極穩(wěn)妥推進農村住房制度改革試點的實施意見目前余姚、慈溪、鎮(zhèn)海和鄞州等余個試點已開始啟動。 各地應根據市政府意見精神結合當地實際進一步制定和細化相 應的配套政策和實施細則增強政策措施的可操作性同

13、時要做好政策的宣傳引導農民積極參與農村住房制度改革。 二是要落實好農民建房的各項規(guī)費收取優(yōu)惠政策切實降低農村居民公寓建設成本。 各縣（市、區(qū)）要本著讓利于民的精神核定建設項目和優(yōu)惠標準原則上除上繳國家、省部分外市及以下的行政性規(guī)費、城建配套費等全額免收。 三是落實好用地政策對農民集中居住區(qū)建設優(yōu)先安排用地指標對于在舊村落翻建多層公寓中產生的復墾指標不能原地開發(fā)建設的由政府以市場價予以收購以補充農村公寓式住宅建設的資金平衡問題。 （三）積極開展農村宅基地整理探索城鄉(xiāng)建設用地統籌高效利用。 一是調整完善農村宅基地整理政策通過提高復墾指標收購價、補助復墾經費,提高各地開展農村宅基地整理的積極性要將土

14、地整理工作的重心由農地整理向宅基地整理轉變*要爭取列入城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點。 二是通過經濟手段調節(jié)解決土地占補平衡與建設資金問題耕地后備資源匱乏的地區(qū)城鎮(zhèn)新增建設用地收益掛鉤支付用于農村土地綜合整治與新農村建設解決新農村建設和農村建設用地整理的資金渠道。 三是改革和完善宅基地審批制度重點加強對新增宅基地的行政 審批根據農村居民點布局要求原則上對“新人”采取集中建房對新建房實行以多層為主的辦法。 對存量宅基地的原址翻建改建也應遵循上述原則。 農民建房供地方式以集體為主向國有（行政劃撥或國有出讓）和集體用地相結合轉變。 對農村宅基地占用農用地年度計劃指標實行單獨核定、單獨下

15、達避免城鎮(zhèn)建設擠占農村宅基地用地指標。 （四）建立農村宅基地退出和流轉機制探索級差化管理農村宅基地使用的辦法。 一是建立農村宅基地退出補償機制鼓勵有條件的農戶放棄宅基地進城落戶為農村廢棄宅基地復墾整理創(chuàng)造條件。 凡已在城鎮(zhèn)購置商品房定居或愿意進城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居的農民只要自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地政府按退出的宅基地面積給予一定的經濟獎勵在符合規(guī)劃的前提下將原宅基地和房屋有償調劑給有條件申請宅基地的本村村民可視作放棄宅基地享受經濟獎勵。 農村宅基地退出補償資金來源為耕地開墾費、土地出讓金、新增建設用地有償使用費。 獎勵方式為一次性貨幣或養(yǎng)老生活補助。 農民放棄宅基地后將不影響其農村集體土地承包權益不影響其原作為農民身份。 農村宅基地退出補償機制可在農村宅基地占地面積相對較大、經 濟條件相對較好的區(qū)域逐步推行。 二是建立農村宅基地有償使用制度。 宅基地有償使用制度可以打破傳統的宅基地使用的行