房地產(chǎn)抵押估價報告書

1、寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧波信德房地產(chǎn)評估有限公司 傳真(FAX)： (0574)87322712 87355437 郵政編碼 (PC)： 315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87849273 87703077 87703099 87724522 房地產(chǎn)估價報告 估價估價項項目名稱：目名稱： 寧波鎮(zhèn)海*房產(chǎn)開發(fā)有限公司所有的位于寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山 街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金 香中心 4 號樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號酒 店用房、車站路 629 號

2、(1-7)（2-11）等 25 套商業(yè)、郁金香中心 383 地下 汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等房地產(chǎn)市場價值評估 委托方：委托方：寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院 估價方：估價方：寧波恒正房地產(chǎn)估價有限公司 寧波信德房地產(chǎn)評估有限公司 注冊房地注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價估價師師：張俊山（注冊號 3320040035） 周海燕（注冊號 3320060097） 胡平宇（注冊號 3320020060） 黃劍波（注冊號 3319970043） 估價估價報報告出具日期：告出具日期：二 O 一六年九月二日 估價估價報報告告編編號：號：浙恒估字(2016)第 069 號 甬信評字 216090291 號 目 錄 致委托

3、方函致委托方函.1 注冊房地產(chǎn)估價師聲明注冊房地產(chǎn)估價師聲明.3 估價的假設(shè)和限制條件估價的假設(shè)和限制條件.4 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價結(jié)果報告.9 一、委托方一、委托方.9 二、估價方二、估價方.9 三、估價目的三、估價目的.9 四、估價四、估價對對象概況象概況.9 五、價五、價值值日期日期.47 七、估價依據(jù)七、估價依據(jù).48 八、估價原八、估價原則則.49 九、估價方法九、估價方法.51 十、估價十、估價結(jié)結(jié)果果.54 十一、十一、 參加本次估價的注冊房地參加本次估價的注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價估價師簽師簽字蓋章字蓋章 .55 十二、估價作十二、估價作業(yè)業(yè)日期日期.55 十三、出具十三、出具報

4、報告日期告日期.56 十四、估價十四、估價報報告告應(yīng)應(yīng)用的有效期用的有效期.56 附件附件 一、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 二、評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件； 三、評估人員資格證明復(fù)印件； 四、估價對象實物照片、地理位置圖； 五、司法評估委托書復(fù)印件； 六、委托評估材料移交單復(fù)印件； 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總74

5、頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 1 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位快速變現(xiàn)價值評估 致委托方函 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院： 受貴單位的委托，本公司以二 O 一六年六月十三日為價值日期，以為司法 機(jī)構(gòu)確定拍賣保留價而評估房地產(chǎn)快速變現(xiàn)價值為估價目的前提下，指派專業(yè) 估價人員

6、，經(jīng)過實地勘察，對寧波鎮(zhèn)海*房產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的位于寧波市 鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號 郁金香中心 4 號樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號酒店用 房、車站路 629 號(1-7)（2-11）等 25 套商業(yè)、郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）、地下機(jī)械車位等房地產(chǎn)快速變現(xiàn)價值進(jìn)行估價。根據(jù)估價目的，按照估價 程序，遵照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)估價規(guī)范等法律法 規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨立、客觀、公正、合法的原則，采用市場比較法、成本法、 收益法、成本法對委托房地產(chǎn)進(jìn)行了分析

7、、測算和判斷，確定：估價對象房地產(chǎn) 于價值時點的正常市場價值為人民幣 30276.13 萬元，大寫人民幣叁億零貳佰柒 拾陸萬壹仟叁佰元整； 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號

8、 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 2 郁金香中心評估清單 分類建筑面積（平米）市場價值（萬元） 辦公（305 套）9370.516296.71 住宅（49 套）7396.546225.10 商業(yè)（25 套）3404.774652.49 酒店32919.5912055.83 地下車位52 個416 地下機(jī)械車位210 個630 合計 30276.13 注：匯總

9、價格統(tǒng)一以萬元為單位，四舍五入保留小數(shù)后兩位。 具體分套房屋價格詳見附表。 （其中辦公中 12-22 無房產(chǎn)證號，11-14 無查詢證明） 特此函告 估價方：寧波恒正房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人：戚寶鴻 寧波信德房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：陸文杰 二 O 一六年九月二日 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 7

10、4頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 3 注冊房地產(chǎn)估價師聲明 我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、

11、意見和 結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個 人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意 見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、周海燕、張俊山、黃劍波、胡平宇已對本估價報告中的估價對象于 2016 年 6 月 13 日進(jìn)行了實地查勘，估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外 觀,估價人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備的使用狀況進(jìn)行調(diào)查 的責(zé)任，也不承擔(dān)對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。 6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 7、本報告估價結(jié)果

12、僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。 未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告 使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 8、本估價報告由寧波恒正房地產(chǎn)估價有限公司、寧波信德房地產(chǎn)評估有限 公司共同負(fù)責(zé)解釋。 9、委托方僅提供權(quán)證資料復(fù)印件，又未陳述僅提供權(quán)證資料復(fù)印件的理由， 估價人員無法履行原件核對程序。 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話

13、(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 4 10、委托方對其提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，若因委 托方提供情

14、況和資料的虛假而造成結(jié)果的偏失由委托方承擔(dān)全部法律責(zé)任。 胡平宇 3320020060 黃劍波 3319970043 估價師姓名注冊證書號簽 字 張俊山3320040035 周海燕3320060097 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONC

15、O.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 5 估價的假設(shè)和限制條件 （一）、一般假設(shè) 1、一般假設(shè)： （1）、本報告之估價結(jié)果為估價對象的市場價值標(biāo)準(zhǔn)。 市場價值，是指估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫 的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。 （2）、本次估價對象屬于寧

16、波鎮(zhèn)海*房產(chǎn)開發(fā)有限公司所有的合法資產(chǎn)， 房屋所有權(quán)證資料基本齊全，地下車位和機(jī)械車位尚未取得房屋所有權(quán)證； （3）、估價對象產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)齊全，可通過公開拍賣方式進(jìn)行交易。 （4）、本報告以估價對象在價值時點及期后估價報告應(yīng)用的有效期內(nèi)，均處 于合理、合法的可正常持續(xù)使用的狀態(tài)，并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假 設(shè)前提； （5）、估價對象在價值時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致； （6）、本報告得出的變現(xiàn)價值結(jié)果，僅供委托方以快速變現(xiàn)方式進(jìn)行處分提 供價格參考，變現(xiàn)價格的最終數(shù)額由委托方根據(jù)市場供需、拍賣付款方式、政府 有關(guān)部門各項稅費等情況確定。 （7）、本估價報告中所采用計算的面積是

17、依據(jù)委托方所提供的資料中所顯 示的數(shù)據(jù)，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)； （8）、估價人員對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于估價對象的外觀和使用狀況， 未對估價對象內(nèi)在建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、其他隱蔽工程質(zhì)量、建筑物地基及土壤基層 地質(zhì)環(huán)境條件等進(jìn)行檢測，本估價結(jié)果以估價對象建筑工程無結(jié)構(gòu)性損害等質(zhì) 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總

18、74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 6 量缺陷，內(nèi)在建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、其他隱蔽工程質(zhì)量符合國家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、建筑物 地基及土壤基層地質(zhì)環(huán)境條件對估價對象無不良影響，能維持估價對象正常使 用為前提。 （9）、任何有關(guān)估價對象的運

19、作方式及程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、 法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法 規(guī)、文件、政策等。 （10）、本次估價結(jié)果已包含室內(nèi)裝修等的價值。 （11）、由于委托方未能提供各個估價對象獨立的土地使用權(quán)證等權(quán)屬資料， 本次估價以土地管理部門出具的土地權(quán)屬證明為前提進(jìn)行市場價值評估。 （12）、根據(jù)測繪成果報告，地下一層（1114）（1115）用途為地下公 用，實際為酒店一部分，本次估價是以按實際用途為前提進(jìn)行價值評估的。 2、背離假設(shè)： （1）、由于估價對象存在優(yōu)先受償權(quán)和查封等情況，本次估價由于司法拍賣 的需要，是以未考慮估價對象存在的優(yōu)先受償權(quán)和查封等

20、情況為前提進(jìn)行價值 評估的。 3、不確定假設(shè)： （1）、由于此項目評估范圍涉及住宅、辦公（精裝公寓）、酒店（部分）、商業(yè) 和地下車位均有房屋所有權(quán)證，但地下室機(jī)械車位可能存在無法獲取權(quán)屬證書 的可能，其中人防工程部分屬于人防辦所有，而其余部分機(jī)械車位屬于寧波鎮(zhèn) 海*房產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，本次估價是以屬于寧波市鎮(zhèn)海*房產(chǎn)開發(fā)有限 公司所有的地下車位視為可取得房屋所有權(quán)證為前提進(jìn)行價值評估，并將該部 分機(jī)械車位的價值作為單獨一項，列入此次評估價值范圍。 （2）、本次估價涉及的 305 套辦公用房（實際為精裝公寓），有可能存在部分 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德

21、房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心

22、 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 7 套數(shù)房屋權(quán)屬未完全理清狀況，本次估價不做考慮，假設(shè)都可以通過公開拍賣 方式進(jìn)行交易，每套均有明細(xì)價格。 （3）、本次估價涉及的 305 套辦公有房，室內(nèi)均有裝修，本次估價結(jié)果已包 含室內(nèi)固定裝修以及既有家具家電等的價值，有部分出租的單身公寓在勘察日 尚未清退，未能進(jìn)入房屋勘察，則以租期長短合理推斷其裝修維護(hù)狀況。 （4）、根據(jù)房屋測繪成果報告，酒店包含三部分，有主樓，地下一層 （1114）（1115）及車站路 579 號（36）（37），由于此次估價委托方只 提供主樓和車站路 579 號（36）（37）權(quán)屬證書，其他地下部分

23、未能提供權(quán)屬 證書，但該部分卻是酒店不可分割的一部分，因此本次估價是以將地下一層 （1114）（1115）列入此次估價范圍為前提進(jìn)行價值評估的。 （二）估價限制條件： 1、本估價結(jié)果及其相關(guān)的估價技術(shù)過程有效期一年，即本報告出具日起一 年內(nèi)有效。在報告有效期內(nèi)，如果估價對象的作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對估價 對象價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進(jìn)行估價；如使用本估價結(jié)果的時間與報告 出具日相差一年或以上，本公司對應(yīng)用此結(jié)果而對有關(guān)方面造成的損失不負(fù)任 何責(zé)任。 2、本估價評估結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途， 未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外 的

24、單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和 估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3、本報告之結(jié)果為估價對象的整體價值，如分割轉(zhuǎn)讓或出現(xiàn)其他變化，該 結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。 4、本次估價過程中未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化、發(fā)生自然災(zāi)害 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBO

25、HENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 8 或其他不可抗力對估價對象價格的影響。 5、本估價報告以委托方提供的有關(guān)資料的真實性為前提，如果資料失實或 有所隱匿導(dǎo)致估價結(jié)果失實，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。 6、未經(jīng)本公司書面同意，本報告的全部或任一部

26、分均不得用于公開的文件、 通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。本估價報告對任何第三者不承擔(dān) 責(zé)任。 7、根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定， 當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告十日內(nèi) 以書面形式向人民法院提出，逾期視為認(rèn)同。 8、本估價報告僅為確定房地產(chǎn)司法鑒定價格提供參考依據(jù)，不作其他用途。 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)

27、： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 9 一、委托方一、委托方 名稱(或姓名)：寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院 聯(lián)系電話：86377570 二

28、、估價方二、估價方 名稱：寧波恒正房地產(chǎn)估價有限公司 法人代表：戚寶鴻 地址：寧波市海曙區(qū)解放南路 259 號 資質(zhì)等級：國家壹級 證書編號：浙建房估證字2016012 號 名稱：寧波信德房地產(chǎn)評估有限公司 法人代表：陸文杰 地址：寧波市江東區(qū)中興路 737 號天潤商座 1 幢 1 號 408 室 資質(zhì)等級：國家貳級 證書編號：浙建房估證字2002073 號 三、估價目的三、估價目的 為司法機(jī)構(gòu)確定拍賣保留價而評估房地產(chǎn)市場價值 四、估價四、估價對對象概況象概況 （一） 本次估價范圍 根據(jù)委托方提供的資料及估價人員現(xiàn)場踏勘，本次估價對象為寧波市鎮(zhèn)海 區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦

29、公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金 香中心 4 號樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅、車站路 677 號酒店用房、車站路 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號

30、 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 10 629 號(1-7)（2-11）等 25 套商業(yè)、郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下 機(jī)械車位（210 個）房地產(chǎn)。本次評估范圍為估價對象在價格定義條件下的房地 產(chǎn)市場價值及快速變現(xiàn)價值。 （二） 房地產(chǎn)權(quán)屬狀況 1、土地登記狀況 估價對象均未辦理分套土地使用權(quán)證，根據(jù)寧波市國土資源局出具的土地 證明

31、，郁金香中心有兩種土地用途，其中城鎮(zhèn)住宅用地（服務(wù)式公寓）的國有土 地使用權(quán)終止日期至 2079 年 12 月 6 日止，商務(wù)金融用地和商服用地的國有土 地使用權(quán)終止日期至 2049 年 12 月 6 日止。 2. 房屋登記狀況 估價對象用途分為辦公、住宅、商業(yè)、酒店、車位等五種類型，以下針對不同 估價對象（不同類型）進(jìn)行描述： 估價對象一、寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房 根據(jù)房產(chǎn)證查詢結(jié)果證明記載，估價對象座落于鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號，結(jié)構(gòu)為鋼混，用途為辦公，總層數(shù) 19 層，估價對象位于 4 至 19 層，估 價對象均為寧波鎮(zhèn)海*房產(chǎn)開發(fā)有限公司所

32、有，房屋均建成于 2014 年，房屋 有他項權(quán)利設(shè)置，抵押權(quán)人為中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司浙江省分公司， 房屋具體情況詳見后表： 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305

33、 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 11 房產(chǎn)證號幢號房號結(jié)構(gòu) 建筑面積 （平方米） 層數(shù)層次用途 20140035913774-8 鋼混 29.65 214 辦公 20140036013774-9 鋼混 29.43 214 辦公 20140036023774-10 鋼混 29.43 214 辦公 20140036083774-15 鋼混 30.07 214 辦公 2

34、0140036103774-17 鋼混 30.07 214 辦公 20140036643775-27 鋼混 30.62 215 辦公 20140054863775-28 鋼混 30.62 215 辦公 20140054873775-29 鋼混 30.62 215 辦公 20140036663776-3 鋼混 22.64 216 辦公 20140055013776-27 鋼混 30.62 216 辦公 20140055023776-28 鋼混 30.62 216 辦公 20140055033776-29 鋼混 30.62 216 辦公 20140055163777-9 鋼混 30.18 217

35、辦公 20140055233777-11 鋼混 29.96 217 辦公 20140055253777-12 鋼混 29.96 217 辦公 20140055223777-13 鋼混 29.96 217 辦公 20140069543778-9 鋼混 30.18 218 辦公 20140069583778-12 鋼混 29.96 218 辦公 20140069623778-13 鋼混 29.96 218 辦公 20140069763778-18 鋼混 30.62 218 辦公 20140069783778-19 鋼混 30.62 218 辦公 20140069933778-23 鋼混 30.62

36、 218 辦公 20140070053778-31 鋼混 30.62 218 辦公 20140070173779-5 鋼混 29.96 219 辦公 20140070223779-7 鋼混 29.96 219 辦公 20140070213779-11 鋼混 29.96 219 辦公 20140070323779-13 鋼混 29.96 219 辦公 20140070343779-14 鋼混 43.20 219 辦公 20140070363779-16 鋼混 30.62 219 辦公 20140070413779-17 鋼混 30.62 219 辦公 20140070423779-18 鋼混 3

37、0.62 219 辦公 20140070443779-19 鋼混 30.62 219 辦公 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 65

38、5 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 12 20140070453779-20 鋼混 30.62 219 辦公 20140070463779-21 鋼混 30.62 219 辦公 20140070513779-22 鋼混 30.62 219 辦公 20140070523779-23 鋼混 30.62 219 辦公 20140070533779-24 鋼混 30.62 219 辦公 20140070543779

39、-25 鋼混 30.62 219 辦公 20140070613779-27 鋼混 30.62 219 辦公 20140070633779-29 鋼混 30.62 219 辦公 20140070643779-30 鋼混 30.62 219 辦公 20140070653779-31 鋼混 30.62 219 辦公 20140070703779-32 鋼混 32.97 219 辦公 201400707137710-2 鋼混 26.15 2110 辦公 201400707337710-3 鋼混 22.64 2110 辦公 201400707437710-4 鋼混 27.56 2110 辦公 20140

40、0707537710-5 鋼混 29.96 2110 辦公 201400708037710-6 鋼混 29.96 2110 辦公 201400708137710-7 鋼混 29.96 2110 辦公 201400708337710-8 鋼混 40.49 2110 辦公 201400708437710-9 鋼混 30.18 2110 辦公 201400708537710-10 鋼混 29.96 2110 辦公 201400715037710-11 鋼混 29.96 2110 辦公 201400715137710-12 鋼混 29.96 2110 辦公 201400715537710-15 鋼混

41、28.46 2110 辦公 201400715937710-18 鋼混 30.62 2110 辦公 201400716037710-19 鋼混 30.62 2110 辦公 201400716137710-20 鋼混 30.62 2110 辦公 201400716537710-21 鋼混 30.62 2110 辦公 201400716637710-22 鋼混 30.62 2110 辦公 201400716737710-23 鋼混 30.62 2110 辦公 201400716837710-24 鋼混 30.62 2110 辦公 201400717237710-27 鋼混 30.62 2110 辦

42、公 201400717337710-28 鋼混 30.62 2110 辦公 201400717437710-29 鋼混 30.62 2110 辦公 201400717537710-30 鋼混 30.62 2110 辦公 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEV

43、ALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 13 201400717637710-31 鋼混 30.62 2110 辦公 201400717737710-32 鋼混 32.97 2110 辦公 201400717837711-2 鋼混 26.15 2111 辦公 2014007179377

44、11-3 鋼混 22.64 2111 辦公 201400718037711-4 鋼混 27.56 2111 辦公 201400718837711-5 鋼混 29.96 2111 辦公 201400719037711-6 鋼混 29.96 2111 辦公 201400719237711-7 鋼混 29.96 2111 辦公 201400719437711-8 鋼混 40.49 2111 辦公 201400719537711-9 鋼混 30.18 2111 辦公 201400721537711-10 鋼混 29.96 2111 辦公 201400721737711-11 鋼混 29.96 2111

45、 辦公 201400721837711-12 鋼混 29.96 2111 辦公 201400722037711-13 鋼混 29.96 2111 辦公 201400722237711-14 鋼混 43.20 2111 辦公 201400723137711-16 鋼混 30.62 2111 辦公 201400723237711-17 鋼混 30.62 2111 辦公 201400723537711-18 鋼混 30.62 2111 辦公 201400723737711-19 鋼混 30.62 2111 辦公 201400725337711-20 鋼混 30.62 2111 辦公 20140072

46、5437711-21 鋼混 30.62 2111 辦公 201400725537711-22 鋼混 30.62 2111 辦公 201400725637711-23 鋼混 30.62 2111 辦公 201400725737711-24 鋼混 30.62 2111 辦公 201400726337711-25 鋼混 30.62 2111 辦公 201400726537711-26 鋼混 30.62 2111 辦公 201400726737711-27 鋼混 30.62 2111 辦公 201400726837711-28 鋼混 30.62 2111 辦公 201400727037711-29 鋼

47、混 30.62 2111 辦公 201400727437711-30 鋼混 30.62 2111 辦公 201400727537711-31 鋼混 30.62 2111 辦公 201400727637711-32 鋼混 32.97 2111 辦公 201400730737712-4 鋼混 27.56 2112 辦公 201400730837712-5 鋼混 29.96 2112 辦公 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040

48、 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 14 201400730937712-6 鋼混 29.96 2112 辦公 2

49、01400733637712-9 鋼混 30.18 2112 辦公 201400733737712-10 鋼混 29.96 2112 辦公 201400733837712-11 鋼混 29.96 2112 辦公 201400734037712-13 鋼混 29.96 2112 辦公 201400734737712-14 鋼混 43.20 2112 辦公 無證號 37712-22 鋼混 30.62 2112 辦公 201400737437712-24 鋼混 30.62 2112 辦公 201400737537712-25 鋼混 30.62 2112 辦公 201400737737712-27 鋼

50、混 30.62 2112 辦公 201400737837712-28 鋼混 30.62 2112 辦公 201400738337712-29 鋼混 30.62 2112 辦公 201400738637712-31 鋼混 30.62 2112 辦公 201400738837712-32 鋼混 32.97 2112 辦公 201400739337713-5 鋼混 29.96 2113 辦公 201400739537713-7 鋼混 29.96 2113 辦公 201400740737713-8 鋼混 40.49 2113 辦公 201400741137713-9 鋼混 30.18 2113 辦公

51、201400741037713-10 鋼混 29.96 2113 辦公 201400740937713-11 鋼混 29.96 2113 辦公 201400741937713-13 鋼混 29.96 2113 辦公 201400742137713-15 鋼混 28.46 2113 辦公 201400743037713-22 鋼混 30.62 2113 辦公 201400743437713-25 鋼混 30.62 2113 辦公 201400743637713-27 鋼混 30.62 2113 辦公 201400743937713-28 鋼混 30.62 2113 辦公 201400744237

52、713-31 鋼混 30.62 2113 辦公 201400744337713-32 鋼混 32.97 2113 辦公 201400744537714-2 鋼混 26.15 2114 辦公 201400744637714-3 鋼混 22.64 2114 辦公 201400744737714-4 鋼混 27.56 2114 辦公 201400744837714-5 鋼混 29.96 2114 辦公 201400744937714-6 鋼混 29.96 2114 辦公 201400745037714-7 鋼混 29.96 2114 辦公 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波

53、信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁

54、金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 15 201400745137714-8 鋼混 40.49 2114 辦公 201400745237714-9 鋼混 30.18 2114 辦公 201400745437714-11 鋼混 29.96 2114 辦公 201400745537714-12 鋼混 29.96 2114 辦公 201400745737714-14 鋼混 43.20 2114 辦公 201400746137714-18 鋼混 30.62 2114 辦公 201400746537714-21 鋼混 30.62 2114 辦公 2014007469

55、37714-24 鋼混 30.62 2114 辦公 201400747037714-25 鋼混 30.62 2114 辦公 201400747137714-26 鋼混 30.62 2114 辦公 201400747437714-27 鋼混 30.62 2114 辦公 201400747537714-28 鋼混 30.62 2114 辦公 201400747637714-29 鋼混 30.62 2114 辦公 201400747737714-30 鋼混 30.62 2114 辦公 201400747837714-31 鋼混 30.62 2114 辦公 201400749537714-32 鋼混

56、32.97 2114 辦公 201400749637715-2 鋼混 26.15 2115 辦公 201400749737715-3 鋼混 22.64 2115 辦公 201400749837715-4 鋼混 27.56 2115 辦公 201400750037715-5 鋼混 29.96 2115 辦公 201400750337715-6 鋼混 29.96 2115 辦公 201400750537715-7 鋼混 29.96 2115 辦公 201400750637715-8 鋼混 40.49 2115 辦公 201400750737715-9 鋼混 30.18 2115 辦公 201400

57、750837715-10 鋼混 29.96 2115 辦公 201400751037715-11 鋼混 29.96 2115 辦公 201400751137715-12 鋼混 29.96 2115 辦公 201400751237715-13 鋼混 29.96 2115 辦公 201400751737715-14 鋼混 43.20 2115 辦公 201400751337715-15 鋼混 28.46 2115 辦公 201400751837715-16 鋼混 30.62 2115 辦公 201400751937715-17 鋼混 30.62 2115 辦公 201400751437715-18

58、 鋼混 30.62 2115 辦公 201400752137715-19 鋼混 30.62 2115 辦公 寧 波 恒 正 房 地 產(chǎn) 估 價 有 限 公 司 寧 波 信 德 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司(估價報告) 傳真(FAX)： (0574)87322712 87703066 郵政編碼（PC）：315040 電話(TEL)： (0574)87309616 87703066 87703077 87724522 總 74頁NINGBOHENGZHENGREALESTATEEVALUATIONCO.，LTD 第 頁 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道車站路 643 號 305 套辦公用房（含室內(nèi)裝修

59、）、車站路 655 號郁金香中心 4 號 樓 13 套住宅及 5 號樓 36 套住宅（白坯）、車站路 677 號等酒店用房、車站路 629 號等 25 套商業(yè)用房、 郁金香中心 383 地下汽車位（共 52 個）及地下機(jī)械車位等市場價值評估 16 201400752037715-20 鋼混 30.62 2115 辦公 201400752237715-21 鋼混 30.62 2115 辦公 201400752337715-22 鋼混 30.62 2115 辦公 201400752437715-23 鋼混 30.62 2115 辦公 201400752537715-24 鋼混 30.62 2115

60、 辦公 201400752637715-25 鋼混 30.62 2115 辦公 201400752737715-26 鋼混 30.62 2115 辦公 201400752837715-27 鋼混 30.62 2115 辦公 201400752937715-28 鋼混 30.62 2115 辦公 201400753037715-29 鋼混 30.62 2115 辦公 201400753137715-30 鋼混 30.62 2115 辦公 201400753337715-31 鋼混 30.62 2115 辦公 201400753437715-32 鋼混 32.97 2115 辦公 20140075