房產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告(實(shí)例)(最新整理)

1、房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：*市*路*號(hào)* 幢*房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托方：*估價(jià)方：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià) 人 員 ：* *估價(jià)作業(yè)日期：2002 年 月 日至 月 日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：廣萬2002房產(chǎn)或房地產(chǎn)(估)字第* 號(hào)國(guó)賓嘉園 2#號(hào)樓房地產(chǎn)抵押評(píng)估第 27 頁房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方：北京*恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地址：電 話 ： 聯(lián)系人：二、受托估價(jià)方：北京*公司資格證書號(hào)：地址：北京市海淀區(qū)人民大學(xué)北路*號(hào)院*樓三、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象為地處北京市海淀區(qū)西三、四環(huán)之間的西八里莊的“國(guó)賓嘉園”2#住宅樓房地產(chǎn)，包括房屋和土地。其背景、個(gè)別因素和區(qū)域

2、因素情況如下：1、估價(jià)對(duì)象背景情況“國(guó)賓嘉園”2#住宅樓原為海淀區(qū)八里莊街道辦事處立項(xiàng)開發(fā)， 原規(guī)劃為社區(qū)服務(wù)科技綜合樓，并于1994年9月1日取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1997年，北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與海淀區(qū)八里莊街道辦事處簽訂合作開發(fā)協(xié)議，雙方合作開發(fā)該項(xiàng)目，并將該項(xiàng)目規(guī)劃用途改為商住樓。1999年12月22日北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與北京房屋土地管理局簽訂了北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，2000 年9月7日取得了該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2000-規(guī)建字- 1344），2000年12月22日北京市計(jì)劃委員會(huì)以京計(jì)投資字（2001）33號(hào)文件關(guān)于開發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工程

3、項(xiàng)目建議書（代可行性研究）的批復(fù)批準(zhǔn)了本項(xiàng)目由北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。2001年3月30日取得了該項(xiàng)目的建筑工程施工許可證（施020010777），2001年6月22日取得了國(guó)有土地使用證。2、估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素情況（1） 基 本 情 況 “國(guó)賓嘉園”整體規(guī)劃設(shè)計(jì)是由北京希埃希建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的，占地18畝，規(guī)劃建筑面積近7萬平方米，由四棟16層板式住宅組成； 建筑外形采用歐式風(fēng)格，在戶型設(shè)計(jì)上有一居至四居及躍層；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會(huì)所、游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、老年活動(dòng)區(qū)、兒童游戲區(qū)、噴泉廣場(chǎng)等休閑娛樂場(chǎng)所，是園林化、智能化、會(huì)所化的高檔生活社區(qū)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)為出讓土

4、地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余土地使用權(quán)年限為67年。但租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利情況不清，估價(jià)人員也未核實(shí)委托方在估價(jià)對(duì)象上是否拖欠工程等債務(wù)情況。（2） 設(shè)施設(shè)備情況估價(jià)對(duì)象配有電話系統(tǒng)、internet接口、有線電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)采用集中方式供暖、天然氣入戶、24小時(shí)生活熱水。（3） 裝修情況：外墻：1至4層及15至16層外墻為掛貼燒毛花崗石板，其余外墻為涂料。住宅入口及電梯間：地面、墻面為花崗巖、大理石；天花采用復(fù)式吊頂配高級(jí)裝飾燈具；大理石電梯門套；住宅各層內(nèi)部及電梯間：防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花； 電梯：沈陽“東芝牌”電梯。分戶門：實(shí)

5、心防火防盜子母門，配雙保險(xiǎn)門鎖及防盜眼； 戶內(nèi)地面：水泥沙漿找平；戶內(nèi)墻面和天花：乳膠漆內(nèi)墻面及天花；外窗：塑鋼窗配雙層中空玻璃；陽臺(tái)另配有鑄鐵鐵藝裝飾件。3、估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素情況（1） 位于北京市海淀區(qū)西八里莊，在阜成路以北200米處，其四至：東至八里莊辦事處、西至西翠路、南至七家聯(lián)建小區(qū)、北至八里莊辦事處。（2） 所處生活社區(qū)較成熟，周邊分布著如恩濟(jì)里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居等多個(gè)住宅小區(qū)；有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場(chǎng)所。（3） 公共配套完善，有二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)、亮甲店小學(xué)、解放軍三四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行

6、、交通銀行、九天順天府倉儲(chǔ)超市等；距公主墳商圈僅2500米；（4）交通極為便利，733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、運(yùn)通106、206、102、202、小12、小15、康恩專線等多路公交經(jīng)過，距西四環(huán)800米，到西三環(huán)北路1500米，距地鐵1號(hào)線2000米。四、估價(jià)目的為北京中恒實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司向中國(guó)民生銀行總行申請(qǐng)辦理抵押貸款提供市場(chǎng)價(jià)值參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二二年十二月十八日六、價(jià)值定義本報(bào)告中的評(píng)估價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象在剩余67年的出讓土地使用權(quán)和商品房的房屋所有權(quán)條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（二二年十二月十八日

7、）現(xiàn)狀下的公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、北京市人民政府等部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；委托方提供的資料；估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。主要內(nèi)容如下：（一）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（gb/t50291-1999）（二）、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gb/t18508-2001）（三）、主要依據(jù)的法律、法規(guī)和政策文件：1. 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法2. 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3. 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法4. 中華人民共和國(guó)土地管理法5. 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例6. 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例7. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法（四）、委托方提供

8、的相關(guān)資料1. 北京市海淀區(qū)人民政府八里莊街道辦事處與北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書2. 北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書(98-規(guī)審字-0549)3. 北京市計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的關(guān)于開發(fā)建設(shè)西八里莊商住樓工程項(xiàng)目建議書(代可行性研究)的批復(fù)(京計(jì)投資字(2001)*號(hào))4. 委托方與北京市房屋土地管理局簽署的北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(京房地出讓合字（99）第*號(hào))5. 北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)國(guó)有土地使用證(京海國(guó)用(2000出)字第*號(hào))6. 北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(編號(hào)94-市規(guī)地字-0186)7. 北京市城市規(guī)劃管理局頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)

9、劃許可證(編號(hào)2000-規(guī)建字-1344)8. 北京市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)建筑工程施工許可證(編號(hào)施0020010777（建）)（五）估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料八、估價(jià)原則本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則完成的：1、合法原則即在估價(jià)對(duì)象有合法產(chǎn)權(quán)，并在合法使用、合法交易或合法處分的前提基礎(chǔ)上估價(jià)。2、最高最佳使用原則最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行， 經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。3、綜合分析原則房地產(chǎn)價(jià)格受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等諸多因素的影響，因此， 估價(jià)時(shí)要充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的多種因素，抓住主導(dǎo)因素，進(jìn)行綜合比較分析，這樣才能得

10、到比較合理并切合實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格。4、多種估價(jià)方法相結(jié)合的原則隨著房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國(guó)際上創(chuàng)立了幾種通用的估價(jià)方法， 如收益法、市場(chǎng)比較法、成本法等方法，這些方法都有自己的特點(diǎn)和適用范圍。由于不適宜的估價(jià)方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差， 因此在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要根據(jù)委估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，選擇幾種最適合的估價(jià)方法進(jìn)行綜合評(píng)定，力求得到科學(xué)、合理、公正、公平的房地產(chǎn)價(jià)格。5、替代原則替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。房地產(chǎn)價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性房地產(chǎn)的價(jià)格所決定，房地產(chǎn)價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)交易案例因素比較后所決定的價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格可通

11、過比較房地產(chǎn)的具體條件及使用價(jià)值來確定。6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)抵押評(píng)估不同于一般的房地產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估人員嚴(yán)格按照房地產(chǎn)抵押估價(jià)的保守性和安全性原則，在認(rèn)真分析研究了所掌握的資料和對(duì)鄰近地區(qū)同類物業(yè)調(diào)查之后，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的估價(jià)程序，對(duì)上述房地產(chǎn)的正常抵押價(jià)格進(jìn)行了客觀公正的評(píng)估，其具體步驟如下：1、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法等五種估價(jià)方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，經(jīng)過研究，選取市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)，可以最

12、為確切地評(píng)估該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。2、估價(jià)的思路、選取在近期已發(fā)生了交易的與估價(jià)對(duì)象相類似的房地產(chǎn),與估價(jià)對(duì)象加以比較對(duì)照，從已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。、根據(jù)等量資金獲取等量收益的投資原理，選取成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的正常土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)及合理的開發(fā)利潤(rùn)，求和得出估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格。、根據(jù)目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)人員所掌握的資料分析，以上兩種方法各有其自身的特點(diǎn)，它們分別從不同的側(cè)面說明了房地產(chǎn)價(jià)值，考慮到市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)際接受情況，我們把市場(chǎng)比較法和成本法求取得到的結(jié)果在綜合計(jì)算評(píng)

13、估結(jié)果時(shí)給予適當(dāng)?shù)臋?quán)重，得出估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果。3、估價(jià)方法定義：（1） 市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（2） 成本法以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來估算房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。成本法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值土地取得費(fèi)用開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息+ 銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn) 1十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照規(guī)范的估價(jià)程序， 選用適宜的估價(jià)方法，經(jīng)過

14、認(rèn)真的估價(jià)分析和周密的估價(jià)測(cè)算，并在運(yùn)用估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)綜合分析房地產(chǎn)價(jià)值影響因素和市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，確定“國(guó)賓嘉園”剩余的67年出讓土地使用權(quán)和商品房房屋所有權(quán)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二二年十二月十八日的市場(chǎng)價(jià)值為:單價(jià):6667元/平方米總價(jià):8362.9萬元大寫：人民幣金額為捌仟叁佰陸拾貳萬玖仟元整。十一、估價(jià)人員1注：根據(jù)估價(jià)規(guī)范，開發(fā)利潤(rùn)是以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)水平求取。估價(jià)人員*房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)簽名估價(jià)人員*房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)簽名十二、估價(jià)作業(yè)日期2002 年 12 月 13 日至 2002 年 12 月 20 日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)

15、告完成之日為 2002 年 12 月 20 日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果有效期到 2003 年 12 月 19 日。十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用建議1. 估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析及貸款額度建議（略）2. 此抵押貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施（略）北京天平行房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章）二二年十二月二十日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)年限的起算日期從1999年12月22日起算， 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)還剩余67年的土地使用權(quán)年限，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，而框架結(jié)構(gòu)的耐用年限為6080年，取其平均值為70年，由此可見， 估價(jià)對(duì)象剩余的67年土地使用權(quán)的價(jià)值能夠得到充分地發(fā)揮。估價(jià)對(duì)象的占地面積為18畝

16、，規(guī)劃建筑面積為7萬平方米，由此推算容積率為5.83，此容積率較高，對(duì)物業(yè)的價(jià)值有一定影響。估價(jià)對(duì)象的優(yōu)勢(shì)在于：（1）內(nèi)部的配套設(shè)施比較齊全，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有會(huì)所、游泳池、健身房、多功能廳、棋牌娛樂室、老年活動(dòng)區(qū)、兒童游戲區(qū)、噴泉廣場(chǎng)等休閑娛樂場(chǎng)所。（2）二是為板式的高層住宅，采光和通風(fēng)較好。（3）歐式風(fēng)格的外形具有一定的吸引力。（4）戶型較多，一居、二居、三居、四居、躍層都有，客戶群較為廣泛，這對(duì)于估價(jià)對(duì)象的銷售較為有力。估價(jià)對(duì)象的設(shè)施設(shè)備匹配屬于大眾化的標(biāo)準(zhǔn)。（1）電話系統(tǒng)、internet接口、有線電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、集中方式供暖、天然氣入戶、24小時(shí)生活熱水。這

17、些都是一般小區(qū)所必須具備的設(shè)施設(shè)備匹配標(biāo)準(zhǔn)。（2）“地面、墻面為花崗巖、大理石，天花采用復(fù)式吊頂配高級(jí)裝飾燈具，大理石電梯門套”的住宅入口及電梯間，“防滑地磚、乳膠漆內(nèi)墻及天花” 住宅各層內(nèi)部及電梯間，“實(shí)心防火防盜子母門，配雙保險(xiǎn)門鎖及防盜眼”的分戶門，“水泥沙漿找平”的室內(nèi)地面，“乳膠漆內(nèi)墻面及天花”的墻面和天花，“塑鋼窗配雙層中空玻璃，陽臺(tái)另配有鑄鐵鐵藝裝飾件”的外窗等裝修標(biāo)準(zhǔn)也屬普通標(biāo)準(zhǔn)，而且屬于中偏下的裝修標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)對(duì)象的劣勢(shì)在于（1）戶型過多，客群雖然廣泛，但同時(shí)也較為復(fù)雜，如果借款人將來不能清償借款，將來在拍賣變現(xiàn)的時(shí)候，大戶型住宅的變現(xiàn)會(huì)有一定的困難。（2）容積率較高，綠化率較

18、低， 小區(qū)環(huán)境較差。（3）外墻中5-14層均為涂料，使得整個(gè)小區(qū)的檔次較低。（4）電梯為沈陽“東芝牌”電梯，檔次較低，在使用若干年后， 電梯的性能可能較差，從而對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押處置變現(xiàn)有較大的影響。二、區(qū)域因素分析（一）生活社區(qū)比較成熟估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)西八里莊,處于北京市西北部。該地區(qū)具有優(yōu)美自然景觀及較多的人文景觀，已經(jīng)形成了較成熟的生活社區(qū)，周邊分布著如恩濟(jì)里小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、定慧寺小區(qū)、玲瓏花園、亮甲店小區(qū)、北京印象、翠微嘉園、頤源居、曙光小區(qū)、世紀(jì)城、自由度、美麗園等十多個(gè)住宅小區(qū)，有玲瓏公園和昆玉河等環(huán)境優(yōu)雅的休閑場(chǎng)所，對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值有利于提升。（二）公共配套設(shè)施完善區(qū)域內(nèi)有

19、二十一世紀(jì)學(xué)校、海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)、亮甲店小學(xué)、解放軍三四醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、玉淵潭醫(yī)院、北京腫瘤醫(yī)院、西區(qū)郵電局、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、九天順天府倉儲(chǔ)超市等；距公主墳商圈僅2500米；（三）交通便利估價(jià)對(duì)象距西四環(huán)約800米，到西三環(huán)北路約1500米，距地鐵1 號(hào)線約2000米，有733、206、102、202、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、運(yùn)通106、小12、小15、康恩專線多路公交經(jīng)過。（四）環(huán)境優(yōu)越估價(jià)對(duì)象距離國(guó)家部委和軍隊(duì)機(jī)關(guān)較近，具有良好的人文環(huán)境及自然環(huán)境。隨著近一兩年來，阜成路的改建、西四環(huán)的貫通、

20、昆玉河的整治以及良好的人文環(huán)境，使該地區(qū)成為目前的開發(fā)熱點(diǎn)。三、市場(chǎng)背景分析通過對(duì)近年來有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期，但依然保持增長(zhǎng)，是一種在增長(zhǎng)中進(jìn)行的調(diào)整，目前市場(chǎng)依然表現(xiàn)為購銷兩旺，預(yù)計(jì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)走高。（一）北京市的宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)背景2002年1-9月，北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“高增長(zhǎng)、低通脹”的良好勢(shì)頭，前3個(gè)季度實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1970.3億元，同比增長(zhǎng)11.1， 位居全國(guó)前列。北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中顯著的特點(diǎn)是：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增加值74.1億元，增長(zhǎng)4.8，達(dá)到近10年最高水平；假日消費(fèi)在拉動(dòng)消費(fèi)中發(fā)揮了突出的作用，占到銷售總額的40左右；民間投資達(dá)298.9 億元，占

21、全社會(huì)投資的13。在申奧成功和即將加入 wto 等一系列有利因素帶動(dòng)下，北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。前 3 個(gè)季度增長(zhǎng)率始終保持在 11-11.3之間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性增強(qiáng)，波動(dòng)幅度明顯減小。財(cái)政收入完成 334.2 億元，增長(zhǎng) 36.8。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)，全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 192.4 億元，對(duì)工業(yè)增加值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 55.5。國(guó)有大中型骨干企業(yè)完成改制 39 戶，中小企業(yè)改制達(dá)到 51， 企業(yè)破產(chǎn)力度加大，減少虧損 1.5 億元。社會(huì)需求進(jìn)一步加大，消費(fèi)投資拉動(dòng)強(qiáng)勁，是北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的另一特點(diǎn)，前 3 季度實(shí)現(xiàn)社

22、會(huì)消費(fèi)品零售總額 1191.3 億元，增長(zhǎng) 11.3，假日消費(fèi)占銷售總額的 40，時(shí)尚消費(fèi)熱點(diǎn)同比增長(zhǎng) 50。房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，成為投資增長(zhǎng)的主要力量，其中危舊房改造取得突破性進(jìn)展，完成投資71.4 億元，成為促進(jìn)消費(fèi)和投資雙重拉動(dòng)的有力杠桿。國(guó)稅收入增長(zhǎng) 56.5，在全國(guó)率先完成全年稅收計(jì)劃。今年頭3季度，北京市的重大工程和生態(tài)環(huán)境建設(shè)也取得新進(jìn)展，60項(xiàng)工程已經(jīng)完工8項(xiàng)、在建39項(xiàng)，13項(xiàng)未開工項(xiàng)目在加緊前期工作。全市綠化面積完成4.3萬畝，全市空氣質(zhì)量二級(jí)和好于二級(jí)天數(shù)累計(jì)達(dá)到51.3。從目前看，北京市今年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)均可完成或超額完成，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有望增長(zhǎng)11。前三

23、季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高的增長(zhǎng)速度，完成投資612.9億元，增長(zhǎng)29.5。在投資推動(dòng)下，各類商品房開復(fù)工面積達(dá)5775.6萬平方米，增長(zhǎng)29.2；本年竣工面積達(dá)413.8萬平方米， 增長(zhǎng)38.1。“金九銀十”是傳統(tǒng)消費(fèi)旺季，許多購房者也趁舉辦大型房展會(huì)和開發(fā)商采取優(yōu)惠促銷措施時(shí)機(jī)選購住房，截至9月底，全市累計(jì)銷售各類商品房530.4萬平方米，增長(zhǎng)23.2，其中，住宅5083.萬平方米，增長(zhǎng)24.4，累計(jì)增速分別比上月上升10.4個(gè)百分點(diǎn)和96.個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度高于同期商品房銷售面積增長(zhǎng)速度的幅度也在縮小，上年底為24.2個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年為22.6個(gè)百分點(diǎn)， 三季度減至

24、6.3個(gè)百分點(diǎn)，這種情況對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整市場(chǎng)供需狀況無疑是有利的。從資金方面看，前三季度各開發(fā)企業(yè)本年資金累計(jì)到位(含上年結(jié)余)1065.8億元，增長(zhǎng)26.8，與開發(fā)投資增速相當(dāng)，其總量超過本年完成投資452.9億元，從資金上保證了今年投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。在累計(jì)到位資金中本年到位資金771.4億元，增長(zhǎng)18.6，其中國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)13.9，自籌資金增長(zhǎng)32.3，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)25.9。今年以來，由于土地政策調(diào)整，造成一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目減少，前9個(gè)月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成開發(fā)土地面積231.6萬平方米， 下降53，在其影響下商品房新開工面積1652萬平方米，僅增長(zhǎng)7.4，其中住宅129

25、2.5萬平方米，下降1，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)后勁產(chǎn)生一定影響，但推動(dòng)土地供應(yīng)方式的改革，從機(jī)制上預(yù)防了因土地轉(zhuǎn)讓、炒作而產(chǎn)生泡沫因素。雖然日前契稅政策再次調(diào)整以及今年以來開發(fā)、銷售情況較好， 部分提升了企業(yè)和各方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信心，但管理部門仍要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣；開發(fā)企業(yè)也要注重產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰，使企業(yè)通過競(jìng)爭(zhēng)、重組、合并不斷壯大，增強(qiáng)自身實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步向集約型轉(zhuǎn)變，一些具備條件的企業(yè)還可以通過上市融資，解決資金來源單一的問題。對(duì)上市企業(yè)而言，要轉(zhuǎn)變觀念， 由單純開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，保證企業(yè)的長(zhǎng)期收益，使企業(yè)具備比較穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)，穩(wěn)固投資者信心。（二）北

26、京市的房地產(chǎn)供求總背景1. 房地產(chǎn)供給總背景（1） 開發(fā)投資2002年1-9月，北京市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資612.93億元，同比增長(zhǎng)29.5；3季度內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資274億元，同比增長(zhǎng)22.1。各渠道資金到位全線上揚(yáng)。各開發(fā)企業(yè)今年累計(jì)到位資金771.44 億元，同比增長(zhǎng)18.6。其中三季度到位300.37億元，同比增長(zhǎng)16.9。在到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款219.97億元，增長(zhǎng)13.9；自籌資金166.91億元，增長(zhǎng)32.3；定金及預(yù)收款330.82億元，增長(zhǎng)25.9。以上三項(xiàng)占當(dāng)年到位資金的72.1。當(dāng)年到位資金中利用外資總體依然下降，利用外資額三季度有所上升，前三季度總外資額為8.98億

27、元， 第三季度內(nèi)利用外資額為4.79億元，同比上升92.4。資金到位的全線上揚(yáng)保證了投資所需，有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)。(2) 施工面積2002年3季度，北京市商品房施工面積5775.61萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)了29.20。其中住宅4254.27萬平方米，較上年同期增長(zhǎng)31；辦公501.26萬平方米，較上年同期上升25；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房345.78萬平方米，同比上升36.6。(3) 竣工面積2002年前三季度共竣工613.81萬平方米，同比增長(zhǎng)38.1；第3季度，本市商品房竣工面積為334.59萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)55.5。其中住宅竣工面積268.43萬平方米，同比增長(zhǎng)44.6：寫字樓

28、竣工面積19.31萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)94.9；商服用房竣工面積13萬平方米，同比增長(zhǎng)156.4。(4) 新開工面積2002年1-9月北京市商品房新開工面積為1651.96萬平方米，同比增長(zhǎng)7.4；在第3季度新開工面積為545.81萬平方米，同比下降54.。前三季度大部分時(shí)間北京的新開工面積一直較低，同比低于去年同期，這可能與上半年各大開發(fā)商在北京大量購置土地，占用部分資金有關(guān)。再加上去年同期基數(shù)較大，使得今年上半年的一段時(shí)間內(nèi)新開工面積表現(xiàn)出增長(zhǎng)緩慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。進(jìn)入三季度大量項(xiàng)目集中新開工，使得面積總體上繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，而其中辦公用房、商業(yè)用房新開工面積增幅顯著，前三季度分別為6

29、2.0、82.4，帶動(dòng)了前三季度新開工面積的增長(zhǎng)。(5) 土地開發(fā)與購置2002年3季度北京市土地開發(fā)面積和購置面積分別為40.85萬平方米和142.2萬平方米，同比分別減少83.3和29.9。2002年1-9月， 北京市土地開發(fā)和購置面積為231.63萬平方米和911.02萬平方米， 同比分別下降,53和上升127.9。2. 房地產(chǎn)需求總背景(1)市場(chǎng)銷售2002年1-9月商品房銷售面積為530.41萬平方米，住宅銷售面積508.3萬平方米，同比增長(zhǎng)分別為 36.3、37.3；2季度，北京商品房銷售面積530.41萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額248.03億元，分別比去年同期增長(zhǎng)36.3和36.5。其

30、中住宅銷售508.3萬平方米，同比增長(zhǎng)37.3，銷售額為229.61億元，同比增長(zhǎng)5.5。反映出3季度住宅銷售增長(zhǎng)速度急劇增大，成交價(jià)格上升，中低價(jià)位住宅成為這段時(shí)期的主力；小戶型、超小戶型、產(chǎn)權(quán)酒店式公寓等得推出表現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的再次細(xì)分和潛力挖掘力度加大。(2)價(jià)格走勢(shì)根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測(cè)算，在2002年三季度中房北京城市指數(shù)變化不大，2002年3季度北京城市指數(shù)上升2點(diǎn)，為1137點(diǎn)，住宅指數(shù)、辦公用房、商服用房指數(shù)均上升。其中住宅指數(shù)為906點(diǎn)，上升4點(diǎn)； 辦公用房指數(shù)為1482點(diǎn)，上升10點(diǎn)；商服用房指數(shù)2225點(diǎn)，下降15 點(diǎn)。（三）北京住宅物業(yè)供求背景1. 住宅物業(yè)供應(yīng)背景200

31、2年3季度住宅投資額為177.15億元，同比增長(zhǎng)34.1。2002年3季度北京住宅施工面積為4254.27萬平米，比去年同期增長(zhǎng)31。隨著新開工面積的增長(zhǎng)，施工面積增幅也開始加速。2002年3季度住宅新開工面積393.21萬平米，同比減少15.3。前三季度新開工面積(特別是住宅新開工面積)的下降原因是多方面的，一方面原因在于上年同期基數(shù)較大，再有加上北京市土地供應(yīng)方式及規(guī)則的變化，這是市場(chǎng)調(diào)整的正常反應(yīng)。進(jìn)入下半年后新開工面積將正常增長(zhǎng)。2002年3季度北京市商品住宅的竣工量為268.43萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)44.6。由于季節(jié)性因素和施工周期，一般年中項(xiàng)目竣工較少，所以目前北京市商品住宅竣

32、工面積少于商品住宅銷售面積。2. 住宅物業(yè)需求背景2002年3季度住宅銷售面積為236.79萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)36.3 。較上季度增幅上升迅速，但前三季度總體住宅銷售面積增速依然保持穩(wěn)定。銷售額為104億元，同比增長(zhǎng)35.9。因?yàn)榻衲暧兄罅康牟疬w和危改任務(wù)，再加上銷售旺季的到來，住宅銷售面積有較大的增長(zhǎng)，但總體銷售額增幅可能會(huì)繼續(xù)低于銷售面積的增幅。2002年第3季度北京市商品住宅交易平均價(jià)格為元4517平方米，較2001年同期4626元平方米下降2.5。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)測(cè)算，3季度北京住宅價(jià)格指數(shù)比1季度上升3 點(diǎn)，為895點(diǎn)。在住宅市場(chǎng)中，高檔公寓項(xiàng)目租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求局面。其原

33、因是多方面的：一是針對(duì)it業(yè)高收入人群的出租公寓項(xiàng)目由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅和it行業(yè)的普遍不景氣而喪失了大量的租客；二是進(jìn)入中國(guó)的外籍公司日益趨向本土化，具有高檔租賃需求的外籍公司員工是越來越少了，加上內(nèi)外銷公寓并軌的政策一出臺(tái)，可供挑選的余地大了，不少老外轉(zhuǎn)租普通公寓甚至普通住宅，高級(jí)公寓越顯“曲高和寡”； 三是cbd、亞奧商圈尚停留在“概念炒作”階段，而真正的商業(yè)中心還未形成。要知道想建成一個(gè)完善的大型商務(wù)區(qū)、最少也需要3-5年， 如使之成熟，至少需要8-10年的時(shí)間。商務(wù)中心沒有從藍(lán)圖變成現(xiàn)實(shí)， 需要租住公寓的白領(lǐng)群體也就未能形成，公寓熱租自然是癡人說夢(mèng)。此外公寓所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群是極其

34、有限的，這部分高端的客戶對(duì)會(huì)所的要求高過周邊是否有學(xué)校之類的要求，沒有成熟的社區(qū)，沒有優(yōu)良的硬件配套設(shè)施，是不具備競(jìng)爭(zhēng)能力的。而前期很多開發(fā)商并未意識(shí)到這點(diǎn)，盲目開發(fā)，使得近兩年來高檔樓盤供應(yīng)量大增，導(dǎo)致供大于求的局面加劇。當(dāng)開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給中小業(yè)主后，就形成了公寓租賃市場(chǎng)的空置率增大。（四）全國(guó)的房地產(chǎn)宏觀政策背景2002年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，該年出臺(tái)了許多重要政策，可概括為：調(diào)控樹方向，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢(shì)，金融做重點(diǎn)1. 調(diào)控樹方向從1998年下半年深化住房制度改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)又得到迅速發(fā)展， 例如： 1998年到2001年商品房銷售面積年均增長(zhǎng)42.7%，商品住宅銷售面積

35、年均增長(zhǎng)44.8%。中央已經(jīng)感覺到出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的勢(shì)頭，開始著手房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，其中主要是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控。2月4日國(guó)家建設(shè)部在滬召開的2002年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議指出：今年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)要緊緊圍繞住房消費(fèi)中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點(diǎn)。政府部門制訂住房發(fā)展目標(biāo)和政策時(shí)，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。落實(shí)住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴(kuò)大個(gè)人住房貸款、搞活和規(guī)范市場(chǎng)、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為2002年住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。2月5日，北京市公布了指導(dǎo)2002年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策措施。提出：加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)

36、特別是住宅市場(chǎng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和空間布局的研究，制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策；加快啟動(dòng)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)， 把經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與危舊房改造進(jìn)一步結(jié)合起來，繼續(xù)加大對(duì)危舊房改造的政策傾斜力度，建立和完善新的住房供應(yīng)體系；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理和調(diào)控，積極穩(wěn)妥采取有效措施，依法整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，提高規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。央行在發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，提醒各商業(yè)銀行要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴(yán)禁發(fā)放“零首付” 個(gè)人住房貸款。2. 整頓為主調(diào)1998年至2001年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)許多不規(guī)范的市場(chǎng)行為，為了促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府在200

37、2年開始著力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，其整頓范圍之廣、力度之大是空前的。2002年2月，建設(shè)部發(fā)出關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)行為的通知，確定對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的12種不良行為給予相應(yīng)處罰。2002年5月，建設(shè)部會(huì)同國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土能源部、國(guó)家工商總局、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出的“通知”，要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部門、各直屬機(jī)構(gòu)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2002年2月，北京市國(guó)土房管局自1993年沿用至2002年的基準(zhǔn)地價(jià)將被“刷新”。根據(jù)新規(guī)定，今后每三年更新一次基準(zhǔn)地價(jià)。與此同時(shí)，北京國(guó)有土地收購儲(chǔ)備制度開始實(shí)施，土地供應(yīng)實(shí)行計(jì)劃管理， 并按市場(chǎng)需求嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，這將從源

38、頭上規(guī)范北京市的土地市場(chǎng)，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力。2002年7月1日，國(guó)土資源部制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定開始施行。這對(duì)規(guī)范土地使用權(quán)出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。3. 金融做重點(diǎn)各級(jí)政府調(diào)控和整頓房地產(chǎn)業(yè)，不是為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，準(zhǔn)確地說是為了房地產(chǎn)業(yè)能夠健康地、可持續(xù)地發(fā)展。為了配合這一政策意圖，中央充分利用金融政策， 下調(diào)存款和貸款的利率。2002年2月21日，中國(guó)人民銀行發(fā)出通知， 公積金貸款利率下調(diào)，5年以下（含5年）由現(xiàn)在的4.14下調(diào)為3.6， 5年以上由現(xiàn)行的4.59下調(diào)為4.05。200

39、2年2月22日，中國(guó)人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率，個(gè)人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54，五年期以內(nèi)由5.31降為4.77，五年以上由5.58降為5.04。2002年7月23日，住房公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)在北京市正式啟動(dòng)。四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析即是要確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途，具體有定性和定量?jī)煞N分析方法。定性的最高最佳使用分析采用的是“從原因推算結(jié)論”的技術(shù)思路，定量的最高最佳使用分析采用的是“從結(jié)果反算原因”的技術(shù)思路。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象最高最佳使用分析采用定性分析的技術(shù)思路，具體過程如下：（一）影響因素的選擇房地產(chǎn)的最高最佳使用在本質(zhì)上由其在若干因素上的特性決定

40、的；可以說，某宗房地產(chǎn)的最佳用途是客觀存在的，最高最佳使用分析只是把這個(gè)客觀存在的最高最佳用途揭示出來。因此，最高最佳使用分析首先要選擇決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響因素。通過本估價(jià)機(jī)構(gòu)有關(guān)專業(yè)人員的反復(fù)討論和咨詢有關(guān)專家，本報(bào)告的兩位估價(jià)師最后選擇下列因素為決定估價(jià)對(duì)象最佳用途的影響因素：1. 估價(jià)對(duì)象的通達(dá)性：衡量的內(nèi)容包括“公交車線路數(shù)、公交車次、機(jī)動(dòng)車擁擠水平、道路瓶頸及障礙”2. 估價(jià)對(duì)象的配套設(shè)施：衡量的內(nèi)容包括“周邊商業(yè)設(shè)施的密度、銀行、訂票旅行社、酒店和飯館、菜場(chǎng)、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、郵局”3、估價(jià)對(duì)象的可視性：衡量的內(nèi)容包括“地點(diǎn)的高度、障礙及建筑的遮蔽、樹木的遮擋、從入口處的

41、視點(diǎn)”（二）各影響因素的評(píng)價(jià)1.影響因素評(píng)價(jià)方法對(duì)影響因素的評(píng)價(jià)采用權(quán)重與作用水平評(píng)分相乘的方法，來確定某一因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度。權(quán)重的確定按重要性程度打分的方法確定，具體如下：1不重要2有些重要3比較重要4非常重要5極為重要 作用水平評(píng)分按如下的方法確定：+2作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常水平+1作用超過平均水平0正常水平-1作用低于正常水平-2作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常水平2.估價(jià)對(duì)象通達(dá)性的評(píng)價(jià)（略）3. 估價(jià)對(duì)象配套設(shè)施的評(píng)價(jià)（略）4. 估價(jià)對(duì)象可視性的評(píng)價(jià)（略）（三）影響因素評(píng)價(jià)的結(jié)論通過對(duì)上述各因素各項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，得出如下的結(jié)果估價(jià)對(duì)象影響因素評(píng)價(jià)結(jié)果表項(xiàng)目重要性得分通達(dá)性4+5配套設(shè)施5+10可視性3

42、-2結(jié)論：由于項(xiàng)目的可視性較差，通達(dá)性較好，配套設(shè)施好，加上現(xiàn)狀設(shè)計(jì)為住宅用途，因此，估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用途和寫字樓用途均不合適，住宅用途為估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用方式。五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及市場(chǎng)情況，我們決定選取市場(chǎng)比較法和成本法分別進(jìn)行評(píng)估，將兩種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均后得估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果。六、估價(jià)測(cè)算過程（一）市場(chǎng)比較法的估價(jià)測(cè)算過程1、估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例基本情況表參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，公司評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展開調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理。通過對(duì)近一年內(nèi)的市場(chǎng)行情進(jìn)行收集整理分析，挑選出幾個(gè)案例，并通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解，取得比較因素方面的資料，詳見下表：項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象實(shí)例 a實(shí)例

43、b實(shí)例 c項(xiàng)目名稱國(guó)賓嘉園北京印象頤源居頤安嘉園銷售均價(jià)（元/平米）待估820068006500交易時(shí)間2002.122002.122002.122002.12交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度完備完備完備完備商服配套配套配套配套配套周邊環(huán)境一般一般好一般交通狀況好好好一般個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模較小中等大中等入住時(shí)間2002.122003.62003.102003.5小區(qū)綠化一般較好好較好設(shè)施設(shè)備完備完備完備完備估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素條件說明表裝修狀況初裝修精裝毛坯房毛坯房2、估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例因素指數(shù)確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，對(duì)以上比較案例進(jìn)行各項(xiàng)修正，包括交易情況修正，交易時(shí)

44、間修正，區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正。為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，詳見下表：估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例因素指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例 a實(shí)例 b實(shí)例 c交易時(shí)間100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度100100100100商服配套100100100100周邊環(huán)境100100102100交通狀況10010010098個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模100102103102入住時(shí)間100989698小區(qū)綠化100101103101設(shè)施設(shè)備100100100100裝修狀況10011597973、可比實(shí)例各因素修正系數(shù)的確定在確定了各種因

45、素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得出各因素修正系數(shù)，詳見下表：比較因素實(shí)例 a實(shí)例 b實(shí)例 c交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100可比實(shí)例各因素修正系數(shù)表區(qū)域因素公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周邊環(huán)境100/100100/102100/100交通狀況100/100100/100100/98個(gè)別因素小區(qū)規(guī)模100/102100/103100/102入住時(shí)間100/98100/96100/98小區(qū)綠化100/10

46、1100/103100/101設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100裝修狀況100/115100/97100/974. 可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格從上表可以看出，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的交易情況與交易時(shí)間相同，因此只需要進(jìn)行區(qū)域因素與個(gè)別因素的修正，而不需要進(jìn)行交易情況修正和交易日期修正；同時(shí)，從表中可知，區(qū)域因素和個(gè)別因素分別由若干個(gè)子項(xiàng)目構(gòu)成。其實(shí)，這些子項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的重要性是不同的，即它們的權(quán)重不同。估價(jià)人員利用特爾菲法，確定區(qū)域因素中的“公共設(shè)施配套完備程度、商服配套、周邊環(huán)境、交通情況” 等 4 個(gè)子項(xiàng)目的權(quán)重分別為：0.3、0.2、0.2、0.3，個(gè)別因素中的“小區(qū)規(guī)模、入住時(shí)

47、間、小區(qū)綠化、設(shè)施設(shè)備、裝修狀況”等 5 個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重分別是 0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故 3 個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格分別為：實(shí)例 a：8200 100 100 100 100100(100 0.3 +100 0.2 +100 0.2 +100 0.3)100 (102 0.15 + 98 0.1+101 0.25 +100 0.25 +115 0.25) 100 100 100100 8200 100 100 100 104.1實(shí)例 b：6800100 100 7877.04（元/平方米）100100 100100(100 0.3 +100 0.2 +102 0.2 +1

48、00 0.3)(103 0.15 + 96 0.1+103 0.25 +100 0.25 + 97 0.25) 100 100100100 6800 100 100 100.4 100.056769.52（元/平方米）實(shí)例 c：6500100 100 100 100100(100 0.3 +100 0.2 +100 0.2 + 98 0.3)100 (102 0.15 + 98 0.1+101 0.25 +100 0.25 + 97 0.25) 100 100100100 6500 100 10099.499.66565.50（元/平方米）5. 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格的確定從上述的測(cè)算過程可知，估價(jià)

49、對(duì)象與 3 個(gè)可比實(shí)例的交易情況和交易日期相同；可比實(shí)例 a 在區(qū)域因素條件上和估價(jià)對(duì)象相同，而在個(gè)別因素條件上要比估價(jià)對(duì)象好，因此，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格要比可比實(shí)例 a 的比準(zhǔn)價(jià)格低；可比實(shí)例 b 的區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件均比估價(jià)對(duì)象要好，所以估價(jià)對(duì)象的價(jià)格也要比可比實(shí)例 b 的比準(zhǔn)價(jià)格低；而可比實(shí)例 c 的區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件均比估價(jià)對(duì)象差，所以估價(jià)對(duì)象的價(jià)格要比可比實(shí)例 c 的比準(zhǔn)價(jià)格要高。將上述比較過程排列起來可以構(gòu)成下表：估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例價(jià)格順序與整體可比較性表可比實(shí)例單位價(jià)格（元/平方米）整體可比較性a7877.04較優(yōu)b6769.52較優(yōu)估價(jià)對(duì)象c6565.50較劣從上表可

50、知，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格應(yīng)該在可比實(shí)例 b 和可比實(shí)例 c的比準(zhǔn)價(jià)格之間，如果取它們的平均值則為（6769.526565.50）/2=6667.51（元/平方米）考慮到可比實(shí)例 b 和 c 的比較、修正項(xiàng)目均為 5 個(gè)項(xiàng)目，但是可比實(shí)例 b 修正幅度的絕對(duì)值之和為 15，而可比實(shí)例 c 修正幅度的絕對(duì)值之和為 9，因此，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格應(yīng)該更接近可比實(shí)例 c?？杀葘?shí)例 b 和 c 修正幅度的絕對(duì)值之和合計(jì)為 24，它們之間的價(jià)格差為 6769.52-6565.50204.02，因此，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格6565.50+204.029/246642 元/平方米（二）成本法的估價(jià)測(cè)算過程1.

51、 土地取得費(fèi)用（1） 地價(jià)款根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地出讓合同，結(jié)合估價(jià)對(duì)象周邊發(fā)生過的土地交易情況，綜合確定其地價(jià)款為 600 元/平方米。（2） 土地契稅根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，契稅稅率為4%，則土地契稅為24 元/平方米。（3） 土地補(bǔ)償及拆遷安置費(fèi)根據(jù)該估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，土地補(bǔ)償拆遷費(fèi)用為1200 元/平方米。（4） 土地取得費(fèi)用合計(jì)土地取得費(fèi)用=600+24+1200=1824 元/平方米2. 開發(fā)成本（1） 建筑安裝工程費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱“建安費(fèi)用”）按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)及類似物業(yè)建安成本測(cè)算， 估價(jià)對(duì)象為剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)狀為初裝修，取建安費(fèi)用 2500 元/平方米。（2） 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，主要包括臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi)， 勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用，取建安費(fèi)用的 5%?？辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)=25005%=125 元/平方米（3）紅線內(nèi)市政費(fèi)用250010%250 元/平方米（4）不可預(yù)見費(fèi)用取前三項(xiàng)之和的 10%，得不可預(yù)見費(fèi)用=（2500+125+250）10%=288 元/平方米（5）開發(fā)成本=2500+125+250+288=3163 元/平方米3. 管理費(fèi)用主要是指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理費(fèi)用支出，以土地取得費(fèi)用和開