長(zhǎng)春證大光明城四期商業(yè)研究 可行性報(bào)告

1、目 錄1 長(zhǎng)春市宏觀經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)述51.1 長(zhǎng)春市GDP發(fā)展趨勢(shì)（2005-2009）51.2 人均收入及人均消費(fèi)支出51.3 2000年-2009前三季度社會(huì)零售總額62 長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展概況62.1 長(zhǎng)春市消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)期62.2 商業(yè)發(fā)展概述72.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)雖較齊備，但布局上有待發(fā)展72.2.2 商業(yè)街環(huán)境有待提升72.2.3 商業(yè)氛圍成熟度不夠72.2.4 商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡72.3 商業(yè)圈簡(jiǎn)述72.4商圈分析82.4.1 商圈分布82.4.2 各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位82.4.3 成熟商圈發(fā)展趨勢(shì)分析92.4.4 新興商圈的發(fā)展趨勢(shì)102.4.5 商圈發(fā)展進(jìn)程總結(jié)借鑒102.5 長(zhǎng)春零

2、售市場(chǎng)分析112.5.1零售業(yè)設(shè)施類型以現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)112.5.2商業(yè)零售設(shè)施業(yè)態(tài)設(shè)置需進(jìn)一步完善122.6 商業(yè)研究主要結(jié)論132.7 長(zhǎng)春市商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)期133 寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況143.1 寬城區(qū)區(qū)域GDP發(fā)展143.2 寬城區(qū)人均收入143.3 寬城區(qū)人口153.4 寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況153.4.1 全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額153.4.2 消費(fèi)品零售總額的結(jié)構(gòu)變化163.5 寬城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)163.6寬城區(qū)區(qū)域發(fā)展不足183.6.1 舊城改造，生活環(huán)境欠佳183.6.2 公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善183.6.3 生活配套設(shè)施不是很完善184 寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀194.1

3、區(qū)域內(nèi)主要商圈分布194.2柳影路商圈204.2.1商圈范圍204.2.2商圈特點(diǎn)204.2.3商圈建筑形式204.2.4商圈內(nèi)相應(yīng)配套214.3長(zhǎng)新街商圈234.3.1商圈范圍234.3.2商圈特點(diǎn)234.3.3商圈建筑形式234.4一匡街商圈244.4.1商圈范圍244.4.2商圈特點(diǎn)244.4.3 商圈建筑形式254.5商圈發(fā)展總結(jié)264.5.1商業(yè)設(shè)施混亂，層次不一264.5.2街鋪居多，多以餐飲業(yè)為主264.5.3輻射范圍小，影響力不大264.5.4經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊，局部區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，多以長(zhǎng)期持有為主264.5.5新興商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅虡I(yè)氛圍的培養(yǎng)需要2-3年的時(shí)間274.6 區(qū)

4、域內(nèi)商業(yè)分布274.6.1 已建成商業(yè)分布 274.7.1 在售商業(yè)分布284.7.2 未來(lái)規(guī)劃商業(yè)供應(yīng)量284.8 現(xiàn)有大型超市、綜合市場(chǎng)分布294.9區(qū)域商業(yè)體量總體預(yù)估295 項(xiàng)目立地條件分析315.1 項(xiàng)目位置及交通315.1.1地理位置315.1.2周邊道路315.1.3公共交通315.2項(xiàng)目可見性315.3商業(yè)氛圍325.4 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目325.5項(xiàng)目SWOT分析335.5.1優(yōu)勢(shì)335.5.2劣勢(shì)335.5.3機(jī)遇335.5.4威脅336 項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況346.1周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析346.1.1周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布346.1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀346.2 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展小結(jié)367 項(xiàng)目體量

5、測(cè)定377.1 人均商業(yè)擁有量377.2 區(qū)域商業(yè)面積人均擁有量對(duì)比377.3 項(xiàng)目周邊新項(xiàng)目入住時(shí)間及人口統(tǒng)計(jì)387.4 本項(xiàng)目商業(yè)體量建議387.4.1人均商業(yè)擁有量387.4.2項(xiàng)目基地指標(biāo)和地段優(yōu)勢(shì)，做到充分利用387.4.3項(xiàng)目周邊或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施類型，做到差異化或空白填補(bǔ)397.4.4項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展需要，考慮項(xiàng)目未來(lái)的成長(zhǎng)398 項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議398.1 商業(yè)物業(yè)的分類以及標(biāo)準(zhǔn)398.1.1 商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值體現(xiàn)392.1.2 商業(yè)投資價(jià)值的體現(xiàn)398.1.3 以鋪養(yǎng) “鋪”價(jià)值體現(xiàn)398.1.4 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究408.1.5 商業(yè)操作的可行性研究408.2 本

6、項(xiàng)目適合商業(yè)類型408.3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)的確定408.3.1 社區(qū)商業(yè)的定義408.3.2 社區(qū)商業(yè)類型劃分418.4本案商業(yè)類型判斷418.5 長(zhǎng)春市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比418.6 從社會(huì)零售總額消費(fèi)結(jié)構(gòu)分布分析428.7 住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析428.8項(xiàng)目適合業(yè)態(tài)439 項(xiàng)目定位分析449.1 寬城區(qū)首個(gè)一站式購(gòu)物街區(qū)449.2 終端消費(fèi)客戶定位：整個(gè)鐵北地區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活群體449.3 目標(biāo)客戶群體定位449.3.1 商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值體現(xiàn)449.3.2層面劃分459.3.3客戶特征459.4 檔次定位45第一篇 長(zhǎng)春市整體商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)研究1 長(zhǎng)春市宏觀經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)述1.1 長(zhǎng)春市GDP發(fā)展趨勢(shì)（

7、2005-2009）2005年-2008年長(zhǎng)春市GDP的平均增幅達(dá)到18.5%；2009年前三季度實(shí)現(xiàn)GDP總值1994億元，同比增幅12.8%，預(yù)計(jì)全年能達(dá)到2900億元左右。雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、邊境貿(mào)易的發(fā)展、以長(zhǎng)春為中心的城市群體的形成都將助推長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。1.2 人均收入及人均消費(fèi)支出從城市人民生活及消費(fèi)情況來(lái)看，城市居民的人均收入不斷提升，消費(fèi)支出也保持了較為快速的增長(zhǎng)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了基礎(chǔ)。2009年前三季度，人均收入及人均消費(fèi)性支出同比均有近8%的增長(zhǎng)水平。1.3 2000年-2009前三季度社會(huì)零售總額注：09年為前三季度數(shù)據(jù)從長(zhǎng)春市商業(yè)零售市場(chǎng)的潛在需求來(lái)看：

8、長(zhǎng)春市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額自2000年以來(lái)保持了約年均13%的遞增速度，特別是近幾年受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人民生活水平不斷提升等因素的推動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅有所加大。總體來(lái)看，長(zhǎng)春市的消費(fèi)市場(chǎng)需求潛力較大，商業(yè)零售市場(chǎng)發(fā)展將保持較為繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，人均收入與人均消費(fèi)大幅提高，商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的契機(jī)與支撐。2 長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展概況2.1 長(zhǎng)春市消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)期長(zhǎng)春市收入水平在東三省的省會(huì)城市中處于中游的位置，人均可支配收入與哈爾濱、沈陽(yáng)兩市相差無(wú)幾，但人均消費(fèi)性支出明顯高于哈爾濱、沈陽(yáng)兩座城市，列東北省會(huì)類城市之首，說(shuō)明長(zhǎng)春的消費(fèi)市場(chǎng)

9、有較大的潛力。另外，作為吉林省的省會(huì)，長(zhǎng)春也吸引著越來(lái)越多的知名企業(yè)及大型連鎖機(jī)構(gòu)前來(lái)投資。2.2 商業(yè)發(fā)展概述2.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)雖較齊備，但布局上有待發(fā)展商場(chǎng)和超市等服務(wù)性的業(yè)態(tài)聯(lián)系不夠緊密，出現(xiàn)純商場(chǎng)，或純超市這樣不契合，缺乏一站式的服務(wù)理念；未來(lái)一站式消費(fèi)正是趨勢(shì)所在。2.2.2 商業(yè)街環(huán)境有待提升目前長(zhǎng)春商業(yè)街環(huán)境比較雜亂，多分布在直向街道兩旁的商鋪，業(yè)態(tài)具有較大的隨意性，無(wú)景觀小品等配備，沒有一個(gè)優(yōu)越舒適的商街環(huán)境。商街的形成也并非有意識(shí)、有規(guī)劃的引導(dǎo)，只是由于長(zhǎng)時(shí)間自發(fā)形成，因此在業(yè)態(tài)、規(guī)模、檔次上參差不齊，沒有形成一個(gè)有規(guī)模有檔次的商街。2.2.3 商業(yè)氛圍成熟度不夠雖然目前長(zhǎng)春

10、存有眾多各類商業(yè)，但整體缺少成熟的商業(yè)氛圍。如環(huán)境優(yōu)雅的休閑、娛樂(lè)街，一般都是比較零散分布的。即便在桂林路附近有一條酒吧街，但也是和當(dāng)?shù)氐牧闵⑸虡I(yè)聚集一起，環(huán)境較差。缺少具有檔次及品味的一站式商街。2.2.4 商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡長(zhǎng)春現(xiàn)有商圈主要分布在城市的中部，而在長(zhǎng)春寬城區(qū)卻缺少服務(wù)于本區(qū)域居民的商業(yè)中心。2.3 商業(yè)圈簡(jiǎn)述自上世紀(jì)90年代，長(zhǎng)春市商業(yè)逐漸形成以重慶路、站前、紅旗街、桂林路、大馬路等五大商業(yè)集聚區(qū)，并逐步開始向中心商貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)變，尤其是重慶路、站前、紅旗街、桂林路四大商圈表現(xiàn)尤為突出。 站前商圈形成以國(guó)商、華正為核心店，成為中低檔小商品的集散地； 桂林路商圈以各類專業(yè)店

11、、專賣店、餐飲業(yè)為主體，獨(dú)具特色； 紅旗街商圈以歐亞商都、巴黎春天百貨等為支撐，眾多餐飲店相配合，人氣呈上升趨勢(shì)； 重慶路商圈目前聚集了長(zhǎng)百、卓展、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪、百盛等多家大型零售店及國(guó)際大廈等商務(wù)設(shè)施以及證券公司、保險(xiǎn)公司、銀行等金融服務(wù)設(shè)施。另外,長(zhǎng)春市通過(guò)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的改造、擴(kuò)充和調(diào)整，力爭(zhēng)構(gòu)建成一套以大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為龍頭、綜合批發(fā)市場(chǎng)為依托、特色商業(yè)街和中小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)互補(bǔ)的城市商業(yè)體系。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)形成以各大商圈為依托，外向輻射，形成各具特色的不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。2.4商圈分析2.4.1 商圈分布長(zhǎng)春擁有四個(gè)主要的商業(yè)區(qū), 即重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重慶路商圈及紅

12、旗街商圈具備較大規(guī)模的商業(yè)體量。紅旗街商圈桂林路商圈重慶路商圈站前商圈從長(zhǎng)春市的商圈分局及發(fā)展情況來(lái)看： 長(zhǎng)春市四大商圈均集中于城市的核心區(qū)域內(nèi)，商業(yè)空間分布較為密集、商業(yè)集中度較高。 隨著巴黎春天、西武百貨等項(xiàng)目的入住，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)長(zhǎng)春市將會(huì)形成以重慶路商圈和紅旗街商圈為核心向外輻射。 隨著各大商圈地位的確定與加強(qiáng)，核心商圈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦會(huì)日趨激烈。2.4.2 各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位從商圈的發(fā)展現(xiàn)狀和市場(chǎng)定位來(lái)看，四大商圈均為綜合性商圈并呈現(xiàn)了不同程度的業(yè)態(tài)混雜發(fā)展特征；從商業(yè)檔次和主要消費(fèi)人群進(jìn)行分析，已經(jīng)基本覆蓋了所有可能的商業(yè)檔次和主流消費(fèi)人群。重慶路商業(yè)區(qū)紅旗街商業(yè)區(qū)桂林路商業(yè)區(qū)站前商

13、業(yè)區(qū)定位中檔至高檔中檔偏高中檔中低檔目標(biāo)客群以長(zhǎng)春市及周邊城市的中高檔消費(fèi)者為主以長(zhǎng)春市特別是西部、南部的中偏高收入人群為主主要以學(xué)生為主的年輕消費(fèi)群體以長(zhǎng)春市北部及吉林省內(nèi)周邊縣市的中的消費(fèi)者為主商業(yè)類型以百貨商店形式及沿重慶路的專業(yè)店為主，配以電子賣場(chǎng)和大型超市以百貨商店形式為主及沿紅旗街少量的專業(yè)店為主，配以電子和IT賣場(chǎng)以沿街的服飾專業(yè)店、餐飲為主，休閑娛樂(lè)功能所占比例較高屬于批發(fā)零售商圈，以批發(fā)市場(chǎng)、大型超市為主代表商業(yè)卓展，亞泰富苑，長(zhǎng)百歐亞商都，巴黎春天各專賣店國(guó)商，華正批發(fā)租戶類型國(guó)際一線品牌中高檔品牌中偏高品牌多為國(guó)內(nèi)品牌中檔品牌品牌滲透低中低檔品牌多為無(wú)品牌商品參考租金15

14、0-600元/月150-800元/月150-400元/月100-150元/月參考售價(jià)3.5-6萬(wàn)元/14-3萬(wàn)元/1-2萬(wàn)元/1-1.5萬(wàn)元/注: 參考租金為各商圈百貨店出租商鋪的租金，樓層和位置差異較大。桂林路商圈租金為街鋪?zhàn)饨稹⒖际蹆r(jià)為首層臨街商鋪的成交價(jià)格。2.4.3 成熟商圈發(fā)展趨勢(shì)分析 成熟商圈的核心地位仍將持續(xù)四大成熟商圈主要集中在城市中部區(qū)域，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，未來(lái)商業(yè)中心區(qū)的核心地位還將進(jìn)一步鞏固。 業(yè)態(tài)向多元化的趨勢(shì)發(fā)展現(xiàn)有四大商圈內(nèi)的代表性商業(yè)設(shè)施多為百貨業(yè)、超市和商業(yè)街，業(yè)態(tài)較為單一。未來(lái)商圈業(yè)態(tài)發(fā)展將向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的綜合性購(gòu)物中心方向發(fā)展，

15、多元化發(fā)展趨勢(shì)明顯。 商業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“白熱化”競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)目前幾大商圈內(nèi)或周邊區(qū)域新建商業(yè)項(xiàng)目及潛在商業(yè)地塊較多，未來(lái)供應(yīng)規(guī)?？捎^。預(yù)計(jì)長(zhǎng)春四大核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局勢(shì)將會(huì)更加明顯。2.4.4 新興商圈的發(fā)展趨勢(shì)隨著長(zhǎng)春整體外圍城區(qū)的重新規(guī)劃以及大量住宅的開發(fā)入住，人口導(dǎo)向必將引起商圈的的變化，特別是一些具備大量人口與消費(fèi)力的商圈將會(huì)慢慢崛起，從而使長(zhǎng)春整體的商業(yè)布局發(fā)生改觀。 南部新城商圈南部新城開發(fā)如火如荼，大量住宅項(xiàng)目熱銷，未來(lái)人口將不斷涌入南部新城地區(qū)。另外凈月區(qū)高檔項(xiàng)目的不斷增加，旅游資源的深入開發(fā)，將大力拉動(dòng)南部地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，南部商圈的呈現(xiàn)將成為趨勢(shì)。 西客站引發(fā)西部

16、商圈商業(yè)發(fā)展所具備的要素之一，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。隨著西客站的開建，在引發(fā)西部地區(qū)房地產(chǎn)熱潮的同時(shí)，也必將會(huì)形成西站商圈。 北部新城的建立隨著證大集團(tuán)打響北部新城第一槍后，眾多開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐北部城區(qū)。目前，北部新城的商圈雛形已經(jīng)基本呈現(xiàn)，隨著項(xiàng)目的發(fā)展和人口入住，商業(yè)氛圍將逐漸濃厚，并形成真正的北部商圈。2.4.5 商圈發(fā)展進(jìn)程總結(jié)借鑒 差異化業(yè)態(tài)多元化是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素重慶路眾多百貨商場(chǎng)生存狀況良好，主要是因?yàn)槠渫瑯I(yè)集中與異業(yè)集中度高，減少顧客的交通成本和信息成本，同時(shí)增加“比較購(gòu)物”機(jī)會(huì)，加上商業(yè)成行成市，所以客流量比較大，從而眾多的百貨集中商業(yè)都能夠生存。在新區(qū)域做集中商業(yè)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，集中

17、不同于街鋪，其對(duì)人流量的要求較高，否則就難以生存。因此新興的集中式大體量商業(yè)要做到差異化定位，同時(shí)業(yè)態(tài)將向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的綜合性購(gòu)物中心方向發(fā)展并適度引導(dǎo)市場(chǎng)及消費(fèi)者。 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)是商業(yè)發(fā)展的基本條件紅旗街、重慶路商圈主要是因?yàn)樘幱诮煌ㄖ鞲傻蓝l(fā)展起來(lái)的，目前的新商圈的形成很大程度上依賴交通的便利程度，對(duì)于交通極為便利的新興集中式商業(yè)，具備發(fā)展區(qū)域級(jí)商圈的基本條件。 經(jīng)營(yíng)特色是商業(yè)發(fā)展的立足之本在目前商業(yè)大格局基本框定的情況下，新型商業(yè)區(qū)如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。 人流量和消費(fèi)能力的積聚是商業(yè)發(fā)展的根本無(wú)論是紅旗街、重慶路等傳統(tǒng)商圈受功能、交

18、通、土地各方面的限制影響力減弱，還是西站等未來(lái)新商圈將成為成為投資重點(diǎn)，商業(yè)的發(fā)展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費(fèi)能力的積聚反應(yīng)。2.5 長(zhǎng)春零售市場(chǎng)分析長(zhǎng)春零售市場(chǎng)主要由數(shù)個(gè)分布于不同區(qū)域的購(gòu)物區(qū)組成，以百貨公司、街鋪、及專業(yè)市場(chǎng)的零售業(yè)態(tài)形成經(jīng)營(yíng)，基本上已達(dá)至一定的發(fā)展水平。各種不同類型和形成機(jī)制的商業(yè)街區(qū)各有其特色。但縱觀現(xiàn)時(shí)大部份的零售商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論在經(jīng)營(yíng)模式、設(shè)計(jì)布局及銷售商品方面，仍主要以傳統(tǒng)舊式模式為主，雖現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目都有成功的因素，但相對(duì)于很多國(guó)外的購(gòu)物中心，現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目在動(dòng)線設(shè)計(jì)、購(gòu)物環(huán)境及商品選擇方面都未如理想。長(zhǎng)春商業(yè)區(qū)的特點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 多集中在交通便利

19、的是中心區(qū)域，輻射力強(qiáng)； 一般以某個(gè)或幾個(gè)大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動(dòng)人口； 多由各自獨(dú)立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多數(shù)且格局特色。雖然現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)能基本滿足消費(fèi)者日常所需，但是隨著社會(huì)得進(jìn)步，消費(fèi)者需求水平的提高、城市空心化現(xiàn)象等變化情況，新型商業(yè)圈將逐漸興起，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部業(yè)在進(jìn)行著局部的更新，商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)等的交融更為明顯。2.5.1零售業(yè)設(shè)施類型以現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)從現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著長(zhǎng)春市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。商業(yè)零售設(shè)施的主流發(fā)展趨勢(shì)將從傳統(tǒng)的以百貨、超市和專業(yè)市場(chǎng)為核心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐再?gòu)物中心、精

20、品專賣店等多元化的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的發(fā)展方向。長(zhǎng)春市商業(yè)零售設(shè)施的主要類型 商業(yè)零售業(yè)主導(dǎo)形態(tài)變化趨勢(shì)人均GDP4655.8美元/2008年 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對(duì)應(yīng)中東新天地購(gòu)物公園 百貨卓展購(gòu)物中心歐亞商都巴黎春天亞泰富苑國(guó)際商業(yè)中心超市沃爾瑪家樂(lè)福恒客隆專業(yè)市場(chǎng)國(guó)美電器蘇寧電器東方家園歐亞賣場(chǎng)人均GDP城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)1100美元一下25%以下地?cái)?集貿(mào)市場(chǎng)1100-2000美元45%以下百貨商場(chǎng),商業(yè)街,批發(fā)市場(chǎng)2000-4400美元45%-70%大型購(gòu)物中心,超市,專賣店,等規(guī)?；F(xiàn)代商業(yè)4400元以上70%以上Shopping mall， shopping center

21、等綜合商業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸（人均GDP/美元）2.5.2商業(yè)零售設(shè)施業(yè)態(tài)設(shè)置需進(jìn)一步完善從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來(lái)看，消費(fèi)者日益多元化的消費(fèi)需求難以得到滿足。長(zhǎng)春市現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成基本以商業(yè)零售為主，配置少部分的餐飲，少有集零售、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所。新天地則是目前長(zhǎng)春市比較具有典型性代表的集零售、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體綜合性服務(wù)場(chǎng)所。零售業(yè)為主7F美食廣場(chǎng)B1美食城國(guó)際商業(yè)中心6F美食城米蘭長(zhǎng)廊巴黎春天亞泰富苑新天地9F風(fēng)味美食10F美容攝影B1美食廣場(chǎng)歐亞商都長(zhǎng)百大樓餐飲休閑娛樂(lè)B1美食街4F特色餐飲、游樂(lè)場(chǎng)、電影院2.6 商業(yè)研究主要結(jié)論通過(guò)對(duì)于城市宏觀經(jīng)

22、濟(jì)發(fā)展概況及城市商業(yè)之研究，對(duì)于本項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)環(huán)境主要結(jié)論如下： 從目前來(lái)看，長(zhǎng)春市的商業(yè)比較發(fā)達(dá)，穩(wěn)定的商圈分布，商圈內(nèi)現(xiàn)有的 商業(yè)設(shè)施類型及業(yè)態(tài)基本能滿足消費(fèi)者消費(fèi)需求。 城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將會(huì)有利于消費(fèi)者可支配收入的不斷增加，而這必 然引發(fā)消費(fèi)者消費(fèi)需求的升級(jí)趨勢(shì)和多元化趨勢(shì)。 在城市商業(yè)以零售功能為主導(dǎo)，以百貨、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主要供給的情況下，同質(zhì)化傾向?qū)⑤^為明顯，新增商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)直接導(dǎo)致現(xiàn)有商業(yè)零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈。 在消費(fèi)者需求升級(jí)和多元化發(fā)展、商業(yè)零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下， 商業(yè)零售設(shè)施的升級(jí)和多元化發(fā)展將會(huì)成為商業(yè)項(xiàng)目面對(duì)未來(lái)挑戰(zhàn)的必由之路。 而集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等

23、多元化功能為一體的大型購(gòu)物中心將勢(shì)必 成為未來(lái)長(zhǎng)春商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的主流。2.7 長(zhǎng)春市商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)期近兩年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，隨著商業(yè)供應(yīng)量的大幅增加，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期需求的增幅，供大于求的態(tài)勢(shì)日益明朗，存量商業(yè)用房進(jìn)一步增加，后市運(yùn)行不容樂(lè)觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年底，長(zhǎng)春市共有商鋪已達(dá)到700萬(wàn)平方米，加上約100萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)以及近兩年新上市的商業(yè)體量，總量巨大，人均商業(yè)占有量將超過(guò)1平方米/人。 第二篇 寬城區(qū)整體商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)研究3 寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況3.1 寬城區(qū)區(qū)域GDP發(fā)展近幾年寬城區(qū)的GDP逐年提升，特別是2008年提升幅度巨大。GDP的提升將

24、直接反映該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展將提升寬城區(qū)區(qū)域地位，將會(huì)吸引更多的人口進(jìn)駐及商家投資。3.2 寬城區(qū)人均收入寬城區(qū)的人均收入水平不斷提升，將直接提高居民的消費(fèi)需求及消費(fèi)檔次，有利于寬城區(qū)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展和商業(yè)升級(jí)。3.3 寬城區(qū)人口近幾年寬城區(qū)人口增長(zhǎng)速度緩慢，基本維持在37-38萬(wàn)人之間。2008年人口與2007年相比不增反減，這對(duì)寬城區(qū)的商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展十分不利。隨著區(qū)域的發(fā)展，新住宅項(xiàng)目對(duì)人口的導(dǎo)入，未來(lái)人口將會(huì)呈上升趨勢(shì)。3.4 寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況3.4.1 全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額消費(fèi)品零售總額的連續(xù)增加，除物價(jià)上漲因素外，居民收入增加帶來(lái)的消費(fèi)支出的增加為最主要因素。因此

25、，該區(qū)域的消費(fèi)基礎(chǔ)良好，如何引導(dǎo)居民消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)慣的改變，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的總要前提。3.4.2 消費(fèi)品零售總額的結(jié)構(gòu)變化從居民消費(fèi)支出的用途結(jié)構(gòu)比例來(lái)看，基本符合衣、食、用的排列順序。由此可見，區(qū)域居民比較注重衣著，對(duì)穿著的消費(fèi)需求較大，其次為飲食。目前寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，人均收入和人均銷售有較大提升，為區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展提供良好的市場(chǎng)環(huán)境，但由于人口增長(zhǎng)緩慢，特別是流動(dòng)人口等導(dǎo)入過(guò)少，制約了區(qū)域內(nèi)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。3.5 寬城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)l 寬城區(qū)規(guī)劃本案寬城區(qū)將會(huì)建設(shè)成為長(zhǎng)春市北部的現(xiàn)代中心城區(qū)，未來(lái)的主要任務(wù)是：建設(shè)“一個(gè)新城”、構(gòu)筑“三大板塊”、發(fā)展“五大產(chǎn)業(yè)”、打造“五園兩區(qū)”、

26、突出“六個(gè)亮點(diǎn)”。 一個(gè)新城打造長(zhǎng)春北部現(xiàn)代中心區(qū) 三大板塊中心區(qū)東部的工業(yè)板塊，中心區(qū)南部的商貿(mào)板塊和中心區(qū)西部的綜合板塊 五大產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在制造業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)也 五園兩區(qū)蘭家工業(yè)園、興華組團(tuán)工業(yè)園、環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)、東北亞物流園、蘭家生態(tài)農(nóng)業(yè)園、北湖生態(tài)中心區(qū)、城市服務(wù)中心區(qū)。 六個(gè)亮點(diǎn)人民大街南北貫通、長(zhǎng)春精品商貿(mào)城、寬城區(qū)行政中心、森林公園、北湖臨水景觀、光復(fù)路旅游文化區(qū)。本案位于寬城區(qū)的行政中心和未來(lái)的城市服務(wù)中心區(qū)之間的核心位置。未來(lái)的城市服務(wù)中心區(qū)將會(huì)是全區(qū)的文化、生活等服務(wù)設(shè)置中心。證大光明城項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置將為項(xiàng)目商業(yè)創(chuàng)造了巨大的潛力。l 區(qū)政

27、府遷移，寬城區(qū)向更北發(fā)展隨著區(qū)政府的北移，政府周圍區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，該區(qū)域成為長(zhǎng)春市主要供給板塊之一，整個(gè)寬城區(qū)其供給量已在某些方面達(dá)400萬(wàn)平方米左右。目前寬城地區(qū)的房?jī)r(jià)為全市最低，而價(jià)格洼地區(qū)域應(yīng)是開發(fā)潛力最大地區(qū)。目前，區(qū)域房?jī)r(jià)雖然有所提升，相信隨著相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，還會(huì)有很大的提升空間。l 未來(lái)“北城”，發(fā)展前景好隨著北部新城建設(shè)的開展，更多的開發(fā)商搶住北部城區(qū)，目前在售項(xiàng)目十余個(gè)。環(huán)城公路兩側(cè)及向外更遠(yuǎn)的區(qū)域待開發(fā)土地充足，未來(lái)將會(huì)有更多的開發(fā)展進(jìn)入進(jìn)行開發(fā)。從寬城區(qū)總體規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)的寬城區(qū)將是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、現(xiàn)代物流、服務(wù)業(yè)、生態(tài)旅游發(fā)展的區(qū)域，發(fā)展前景無(wú)限。l 政府支

28、持，開發(fā)商政府協(xié)力打造“北部新城”是政府支持的一整體規(guī)劃。一個(gè)區(qū)域的形成，離不開城市運(yùn)營(yíng)商的出現(xiàn)。而我國(guó)目前能擔(dān)當(dāng)起這個(gè)角色的有兩類組織集團(tuán)，一是政府，二是大型的開發(fā)商。如今的“北部新城”的中心區(qū)域已初具規(guī)模。新城區(qū)將以政府所在地和中心公園為中心，向周邊輻射。l 擴(kuò)大宅區(qū)建設(shè)，平衡區(qū)域趨向功能 “北部新城”的建設(shè)，是長(zhǎng)春市發(fā)展需要，“南部新城”、“北部新城”、“西部城區(qū)”與“中心城區(qū)”的平衡發(fā)展是未來(lái)長(zhǎng)春發(fā)展的關(guān)鍵。隨著長(zhǎng)春樓市的發(fā)展，“北部城區(qū)”的開發(fā)已進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，現(xiàn)在的考量標(biāo)準(zhǔn)是“房子好不好，性價(jià)比高不高”。而高樓盤優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，可以概括為各種環(huán)境要素通過(guò)開發(fā)商的有機(jī)組合形成最優(yōu)化組合物。3

29、.6寬城區(qū)區(qū)域發(fā)展不足3.6.1 舊城改造，生活環(huán)境欠佳目前寬城區(qū)正處于舊城改造拆遷階段，很多項(xiàng)目和地區(qū)處于在建、在拆和待拆階段，過(guò)往工程車輛較多，環(huán)境嘈雜。3.6.2 公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善區(qū)域內(nèi)有多條主干道路，如亞泰大街、凱旋路和待貫通的北人民大街等，同往市中心車程只需要十分鐘左右的時(shí)間，區(qū)域內(nèi)的道路寬闊，方便出行。但目前該板塊的公交線路還不是很多，目前尚能夠滿足基本需要。一些新建項(xiàng)目周邊的公交線路比較貧乏，有待改善。3.6.3 生活配套設(shè)施不是很完善由于北部新城開發(fā)的時(shí)間比較短，生活配套設(shè)施方面還不是很成熟。但隨著這一區(qū)域的不斷開發(fā)，一些新項(xiàng)目的建設(shè)，板塊內(nèi)的生活配套設(shè)施將會(huì)逐步完

30、善。目前已經(jīng)有個(gè)別的生活配套設(shè)施，基本能夠滿足區(qū)域內(nèi)居住人群的需要。生活配套設(shè)施多以中小型的為主，一些新項(xiàng)目周邊的生活配套比較缺乏。4 寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀4.1 區(qū)域內(nèi)主要商圈分布123商圈1：柳影路商圈租金：0.461.92元/天售價(jià)：58007000元/商圈2：長(zhǎng)新街商圈租金：0.611.52元/天售價(jià)：78008200元/商圈3：一匡街商圈租金：0.821.49元/天售價(jià)：685011000元/目前在寬城鐵北地區(qū)有三個(gè)商業(yè)設(shè)施相對(duì)集中，商業(yè)氛圍比較濃厚的區(qū)域，分別是以柳影路為中心的柳影路商圈；以長(zhǎng)新街扶貧市場(chǎng)為中心的長(zhǎng)新街商圈；鉆石禮都、耀江五月花苑、中岳花園形成的一匡街商圈。/柳影

31、路商圈長(zhǎng)新街商圈一匡街商圈商圈范圍東至菜市北街，南至扶余路，西至農(nóng)安街，北至宋家路長(zhǎng)新街扶貧市場(chǎng)周邊一匡街、天光路及中間亞泰大街段商業(yè)設(shè)施類型大量街鋪配以少量綜合市場(chǎng)及大型超市街鋪及大型商場(chǎng)和超市街鋪和綜合市場(chǎng)主要客群萬(wàn)龍第五城，樂(lè)嘉茗園等周邊小區(qū)居民奮進(jìn)鄉(xiāng)居民鉆石村，中岳花園，耀江五月花苑等周邊小區(qū)居民主要業(yè)態(tài)餐飲，藥店， 理發(fā)店，超市，綜合市場(chǎng)大型超市，餐飲，商場(chǎng)，理發(fā)店，藥店餐飲，藥店，銀行，綜合市場(chǎng)主要業(yè)態(tài)餐飲，超市，服飾，醫(yī)藥衛(wèi)生，其他餐飲：商場(chǎng)：超市：其他餐飲：超市：綜合市場(chǎng)：其他街鋪面積段40-20060-25040-3000參考租金0.46-1.92元/日0.61-1.52元/

32、日0.82-1.49元/日參考售價(jià)5800-7000萬(wàn)元/7800-8200萬(wàn)元/6850-11000萬(wàn)元/4.2柳影路商圈4.2.1商圈范圍商圈范圍以柳影路為中心，冬至菜市街，南至扶余路，西至農(nóng)安街，北至宋家路的一片區(qū)域構(gòu)成了柳影路商圈。4.2.2商圈特點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)為主，舊的商業(yè)設(shè)施逐步被大量新建的社區(qū)底商和集中商業(yè)所取代 餐飲為該商圈的主要業(yè)態(tài)，其次為服飾、超市和醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 商業(yè)設(shè)施類型眾多，包括街邊簡(jiǎn)單舊商鋪、新建小區(qū)社區(qū)底商、老綜合市場(chǎng)、新型中等規(guī)模超市等 商業(yè)分布較為分散 主要以服務(wù)周邊社區(qū)居民為主，人流量相應(yīng)一般4.2.3商圈建筑形式 沿街底商 扶余路商業(yè) 農(nóng)安街商業(yè) 柳影路商業(yè)

33、 宋家路商業(yè)近兩年隨著萬(wàn)龍第五城、美景天城和華泰小區(qū)等新項(xiàng)目的建成入住，單層和雙層的沿街底商大量出現(xiàn)，并成為商圈內(nèi)的主要商業(yè)形式。4.2.4商圈內(nèi)相應(yīng)配套 綜合市場(chǎng) 嘉樂(lè)綜合市場(chǎng) 市場(chǎng)內(nèi)部形式 新月綜合市場(chǎng) 市場(chǎng)內(nèi)部1 市場(chǎng)內(nèi)部2 市場(chǎng)內(nèi)部3商圈內(nèi)有2個(gè)綜合市場(chǎng)，面積在4000-4500。兩個(gè)綜合市場(chǎng)內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單，設(shè)施簡(jiǎn)陋，衛(wèi)生條件較差，所售商品為低檔次百貨和肉類等食品。 大型超市 歐亞超市 地下扶梯 超市區(qū)域分布 超市內(nèi)部專柜歐亞超市為商圈內(nèi)唯一大型超市，位于萬(wàn)隆第五城柳影路底商的地下一層，09年8月份開始正式營(yíng)業(yè)。由于周邊的飯店、超市、水果店等比較多，顧客分流較嚴(yán)重，因此歐亞超市內(nèi)的顧客目

34、前并不很多。4.3長(zhǎng)新街商圈4.3.1商圈范圍長(zhǎng)新街商圈以天元扶貧大市場(chǎng)為基礎(chǔ)逐步發(fā)展起來(lái)的，目前已形成以廣源時(shí)代廣場(chǎng)，滿客隆等超市和商場(chǎng)為主的小商業(yè)群，以滿足奮進(jìn)鄉(xiāng)居民購(gòu)物需求。4.3.2商圈特點(diǎn) 發(fā)展迅速，大型商業(yè)設(shè)施逐步取代原始小型商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲為主 商業(yè)層次差別大。長(zhǎng)新街商圈目前有現(xiàn)代購(gòu)物商場(chǎng)、沿街商鋪、原始露天市場(chǎng)等共存。 衍生新的商業(yè)中心點(diǎn)。新生的廣源時(shí)代廣場(chǎng)即將成為該商圈的中心商業(yè)點(diǎn)，并對(duì)本案的商業(yè)構(gòu)成一定的威脅。4.3.3商圈建筑形式 新生商業(yè)設(shè)施 廣源時(shí)代廣場(chǎng) 內(nèi)部專柜形式 包豪斯歐亞超市 包豪斯底商包豪斯歐亞超市也已經(jīng)正式營(yíng)業(yè)，從其顧客日流量來(lái)看，長(zhǎng)春市民對(duì)歐亞

35、超市比較認(rèn)可。包豪斯的商業(yè)構(gòu)成的商業(yè)氛圍對(duì)本案的商業(yè)有一定的促進(jìn)作用，但同時(shí)也帶來(lái)了一定的威脅。另外，華大天朗國(guó)際社區(qū)也將引進(jìn)一個(gè)3000左右的歐亞超市，預(yù)計(jì)2010年底正式營(yíng)業(yè)。 沿街商鋪 原始商業(yè) 滿客隆超市為該區(qū)域在營(yíng)業(yè)的大型超市之一，超市管理混亂，衛(wèi)生條件較差，顧客較少。預(yù)計(jì)在長(zhǎng)新街對(duì)過(guò)的美家福超市營(yíng)業(yè)后會(huì)給滿客隆造成巨大沖擊，甚至是關(guān)門停業(yè)。4.4一匡街商圈4.4.1商圈范圍一匡街商圈主要是由鉆石禮都、溫馨花園一期、耀江五月花苑和中岳花園的商業(yè)及延伸構(gòu)成。4.4.2商圈特點(diǎn) 依托亞泰大街，建筑形式以街鋪為主且部分面積較大，配以綜合市場(chǎng) 商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲娛樂(lè)為主 由于商業(yè)單體面積古過(guò)大，

36、招商經(jīng)營(yíng)有難度，指使眾多新建小區(qū)商業(yè)仍處于瓶頸期 新興商業(yè)比較多，未形成濃郁的商業(yè)氛圍4.4.3 商圈建筑形式 沿街商業(yè) 耀江五月花苑商業(yè) 中岳花園商業(yè) 鉆石禮都商業(yè) 溫馨花園商業(yè) 綜合市場(chǎng) 天波路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 市場(chǎng)內(nèi)部 中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 市場(chǎng)內(nèi)部形式該區(qū)域內(nèi)無(wú)大型超市；有兩家大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，分別為天波路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，二者經(jīng)營(yíng)范圍基本相同，其中天波路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還在招商中，商家并未完全進(jìn)駐，而中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年，經(jīng)營(yíng)狀況一般。4.5商圈發(fā)展總結(jié)4.5.1商業(yè)設(shè)施混亂，層次不一鐵北地區(qū)各商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施雜亂，舊商鋪和新建商鋪，老綜合市場(chǎng)和新建綜合市場(chǎng)并存，均處于新建商業(yè)取代舊商業(yè)的過(guò)渡時(shí)期。4.5

37、.2街鋪居多，多以餐飲業(yè)為主鐵北地區(qū)的每個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施均以街鋪為主，其中柳影路商圈和一匡街商圈的街鋪與住宅區(qū)混合在一起，分布相對(duì)集中。各商圈的業(yè)態(tài)以餐飲為主，特別是柳影路商業(yè)區(qū)，街邊商鋪的入住商家?guī)缀跞繛樾⌒筒宛^。一匡街的業(yè)態(tài)也是以餐飲為主，但增加了網(wǎng)吧、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所。4.5.3輻射范圍小，影響力不大各商圈的范圍較小，并且缺少能夠吸引全區(qū)消費(fèi)者的大型綜合性商業(yè)設(shè)施，因此各商圈的消費(fèi)者幾乎全部以商圈內(nèi)的居民為主要消費(fèi)群體，商圈間的聯(lián)系較少，顧客資源共享度差。4.5.4經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊，局部區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，多以長(zhǎng)期持有為主目前各商圈中的大部分街鋪進(jìn)駐率達(dá)到85%以上，如中岳花園和包豪斯

38、國(guó)際社區(qū)。局部區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，如柳營(yíng)路萬(wàn)龍第五城、耀江五月花苑亞泰大街一側(cè)等。目前，各商圈內(nèi)的租金整體較低，基本在1-1.2元/日/平方米，升值潛力較高，因此大部分人選擇持有。4.5.5新興商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)需要2-3年的時(shí)間通過(guò)對(duì)寬城區(qū)商業(yè)物業(yè)的調(diào)研及區(qū)域規(guī)劃可見，未來(lái)寬城鐵北區(qū)將會(huì)以原有的三大商圈為核心繼續(xù)發(fā)展，特別是隨著證大光明城、金質(zhì)融城、上臺(tái)花園、吳中印象及上臺(tái)新村等政府周邊的幾個(gè)新型社區(qū)的上市，長(zhǎng)新街商圈將會(huì)有更大的發(fā)展?jié)摿ΓA(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)成為整個(gè)鐵北區(qū)域的商業(yè)核心。預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年內(nèi)，隨著新建各項(xiàng)目的商業(yè)部分的入住，項(xiàng)目交房使用。區(qū)域內(nèi)大量的人口導(dǎo)入及外部流動(dòng)人口的

39、增加，消費(fèi)需求將會(huì)大量增加，商業(yè)氛圍將會(huì)得到很大程度的提升。4.6 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布4.6.1 已建成商業(yè)分布 項(xiàng)目名稱商業(yè)形式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)體量估計(jì)（萬(wàn)平方米）華泰世紀(jì)新城沿街1-2層底商餐飲，娛樂(lè)2樂(lè)嘉茗園沿街1-2層底商餐飲，百貨1金質(zhì)融城集中商業(yè)、底商百貨、餐飲4萬(wàn)龍第五城地下商場(chǎng)，沿街底商百貨、餐飲，醫(yī)藥1包豪斯沿街底商百貨、餐飲、娛樂(lè)0.8耀江五月花苑沿街4層商業(yè)，底商餐飲，娛樂(lè)、服務(wù)1.5溫馨花園沿街2層裙房商業(yè)餐飲、娛樂(lè)、百貨0.5鉆石禮都1層底商，沿街4層商業(yè)餐飲、娛樂(lè)、百貨2.5合計(jì)13.3青年城4.7.1 在售商業(yè)分布項(xiàng)目名稱商業(yè)形式預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)體量估計(jì)（萬(wàn)平方米）吳中印象沿街1

40、-2層底商餐飲，百貨0.6華大天朗國(guó)際沿街1-2層底商，集中商業(yè)餐飲，百貨、服務(wù)2.5青年城集中商業(yè)、沿街1-2底商百貨、餐飲3馬塞公寓沿街2層底商餐飲、百貨0.25合計(jì)6.354.7.2 未來(lái)規(guī)劃商業(yè)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱商業(yè)類型預(yù)計(jì)體量（萬(wàn)）預(yù)計(jì)上市時(shí)間華大天朗國(guó)際四期2層底商+集中商業(yè)12010年中上臺(tái)花園沿街2層底商2.52010年下半年兆豐嘉座沿街2層底商12010年上半年金質(zhì)融城沿街底商12010年下半年吳中印象沿街1-2層底商0.62010年上半年青年城集中大型商業(yè)20未定合計(jì)26.14.8 現(xiàn)有大型超市、綜合市場(chǎng)分布新月市場(chǎng)嘉樂(lè)綜合市場(chǎng)廣源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)華大 歐亞超市萬(wàn)龍第五城歐亞超市萬(wàn)

41、龍第五城歐亞超市天波路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)臺(tái)北商貿(mào)大廈萬(wàn)龍第五城歐亞超市4.9區(qū)域商業(yè)體量總體預(yù)估通過(guò)調(diào)研走訪，對(duì)鐵北地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)體量及未來(lái)規(guī)劃商業(yè)體量的初步判斷如下： 已建成商業(yè)體量 13.3萬(wàn)平方米 在售商業(yè)體量 6.35萬(wàn)平方米 未來(lái)2-3年上市體量 26.1萬(wàn)平方米 原有的老綜合市場(chǎng)及現(xiàn)有的個(gè)別獨(dú)立綜合市場(chǎng) 3萬(wàn)平方米 初步估計(jì)未來(lái)2-3年后鐵北地區(qū)的商業(yè)總量將達(dá)到 48.75萬(wàn)平方米通過(guò)寬城區(qū)已售已建、在售、未來(lái)規(guī)劃商業(yè)分布來(lái)看，目前寬城區(qū)商業(yè)基本是以社區(qū)商業(yè)為主體，整體的商業(yè)氛圍一般，除個(gè)別商業(yè)氛圍濃郁。整體商業(yè)的供應(yīng)量比較充足，人均商業(yè)面積可達(dá)到1：1.2，（原有零散商業(yè)未計(jì)算）整體商業(yè)競(jìng)

42、爭(zhēng)比較大。第三部分 項(xiàng)目自身分析5 項(xiàng)目立地條件分析寬府路慶豐路長(zhǎng)新街亞泰大街九臺(tái)路凱旋路北人民大街北環(huán)城路5.1 項(xiàng)目位置及交通5.1.1地理位置523滿客隆倉(cāng)儲(chǔ)超市中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)扶貧市場(chǎng)本案商業(yè)位于亞泰北大街與慶豐路交口523電臺(tái)旁。5.1.2周邊道路擁有亞泰大街、北人民大街、凱旋路等多條城市主干道及寬府路、慶豐路和長(zhǎng)新街等區(qū)域主干道，外部交通網(wǎng)絡(luò)便捷。5.1.3公共交通目前項(xiàng)目周邊僅有8路，118路公交，內(nèi)部交通有待改善。5.2項(xiàng)目可見性項(xiàng)目位于亞泰大街與慶豐路交匯處的西北角處，交口的四個(gè)放射方向均具有較高的可見性。5.3商業(yè)氛圍在以扶貧市場(chǎng)為基礎(chǔ)及包豪斯和廣源時(shí)代廣場(chǎng)的現(xiàn)行入市，形成了以

43、長(zhǎng)新街為主的商業(yè)地帶，本項(xiàng)目則處于該商業(yè)帶的邊緣，具備一定的商業(yè)氛圍。隨著未來(lái)本案及周邊幾個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的逐漸興起，本案和廣源時(shí)代廣場(chǎng)將會(huì)作為區(qū)域內(nèi)較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施將共同構(gòu)成該區(qū)域的商業(yè)中心區(qū)，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)加大。寬府路慶豐路長(zhǎng)新街亞泰大街九臺(tái)路凱旋路北人民大街北環(huán)城路長(zhǎng)新街商圈5.4 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目隨著寬城區(qū)政府的遷入，本案周邊地區(qū)成為鐵北地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最重要區(qū)域。目前周邊在售及已入住的新小區(qū)有9個(gè)，預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目周邊的人口將會(huì)達(dá)到8萬(wàn)人，具有較高的消費(fèi)潛力。上臺(tái)新村兆豐嘉座香檳小鎮(zhèn)金質(zhì)融城包豪斯學(xué)士園上臺(tái)花園華大吳中印象寬府路慶豐路長(zhǎng)新街亞泰大街九臺(tái)路凱旋路北人民大街北環(huán)城路5.5項(xiàng)目SWOT分

44、析5.5.1優(yōu)勢(shì) 周圍交通便捷，位于顯著位置，可見性較強(qiáng) 處于寬城區(qū)規(guī)劃的行政和服務(wù)中心，有利于商業(yè)的發(fā)展 周圍住宅項(xiàng)目較多，未來(lái)居住人群大量增加，消費(fèi)潛力大 靠近523電臺(tái)，該旅游資源為商業(yè)聚集人氣5.5.2劣勢(shì) 項(xiàng)目位于目前區(qū)域商圈的邊緣地帶，消費(fèi)需要引導(dǎo) 周邊無(wú)老居住社區(qū)，原住居民較少，沒有大型消費(fèi)的基礎(chǔ) 距離區(qū)域內(nèi)其他商圈較遠(yuǎn)，人流共享度差 距市中心較遠(yuǎn)，消費(fèi)人群主要依靠周邊居民5.5.3機(jī)遇 區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及規(guī)劃導(dǎo)向，為項(xiàng)目發(fā)展提供保證 周邊項(xiàng)目增多，居住人群大量導(dǎo)入，創(chuàng)造消費(fèi)潛力 周圍商業(yè)檔次較低，易于確立中心形象 項(xiàng)目多元化業(yè)態(tài)可滿足消費(fèi)者不同需求，吸引消費(fèi)者5.5.4威脅 區(qū)

45、域商業(yè)氛圍不濃，需要長(zhǎng)期培養(yǎng) 目前項(xiàng)目周邊居住人群較少，需要時(shí)間等待本案及周邊項(xiàng)目人群導(dǎo)入 一公里范圍內(nèi)大型超市過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 廣源時(shí)代廣場(chǎng)先行入市，先于本項(xiàng)目樹立形象6 項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況6.1周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析亞泰大街九臺(tái)路長(zhǎng)新街慶豐路寬府路小南街兆豐嘉座華大歐亞包豪斯廣源時(shí)代吳中上臺(tái)花園6.1.1周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布6.1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀 吳中印象商業(yè)目前吳中印象商業(yè)主要集中在一期（二期未建），已售的慶豐路一側(cè)的單層底商，面積較小，為40-80，目前已有部分商家進(jìn)入。未售的亞泰北大街一側(cè)為雙層底商，面積較大多為200左右。據(jù)了解，項(xiàng)目二期也會(huì)有部分商業(yè)，預(yù)計(jì)仍為沿街底商的形式。該項(xiàng)目的商業(yè)對(duì)

46、本案的商業(yè)沖擊不大。 華大天朗國(guó)際該項(xiàng)目商業(yè)以單層和2層底商為主，目前已經(jīng)售出四分之三，大部分商家已經(jīng)進(jìn)入?？拷疖嚨赖乃钠跁?huì)有約3000的集中商業(yè)，屆時(shí)歐亞超市將會(huì)在2010年底進(jìn)駐，這勢(shì)必將會(huì)對(duì)本案商業(yè)的客戶產(chǎn)生分流。 上臺(tái)花園該項(xiàng)目在沿街住宅規(guī)劃了大量雙層底商，但沒有規(guī)劃集中商業(yè)。由于亞泰大街有綠化帶，并且車速較快，對(duì)顧客穿行不利，影響對(duì)面顧客到本案商業(yè)進(jìn)行購(gòu)物，因此上臺(tái)花園的商業(yè)產(chǎn)生一部分截流。 包豪斯商業(yè)包豪斯的商業(yè)是本案周邊比較成功的商業(yè)，目前商家已經(jīng)基本住滿，并引進(jìn)了歐亞超市。由于距離較近，若本案也引進(jìn)大型超市，二者競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。 兆豐嘉座該項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃為沿街2層底商，沒有

47、集中商業(yè)，項(xiàng)目位于包豪斯的對(duì)角處，其商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)沖擊很小。 廣源時(shí)代廣場(chǎng)廣源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃為集購(gòu)物、休閑為一體的綜合性大型商場(chǎng)，上下共有5層，其中地下1層為大型超市，地上4層為百貨商場(chǎng)，建筑面積約3萬(wàn)，是目前鐵北最大的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。商場(chǎng)投資達(dá)1億元，以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括日用百貨、服裝、鞋帽、首飾珠寶等商品，并提供休閑場(chǎng)所。提倡一站式購(gòu)物、一站式休閑。該項(xiàng)目無(wú)論從建筑體量還是招商業(yè)態(tài)與本案又具有很強(qiáng)的相似性，加上距離很近，未來(lái)二者的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。該商場(chǎng)將于2009年12月22日舉行開幕儀式，所有柜臺(tái)和精品店以只租不售的形式幾乎全部招商完畢。商場(chǎng)內(nèi)全部劃分為10-20

48、的專柜，月租金為50-80元/月/。6.2 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展小結(jié)通過(guò)對(duì)以上幾個(gè)方面的初步分析得出以下幾個(gè)結(jié)論： 項(xiàng)目周邊道路較為通暢，但是公共交通條件還不夠發(fā)達(dá)。 本案的商業(yè)將處于該區(qū)域的中心地段。位于兩條干道交匯處，項(xiàng)目的可見性 和展示性較好，對(duì)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展十分有利。 項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍將會(huì)逐漸濃厚，特別是隨著周邊幾個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，部分 項(xiàng)目商業(yè)的逐漸上市，為后期區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)有利條件。 本案處于鐵北房地產(chǎn)發(fā)展的腹地，周邊項(xiàng)目林立，將會(huì)有更多人群進(jìn)駐項(xiàng)目周邊，創(chuàng)造無(wú)限消費(fèi)潛力，為商業(yè)做好鋪墊。 同時(shí)本案周邊強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與目前人口導(dǎo)入不足等再次證明本區(qū)域內(nèi) 目前區(qū)域內(nèi)建造大體量商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)

49、比較大。第四篇 項(xiàng)目定位分析7 項(xiàng)目體量測(cè)定通過(guò)現(xiàn)有寬城區(qū)域內(nèi)商業(yè)的發(fā)展看，目前寬城區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟度不夠，形成了部分初具規(guī)模的商圈，但本項(xiàng)目?jī)H處于商圈的邊緣地帶。同時(shí)從已售已建、在建、未建的各項(xiàng)目的商業(yè)體量看，目前在寬城區(qū)域內(nèi)建設(shè)大體量商業(yè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。本案適合做多大體量的商業(yè)可通過(guò)以下幾種理論推倒得知。7.1 人均商業(yè)擁有量據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年末，長(zhǎng)春全市擁有商鋪存量約700萬(wàn)平方米，大型商場(chǎng)及超市等商業(yè)設(shè)施體量約100萬(wàn)平方米，未來(lái)3年內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃體量約100萬(wàn)平方米。那么可以預(yù)見截至2010年底，全市的商業(yè)總體量約為900萬(wàn)平方米。目前長(zhǎng)春市人口約750萬(wàn)人，則商業(yè)的人均擁有量為1.2

50、平方米/人。鐵北地區(qū)2010年底預(yù)計(jì)人口近40萬(wàn)人，而商業(yè)總體量將達(dá)到49萬(wàn)平方米，人均擁有量為1.225平方米/人，高出長(zhǎng)春市整體水平。7.2 區(qū)域商業(yè)面積人均擁有量對(duì)比地區(qū)人均面積商業(yè)擁有量（平方米）北京0.9上海1.4香港1.3全國(guó)0.7-0.8中等發(fā)展國(guó)家1.2長(zhǎng)春1.2鐵北1.225通過(guò)上表可以非常清楚的看出長(zhǎng)春市的商業(yè)人均擁有量比全國(guó)平均人均商業(yè)擁有量高出很多，甚至高于北京，接近商業(yè)比較發(fā)達(dá)的的香港和上海。從人均商業(yè)擁有量上看，長(zhǎng)春市和鐵北地區(qū)的商業(yè)體量的確過(guò)剩,相當(dāng)于每3萬(wàn)人就擁有一個(gè)集中商業(yè)。7.3 項(xiàng)目周邊新項(xiàng)目入住時(shí)間及人口統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱總體量（萬(wàn)平方米）入住情況入住人口華大

51、天朗國(guó)際60萬(wàn)1期已入住，2、3期正在辦理4期明年中約20000人吳中印象22萬(wàn)1期多層入住，高層明年入住，2期明年底約5600人上臺(tái)花園4萬(wàn)明年底入住約1100人金質(zhì)融城26萬(wàn)1期入住，2期10年底和11年月8000人上臺(tái)花園70萬(wàn)預(yù)計(jì)明年入住約20000人嘉元學(xué)士園2萬(wàn)已入住約800人包豪斯66萬(wàn)已入住約1500人合計(jì)190.6萬(wàn)57000人加上本項(xiàng)目和上臺(tái)新村、香檳小鎮(zhèn)及區(qū)域原住居民，截止到2010年末，該區(qū)域已入住項(xiàng)目約200萬(wàn)，近22000戶，約80000人。而區(qū)域截至到2010年末，本項(xiàng)目周邊的商業(yè)供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到9萬(wàn)方米，區(qū)域人均擁有量為1.125，基本與長(zhǎng)春整體水平相近，低于鐵北區(qū)整體水平。7.4 本項(xiàng)目商業(yè)體量建議7.4.1人均商業(yè)擁有量從以上對(duì)周邊項(xiàng)目的分析來(lái)看，本項(xiàng)目周邊地區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量充足，未來(lái)可以滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。截止到2010年，本項(xiàng)目住宅開發(fā)量將達(dá)到約40萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)人口導(dǎo)入約1.5萬(wàn)人。按照長(zhǎng)春市目前人均1.2的