房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可行性研究報告

1、目 錄1 項目總論11.1、項目背景11.1.1項目名稱11.1.2研究工作依據(jù)21.1.3項目建設規(guī)劃內(nèi)容21.1.4項目開發(fā)手續(xù)31.2可行性研究結果31.2.1市場預測31.2.2投資估算和資金籌措41.2.3項目綜合評價結論52項目投資環(huán)境和市場研究72.1市場宏觀背景72.1.1全國投資環(huán)境72.1.2長沙市投資宏觀背景103開發(fā)建設進度安排173.1有關工程計劃說明17施工橫道圖174投資估算與資金籌措194.1項目總投資估算194.2資金籌措214.3投資使用計劃225銷售及經(jīng)營收入測定235.1物業(yè)銷售收入估算235.2資金來源與運用分析245.3銷售利潤246財務與敏感性分析

2、256.1項目盈利能力分析256.2項目不確定性分析256.3社會效益和影響分析277可行性研究結論與建議287.1擬建項目的結論性意見287.2項目主要問題的解決辦法和建議297.2.1項目的主要問題297.2.2建議297.3項目風險及防范建議308附件一：可研分析表309附件二：富新金地景園開發(fā)經(jīng)濟指標401 項目總論1.1、項目背景1.1.1 項目名稱項目處于湖南省長沙市天心區(qū)友誼路與韶高路交匯處，項目名稱暫定為“富興金地景園” 。本司于2005年1月至2005年3月經(jīng)事業(yè)部同意，采取方案征集、可行性研究方式組織了規(guī)劃設計、地產(chǎn)代理（策劃）受托單位：深圳市天方房地產(chǎn)經(jīng)紀代理有限公司、深

3、圳一帆文化傳播有限公司、深圳市中原物業(yè)顧問有限公司、長沙市尊豪房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司、吉好地咨詢（北京）有限公司長沙分公司、北方漢沙揚建筑工程設計有限公司、上海中建建筑設計院有限公司7家單位進行總規(guī)平面布置、市場調(diào)研。又于3月30日組織了規(guī)劃、建筑、銷售代理、策劃機構專家進行多次座談，大家一致認為：（1）該地塊大市政配套已基本形成，地塊周邊房開項目已進入建設、熱售中，人氣、商氣漸旺，開發(fā)成熟度日趨成熟。本項目2005年3季度開工建設，2006年1季度開盤正值開發(fā)商機黃金階段。（2）技經(jīng)指標：綜合容積率控制在2.83.0之間，開發(fā)總面積18萬20萬平方米。（3）項目定位可供選擇方案： 4：高層住宅；

4、B：高層+多層1.1.2 研究工作依據(jù)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（建設部：建標2000205號）（2）建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(國家計委、建設部：計投資1993530號)（3）關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811號）（4）長沙建設工程價格信息（2003）（7）企業(yè)提供的相關資料1.1.3 項目建設規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)方案征集提供的方案設計等相關資料，項目經(jīng)濟技術指標如下表：表1：項目經(jīng)濟技術指標項目名稱整個項目建設用地面積（m2）555410總建筑面積（m2）容積率2.8覆蓋率18.9%綠地率45%計容積率面積（m2）.8其中：住宅（包括單身公寓）（m2）

5、.4 商業(yè)（m2）19921.1不計容積率面積（m2）19000停車位（個）650(地上200、地下450)1.1.4 項目開發(fā)手續(xù)1、 項目土地使用權取得本項目已交納購地款4100余萬元。截止2005年3月止，土地成本5872.37萬元，折合48.9萬元/畝。2、 項目開發(fā)合法性手續(xù)項目用地的其余合法手續(xù)正在辦理。1.2 可行性研究結果1.2.1 市場預測根據(jù)市場調(diào)查，天心區(qū)近年將有大量的樓盤推出，區(qū)域市場競爭激烈，同時片區(qū)市場也將面對其他片區(qū)市場的有效競爭。1.2.2 投資估算和資金籌措1、 投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為38,387.52萬元（含地價），詳見下表：表3：項目總投資估算表

6、序號項目名稱總額萬元單價 （元/平方米）占總投資比例1土地成本9,600.00 617.64 23.7%2前期工程費750.41 43.02 1.9%3建安工程20,296.07 1,163.56 50.1%4管理費612.93 35.14 1.5%5不可預見費612.93 36.31 1.5%6其他費用1,884.91 108.06 4.7%7財務費用3,392.00 194.46 8.4%8銷售費用2,475.04 141.89 6.1%9公用設施專用基金872.57 50.02 2.2%10合計40,496.87 2,321.66 100.0%項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、其

7、他方式融資和銷售回款。項目總投資約40,496.87萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金6000萬元，銀行借款10,000.00萬元，銷售收入24,496.87萬元表4：項目資金來源表序號項目名稱總額（萬元）比例1自有資金及融資6,000.00 14.82%2銀行貸款10,000.00 24.69%3銷售收入24,496.87 60.49%4總投資40,496.87 100.00%1.2.3 項目綜合評價結論1、 項目建設手續(xù)正在辦理之中2、 項目建設后續(xù)資金保證項目建設資金來源于自籌資金（其他方式融資）、銀行貸款和銷售回款。3、 項目具有良好的社會效益項目的建

8、設有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。4、 經(jīng)測算經(jīng)濟效益良好經(jīng)測算主要經(jīng)濟技術指標如下表所示：表5：項目主要經(jīng)濟技術指標序號項目名稱總額萬元單價 （元/平方米）占總投資比例1土地成本9,600.00 617.64 23.7%2前期工程費750.41 43.02 1.9%3建安工程20,296.07 1,163.56 50.1%4管理費612.93 35.14 1.5%5不可預見費612.93 36.31 1.5%6其他費用1,884.91 108.06 4.7%7財務費用3,392.00 194.46 8.4%8銷售費用2,475.04 141.89 6.1%9公用

9、設施專用基金872.57 50.02 2.2%10合計40,496.87 2,321.66 100.0%注：上表指標按住宅銷售率、商業(yè)銷售率、車位銷售率均為100%的情況下預測的經(jīng)濟效益指標。綜上所述，該項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，我司認為本項目可行。2 項目投資環(huán)境和市場研究2.1 市場宏觀背景2.1.1 全國投資環(huán)境1、 2003年及2004年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好2004年1-3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值達9.3萬億元，按可比價格計算，比上年增長9.5。其中，第一產(chǎn)業(yè)絕對額12,561億元，比去年同期增長5.5；第二產(chǎn)業(yè)絕對額51,631億元，比去年同期增長10.9；第三產(chǎn)業(yè)絕對額28,952億元，

10、比去年同期增長8.5。2、 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場高速增長2004年前3季度，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府控制土地的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，有較大增幅2004年房地產(chǎn)投資增長有較大增幅；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結構調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。全國房價不分地域、上漲迅猛2004年房價將呈溫和回落態(tài)勢，

11、房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關的政策效應經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的重要策略。中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知（銀發(fā)200312

12、1號），其要點如下：1、 加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向；2、 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放；3、 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途；4、 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；5、 強化個人商業(yè)用房6、 貸款管理；7、 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；8、 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理。；9、 切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理。國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號），鼓勵房地產(chǎn)市場大力發(fā)展1、 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義；2、 完善供應政策，調(diào)整供應結構（增加普通商品住房

13、供應、控制高檔商品房建設、加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理等）；3、 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務）；4、 發(fā)展住房信貸，強化管理服務（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔保機制、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）；5、 改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應；6、 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。2.1.2 長沙市投資宏觀背景1、 該市房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀：2004年，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落，但是在旺盛的市場需求拉動下，房地產(chǎn)開發(fā)仍保持了較快增長，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，商品房價格增幅較大，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動長沙經(jīng)濟不斷

14、發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。1、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)增長速度減慢，目前處于穩(wěn)步發(fā)展期：2004年全市在建在售樓盤開發(fā)量與03年對比：總開發(fā)量（平米）住宅開發(fā)量（平米）商業(yè)開發(fā)量（平米）04年682，7401582，1601100，580003年739，8812652，222587，6587差額-57，1411-70，0624+12，92132、2004年銷售出現(xiàn)井噴，樓盤空置率大幅下降住宅銷售面積（m2）住宅剩余面積（m2）銷售率商業(yè)銷售面積（m2）商業(yè)剩余面積（m2）銷售率04年402，3137179，846469.1%55,931044,649055.6%3、消費者購房需求旺盛，商品房價格漲幅提升。200

15、4年，長沙市共成交商品房38671套，成交面積450.22萬平方米，成交金額99.17億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比2003年同期增長44.69%、50.44%和57.03%，增幅較大，增速加快。隨著居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費者的購房需求還將有一個較大的上升空間。2004年長沙市商品房的銷售均價為2738元/平方米，比去年上漲10.94%。其中商品住房銷售均價為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供應量減少與消費者旺盛的購房需求之間存在較大反差，導致2004年長沙市商品房價格漲幅較大。4、經(jīng)濟適用房、別墅開發(fā)量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建設量有所

16、回升2004年，長沙市經(jīng)濟適用住宅小區(qū)建設共完成投資10.58億元,竣工建筑面積為110.74萬平方米，銷售經(jīng)濟適用住宅面積115.96萬平方米，分別比去年同期增長147.21%、88.98%和56.91%。2、長沙市商品住宅市場板塊的劃分及其差異1）芙蓉區(qū)樓盤因期獨特的區(qū)域位置，它的住宅均價和商業(yè)均價雄居五區(qū)榜首。由于其獨特的橫長條狀地理位置，不僅橫跨長沙市CBD、CRD版塊，還包括了長沙“東市”。它集中了五一廣場商業(yè)圈，中央廣場商業(yè)圈、袁家?guī)X商業(yè)圈、火車站商業(yè)圈、馬王堆商業(yè)圈等五大商圈，長沙60%的商場、三個五星級酒店也聚集在此，這些都帶動了該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。芙蓉路至韶山路開發(fā)的大量寫字

17、樓、商住樓成為長沙市CBD中央商務區(qū)不可缺少的一個版塊。馬王堆經(jīng)過10年的發(fā)展，已成為集市場、中低檔商品房、經(jīng)濟適用房于一體的版塊。而烈士公園版塊的快速發(fā)展，營造了長沙一個“富人區(qū)”。2）雨花區(qū)房地產(chǎn)近年來開發(fā)力度加大，其樓盤開發(fā)總建筑面積位居五區(qū)之首。同時長沙市經(jīng)濟適用房也主要集在中該區(qū)域，雨花區(qū)充足的土地資源給其提供了堅實基礎。目前以突出一點（新區(qū)治）、拉通一線（火星大道）、開發(fā)兩片（南片洞井新城和東片體育新城）為重點進行城市建設。而長、株、潭的融城給該區(qū)域又帶來了新的機遇。3）天心區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度增幅最慢，其樓盤開發(fā)數(shù)量在五區(qū)中名列最后。省政府和區(qū)政府的南遷；長、株、潭一體化，給該區(qū)域發(fā)

18、展帶來了契機。天心區(qū)不僅具有良好的環(huán)境，景觀資源，還匯集了政治干校、交通學校、長沙理工大學等一批高等學府，使其具有優(yōu)質的客戶資源。長沙大道和書院南路兩廂是其今后發(fā)展的主要方向。4）岳麓區(qū)房地產(chǎn)其住宅均價和商業(yè)均價為最低，這主要是因為其房地產(chǎn)開發(fā)時間較晚和湘江“天塹”阻礙了其快速發(fā)展。但隨著金星大道和瀟湘大道拉通，該區(qū)域將通過3-5年建設，使城區(qū)面積達40平方公里，人口30萬人。岳麓區(qū)具有良好的房地產(chǎn)發(fā)展硬件基礎，它不僅有優(yōu)美的自然環(huán)境，還有濃厚的文化氣氛，而大學城的老師和高新區(qū)的職員為其提從了大量客戶資源。5）開福區(qū)在樓盤開發(fā)量最少。作為長沙老城區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)以國營大、中型工礦企業(yè)為主，單位效益

19、普遍較差，城市基礎設施落后，人均收入在五區(qū)中名列末位，因此該區(qū)在長沙市房地產(chǎn)格局中扮演著“北丐”的角色，隨著芙蓉北路拓寬、金霞大道拉通、新霞凝港建設及舊城改造力度不大，城市建設發(fā)生了日新月異的變化?，F(xiàn)該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點集中在金霞大道兩廂和四房坪。前者主要以開發(fā)中檔樓盤為主，后者則以經(jīng)濟適用房和中低檔樓盤作為主要開發(fā)方向。3、長沙市商品住宅平均價格走勢及市場新動向【商品住宅均價】據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，2004年，長沙市商品房的銷售均價為2738元/平方米，比去年上漲10.94%。其中商品住房銷售均價為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供應量減少與消費者旺盛的購房需求之間

20、存在較大反差，導致2004年我市商品房價格漲幅較大?！鹃L沙市房地產(chǎn)市場新動向】1、高速交通網(wǎng)路形成，推動房地產(chǎn)快速發(fā)展長沙日趨完善的高速交通網(wǎng)絡正在迅速推動樓市的發(fā)展，尤其是隨著長沙“六橋三環(huán)”工程的實施以及各項市政設施的進一步完善，住宅郊區(qū)化進程正在加快，在長沙“六橋三環(huán)”的路網(wǎng)系統(tǒng)中，目前一環(huán)線附近房產(chǎn)已碩果累累，二環(huán)線周邊開始瓜熟蒂落，三環(huán)線的投資熱點也正在漸漸形成；2、東南西北區(qū)項目遍地開花縱觀長沙整個樓市：東邊的雨花生態(tài)新城以建成的雨花區(qū)政府新址為中心，在萬家麗和香樟路聚集了大批樓盤。南邊的天心生態(tài)新城以正在建設的省政府機關新址為中心，在湘府路和芙蓉南路匯合了幾十個開發(fā)項目。西邊的岳

21、麓大道和金星大道兩邊扎堆了大批樓盤。北邊的青竹湖外商城，由青竹湖大道和太陽山路構成路網(wǎng)骨干，向四周延展自己的勢力范圍；3、大盤進代已經(jīng)來臨隨著長沙市政府遷住河西新址，陽光100、金牛山莊等一批項目已進入實質性操作階段。省政府的南遷同時也帶動南邊樓市發(fā)展。目前奧林匹克花園也正在緊張的進行前期準備工作。4、商業(yè)地產(chǎn)競爭繼續(xù)白熱化從五一商圈銅鑼灣廣場與王府井商業(yè)廣場之爭，到中南汽車世界與“雨花五金機電市場”的大戰(zhàn)可知，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)與市郊專業(yè)市場之間的競爭繼續(xù)呈白熱化趨勢，但隨著市內(nèi)土地供應總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)開發(fā)趨于飽和專業(yè)市場利用其特殊專業(yè)化、規(guī)?；膬?yōu)勢，將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導地位。5、

22、“8.31”大限逐漸規(guī)范土地市場，房地產(chǎn)將面臨重新洗牌和重組即國家監(jiān)察部頒布71號令以來，縱觀星城樓市，2004年樓盤供應量相比2003年明顯有所減少，但樓盤放量減少的情況下，需求量卻在穩(wěn)定增長。市場很可能保持房價、銷售量的增長，但行業(yè)和企業(yè)的景氣程度卻比住年差，尤其是企業(yè)利潤不比住年。僅單純的依靠“開發(fā)模式”的發(fā)展將企業(yè)做大、做強已受到局限，只有在新變化下，星城房地產(chǎn)企業(yè)的操作策略應更加豐富，以適應發(fā)展的變化。4、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析（一）按購買的目的來分，購買住宅的客戶可分為自住型和投資型兩種。自住型客戶中可分為第一次置業(yè)者和二次以上置業(yè)客戶。第一次置業(yè)者中，以剛參加工作不久單位

23、沒有住房的工薪階層、舊城拆遷戶、外地入長戶、部隊退役和小經(jīng)營戶為主，年齡一般在22-30歲居多，地段、周邊環(huán)境沒有太多要求，只要有便利的公交線路即可，他們多選擇經(jīng)濟適用房、中低檔商住樓和小戶型樓盤。二次以上置業(yè)客戶以私營企業(yè)主、高級管理者、教授、文藝行業(yè)、IT、房地產(chǎn)等收入較高難度從業(yè)人群為主，年齡在35-50歲之間，有良好的社交圈，重視生活品，對小區(qū)保安、生態(tài)環(huán)境、特業(yè)管理等都有較高要求。住宅投資客戶與商業(yè)投資客戶基本情況相同，只是在住宅方面炒房的現(xiàn)象比較多，而商業(yè)客戶要求是穩(wěn)定的高額回報。（二）按消費需求將人群進行聚類細分市場，長沙的消費群體可以分為以下五類：“長沙新一代”，他們大多是25

24、30歲的長沙本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進入購房階段，生活時尚，喜愛情調(diào)，對“未來會有豐厚收入”的信心最高。他們選擇最多的是東部、南部板塊。 “高級白領群”，是從外地來長沙較久或長沙本地人，學歷層次和家庭收入在五類消費者中是最高的，他們看重家庭，渴望休閑，選擇最多的是體育新城、河西等環(huán)境較好板塊。 “年輕新移民”，是2835歲左右的新長沙人。多數(shù)為本科學歷，處于事業(yè)的上升階段，認為“未來會有更豐厚收入”，而且愿意“為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。 “基本需求型”是長沙本地人或移民來長沙較久的人，年齡較大，多在4050歲之間，70為高中或中專學歷，看重家庭，講求實際，愿意“為了掙更多的錢

25、，可以犧牲休閑”。他們選擇最多的是舊城區(qū)等板塊。 “傳統(tǒng)高薪型”以本地人為主，年齡主要在4055歲，職業(yè)以政府、國企的高級領導居多，喜歡生活、工作均在市區(qū)，認為家庭比事業(yè)重要，對“未來有更豐厚收入”持懷疑態(tài)度。5、各種檔次商品住宅客戶分析（1）高檔樓盤群以高級教育工作者（以大學教授為主），高新科技研發(fā)人員、醫(yī)生、企業(yè)高級管理人員、高級私營企業(yè)主為主要消化群體，該消費群文化素質、經(jīng)濟收入高，年齡以3555歲居多，大部分為二次以上置業(yè)，對現(xiàn)居住條件不滿，提升生活品質是他們再次置業(yè)的主要原因。正因為如此，該消費群對樓盤的品質要求較高，尤其對周邊自然環(huán)境、休閑配套和售后服務等方面是他們選擇樓盤的一個重

26、要標準。（2）中檔樓盤消費群以政府公務員、普通教育工作者、高新區(qū)工作人員、企業(yè)中層管理人員、中小私營業(yè)主居多，該消費群文化素質、經(jīng)濟收入普遍較高，年齡以在2840歲，大部分為一次置業(yè)，改善居住條件是他們首次置業(yè)的主要原因，交通環(huán)境、生活配套和價格中該消費群體選擇樓盤的標準。（3）低檔樓盤消費群以企事業(yè)單位職工、拆遷戶為主，該消費群文化素質一般，經(jīng)濟收入普遍偏低。企事業(yè)單位職工以年青人、外地人居多，大部分為首次置業(yè)，對樓盤品質要求不高，主要解決基本居住問題，而拆遷戶涉及的年齡、文化素質、經(jīng)濟收入等方面差異較大，對開發(fā)商安置的房子普遍無條件的接愛，價格是他們選擇樓盤的最為重要的標準。6、商品住宅客

27、戶購買行為分析 （1）在成熟商業(yè)圈內(nèi)置業(yè)的消費者，看重的是地處市中心，交通便利，市政生活配套設施齊全，形成以高檔住宅、商住樓為主的核心板塊，這類消費群體多為高收入及中小私營業(yè)主，一般為追求更高精神、物質需求從而二次置業(yè)。（2）在近郊置業(yè)的人群，看重郊區(qū)高檔樓盤的開發(fā)住宅規(guī)?；纬尚屡d住宅群，多為年青消費者、附近居民及市區(qū)中低收入人群，為改善居住環(huán)境而初次置業(yè)。（3）在城南片區(qū)置業(yè)的，由于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，加速長、株、潭三市融城，而以中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心為龍頭的紅星專業(yè)市場群的開發(fā)，因投資門檻低、回報率高，吸引大量附近居民及長、株、潭投資置業(yè)者。在城南主要以投資、居住為主。

28、7、全市房地產(chǎn)市場利好分析從總的發(fā)展趨勢來看，2005年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件主要有：一是長沙城市發(fā)展空間將有新的突破，重大的基礎設施投資必將是從整體上改善省會中心城市以及長株潭城市群空間結構、物流條件、生態(tài)環(huán)境等戰(zhàn)略性項目，投資需求的增長仍將繼續(xù)保持相對穩(wěn)定；二是湖南省政府提出了建設長（沙）株（洲）（湘）潭一體化的區(qū)域經(jīng)濟一體化的目標，長沙將融入泛珠三角經(jīng)濟圈，房地產(chǎn)產(chǎn)鏈體系的戰(zhàn)略性對接步伐將進一步加快，進入一個高速推進新階段，在產(chǎn)業(yè)結構中所占比重也將快速上升；三是隨著消費引擎對經(jīng)濟增長的拉動力逐步增強，將進一步擴大消費需求，實現(xiàn)消費引擎的主導地位。同時，從總體上看，長沙市房地產(chǎn)市場雖然

29、進一步成熟，并不存在過熱，目前長沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重僅為5%，其總量規(guī)模與長沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模相比明顯偏小，目前長沙市區(qū)人均居住面積僅為11.93平方米，距離小康居住水平相去甚遠，房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間十分巨大。再從長沙發(fā)展規(guī)劃以及長株潭一體化長遠發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。 8、結論1、長沙市房地產(chǎn)投資受慣性作用，繼續(xù)攀高，但增幅比982003年的平均增幅回落了2.3個百分點。調(diào)控政策的進一步實施開發(fā)企業(yè)對后續(xù)投資將持謹慎態(tài)度，預測2005年長沙市房地產(chǎn)投資增長進度將會進一步趨緩。2、由于經(jīng)濟適用房受到國家宏觀政策的控制，每年不足50萬平米的上市量

30、，無法滿足長沙中低收入家庭的需求，而城郊結合處的中低檔盤盤，正好填補了這一塊市場。3、商住樓底層裙樓部分，特別是整層出租出售的銷售緩慢，仍然是開發(fā)商棘手的問題。4、隨著六橋三環(huán)中的五橋及三環(huán)的逐漸形成，環(huán)境好、規(guī)模大、交通便利的環(huán)線樓盤將成為市場主流。5、戶型設計日趨向合理化、實用化、大面積150平米以上戶型比例將進一步降低，經(jīng)濟、緊促型、面積為90-100平米三房將成為市場主導。6、隨著雨花生態(tài)新城、天心生態(tài)新城、岳麓大道、金星大道及青竹湖大道周邊基礎設施的日漸完善，在未來幾年，特別在2005年品牌+實力的外省房產(chǎn)開發(fā)軍團將在以上地段施展拳腳。7、商業(yè)氛圍濃厚，投資門檻低的商業(yè)地產(chǎn)項目將有較

31、大需求。8、尋找信托與基金的合作與投資將成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道：提高自身實力、提市集約化水平、努力樹立品牌，創(chuàng)精品將是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。3 開發(fā)建設進度安排3.1 有關工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下：施工橫道圖詳見附表10.1項目工程計劃橫道圖。 4 投資估算與資金籌措4.1 項目總投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為40496.87萬元（含土地轉讓費）詳細見下表：表10：項目總投資估算表序號項目名稱總額萬元單價 （元/平方米）占總投資比例1土地成本9,600.00 617.64

32、 23.7%2前期工程費750.41 43.02 1.9%3建安工程20,296.07 1,163.56 50.1%4管理費612.93 35.14 1.5%5不可預見費612.93 36.31 1.5%6其他費用1,884.91 108.06 4.7%7財務費用3,392.00 194.46 8.4%8銷售費用2,475.04 141.89 6.1%9公用設施專用基金872.57 50.02 2.2%10合計40,496.87 2,321.66 100.0%注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價,包括地下室面積。總投資估算說明1、土地成本按開發(fā)商提供資料，土地成本為9600萬元。2、前期工程費

33、前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。項目前期費用為750.41萬元。3、建安工程費包括基礎、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。 項目建安工程費為20,296.07萬元。4、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。按長沙市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的2%記取。項目管理費為612.93萬元。5、不可預見費由于項目地塊地勢良

34、好，項目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述3項之和的2%記取較為合理。項目不可預見費為612.93萬元。6、其他費用主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與政府建設管理部門發(fā)生的費用。項目的其他費用為1884.91萬元。7、財務費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。項目借款為10000萬元，貸款期限為2年，利息共為3,392.00萬元。8、銷售費用包括廣告及代理費用，參考長沙市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的4.0%。項目的銷售費用為2475.04萬元。9、公共設施專用基金經(jīng)估算為872.57萬元。4.2 資金籌措項目投資的資金

35、來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。項目總投資為38,387.52萬元，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細如下表：表11：項目資金來源表序號項目名稱總額（萬元）比例1自有資金及融資6,000.00 14.82%2銀行貸款10,000.00 24.69%3銷售收入24,496.87 60.49%4總投資40,496.87 100.00%4.3 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表10.4項目建筑成本投資計劃表經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從2005年開始項目資金正式開始投入，計劃于2005年8月動工，工程分2期

36、開發(fā)，各期開工時間考慮各期預售可銜接上為基礎，并按資金可及時到位的情況下，預測全部工程于2007年12月底前竣工， 2006年下半年商業(yè)用房銷售率、住宅用房銷售率、辦公樓銷售率均可達到90%，對項目的經(jīng)濟測算從2005年下半年至2007年下半年止。5 銷售及經(jīng)營收入測定5.1 物業(yè)銷售收入估算1、項目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項目方案設計及前述項目及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為.5，其中住宅.4，銷售均價2880元/，銷售率按100%計；商業(yè)19921.1，均價9500元/，銷售率按100%計。表12：項目銷售收入測算表項目可售面積（）銷售單價 （元/）銷售率銷售收入（萬元）

37、住宅.82880100%39,051.01商業(yè)19921.19500100%18,924.95車位650個60000100%3300合計-100%61875.962、銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，長沙市房地產(chǎn)二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的5.0%），城市建設維護稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（銷售額的0.05%）,項目銷售稅金及附加合計為3155.67萬元。根據(jù)長沙住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，對項目各期的銷售收入、銷售稅金測算見附表10.3項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。5.2 資金來源與運用分析根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行

38、分析。項目的資金來源與運用情況詳見附表10.5資金來源與運用表。5.3 銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表13：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）銷售收入61875.96 開發(fā)成本34629.83 銷售費用2475.04 銷售稅金及附加3233.00 財務費用3392.00 利潤總額-18146.10 所得稅由公司內(nèi)部平衡所得稅凈利潤-18146.10 稅前成本利潤率利潤總額/總投資41.50%注：上表為住宅銷售率、商業(yè)銷售率銷售率均為100%的情況下的經(jīng)濟效益指標。項目各計算期的利潤測算詳見附表10.6項目損益及利潤分配表。6 財務與敏感性

39、分析6.1 項目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為40,496.87 萬元，開發(fā)期為2.5年，投資回收期為2年，利潤總額為18,146.1萬元。6.2 項目不確定性分析1、 項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表10.9敏感性分析表。以下為兩種最不利情況的測算結果：表14：項目敏感性分析項 目部分指標變化敏感性分析結果銷售收入 （萬元）建筑投資 總成本（萬元）稅后利潤 （萬元）建筑成本 利潤率財務凈現(xiàn)值 （萬元）內(nèi)部 收益率動態(tài) 回收期基本方案61,875.96 34,629.83 19,275.76 29.76%2.21 銷售收入變化銷售收入下降5%58,

40、782.17 34,629.83 18,205.00 26.58%2.31 銷售收入上升5%64,969.76 34,629.83 22,783.90 32.57%2.14 變動成本變化變動成本增加5%61,875.96 35,245.70 19,145.84 26.71%2.29 變動成本減少5%61,875.96 34,013.96 21,859.89 32.74%2.13 經(jīng)測算可知：、本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響較大。、保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。6.3 社會效益和影響分析1、

41、改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能本項目有相當?shù)呐涮自O施：幼兒園、商業(yè)、停車庫等。2、 提高了市民的居住質量，改善了居住條件3、 增加財政稅收項目的開發(fā)建設，必然會帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等系列行業(yè)的發(fā)展。4、 創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。7 可行性研究結論與建議7.1 擬建項目的結論性意見1、 目前項目開發(fā)手續(xù)正在辦理之中2、 建設后續(xù)資金需要有保證項目建設資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。3、 項目具有良好的社會效益 項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。4、 項目經(jīng)濟效益良好，但有一定的風險。表15：項目主

42、要經(jīng)濟技術指標序號項目指標1 占地面積（m2）55,541.00 2 總建筑面積（m2）174,514.80 3 項目總投資（萬元）40,496.87 4 項目經(jīng)營收入（萬元）61,875.96 5 利潤總額（萬元）18,146.10 6 稅后利潤（萬元）18,146.10 7 成本利潤率（稅前）41.50%8 成本凈利潤率（稅后）41.50%9 財務凈現(xiàn)值（FNPV）萬元19,275.76 10 財務內(nèi)部收益率（FIRR）29.76%11 動態(tài)投資回收期（年）2.21 12 貸款償還期（年）2.0 注：上表指標按住宅銷售率、商業(yè)銷售率、辦公樓銷售率均為100%的情況下預測的經(jīng)濟效益指標。綜上

43、所述，該項目社會效益及經(jīng)濟效益良好，我司認為本項目可行。7.2 項目主要問題的解決辦法和建議7.2.1 項目的主要問題1、 項目三面臨馬路；2、 周邊人氣不旺；3、 商業(yè)部分銷售有一定難度。7.2.2 建議1、 合理規(guī)劃設計，提升住宅品質；2、 適當改善周邊環(huán)境，減少商業(yè)風險；3、 商業(yè)整體包裝營銷，提升2、3層商業(yè)價值；4、 引進國內(nèi)或國際著名商業(yè)巨頭，如大型百貨超市、大型家居專賣等。7.3 項目風險及防范建議一、 市場風險及防范建議：周邊居住人員相對較少，商業(yè)氣氛不濃，預測周邊近年住宅開發(fā)項目較多，是項目最大的市場風險。如何準確做好項目的市場定位，制定合理的營銷、租賃、商場經(jīng)營管理的策略，

44、從而成功招商、經(jīng)營，如期回收資金、獲得經(jīng)濟效益，將是本項目規(guī)避市場風險的最好途徑。二、 經(jīng)營管理風險分析：經(jīng)營管理的風險在于有沒有商家的跟進和聚集人氣。對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風險，建議：項目建設前認真作好的市場調(diào)研，同時全方位發(fā)布宣傳廣告，為項目造勢，確保項目成功租售。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。三、 行業(yè)風險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，具備一定風險。合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴格控制工程進度，可以降低行業(yè)

45、風險程度。 8 附件一：可研分析表10.1 項目工程計劃橫道圖10.2 項目開發(fā)成本估算表10.3 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表10.4 項目投資計劃估算表10.5 資金來源與運用表10.6 損益及利潤分配表成本凈利潤率=凈利潤凈利潤*33%（所得稅）/總投資=30%10.7 現(xiàn)金流量表（全部投資）10.8 借款償還期測算表10.9 敏感性分析表項 目部分指標變化敏感性分析結果銷售收入 （萬元）建筑投資 總成本（萬元）稅后利潤 （萬元）建筑成本 利潤率財務凈現(xiàn)值 （萬元）內(nèi)部 收益率動態(tài) 回收期基本方案61,875.96 34,629.83 19,275.76 29.76%2.21 銷售

46、收入變化銷售收入下降5%58,782.17 34,629.83 18,205.00 26.58%2.31 銷售收入上升5%64,969.76 34,629.83 22,783.90 32.57%2.14 變動成本變化變動成本增加5%61,875.96 35,245.70 19,145.84 26.71%2.29 變動成本減少5%61,875.96 34,013.96 21,859.89 32.74%2.13 9 附件二：富新金地景園開發(fā)經(jīng)濟指標本項目總用地面積120畝，規(guī)劃指標容積率為2.8，建筑密度18.9%，綠地率45%建筑層數(shù)8層。地下層，用地性質為居住和商業(yè)兼容。按規(guī)劃設計條件，可以估

47、算出，總建筑面積為17.45萬平方米（地上），其中商業(yè)用房1.9921萬平方米，住宅面積為.4萬平方米，底層地下車庫和人防共計1.9萬平方米共766戶，車位650個，地下450個，地上200個。一、 土建及室內(nèi)安裝工程費用項目住宅商鋪車庫人防小計（萬元）面積19921.115750325017.451411、土建成本82010001100120015233.236、節(jié)能成本90901399.6269、預拌砼20202020349.0282、水電安裝704020201066.8354、挖孔樁757540401242.3558小計元平米1005122511801280、弱電181555283.44905、消防40404040698.0564