寧德霞浦市場調查報告

1、寧德霞浦縣商業(yè)市場調查報告中建嘉和地產(chǎn)有限公司2011年10月目 錄1區(qū)域宏觀背景11.1調查區(qū)域所在城市概況11.2調查區(qū)域概況11.2.1自然資源11.2.2交通條件21.2.3區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀31.3區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向52區(qū)域房地產(chǎn)市場調查72.1土地市場72.1.1土地市場現(xiàn)狀72.1.2土地市場結論102.2商業(yè)地產(chǎn)市場112.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)112.2.2商業(yè)租金132.2.3商業(yè)售價142.2.4商業(yè)市場調查結論153附件161 區(qū)域宏觀背景1.1 調查區(qū)域所在城市概況霞浦縣，福建省寧德市轄縣，是閩東最古老的縣份，地處福建省東北部，陸地面積1489.6平方公里，海域面積29592.6

2、平方公里?，F(xiàn)有12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道，全縣總人口46.12萬人。曾是閩東的政治、經(jīng)濟、文化中心，是中華人民共和國國務院批準的沿海經(jīng)濟開放縣，是福建最早開放的對臺貿易口岸，是“中國海帶之鄉(xiāng)”、“中國紫菜之鄉(xiāng)”，素有“海濱鄒魯”之譽。霞浦縣寧德市新 城 區(qū)福州市霞浦在福建省位置1.2 調查區(qū)域概況1.2.1 自然資源霞浦山海資源豐富。海域占全省海域面積的21.76%，海洋漁場28897平方公里，淺海、灘涂696平方公里，分別占全省的30.17%和23.76%，捕撈、養(yǎng)殖、航運等海洋經(jīng)濟在閩東地區(qū)屬首屈一指。耕地27萬畝，占陸地面積的12%。林業(yè)用地149萬畝，森林覆蓋率36%，杉、松等優(yōu)勢樹種蓄積量

3、83萬立方米，還有三尖杉、四季千年桐、千年銀杏、桫欏等珍貴樹木。海產(chǎn)品為當?shù)氐闹饕杖雭碓?，相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者為霞浦縣房地產(chǎn)的主要購買群體。霞浦海洋資源1.2.2 交通條件霞浦火車站溫福鐵路北起浙江省溫州南站，經(jīng)瑞安、平陽、蒼南，穿越分水關，進入福建省福鼎、霞浦、福安、寧德、羅源、連江、福州等縣市，全長298.4公里，其中福建段全長229.1公里。溫福鐵路建成開通，霞浦告別了沒有鐵路交通的歷史。其區(qū)位優(yōu)勢進一步從優(yōu)越的自然地理區(qū)位躍升為現(xiàn)代交通和沿海經(jīng)濟的發(fā)展優(yōu)勢。溫褔鐵路霞浦段規(guī)劃圖1.2.3 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1、地區(qū)生產(chǎn)總值2006-2010年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）萬元、萬元、萬元、萬元

4、、萬元，按可比價格計算，比去年上半年增長8.3%、13.2%、14.7%、13.4%、11.8%。 數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計局圖1-1 霞浦縣GDP增長趨勢圖2、政府財政收支情況2006年-2010年，財政總收入13996萬元、17075萬元、20503萬元、23686萬元、32308萬元，比上年同期增長13.3%、22%、20.1%、15.53%、36.4%。 數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計局圖1-2 霞浦財政收入趨勢圖數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計局圖1-3 霞浦縣財政支出趨勢圖3、固定資產(chǎn)投資2006年-2010年，全社會固定資產(chǎn)投資完成萬元、15313萬元、萬元、萬元、萬元，比上年增長-2.2%、42%、28

5、.5%、3.0%、38.0%。數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計局圖1-4 霞浦縣固定資產(chǎn)投資趨勢圖4、社會消費品零售總額2006年-2010年，社會消費品零售總額實現(xiàn)萬元、萬元、萬元、萬元、萬元，比上年增長17%、16.2%、26.7%、17.1%、15.2%數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計局圖1-5 霞浦市社會消費品總額趨勢圖5、人均可支配收入與支出2006-2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9404元、11306元、13006萬元、14461萬元、16038萬元，比上年增長4.6%、20.2%、15%、11.2%、10.9%數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計局圖1-6 霞浦人均可支配收入與支出趨勢圖1.3 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向站在

6、融入海西戰(zhàn)略高位上，2010-2030年霞浦總規(guī)劃全縣形成“一個主軸，四個板塊”、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的布局，高標準謀定了霞浦未來的發(fā)展。明確培育臨港重化、港口物流、清潔能源、船舶修造，加大引進新興產(chǎn)業(yè)大項目的力度，全力推進落地項目的建設，使霞浦成為長三角與珠三角兩個發(fā)達地區(qū)的銜接部.為便于城市分區(qū)建設和滾動發(fā)展，城市布局采用組團式的布局形態(tài)，未來城市由城區(qū)、東北組團和東南組團構成。 城市發(fā)展近期以老城區(qū)為依托，向東擴展。霞浦新城未來規(guī)劃為當?shù)氐男姓行?，隨著縣法院、檢察院等的遷入，縣政府及政府其它行政辦公場所也將搬入新城。同時汽車站及火車站的開通，對于霞浦新城也是將外來客群引入霞浦的重要契機。（詳見

7、附圖1：寧德霞浦城鄉(xiāng)總體規(guī)劃圖）未來城市發(fā)展方向老城區(qū)霞浦新城霞浦火車站福寧高速福寧高速未來縣政府汽車站本案2 區(qū)域房地產(chǎn)市場調查2.1 土地市場2.1.1 土地市場現(xiàn)狀霞浦新城土地利用規(guī)劃圖目前霞浦的可開發(fā)用地集中在霞浦新城二期，老城區(qū)及新城一期可供開發(fā)用地較少。新城二期通過整治福寧灣，改善周邊的資源環(huán)境，同時未來縣政府也將遷入霞浦新城。霞浦縣在新城一期及二期規(guī)劃了大量住宅用地，目前未開發(fā)的用地大部分為村民的村落及農田，隨著縣行政中心的入駐，新城未來發(fā)展空間大。本案霞浦縣近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，從供應區(qū)域來看，基本都位于霞浦新城，住宅市場的成交樓面價從2009年的幾百元上升至2011年的1

8、000元以上，住宅地塊依然受到開發(fā)商青睞。目前霞浦縣未推出純商業(yè)的地塊，基本為住宅地塊配建商業(yè)部分。表2-1 霞浦縣2009-2011年土地市場成交一覽表序號坐落土地面積（）建筑面積（）用途成交日期成交價（萬元）成交樓面價（元/）競得人備注1霞浦縣六一七路北側、閩東水產(chǎn)品市場南側.5住宅2009.067096.04200.4 個人葉先生2霞浦縣新城區(qū)福寧區(qū)3號34373.4住宅2009.128966.284896.4 個人鄒先生3霞浦縣山河路北側，福寧中學南向2287561762.5住宅2010.0311426.231850.0 廈門豐億投資4霞浦縣縣城山河路北側，萬豪商業(yè)廣場西側161516

9、150住宿餐飲2010.10305.3189.0 晨曦大酒店5縣新城區(qū)福寧大道南側，帝景酒店與九龍商業(yè)街之間26667約14萬住宅、商業(yè)、辦公2011.017200514.3東方偉業(yè)（沃爾瑪）6霞浦縣城赤岸大道西側,羅漢溪北側住宅、商業(yè)2011.0317659.4648.0 福建金頂年豐房地產(chǎn)7縣赤岸大道東側、A-09-01地塊南側61488住宅、商業(yè)2011.0345747.072125.7 福建正陽投資8霞浦縣松港街道橋頭村、赤岸大道西側1460052706住宅2011.086044.41146.8 寧德綠蕉房地產(chǎn)霞浦縣成交土地位置示意圖新 城 區(qū)本案老 城 區(qū)本案2.1.2 土地市場結論

10、n 霞浦縣城總體以老城區(qū)為依托，向東發(fā)展，政府整治力度不夠，導致新城區(qū)可開發(fā)土地稀缺；n 未來縣行政中心入駐霞浦新城，新城區(qū)土地升值空間大；n 霞浦新城目前推出土地大部分為住宅用地，開發(fā)商拿地熱情高；2.2 商業(yè)地產(chǎn)市場2.2.1 商業(yè)業(yè)態(tài)霞浦新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以社區(qū)底商為主，大部分為零售業(yè)態(tài)，主要分布在長溪路及福寧大道兩側，目前還沒有明顯的商業(yè)核心和集中式商場。長溪路沿街底商福寧大道沿街底商霞浦縣城業(yè)態(tài)分布在沿長溪路兩側主要是以建材及家具為主，沿福寧大道往老城區(qū)方向是以建材、家具、賓館等形式為主，賓館多為住宅改建為賓館進行出租。非沿街店鋪大部分作為建材倉庫，較少對外營業(yè)。長 溪 路霞浦電信公

11、司建材、家具建材、家具 新城區(qū)缺乏大型業(yè)態(tài)，沒有超市，只有1-2間便利店。大型業(yè)態(tài)只有蘇寧電器； 娛樂方式單一，只有比較低端的音樂會所；福 寧 大 道建材、家具本案建材、家具九龍商業(yè)街（在建）沃爾瑪?shù)貕K（在建）家具、賓館建材、家具建材、家具太 康 路2.2.2 商業(yè)租金從市場調查情況看來，新城區(qū)沿長溪路及福寧大道兩側臨街店面租金最高，達到75-85元/月，主要原因為其周邊均為較新的小區(qū)；沿太康路兩側臨街店面租金范圍在60-70元/月；新城內部非沿街的店面租金在30-50元/月。霞浦新城租金一覽表街道租金（元/月）福寧大道租金75-85元/月備注長溪路75-85海爾吊頂80元/月本案藍翎管業(yè)75

12、元/月福寧大道75-85長溪路租金75-85元/月太陽電纜78元/月太康路租金60-70元/月華藝照明80元/月太康路60-70太平洋家具60元/月非沿街店面30-50大部分為建材倉庫等2.2.3 商業(yè)售價根據(jù)本次的市場調查，霞浦新城周邊一層商業(yè)價格在30000元/-32000元/，二層商業(yè)價格在10000元/-12000元/.大部分商業(yè)店面實行內部銷控。東方偉業(yè)廣場（沃爾瑪）的臨街店面也已經(jīng)開始內部認購，價格為40000元/。霞浦新城主要樓盤臨街商鋪售價一覽表樓盤售價（元/）萬豪華庭30000元/備注萬豪華庭30000九龍商業(yè)街32000九龍商業(yè)街32000元/本案10年成交價格29000元

13、/東方偉業(yè)40000已經(jīng)開始內部認購中駿香格里31000東方偉業(yè)40000元/中駿香格里31000元/一期售罄，二期將推出二層，售價在10000-12000元/2.2.4 商業(yè)市場調查結論n 霞浦縣中高端人群基本是做海產(chǎn)品發(fā)家，本地人大多擁有兩套房產(chǎn)，并且喜歡投資沿街店鋪，認為其價值高；n 目前新城片區(qū)周邊基礎設施仍不夠完善，人流量一般，亟需超市等大型業(yè)態(tài)聚攏人氣；n 本地人看好新城片區(qū)的發(fā)展，認為其是未來行政中心，升值潛力大；新城周邊均規(guī)劃大型住宅用地，本地人對于沃爾瑪?shù)倪M駐彌補片區(qū)的不足較為期待；n 商鋪的購買客群本地人和外地人比例約為7：3,09-10年大量溫州人前來買住宅和店鋪，但隨著溫州中小企業(yè)的破產(chǎn)，溫州方向過來的客群逐漸減少；n 霞浦縣尚未有規(guī)劃地下