寧德霞浦市場調(diào)查報(bào)告

1、寧德霞浦縣商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告中建嘉和地產(chǎn)有限公司2011年10月目 錄1區(qū)域宏觀背景11.1調(diào)查區(qū)域所在城市概況11.2調(diào)查區(qū)域概況11.2.1自然資源11.2.2交通條件21.2.3區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀31.3區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向52區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查72.1土地市場72.1.1土地市場現(xiàn)狀72.1.2土地市場結(jié)論102.2商業(yè)地產(chǎn)市場112.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)112.2.2商業(yè)租金132.2.3商業(yè)售價(jià)142.2.4商業(yè)市場調(diào)查結(jié)論153附件161 區(qū)域宏觀背景1.1 調(diào)查區(qū)域所在城市概況霞浦縣，福建省寧德市轄縣，是閩東最古老的縣份，地處福建省東北部，陸地面積1489.6平方公里，海域面積29592.6

2、平方公里?，F(xiàn)有12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個(gè)街道，全縣總?cè)丝?6.12萬人。曾是閩東的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海經(jīng)濟(jì)開放縣，是福建最早開放的對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，是“中國海帶之鄉(xiāng)”、“中國紫菜之鄉(xiāng)”，素有“海濱鄒魯”之譽(yù)。霞浦縣寧德市新 城 區(qū)福州市霞浦在福建省位置1.2 調(diào)查區(qū)域概況1.2.1 自然資源霞浦山海資源豐富。海域占全省海域面積的21.76%，海洋漁場28897平方公里，淺海、灘涂696平方公里，分別占全省的30.17%和23.76%，捕撈、養(yǎng)殖、航運(yùn)等海洋經(jīng)濟(jì)在閩東地區(qū)屬首屈一指。耕地27萬畝，占陸地面積的12%。林業(yè)用地149萬畝，森林覆蓋率36%，杉、松等優(yōu)勢樹種蓄積量

3、83萬立方米，還有三尖杉、四季千年桐、千年銀杏、桫欏等珍貴樹木。海產(chǎn)品為當(dāng)?shù)氐闹饕杖雭碓矗嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者為霞浦縣房地產(chǎn)的主要購買群體。霞浦海洋資源1.2.2 交通條件霞浦火車站溫福鐵路北起浙江省溫州南站，經(jīng)瑞安、平陽、蒼南，穿越分水關(guān)，進(jìn)入福建省福鼎、霞浦、福安、寧德、羅源、連江、福州等縣市，全長298.4公里，其中福建段全長229.1公里。溫福鐵路建成開通，霞浦告別了沒有鐵路交通的歷史。其區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)一步從優(yōu)越的自然地理區(qū)位躍升為現(xiàn)代交通和沿海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展優(yōu)勢。溫褔鐵路霞浦段規(guī)劃圖1.2.3 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1、地區(qū)生產(chǎn)總值2006-2010年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）萬元、萬元、萬元、萬元

4、、萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年上半年增長8.3%、13.2%、14.7%、13.4%、11.8%。 數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計(jì)局圖1-1 霞浦縣GDP增長趨勢圖2、政府財(cái)政收支情況2006年-2010年，財(cái)政總收入13996萬元、17075萬元、20503萬元、23686萬元、32308萬元，比上年同期增長13.3%、22%、20.1%、15.53%、36.4%。 數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計(jì)局圖1-2 霞浦財(cái)政收入趨勢圖數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計(jì)局圖1-3 霞浦縣財(cái)政支出趨勢圖3、固定資產(chǎn)投資2006年-2010年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成萬元、15313萬元、萬元、萬元、萬元，比上年增長-2.2%、42%、28

5、.5%、3.0%、38.0%。數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計(jì)局圖1-4 霞浦縣固定資產(chǎn)投資趨勢圖4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2006年-2010年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)萬元、萬元、萬元、萬元、萬元，比上年增長17%、16.2%、26.7%、17.1%、15.2%數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計(jì)局圖1-5 霞浦市社會(huì)消費(fèi)品總額趨勢圖5、人均可支配收入與支出2006-2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9404元、11306元、13006萬元、14461萬元、16038萬元，比上年增長4.6%、20.2%、15%、11.2%、10.9%數(shù)據(jù)來源:寧德市統(tǒng)計(jì)局圖1-6 霞浦人均可支配收入與支出趨勢圖1.3 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向站在

6、融入海西戰(zhàn)略高位上，2010-2030年霞浦總規(guī)劃全縣形成“一個(gè)主軸，四個(gè)板塊”、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的布局，高標(biāo)準(zhǔn)謀定了霞浦未來的發(fā)展。明確培育臨港重化、港口物流、清潔能源、船舶修造，加大引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)大項(xiàng)目的力度，全力推進(jìn)落地項(xiàng)目的建設(shè)，使霞浦成為長三角與珠三角兩個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)的銜接部.為便于城市分區(qū)建設(shè)和滾動(dòng)發(fā)展，城市布局采用組團(tuán)式的布局形態(tài)，未來城市由城區(qū)、東北組團(tuán)和東南組團(tuán)構(gòu)成。 城市發(fā)展近期以老城區(qū)為依托，向東擴(kuò)展。霞浦新城未來規(guī)劃為當(dāng)?shù)氐男姓行?，隨著縣法院、檢察院等的遷入，縣政府及政府其它行政辦公場所也將搬入新城。同時(shí)汽車站及火車站的開通，對(duì)于霞浦新城也是將外來客群引入霞浦的重要契機(jī)。（詳見

7、附圖1：寧德霞浦城鄉(xiāng)總體規(guī)劃圖）未來城市發(fā)展方向老城區(qū)霞浦新城霞浦火車站福寧高速福寧高速未來縣政府汽車站本案2 區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查2.1 土地市場2.1.1 土地市場現(xiàn)狀霞浦新城土地利用規(guī)劃圖目前霞浦的可開發(fā)用地集中在霞浦新城二期，老城區(qū)及新城一期可供開發(fā)用地較少。新城二期通過整治福寧灣，改善周邊的資源環(huán)境，同時(shí)未來縣政府也將遷入霞浦新城。霞浦縣在新城一期及二期規(guī)劃了大量住宅用地，目前未開發(fā)的用地大部分為村民的村落及農(nóng)田，隨著縣行政中心的入駐，新城未來發(fā)展空間大。本案霞浦縣近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，從供應(yīng)區(qū)域來看，基本都位于霞浦新城，住宅市場的成交樓面價(jià)從2009年的幾百元上升至2011年的1

8、000元以上，住宅地塊依然受到開發(fā)商青睞。目前霞浦縣未推出純商業(yè)的地塊，基本為住宅地塊配建商業(yè)部分。表2-1 霞浦縣2009-2011年土地市場成交一覽表序號(hào)坐落土地面積（）建筑面積（）用途成交日期成交價(jià)（萬元）成交樓面價(jià)（元/）競得人備注1霞浦縣六一七路北側(cè)、閩東水產(chǎn)品市場南側(cè).5住宅2009.067096.04200.4 個(gè)人葉先生2霞浦縣新城區(qū)福寧區(qū)3號(hào)34373.4住宅2009.128966.284896.4 個(gè)人鄒先生3霞浦縣山河路北側(cè)，福寧中學(xué)南向2287561762.5住宅2010.0311426.231850.0 廈門豐億投資4霞浦縣縣城山河路北側(cè)，萬豪商業(yè)廣場西側(cè)161516

9、150住宿餐飲2010.10305.3189.0 晨曦大酒店5縣新城區(qū)福寧大道南側(cè)，帝景酒店與九龍商業(yè)街之間26667約14萬住宅、商業(yè)、辦公2011.017200514.3東方偉業(yè)（沃爾瑪）6霞浦縣城赤岸大道西側(cè),羅漢溪北側(cè)住宅、商業(yè)2011.0317659.4648.0 福建金頂年豐房地產(chǎn)7縣赤岸大道東側(cè)、A-09-01地塊南側(cè)61488住宅、商業(yè)2011.0345747.072125.7 福建正陽投資8霞浦縣松港街道橋頭村、赤岸大道西側(cè)1460052706住宅2011.086044.41146.8 寧德綠蕉房地產(chǎn)霞浦縣成交土地位置示意圖新 城 區(qū)本案老 城 區(qū)本案2.1.2 土地市場結(jié)論

10、n 霞浦縣城總體以老城區(qū)為依托，向東發(fā)展，政府整治力度不夠，導(dǎo)致新城區(qū)可開發(fā)土地稀缺；n 未來縣行政中心入駐霞浦新城，新城區(qū)土地升值空間大；n 霞浦新城目前推出土地大部分為住宅用地，開發(fā)商拿地?zé)崆楦撸?.2 商業(yè)地產(chǎn)市場2.2.1 商業(yè)業(yè)態(tài)霞浦新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以社區(qū)底商為主，大部分為零售業(yè)態(tài)，主要分布在長溪路及福寧大道兩側(cè)，目前還沒有明顯的商業(yè)核心和集中式商場。長溪路沿街底商福寧大道沿街底商霞浦縣城業(yè)態(tài)分布在沿長溪路兩側(cè)主要是以建材及家具為主，沿福寧大道往老城區(qū)方向是以建材、家具、賓館等形式為主，賓館多為住宅改建為賓館進(jìn)行出租。非沿街店鋪大部分作為建材倉庫，較少對(duì)外營業(yè)。長 溪 路霞浦電信公

11、司建材、家具建材、家具 新城區(qū)缺乏大型業(yè)態(tài)，沒有超市，只有1-2間便利店。大型業(yè)態(tài)只有蘇寧電器； 娛樂方式單一，只有比較低端的音樂會(huì)所；福 寧 大 道建材、家具本案建材、家具九龍商業(yè)街（在建）沃爾瑪?shù)貕K（在建）家具、賓館建材、家具建材、家具太 康 路2.2.2 商業(yè)租金從市場調(diào)查情況看來，新城區(qū)沿長溪路及福寧大道兩側(cè)臨街店面租金最高，達(dá)到75-85元/月，主要原因?yàn)槠渲苓吘鶠檩^新的小區(qū)；沿太康路兩側(cè)臨街店面租金范圍在60-70元/月；新城內(nèi)部非沿街的店面租金在30-50元/月。霞浦新城租金一覽表街道租金（元/月）福寧大道租金75-85元/月備注長溪路75-85海爾吊頂80元/月本案藍(lán)翎管業(yè)75

12、元/月福寧大道75-85長溪路租金75-85元/月太陽電纜78元/月太康路租金60-70元/月華藝照明80元/月太康路60-70太平洋家具60元/月非沿街店面30-50大部分為建材倉庫等2.2.3 商業(yè)售價(jià)根據(jù)本次的市場調(diào)查，霞浦新城周邊一層商業(yè)價(jià)格在30000元/-32000元/，二層商業(yè)價(jià)格在10000元/-12000元/.大部分商業(yè)店面實(shí)行內(nèi)部銷控。東方偉業(yè)廣場（沃爾瑪）的臨街店面也已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購，價(jià)格為40000元/。霞浦新城主要樓盤臨街商鋪售價(jià)一覽表樓盤售價(jià)（元/）萬豪華庭30000元/備注萬豪華庭30000九龍商業(yè)街32000九龍商業(yè)街32000元/本案10年成交價(jià)格29000元

13、/東方偉業(yè)40000已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購中駿香格里31000東方偉業(yè)40000元/中駿香格里31000元/一期售罄，二期將推出二層，售價(jià)在10000-12000元/2.2.4 商業(yè)市場調(diào)查結(jié)論n 霞浦縣中高端人群基本是做海產(chǎn)品發(fā)家，本地人大多擁有兩套房產(chǎn)，并且喜歡投資沿街店鋪，認(rèn)為其價(jià)值高；n 目前新城片區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施仍不夠完善，人流量一般，亟需超市等大型業(yè)態(tài)聚攏人氣；n 本地人看好新城片區(qū)的發(fā)展，認(rèn)為其是未來行政中心，升值潛力大；新城周邊均規(guī)劃大型住宅用地，本地人對(duì)于沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐彌補(bǔ)片區(qū)的不足較為期待；n 商鋪的購買客群本地人和外地人比例約為7：3,09-10年大量溫州人前來買住宅和店鋪，但隨著溫州中小企業(yè)的破產(chǎn)，溫州方向過來的客群逐漸減少；n 霞浦縣尚未有規(guī)劃地下