山東海陽市居怡豪庭商業(yè)廣場市調(diào)及定位方案

1、世睿 機(jī)構(gòu),市調(diào)及定位方案,市場調(diào)研分析,第一章,海陽市場分析,海陽商業(yè)市場分析,經(jīng)營戶調(diào)研,海陽市市場分析,我們對海陽的認(rèn)識(shí),海陽市市場分析城市概況-天賦地利,東北亞經(jīng)濟(jì)圈中心區(qū)域，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃城市，膠東半島煙臺(tái)、威海、青島地理中心,海陽市市場分析城市概況-宜居/宜商,海陽市總面積1886.84平方千米。下轄東村、方圓、鳳城3個(gè)街道辦事處及徐家店、發(fā)城、小紀(jì)、行村、留格店、辛安、朱吳、郭城、二十里店、大閆家、盤石店11個(gè)鎮(zhèn)。全市總?cè)丝?1.6萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口8.34萬人,乘車去煙臺(tái)、威海、青島均需1小時(shí)車程，乘飛機(jī)去日本、韓國均需1小時(shí)左右，其區(qū)位交通上的優(yōu)勢十分明顯。 方圓120公

2、里之內(nèi)有煙臺(tái)、威海、青島三處機(jī)場和三處大型港口，境內(nèi)還有國家二級開放口岸鳳城港以及大埠圈等漁商港口，海陸空交通十分方便,煙臺(tái)、青島、威海三個(gè)開放窗口城市中心地帶,東方夏威夷,東方夏威夷”之美譽(yù)。四季分明，雨量充沛，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，無霜期長達(dá)200余天，非常適合旅游觀光和居住,海陽市擁有占地4800畝的云頂自然風(fēng)景旅游區(qū) ，群山環(huán)抱、溝壑交錯(cuò)、古峰怪石、流泉瀑布、清潭水池、叢樹深幽、山光水色、意境神奇。被旅游家和植物學(xué)家譽(yù)為“膠東半島一大奇觀”、“北國一大奇觀,造化鐘愛，自然景觀豐富,優(yōu)越的濱海旅游度假資源,海陽具有非常優(yōu)越的旅游度假資源，其海岸線蜿蜒曲折，總長度230公里，居煙臺(tái)各縣市區(qū)首

3、位，境內(nèi)淺海灘涂面積1萬平方公里，且擁有八處自然港灣。尤其從東村河入?？谥亮舾窈尤牒？冢┣劬d延20多公里，沙細(xì)、浪穩(wěn)、坡緩、水清，是國內(nèi)最好的海灘之一，海灘底質(zhì)全部為沙質(zhì)，且沙粒均勻，平整如毯，是天然的海水浴場，旅游業(yè)內(nèi)人士“南有廣西北海，北有山東海陽”的贊語,海陽市市場分析城市概況-旅游/物產(chǎn),物產(chǎn)資源豐富北國水果第一枝，海產(chǎn)捕養(yǎng)量位于山東省前列,海陽物產(chǎn)資源非常豐富，其地特產(chǎn)海鮮和水果。盛產(chǎn)櫻桃，被譽(yù)為“北國水果第一枝”，紅富士蘋果在全國果品質(zhì)量評比中獲第一名。梨、桃、杏、柿子和板栗等，產(chǎn)得也十分可觀。此外海陽市盛產(chǎn)小麥、玉米、花生、大豆等各種農(nóng)產(chǎn)品。 海陽海岸線長達(dá)230公里，可養(yǎng)

4、灘涂面積15萬畝，15米線淺海水面140萬畝。潮間帶棲息生物多達(dá)189種，白林魚、黃花魚、加吉魚、鲅魚、對蝦、扇貝、文蛤、鮑魚、海丹、海參、太平洋牡蠣等海珍品種類繁多，捕養(yǎng)量位于山東省前列，海產(chǎn)品暢銷日本，美國等40多個(gè)國家和地區(qū),城鎮(zhèn)人口：海陽市城鎮(zhèn)總?cè)丝诮?8 萬人，遠(yuǎn)期61萬人；城市化水平47.5%， 遠(yuǎn)期67.8%，遠(yuǎn)景75%。其中中心城市近 期達(dá)到25萬人，遠(yuǎn)期達(dá)到35萬人，遠(yuǎn)景 達(dá)到50萬人,城鎮(zhèn)化途徑：依靠外向型經(jīng)濟(jì) 來帶動(dòng)城市化發(fā)展，以核電站建 設(shè)大幅帶動(dòng)城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化水 平提高,海陽市市場分析城市概況-人口/經(jīng)濟(jì),人口趨勢/經(jīng)濟(jì)思維,經(jīng)濟(jì)概況,GDP值,與半島其它縣級城市

5、相比，海陽的國民生產(chǎn)總值排名不算上屬，但是海陽的增長速度相對較快，這說明海陽的城市發(fā)展?jié)摿薮?海陽市市場分析城市概況-GDP/人均GDP,人均GDP值,2006年海陽人均GDP僅有17195元，2010年海陽的人均GDP33759元，短短五年時(shí)間，人均GDP產(chǎn)值漲幅接近翻番。海陽市民的人均收入在逐年增高，醞釀著巨大的消費(fèi)潛力,固定資產(chǎn)投資,2010年海陽市積極推進(jìn)“全面建設(shè)年”各項(xiàng)措施，加大核電站、海陽港、跨海大橋、亞沙會(huì)場館及配套設(shè)施建設(shè)力度，保持了固定資產(chǎn)投資的快速增長。固定投資投資總額229.8億元，增長23.7%。 固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、農(nóng)村投資增長快于城鎮(zhèn)，2010年農(nóng)村投

6、資38.4億元，增長28.7%，城鎮(zhèn)161.2億元，增長15.9%；二、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長；三、重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)程加快。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模的快速穩(wěn)步增長，說明海陽已經(jīng)進(jìn)入了城市高速發(fā)展期，未來數(shù)年內(nèi)海陽的經(jīng)濟(jì)增速也將保持高速增長,海陽市市場分析城市概況-投資/消費(fèi),城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)增長,2010年較2009年海陽的人均消費(fèi)增長實(shí)現(xiàn)突破式放量增長，人均消費(fèi)增長率達(dá)到23.1%。 人均消費(fèi)水平提高反映出海陽社會(huì)零售品消費(fèi)總額總量在隨之增高，這說明海陽的社會(huì)消費(fèi)發(fā)展態(tài)勢良好,海陽市市場分析城市概況-收入/購買力,居民儲(chǔ)蓄存款,2010年海陽人均儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到1.75萬元，儲(chǔ)蓄余額的逐年增

7、加，充分表達(dá)了城鎮(zhèn)居民的較強(qiáng)消費(fèi)能力的體現(xiàn),居民年均可支配收入,海陽人均年支配收入每年均呈遞增15%左右，說明海陽有相當(dāng)強(qiáng)大的消費(fèi)市場。從歷年的數(shù)據(jù)也可以看出，海陽消費(fèi)市場強(qiáng)大,人均消費(fèi)與可支配收入比例,海陽居民在傳統(tǒng)的食品和衣著的消費(fèi)支出方面正在逐漸減小，交通、教育、娛樂、居住方面的支出逐漸增加，可以看出，海陽居民對日常生活以外的需求正在逐步加大，消費(fèi)市場旺盛,海陽市市場分析城市概況-消費(fèi)結(jié)構(gòu),通過對海陽宏觀環(huán)境的：城市概況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃的分析，我們初步了解： 作為半島城市群中的重要組成部分的海陽，經(jīng)過近年快速發(fā)展，目前GDP產(chǎn)值、人均收入水平攀升至半島縣級市中上游； 海

8、陽人口中本地人占有絕對比例，近年來隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量外地人以務(wù)工、養(yǎng)生、創(chuàng)業(yè)等不同的目的涌入海陽，外地與本地的人口結(jié)構(gòu)比為40% : 60%； 改革開放后通過經(jīng)營企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來一批具有較好經(jīng)濟(jì)條件的高收入群體，從而形成海陽收入水平差距較大的現(xiàn)狀。反映在房地產(chǎn)市場，則是高端置業(yè)群體和中低收入群體，目前海陽中產(chǎn)階級群體比例非常少； 發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提升人民生活水平，成為海陽目前的重點(diǎn)目標(biāo)； 立足半島藍(lán)區(qū)，發(fā)展旅游、輕工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色經(jīng)濟(jì)，以重點(diǎn)區(qū)域作為主要突破點(diǎn)； 海陽明確了城市的發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目所處的老城區(qū)是城市的商住中心區(qū)域，是承擔(dān)著城市形象，服務(wù)于周邊區(qū)域商住功能的重點(diǎn)商業(yè)板塊。 海陽作

9、為一個(gè)港口城市，城市綜合實(shí)力強(qiáng)。伴隨著海陽市政府“向南沿海東進(jìn)西拓”戰(zhàn)略目前的確定，城市經(jīng)濟(jì)和人民生活水平在不斷改善；城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了舊城改造和新城建設(shè)；海陽的城市發(fā)展又將迎來一輪新的高潮,海陽市市場分析城市概況,海陽人文印象,海陽市市場分析城市概況總結(jié),一）熱情好客，不排外。 海陽自身經(jīng)濟(jì)屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，外來人口比較少，所以自身沒有很強(qiáng)的優(yōu)越感。對外地人比較熱情，大街上隨便找個(gè)人就可以聊起來，常會(huì)主動(dòng)為你指路、搭話，善于交談，可以從你問的問題上扯到很多方面。并且還會(huì)熱心糾正幫你解決問題。在涉及到隱私問題時(shí)，他們很少回避，以誠相待。 （二）強(qiáng)烈的“小農(nóng)意識(shí)”。 對海陽人文特點(diǎn)的綜合分析，

10、最形象的就是“小農(nóng)意識(shí)”。買東西貪便宜，辦事更講究實(shí)惠，湊熱鬧，愛面子，關(guān)系人情往來頻繁。不要什么檔次、品質(zhì)，繁華街道上遍布低檔雜貨，就如同農(nóng)村小鎮(zhèn)的集市。甚至海陽市區(qū)人現(xiàn)在還保留在大集上集中采購的習(xí)慣，甚至因?yàn)楸阋艘淮蝺?chǔ)備一個(gè)星期的菜食?？傮w的感覺，這個(gè)城市的人文氛圍就像一個(gè)大農(nóng)村，一個(gè)集中一點(diǎn)、規(guī)模大點(diǎn)、繁華一點(diǎn)的村落。 （三）傳統(tǒng)保守，安于現(xiàn)狀 海陽人的思想比較保守，喜歡固守舊的東西，大多數(shù)人都很習(xí)慣于現(xiàn)在的生活，節(jié)奏很慢，安逸舒適、四平八穩(wěn)。過去農(nóng)村建筑中的土炕被搬到了城市的樓房里，保留著舊的生活習(xí)慣不愿改變。雖然也向往外面的大城市，但仍然愿意延續(xù)著自己現(xiàn)在的生活。對于賺錢的欲望不是很

11、強(qiáng)烈，還局限于勤勞致富，踏踏實(shí)實(shí)干活的思想層次。 （四）固執(zhí)自我 海陽人有自己的一套獨(dú)立自主的思維，認(rèn)為好的就是好的，并喜歡彰顯自己的個(gè)性。這在住房的純框架毛坯房可以看出，海陽人認(rèn)為房子就要自己來間隔想怎么隔都可以，如果我們給隔了，他不喜歡還要打掉重新布置，不能體現(xiàn)出他的喜好，認(rèn)為買帶有隔墻房子的人都是沒有什么錢的，可以搬進(jìn)去直接住的。在街頭做人文訪談，經(jīng)?？梢钥吹揭?yàn)闋幷撘粋€(gè)普通問題而面紅耳赤。海陽人一旦認(rèn)定就很難改變，獨(dú)立自主的思維非常的強(qiáng)。 （五）愛湊熱鬧 海陽人比較愛湊熱鬧的城市，親情關(guān)系濃厚，人情往來特別頻繁，辦事喜歡請客吃飯，往往是一群人聚在一起。有明顯的農(nóng)閑現(xiàn)象，經(jīng)常一群人在大街

12、找個(gè)被風(fēng)向陽處聚堆聊天。街頭有什么小演出、小活動(dòng)，都能聚集大批的人圍觀，因?yàn)槌鞘斜容^封閉，人們也更喜歡湊湊熱鬧。 （六）看重子女教育 海陽遠(yuǎn)在1952年就在鳳城設(shè)立了海陽初級師范，海陽中學(xué)和文登速成師范，是一個(gè)有著良好的文化氛圍的城市。但由于經(jīng)濟(jì)抑制和老傳統(tǒng)思想的影響，90年代前和90年代所受教育層次明顯不同。現(xiàn)海陽的主力工作人群文化程度不高，在街上打工的多為歲左右的低文化層次年輕人，教育出現(xiàn)明顯的斷裂帶。開放式學(xué)校多已改為封閉式學(xué)校，加強(qiáng)了教學(xué)力量和升學(xué)質(zhì)量?，F(xiàn)在海陽人已經(jīng)意識(shí)到教育的重要性，在子女教育支出上尤其舍得花錢，不肯讓自己的孩子在這方面委屈。在北山小區(qū)很多家長為了能讓孩子就近進(jìn)入實(shí)

13、驗(yàn)中學(xué)，不惜在北山小區(qū)購買房產(chǎn)。 （七）夜生活貧乏。 海陽的餐飲娛樂業(yè)特別少，體量比較小，導(dǎo)致海陽人沒有夜生活的習(xí)慣，夏天晚上的人流基本能夠持續(xù)到點(diǎn)，冬季一般點(diǎn)大街上就沒有人了。夏天人們出來也主要是吃燒烤。沒有比較大型的酒吧、KTV、洗浴中心等等,海陽市市場分析商業(yè)分析,海陽市市場分析商業(yè)分析,市場態(tài)勢 （Trend） 經(jīng)營者 （Consumer） 競爭環(huán)境 （Competitor,自身資源（Item self,海陽市市場分析百貨業(yè)態(tài)分析,海陽市市場分析百貨業(yè)態(tài)分析,海陽市市場分析百貨業(yè)態(tài)分析,經(jīng)營面積對比圖,經(jīng)營面積對比圖,海陽市百貨特點(diǎn)分析 1、商場檔次不高，正在營業(yè)的商場都是面對低端消費(fèi)

14、人群，以大眾化的消費(fèi)為主。（家家悅購物廣場略 高定位，但是品牌都是1主1副或1主2副） 2、經(jīng)營管理模式落后，或基本沒有管理理念，大部分服務(wù)態(tài)度和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。 3、小商戶經(jīng)營居多，沒有品牌概念。 4、商場內(nèi)部規(guī)劃不夠合理，布局不科學(xué)，硬件設(shè)施陳舊老化，無法吸引中高端消費(fèi)人群。 5、商場都集中在海政路附近，經(jīng)營模式和定位基本相同，競爭激烈，沒有錯(cuò)位經(jīng)營的概念,主要超市調(diào)查（項(xiàng)目附近,海陽市市場分析超市業(yè)態(tài)分析,海陽市超市特點(diǎn)分析 壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重，家家悅超市遍布海陽的主要商業(yè)地段，基本是 家家悅超市一家獨(dú)占鰲頭。 振華超市經(jīng)營面積10000多平方米，經(jīng)營品類較多，但是其地理 位置偏離主要商業(yè)區(qū)。

15、超市的規(guī)模較小，都是以社區(qū)型的小面積經(jīng)營為主。 壟斷的現(xiàn)象導(dǎo)致新的超市進(jìn)駐本地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)較大，且市場空間 很小,海陽市市場分析專業(yè)市場分析,電器市場調(diào)查,海陽市專業(yè)市場特點(diǎn)分析 專業(yè)市場都集中在老商圈附近，競爭略顯激烈。 基本都是本土企業(yè)為龍頭，沒有國內(nèi)知名的有實(shí)力的品牌專業(yè)市場進(jìn)駐。 基本沒有力度較大的促銷活動(dòng)，都是最基本的原始銷售路線。 隨著海陽市樓市地產(chǎn)的發(fā)展，對專業(yè)市場的需求會(huì)加大，因此，專業(yè)市場還有一定的空間,海陽市市場分析專業(yè)市場分析,海陽市商業(yè)街調(diào)查情況,海陽市市場分析商業(yè)街分析,業(yè)態(tài)占比,海陽市市場分析商業(yè)街業(yè)態(tài)占比,海陽市商業(yè)街特點(diǎn)分析 1、各個(gè)主要街道都有自己獨(dú)特的業(yè)態(tài)和風(fēng)格

16、，彼此 基本沒有關(guān)聯(lián)。 2、都沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和布局，缺乏科學(xué)管理的手 段，都是滿足中低端消費(fèi)的需求。 3、購物環(huán)境（除虎山街以外）都是不是很好。 4、道路等硬件設(shè)施落后，停車?yán)щy，無法擴(kuò)大有 消費(fèi)能力的優(yōu)質(zhì)客群,主題商業(yè)比例,各業(yè)態(tài)比例,海陽市市場分析商業(yè)比例,市調(diào)總結(jié) 商業(yè)比較集中，市場競爭激烈。 地段優(yōu)勢明顯，但地理、進(jìn)出便利性、可見性和其他商場相比沒有明顯優(yōu)勢。 前期宣傳推廣力度不足，項(xiàng)目的知名度不高。 項(xiàng)目不在主街面，形象展示空間有限、不夠明顯。 部分商戶對地理位置不臨街有一定的異議，其投資的興趣和意向不是很大。 主題商業(yè)占比來看，百貨占主要地位，數(shù)碼偏少。 業(yè)態(tài)占比來看，服裝占絕大比

17、例，兒童用品和手機(jī)數(shù)碼偏少,海陽市市場分析商業(yè)分析,海陽商業(yè)市場分析,1、海陽市整體商業(yè)市場分布情況,商業(yè)聚集一目了然，海政路為海陽唯一規(guī)模最大的成熟商圈。 80%的商業(yè)集中于海政路，90%商業(yè)為購物業(yè)態(tài)。 沿街商鋪?zhàn)饨疠^高，經(jīng)營狀況良好，沿街商業(yè)也是海政路主要業(yè)態(tài)。 海政路寸土寸金，已經(jīng)趨于飽和，未來商業(yè)將以海政路為主，延伸發(fā)展。 主要商業(yè)多為時(shí)尚、大眾消費(fèi)，主題商業(yè)多以購物為主。 租金定位無序，經(jīng)營良好商業(yè)租金未必高，租金高商業(yè)經(jīng)營未必良好。 商業(yè)推廣意識(shí)淡薄，本地主題商業(yè)輻射范圍弱，營銷思路趨于保守,海陽市市場分析經(jīng)營者分析,調(diào)查基數(shù)：50人 構(gòu)成比例：沿街商鋪經(jīng)營者 問題1：請問您在海

18、陽已開店數(shù)量,問題2：請問您今年有拓展新店的計(jì)劃嗎,問題3：如果在居怡豪庭開店，您一般會(huì)經(jīng)營些什么,是否有拓展新店計(jì)劃,問題4：您希望本項(xiàng)目最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)是什么,問題5：您認(rèn)為本項(xiàng)目的檔次適合定位在何種檔次,海陽市市場分析經(jīng)營者分析,小結(jié): 1、海陽經(jīng)營2家店鋪以上的商戶占48%，經(jīng)營者有一定的實(shí)力和經(jīng)營意識(shí)。 2、有開店意向和不確定的占三分之二多，說明市場潛力巨大。 3、流行時(shí)尚品類及特色餐飲期望值占比較大。 4、中檔及中高檔期望值較高,海陽商業(yè)市場分析,2、海陽市商業(yè)整體特點(diǎn),檔次不高：消費(fèi)產(chǎn)品以滿足居民的基本生活需求為主，消費(fèi)場所以大眾 消費(fèi)為主； 模式落后：市場大多商業(yè)運(yùn)作管理模式落

19、后，如個(gè)體小商 家，缺乏市場競爭力，如長遠(yuǎn)看只是商業(yè)業(yè)態(tài)升級前的替代品 目前商業(yè)供應(yīng)的區(qū)域集中度較高，主要集中在老城區(qū)，具備較強(qiáng)的商業(yè)輻射力； 商業(yè)定位規(guī)劃模糊，無法精確引導(dǎo)性消費(fèi) 商品結(jié)構(gòu)配比不合理、不完善，消費(fèi)者可選擇消費(fèi)商品不多 商場內(nèi)部商業(yè)布局規(guī)劃不夠科學(xué)，大部分商場整體內(nèi)部裝修和硬件設(shè)施較一般，內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較差，整體的商業(yè)布局和人流動(dòng)線上不科學(xué)。 商場的營銷力度不夠，缺乏行之有效的整體營銷方案，造成商品滯銷嚴(yán)重，大多數(shù)大型商業(yè)經(jīng)營不溫不火，甚至關(guān)門停業(yè) 日常經(jīng)營管理存在一定問題,海陽市市場分析商業(yè)分析,啟示,1、模式提升：嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的經(jīng)營管理模式，是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； 2、定位合理：商業(yè)定

20、位規(guī)劃清晰，精確引導(dǎo)消費(fèi)人群； 3、合理配比：商品結(jié)構(gòu)合理配置； 4、商業(yè)布局和人流動(dòng)線合理規(guī)劃； 5、建立科學(xué)營銷體系，促進(jìn)經(jīng)營的良性循環(huán),市調(diào)總結(jié)本項(xiàng)目對比分析 1、海政路商業(yè)比較集中，市場競爭激烈、招商客源同樣競爭激烈。 本項(xiàng)目地段優(yōu)勢明顯，但地理、進(jìn)出便利性、可見性和其他商場相比沒有明顯優(yōu)勢。 3、項(xiàng)目前期宣傳推廣力度不足，知名度不高。 4、項(xiàng)目不在主街面，形象展示空間有限、不夠明顯。 5、部分商戶對地理位置不臨街有一定的異議，其投資的興趣和意向不是很大。 6、本地主題商業(yè)占比來看，百貨占主要地位，數(shù)碼偏少。 7、本地業(yè)態(tài)占比來看，服裝占絕大比例，兒童用品和手機(jī)數(shù)碼偏少,海陽市市場分析

21、商業(yè)分析,項(xiàng)目突破口在哪里？ 1、大格局下看問題，我們的定位和布局，與整條街的商業(yè)形成互補(bǔ)而不是同質(zhì)、同層競爭； 2、外部連結(jié)及亮化、導(dǎo)視系統(tǒng)完善，增加可見性； 3、多面宣傳，突出重點(diǎn)亮點(diǎn)； 4、高層住宅增加自動(dòng)射燈，形成商圈夜景之一； 5、引轉(zhuǎn)商戶思維，在經(jīng)營模式、招商思路方面，減少其擔(dān)憂的“虧損”、“人流少”、“項(xiàng)目沒亮點(diǎn)”的擔(dān)憂，走差異化訴求、差異化包裝、差異化經(jīng)營之路； 6、業(yè)態(tài)占比，更需要經(jīng)過詳盡的范圍商戶客源進(jìn)行摸底，了解其對項(xiàng)目的不同看法，從而進(jìn)行篩選，定制進(jìn)一步可行性招商策略,項(xiàng)目發(fā)展定位,第二章,SWOT,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目總體定位,商業(yè)形象定位,檔次定位,業(yè)態(tài)布局定位,項(xiàng)目階段

22、經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃,項(xiàng)目階段經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃,項(xiàng)目發(fā)展定位SWOT,優(yōu)勢分析： 集合和規(guī)模優(yōu)勢 1、項(xiàng)目位于繁華的商業(yè)中心地段，商業(yè)氛圍已經(jīng)形成。 2、城市發(fā)展核心商圈，人氣旺，各檔次消費(fèi)人流大 ； 3、新建、代建商場都集中在項(xiàng)目附近，輻射范圍廣，容易形成規(guī)模效應(yīng)； 4、項(xiàng)目自身配套住宅部分占相當(dāng)比例，未來入駐的住戶，可以成為項(xiàng)目商業(yè)的人氣群體,劣勢分析： 1、交通瓶頸：項(xiàng)目位于輕工醫(yī)院、振華商城、佳聯(lián)商廈包圍區(qū)間內(nèi)，地利是主要劣勢，影響便利性； 2、硬件限制：層高、柱距影響造成的不可改變的因素，影響多業(yè)態(tài)組合的選擇性，造成招商選擇相對窄化，縮小了招商范圍。 3、地塊限制：地塊有很多限制因素，可變區(qū)間小

23、。 4、項(xiàng)目距離街道有一段距離，并且主人流和車流通道受規(guī)劃限制難以改變；其他新建項(xiàng)目都是臨街面，位置優(yōu)勢明顯,機(jī)會(huì)分析： 休閑式復(fù)合型消費(fèi)場所成為海陽商業(yè)趨勢，海政路商業(yè)街發(fā)展到一定瓶頸，轉(zhuǎn)化為商業(yè)步行街區(qū)進(jìn)行商業(yè)調(diào)整成為可能。 1、區(qū)域消費(fèi)集中于購物，欠缺于休閑購物模式，消費(fèi)滯留時(shí)間較短，這就為我們的商業(yè)規(guī)劃帶來突破方向； 2、商圈整體環(huán)境和現(xiàn)有商場硬件設(shè)施比較落后，這同樣是我們的突破方向； 3、海陽市主要的商業(yè)區(qū)域，未來前景和潛力無限； 4、項(xiàng)目商圈內(nèi)新商業(yè)的建設(shè)將使該商圈的商業(yè)氛圍更為濃厚，影響力更大,威脅分析： 市場競爭威脅嚴(yán)重，市場風(fēng)險(xiǎn)變化莫測 1、隨著萬千、振華、佳聯(lián)等多家商場的開

24、業(yè)，對本板塊的消費(fèi)、招商客戶形成分流，而且增加了吸引客流的難度； 2、商業(yè)容量，對比國際通行的人均商業(yè)持有量，1：1比例來說，老城區(qū)僅海政路一段，就已經(jīng)呈現(xiàn)商業(yè)飽和的態(tài)勢，大量無序、落后的商業(yè)必將在經(jīng)濟(jì)發(fā)展序列中優(yōu)勝劣汰,項(xiàng)目定位論述 1. 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位因素綜合以上市場分析、項(xiàng)目SWOT分析，我們認(rèn)為，決定本項(xiàng)目定位的因素如下： (1) 限制項(xiàng)目定位因素及導(dǎo)致結(jié)果,項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目定位論述,2) 發(fā)展需解解決的關(guān)鍵問題？ A. 如何結(jié)合本項(xiàng)目自身情況準(zhǔn)確發(fā)掘市場空白，創(chuàng)造商業(yè)特色？ B. 如何突顯項(xiàng)目特色，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和吸引目標(biāo)客群？ C. 如何利用現(xiàn)有商圈的優(yōu)勢，將不利的競爭因素轉(zhuǎn)化

25、為有利于本項(xiàng)目的優(yōu)勢？ D. 消費(fèi)者為什么來？ E. 如何通過商業(yè)項(xiàng)目合適的檔次定位和招商運(yùn)營拔高整個(gè)樓盤的售價(jià)和發(fā)展商品牌的價(jià)值？ (3) 項(xiàng)目定位原則 A. 分析市場現(xiàn)狀，發(fā)掘市場深度需求，迎合需求； B. 充分利用項(xiàng)目周邊各類環(huán)境及資源，打造項(xiàng)目核優(yōu)勢心價(jià)值； C. 整合并優(yōu)化各項(xiàng)資源，走個(gè)性化經(jīng)營路線，創(chuàng)標(biāo)新立異的主題，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。 D. 跳出傳統(tǒng)商業(yè)策劃手法，以“以人為本，鎖定消費(fèi)者”的創(chuàng)新方式進(jìn)行商業(yè)定位。 E. 構(gòu)建項(xiàng)目商業(yè)品牌，以時(shí)間換空間，搶占商業(yè)之先機(jī)，確立長久良性之口碑。 (4) 市場調(diào)研之發(fā)現(xiàn)從市場調(diào)研作業(yè)中，我們發(fā)現(xiàn)幾個(gè)關(guān)鍵的市場突破口： A. 目前海陽市場基本

26、是以低檔消費(fèi)為主，無法滿足中高端消費(fèi)需求。 B. 現(xiàn)有的經(jīng)營者最希望有特色餐飲、娛樂休閑、美食廣場、流行商品等百貨等業(yè)態(tài)填補(bǔ)市場空白。 C. 經(jīng)營商對本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次定位期望值是中高檔占絕大比例,項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目總體定位,2. 項(xiàng)目總體定位 (1) 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略方向：根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目相應(yīng)為： A. 填補(bǔ)市場空白：看準(zhǔn)市場需求，強(qiáng)占市場空白。 B. 借勢：借助現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，化不利為有利，打造“海陽市集購物、休閑、美食一體的流行時(shí)尚場所”達(dá)到品質(zhì)需求定位。 C. 差異化經(jīng)營：避開與萬千百貨、佳聯(lián)商廈周邊商業(yè)正面競爭。 D. 針對性：滿足海陽市品質(zhì)消費(fèi)人群以及城市發(fā)展需求為主。 E. 特色化：

27、以自身特色打造專業(yè)定位，以作最大限度的拔高項(xiàng)目品牌形象及商業(yè)價(jià)值。 (2) 項(xiàng)目總體定位:作為海政路商圈的互補(bǔ)和配套,拔高項(xiàng)目高度，打造海陽流行時(shí)尚前沿,3、項(xiàng)目建議命名： 原則： 打造中港聯(lián)合的宣傳氣勢，引領(lǐng)價(jià)格到價(jià)值的時(shí)尚消費(fèi)文化，為海陽人專設(shè)的商業(yè)“城標(biāo)”，更好的進(jìn)行市場推廣和造勢。 A、金都廣場 釋義：簡單、明了、大氣 B、金都國際 釋義：與前沿接軌、吸引眼球 C、金都時(shí)尚廣場 D、金都休閑廣場 E、金都城市廣場 F、金都生活廣場 G、綠燈金都百貨 釋義：主題新穎、定位明確 4、注：本例視覺系統(tǒng)以“綠燈-金都百貨為題進(jìn)行表現(xiàn),方案一：打造 “中港聯(lián)手，海陽第一時(shí)尚休閑地標(biāo)” 的主題商業(yè)

28、 A. 在這里，我們要做的不僅僅個(gè)單純的商業(yè)，它更將是海陽市流行時(shí)尚的前沿； B. 海陽市唯一的購物、休閑、美食一體的主題商業(yè)； C. 海陽市第一個(gè)時(shí)尚、可逛性的商業(yè)體驗(yàn)場所； D. 海陽市第一個(gè)業(yè)態(tài)最全的流行時(shí)尚商場,項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目總體定位,項(xiàng)目發(fā)展定位商業(yè)形象定位,樓體藝術(shù)頂層炫彩射燈 在雙棟住宅樓頂樓布置彩射燈，交叉映照，成為區(qū)域內(nèi)夜景之一，增加夜間可見度,導(dǎo)引藝術(shù)七彩柱+交叉光 在輕工醫(yī)院門東入口道路兩側(cè)，七彩柱+交叉藍(lán)光導(dǎo)引,路面藝術(shù) 間臨佳聯(lián)商廈及晶山街路段有條件的墻面無街鋪位置，設(shè)置藝術(shù)墻體，導(dǎo)引人流、增加停留及視覺印象,墻體藝術(shù) 在兩棟住宅樓主要四個(gè)方向墻體，作藝術(shù)彩繪，以個(gè)

29、性形式，吸引注意力。 建議：純色系斜彩色,海政路時(shí)尚商業(yè)地標(biāo)，炫酷藝術(shù)時(shí)尚個(gè)性,項(xiàng)目偏角（非磁力點(diǎn)）設(shè)置休閑設(shè)施，如休閑椅、休閑桌、遮陽設(shè)施,海陽獨(dú)一無二的視覺聚焦點(diǎn)，在租值同比較低、品類同比較全、經(jīng)營同比較強(qiáng)勢的基礎(chǔ)上； 以視覺聚焦帶來大量人氣吸引，以炫酷、藝術(shù)、時(shí)尚、個(gè)性的唯一商業(yè)形象，尚領(lǐng)海陽商業(yè),項(xiàng)目發(fā)展定位功能/檔次定位,時(shí)尚購物,休閑餐飲,功能定位,中高檔,檔次定位,化妝品,珠寶,時(shí)尚男裝,潮流女裝,個(gè)性數(shù)碼,休閑吧,音樂餐廳,淘氣堡,特色餐廳,風(fēng)味餐廳,ATM,通訊營業(yè)廳,休閑設(shè)施,視覺：海陽獨(dú)一無二，商業(yè)地標(biāo)價(jià)值彰顯 商業(yè)：體驗(yàn)購物閑逛的感受 今后不必?zé)熐嗤?，金都國際，海陽商業(yè)

30、時(shí)尚地標(biāo),項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案1,方案1-F1-業(yè)態(tài)示意圖時(shí)尚精品館,項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案1,方案1-F2-業(yè)態(tài)示意圖紳士休閑館,項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案1,方案1-F3-業(yè)態(tài)示意圖時(shí)尚儷人館,項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案1,方案1-F4-業(yè)態(tài)示意圖歡樂天地,項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案2,方案2-F1-業(yè)態(tài)示意圖時(shí)尚生活中心,項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案2,方案2-F2-業(yè)態(tài)示意圖時(shí)尚儷人中心,項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案2,方案2-F3-業(yè)態(tài)示意圖紳士休閑中心,項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案2,方案2-F4-業(yè)態(tài)示意圖歡樂天地,項(xiàng)目發(fā)展定位業(yè)態(tài)布局定位-方案3,方案3-F1-業(yè)態(tài)示意圖時(shí)尚生活匯,項(xiàng)目發(fā)展定位