第3章-房地產(chǎn)價格和價值ppt課件

1、思考：從房地產(chǎn)估價的角度，你認(rèn)為對土地的描述與分析應(yīng)該包括哪幾個方面,估價對象為位于武漢市江漢區(qū)新華下路2號的部分地塊，地塊面積為1038.08平方米(以委估方提供資料為依據(jù))。土地使用者現(xiàn)為中國通信建設(shè)第三工程局。地塊的登記用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地。該地塊地勢基本平坦，對建筑物影響較小，地質(zhì)條件(抗震能力)一般。其實(shí)際開發(fā)程度已達(dá)紅線外“五通”(即通路、通氣、通電、供水、排水）及紅線內(nèi)“場地平整”。委估地塊南臨黃孝北路，西臨新華路，交通便利。區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模一般。周圍基礎(chǔ)設(shè)施條件一般。區(qū)域內(nèi)環(huán)境條件一般，噪音污染較大,上述描述完整嗎？如果不完整，欠缺的方面是什么,課前回顧,

2、按照房地產(chǎn)開發(fā)程度可以將房地產(chǎn)分為哪幾類,按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類（,在建工程,熟地,毛地,生地,現(xiàn) 房,不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施,有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置,有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物,建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件,已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地,第三章 房地產(chǎn)價格和價值,學(xué)習(xí)目的,了解：房地產(chǎn)價格的含義；地價與一般物品價格的不同；原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值；市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。 掌握并熟悉：房地產(chǎn)價格的特征和房地產(chǎn)價格的形成條件；房地產(chǎn)價格和價值的其他種類,第三章 房地產(chǎn)價格和價值,第

3、一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件,有用性,稀缺性,有效需求,二、房地產(chǎn)價格的形成條件,一、房地產(chǎn)價格的含義 房地產(chǎn)價格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物,思考:古往今來物品的分配方式有哪些,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征,房地產(chǎn)價格的特征,第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格（自學(xué),結(jié)合所學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)知識自己鞏固加強(qiáng),第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類（,一、價值、使用價值和交換價值,房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值,買價,賣價,一)成交價格,成交價,達(dá)成交易的基本條件：最高買價成交價最低賣價,正常成交價格的形成條件,正常成交價格的形成條件

4、,三)理論價格 （收益法,二)市場價格 （市場法,四)評估價值,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值,指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù),在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格,房地產(chǎn)估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值,一個良好的評估價值 = 正常成交價格 = 市場價格,三、市場價值和非市場價值,非 市 場 價 值,快速變現(xiàn)價值,投資價值,殘余價值,在用價值,謹(jǐn)慎價值,非市場價值,3,2,1,3,2,1,市場價值,投資價值,區(qū)別與聯(lián)系,市場上抽象的一般投資者,客觀的、

5、非個人的價值,某一時點(diǎn)的唯一性,五） 投資價值,主觀個人因素基礎(chǔ)上的價值,因投資者不同而不同 ,特定的投資者,評估兩者價值采用方法一般相同的，所不同的主要是參數(shù)取值,思考一：市場價值和投資價值有何不同,思 考,思考二：政府舉行國有土地使用權(quán)招拍掛時，有意購買者的投標(biāo)報(bào)價是投資價值評估嗎？為什么每個購買者報(bào)價都不相同？ 在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同等因素造成的。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計(jì)。 如果所有的投資者都做出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實(shí)際上很少出現(xiàn)

6、這種情況。 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件,四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險(xiǎn)價值、計(jì)稅價值和征收價值,征收價值,計(jì)稅價值,保險(xiǎn)價值,抵押價值,買賣價格,租賃價格,抵押貸款額度=抵押價值貸款成數(shù) 抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值-法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值-拖欠建設(shè)工程款價-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他優(yōu)先受償款 己抵押貸款余額再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值-（已抵押貸款余額/貸款成數(shù),房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)租的區(qū)別,案例：A是某處街面房的產(chǎn)權(quán)人，B與A簽訂房屋租賃協(xié)議，

7、租用該房用于經(jīng)營，租期二年。一年后，B想解除租約，A不同意解除合同但同意B可以另找新的租客來頂替他。正好此時B的朋友C看好該房，想租下來開店，表示愿意代替B某繼續(xù)租用該房。在取得了A書面同意的情況下，B和C簽訂了一份房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將房屋交給了C使用。 后來，C對該房屋進(jìn)行了必要的修繕，根據(jù)原租賃合同，修繕費(fèi)用應(yīng)由出租方A承擔(dān)，但此時A已出國，于是C找到B，要求B支付修繕費(fèi)用。C的理由是：他是從B的手中轉(zhuǎn)租到A的房子，B是轉(zhuǎn)租人，根據(jù)城市房屋租賃管理辦法第三十條規(guī)定，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的義務(wù)，所以B應(yīng)該支付修繕費(fèi)。B則否認(rèn)說，他已退出了該租賃關(guān)系，不應(yīng)該承擔(dān)任何義務(wù)。 若C

8、將A和B列為共同被告提起民事訴訟，法院將如何審理本案,不 同 觀 點(diǎn),一種觀點(diǎn)認(rèn)為，B作為轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)出租人的義務(wù)，應(yīng)先行支付修繕費(fèi)，再向原出租人A追償。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，B與C之間的合同行為屬于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓而非轉(zhuǎn)租，在房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效后，B與A之間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由C承擔(dān)，B退出了該房屋租賃關(guān)系，也就不再承擔(dān)與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù)。即，本案應(yīng)當(dāng)由A支付修繕費(fèi)，B與本案無關(guān),案 例 分 析,結(jié)論：B不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任，第一種觀點(diǎn)混淆了轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念。 轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓有其內(nèi)在的聯(lián)系，都是基于原租賃合同對租賃權(quán)的處分，但兩者之間也有很大差別。 1、兩者的標(biāo)的不同 前者的

9、標(biāo)的是租賃物，后者的標(biāo)的是租賃權(quán)。 房屋轉(zhuǎn)租按城市房屋租賃管理辦法第二十六條的規(guī)定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。第二十七條解釋說，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。從這個規(guī)定可以看出，房屋轉(zhuǎn)租針對的是“承租房屋”的部分或全部。 房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓首先是一種“權(quán)利”的轉(zhuǎn)讓，針對的是房屋的“租賃權(quán),案 例 分 析,2、兩者的取得方法不同 前者為設(shè)定的取得，后者為轉(zhuǎn)移的取得。 房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人在租賃物上再度設(shè)定了一個新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間成立新的租賃契約。 房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與給受讓人，并沒有設(shè)立一個新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之

10、間成立的是一個轉(zhuǎn)讓契約而非租賃契約。 3、兩者實(shí)現(xiàn)的手段不一樣 前者一般通過分期支付租金來實(shí)現(xiàn)，后者一般是一次性給付對價。 在轉(zhuǎn)租時，主租賃合同與轉(zhuǎn)租賃合同的租賃條件會有不同，轉(zhuǎn)租可以是租賃標(biāo)的的全部或一部分。 在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓人承受了原承租人的地位，即取得了與原承租人一樣的權(quán)利，轉(zhuǎn)讓所涉及到的也必然是租賃物的全部而不是一部分,案 例 分 析,4、兩者產(chǎn)生的法律后果不同 前者房屋的租賃權(quán)仍屬于原來的承租人（轉(zhuǎn)租人），后者房屋的租賃權(quán)屬于受讓人。 房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人對租賃物再度設(shè)定了新的租賃權(quán)，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)并沒有解除，次承租人的新租賃權(quán)，以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)存在為前提而成立。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓

11、是原承租人把租賃權(quán)完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權(quán)，以原承租人的租賃權(quán)的消滅為前提而成立。 由于房屋轉(zhuǎn)租并沒有消滅原租賃合同，所以遵照城市房屋租賃管理辦法第三十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而對于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，原承租人承擔(dān)的原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)則隨著其租賃權(quán)的消滅而消滅,總 結(jié),簡而言之，在房屋轉(zhuǎn)租中，A是出租人，B是轉(zhuǎn)租人，C是承租人。若租賃合同沒有約定修繕義務(wù)，C主張房屋修繕費(fèi)用的，B作為轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)出租人的義務(wù)，應(yīng)先行支付修繕費(fèi)，再向原出租人A追償；在租金支付方面，B不能以C不付租金為

12、由拒絕向A履行租金支付義務(wù)；若B拒付租金，A一般不能直接要求C支付租金。 在房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中，A是出租人，B是租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，C是承租人。由于B與A之間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由C承擔(dān)，則B退出了該房屋租賃關(guān)系，也就不再承擔(dān)與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù),請找出下列描述中的幾種價值,一個經(jīng)營者花費(fèi)5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花2萬美元修建了一幢辦公樓。這時他在他的財(cái)產(chǎn)中已投入25萬美元（）。當(dāng)他將該財(cái)產(chǎn)作為抵押貸款評估時，該財(cái)產(chǎn)只會有21萬美元的（ ），估稅員以13萬美元估定（）。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售該財(cái)產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定標(biāo)價30萬美元。然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價以前，他會發(fā)現(xiàn)自

13、己的財(cái)產(chǎn)正是某種公共項(xiàng)目所需要的，可以得到27.5萬美元的（）。 摘自美國雷利巴洛維教授土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),鞏固練習(xí),1、房地產(chǎn)流動性差與房地產(chǎn)的()特性有關(guān)。 A、價值量大 B、獨(dú)一無二C、易受限制等特性D、交易手續(xù)較復(fù)雜 E、交易稅費(fèi)較多 2、影響房地產(chǎn)流動性的因素有()。 （并分析其影響關(guān)系）A、房地產(chǎn)的通用性B、房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性 C、房地產(chǎn)的價值大小 D、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性 E、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況,鞏固練習(xí),3、下列行為屬于某宗房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟(jì)的是()。 A、在其鄰近建化工廠B、調(diào)整城市發(fā)展方向C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地 E

14、、改變城市格局 4、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過()的權(quán)力來實(shí)現(xiàn)。 A、管制權(quán)B、征收權(quán)C、征稅權(quán) D、充公權(quán)E、行政事業(yè)收費(fèi)權(quán),鞏固練習(xí),5、引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有()。 A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良B、外部不經(jīng)濟(jì) C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D、通貨膨脹 E、房地產(chǎn)使用管制改變,鞏固練習(xí),6、政府對房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是()。 A、限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施B、因公益事業(yè)，強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)C、對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D、在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn) 7、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是()。 A、房地產(chǎn)擁有者自

15、己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升 B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升C、外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升 D、房地產(chǎn)使用管制改變引起的房地產(chǎn)價格上升,鞏固與練習(xí),某房地產(chǎn)土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的樓面地價為多少？ 某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)使用面積計(jì)算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價格為多少？ 某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地價值為400000元，容積率為2，建筑物價值為8000000元，則該房地產(chǎn)的房地單價為

16、多少,五、房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格,六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值,原始價值,賬面價值,公允價值,市場價值,一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實(shí)際發(fā)生的成本,原始價值減去已計(jì)提折舊后的余額,在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)挠囝~,一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實(shí)際所值的價格,七、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價,政府定價,政府指導(dǎo)價,市場調(diào)節(jié)價,由經(jīng)營者自主 制定，通過市 場競爭形成的價格,由政府價格主管部 門或者其他有關(guān) 部門，按照定價 權(quán)限和范圍規(guī)定 基準(zhǔn)價及其浮動 幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格,由政府價格主管部 門或者其他有關(guān)部 門，按照定價權(quán)限

17、和范圍制定的價格,八、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格,政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點(diǎn)的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格,在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點(diǎn)法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價格,不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日期建造它的必要支出和應(yīng)得利潤,基準(zhǔn)地價,標(biāo)定地價,房屋重置價格,建筑物價格,土地價格,九、土地價格、建筑物價格和房地價格,房地價格,房地價格 = 土地價格 + 建筑物價格,十、總價格、單位價格和樓面地

18、價,價格的表示單位,總價格,單位價格,樓面地價,樓面地價土地總價/總建筑面積土地單價/容積率,認(rèn) 識 樓 面 地 價,有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為700元/m2時，乙土地的單價為510元/m2, 如果兩土地的容積率分別為5和3，在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場上的售價基本相同，假如平均為每平方米建筑面積1200元，建筑造價每平方米建筑面積900元，假如你是房地產(chǎn)開發(fā)商，請比較兩塊土地的可獲利潤,十一、名義價格與實(shí)際價格,例：一套建筑面積100m2、單價3000元/m2、總價30萬元的住房，在實(shí)際交易中的價款支付方式可能有下列幾種： （年折現(xiàn)率為5），請分別計(jì)算出名義單價

19、與實(shí)際單價。 1.要求在成交日期時一次性付清 2.如果在成交日期時一次性付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5。 3.從成交日期起分期支付，如首期支付10萬元，余款在未來一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。 4.約定在未來某個日期一次性付清，如約定一年后一次性付清。 5.以抵押貸款方式支付，如首期支付房價的30（即9萬元），余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付,例題講解,3,2,1,3,2,1,現(xiàn)貨價格：在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時)進(jìn)行商品交割的價格,期貨價格：在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格,房地產(chǎn)交易,以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的,標(biāo)的為已建造完成房地產(chǎn),現(xiàn)房價格(含土地價格,十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格,目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地,期房價格(含土地價格,以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的,思考與練習(xí),思考：期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？ 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)。 所以，期房價格與現(xiàn)房價