住房公積金的政策調(diào)整及其成效

1、住房公積金的政策調(diào)整及其成效一、住房公積金政策調(diào)整住房公積金作為一種重要的金融工具，在最近一輪房地產(chǎn)調(diào)控中也出臺(tái)了系列政策，概括起來(lái)主要包括以下三項(xiàng)。使用住房公積金建設(shè)保障房：2009 年 10 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)，其中規(guī)定：在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將 50%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無(wú)償調(diào)撥使用。調(diào)整住房公積金貸款首付比例：進(jìn)入 2010 年以來(lái)，根據(jù)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的要求，部分城市小幅度

2、提高了住房公積金首套住房貸款比例；北京、沈陽(yáng)、石家莊等城市紛紛大幅度提高二套房首付比例，調(diào)整以后首付比例最低為 40%；大部分城市停止發(fā)放三套以上住房公積金貸款。2010 年 11月 2 日，住建部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知（下稱(chēng)通知）規(guī)定，對(duì)第一套房貸按照 90 平方米上下區(qū)別分別為不低于 30%和20%；第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于 50，停止發(fā)放第三套房貸。上調(diào)住房公積金存貸款利率：2010 年 10 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知，其中規(guī)定，從 2010 年 10 月20 日起，上調(diào)個(gè)

3、人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 0.17 和 0.18 個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從 3.33%調(diào)整為 3.50%，五年期以上從 3.87%調(diào)整為 4.05%。2010 年 11 月 2 日，通知規(guī)定，個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的 1.1 倍。二、住房公積金調(diào)整效果分析住房公積金政策調(diào)整是有利于住房市場(chǎng)穩(wěn)定的。加強(qiáng)保障房建設(shè)，有利于擴(kuò)大住房供應(yīng)數(shù)量，而且保障房本身價(jià)格大大低于商品房?jī)r(jià)格，有利于住房?jī)r(jià)格總水平的下降，同時(shí)也將極大地打擊房?jī)r(jià)瘋狂上漲的預(yù)期；調(diào)整住房公積金貸款首付比例，尤

4、其是提高二套住房貸款比例和停止發(fā)放三套及以上住房的公積金貸款，則會(huì)從公積金這個(gè)渠道擠出投機(jī)需求，確保自住需求；而自住需求是根據(jù)自身消費(fèi)預(yù)算約束線作出消費(fèi)決策的，這種需求與房地產(chǎn)價(jià)格成反比，有助于住房?jī)r(jià)格回調(diào)?？傮w而言，這條政策的作用是降低了住房需求的總量，使得需求曲線向左移動(dòng)；提高公積金貸款利率，公積金貸款利率提高幅度較小，但提高了貸款成本，有利于減少住房需求。三、進(jìn)一步調(diào)整建議1.進(jìn)一步提高住房公積金存貸款利率經(jīng)過(guò) 2010 年 10 月的調(diào)整以后，住房公積金存貸款利率仍然較低，以五年期住房公積金存貸款利率為例，調(diào)整以后存、貸款利率分別為1.91%和 3.5%。2010 年全年官方公布的通貨

5、膨脹率已經(jīng)接近 3.5%，據(jù)此判斷，則住房公積金實(shí)際存款利率為負(fù)，而貸款的實(shí)際利率接近于零，則意味著購(gòu)買(mǎi)住房基本上沒(méi)有利息成本，而存款人的資金則面臨著貶值的困境。住房公積金的負(fù)利率政策不利于從根本上打擊投機(jī)需求，因此必須進(jìn)一步提高住房公積金存貸款利率，至少應(yīng)該將存款利率提高到 5%以上，對(duì)于首套住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，應(yīng)該將貸款利率提高到 8%以上。2.住房公積金首付比例的調(diào)整進(jìn)入 2010 年以來(lái)，我國(guó)全面提高住房公積金購(gòu)買(mǎi)住房首付比例。有些地方對(duì)申請(qǐng)住房公積金購(gòu)買(mǎi)首套住房的首付款比例也做了相應(yīng)的調(diào)整，有的地方提高到 30%。這種調(diào)整實(shí)際上是不利于自住需求得到滿(mǎn)足的，應(yīng)該保持對(duì)申請(qǐng)住房公積金購(gòu)買(mǎi)首套住房的首付比例保持不變；而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二、第三套住房的首付比例則可以進(jìn)一步提高，這樣才有利于打擊投機(jī)需求，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。3.使用住房公積金建設(shè)保障房的建議首先，要完善住房公積金建設(shè)保障房的制度建設(shè)。一方面要加強(qiáng)資金監(jiān)管，確保住房公積金建設(shè)保障房過(guò)程中的正確合理使用以及資金安全；另一方面，要通過(guò)完善住房公積金參與保障房的機(jī)制建設(shè)，確保住房公積