中原：2016年4月無錫房地產(chǎn)市場月度報告課件

1、無錫房地產(chǎn)4月月度報告,無錫中原 Wuxi.4.2016,1.數(shù)字瞰市.3 2.市場背景.6 2.1政策資訊.6 2.2商品房市場.7 2.3土地市場.13 2.4住宅市場.15 2.5商業(yè)市場.20 2.6辦公市場.23 2.7區(qū)域住宅成交數(shù)據(jù).26,目 錄,中原：2016年4月無錫房地產(chǎn)市場月度報告,同期相比，2016年4月商品房成交大幅上揚，商品房成交量同比2014年4月、2015年4月分別上漲206.2%、上漲100.9%；住宅成交量分別上揚226.8%、 上漲103.5,同期相比，2016年4月較2015年4月商品房成交均價上漲4.2%，住宅成交均價上漲5.7%；2016年4月較20

2、14年4月商品房成交均價上漲3.4%，住宅成交均價上漲4.0,1.數(shù)字瞰市,1）全市商品房成交走勢,2）全市住宅成交走勢,3）全市商業(yè)成交走勢,4）全市辦公成交走勢,5）4月區(qū)域成交,6）月度住宅成交金額排名,2.市場背景,2.1政策資訊,2.2.1商品房成交概況,1）月度成交分析 2016年4月，無錫商品房供應(yīng)量環(huán)比有所下滑。本月新增商品房供應(yīng)35.39萬，成交量118.55萬方，商品房成交環(huán)比下滑35.7%，同比上漲100.9%；成交均價8454元/，成交均價環(huán)比上漲1.1%，同比上漲4.2%。 三大物業(yè)類型分析來看，成交量方面本月住宅環(huán)比下滑36.9%，商業(yè)環(huán)比下滑12.3%，辦公環(huán)比下

3、滑18.3%；成交均價方面，住宅環(huán)比上漲2.9%，商業(yè)環(huán)比下滑34.8%.，辦公環(huán)比上漲13.0,2.2商品房市場,表 2-1 4月商品房成交量價統(tǒng)計表,2）月度成交走勢分析 由于上月供應(yīng)量激增，本月商品房新增供應(yīng)量環(huán)比下降明顯，市場成交保持活躍，商品房成交量環(huán)比有所回落，但仍處歷史高位，成交均價環(huán)比小幅上漲,圖2-2 4月商品房成交量價趨勢圖,2.2.2無錫市商品房分類分析,1）分類產(chǎn)品的成交面積比例 4月商品房成交量中，住宅類成交比例較上月相比減少2%，辦公成交比例增加1%，商業(yè)成交比例增加1%。本月三物業(yè)成交比例沒有太大波動,圖2-3 3月各物業(yè)成交比例示意圖,圖2-4 4月各物業(yè)成交比

4、例示意圖,2）分類產(chǎn)品的成交面積比例 4月住宅成交價格略微上漲，環(huán)比上漲2.9%；辦公市場成交均價有與上月相比有所上漲，環(huán)比上漲13.0%，惠山區(qū)的夢享城成交187套，排名第一，成交均價6152元/平，奧凱城市廣場（成52套）也有不錯成績；本月商業(yè)成交均價為 7995元/平，較上月相比顯著下降，本月惠山區(qū)的堰橋科創(chuàng)社區(qū)以月銷售59套商鋪房源、面積7501平、0.4億排名第一，均價5880元/平,圖2-4 3-4月各物業(yè)成交均價對比,本月住宅成交量表現(xiàn)中，奪得單盤銷冠的是位于濱湖區(qū)的無錫萬達城，項目自開盤以來持續(xù)熱銷；濱湖區(qū)依舊為本月成交熱點區(qū)域，本月受無錫萬達城、無錫玉蘭、蘇寧悅城等熱銷影響，

5、區(qū)域成交依舊第一。 本月住宅成交均價中，各區(qū)域成交均價有所上漲，南長區(qū)上漲幅度最大，上漲14.9,3）無錫市區(qū)域住宅成交分析,圖2-5 各區(qū)域住宅成交量對比,圖2-6 各區(qū)域住宅成交均價對比,4月商品住宅成交量占比中，相較于3月整體波動不大，濱湖區(qū)占比減少最多，減少4%，惠山區(qū)占比增加3%，達到19%；其他各區(qū)占比相對平穩(wěn)，僅有1-2%左右的波動,4）無錫市各區(qū)域住宅成交面積比例,圖2-7 3月各區(qū)域住宅成交量占比,圖2-8 4月各區(qū)域住宅成交量占比,本月一級市場無經(jīng)濟用地掛牌,2.3土地市場,2.3.1本月土地出讓分析,1）供應(yīng)總量分析,2）成交總量分析,本月一級市場有5幅地塊成交,表2-9

6、 4月土地成交列表,2016年4月共有5幅地塊成交，純住宅性質(zhì)用地2幅、面積11.23萬方，商辦性質(zhì)地塊1幅、面積3.8萬方，綜合體性質(zhì)用地1幅、面積2.9萬方，其他用地成交1幅，面積0.13萬方,圖2-10 2015-2016年土地市場月度成交情況圖,供應(yīng)變化：4月住宅新增面積為29.44萬方，環(huán)比下滑65.6%。 需求變化：4月商品住宅成交面積為109.83萬方，環(huán)比下滑32.67%，市場成交量出現(xiàn)明顯回落，但仍處高位。 價格變化：本月成交均價8504元/平，環(huán)比上漲2.9%，延續(xù)3月的上漲態(tài)勢,2.4住宅市場,圖2-11 住宅市場月度供銷價格圖,本月各類型房源成交套數(shù)較上月均有所下降，首

7、置房源成交套數(shù)環(huán)比減少46.0%，首改房源環(huán)比減少33.3%；再改房源成交減少55.5%；高端產(chǎn)品環(huán)比減少34.4%。 4月成交較好的樓盤成交首置、首改房源較多，套均基本處于90以下及90-120平米之間，此面積段成交套數(shù)依舊為主要占比,2.4.1月度成交面積段變化,圖2-12 無錫住宅月度成交面積段變化圖（按成交套數(shù)比較,本月總價段70-100萬和100-150萬房源占主力成交，占比54.5%，此總價段房源去化一直處于較高水平。 本月總價段70-100萬房源受無錫萬達城與富力城成交較為搶眼，占比超過3成,2.4.2月度成交總價段變化,圖2-13 無錫住宅月度成交總價段變化圖（按成交套數(shù)比較,

8、本月商品住宅市場供不應(yīng)求，15年全年僅3月供應(yīng)量大于成交量，其余幾月均供不應(yīng)求明顯，導(dǎo)致15年上半年至今現(xiàn)行庫存壓力有所下跌，16年年初供應(yīng)量依舊走低，直至2016年3月，供應(yīng)量成交量均大幅上漲，目前無錫住宅庫存為453萬方，按近一年月均去化56萬方的速度，消耗庫存需9個月。 本月各面積段庫存占比基本保持不變。180平米及以上大戶型產(chǎn)品由于面積較大、需求人群有限、去化較緩，庫存依舊占比最高,2.4.3月度庫存面積段變化,圖2-14 無錫住宅月度庫存面積段變化圖,本月無錫市區(qū)商品住宅保持活躍，成交量仍處歷史高位，進入榜單的10個樓盤，其成交面積均突破萬方。無錫萬達城連續(xù)三周名列住宅備案成交排行榜

9、冠軍，毫無意外地在月度成交中名列第一位，成交面積高達9萬方。 本月商品住宅成交排行前10的樓盤中，濱湖區(qū)各盤依舊暢銷，占據(jù)6席,2.4.4月度住宅成交金額前十,本月商業(yè)成交跑量下跌，供應(yīng)量下降，市場量價齊跌。 本月商業(yè)市場供應(yīng)5.46萬方，本月惠山區(qū)的夢享城新增供應(yīng)最多，達2.6萬方；本月主力成交區(qū)域為惠山區(qū)、北塘區(qū)等；本月成交前三項目為：惠山區(qū)的堰橋科創(chuàng)社區(qū)、北塘區(qū)的新鴻坤商業(yè)廣場、惠山區(qū)的藕樂匯生活廣場。 本月商業(yè)市場成交量為5.28萬方，市場走量環(huán)比下跌12.6%，市場均價7995元/平，均價顯著下跌，環(huán)比下跌34.8,2.5商業(yè)市場,圖2-15 無錫商業(yè)市場月度供應(yīng)成交及均價一覽,14

10、年開始商業(yè)庫存居高不下，呈逐月上漲的趨勢，市場競爭壓力有增無減。 3、4月都有新增商業(yè)供應(yīng)，4月新增供應(yīng)5.46萬方；從近一年商業(yè)庫存情況來看，無錫商業(yè)市場去化緩慢，庫存嚴重積壓，基本月月供大于求，呈上揚趨勢；每月大量的新增供應(yīng)導(dǎo)致庫存壓力巨大。 就近一年月度去化速度4.3萬方/月得出，庫存消耗需12年，現(xiàn)行庫存壓力增大,2.5.1商業(yè)庫存走勢,圖2-16 無錫商業(yè)市場月度存量一覽,新鴻坤商業(yè)廣場：本月成交面積5809平方米，成交均價8685元/平。 堰橋科創(chuàng)社區(qū)：本月成交面積7501平方米，成交均價5880元/平。 錢橋鋼管交易中心：本月成交面積1284平方米，成交均價23000元/平,2.

11、5.2月度商業(yè)成交金額前十,本月辦公市場成交跑量下跌，市場量跌價升。 本月辦公市場新增供應(yīng)0.49萬方。 本月辦公市場成交量為3.43萬方，本月成交面積前三項目為：惠山區(qū)的夢享城、惠山區(qū)的奧凱城市廣場、崇安區(qū)的蘇寧廣場，本月辦公市場成交以小公寓為主，樓市淡季辦公市場低迷,2.6辦公市場,圖2-17 無錫辦公市場月度供應(yīng)成交及均價一覽,近幾個月新上市辦公房源不多，辦公市場去庫存能力較強；從近一年辦公庫存情況來看，16年2月開始辦公市場新增供應(yīng)增加，庫存有所回升。4月新增辦公供應(yīng)面積0.49萬方，成交面積為3.43萬方。 目前辦公市場庫存174.76萬方，就近一年月度去化速度3.6萬方/月，庫存消耗需4年，去庫存壓力增大,2.6.1辦公庫存走勢,圖2-18 無錫辦公市場月度存量一覽,蘇寧廣場：項目在售北塔雅悅國際公館，均價16000元/平；南塔大平層，均價16000-18000元/平；北塔寫字樓房源可租可售，均價16000-18000元/平，租金2.5元/平天。北塔公館，認籌100平以下3萬享10萬優(yōu)惠，100平以上5萬享15萬優(yōu)惠；南塔大平層，交10萬抵30萬優(yōu)惠。 夢享城：項目在售3