商務(wù)酒店項(xiàng)目策劃書范本(ppt 83頁(yè)).ppt

1、Home Bridge Hotel虹橋商務(wù)酒店項(xiàng)目策劃書,項(xiàng)目策劃書主要內(nèi)容,項(xiàng)目概況,1,項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),2,項(xiàng)目合同管理,3,項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解,4,項(xiàng)目進(jìn)度管理,5,項(xiàng)目成本管理,6,項(xiàng)目質(zhì)量管理,7,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,8,9,10,項(xiàng)目人力資源管理,項(xiàng)目信息管理,項(xiàng)目概述,1. 項(xiàng)目目標(biāo),2. 項(xiàng)目背景,3.可行性研究,4.項(xiàng)目范圍,酒店定位五星級(jí)商務(wù)酒店 酒店理念“以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)” 滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與“商務(wù)活動(dòng)”及時(shí)協(xié)調(diào)的需要，圍繞“商務(wù)”的核心要求進(jìn)行運(yùn)作,1. 項(xiàng)目目標(biāo),功能簡(jiǎn)介：商務(wù)酒店是酒店與寫字樓同時(shí)開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以

2、最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來(lái)訪客戶、駐滬外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會(huì)客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面, 計(jì)劃提供24小時(shí)服務(wù)，甚至可能提供按小時(shí)出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息,酒店功能詳細(xì)設(shè)計(jì),擬建18層，建筑面積約為36000平方米的商務(wù)酒店。 1層為公共服務(wù)設(shè)施：精品店，美容美發(fā)店，花店 2層為茶室，書店 3-4層為酒店工作人員辦公區(qū)域 5層為大堂 6-8層為宴會(huì)、餐飲、娛樂區(qū)域 9層：能容納400人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。有同聲傳譯設(shè)施（至少4種語(yǔ)言），有現(xiàn)場(chǎng)視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。

3、10層：15個(gè)小型會(huì)議室，會(huì)議室內(nèi)配備有電話會(huì)議設(shè)施 11層：會(huì)議輔助設(shè)施，包括有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)，復(fù)印室、有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室。 12層：商務(wù)辦公室、商務(wù)會(huì)客區(qū) 13-18層為客房，其中包括標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房及總統(tǒng)套房等各種房型共200余套,客房?jī)?nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語(yǔ)言信箱服務(wù)。 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 所有套房分設(shè)供主人和來(lái)訪人使用的衛(wèi)生間。 客房?jī)?nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 提供免費(fèi)店內(nèi)無(wú)線尋呼服務(wù)。 24小時(shí)提供洗衣加急服務(wù)。 委托代辦服務(wù),有大堂酒吧。 專業(yè)性茶室。 西餐廳外的其

4、他外國(guó)餐廳，配有專門廚房。 有餅屋。 有至少能容納200人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，配有專門的宴會(huì)廚房。 有24小時(shí)營(yíng)業(yè)的餐廳。 鋼琴吧 - 高雅的音樂酒吧，云集各類名酒佳釀，有現(xiàn)場(chǎng)音樂表演,有至少能容納400人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。 配有5個(gè)小會(huì)議室。 有同聲傳譯設(shè)施（至少4種語(yǔ)言） 有電話會(huì)議設(shè)施。 有現(xiàn)場(chǎng)視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷沖印室,保齡球室（6道）。 美容美發(fā)室。 精品店。 獨(dú)立的書店。 獨(dú)立的鮮花店,電子卡門鎖。 客房貴重物品保險(xiǎn)。

5、自備發(fā)電系統(tǒng),2. 項(xiàng)目背景,背景1：虹橋綜合交通樞紐 -換乘客流促使商業(yè)高速發(fā)展 虹橋綜合交通樞紐東起外環(huán)線，西至華翔路，北臨北翟路，南到滬青平公路，控制占地26.6平方公里。 城市軌道交通：虹橋交通樞紐將匯集地鐵2號(hào)線(虹橋交通樞紐至浦東機(jī)場(chǎng))、5號(hào)線（莘莊站至虹橋交通樞紐）、10號(hào)線(虹橋交通樞紐至外高橋)、13號(hào)線(虹橋交通樞紐至普陀區(qū))，低速磁懸浮、高速磁懸浮，此外還有鐵路、航空、公交出租等交通工具，同時(shí)還多預(yù)留了兩條地鐵軌道,2. 項(xiàng)目背景,2. 項(xiàng)目背景,背景2：2010年上海世博會(huì) -國(guó)際來(lái)訪者刺激酒店業(yè)發(fā)展,2010年上海世博會(huì)邀請(qǐng)了個(gè)國(guó)家和國(guó)際組織參展，吸引萬(wàn)人次的參觀者，

6、是中國(guó)政府申辦和籌辦上海世博會(huì)期間向國(guó)際社會(huì)作出的一項(xiàng)莊嚴(yán)承諾，這兩項(xiàng)指標(biāo)都將創(chuàng)世博會(huì)多年歷史的最高記錄。按照計(jì)劃，預(yù)計(jì)在今年內(nèi)，確認(rèn)參加上海世博會(huì)的國(guó)家和國(guó)際組織將達(dá)到或超過個(gè)。 外國(guó)參展商落戶將帶動(dòng)商業(yè)貿(mào)易的蓬勃發(fā)展； 旅游經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的人群將產(chǎn)生對(duì)酒店、賓館等商業(yè)設(shè)施的大量需求，2010年世博會(huì)更將帶來(lái)大量的旅游人群和許多商務(wù)貿(mào)易方面的客流,選址西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)地理位置和發(fā)展優(yōu)勢(shì) 2.1城市樞紐效應(yīng) ：虹橋交通樞紐所產(chǎn)生的巨大人流、物流、信息流必將為其周邊地區(qū)帶來(lái)財(cái)富商機(jī)，現(xiàn)代化大的綜合交通樞紐已經(jīng)不僅僅發(fā)揮交通功能，而且將迅速推動(dòng)具有商業(yè)、商務(wù)、休閑等多功能新城市空間的拓展，并成為

7、城市發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn) 。 2.2西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)地理位置 西郊臨空商務(wù)區(qū)在徐涇鎮(zhèn)的東側(cè)，緊鄰即將建設(shè)的虹橋交通樞紐（毗鄰西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)僅1公里）。其規(guī)劃范圍：南起徐涇港，北至蟠龍港；西到諸光路，東到與閔行區(qū)交界的小淶港；占地共有2979畝，約198.6公頃,3. 可行性研究,選址西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)自身的肌理特色 2. 1 良好的生態(tài)環(huán)境 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)原生河道和古老樹木構(gòu)成了天然雕飾的閑適環(huán)境，不可再生的自然肌理，人與自然和諧、可持續(xù)發(fā)展的高檔商務(wù)園區(qū)。 2. 2 高檔的房產(chǎn)集群 區(qū)域周邊有西郊莊園、西郊大公館、大豪山林別墅、康虹花園、久事西郊花園、荷蘭銀行、國(guó)際網(wǎng)球俱樂部等。 2

8、. 3 豐富的旅游資源 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)可以借助周邊的旅游資源，如上海動(dòng)物園、七寶古鎮(zhèn)、青龍塔、佘山及朱家角等，形成獨(dú)特的商務(wù)旅游特色,3. 可行性研究,2.4 良好的教育環(huán)境和人才基礎(chǔ) 在徐涇附近有國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、德法學(xué)校、美國(guó)學(xué)校及上海房地產(chǎn)學(xué)校等；在周圍高檔別墅區(qū)內(nèi)居住著大量的外籍人士、高級(jí)白領(lǐng)及國(guó)內(nèi)外著名學(xué)者。 2.5 優(yōu)越的開發(fā)條件 西郊臨空商務(wù)區(qū)所處地塊目前基本上是未開墾的“處女地”，沒有歷史包袱，可以在短期內(nèi)快速啟動(dòng)，開發(fā)成本相對(duì)較低，可以進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、整體性綜合開發(fā),3. 可行性研究,西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)的功能定位 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之一 立足大上海、輻射長(zhǎng)三角的“

9、商務(wù)高地”。高端商務(wù)人士由于其強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，日益成為各方市場(chǎng)爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，同時(shí)大交通樞紐的便利又為其方便地到達(dá)提供了保證。因而西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)將其目標(biāo)市場(chǎng)定位在高端商務(wù)人士。（商務(wù)酒店服務(wù)的主要人群） 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之二適應(yīng)上海產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求，建立“創(chuàng)新服務(wù)園區(qū)”。 西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之三提供全方位信息平臺(tái)，打造“信息樞紐,3. 可行性研究,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境旅游增長(zhǎng)，帶動(dòng)酒店行業(yè)興旺,3. 可行性研究,酒店SWOT分析,商務(wù)酒店市場(chǎng)前景,從發(fā)展趨勢(shì)上看，從現(xiàn)在起到2008年，上海市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)酒店式辦公樓需要將與日俱增，走勢(shì)強(qiáng)勁。本項(xiàng)目緊靠虹橋機(jī)場(chǎng)，具有地理的特殊性，商務(wù)酒店和

10、商務(wù)別墅在該地區(qū)均屬稀缺產(chǎn)品。虹橋機(jī)場(chǎng)規(guī)劃增辟國(guó)內(nèi)航線，未來(lái)客戶群體將更加擴(kuò)大。外來(lái)投資的進(jìn)入、周邊商業(yè)區(qū)的拓展，使得對(duì)商務(wù)類物業(yè)的需求持續(xù)增加。據(jù)有關(guān)資料，目前虹橋地區(qū)商務(wù)樓趨向緊張，已向周邊地區(qū)延伸。 從供求關(guān)系上看，土地是不可再生資源，經(jīng)多年開發(fā)，西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)剩余的土地供給量已極其有限。而在需求上，更是一種身份的體現(xiàn)，因此市場(chǎng)缺口較大，因而有巨大的商業(yè)價(jià)值,房地產(chǎn)開發(fā)公司,指 揮 部,技 術(shù) 部,工 程 部,審 算 部,設(shè) 備 部,市 場(chǎng) 部,物 業(yè) 開 發(fā) 部,運(yùn) 營(yíng) 部,財(cái) 務(wù) 部,項(xiàng)目一,項(xiàng)目二,本項(xiàng)目,項(xiàng) 目 經(jīng) 理,專 家 組,土建 水電 工程 師,造 價(jià) 師,采 購(gòu)

11、 員,營(yíng) 銷 人 員,物 業(yè) 管 理 員,技 術(shù) 員,會(huì) 計(jì),組織結(jié)構(gòu)圖,項(xiàng)目任務(wù)分工表,項(xiàng)目任務(wù)分工表,項(xiàng)目任務(wù)分工表,合同管理,1. 合同模式 EPC,2. EPC模式下業(yè)主的職責(zé),3. 合同總體策劃,4. 合同分析,5. 合同控制和跟蹤,6. 合同風(fēng)險(xiǎn)管理,合同生命期的特征,設(shè)計(jì)-采購(gòu)-施工總承包（EPC,合同模式 EPC,EPC模式下業(yè)主的職責(zé),監(jiān)督和驗(yàn)收,合同體系的協(xié)調(diào) 又稱為合同網(wǎng)絡(luò)，目的是項(xiàng)目所涉及的各合同之間關(guān)系的安排與協(xié)調(diào)。 包括的內(nèi)容 工程和工作內(nèi)容的完整性 技術(shù)上的協(xié)調(diào) 價(jià)格上的協(xié)調(diào) 時(shí)間上的協(xié)調(diào) 合同管理的組織協(xié)調(diào),合同總體策劃,總體分析 -合同總體分析的內(nèi)容 -合同的

12、法律基礎(chǔ) -合同類型 -合同文件和合同語(yǔ)言 -合同文件的解釋順序 -承包商的主要任務(wù) -發(fā)包人責(zé)任 -合同價(jià)格 -合同總體分析的內(nèi)容 -施工工期 -違約責(zé)任 -驗(yàn)收、移交和保修 -索賠程序和爭(zhēng)議的解決,合同分析,合同詳細(xì)分析 -將承包合同目標(biāo)、要求和合同雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系分解落實(shí)到具體的工程活動(dòng)上 -針對(duì)對(duì)象：合同協(xié)議書、規(guī)范、圖紙、工作量表 -通過合同事件表、網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖等定義各工程活動(dòng) 以項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)（WBS） -合同工作分解結(jié)構(gòu)（CWBS）對(duì)CWBS中的活動(dòng)，編制合同事件表,合同分析,合同實(shí)施控制 建立合同實(shí)施的保證體系 監(jiān)督承包商的工程小組和分包商按合同施工 對(duì)合同實(shí)施情況進(jìn)

13、行跟蹤，對(duì)合同履行情況加以診斷 進(jìn)行合同變更管理 日常的索賠與反索賠,合同控制和跟蹤,風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,風(fēng)險(xiǎn)定性分析,風(fēng)險(xiǎn)定量分析,風(fēng)險(xiǎn)控制與管理,合同風(fēng)險(xiǎn)管理,風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施,項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)WBS,1. 項(xiàng)目WBS,2. 項(xiàng)目流程圖,3.項(xiàng)目任務(wù)編碼,4.項(xiàng)目任務(wù)分解表,決策階段,環(huán) 境 調(diào) 查 和 分 析,項(xiàng) 目 定 義 和 論 證,組 織 策 劃,管 理 策 劃,合 同 策 劃,經(jīng) 濟(jì) 策 劃,技 術(shù) 策 劃,風(fēng) 險(xiǎn) 分 析,實(shí)施階段,設(shè) 計(jì) 準(zhǔn) 備 階 段,設(shè) 計(jì) 階 段,施 工 階 段,動(dòng) 用 前 準(zhǔn) 備 階 段,保 修 階 段,營(yíng) 銷 宣 傳,施工階段,投 資 控 制,進(jìn) 度 控 制,質(zhì) 量

14、控 制,安 全 控 制,合 同 管 理,組 織 與 協(xié) 調(diào),竣 工 驗(yàn) 收,營(yíng) 銷 宣 傳,平面媒體,電視,網(wǎng)絡(luò),利用虹橋樞紐,報(bào)紙,雜志,廣告牌,磁懸浮車內(nèi),高鐵站臺(tái),地鐵廣播,公交車車身,機(jī)場(chǎng)廣播,熱氣球,任務(wù)編碼表,任務(wù)編碼表,任務(wù)編碼表,任務(wù)編碼表,任務(wù)編碼表,任務(wù)編碼表,任務(wù)編碼表,任務(wù)編碼表,項(xiàng)目進(jìn)度管理,1.甘特圖,2.進(jìn)度拖延原因分析,3. 進(jìn)度拖延解決措施,甘特圖,甘特圖,進(jìn)度拖延原因分析,計(jì)劃時(shí)忘記(遺漏)部分必需的功能或工作 計(jì)劃值(例如計(jì)劃工作量、持續(xù)時(shí)間)不足，相關(guān)的實(shí)際工作量增加 資源或能力不足，例如計(jì)劃時(shí)沒考慮到資源的限制或缺陷，沒有考慮如何完成工作 出現(xiàn)了計(jì)劃中

15、未能考慮到的風(fēng)險(xiǎn)或狀況，未能使工程實(shí)施達(dá)到預(yù)定的效率 在現(xiàn)代工程中，上級(jí)(業(yè)主、投資者、企業(yè)主管)常常在一開始就提出很緊迫的工期要求。使承包商或其他設(shè)計(jì)人、供應(yīng)商的工期太緊。而且許業(yè)主為了縮短工期，常常壓縮承包商的做標(biāo)期、前期準(zhǔn)備的時(shí)間,工 期 及 相 關(guān) 計(jì) 劃 失 誤,進(jìn)度拖延原因分析,工作量的變化?？赡苁怯捎谠O(shè)計(jì)的修改、設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤、業(yè)主新的要求、修改項(xiàng)目的目標(biāo)及系統(tǒng)范圍的擴(kuò)展造成的 外界(如政府、上層系統(tǒng))對(duì)項(xiàng)目新的要求或限制，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高可能造成項(xiàng)目資源的缺乏無(wú)法及時(shí)完成 環(huán)境條件的變化，如不利的施工條件不僅造成對(duì)工程實(shí)施過程的干擾，有時(shí)直接要求調(diào)整原來(lái)已確定的計(jì)劃 發(fā)生不可抗力事件

16、，如地震、臺(tái)風(fēng)、動(dòng)亂、戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)等,邊 際 條 件 的 變 化,進(jìn)度拖延原因分析,計(jì)劃部門與實(shí)施者之間，總分包商之間，業(yè)主與承包商之間缺少溝通 工程實(shí)施者缺少工期意識(shí)，例如管理者拖延了圖紙的供應(yīng)和批準(zhǔn) 項(xiàng)目參加單位對(duì)各個(gè)活動(dòng)(各專業(yè)工程和供應(yīng))之間的邏輯關(guān)系(活動(dòng)鏈)沒有清楚地了解，下達(dá)任務(wù)時(shí)也沒有作詳細(xì)的解釋，同時(shí)對(duì)活動(dòng)的必要的前提條件準(zhǔn)備不足，各單位之間缺少協(xié)調(diào)和信息溝通，許多工作脫節(jié)，資源供應(yīng)出現(xiàn)問題 由于其它方面未完成項(xiàng)目計(jì)劃造成拖延。例如設(shè)計(jì)單位拖延設(shè)計(jì)、運(yùn)輸不及時(shí)、上級(jí)機(jī)關(guān)拖延批準(zhǔn)手續(xù)、質(zhì)量檢查拖延，業(yè)主不果斷處理問題等 承包商沒有集中力量施工，材料供應(yīng)拖延，資金缺乏，工期控制不緊。

17、這可能是由于承包商同期工程太多，力量不足造成的 業(yè)主沒有集中資金的供應(yīng)，拖欠工程款，或業(yè)主的材料、設(shè)備供應(yīng)不及時(shí),管 理 過 程 中 的 失 誤,解決進(jìn)度拖延的措施,增加資源投入，例如增加勞動(dòng)力、材料、周轉(zhuǎn)材料和設(shè)備的投入量 重新分配資源，例如將服務(wù)部門的人員投入到生產(chǎn)中去 減少工作范圍，包括減少工作量或刪去一些工作包(或分項(xiàng)工程) 改善工具器具以提高勞動(dòng)效率 提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，主要通過輔助措施和合理的工作過程 將部分任務(wù)轉(zhuǎn)移 改變網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中工程活動(dòng)的邏輯關(guān)系 將一些工作包合并 修改實(shí)施方案,成本管理,1.成本分配,2.成本控制時(shí)間區(qū)段,3.成本控制的主要工作,4. 成本超支原因分析,5.降低成

18、本的措施,成本分配,本項(xiàng)目擬投資12億人民幣 前期計(jì)劃投資1億元進(jìn)行可行性研究等建設(shè)準(zhǔn)備工作 建設(shè)期計(jì)劃投入10.5億元進(jìn)行建設(shè)、裝修等工作 竣工后計(jì)劃投入0.5億元進(jìn)行物業(yè)管理、試運(yùn)行等工作,成本超支原因分析,原成本計(jì)劃數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，估價(jià)錯(cuò)誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r(jià) 策略，承包商(或分包商)報(bào)價(jià)超出預(yù)期的的最高價(jià)； 外部原因：上級(jí)、業(yè)主的干擾，不可抗力事件 實(shí)施管理中的問題： 預(yù)算外開支，被罰款；成本責(zé)任不明， 勞動(dòng)效率低，工人頻繁地調(diào)動(dòng)，施工組織混亂；采購(gòu)了劣質(zhì)材料，工人培訓(xùn)不充分，材料消耗增加，浪費(fèi)嚴(yán)重，發(fā)生事故，返工，周轉(zhuǎn)資金占用量大，財(cái)務(wù)成本高； 合同不利，在合同執(zhí)行中存在缺陷，承

19、包商(分包商、供應(yīng)商)的賠償要求。 工程范圍的增加，設(shè)計(jì)的修改，功能和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，工作量大幅度增加,成本控制主要工作,其它工作,成本計(jì)劃工作,成本監(jiān)督,成本跟蹤,成本診斷工作,審算部,降低成本措施,措施,技術(shù)方案,購(gòu)買部分產(chǎn)品,重選供應(yīng)商,改變實(shí)施過程,變更工程范圍,索賠,項(xiàng)目質(zhì)量管理,1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定,2.質(zhì)量管理戴明環(huán)循環(huán),3. 質(zhì)量管理重點(diǎn),4. 質(zhì)量管理各部分的關(guān)系,5. 質(zhì)量、成本、進(jìn)度三者的關(guān)系,6. 合同風(fēng)險(xiǎn)管理,按期完成工程各階段任務(wù)，依照詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目。 前期宣傳有一定的力度及社會(huì)影響力。 招投標(biāo)程序符合法定要求，合同管理到位。 使本房地產(chǎn)開發(fā)商的社會(huì)形象進(jìn)一步提升，

20、增強(qiáng)社會(huì)影響力,1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定,2.質(zhì)量管理戴明環(huán)循環(huán),對(duì)組織內(nèi)部：項(xiàng)目策劃完成、各階段分工任務(wù)明確，人員培訓(xùn)順利進(jìn)行、后勤物資保障 對(duì)社會(huì)：廣告宣傳效果、提高知名度，搶占先期市場(chǎng)。 對(duì)周邊規(guī)劃建設(shè)：給予的一定的支援，建設(shè)符合交通樞紐周邊的規(guī)劃，符合徐涇商務(wù)臨空區(qū)的規(guī)劃布局 對(duì)政府：對(duì)預(yù)期計(jì)劃完成的程度。 對(duì)承包商及分包商：管理到位，績(jī)效考核。 對(duì)整體：資金到位情況,3. 質(zhì)量管理重點(diǎn),4. 質(zhì)量管理各部分的關(guān)系,成本,成本,費(fèi)用最低,成本,質(zhì)量最高,最佳項(xiàng)目,合理工期,經(jīng)濟(jì)的,最適當(dāng),5. 質(zhì)量、成本、進(jìn)度三者的關(guān)系,風(fēng)險(xiǎn)管理,1. 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,2. 風(fēng)險(xiǎn)回避,3. 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防,4. 風(fēng)險(xiǎn)抑制

21、,1. 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,投資決策階段,土地獲取階段,項(xiàng)目建設(shè)階段,租售管理階段,開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)成本 市場(chǎng)供求 征地拆遷 籌資,招標(biāo)模式 承包方式 自然條件 工期拖延 項(xiàng)目質(zhì)量 開發(fā)成本 施工索賠,租售合同銷售時(shí)機(jī)自然災(zāi)害意外事故,決策階段：搞好開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的評(píng)價(jià)決策 土地獲?。洪_展項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選， 建設(shè)階段：通過招標(biāo)模式，承包方式，合同類型的選擇，可以避開某些風(fēng)險(xiǎn)，或在項(xiàng)目施工方案中，淘汰有缺陷，風(fēng)險(xiǎn)高的施工方法、施工工藝 租售階段：可采用營(yíng)銷代理，以充分利用代理人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn),2. 風(fēng)險(xiǎn)回避,決策階段 1，建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍 2，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 3，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) 4，貫徹執(zhí)行奉獻(xiàn)管理責(zé)任制度 5，認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，使項(xiàng)目準(zhǔn)確定位 6，調(diào)查政治、政策、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使項(xiàng)目決策建立在堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)上 7，做好開發(fā)方案的風(fēng)險(xiǎn)分析，制定全面的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,3. 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防,建設(shè)階段 1，采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法 2，向開發(fā)建設(shè)各方人員灌輸安全意識(shí) 3，現(xiàn)場(chǎng)危險(xiǎn)源采取措施 4，留有余地，保持后備 5，合理布置施工現(xiàn)場(chǎng) 6，及時(shí)協(xié)調(diào) 7，關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，對(duì)惡劣天氣防范 8，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)控 9，做好現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)日至 10，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期,建立后備措施： 1預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)，價(jià)差預(yù)備費(fèi)， 2進(jìn)度后備措施