外光華項(xiàng)目前期定位#薈萃材料

1、成都東原地產(chǎn) 青羊萬(wàn)家灣地塊前期定位,1,專業(yè)內(nèi)容,DIRECTORY,宏觀市場(chǎng),成都樓市,外光華板塊市場(chǎng),客戶分析,項(xiàng)目定位,目錄,2,專業(yè)內(nèi)容,引言,3,專業(yè)內(nèi)容,成都東原走出溫江，進(jìn)軍成都主城區(qū),引言,4,專業(yè)內(nèi)容,東原地產(chǎn)銷售2014年增長(zhǎng)目標(biāo),工期緊，任務(wù)重，如何在樹立品牌同時(shí)實(shí)現(xiàn)快銷,引言,5,專業(yè)內(nèi)容,PART 1 宏觀環(huán)境,6,專業(yè)內(nèi)容,新“國(guó)五條,20%個(gè)稅”實(shí)質(zhì),國(guó)務(wù)院：繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健貨幣政策 支持首套自住房需求,房產(chǎn)稅擴(kuò)圍大勢(shì)所趨，確定向“增量”開刀,成都新“國(guó)五條”細(xì)則,出于試點(diǎn)順利落地的考慮，房產(chǎn)稅征收已確定“向增量開刀”，一是對(duì)增量住房進(jìn)行征稅，不會(huì)覆蓋存量；二是在劃

2、定人均免征面積的基礎(chǔ)上，對(duì)超出部分征稅,國(guó)務(wù)院要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求,所有的宏觀政策都傾向支持首套自住房需求，同時(shí)加劇一步到位的置業(yè)需求,7,專業(yè)內(nèi)容,PART 2 成都樓市,8,專業(yè)內(nèi)容,成都樓市成交走量穩(wěn)定，價(jià)格持續(xù)上漲，政府的價(jià)格調(diào)控效果不明顯，整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境適度寬松,一季度以來，包括成都在內(nèi)的全國(guó)主要城市商品住宅在經(jīng)過一輪成交上漲后，成交量開始趨穩(wěn)，價(jià)格一直保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭,成都樓市量?jī)r(jià)走勢(shì),9,專業(yè)內(nèi)容,2013年剛需仍是成都樓市的主力軍，最熱點(diǎn)的大面板塊和華府板塊，均以剛性需求為主,成都樓市的每一年，總有新興板塊的崛起，在短時(shí)間內(nèi)引爆市場(chǎng)，改變城市居住格局，正

3、如2007年的建設(shè)路、2009年的大源組團(tuán)、2010年的新雙楠，2012年的外光華。2013年，南延線華府板塊和東延線大面板塊成為市場(chǎng)最熱門的板塊，成為2013年成都樓市的新生主力軍。二者均以電梯高層，套二、套三房為主打產(chǎn)品，并且以極具性價(jià)比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)引來“剛需”置業(yè)的熱烈追捧。如大面板塊65平米能做緊湊小三，88平米可以打造舒居三房,10,專業(yè)內(nèi)容,2013年1-7月成都樓面地價(jià)不斷攀升，預(yù)計(jì)未來成都市整體房?jī)r(jià)將上漲,進(jìn)入2013年成都市主城區(qū)樓面地價(jià)不斷攀升，平均樓面地價(jià)從年初的3000元/平米到7月的6787元/平米，漲幅達(dá)到200%，如紅牌樓地塊以10000元/的樓面地價(jià)成交，成為今年

4、土地單價(jià)“地王”；北湖地塊則以21.46億的總價(jià)成交，成為今年總價(jià)“地王”。 隨著2013年高地價(jià)的成交，樓面地價(jià)的上升，預(yù)計(jì)未來成都市整體房?jī)r(jià)將上漲,2013年1-7月成都主城區(qū)土地樓面地價(jià)走勢(shì),11,專業(yè)內(nèi)容,PART 3 外光華區(qū)域樓市,12,專業(yè)內(nèi)容,隨著區(qū)域內(nèi)大量的住宅交付使用以及大型商業(yè)的投入使用，未來兩年區(qū)域人氣的提升及商業(yè)配套的完善使區(qū)域發(fā)展前景更好,區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集，凱德、金陽(yáng)、萬(wàn)科、華潤(rùn)、中鐵、藍(lán)光、保利、國(guó)嘉等品牌房企扎堆，眾多高品質(zhì)項(xiàng)目的開發(fā)合力提升了整個(gè)區(qū)域的居住檔次； 中鐵西城商業(yè)進(jìn)入招商階段，凱德風(fēng)尚、藍(lán)光sofa社區(qū)、易誠(chéng)國(guó)際等樓盤陸續(xù)交房入住，萬(wàn)科金色領(lǐng)域

5、、光華逸家、保利香檳光華、時(shí)光俊園等陸續(xù)清盤進(jìn)入交房階段,中鐵西城鵬瑞利廣場(chǎng)計(jì)劃于年內(nèi)開業(yè),藍(lán)光sofa社區(qū)2012年交房入住,光華區(qū)域大量社區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)，板塊成熟度較高，相比其他同環(huán)域大多處在工程建設(shè)階段的板塊（北湖板塊，大面板塊）相比，光華板塊價(jià)值更突出，溢價(jià)空間更充足,易誠(chéng)國(guó)際2012年初交房入住,13,專業(yè)內(nèi)容,從區(qū)域內(nèi)在售及已售項(xiàng)目來看，雖然凱德.風(fēng)尚、中鐵西城有部分改善型產(chǎn)品，但區(qū)域總體產(chǎn)品類型主流以首置、首改為主，產(chǎn)品在控制面積的同時(shí)，追求更多的功能，純粹的改善及再改項(xiàng)目基本沒有。從光華逸家及保利香檳光華的快速消化來看，區(qū)域內(nèi)主要以首置、首改產(chǎn)品最為快消,首置首改是目前區(qū)域市場(chǎng)快銷

6、主流產(chǎn)品,14,專業(yè)內(nèi)容,光華新城從2007年啟動(dòng)以來至今5年多時(shí)間，區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，使區(qū)域自2012年以來，受到市場(chǎng)高度的關(guān)注，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目幾乎都供銷旺盛。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多數(shù)已是尾盤，據(jù)調(diào)查，除長(zhǎng)虹和悅府、榮盛花語(yǔ)城、榮富西城尚錦三個(gè)項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目都將在2013年內(nèi)清盤，也就是說，在本項(xiàng)目2014年面市時(shí)，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量少，意味著競(jìng)爭(zhēng)減小，且以剛需為主要競(jìng)爭(zhēng),未來1-2年內(nèi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)減小,15,專業(yè)內(nèi)容,8500元/是目前區(qū)域成交價(jià)的分水嶺，突破價(jià)格瓶頸需要更多支撐,外光華板塊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格及去化量統(tǒng)計(jì)表,從區(qū)域最近新推批次銷售情況分析，推盤當(dāng)日認(rèn)購(gòu)率普遍較高，都取得了熱銷，區(qū)域樓市成交形勢(shì)總體看

7、好。 從外光華板塊在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)關(guān)系可以看出，8500元/是區(qū)域成交的分水嶺，以下價(jià)格的樓盤去化速度較快，以上相對(duì)緩慢。以榮盛花語(yǔ)城為例，項(xiàng)目開盤走量較好，價(jià)格維持區(qū)域高位，但項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)包裝，展示，客戶體驗(yàn)上并沒有對(duì)其高售價(jià)形成足夠的支撐，因此，項(xiàng)目開盤之后成交下滑,外光華板塊近期新推項(xiàng)目當(dāng)日成交統(tǒng)計(jì)表,16,專業(yè)內(nèi)容,單位：平米,外光華板塊分面積段成交情況（2013年1-7月,外光華板塊分總價(jià)段成交情況（2013年1-7月,首置首改類產(chǎn)品是外光華板塊市場(chǎng)成交的主力，面積集中在7090兩房、可變?nèi)浚?0-110標(biāo)準(zhǔn)三房； 成交總價(jià)段上，二房成交主要集中在50-70萬(wàn)/套，三房成交集中在7010

8、0萬(wàn)，其中70-80萬(wàn)緊湊型三房產(chǎn)品最為突出,區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目單價(jià)不是影響客戶購(gòu)買意向的絕對(duì)因素，總價(jià)對(duì)于客戶購(gòu)買意向影響最大，限購(gòu)背景下，功能齊全、總價(jià)控制合理的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度最高,17,專業(yè)內(nèi)容,繼光華逸家以產(chǎn)品功能性和銷售好業(yè)績(jī)?yōu)橹饕茝V訴求取得成效后，外光華板塊乃至全市剛需樓盤紛紛借鑒，推廣方式直白，在產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下，推廣競(jìng)爭(zhēng)也陷入同質(zhì)化,中鐵瑞景頤城廣告畫面,時(shí)光俊園廣告畫面,保利香檳光華廣告畫面,光華逸家廣告畫面,產(chǎn)品同質(zhì)化的大背景，造就推廣競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化；產(chǎn)品發(fā)力，訴求點(diǎn)直白成剛需樓盤推廣模式,新雙楠板塊 主力均價(jià)：70009000元/ 主力成交面積段：70-130,內(nèi)光華板塊 主力均

9、價(jià)：1200016000元/ 主力成交面積段：50-90,光華大道板塊 主力均價(jià)：50007000元/ 主力成交面積段：70-130,外光華板塊 主力均價(jià)：80009000元/ 主力成交面積段：70-110,外金沙板塊 主力均價(jià)：900010000元/ 主力成交面積段：50-90,城西內(nèi)外光華板塊、外金沙板塊、光華大道板塊以及新雙楠板塊等五大板塊，都以剛需產(chǎn)品為主，70-90平米競(jìng)爭(zhēng)最大。其中，內(nèi)光華、外金沙由于藍(lán)光的COCO系產(chǎn)品，使其面積控制得更小，其他三個(gè)板塊首改產(chǎn)品也占據(jù)一定的比例。 本案屬于外光華板塊，與外金沙、新雙楠板塊處于城西三環(huán)外同一環(huán)域，與光華大道沿線項(xiàng)目處于同一主干道，本項(xiàng)

10、目未來面臨這幾個(gè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)分流,本版塊面臨城西同環(huán)線及光華大道等版塊的競(jìng)爭(zhēng)分流,19,專業(yè)內(nèi)容,高價(jià)走量要求,繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健貨幣政策 支持首套自住房需求，增加中小戶型供應(yīng)； 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍大勢(shì)所趨，確定向“增量”開刀； 加強(qiáng)兒童房裝飾裝修規(guī)范,小結(jié),成交量下滑，價(jià)格上漲，政府的價(jià)格調(diào)控效果不明顯； 成都主城區(qū)存量有所下滑，銷售勢(shì)頭較好； 剛需是市場(chǎng)成交的主力，改善型需求有所釋放； 2013年成都開發(fā)商頻繁高溢價(jià)拿地,區(qū)域內(nèi)供應(yīng)較小，未來競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較?。?首置首改類產(chǎn)品是絕對(duì)主力； 本項(xiàng)目高額拿地成本導(dǎo)致區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格挑戰(zhàn)； 面臨城西其他幾個(gè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)分流,堅(jiān)決定位主流 保持總價(jià)優(yōu)勢(shì) 放大價(jià)值感知,20

11、,專業(yè)內(nèi)容,PART 4 基地分析,21,專業(yè)內(nèi)容,項(xiàng)目位于三環(huán)外側(cè)外光華板塊的光華大道旁，通達(dá)性及昭示性佳，客戶輻射面廣,項(xiàng)目概況區(qū)位介紹,本案,地塊北側(cè)緊鄰光華大道，昭示性強(qiáng)，同時(shí)光華大道是成都與溫江相連接的主要通道，輻射面廣； 南側(cè)為住宅用地及未來萬(wàn)家灣交通樞紐，西側(cè)為規(guī)劃用地，東側(cè)為已建成的萬(wàn)科金色領(lǐng)域及保利香檳光華，四周道路暢通,萬(wàn)家灣公交站,22,專業(yè)內(nèi)容,兩縱四橫”+軌道交通+公交樞紐組成立體交通網(wǎng)，出行便捷,項(xiàng)目概況區(qū)域交通,外光華已形成光華大道、日月大道、成飛大道、三環(huán)路、繞城高速、武青路等建構(gòu)的“二橫四縱”立體交通網(wǎng)，有萬(wàn)家灣公交樞紐，今后還將坐擁地鐵4號(hào)線，出行便捷,萬(wàn)家

12、灣公交站,本案,日月大道,武青北路,光華大道,西三環(huán)路,繞城高速,成飛大道,地鐵4號(hào)線,23,專業(yè)內(nèi)容,第一重：坐享城西成熟商圈的繁華配套，15分鐘生活圈囊括城西各大商超，生活、購(gòu)物便捷。 第二重：項(xiàng)目所在外光華區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目兼容20%的商業(yè)體量以及西環(huán)廣場(chǎng)、中鐵西城商業(yè)，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套完善，購(gòu)物、休閑、娛樂近在咫尺。 第三重：本項(xiàng)目自身4萬(wàn)余平米的商業(yè)配套，保障業(yè)主生活的方便,項(xiàng)目概況商業(yè)配套,三重商業(yè)配套，暢想都市繁華,24,專業(yè)內(nèi)容,項(xiàng)目概況教育配套,本案所在的外光華版塊匯集了成都優(yōu)秀的從幼兒園到高中的教育資源，如樹德中學(xué)、泡小、同輝、金蘋果等名校，吸引大量看重孩子教育的適齡家庭（尤

13、其省內(nèi)二級(jí)城市家庭占比明顯）在本區(qū)域置業(yè),匯集眾多優(yōu)秀的教育資源配套，提升區(qū)域認(rèn)可度,25,專業(yè)內(nèi)容,項(xiàng)目概況基地情況,主干道，昭示性佳,區(qū)間道，雙向2車道,次干道，雙向4車道,基地內(nèi)平整，無拆遷風(fēng)險(xiǎn),區(qū)位：主城區(qū)地段 交通：交通通達(dá)性好 配套：商業(yè)配套逐步成熟中，教育配套資源良好 城市界面：部分城市主界面，一個(gè)完整的城市次級(jí)界面 基地可能性 ：區(qū)域限高，容積率較大,次干道，雙向4車道,二類住宅用地，地塊占地82畝，規(guī)模適中，容積率3.6，限高64米，樓面地價(jià)高，基地平整，無拆遷風(fēng)險(xiǎn)，擁有一個(gè)完整的城市次級(jí)界面,26,專業(yè)內(nèi)容,項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)認(rèn)知,項(xiàng)目難點(diǎn),面臨的核心問題,高容積率和高商業(yè)配比下

14、，住宅舒適度難以保證，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，挖掘項(xiàng)目最核心競(jìng)爭(zhēng)力,成本高、銷售目標(biāo)高，何讓客戶快速下單？深度挖掘客戶真實(shí)需求是關(guān)鍵,本案地塊規(guī)模中等，限高，容積率高，但密度指標(biāo)又較小，在做足容積率前提下如何規(guī)劃落位，保證利益最大化； 本案成本遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，面對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的價(jià)格挑戰(zhàn)，項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理是關(guān)鍵； 商業(yè)配比高，容積率高，如何在商業(yè)最大化的前提下，協(xié)調(diào)住宅和商業(yè)之間關(guān)系，保證住宅居住的舒適度，為公司樹立品牌,27,專業(yè)內(nèi)容,一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的需求為導(dǎo)向,28,專業(yè)內(nèi)容,PART 5 客戶定位,首置、首改客群在本區(qū)域有何具象特征表現(xiàn),29,專業(yè)內(nèi)容,外光華區(qū)位客戶

15、特征區(qū)域,城西地緣性客群挑大梁，周邊企事業(yè)單位上班族購(gòu)買實(shí)力強(qiáng)勁；省內(nèi)二級(jí)城市及郊縣客戶較多，這部分客戶主要看重區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源,光華逸家客戶來源分析,中鐵瑞景頤城客戶來源分析,從光華逸家及瑞景頤城客戶來源分析可知，置業(yè)客戶基本以城西客戶占主導(dǎo)，占比高達(dá)59%，地緣性特征明顯，且有近半的客戶工作區(qū)域在城西，周邊企事業(yè)單位上班族的購(gòu)買實(shí)力強(qiáng)勁，包括青羊總部基地的企業(yè)員工、132飛機(jī)制造廠員工、樹德中學(xué)教師等。 由于外光華板塊靠近成熟的光華板塊，鄰近三環(huán)，屬于主城區(qū)的新興區(qū)域，隨著地鐵4號(hào)線的修建、區(qū)域成熟度的日漸提升，板塊項(xiàng)目對(duì)于市中心、其他主城區(qū)域的客戶具有一定的吸引力,30,專業(yè)內(nèi)容,從

16、職業(yè)看，周邊大型企事業(yè)單位客戶及個(gè)體戶占比最大，接近6成，這部分客群公積金繳存比例高，全公積金貸款是關(guān)鍵；由于周邊的醫(yī)院和學(xué)校，教師和醫(yī)生占據(jù)一定比例,外光華區(qū)位客戶特征職業(yè),中鐵瑞景頤城客戶職業(yè)分析,光華逸家客戶職業(yè)分析,31,專業(yè)內(nèi)容,客戶年齡層次集中在25-35歲之間，主力客群年輕化,從客戶年齡特征上看 區(qū)域客戶年齡跨度均較大，25-45歲都有一定量，年齡較年青的客戶以首置為主；年齡在40歲以上的客戶置業(yè)幾乎為二次置業(yè)和多次置業(yè)，主要是因?yàn)樾『⒃趨^(qū)域里的學(xué)校讀書；后期價(jià)格拔升提高總價(jià)，客戶年齡層級(jí)有所上升,光華逸家客戶年齡特征分析,外光華區(qū)位客戶特征年齡,瑞景頤城客戶年齡特征分析,32,

17、專業(yè)內(nèi)容,外光華區(qū)位客戶特征關(guān)注因素,客戶價(jià)格極度敏感，關(guān)注首付及總價(jià)，價(jià)格是絕對(duì)的置業(yè)主驅(qū)動(dòng)；付款方式以公積金貸款為主力。除價(jià)格之外，客戶還關(guān)注小區(qū)配套、園林、地段及附加值等,區(qū)域的意向客戶和成交客戶，對(duì)“價(jià)格”的關(guān)注度最高，在對(duì)區(qū)域銷售人員走訪中，我們了解到區(qū)域客戶在對(duì)價(jià)格的關(guān)注中，對(duì)”總價(jià)”和“首付”最為敏感,價(jià)格敏感點(diǎn),33,專業(yè)內(nèi)容,客戶家庭結(jié)構(gòu)以兩口及三口(子女未成年)之家為主,從客戶家庭結(jié)構(gòu)上看 客戶主要集中在兩口之家和夫妻二人有子女（12歲以下）兩類客戶，占到總比例的70左右,光華逸家客戶家庭結(jié)構(gòu)分析,外光華區(qū)位客戶特征家庭結(jié)構(gòu),瑞景頤城客戶家庭結(jié)構(gòu)分析,34,專業(yè)內(nèi)容,外光華

18、區(qū)位客戶特征戶型需求,限購(gòu)背景下，隱含“換房”邏輯的首置-首改-再改劃分，界限日趨模糊，更多的客戶要求一步到位，滿足5-10年的居住需求，而這種家庭中有0-12歲的兒童，功能齊全的產(chǎn)品受到市場(chǎng)高度接受,結(jié)論： 1、從限購(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)需求出發(fā)，客戶一步到位的三房功能要求提高。 3、受支付能力限制，緊湊型三房吸引力較大，標(biāo)三房存在向下擠壓空間的需求,35,專業(yè)內(nèi)容,通過對(duì)外光華板塊市場(chǎng)研究、并納入片區(qū)客群家庭結(jié)構(gòu)、區(qū)域、職業(yè)特征，確立產(chǎn)品建議,0-12歲家庭需求,延長(zhǎng)使用生命周期,優(yōu)化空間功能,期望戶型面積 愿意支付總價(jià),市場(chǎng)分析驗(yàn)證,競(jìng)品主力戶型,典型項(xiàng)目市場(chǎng)驗(yàn)證,兩房：55-65 2.5房：70

19、-80 三房雙衛(wèi)：85-95,兩房60左右較優(yōu) 2.5房80以內(nèi)較優(yōu) 三房雙衛(wèi)90以內(nèi)較優(yōu),區(qū)域客群驗(yàn)證,客群特性,購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力,公積金最高貸款額度為40萬(wàn),外光華片區(qū)居住家庭結(jié)構(gòu),企事業(yè)單位客群占比高,片區(qū)/項(xiàng)目剛需，首改需求,5-10年居住需求,主臥/次臥/ 客廳/廚房,本項(xiàng)目產(chǎn)品建議,36,專業(yè)內(nèi)容,PART 6 項(xiàng)目定位建議,住宅產(chǎn)品 景觀及示范區(qū),區(qū)域?qū)用?市場(chǎng)層面,客戶層面,競(jìng)爭(zhēng)層面,企業(yè)層面,項(xiàng)目入市有利于借區(qū)域發(fā)展成熟之勢(shì),中小戶型現(xiàn)在和未來都是區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品,首置，首改客戶是區(qū)域的主力客戶,項(xiàng)目入市后區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將減小，但高房?jī)r(jià)需要多方面的支撐,短平快的操作思路讓企業(yè)通過項(xiàng)目名利

20、雙收,通過多層面論證，項(xiàng)目適合走中端產(chǎn)品線路,項(xiàng)目定位思考,結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)和客戶的解析，融合項(xiàng)目自身的情況，項(xiàng)目定位,高端形象，中端產(chǎn)品,建議項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上以中小戶型為主，在控制產(chǎn)品面積段和總價(jià)的同事，設(shè)計(jì)上賦予產(chǎn)品附加值，走中端路線。但是項(xiàng)目入世后在市場(chǎng)中必須建立高端形象，利用較高的性價(jià)比在客戶中營(yíng)造項(xiàng)目的“物超所值,本項(xiàng)目戶型配比建議,為愛而來 青年共享院落,項(xiàng)目形象定位,東原是一家以人文關(guān)懷的理念貫穿始終的企業(yè)，因此，注定項(xiàng)目并不是一個(gè)冰冷的“鋼鐵森林”，而是從愛出發(fā)，體現(xiàn)親情、愛情、友情。并通過重現(xiàn)院落記憶，回眸互助共享的中華傳統(tǒng)鄰里關(guān)系，以此作為紐帶在青年客戶群體中喚起對(duì)生活品質(zhì)、對(duì)

21、人際感情、對(duì)家庭的共鳴，豐富項(xiàng)目的內(nèi)涵，提升附加值,40,專業(yè)內(nèi)容,根據(jù)項(xiàng)目自身特質(zhì)及目標(biāo)客群的研究，本項(xiàng)目產(chǎn)品配比建議如下,本項(xiàng)目戶型配比建議,41,專業(yè)內(nèi)容,項(xiàng)目核心價(jià)值描述戶型篇,一、兩房戶型分析,和悅府：61，實(shí)得面積約69， 2室2廳1衛(wèi),優(yōu)：臥室大飄窗設(shè)計(jì)；餐客相連，放大客廳空間,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,缺：餐廳太小，入戶通道浪費(fèi)面積較大,42,專業(yè)內(nèi)容,榮盛花語(yǔ)城：62，實(shí)得面積約69， 2室2廳1衛(wèi),缺：無鞋柜放置空間設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間過小,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,優(yōu)：干濕分離,一、兩房戶型分析,43,專業(yè)內(nèi)容,優(yōu)：餐客相連，空間較大；寬闊景觀陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái),缺：客廳開間較窄；廚房較小,凱德風(fēng)尚：8

22、1，實(shí)得面積約90， 2室2廳1衛(wèi),一、兩房戶型分析,44,專業(yè)內(nèi)容,兩房產(chǎn)品總結(jié)： 客廳：除凱德為景觀陽(yáng)臺(tái)外，其他產(chǎn)品客廳以飄窗采光為主，主流面寬3.3米； 主臥：市場(chǎng)主流面寬3米，面積在11左右； 次臥：小面積兩房次臥在8-10左右； 陽(yáng)臺(tái)：大多為提高空間功能性，景觀陽(yáng)臺(tái)并入室內(nèi)； 廚房：面積在5左右，適合1-2人操作即可； 衛(wèi)生間：基本都是明衛(wèi)，大多做到干濕分離,項(xiàng)目核心價(jià)值描述戶型篇,一、兩房戶型分析,45,專業(yè)內(nèi)容,長(zhǎng)虹和悅府：74，實(shí)得面積約84， 3室2廳1衛(wèi),優(yōu)：主臥帶獨(dú)立衣帽間設(shè)計(jì),半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,缺：主臥門對(duì)客廳，噪音較大,二、三房單衛(wèi)戶型分析,46,專業(yè)內(nèi)容,優(yōu)：干濕分離

23、，動(dòng)靜分區(qū),半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,缺：因面積所限，臥室空間過小,榮盛花語(yǔ)城：69，實(shí)得面積約78， 3室2廳1衛(wèi),二、三房單衛(wèi)戶型分析,47,專業(yè)內(nèi)容,榮盛花語(yǔ)城：75，實(shí)得面積約82.7 3室2廳1衛(wèi),優(yōu)：干濕分離，多一個(gè)功能房，餐客相連，顯大氣,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,缺：衛(wèi)生間面積過小,二、三房單衛(wèi)戶型分析,48,專業(yè)內(nèi)容,三房單衛(wèi)產(chǎn)品總結(jié)： 客廳：大多為餐客相連設(shè)計(jì)，提高客廳利用空間，主流面寬3.4米； 主臥：市場(chǎng)主流面寬3米，面積在11左右； 次臥：次臥2面積普遍偏小，適合用作兒童房或書房； 陽(yáng)臺(tái)：保留小面積生活陽(yáng)臺(tái)； 廚房：面積在5左右，適合1-2人操作即可； 衛(wèi)生間：基本都是明衛(wèi)，大多做到干濕

24、分離； 衣帽間：長(zhǎng)虹和悅府在主臥設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)立衣帽間，提升品質(zhì),項(xiàng)目核心價(jià)值描述戶型篇,三房單衛(wèi)戶型分析,49,專業(yè)內(nèi)容,長(zhǎng)虹和悅府：89，實(shí)得面積約103， 3室2廳2衛(wèi)（房,優(yōu)：餐客相連，顯大氣；臥室飄窗設(shè)計(jì)，采光較好,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,三、三房雙衛(wèi)戶型分析,50,專業(yè)內(nèi)容,優(yōu)：餐客相連，空間較大；大面積景觀陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送；浪費(fèi)空間少,缺：可變空間的次臥面積較小,凱德風(fēng)尚：89，實(shí)得面積約104， 3室2廳2衛(wèi),三、三房雙衛(wèi)戶型分析,51,專業(yè)內(nèi)容,三房雙衛(wèi)產(chǎn)品總結(jié)： 客廳：大多為餐客相連設(shè)計(jì)，提高客廳利用空間，主流面寬3.6-4米； 主臥：市場(chǎng)主流面寬3米，面積在10-12左右； 次臥：次臥2面積

25、普遍偏小，適合用作兒童房或書房； 陽(yáng)臺(tái)：凱德有大面積景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，其余大多只保留小面積生活陽(yáng)臺(tái)； 廚房：相比兩房等面積有所提升，達(dá)到6-8； 衛(wèi)生間：基本都是明衛(wèi),項(xiàng)目核心價(jià)值描述戶型篇,三房雙衛(wèi)戶型分析,52,專業(yè)內(nèi)容,項(xiàng)目核心價(jià)值描述戶型篇,根據(jù)項(xiàng)目3種不同的戶型面積區(qū)間，結(jié)合區(qū)域在售項(xiàng)目戶型， 對(duì)本項(xiàng)目戶型主要功能房尺度建議,53,專業(yè)內(nèi)容,PART 6 項(xiàng)目定位建議,住宅產(chǎn)品 景觀及示范區(qū),54,專業(yè)內(nèi)容,結(jié)合公司提出的“童夢(mèng)童享”理念，貫穿到打造項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境，突出本項(xiàng)目以關(guān)懷兒童為核心的價(jià)值點(diǎn)，從周邊競(jìng)品跳脫出來。同時(shí)在銷售接待流程上，如售樓部、環(huán)境示范區(qū)、樣板房等全線貫穿“童夢(mèng)童想

26、”理念，從硬件、軟件等各方面突顯項(xiàng)目以兒童為核心的價(jià)值點(diǎn),硬件設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)上體現(xiàn)出對(duì)兒童的關(guān)注。同時(shí)考慮作為照顧兒童的老人的生活需求,提供滿足不同年齡小孩的教育配套，以寓教于樂為主，作為學(xué)校教育的補(bǔ)充,以“寓教于樂”為配套原則，為孩子提供一個(gè)輕松愉快的娛樂環(huán)境,童夢(mèng)童想社區(qū)”建設(shè)理念,安全社區(qū)理念,教育社區(qū)理念,娛樂社區(qū)理念,55,專業(yè)內(nèi)容,項(xiàng)目核心價(jià)值描述內(nèi)部景觀打造,針對(duì)“童夢(mèng)童想”社區(qū)理念，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，找出項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀打造的發(fā)力點(diǎn),56,專業(yè)內(nèi)容,為兒童和老人考慮的戶外公共空間設(shè)計(jì),無阻礙通道,對(duì)危險(xiǎn)物的卡通形象提示標(biāo)識(shí),童夢(mèng)童想小區(qū)內(nèi)部景觀安全要素需求,橙色指標(biāo)為兒童安全社區(qū)必

27、備要素,黃色指標(biāo)為兒童安全社區(qū)可參考要素,地面不能太滑也不能太凹凸不平,項(xiàng)目核心價(jià)值描述內(nèi)部景觀打造,57,專業(yè)內(nèi)容,為兒童和老人考慮的戶外設(shè)計(jì),童夢(mèng)童想小區(qū)公共空間安全要素需求,橙色指標(biāo)為兒童安全社區(qū)必備要素,黃色指標(biāo)為兒童安全社區(qū)可參考要素,兒童設(shè)施景觀化，為兒童提供游戲場(chǎng)地同時(shí)，打造景觀節(jié)點(diǎn),項(xiàng)目核心價(jià)值描述內(nèi)部景觀打造,水景隔離處理，保障兒童安全,設(shè)置足夠的休憩座椅，方便抱小孩隨時(shí)休憩,58,專業(yè)內(nèi)容,打造大型兒童主題性景觀節(jié)點(diǎn),通過設(shè)置造型可愛，寓教于樂的建筑小品，打造兒童主題特色社區(qū),項(xiàng)目核心價(jià)值描述內(nèi)部景觀打造,59,專業(yè)內(nèi)容,項(xiàng)目核心價(jià)值描述現(xiàn)場(chǎng)展示,銷售中心,景觀示范區(qū),樣板

28、房,展示要點(diǎn) 1、炫目的外立面設(shè)計(jì) 2、考慮兒童的物業(yè)細(xì)節(jié) 3、童夢(mèng)童想理念的兒童游樂廳 4、商業(yè)及住宅分區(qū)接待,展示要點(diǎn) 1、為兒童和老人考慮的戶外設(shè)計(jì) 2、集中打造大型兒童主題性景觀節(jié)點(diǎn)，展示東原地產(chǎn)的景觀打造實(shí)力,展示要點(diǎn) 1、考慮兒童安全的室內(nèi)設(shè)計(jì) 2、設(shè)置兒童主題創(chuàng)意式樣板間,整體流線的情景展示發(fā)力點(diǎn),外展場(chǎng),景觀示范區(qū)及樣板房,銷售中心,銷售過程中隨處都體現(xiàn)“童夢(mèng)童享”理念,60,專業(yè)內(nèi)容,銷售中心炫目的外立面設(shè)計(jì) 外立面為客戶對(duì)項(xiàng)目的第一感官認(rèn)知，需結(jié)合周邊環(huán)境，采取大手筆從周圍競(jìng)品中脫眼而出。 銷售中心雖然只使用兩層，但建議四層樓外立面全部呈現(xiàn)，體現(xiàn)出項(xiàng)目的大氣、品質(zhì)感,項(xiàng)目核

29、心價(jià)值描述現(xiàn)場(chǎng)展示,銷售中心外立面以大面積的玻璃幕墻為主，內(nèi)部設(shè)置櫥窗展示，體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍,61,專業(yè)內(nèi)容,銷售中心在銷售中心的角落設(shè)置兒童娛樂廳，并由專人照顧,項(xiàng)目核心價(jià)值描述現(xiàn)場(chǎng)展示,兒童游樂區(qū)色彩鮮明，調(diào)性活潑，放置盡量保障安全的游樂設(shè)施，配備專屬的服務(wù)人員（具備幼師基礎(chǔ)素質(zhì)），在內(nèi)引導(dǎo)兒童游戲。 同時(shí)，兒童游樂區(qū)內(nèi)部分設(shè)備可移動(dòng)，形成空曠場(chǎng)地，用于日后邀請(qǐng)專屬的兒童教育機(jī)構(gòu)前來為看房客戶孩童授課，提前展示未來商業(yè)內(nèi)街教育氛圍,62,專業(yè)內(nèi)容,銷售中心物業(yè)形象展示,進(jìn)門處門崗為攜帶孩童的客戶提供更為兒童車椅,展示墻洽談區(qū)內(nèi)設(shè)置大型物業(yè)理念宣傳展示墻，與童夢(mèng)童想物業(yè)服務(wù)安全要素戶型，告知客戶未來將享受到的以兒童為核心的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,項(xiàng)目核心價(jià)值描述現(xiàn)場(chǎng)展示,63,專業(yè)內(nèi)容,銷售中心商業(yè)及住宅分區(qū)接待,區(qū)域 沙盤,住宅洽談區(qū),商業(yè)洽談區(qū),入口處,考慮到2014年商業(yè)、住宅兩條產(chǎn)品線采取同時(shí)、分代理公司銷售模式，為創(chuàng)造良好的接待環(huán)境，避免無效內(nèi)部搶客行為，采取商業(yè)、住宅分區(qū)接待模式，從區(qū)位上將兩產(chǎn)品線分開。在銷售中心入口處詢客，客戶進(jìn)場(chǎng)就進(jìn)行客戶區(qū)分,詢客處,項(xiàng)目核心價(jià)值描述現(xiàn)場(chǎng)展示,64,專業(yè)