房地產(chǎn)估價報告案例

1、房地產(chǎn)估價報告項目名稱：長沙市芙蓉區(qū)人民東路 516 號西街花園三期 2 棟 1402號住 宅房地產(chǎn)市場價值評估委 托 方 ：全州縣人民法院估 價 方：湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司估價人員： 李津、鄒勛估價作業(yè)日期： 2015年 3 月 24日 2015年 3 月 30日估價報告編號： 湘錦鑫房評報字 2015 第 15-A-0342 號目錄致 估 價 委 托 人 函 錯誤 !未定義書簽估 價 師 聲 明. 錯誤!未定義書簽估價的假設(shè)和限制條件. 錯誤!未定義書簽房 地 產(chǎn) 估 價 結(jié) 果 報 告 錯誤!未定義書簽一、委托方 錯誤 !未定義書簽二、估價方 錯誤 !未定義書簽三、估價對象概況 錯誤

2、 !未定義書簽四、估價目的 錯誤 !未定義書簽五、價值時點 錯誤 !未定義書簽六、價值定義 錯誤 !未定義書簽七、估價依據(jù) 錯誤 !未定義書簽八、估價原則 錯誤 !未定義書簽九、估價方法 錯誤 !未定義書簽十、估價結(jié)果 錯誤 !未定義書簽十一、估價人員 錯誤 !未定義書簽十二、估價作業(yè)日期 錯誤 !未定義書簽十三、估價報告應(yīng)用的有效期 錯誤 !未定義書簽有關(guān)附件 錯誤 !未定義書簽致估價委托人函全州縣人民法院：受貴院委托，我公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對董劍峰所有 的位于長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號房地產(chǎn)在價值時 點2015年3月24日的市場價值進行了評估。

3、估價目的：為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場價值提供價值參考。價值時點：2015年 3月24日。我公司專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用 科學合理的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價值因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算,確定該房地產(chǎn)于價值時點2015年3月24日的房地產(chǎn)市場價值為Y萬元（大寫： 人民幣壹佰陸拾壹萬玖仟肆佰元整）。詳細評估結(jié)果見房地產(chǎn)評估結(jié)果一覽 表。評估詳細過程及有關(guān)說明，詳見估價結(jié)果報告。房地產(chǎn)評估結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)證號房屋所 有權(quán)人層數(shù)/ 地上總層數(shù)結(jié)構(gòu)設(shè)計 用途建筑面積（就）評估單價（元 / m2）評估總價（萬元）7董劍峰14/16鋼混住宅8651注：1、本次

4、評估結(jié)果為估價對象房地合一的價值， 但由于委托人未提供該 估價對象土地權(quán)屬資料，本次評估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對房屋評 估價格造成的影響。2、根據(jù)委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況，估價對象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司長沙市 松桂園支行，抵押面積為平方米，貸款金額560000元。而自2014年4月22日至價值時點，估價對象房屋產(chǎn)權(quán)變動情況等不詳，提請報告使用人注意，本次評估未考慮房屋抵押、租賃、查封等因素所造成的影響。3、本評估報告經(jīng)估價委托人（人民法院）送達雙方當事人后，當事人接到 本報告書次日起10日內(nèi)，如對鑒定結(jié)果有異議，應(yīng)書面

5、提出并提交相應(yīng)依據(jù)， 逾期不提出，本鑒定報告生效。湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：二O五年三月三十日估價師聲明我們鄭重聲明：1、估價報告中陳述的事實是真實的、準確的。2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié) 論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象及委托人沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事 人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照國家質(zhì)量技術(shù)局及中華人民共和國國家建設(shè)部聯(lián)合頒布的中華 人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)進行分析，形成意 見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我公司已派估價人員對本估價報告中

6、的估價對象進行了實地查勘。但我 們對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以 接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔 對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。6、本次評估以委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的 房屋產(chǎn)權(quán)情況(復(fù)印件)記載的建筑面積為計算依據(jù)。委托方對資料的真實性負責，因資料失實造成估價結(jié)果有誤，評估機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責 任。7、本估價系我所對估價對象進行實地查勘的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員在估價專 業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力范圍內(nèi)獨立撰寫并力求真實、準確，未邀請其他專家提供專 業(yè)幫助。8、本估價報告得出的估價結(jié)果，

7、 僅供委托方擬司法鑒定估價對象提供價格 參考，不得用于驗資證明、征收補償、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押等其他用途。 未經(jīng)估價機構(gòu)和估價人員的同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外 的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，評估機構(gòu)和 估價人員不承擔相應(yīng)責任。9、 本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，本公司和 簽字估價師保留對本評估報告的最終修改和解釋權(quán)。10、本報告應(yīng)用有效期為報告出具之日起壹年，如果使用本估價報告的時間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔責任。11、參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽章：李津注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號：86)簽章鄒

8、勛注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號：19)簽章二0五年三月三十日估價的假設(shè)和限制條件（一）估價假設(shè)條件：1 、對于房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的有關(guān)資料、 數(shù)據(jù)，均以委托方提供的資料和數(shù)據(jù) 為法律依據(jù)，并以房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，以所確認合法的房屋用途和土地用途等 為假設(shè)前提。2、本次評估結(jié)果以委托評估的房地產(chǎn)現(xiàn)有使用用途及利用方式保持不變， 并處于完好狀態(tài)為假設(shè)前提。3、本次房地產(chǎn)評估的價值時點為完成估價對象實地查勘之日。4、委托方未提供國有土地使用證， 本次評估未考慮土地使用權(quán)取得方式和 性質(zhì)對房屋評估價格造成的影響，評估結(jié)果為估價對象房地合一的價值。5、估價目的僅供委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場價值提供價值參考。6

9、、根據(jù)委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的房屋產(chǎn) 權(quán)情況，估價對象已設(shè)立抵押權(quán)， 抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司長沙市松 桂園支行，抵押面積為平方米， 貸款金額 560000元。而自2014年4月22日至價值 時點，估價對象房屋產(chǎn)權(quán)變動情況等不詳，提請報告使用人注意，本次評估未 考慮房屋抵押、租賃、查封等因素所造成的影響。（二）估價限制條件：1、估價對象是否能繼續(xù)正常使用，委托方提供的使用功能布局方案是否 有變，均對估價結(jié)果產(chǎn)生一定影響。2、價值時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標準變化，并 對該對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。3、本次估價結(jié)

10、果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力 和其他不可抗力對估價對結(jié)論的影響。4、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。（三）特別說明：1、此項評估是評估時點的價值現(xiàn)值，假設(shè)在此期間房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定。 今后，隨著時間的推移和房地產(chǎn)市場情況的變化，該價格需作相應(yīng)的調(diào)整。2、本評估報告結(jié)論僅適用于委托方在本次估價目的下使用，不得用于其它用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查 部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用該報告不當而引起的后果，估價 機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。3、委托單位對所提供資料的真實性負責，如提供資料不真實而造成評估 值失實，評估機

11、構(gòu)和評估人員不承擔相應(yīng)責任。4、本評估報告結(jié)論系為委托方提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無 強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合符規(guī)范要求負責，而不對房地產(chǎn)定價 決策負責。5、本評估報告的計算過程均采用計算機進行連續(xù)運算， 在技術(shù)報告中書寫 的結(jié)果采用了對計算機的數(shù)據(jù)進行四舍五入保留小數(shù)或取整，因此可能會出現(xiàn) 個別等式的左右兩邊不完全相等的情況，此為正常情況，不影響最終評估結(jié)論 的準確性。6、本次估價外勘是經(jīng)全州縣人民法院趙運華法官、 申請人代表馬宗良陪同 下進行入戶查勘的，請報告使用人注意。7、本評估報告經(jīng)估價委托人（人民法院）送達雙方當事人后，當事人接到 本報告書次日起 10日內(nèi)，如對鑒

12、定結(jié)果有異議，應(yīng)書面提出并提交相應(yīng)依據(jù)， 逾期不提出，本鑒定報告生效。8、 本房地產(chǎn)評估報告書包含“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”，“估 價結(jié)果報告”提供給委托方，“估價技術(shù)報告”存檔備查。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方名 稱：全州縣人民法院聯(lián)系電話：郵政編碼： 541500二、估價方名 稱：湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司法人代表：李津地 址: 長沙市雨花區(qū)人民中路 568號融圣國際第 6、7棟 2104、2105、 2106房資質(zhì)等級：二級證書編號：湘建房（估）證字第 103 號 聯(lián)系電話： 1三、估價對象概況1、估價對象估價對象為長沙市芙蓉區(qū)人民東路 516 號西街花園三期 2 棟 1402

13、號房地 產(chǎn)，建筑面積川，所有權(quán)人為董劍峰；2、估價對象區(qū)位狀況估價對象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路 516號西街花園三期 2 棟 1402號， 東鄰水云間， 南鄰萬科西街庭院， 西距古曲中路約 100 米，北距人民東路約 290 米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學、花 橋?qū)W校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行 （西街花園支行 ） 、中國郵政儲蓄銀 行（ 長沙市西街花園支行 ） 、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施，周邊學校、醫(yī)院、銀 行、酒店、賓館及各類型商鋪云集，生活購物較方便，公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè) 施較完善，區(qū)域內(nèi)有 156、703、809、143 等多條公交線路經(jīng)過，交通

14、便利。估 價對象所在小區(qū)環(huán)境較好。3、估價對象權(quán)屬狀況根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘及委托人提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館 2014 年 4 月22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件），估價對象權(quán)屬狀況如下表:房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人層數(shù)/地上總層數(shù)房號結(jié)構(gòu)設(shè)計用途產(chǎn)別建筑面積（就）7董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產(chǎn)注：委托方未提供國有土地使用權(quán)證，土地登記相關(guān)內(nèi)容不詳，本次評 估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對房屋評估價格造成的影響，評估結(jié)果為估價對象房地合一的價值。根據(jù)委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的房屋 產(chǎn)權(quán)情況，估價對象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司長沙市

15、松桂園支行，抵押面積為平方米，貸款金額 560000元。4、估價對象實物狀況評估人員于2015年3月24日現(xiàn)場勘查估價對象實物狀況如下：估價對象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代約為2008年，所在單元有二部 電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為 16層，地下1層，估價對象位于地上第14 層、1402號房，實際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽臺。估價對象 所在建筑物外墻貼墻磚，入戶門防盜門；客廳、餐廳地面鋪亮光仿古地磚，內(nèi) 墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙， 天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內(nèi)木包 門、鋁合金窗。房屋采光、通風較好，現(xiàn)

16、房屋維護狀況良好。四、估價目的為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)市場價值提供價值參考。五、價值時點2015年3月24日。六、價值定義指估價對象在價值時點的公開市場價值，即在交易雙方自愿進行交易、都 追求各自最大利益、都了解交易對象、知曉市場行情、有較充裕的時間進行交 易、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價的情況下最可能實現(xiàn)的價值。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、中華人民共和國土地管理法3、中華人民共和國土地管理法實施條例4 、中華人民共和國物權(quán)法5 、中華人民共和國擔保法6 、中華人民共和國拍賣法7、中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法8、最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、 拍賣

17、和變賣工作的若干規(guī)定（法釋 200916 號）9、湖南省財政廳、湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于個人房屋出租有關(guān)稅收征管 問題的通知 湘財稅（ 2014） 6號10、長沙市地方稅務(wù)局關(guān)于個人房屋出租有關(guān)稅收征管問題的公告 （2014年第4號）11、房地產(chǎn)估價規(guī)范（ GB/T50291-1999）12、長沙市城市規(guī)劃區(qū)房屋重置價格標準13 、委托方提供的有關(guān)待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料14 、受理估價方實地勘察獲取的資料及收集的價格信息八、估價原則本估價報告在遵循客觀、 公正、 科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對 估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1、合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。2 、

18、 最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。 也就是說，房地產(chǎn)評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中， 能獲得最大受益的使用方式的估價結(jié)果。3 、替代原則 : 同一個市場中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)當相近。 在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可 能的房地產(chǎn)的價格和條件， 通過與待估房地產(chǎn)進行比較來確定待估房地產(chǎn)價格。4 、價值時點原則： 估價實際上是求取某一時點的價格。 價值時點是責任交 待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性。在不同 時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。5、公平原則 : 房地產(chǎn)估價必須

19、站在公正的立場上，估價的目標在于求得 一個客觀合理的價格。九、估價方法 估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價方 法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價；收益法適用于有收益 或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的 房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較 法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價。估價人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實地勘察和調(diào)查分析，估價對象為住宅用 途，如采用成本法進行評估，不能真實、客觀反應(yīng)估價對象價值，故不宜采用 成本法；估價對象不是在建工程或單純的土地， 不具有投資開發(fā)或再開發(fā)

20、潛力， 不宜再采用假設(shè)開發(fā)法評估。估價對象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市 場化程度較高，同類用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用市場比較法測 算估價對象的房地產(chǎn)價值；同一區(qū)域內(nèi)，類似住宅房產(chǎn)出租比較普遍，房產(chǎn)租 賃收益在未來一定時期內(nèi)通過一定方法可以求得， 具有現(xiàn)實或潛在的出租收益， 因此可以運用收益法進行評估。最后結(jié)合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結(jié)果，運用數(shù)理統(tǒng) 計分析的有關(guān)方法，確定估價對象在價值時點的市場價值。市場比較法是首先調(diào)查與估價對象相類似的交易實例，再結(jié)合評估人員現(xiàn) 場勘查的資料，進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況調(diào) 整，求出委估對象的比準價格

21、。計算公式如下：比準價格=交易實例價格x（ 100/交易情況調(diào)整）x（交易日期調(diào)整/100 ） x（ 100/區(qū)位狀況調(diào)整）x（ 100/權(quán)益狀況調(diào)整）x（ 100/實物狀況調(diào)整）收益法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，運用適當?shù)倪€原利率，將預(yù)期 的估價對象房地產(chǎn)的未來各期的正常純利益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之 和來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計算公 式為：房地產(chǎn)價格=凈收益/資本化率，即：V 旦 1（ r）n（R r） （1 R）其中：a表示年純收益，R表示報酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收 益年限十、估價結(jié)果我公司專業(yè)

22、估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用 科學合理的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價值因素的基礎(chǔ)上， 經(jīng)過測算， 確定該房地產(chǎn)于價值時點2015年3月24日的房地產(chǎn)市場價值為Y萬元（大寫： 人民幣壹佰陸拾壹萬玖仟肆佰元整）。房地產(chǎn)評估結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)證號房屋所 有權(quán)人層數(shù)/ 地上總層數(shù)結(jié)構(gòu)設(shè)計 用途建筑面積（就）評估單價（元 / m2）評估總價（萬元）7董劍峰14/16鋼混住宅8651一、估價人員李津注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號：86)簽章鄒勛注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號：19)簽章十二、估價作業(yè)日期2015年3月24日 2015年3月 30日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 自本報告

23、出具之日起壹年內(nèi)有效。 超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責任由使用者承擔。湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司二0五年三月三十日有關(guān)附件1. 司法鑒定委托書（復(fù)印件）2. 房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件）3. 估價對象內(nèi)外部狀況照片及周圍環(huán)境照片4. 項目位置圖5. 房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）6. 房地產(chǎn)估價機構(gòu)資格證書（復(fù)印件）7. 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書（復(fù)印件）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告湘錦鑫房評報字2015第15-A-0342號一、個別因素1、估價對象估價對象為長沙市芙蓉區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號房地產(chǎn)，建筑面積川，所有權(quán)人為董劍峰；2、估價對象區(qū)位狀況估價對象坐落于長沙市芙蓉

24、區(qū)人民東路516號西街花園三期2棟1402號，東鄰水云間，南鄰萬科西街庭院，西距古曲中路約100米，北距人民東路約290 米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學、花 橋?qū)W校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行 （西街花園支行）、中國郵政儲蓄銀 行（長沙市西街花園支行）、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施，周邊學校、醫(yī)院、銀 行、酒店、賓館及各類型商鋪云集，生活購物較方便，公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè) 施較完善，區(qū)域內(nèi)有156、703、809、143等多條公交線路經(jīng)過，交通便利。估 價對象所在小區(qū)環(huán)境較好。3、估價對象權(quán)屬狀況根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘及委托人提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館2014年4月

25、22日出具的房屋產(chǎn)權(quán)情況（復(fù)印件），估價對象權(quán)屬狀況如下表：房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人層數(shù)/地上總層數(shù)房號結(jié)構(gòu)設(shè)計用途產(chǎn)別建筑面積（就）7董劍峰14/161402鋼混住宅私有房產(chǎn)注：委托方未提供國有土地使用權(quán)證，土地登記相關(guān)內(nèi)容不詳，本次評 估未考慮土地使用權(quán)取得方式和性質(zhì)對房屋評估價格造成的影響，評估結(jié)果為估價對象房地合一的價值。根據(jù)委托方提供的由長沙市房產(chǎn)檔案館 2014年4月22日出具的房屋 產(chǎn)權(quán)情況，估價對象已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為中國銀行股份有限公司長沙市 松桂園支行，抵押面積為平方米，貸款金額560000元。4、估價對象實物狀況評估人員于2015年3月24日現(xiàn)場勘查估價對象實物狀況

26、如下：估價對象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代約為2008年，所在單元有二部 電梯，平層有兩戶，地上總層數(shù)為 16層，地下1層，估價對象位于地上第14 層、1402號房，實際用途為住宅，戶型為四室兩廳一廚兩衛(wèi)兩陽臺。估價對象 所在建筑物外墻貼墻磚，入戶門防盜門；客廳、餐廳地面鋪亮光仿古地磚，內(nèi) 墻面貼墻紙，天棚刷墻漆、部分石膏吊頂；臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙， 天棚刷墻漆；廚衛(wèi)地面鋪防滑地磚，墻面瓷磚貼至頂，鋁扣板吊頂；室內(nèi)木包 門、鋁合金窗。房屋采光、通風較好，現(xiàn)房屋維護狀況良好。二、區(qū)域因素分析1. 地理位置估價對象坐落于長沙市芙蓉區(qū)人民東路 516號西街花園三期 2 棟 1402號， 東

27、鄰水云間，南鄰萬科西街庭院， 西距古曲中路約 100米，北距人民東路約 290 米。周邊聚集大潤發(fā)超市、旺旺醫(yī)院、芙蓉區(qū)政府、芙蓉區(qū)育才第三小學、花 橋?qū)W校、瀏陽河婚慶文化園、中國工商銀行 （西街花園支行 ） 、中國郵政儲蓄銀 行（ 長沙市西街花園支行 ） 、延年世嘉酒店等單位及設(shè)施。2. 交通條件估價對象區(qū)域內(nèi)有 156、703、809、143 等多條公交線路經(jīng)過，交通便利。3. 基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施條件 估價對象所處區(qū)域紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件達到“六通” （通上水、通下水、 通 電、通路、 通訊、通氣），紅線內(nèi)場地平整，水、電、氣保障度高， 雙環(huán)形供電， 市政供氣；電訊、網(wǎng)絡(luò)暢通完善，城市干道四

28、通八達；有銀行營業(yè)網(wǎng)點，并且 超市、醫(yī)院等公用配套設(shè)施較齊全。4. 環(huán)境質(zhì)量 該地區(qū)地質(zhì)狀況較好，土地有足夠承壓力，沒有嚴重的水污染、大氣污染 及噪音污染，也無周期性洪水災(zāi)害。三、市場背景分析：A、城市基本概況：長沙位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣。長沙市南接株洲市和湘潭 市，西抵婁底市，北達岳陽市、益陽市，東挨江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。地理坐 標為東經(jīng) 111 53114 5 ，北緯 275128 40 ，東西長約 230公里，南 北寬約 88 公里。長沙市，簡稱長沙，別稱“星城” “天下潮都”，國家首批歷史文化名城， 國家級綜合配套改革試驗區(qū)之一， 國家級兩化融合試驗區(qū)之一 , 國家級重點

29、開發(fā)區(qū)域，享有“中國快樂之都”和“中國力量之都”美譽。是中國湖南省的省會， 是湖南省政治、經(jīng)濟、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中國中西部地 區(qū)最具競爭力城市，是我國南方重要的中心城市。長沙繼成為“兩型社會”試 驗區(qū)之后，長沙再次納入國家層面的戰(zhàn)略重點，被列為節(jié)能減排的示范城市。 本批 8 個城市，長沙是中部地區(qū)唯一入選的省會城市。 長沙市轄： 長沙市區(qū)（芙 蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）及長沙縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽 市，共六區(qū)二縣一市；長沙市總?cè)丝谌f人，戶籍人口為萬人, 長沙市區(qū)人口約363 萬;長沙市總面積平方公里，其中長沙市區(qū)面積 1938 平方公里，望城并入 長沙城區(qū)后建

30、成區(qū)面積約為 320 平方公里。B、長沙市房地產(chǎn)市場背景分析（1）、投資與開發(fā) 房地產(chǎn)投資增速回升，投資增幅明顯。 2014 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)定， 相較 2013年有了明顯提升。 2014年 1-12 月，長沙房地產(chǎn)市場完成投資億元， 同比增長 %，增幅較 2013 年同期上升個百分點。施工方面，2014年1-12月全市商品房施工萬川，同比增長%增幅較2013 年同期回落個百分點； 新開工回落較為明顯， 受 2014 年市場回調(diào)的影響， 2014 年上半年新開工規(guī)模大幅回落，在下半年政策持續(xù)刺激下，新開工有所回升。 2014年1-12月，全市商品房新開工面積萬，同比下降 %其中住宅為萬川

31、， 同比下降 %；竣工方面，規(guī)模同比擴大， 2014年 1-12 月，長沙商品樓盤竣工面 積為萬，同比提升%（2）、供應(yīng)情況一、總體特征，全年供應(yīng)面積持續(xù)穩(wěn)增，內(nèi)六區(qū)放量明顯。 2014年，全市 新建商品房批準預(yù)售萬川，同比增長 %累計批準預(yù)售243393套，同比增長% 其中內(nèi)六區(qū)累計批準預(yù)售萬，同比大幅增長 %二、 分區(qū)域看，岳麓區(qū)的批準預(yù)售量最大，達萬，同比上升 %芙蓉區(qū)供 應(yīng)量最小，達萬川。除長沙縣和寧鄉(xiāng)縣供應(yīng)同比有所下降外，其余區(qū)縣同比均 有不同幅度的增長。三、從各月走勢來看，除 2 月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準預(yù)售面積 均保持在158萬川以上，其中12月為年內(nèi)最高值，達到了 34

32、1萬川，同比增長% 環(huán)比增長 %，創(chuàng)歷史新高。(3) 、 銷售情況一、總體特征：成交量顯著降低。2014年長沙新房市場，受到宏觀經(jīng)濟下行等因素的影響，成交量自 1 月后 持續(xù)走低。從商品房成交面積上看， 除了 2014年的第四季度， 其余各月的成交 面積均低于 2013年同期水平。年尾在政策調(diào)整、開發(fā)商以價換量， 以及傳統(tǒng)成 交黃金期等利好的共同刺激下，樓市成交量在四季度快速回升，全年呈現(xiàn)明顯 的兩頭高、中間低的成交態(tài)勢。二、從月度數(shù)據(jù)來看，2014年長沙市新建商品房成交量為萬川/156291套， 同比分別下降% %具體到月，成交面積的峰值出現(xiàn)在 10月，成交量為萬川， 同比增幅為全年最高，為

33、%成交量最低值出現(xiàn)在2月，成交面積為萬川。除上 述兩個月，1月和11月、12月超過了 190萬川，5月受拆遷安置項目成交的帶 動，成交量接近150萬川，其它月份成交量均在110-120萬川之間。三、從各行政區(qū)域看，成交量最大的為岳麓區(qū)，成交面積萬，占全市成 交總量的成交量最低的區(qū)域為芙蓉區(qū)，成交面積為萬川，占全市成交總面積% 除瀏陽市外，其余區(qū)縣成交面積同比均為下降，成交面積同比增幅前三的區(qū)域 分別是瀏陽市、開福區(qū)和長沙縣，同比分別為 %、 %和%。(4) 、價格情況一、總體特征： 2014年是長沙商品房市場量、價雙降的一年。從物業(yè)類型 看，住宅的均價下跌較為明顯，非住宅則輕微下跌。二、從月份

34、看，2014年全年成交均價為6319元/ ，同比下降%分月看， 全市商品房均價在5、9、11三個月跌破6000元/ ，而峰值出現(xiàn)在12月，均 價為6850元/川，此外7月的均價也超過了 6800元/川。三、分區(qū)域看，2014年內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽價為 6940元/ 。天心區(qū)網(wǎng) 簽均價最高，為8327元/ m2；芙蓉區(qū)緊隨其后，以8144元/川的價格位居第二。 寧鄉(xiāng)縣網(wǎng)簽最低，均價為4699元/ m。四、分物業(yè)形態(tài)看， 2014年全市新建商品住宅均價明顯下行，導(dǎo)致整體均 價低位徘徊，四季度商品房網(wǎng)簽增加，定向房簽約占比減少，價格穩(wěn)步回升， 趨近市場正常水平。 全年商品住宅成交均價為 5451元/

35、 m ，同比下跌%；非住宅 全年網(wǎng)簽均價為10927元/ m2,同比下跌%內(nèi)六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價為 5993 元/ m?,非住宅11837元/ m：同比分別下跌% %(5) 、供銷比分析一、總體特征：供應(yīng)放量，市場成交低迷，供需市場結(jié)構(gòu)失衡。2014年長沙市新建商品房準預(yù)售萬川/243393套，銷售面積萬m2 /156291 套，銷售面積、套數(shù)供銷比為、 ，相較 2013 年和大幅提升，供大于求的形勢十 分明顯。2014年長沙全年庫存暴增1013萬m /87102套。二、分區(qū)域看，除寧鄉(xiāng)縣供求基本平衡以外，區(qū)域區(qū)縣均有不同程度的供 過于求的現(xiàn)象。其中岳麓區(qū)供過于求的現(xiàn)象最為嚴重，面積供銷比

36、達，芙蓉區(qū) 和長沙縣的供求比均為，其余區(qū)縣的供求指數(shù)均超過了。三、從月份看，除 2014 年 2、 3 月受春節(jié)影響供求比為、之外， 4 月起供 求指數(shù)開始攀升，并在 10 月達到峰值，已處于異常區(qū)間。除 10 月外， 9 月指 數(shù)為，也已達到預(yù)警線。 10月后，供求關(guān)系有所緩和。(6) 、待銷分析2014年長沙各區(qū)縣商品房新增庫存最高的是岳麓區(qū)，共增加庫存萬m/29022 套。近三年的數(shù)據(jù)顯示，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為萬m, 211665套。其中住宅萬m, 146499套，占% 非住宅萬m, 65166 套，占%分行政區(qū)來看，岳麓區(qū)商品房住宅待售量最高超過550萬

37、m,其次是雨花區(qū)待售量約335萬m；分面積段來看，120-144 m戶型的商品住宅待售量 最高約450萬m,其次是90-120萬m戶型待售量為415萬m, 144 m以上戶型 待售量接近400萬m。(7) 、分類產(chǎn)品一、住宅市場情況(一) 供求走勢長沙商品住宅自 2009年成交達到頂峰后, 開發(fā)商持續(xù)高位推貨, 近 3年推 貨量與 09-11 年持平,但成交下跌三成,逐年萎縮,市場容量縮水。從上圖可以看出,市場主動權(quán)轉(zhuǎn)變。本輪市場調(diào)整較上次相比,供銷矛盾 開始凸顯,除 2012年外,供銷比均超過 1,主動權(quán)已由賣方向買方轉(zhuǎn)移。2009 年市場升溫之后,開發(fā)商推貨熱情持續(xù)高漲,近三年供應(yīng)量與上一

38、輪 相比基本持平,但成交量同比減少三成,市場容量急劇下降,預(yù)計后期客源爭 奪戰(zhàn)將更加慘烈。由于買賣雙方預(yù)期錯位，供銷跛腿前行， 2014年有 10 個月供銷比大于 1， 致使年度供銷比高達，存量累積，導(dǎo)致短期去化壓力劇增。從趨勢看，供需矛盾開始凸顯。 2013 年全年住宅供銷比為， 市場基本飽和； 2014年住宅供銷比擴大為，供過于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。 2014年 10個 月供銷比大于 1，供需矛盾異常突出，市場嚴峻程度可想而知。第四季度成交 上升，供需緊張程度有所緩解，但庫存高企，競爭依然激烈。（二）內(nèi)六區(qū)存量情況從內(nèi)六區(qū)存量來看， 存量持續(xù)累積， 市場壓力倍增。 截至 2014年 1

39、1月底， 內(nèi)六區(qū)住宅存量超 1400萬方，吸納周期將近 19 個月，較 2013年同期延長近 9 個月。從上表看，吸納周期到達歷史頂峰：截至 2014年 11月底，內(nèi)六區(qū)住宅可 售面積達到萬， 吸納周期將近 19 個月，其中天心區(qū)短期內(nèi)壓力最大， 吸納周期 達 29 個月，其它各區(qū)基本保持在 17-18 個月之間。可售面積全線上漲： 較 2013 年同期相比，內(nèi)六區(qū)可售面積均漲，其中以岳麓區(qū)堆積速度最快，上漲近倍， 開福區(qū)上漲最少，且吸納周期也低于整體水平。（三）住宅供應(yīng)特征 從住宅供應(yīng)特征來看，受前期市場預(yù)期樂觀和土地成交大增影響， 2014 年 住宅供應(yīng)同比上漲 10%，其中以“金九銀十”

40、增幅最為突出，同比上漲 %，高位 供應(yīng)量 2015 年或?qū)⒊掷m(xù)。（四）區(qū)域住宅供應(yīng)情況 各行政區(qū)域供應(yīng)可以分為個三梯隊，之間分化明顯。岳麓區(qū)獨占鰲頭，全 年供應(yīng)量 524 萬方，且漲幅居首位。從變化趨勢看，除開福、望城兩區(qū)下跌， 其他各區(qū)均浮動上揚。從各區(qū)年度數(shù)據(jù)來看，除開福、望城兩區(qū)下跌外，其它 四區(qū)同比均上漲，芙蓉區(qū)基數(shù)最小，漲幅最大，達到 %。（五）住宅成交特征2014 年長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積同比下降兩成， 上半年受限購限貸調(diào) 控影響，成交萎靡不振， 前三季度成交量均低于 2013年同期；9月底限貸放松， 刺激效果明顯。四季度成交量萬方，同比小幅上升，樓市企穩(wěn)回升，系列政策 疊加托

41、底效果明顯。（六）區(qū)域住宅成交情況住宅成交分區(qū)來看， 成交集中在岳麓、 雨花、望城三區(qū)，占總成交量的 70%。 受政策影響， 2014 年四季度各區(qū)回升趨勢明顯。成交集中度分析來看，從 2014 年全年數(shù)據(jù)來看，岳麓、望城、雨花三區(qū)成 交量合計為 664 萬方，占內(nèi)六區(qū)成交量的 70%，其中岳麓區(qū)是唯一突破 300 萬 的成交大區(qū)。2014 年受政策影響效果突出，內(nèi)六區(qū)成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區(qū)跌 幅最大，但四季度受限貸放松影響，各區(qū)均有不同幅度上升，其中岳麓區(qū)效果 最明顯。（七）商品住宅戶型成交情況從住宅成交戶型來看，80-120川套型依然占據(jù)主力，投資型產(chǎn)品比例降低， 改善型需求擴增。

42、受下半年各項政策出臺的影響，改善型需求擴增，與 2013 年同期相比， 100-120川及120-144川兩種戶型銷量占比均微幅擴大。小戶型存在機會點。 受限購政策影響， 2014 年小戶型投資型產(chǎn)品成交受阻， 隨著限購限貸的放開， 成熟片區(qū)的投資型產(chǎn)品存在機會點， 可適當增加供應(yīng)量。（ 八） 商品房住宅成交均價情況 樓市下行，導(dǎo)致整體均價低位徘徊， 2014年四季度商品住宅網(wǎng)簽面積增加， 且定向房簽約占比減少，阻礙價格上漲的力度減弱，價格穩(wěn)步回升，趨近市場 正常水平。從月度均價來看，價格先抑后穩(wěn)。從上圖可以看出， 2014 年前 11 月震蕩 向下， 12 月陡然上升。二、三季度，樓市逐漸下

43、行，大量限價項目集中網(wǎng)簽， 將均價直接拽至谷底。四季度商品住宅簽約量占比增加，價格穩(wěn)步回升。從上圖看出，年度均價下挫明顯。2014年均價5993元/ ，同比下跌% 樓市低迷，眾多項目期待“以價換量” ，價格下探明顯，年度均價與 2012 年基 本持平。（九）區(qū)域住宅價格特征2014年，7000元/川以上區(qū)域已經(jīng)絕跡。在內(nèi)六區(qū)中，除了王牌強區(qū)芙蓉 區(qū)外，其余各區(qū)成交均價同比均跌。 而望城區(qū)穩(wěn)坐價格洼地， 拉低了整體均價。各區(qū)價格對比來看，內(nèi)六區(qū)同比均價中五區(qū)下跌。年度數(shù)據(jù)顯示， 2014 年 內(nèi)六區(qū)均價均未超過7000元/ m2,五區(qū)均價維持在6000-7000元/川。作為傳統(tǒng) 成熟區(qū)域，芙蓉區(qū)

44、價格依舊堅挺，上漲 %，其它五區(qū)均有不同程度的下跌。（十） 2014年長沙商品房住宅市場總結(jié)2014 年住宅市場供求持續(xù)失衡，存量不斷累積，未來銷售壓力巨大。價格 方面，先抑后穩(wěn)，逐漸回到正常水平。預(yù)計未來樓市整體將呈現(xiàn)量價平穩(wěn)的狀 態(tài)。 . 供求持續(xù)失衡， 未來壓力倍增。 買賣雙方預(yù)期錯位， 致使供銷跛腿前行， 在這個過程中存量不斷累積， 短期去化壓力持續(xù)增加。 截至 11月底，內(nèi)六區(qū)住 宅存量超 1400萬方，吸納周期將近 19個月。 . 成交持續(xù)低迷， 岳麓區(qū)獨占鰲頭。 上半年受限貸調(diào)控影響， 整體成交低 位運行。 9 月底限貸放松，刺激效果明顯，樓市企穩(wěn)回升，但整體成交同比仍 下跌超兩

45、成。 . 同比量價均跌， 均價先抑后穩(wěn)。 前三季度， 樓市下行， 定向房簽約占比 上升，對價格影響加強，整體均價低位徘徊，四季度定向房源簽約減少，價格 穩(wěn)步回升。四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使 用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對 象產(chǎn)生最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn) 是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從以下方面考慮：1 、法律上允許 （規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可） 。對于每一種潛在的使用方式， 首先檢查其是否為法律所允許。如果法律是不允許的，應(yīng)被淘汰。2 、技術(shù)上可行。

46、 對于法律所允許的每一種使用方式， 要檢查它在技術(shù)上是 否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù) 上達不到的，應(yīng)被淘汰。3 、經(jīng)濟上可行。對于法律上允許、 技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進 行經(jīng)濟可行性檢驗， 只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性， 否則應(yīng)被淘汰4、價值最大： 在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中， 能夠使估價對象的價 值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。當某房地產(chǎn)已做了某種使用，而且按照城市規(guī)劃和政府對房地產(chǎn)用途管制 要求，該房地產(chǎn)只能做該種使用時， 則該種使用就是該房地產(chǎn)的最高最佳使用， 應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提進行估價。

47、根據(jù)估價對象所處的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置， 本次評估的估價目的， 以及城市規(guī)劃的要求和委托方提供的權(quán)證資料，確定估價對象法定用途（即住 宅用途）為其最高最佳使用用途。五、估價方法的選用 估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價方 法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價；收益法適用于有收益 或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的 房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較 法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價。估價人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實地勘察和調(diào)查分析，估價對象為住宅用 途，如采用成本法進

48、行評估，不能真實、客觀反應(yīng)估價對象價值，故不宜采用 成本法；估價對象不是在建工程或單純的土地， 不具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力， 不宜再采用假設(shè)開發(fā)法評估。估價對象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市 場化程度較高，同類用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用市場比較法測 算估價對象的房地產(chǎn)價值；同一區(qū)域內(nèi)，類似住宅房產(chǎn)出租比較普遍，房產(chǎn)租 賃收益在未來一定時期內(nèi)通過一定方法可以求得， 具有現(xiàn)實或潛在的出租收益， 因此可以運用收益法進行評估。最后結(jié)合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結(jié)果，運用數(shù)理統(tǒng) 計分析的有關(guān)方法，確定估價對象在價值時點的市場價值。市場比較法是首先調(diào)查與估價對象相類似的交易實

49、例，再結(jié)合評估人員現(xiàn) 場勘查的資料，進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況調(diào) 整，求出委估對象的比準價格。計算公式如下：比準價格=交易實例價格x（ 100/交易情況調(diào)整）x（交易日期調(diào)整/100 ） x（ 100/區(qū)位狀況調(diào)整）x（ 100/權(quán)益狀況調(diào)整）x（ 100/實物狀況調(diào)整）收益法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，運用適當?shù)倪€原利率，將預(yù)期 的估價對象房地產(chǎn)的未來各期的正常純利益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計算公 式為：房地產(chǎn)價格=凈收益/資本化率，即：v -R-) i (J

50、L-R)n (R r)(1 R)其中：a表示年純收益，R表示報酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收 益年限六、估價測算過程(一)市場比較法測算過程市場比較法是首先調(diào)查與估價對象相類似的交易實例，再結(jié)合評估人員現(xiàn) 場勘查的資料，進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況調(diào) 整，加權(quán)取值，求出委估對象的比準價格。比較實例的選擇：參照估價對象同一供需圈內(nèi)同質(zhì)房地產(chǎn)的近期市場交易 價格比較進行選擇。案例A:西街花園，鋼混結(jié)構(gòu)，第14層/共16層，四室兩廳，約建于2008 年，交易單價8776元/平方米,交易日期2015年03月,精裝。案例B:西街花園，鋼混結(jié)構(gòu)，第10層/共16層，四室兩廳，

51、約建于2008 年，交易單價8900元/平方米,交易日期2015年03月,豪裝。案例C:西街花園，鋼混結(jié)構(gòu)，第15層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價8115元/平方米,交易日期2015年03月,毛坯 將影響比較案例的區(qū)域因素和個別因素比較，列表如下：項目西街花園西街花園西街花園估價對象交易情況修正正常正常正常正常交易日期調(diào)整房 地 產(chǎn) 狀 況 調(diào) 整區(qū)位狀況交通條件較好較好較好較好生活服務(wù)設(shè)施較齊全較齊全較齊全較齊全教育配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施六通六通六通六通朝向坐北朝南坐北朝南坐北朝南坐北朝南樓層/總層數(shù)第14層/共16層第10層/共16層第1

52、5層/共16層第14層/共16層居住區(qū)級別小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū)權(quán)益狀況權(quán)屬狀況私有私有私有私有實物建筑年代2008200820082008狀況結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混裝修精裝豪裝毛坯精裝配套設(shè)施設(shè)備較好較好較好較好層高約3米約3米約3米約3米質(zhì)量合格合格合格合格戶型四室二廳四室二廳四室二廳四室二廳物業(yè)管理較好較好較好較好單價（元/M2）8776890081151、交易情況修正。案例A B、C均為正常交易價格，故交易情況不作修正。2、交易日期修正。案例A B、C為近期正常交易，市場變化不明顯，故交易日期不作修正。3、房地產(chǎn)狀況調(diào)整：房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位、權(quán)益和實物三大方面，從 而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位

53、狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整。（1）區(qū)位狀況調(diào)整：區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況，調(diào)整的主要內(nèi) 容包括：繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、基 礎(chǔ)設(shè)施（屬于可比案例、估價對象以外的部分）、朝向、樓層、居住級別等影響 房地產(chǎn)價格的因素。（2）權(quán)益狀況調(diào)整：權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益的狀況，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi) 容主要包括：土地權(quán)益、權(quán)屬狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素。（3）實物狀況調(diào)整：實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況，實物狀況調(diào)整 主要包括：建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備、裝修、層高、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、戶型及其他影響

54、房地產(chǎn)價格的因素 比較修正過程如下：項目西街花園西街花園西街花園單價877689008115交易情況修正000交易日期調(diào)整房地 產(chǎn)狀 況調(diào) 整區(qū)位狀況交通條件000生活服務(wù)設(shè)施000教育配套設(shè)施000環(huán)境質(zhì)量000基礎(chǔ)設(shè)施000朝向000樓層0-10居住區(qū)級別000小計0-10權(quán)益權(quán)屬狀況000狀況小計000建筑年代000結(jié)構(gòu)000裝修02-6實物配套設(shè)施設(shè)備000層高000狀況質(zhì)量000面積000物業(yè)管理000小計02-6合計01-6比準單價（元/M2）877688128633估價對象比準單價=（案例A單價+案例B單價+案例（單價）寧3=（8776+8812+8633 + 3=8740 （元 / 平方米）（二）收益法測算過程收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其 折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，運用適當?shù)倪€原利率，將預(yù)期 的估價對象房地產(chǎn)的未來各期的正常純利益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之 和來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下