工程審計(jì)與投資監(jiān)理培訓(xùn)課程

1、工程審針 按資曲理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和基本建設(shè)項(xiàng)目是主要的審計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)效益的取得主要是通過(guò) 銷售所建樓盤實(shí)現(xiàn)，多數(shù)情況下，形成固定資產(chǎn)較少基本建設(shè)項(xiàng)目常常又被稱作固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，主要特點(diǎn)在 于項(xiàng)目有一個(gè)較長(zhǎng)的生命周期，項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后，形成新增 生產(chǎn)能力，經(jīng)濟(jì)效益的取得主要是通過(guò)日常經(jīng)營(yíng)獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與基本建設(shè)項(xiàng)目都屬于工程建設(shè)項(xiàng)目，在 項(xiàng)目管理方面有很多共同之處，使得實(shí)施審計(jì)的主要內(nèi)容大 體相同基本建設(shè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)也使得實(shí)施審 計(jì)的內(nèi)容也有一定的差異，比如，房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)需要關(guān)注 到項(xiàng)目的銷售，對(duì)已清盤的項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注其最終取得的效益狀 況；而基

2、建項(xiàng)目審計(jì)需要更多的關(guān)注項(xiàng)目竣工后交付使用資 產(chǎn)的情況，審計(jì)關(guān)注的最終節(jié)點(diǎn)多為竣工投產(chǎn)之時(shí)，由于后 續(xù)的經(jīng)營(yíng)期較長(zhǎng)，很難對(duì)項(xiàng)目最終取得的效益狀況展開(kāi)評(píng)價(jià)二、審計(jì)實(shí)施1、內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)指南第1號(hào)一一建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部審計(jì)2、具體審計(jì)內(nèi)容共分11部分，包括：投資立項(xiàng)審計(jì)、勘察設(shè)計(jì)管理審計(jì)、招 投標(biāo)審計(jì)、合同管理審計(jì)、工程管理審計(jì)、工程造價(jià)審計(jì)、 竣工驗(yàn)收審計(jì)、財(cái)務(wù)管理審計(jì)、后評(píng)價(jià)審計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷售審計(jì)以及上述項(xiàng)目管理各個(gè)環(huán)節(jié)的制度建設(shè)及執(zhí)行情 況審計(jì)3、投資立項(xiàng)審計(jì)對(duì)項(xiàng)目的決策程序、立項(xiàng)審批情況、可行性研究報(bào)告的真實(shí) 性、完整性和科學(xué)性進(jìn)行的審查與評(píng)價(jià)審查決策程序；審查項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告是否得

3、到政府審批; 審查可行性研究報(bào)告財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的科學(xué)性。 了解政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄及各地方實(shí)施細(xì)則案例惡意拆項(xiàng)，降低決策層次，違背決策原則；廠區(qū)內(nèi)擴(kuò)建項(xiàng)目回避政府審批，建設(shè)投資存在損失的風(fēng)險(xiǎn);實(shí)際建設(shè)內(nèi)容與立項(xiàng)內(nèi)容不一致，該調(diào)整事項(xiàng)未經(jīng)相應(yīng)決 策。4、勘察設(shè)計(jì)管理審計(jì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中勘察、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)各項(xiàng)管理工作質(zhì)量及績(jī)效進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià)審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證，及建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否齊 全; 審查初步設(shè)計(jì)及概算是否經(jīng)過(guò)審批；審查概算是否超投資估算，設(shè)計(jì)內(nèi)容是否符合可行性研究報(bào) 告相應(yīng)的建設(shè)內(nèi)容。案例設(shè)計(jì)方案大幅調(diào)整造成投資規(guī)模大幅增長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金造成巨大壓力，形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的巨大風(fēng)險(xiǎn)5、招投標(biāo)審計(jì)

4、對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、施工監(jiān)理等各方面的招標(biāo)和工程承發(fā)包的質(zhì)量及績(jī)效進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià) 審查項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備采購(gòu)招投 標(biāo)及內(nèi)部議標(biāo)的真實(shí)性、合法性、公正性中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法、工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo) 投標(biāo)辦法、工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定、 各地方相關(guān)規(guī)定、勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)案例不經(jīng)招標(biāo)或內(nèi)部議標(biāo)，直接簽訂合同，違反相關(guān)規(guī)定;投標(biāo)資格審查不嚴(yán),投標(biāo)人掛靠他人資質(zhì)，獲取中標(biāo);先開(kāi)工，后招標(biāo)，招標(biāo)投標(biāo)不具真實(shí)性;與不具備施工資質(zhì)的供貨商簽訂包工包料的施工合同;內(nèi)部議標(biāo)管理薄弱，缺乏相應(yīng)制度約束。6、合同管理審計(jì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各專項(xiàng)合同內(nèi)容及各項(xiàng)管理

5、工作質(zhì)量及績(jī)效進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià)審查合同的簽訂及履行情況;審查項(xiàng)目合同臺(tái)帳，檢查其是否完整、是否動(dòng)態(tài)反映了合同履行情況，與財(cái)務(wù)部門的支付臺(tái)帳相互檢驗(yàn)，分析是否存 在不合理的支付情況。案例 合同管理缺失，項(xiàng)目管理不到位；不按照招投標(biāo)結(jié)果簽訂合同，違反相關(guān)規(guī)定；同一項(xiàng)目簽訂陰陽(yáng)兩份合同，引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)；合同管理不嚴(yán)，中標(biāo)單位轉(zhuǎn)包合同；投資監(jiān)理不按照合同約定全面履行合同，咨詢服務(wù)存在“偷工減料”的現(xiàn)象。7、工程管理對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的工作進(jìn)度、施工質(zhì)量、工程監(jiān)理 和投資監(jiān)理所進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià)審查施工許可證的辦理情況；審查進(jìn)度計(jì)劃，開(kāi)竣時(shí)間，判斷現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況；審查建設(shè)單位專業(yè)配備情況；審查施工監(jiān)理和投資

6、監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)工作人員是否到位。案例在未取得施工許可證的情況下，開(kāi)始施工；施工方與委托代建方為同一家單位，超出常規(guī)，造價(jià)偏高項(xiàng)目公司工程部專業(yè)配備不完整，現(xiàn)場(chǎng)管理存缺陷；對(duì)咨詢單位管理不嚴(yán)，投資監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)工作人員與合同約定 不相符合，整體素質(zhì)下降；8、工程造價(jià)審計(jì) 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全部成本的真實(shí)性、合法性以及造價(jià)控制的有效性進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià) 審查投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算是否齊全; 審查項(xiàng)目全部投資成本控制目標(biāo)是否建立； 審查竣工結(jié)算是否經(jīng)過(guò)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審核； 審查項(xiàng)目的實(shí)際投資總額是否控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，是否 存在超立項(xiàng)投資、超概算投資的情況。案例設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算未編制，成本控制目標(biāo)不明確，導(dǎo) 致

7、項(xiàng)目超立項(xiàng)投資，造價(jià)失控；竣工結(jié)算審核質(zhì)量不高，部分結(jié)算內(nèi)容與現(xiàn)場(chǎng)情況不符合, 存在高估冒算的現(xiàn)象；投資監(jiān)理提交的竣工結(jié)算審核報(bào)告存在計(jì)算錯(cuò)誤，項(xiàng)目公 司疏于復(fù)核，導(dǎo)致多支出結(jié)算款。9、竣工驗(yàn)收審計(jì) 對(duì)已完工建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收情況、試運(yùn)行情況進(jìn)行的檢查和評(píng)價(jià)活動(dòng) 審查項(xiàng)目竣工備案情況（竣工備案證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施 工監(jiān)理所做的竣工項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告）;檢查實(shí)際施工質(zhì)量是否達(dá)到合同的相關(guān)規(guī)定；生產(chǎn)項(xiàng)目的試運(yùn)行情況，對(duì)暴露的問(wèn)題是否進(jìn)行了整改； 審查竣工項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記情況。案例某項(xiàng)目指定分包工程未驗(yàn)收，項(xiàng)目存在事故隱患；某生產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)試運(yùn)行不暢，產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題多，整改不力, 項(xiàng)目未組織竣工驗(yàn)收。10、財(cái)務(wù)管理審

8、計(jì) 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目資金籌措、資金使用及其賬務(wù)處理的真實(shí)性、 合規(guī)性進(jìn)行的監(jiān)督和評(píng)價(jià) 審查工程進(jìn)度款的支付手續(xù)是否完備（現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度，施工監(jiān)理支付證書(shū)，投資監(jiān)理審核報(bào)告，內(nèi)部流轉(zhuǎn)程 序）； 審查工程進(jìn)度款是否存在超付的現(xiàn)象;審查竣工決算的編制情況，是否含有不屬于本項(xiàng)目的其 他支出。案例進(jìn)度款支付未按照合同約定執(zhí)行，手續(xù)不完備;將未經(jīng)立項(xiàng)審批的其他建設(shè)內(nèi)容計(jì)入竣工決算; 將其他日常的維護(hù)修理支岀列入竣工決算。對(duì)項(xiàng)目交付使用經(jīng)過(guò)試運(yùn)行后，或房地產(chǎn)銷售清盤后有關(guān) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的審查和評(píng)價(jià) 基于的基礎(chǔ)，項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收，竣工決算工作完成 目前，后評(píng)價(jià)審計(jì)做得比較少，關(guān)鍵是竣工決算工作較

9、薄 弱，有的基建項(xiàng)目甚至不進(jìn)行竣工驗(yàn)收，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目在項(xiàng)目還未銷售完畢，工程結(jié)算審價(jià)工作還未結(jié)束， 就進(jìn)行了后評(píng)估工作，造成審計(jì)很難對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)后評(píng)價(jià)工 作，這需要我們企業(yè)在規(guī)范相關(guān)制度的前提下予以實(shí)施 主要方法：與可研相一致，只不過(guò)將預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)替換為實(shí) 際數(shù)據(jù)，做分析比較，得出結(jié)論12、房地產(chǎn)銷售管理審計(jì) 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)以及銷售控制的合理性、有效性 進(jìn)行審計(jì)和評(píng)價(jià) 審查銷售定價(jià)及內(nèi)部審批； 審查銷售折扣政策的制定及實(shí)施； 核實(shí)銷售業(yè)績(jī)；審查營(yíng)銷費(fèi)用支出的真實(shí)性、合理性案例超越折扣政策實(shí)施銷售;超越銷售底價(jià)實(shí)施銷售;13、項(xiàng)目管理內(nèi)控審計(jì)需舉競(jìng)個(gè)環(huán)節(jié)制度建設(shè)的健全性及執(zhí)行的有效性

10、進(jìn)審查項(xiàng)目管理制度建設(shè)是否涵蓋了所有的業(yè)務(wù)流程； 審查項(xiàng)目管理制度與上級(jí)單位的相關(guān)制度是否相違背; 審查項(xiàng)目管理制度的執(zhí)行情況。案例支付進(jìn)度款之前，未對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行有效計(jì)量，不符 合內(nèi)控制度相關(guān)規(guī)定；簽證審批流程，不符合制度規(guī)定。14、除項(xiàng)目管理之外，其他需要關(guān)注的事項(xiàng) 如發(fā)生項(xiàng)目的收購(gòu)或轉(zhuǎn)讓的情況，審查該等事項(xiàng)的決策是 否完備、程序是否合規(guī)、交易價(jià)格是否合理審查大額資金運(yùn)作情況，包括是否存在為施工企業(yè)墊資，或者虛擬工程支出，將資金挪作他用的情況 對(duì)于合資項(xiàng)目，關(guān)注其他股東出資是否到位，建設(shè)資金是 否按配比投入，對(duì)于銀行貸款是否按照同比例提供擔(dān)保15、一些個(gè)人體會(huì)全面審計(jì)，跟蹤審計(jì)，專項(xiàng)審

11、計(jì)相結(jié)合重視方案制定，明確審計(jì)目標(biāo)和審計(jì)重點(diǎn)審計(jì)過(guò)程中應(yīng)與被審計(jì)單位多交流重視審計(jì)底稿編制質(zhì)量，做到事實(shí)清楚，觀點(diǎn)明確，結(jié)論 可靠不懼怕與經(jīng)營(yíng)管理者的觀點(diǎn)碰撞，保持審計(jì)的獨(dú)立性和客 觀彳生，棟現(xiàn)審計(jì)的價(jià)值在揭示問(wèn)題的同時(shí)，多提建議，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)三、投資監(jiān)理IU4工程造價(jià)咨詢企業(yè)管理辦法造價(jià)咨詢單位資質(zhì)分甲級(jí)、乙級(jí)(包括暫定乙級(jí))，資 質(zhì)有效期三年，甲(乙)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：專職從事工程造價(jià)專業(yè)工 作的人員不少于20人(12),其中，具有工程或者工程經(jīng)濟(jì) 類中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于16人(8)；取得造 價(jià)工程師注冊(cè)證書(shū)的人員不少于10人(6),其他人員具有 從事工程造價(jià)專業(yè)工作的經(jīng)歷，企業(yè)注冊(cè)資本

12、不少于人民幣 100萬(wàn)元(50)企業(yè)；近3年工程造價(jià)咨詢營(yíng)業(yè)收入累計(jì)不低 于人罠幣500 (50)萬(wàn)兀;工程造價(jià)咨詢企業(yè)從事工程造價(jià)咨詢活動(dòng)不受行政區(qū)域 限制，甲級(jí)工程造價(jià)咨詢企業(yè)可以從事各類建設(shè)項(xiàng)目的工程 造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)，乙級(jí)工程造價(jià)咨詢企業(yè)可以從事工程造價(jià) 5000萬(wàn)元人民幣以下的各類建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)；第二十二條 工程造價(jià)咨詢企業(yè)從事工程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)， 應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定的要求出具工程造價(jià)成果文件，工程造價(jià) 成果文件應(yīng)當(dāng)由工程造價(jià)咨詢企業(yè)加蓋有企業(yè)名稱、資質(zhì)等 級(jí)及證書(shū)編號(hào)的執(zhí)業(yè)印章，并由執(zhí)行咨詢業(yè)務(wù)的注冊(cè)造價(jià)工 袒篩簽字、加蓋執(zhí)業(yè)印章。工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法工程建設(shè)項(xiàng)

13、目招標(biāo)代理是指對(duì)工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、 監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備（進(jìn)口機(jī)電設(shè)備除外）、 材料采購(gòu)招標(biāo)的代理。注：進(jìn)口設(shè)備國(guó)際招標(biāo)代理（商務(wù)部）工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格分為甲、乙（含暫定資格）兩級(jí)， 資質(zhì)有效期三年，甲（乙）級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：具有工程建設(shè)類執(zhí)業(yè)注 冊(cè)資格或者中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱的專職人員不少于20 （10） 人，其中具有造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格人員不少于2人，企業(yè)注 冊(cè)資本不少于人民幣100萬(wàn)元（50）企業(yè)；近3年內(nèi)代理中標(biāo) 金額3000 （1000）萬(wàn)元以上的工程不少于10個(gè)，或者代理招 標(biāo)的工程累計(jì)中標(biāo)金額在8 （3）億元以上；招標(biāo)代理企業(yè)從事招標(biāo)代理活動(dòng)不受行政區(qū)域限制， 乙級(jí)工程招

14、標(biāo)代理機(jī)構(gòu)只能承擔(dān)工程投資額（不含征地費(fèi)、 大市政配套費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)）3000萬(wàn)元以下的工程招標(biāo)代理 業(yè)務(wù);2、投資監(jiān)理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容投資監(jiān)理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各地都有相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，如選擇上海本地的投資監(jiān)理單位, 可參照上海標(biāo)準(zhǔn)，即上海市建設(shè)工程造價(jià)服務(wù)和工程招 標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；收費(fèi)計(jì)算按照累進(jìn)制分檔計(jì)算女口：某編制工程量清單的建安工程造價(jià)為3000萬(wàn)元，計(jì) 算編制工程量清單收費(fèi)額如下：100萬(wàn)元 X0. 37%二0. 37萬(wàn)元(500-100)萬(wàn)元X0. 35%=1.40萬(wàn)元 (1000-500)萬(wàn)元X0. 33%二1.65萬(wàn)元(3000-1000)萬(wàn)元X0. 29%二5. 80萬(wàn)元合計(jì)

15、收費(fèi)二0. 37+1. 40+1. 65+5. 80=9. 22萬(wàn)元服務(wù)內(nèi)容編制項(xiàng)目投資估算、編制設(shè)計(jì)概算、編制工程建安造價(jià)、 勘察招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)招標(biāo)代理、施工招標(biāo)代理、施工監(jiān)理招 標(biāo)代理、施工全過(guò)程造價(jià)控制、工程造價(jià)審核、鋼筋及預(yù)埋 件計(jì)算；應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要選擇相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，并在招標(biāo)文 件中明確相關(guān)技術(shù)要求，技術(shù)要求可參照上海市建交委批準(zhǔn) 的建設(shè)工程造價(jià)咨詢規(guī)范的相關(guān)內(nèi)容。3、投資監(jiān)理內(nèi)部招標(biāo)資格預(yù)審主要審核內(nèi)容：資質(zhì)條件+類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，具體操作：可要求對(duì)方提供服務(wù)建議書(shū)，內(nèi)部招標(biāo)小組評(píng) 議； 招標(biāo)文件必須明確招投標(biāo)日程、對(duì)投標(biāo)文件的要求、具體 咨詢服務(wù)技術(shù)要求、報(bào)價(jià)原則、評(píng)標(biāo)原則及合同

16、條件；評(píng)標(biāo)辦法一般采用綜合評(píng)分法，即技術(shù)標(biāo)評(píng)分+商務(wù)報(bào)價(jià)得分，取 最高分為中標(biāo)單位；商務(wù)報(bào)價(jià)得分可按照比重法或者平均報(bào)價(jià)法計(jì)算：比重法：某投標(biāo)人商務(wù)報(bào)價(jià)得分二權(quán)重分X （最低報(bào)價(jià)/投 標(biāo)報(bào)價(jià)）平均報(bào)價(jià)法：全體平均報(bào)價(jià)=E合格投標(biāo)人報(bào)價(jià)三全體合格投標(biāo)人家數(shù); 高于平均報(bào)價(jià)的某投標(biāo)人商務(wù)報(bào)價(jià)得分二權(quán)重分一（該投 標(biāo)人報(bào)價(jià)一平均報(bào)價(jià)）一平均報(bào)價(jià)Xioo%x每百分點(diǎn)扣減 分值；低于平均報(bào)價(jià)的某投標(biāo)人商務(wù)報(bào)價(jià)得分二權(quán)重分一（平均 報(bào)價(jià)一該投標(biāo)人報(bào)價(jià)）一平均報(bào)價(jià)Xioo%x每百分點(diǎn)扣減 分值十2 o4、投資監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)工作評(píng)價(jià)核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)投資監(jiān)理班子是否與合同約定相一致 按照合同約定及建設(shè)工程造價(jià)咨詢規(guī)范,檢查投資監(jiān)理的咨詢成果文件，判斷其工作質(zhì)量，對(duì)其存在的問(wèn)題應(yīng) 提請(qǐng)相關(guān)企業(yè)或部門督促其整改，視具體情況建議按照合 同條款扣減對(duì)方咨詢服務(wù)費(fèi)用5、投資監(jiān)理服務(wù)存在的典型問(wèn)題及相應(yīng)對(duì)策投資監(jiān)理掛靠他人資質(zhì)或者中標(biāo)人轉(zhuǎn)包咨詢合同對(duì)策：加強(qiáng)