合同范文 一般計稅方法的,收入確認(rèn),土地.doc

1、一般計稅方法的,收入確認(rèn),土地一般計稅方法的,收入確認(rèn),土地關(guān)于土地一級開發(fā)收入確認(rèn)政策的分析關(guān)于土地一級開發(fā)的收入確認(rèn)政策，目前并無官方的規(guī)定或解釋。因此，只能根據(jù)會計準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)的原則，結(jié)合土地一級開發(fā)的合同和業(yè)務(wù)模式，參考同行業(yè)上市公司的收入確認(rèn)政策進(jìn)行分析確定。根據(jù)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，確認(rèn)收入應(yīng)當(dāng)至少滿足以下條件：（一）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（二）收入的金額能夠可靠地計量。按完工百分比確認(rèn)收入，必須同時滿足下列條件：（一）收入的金額能夠可靠地計量；（二）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（三）交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；（四）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。在土地一級開

2、發(fā)業(yè)務(wù)中，通常的模式為政府與企業(yè)簽訂合同，企業(yè)獲得一級開發(fā)權(quán)，在開發(fā)期內(nèi)，由企業(yè)自行籌集資金進(jìn)行開發(fā)，在開發(fā)期內(nèi)，雙方一般不進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)完成后，方可進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算資金來源通常有兩種，最為常見的為土地通過招拍掛程序出讓后，政府自土地出讓收益中拿出一部分支付給開發(fā)企業(yè)。另一種情況為合同收益不與招拍掛鉤，在一級開發(fā)完成后，政府組織進(jìn)行結(jié)算審計，審計完成后政府按審定的開發(fā)成本加固定收益率進(jìn)行結(jié)算。在合同收益來源于土地出讓收益的情況下，結(jié)算模式一般又分為兩種：一種為成本加成模式，由政府規(guī)定或合同約定固定收益率；另一種為固定收益率+收益分成模式，合同約定固定收益率和未來土地出讓收益的分成比例，當(dāng)收益不能

3、達(dá)到保底收益率時，由政府另行籌集資金補(bǔ)償開發(fā)企業(yè)以達(dá)到保底收益率。土地開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)土地一級開發(fā)收入，應(yīng)根據(jù)合同的具體約定采取不同的收入確認(rèn)政策。在合同收益與該土地未來的出讓收益無關(guān)的情況下，開發(fā)期內(nèi)企業(yè)墊資、開發(fā)完成后政府按成本加固定收益進(jìn)行結(jié)算的模式類似于BT項目的操作模式，可參照BT項目的收入確認(rèn)方式，按完工百分比確認(rèn)施工收入、按實際利率法確認(rèn)資金利息收入。在合同約定結(jié)算資金來源于該土地未來的出讓收益的情況下，由于我國目前土地一級市場受國家控制，不存在自由市場，土地能否出讓及何時出讓受取決于國家及當(dāng)?shù)卣疀Q策。因此，無論采用哪種結(jié)算模式，在開發(fā)期內(nèi)，土地一級開發(fā)的合同收益均具有較大的不確

4、定性，不符合按完工百分比法確認(rèn)收入的條件，應(yīng)在相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益流入能夠可靠確定的情況下，才能確認(rèn)收入。附：相關(guān)同行業(yè)上市公司的土地一級開發(fā)收入確認(rèn)政策：華夏幸福：（3）土地整理收入在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行土地拆遷及整理等，在移交土地部門后在雙方共同確認(rèn)的基礎(chǔ)上確認(rèn)收入。鐵嶺新城：1.土地一級開發(fā)收入本公司土地一級開發(fā)收入，在與土地一級開發(fā)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，收入的金額能夠可靠計量，按合同或協(xié)議約定的條件達(dá)到時，確認(rèn)收入。云南城投：2）土地一級開發(fā)收入：對于土地一級開發(fā)收入，與土地一級開發(fā)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，收入的金額能夠可靠地計量，按合同或協(xié)議約定的條件達(dá)到時，確認(rèn)收入。篇二:房地產(chǎn)企

5、業(yè)所得稅計稅收入確認(rèn)的分析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計稅收入確認(rèn)的分析國家稅務(wù)總局xx年發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)xx31號），其第二章專門對收入的稅務(wù)處理進(jìn)行了表述，但讓人感覺較為迷糊復(fù)雜，難以理清收入確認(rèn)的思路，因此有必要對這個文件進(jìn)行分析，理出幾條清晰頭緒來。第二章的內(nèi)容實際上主要講了三個問題，一是已完工產(chǎn)品的銷售收入確認(rèn)規(guī)定，二是已完工產(chǎn)品視同銷售收入的確定，三是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅方法。這三個問題在文件中已經(jīng)進(jìn)行了分段表述，但有些詞句并不是非常準(zhǔn)確，往往使閱讀者感到難以有清晰的理解。為了能夠說明問題，我們將順序倒過來進(jìn)行分析。一、預(yù)售收入。辦法第九條所述：“企業(yè)銷售

6、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額”。此條是特指“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”如何進(jìn)行稅務(wù)處理的條款，這個收入在會計上屬于“預(yù)收款”，相對應(yīng)的是預(yù)售收入，在開發(fā)產(chǎn)品完工前，先按規(guī)定的計稅毛利率計算后，計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，再與其他損益相合并，預(yù)繳企業(yè)所得稅。此時，開發(fā)產(chǎn)品雖然有了預(yù)售收入，但其成本并沒有結(jié)算，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)產(chǎn)品的報酬和風(fēng)險并沒有轉(zhuǎn)

7、移到購買方，因此不能認(rèn)為是銷售收入的實現(xiàn)，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也不得確認(rèn)為當(dāng)期企業(yè)所得稅費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將預(yù)計毛利額的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，此時會計上應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)，這個差額可能是正數(shù)，也可能是負(fù)數(shù)，不論是正數(shù)還是負(fù)數(shù)，不能僅對該項目計算所得稅，而是將其并入該企業(yè)當(dāng)年所有損益中，合并計算應(yīng)納稅所得額。除新發(fā)生的預(yù)收款預(yù)征的所得稅外，應(yīng)確認(rèn)當(dāng)期的所得稅費(fèi)用。何為開發(fā)產(chǎn)品完工后，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國稅函xx342號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理

8、完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。對開始投入使用也作了說明，即：開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。結(jié)論為，只要辦理了交付手續(xù)（包括入住手續(xù)），即視為開發(fā)產(chǎn)品完工，就應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本，計算應(yīng)納稅所得額。實務(wù)中，有人認(rèn)為，企業(yè)所得稅要按項目進(jìn)行結(jié)算，對企業(yè)所得稅進(jìn)行多退少補(bǔ)。此說法不是十分準(zhǔn)確，企業(yè)所得稅法五十三條規(guī)定：“企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止”。如果按項目計算，就是違法的行為，我們應(yīng)理解為，按項目計算其實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，并將其

9、合并到當(dāng)年的（而非本項目）應(yīng)納稅所得額，再按年計算企業(yè)所得稅。二、視同銷售收入。辦法第七條規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。此條比較好理解，但可以分析出，一定是在開發(fā)產(chǎn)品完工后用于視同項目的，收入的確認(rèn)也符合一般原則，即在使用權(quán)或所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的時刻。三、銷售收入。辦法第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。此條的收入確認(rèn)，是指稅收上規(guī)定的收入確認(rèn)

10、，而不是會計上規(guī)定的收入確認(rèn)，二者是有差別的。簽訂了合同后，稅法要求確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)，對已完工也已交付使用的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)與會計處理相一致，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本；對已完工但未交付使用的情況下，會計不確認(rèn)銷售收入，只確認(rèn)預(yù)售收入，因為風(fēng)險和報酬未轉(zhuǎn)移，不符合收入確認(rèn)原則，但稅法上卻在本文件中要求確認(rèn)收入，因為簽訂了合同，但342號文件又與此相矛盾，其完工卻是以是否辦理了交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）為準(zhǔn)，因此可以理解為不論是否完工，也不論是否簽訂了合同，只要辦理的交付手續(xù)，應(yīng)確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)，否則，只能確認(rèn)為預(yù)售收入；對未完工也沒有交付使用的情況下，雖然簽訂了合同，但應(yīng)適用第九條的規(guī)定，確認(rèn)的收入是預(yù)售收入

11、，按預(yù)計毛利率的方法計算。篇三:土地供應(yīng)收入確認(rèn)管理流程匯總篇四:土地增值稅清算分情形確認(rèn)收入土地增值稅清算分情形確認(rèn)收入來源：本站|作者：原創(chuàng)|日期：xx年9月7日|瀏覽163次字體:大中小國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)xx187號）以及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)xx91號）規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。納稅人符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)

12、開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。納稅人具備以上條件，無論是主動清算還是被動清算，都要面臨如何確定收入的問題。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函xx220號）對這一問題，區(qū)分不同情形進(jìn)行了明確。1.開發(fā)項目銷售完畢且已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，若會計處理均通過“預(yù)收賬款”科目核算，則“預(yù)收賬款”各年度

13、該項目累計發(fā)生額即為收入總額。此種情況下，商品房確權(quán)面積及結(jié)算價款已經(jīng)確認(rèn)，結(jié)算發(fā)票應(yīng)全部開具，依據(jù)發(fā)票所載金額，確認(rèn)土地增值稅收入是成立的。但要注意復(fù)核編制的項目簽約銷售清單、確認(rèn)面積結(jié)算單、銷售發(fā)票或銷售收據(jù)是否一致，勾稽關(guān)系是否成立。此外，未在“預(yù)收賬款”科目核算的價外收費(fèi)，也應(yīng)計入收入總額。對于開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的代收費(fèi)用，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅xx48號）規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價

14、之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時，不允許扣除代收費(fèi)用。因此，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用，則要作為開發(fā)產(chǎn)品的收入征稅。財務(wù)處理記入“其他應(yīng)付款”科目核算，可能導(dǎo)致銷售合同清單、銷售發(fā)票清單與會計科目“預(yù)收賬款”收入總額不一致。因此，土地增值稅清算時，對于銷售收入要分析確認(rèn)。國稅發(fā)xx187號文件規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清

15、算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。因此，銷售收入總額要首先分期確定，然后分類確定。2.未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。并非開發(fā)商收款都會開具發(fā)票，發(fā)票所載金額不一定能如實反映開發(fā)產(chǎn)品銷售總額，特別是開發(fā)產(chǎn)品已售未收款在財務(wù)賬目也沒有反映的情況下，比如關(guān)系客戶定房后，只交納定金，清算時只能依據(jù)交易雙方簽訂的銷售合同所載金額來確認(rèn)收入。但在這種方式下，全部銷售合同應(yīng)悉數(shù)備案，無論納稅人還是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，要

16、逐一復(fù)核開發(fā)項目的開發(fā)樓棟、開發(fā)套數(shù)、規(guī)劃面積、預(yù)售面積、確權(quán)面積等基本數(shù)據(jù)，確保勾稽無誤。開發(fā)項目開始清算，按照開發(fā)商編制的項目銷售合同簽約明細(xì)表確認(rèn)收入，若沒有考慮已經(jīng)按照實際確權(quán)面積進(jìn)行結(jié)算的補(bǔ)、退房款差異，仍會存在誤差。商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價的房屋，誤差范圍在合同約定的范圍之內(nèi)，一般不會產(chǎn)生補(bǔ)、退房款。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2

17、）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。當(dāng)面積誤差比絕對值超過3%時，房地產(chǎn)企業(yè)有可能支付客戶退房的房價款利息以及承擔(dān)超出3%部分的房價款，還有可能雙

18、倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款。支付給客戶退房款以及雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款時，房地產(chǎn)企業(yè)可以沖減其銷售收入。會計處理為：借記“預(yù)收賬款（或主營業(yè)務(wù)收入）”，貸記“銀行存款”。若支付利息，借記“財務(wù)費(fèi)用”，貸記“銀行存款”實務(wù)中，確權(quán)面積結(jié)算差異是客觀存在的，補(bǔ)、退房款是正常的，不過一般都能控制在3%以內(nèi)。但納稅人要將結(jié)算資料保存完整，以備核查。3.未簽訂銷售合同的情形也要清算收入。國稅函xx220號文件沒有明確未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票或未簽訂銷售合同如何確認(rèn)收入的情形。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位

19、和個人的非貨幣性資產(chǎn)等已經(jīng)交付使用的特殊情形，清算時則可依據(jù)國稅發(fā)xx187號文件第三條第一款規(guī)定，確認(rèn)土地增值稅清算收入，即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。對實際未投入使用的房屋，應(yīng)待實際投入使用時，再按上述辦法確認(rèn)收入責(zé)任編輯：admin篇五:計稅方法計稅方法1、直接計稅法應(yīng)納增值稅額：=增值額增值稅稅率增值額：=工資+利息+租金+利潤+其他增值項目-貨物銷售額的全值-法定扣除項目購入貨物金額2、間接計稅法扣除稅額=扣除項目的扣除金額扣除稅率(1)購進(jìn)扣稅法扣除稅額=本期購入扣除項目金額扣除稅率+

20、已由受托方代收代繳的稅額(2)實耗扣稅法扣除稅額=本期實際耗用扣除項目金額扣除稅率+已由受托方代收代交的稅額增值稅一般計稅方法的,收入確認(rèn),土地.一般納稅人應(yīng)納增值稅額一般納稅人應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額1、銷項稅額=銷售額稅率銷售額=含稅銷售額/(1+稅率)組成計稅價格=成本(1+成本利潤率)2、進(jìn)項稅額不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)月全部進(jìn)項稅額當(dāng)月免稅項目銷售額、非應(yīng)稅項目營業(yè)額合計/當(dāng)月全部銷售額、營業(yè)額合計小規(guī)模納稅人應(yīng)納增值稅額小規(guī)模納稅人應(yīng)納增值稅額=銷售額征收率銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)銷售額=含稅收入(1+增值稅征收率)進(jìn)口貨物應(yīng)納增值稅額進(jìn)口貨物應(yīng)納增值稅額=組成計稅價格稅率組成計稅價格=關(guān)稅免稅價格+關(guān)稅+消費(fèi)稅營業(yè)稅額應(yīng)納營業(yè)稅額=營業(yè)額稅率計稅價格=營業(yè)成本或工程成本(1+成本利潤率)/(1-營業(yè)稅稅率)消費(fèi)稅額1、從價定率的計算實行從價定率辦法計算的應(yīng)納消費(fèi)稅額=銷售額稅率(1)、應(yīng)稅消費(fèi)品的銷售額=含增值稅的銷售額/(1+增值稅稅率或征收率)(2)、組成計稅價格=(成本+利潤)/(1-消費(fèi)稅率)(3)、組成計稅價格=(材料成本+加工費(fèi))/(1-消費(fèi)稅率)(4)、組成計稅價格=關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅+應(yīng)納消費(fèi)稅稅額(5)、組成計稅價格=(關(guān)稅完稅價格+關(guān)稅)/(1-消費(fèi)稅稅率)2、從量定額的