第二章-資產(chǎn)評估課件

1、第二章-資產(chǎn)評估,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,2013年5月10日，國務院國資委印發(fā)企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引。工作指引第十八條是關于備案管理單位審核評估方法的有關內(nèi)容。該內(nèi)容要求，“備案管理單位審核評估方法，應當重點關注評估方法選擇是否合理，是否符合相關評估準則的規(guī)定要求，以及評估過程中評估參數(shù)選取是否合理等。以持續(xù)經(jīng)營為前提進行企業(yè)價值評估時，對企業(yè)（含其擁有實際控制權(quán)的長期股權(quán)投資企業(yè)）是否采用了兩種或兩種以上方法進行評估，并分別說明選取每種評估方法的理由和確定評估結(jié)論的依據(jù)?！备鶕?jù)工作指引的相關規(guī)范，我們不禁產(chǎn)生如下疑問：評估方法的基本含義是什么？評估方法的選擇和運用是否受不同經(jīng)

2、濟行為的限制？影響評估方法選擇的因素是什么？工作指引中所規(guī)定的，對持續(xù)經(jīng)營企業(yè)采取兩種或兩種以上評估方法，是否意味著評估方法之間具有某種程度的聯(lián)系和區(qū)別？,第二章-資產(chǎn)評估,第一節(jié) 市場法,一、市場法及其適用的前提條件,（一）市場法的含義 市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 最簡單、有效的方法？ （二）市場法應用的前提條件 需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場 參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的,第二章-資產(chǎn)評估,二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式,不同的方

3、式 -選擇的參照物應該具相關性和代表性，且在市場上數(shù)量多 -分析確定參照物的差異調(diào)整因素 參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面： 1. 時間因素；2. 地域因素；3. 功能因素,第二章-資產(chǎn)評估,（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序 （）明確評估對象 （）進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市 場基本信息資料，尋找參照物 （）分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料，應認真分析驗證其真實可信程度，分析其交易條件和背景，選擇三個或三個以上的可比參照物 （）把被評估資產(chǎn)與參照物比較 （）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論,三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析,第二章-資產(chǎn)評估,（二）

4、市場法的優(yōu)缺點 1.優(yōu)點 -最簡單、有效的方法 -數(shù)據(jù)來源于客觀市場，最能客觀反映現(xiàn)實市場價格 -評估結(jié)果易于被各方接受 2.缺點 -需要公開活躍的市場為基礎，有時會缺少可對比數(shù)據(jù)或?qū)蓪Ρ葦?shù)據(jù)缺少判斷，因為難以應用。 -不適合專用機器、設備及大部分的無形資產(chǎn)，受地域等限制。,第二章-資產(chǎn)評估,第二節(jié) 成本法,一、成本法及其適用的前提條件,（一）成本法的含義 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)有： 資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本 資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化 -市場價

5、格 - 實體性貶值 - 功能性貶值 - 經(jīng)濟性貶值,第二章-資產(chǎn)評估,（二）成本法應用的前提條件 應當具備可利用的歷史資料 -現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有可比性或相同性 形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的 -耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎,第二章-資產(chǎn)評估,（一）重置成本及其估算 重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。 復原：運用相同的材料、建筑設計標準等，以現(xiàn)時價格復原構(gòu)建這項資產(chǎn)的支出。 更新：運用新型材料和現(xiàn)代設計等標準，以現(xiàn)時價格建造同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。,成本法的基本計算公式可以表述為： 被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值 被評估資產(chǎn)評估值=重置成本成新率,二

6、、成本法運用的思路及其各項指標的估算,選擇哪一種？,第二章-資產(chǎn)評估,重置成本的估算一般可以采用下列方法： 1.重置核算法 重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市場價格計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。 直接費用逐項加總 實際工作中，間接成本可以通過下列方法計算。 （）按人工成本比例法計算。 計算公式為： 間接成本人工成本總額成本分配率,第二章-資產(chǎn)評估,（）按單位價格法計算。計算公式為： 間接成本 工作量（按工日或工時）單位價格工日或工時 （）按直接成本百分率法計算。計算公式為： 間接成本直接成本間接成本占直接成本百分率 例1待

7、估資產(chǎn)為一機器設備。評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元運雜費5000元安裝成本為20000元其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元安裝期限較短。,第二章-資產(chǎn)評估,2. 物價指數(shù)法 物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。,例題2 某機床于1994年購置安裝賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造改造費用為4萬元1998年又進行一次改造改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.051996年為1.281998年為1.351999年為1.60。 要求：計算該機床1999年的重置成本

8、,第二章-資產(chǎn)評估,3. 功能價值法 功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。,4. 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,第二章-資產(chǎn)評估,（二）實體性貶值及其估算 觀察法,2. 公式計算法,例3被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設備。評估人員收集到的有關資料有：該設備1997年1月購進2002年1月評估該設備的重置成本為500000元其殘值為2000元。尚可使用5年，根據(jù)該設備技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。該設備的實體性貶值為？假設一年360

9、天,第二章-資產(chǎn)評估,（三）功能性貶值及其估算,例題4 某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置。其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。,1、年超額運營成本額 （63）1000030000（元） 2、測算被評估控制裝置的年超額運營成本凈額 30000（133%）20100 （元） 3、將被評估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加，測算其功能性貶值額20100（P/A，10%，5）2010

10、03.790876195 （元）,第二章-資產(chǎn)評估,（四）經(jīng)濟性貶值及其估算 -當資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值 （五）成新率及其估算 被評估資產(chǎn)評估值重置成本成新率 觀察法 使用年限法 修復費用法,第二章-資產(chǎn)評估,例5 被評估設備建于1986年，帳面價值100000元。1991年對設備進行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元。1996年對該設備進行評估，根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析得到以下數(shù)據(jù)： 1、從1986年至1996年每年的設備價格上升率為10% 2、該設備的月人工成本比替代設備超支1000元 3、被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率

11、為33% 4、該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%。經(jīng)技術(shù)檢測該設備尚可使用5年。在未來5年中設備利用率能達到設計要求。 要求：估算被評估設備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值及被評估設備的評估值。 1計算重置成本 重置成本=100000（1+10%）10+ 50000（1+10%）5=339894.75元 2計算實體性貶值 加權(quán)投資年限=259374.2510+80520.55339894.75 50%=4.41 實體性貶值率=4.414.41+5=46.87% 實體性貶值=339894.7546.87%=159291.81元 3計算功能性貶值 年超額運營成本

12、=121000=12000元 年超額運營成本凈額=120001-33%=8040 功能性貶值 =8040(P/A10%5)=80403.7908=30478.03 4計算經(jīng)濟性貶值 經(jīng)濟性貶值=0 5計算被評估設備評估值 評估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91,第二章-資產(chǎn)評估,第一步，計算該設備的重置成本： 100000(1+10%)10+50000(1+10%)5=339899.746(元) 100000(1+10%)1010+50000(1+10%)55=2996396.96(元) 第二步，計算加權(quán)投資名義年限： 2996396.963398

13、99.746=8.82(年) 第三步，計算加權(quán)投資實際年限： 8.8250%=4.41(年) 第四步，計算成新率： 5(4.41+5)100%=53.13% 第五步，計算功能性貶值： 100012(1-33%)(P/A，10%，5)=30477.92(元) 第六步，該設備在評估后的設計利用率可以達到設計要求，故經(jīng)濟性貶值率為零。 第七步，計算評估值： 評估值=339899.74653.13%-30477.92=150110.82(元),第二章-資產(chǎn)評估,三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析,（一）運用成本法評估資產(chǎn)的程序 （）確定被評估資產(chǎn)，估算重置成本； （）確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

14、 （）估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值； （）計算確定被評估資產(chǎn)的價值。 （二）成本法的優(yōu)缺點 1. 考慮了資產(chǎn)損耗，評估結(jié)果更公平合理 2. 有利于單項資產(chǎn)和特定資產(chǎn)的評估 3. 當不確定未來收益或取得市場參照物條件下可廣泛應用 缺點：工作量較大；以歷史資料為依據(jù)，需證明可行性；經(jīng)濟性貶值不易準確估算。,第二章-資產(chǎn)評估,第三節(jié) 收益法,一、收益法及其適用的前提條件,（一）收益法的含義 收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 （二）收益法應用的前提條件 1. 被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來預期收益的單項或整體資產(chǎn) 2. 新的資產(chǎn)所有者所

15、承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的 注意：如果進行投資后沒有預期收益或預期收益很少而且很不穩(wěn)定，則不能采用收益法。,第二章-資產(chǎn)評估,二、收益法應用的形式,（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況,（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況 無限收益期的情況下，有兩種情形： 1未來收益年金化的情形 資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）年收益額資本化率=A/r 2未來收益是不等額的情形 資產(chǎn)評估值（預期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù),三、收益法中各項指標的確定,（一）收益額 （二）折現(xiàn)率和資本化率 （三）收益期限,第二章-資產(chǎn)評估,四、收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析,（一）收益法評估資產(chǎn)的程序 （）收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料； （）計算和對比分析有關指標及其變化趨勢； （）預測資產(chǎn)未來預期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率； （）將預期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。 （二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇,一、資產(chǎn)評估方法之間的關系,（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 （二）市場法與成本法的區(qū)別,二、資產(chǎn)評估方法的選擇,1資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應 2資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應,第二章-資產(chǎn)評估,3評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 4選擇評估方法還要考慮不同