房地產估價之成本法

1、第六章 成本法教學時數(shù)：6課時教學目的與要求：通過本章學習，使學生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新構造成本與折舊，掌握建筑物減價修正額的估算方法教學重點：建筑物減價修正額的估算方法教學難點：建筑物的重新構造成本與折舊方法教學手段和方法： 以講授為主，輔以多媒體教學手段。教學內容：第一節(jié) 基本原理一、成本法的稱呼原價法、承包商法、成本逼近法、舊房評估方面稱重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以開發(fā)或建造估價對象房地產或類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上利潤和應納稅金得出估價對象房地產價格的一種估價方法，積算價格。三、理論依據(jù)從買方的角度看，是替代原理；

2、從賣方的角度看，生產費用價值論。四、適用條件與對象特別適用于既無收益又很少交易的學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設施。單純建筑物獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的房地產估價時須用客觀成本，不能用實際成本五、一般步驟：1、搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料 2、估算重置價格或重建價格3、估算折舊 4、求出積算價格第二節(jié) 房地產價格構成房地產價格的一般構成（采用成本法）1、土地取得費用征地費和“房屋折遷安置補償費”土地使用權出讓金或地價款有關土地取得的手續(xù)費及稅金2、開發(fā)成本勘察設計和前期工程費基礎設施建設費安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)過程中的稅費3、管理費

3、用主要是指開發(fā)費和開發(fā)過程中管理人員工資等4、投資利息5、銷售稅費銷售費用：廣告費、代理費銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設稅、教育附加其他銷售稅費：由賣方負擔的印花稅、交易手續(xù)費、產權移轉登記費6、開發(fā)利潤第三節(jié) 基本公式一、基本公式：房地產價格重新構建價格折舊二、新開發(fā)土地：新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤三、新建房地產：新建房地價格土地取得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤新建建筑物價格建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤四、舊房地產：舊房地價格房地的重新構建價格建筑物的折舊土地的重

4、新構建價格建筑物的重新構建價格建筑物的折舊舊建筑物價格建筑物的重新構建價格建筑物的折舊第四節(jié) 重新購建價格一、定義：假設在估價時點重新建筑或購置全新狀態(tài)的舊有房地產時，所必要的適當成本或價格。二、房地產重新構建的求取1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。2、土地成本的求取若土地是在既成的城市建成區(qū)內，難以把握其重新開發(fā)成本時，則通常是采用市場比較法或收益法等其他估價方法，求取假設地上建筑物不存在時的實地價格。3、建筑物重新建造成本求取方法：A建筑費+其他費用+正常利潤B承包商的建筑費+發(fā)包的負擔的附帶費類型：重建成本：以原有的建筑材料、建筑技術與工藝、建筑式樣等，在估

5、價時點重新建筑與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本。重置成本：以估價時點當時的建筑材料、建筑技術與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。一般地，特殊有保護價值的建筑物采用重建成本較為適宜；普通建筑物適用重置成本；因年代久遠，已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式樣、建筑技術等變遷，也往往采用重置成本。理論：直接法、間接法實際操作中，不同直接、間接法，具體估算建筑物重新建造成的方法有：單位面積法 單位體積法 分部分項法工料測量法 指數(shù)調整法第五節(jié) 建筑物折舊一、建筑物折舊定義：各種原因帶來的價值上的損失，包括有有形損耗和無形損耗。實際估價中，它可分為3種折舊：物質折

6、舊自然經過的老 正常使用的磨損意外的破壞損毀 延遲維修的損壞殘存功能折舊：功能上的折舊的減價經濟折舊：建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價二、成本法中折舊的求取方法（一）直線折舊法：在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等。每年的折舊額其中：Di：第i年的折舊額； C：建筑物的重新建造成本；S：預計的建筑物的凈殘值（殘值）； N：建筑物的耐用年限；R：建筑物的殘值率折舊率t年末的累計的折舊額為：建筑物的估價時點價值為：或這是最常用的方法。（二）其他折舊法實際觀察法估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算估價對象建筑物在物質方面，功能方面及經濟方面的減價因素所造成的減價額，或判定其成新率。成新折舊法根據(jù)

7、建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新折舊程度，直接求取建筑物的估價時點價值。建筑物估價時點價值=建筑物的重新建造成本建筑物的成新率實際中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步驟：用耐用年限法計算成新率初步修正調整修正混合法求取折舊應注意的事項：估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別建筑物的壽命有自然壽命與經濟壽命之分個別折舊加總法、分類折舊加總法和綜合折舊法采用尚可使用年數(shù)第六節(jié) 成本法涉及的有關規(guī)定一、現(xiàn)行房屋折舊制度1、年折舊額=原價(1殘值率)耐用年限2、經租房產根據(jù)房屋結構分為4類7等鋼筋混凝土結構 磚混結構一等 磚混結構二等磚木結構一等 磚木結構二等 磚木結構三等

8、簡易結構3、房屋耐用年限鋼筋混凝土結構：50年（生產），25年（受保留生產），60年（非生產）磚混一等：40年，30年，30年磚混一等：40年，30年，30年磚瓦一等：30年，20年，40年磚瓦一等：30年，20年，40年磚瓦一等：30年，20年，40年簡易結構：10年4、房屋殘值率：鋼混：0 磚混一等：2% 磚混一等：2%磚瓦一等：6% 磚瓦一等：4% 磚瓦一等：3%簡易結構：0二、觀測房屋完損等級的評定標準1、根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好，損壞程序來劃分的，分為五類：完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重壞房 危險房2、結構、裝修、設備的各個項目組成： 3、完損等級

9、的判定依據(jù)： 4、房屋新舊程度的判定標準完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成一般完好房：五、四成 嚴重損壞房危險房：三成以下第七節(jié) 成本法總結和運用舉例應用實例1：某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5 km2，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地1.5k m2。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000 m2。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地“七通一平”的費用為2億元/ m2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40%，總投資回報率為20%，當年銀行貸

10、款利息率為10%，土地還原率確定為7%。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。根據(jù)題意，采用成本法進行評估，步驟如下。計算土地取得費(4.5+1.5) 108(5106)=120(元/m2)計算土地開發(fā)費(2.0 108)(1106)=200(元/m2)計算投資利息120(1+0.1)21+20040%(1+0.1)1.51+20060%(1+0.1)0.51=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m2)計算投資利潤(120+200)20%=64(元/m2)計算土地增值收益(120+200+43.36+64)20%=85.47(元/m2)計算土地價格土地取得費用+土地開發(fā)費+

11、投資利息+投資利潤+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2)進行可出讓土地比率修正由于開發(fā)區(qū)內道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地是無法出讓的，因此這些土地的價格要分攤到可出讓土地的價格中去，計算方法如下：開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=（開發(fā)區(qū)總面積不可出讓土地面積）/開發(fā)區(qū)土地總面積100%=（51.5）/5100%=70%則可出讓土地的平均單價=512.83/70%=732.61(元/m2)進行土地使用權年期修正732.6111/(1+0.07)50=707.74(元/m2)計算土地總價格707.7410000=(元)因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)

12、用地的單位面積價格為707.74元/ m2,總價格為元。應用實例2：估價對象概況 本估價對象是一座專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內；土地總面積2500 m2，土地權利性質為出讓土地使用權；總建筑面積8500 m2，建筑物建成于是1981年7月30日，建筑結構為鋼筋混凝土結構。需要評估該專用倉庫于2001年7月30日的價值。估價過程選擇估價方法。本估價對象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，故選用成本法進行估價。選擇計算公式。該宗房地產估價屬于成本法中的舊房地產估價，需要評估的價值包括土地和建筑物的價值，故選擇的計算公式為：舊房地產價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格建筑物的折舊求取

13、土地的重新取得價格。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內，直接求取其重新開發(fā)成本很難，所以采用比較法，利用當?shù)仡愃仆恋厥褂脵嗟霓D讓價格來求取該土地的重新取得價格?，F(xiàn)選取了A、B、C三宗可比實例，其基本情況及比較情況如下：可比實例A：土地面積2300 m2，成交日期2000年5月30日，成交價格605元/ m2，比較修正如下：實例土地 交易情況 交易日期 個別因素成交價格 修正 修正 修正650 =681.4(元/ m2)可比實例B：土地面積3000 m2，成交日期2000年12月30日，成交價格710元/ m2，比較修正如下：實例土地 交易情況 交易日期 個別因素成交價格 修正 修正 修正710 =6

14、89.9(元/ m2)可比實例C：土地面積2500 m2，成交日期2001年5月30日，成交價格633元/ m2，比較修正如下：實例土地 交易情況 交易日期 個別因素成交價格 修正 修正 修正633 =679.8(元/ m2)因此，土地的重新取得單價為：（681.4+689.9+679.8）/3=684（元/ m2）土地的重新取得總價為：6842500=1719（萬元）求取建筑物的重新購建價格。經計算得到，該類建筑物在估價時點（2001年7月30日）時的重置價格標準為每平方米建筑面積1000元。則有估價對象建筑物的重新購建價格為：10008500=850(萬元)求取建筑物的折舊。采用直線法計算折舊額。參照有關規(guī)定并