房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其對(duì)策

1、當(dāng)前我市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其對(duì)策隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃市場(chǎng)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的比例不斷攀升，特別是租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為日益增多。從懷化市實(shí)際情況來看，租賃市場(chǎng)的活躍對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)揮了巨大的作用。一、當(dāng)前我市房屋租賃市場(chǎng)基本現(xiàn)狀近幾年來，隨著城市建設(shè)步伐加快，城市規(guī)模越來越大，城市流動(dòng)人口愈來愈多，帶動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)，承租群體不斷擴(kuò)大：坐落在不同繁華區(qū)的營(yíng)業(yè)性用房，偏僻處的車庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)，一些關(guān)停并轉(zhuǎn)企業(yè)的廠房、場(chǎng)地，租賃他人用于加工、生產(chǎn)的房屋以及居民的居住用房等等。隨著房屋租賃市場(chǎng)的興起，極大地促進(jìn)了房屋租賃收入的增長(zhǎng)。目前，房屋出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的

2、現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，懷化市城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有租賃非住宅房屋30000余戶。其中，僅個(gè)人出租生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性用房就有5000余戶，各類房屋出租面積到達(dá)20萬平方米，年租金收入從幾千元到幾十萬元不等；出租住宅用房有4000余戶，年租金收入約2000-10000元。（一）房屋租賃極為普遍。目前，私房出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。由于近兩年房?jī)r(jià)的攀升，個(gè)人出租房屋取得收益也是水漲船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，為讓房屋增值、保值提前把房屋購(gòu)買下來，將房屋出租，由于私房出租的因素很復(fù)雜，相關(guān)部門又不能全面、準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)

3、出實(shí)際出租的房屋間數(shù)、面積、居住的人口及租金的總收入。（二）房屋租賃比較特殊。根據(jù)房屋租賃用途的不同，可將房屋出租業(yè)務(wù)劃分為營(yíng)業(yè)用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租三種類型。其中，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)性用房的承租人大多是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)在辦理有關(guān)稅務(wù)登記（包括驗(yàn)證、換證）手續(xù)時(shí)比較容易發(fā)現(xiàn)其房屋租賃行為，從而可以及時(shí)有效地采取有針對(duì)性的稅收征管措施；辦公用房的出租行為隱蔽性相對(duì)較大，特別是當(dāng)承租人對(duì)外事務(wù)較少時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)，其稅收的征收管理難度要相對(duì)大一些；住宅用房的出租行為隱蔽性最大，特別是在一些人口較密集的居民區(qū)內(nèi)，人們之間即使相鄰而居也很少交往或者交往的范圍很小，一般很難

4、發(fā)現(xiàn)。（三）房屋租賃形式多樣。根據(jù)房屋租賃方式和租金給付方式的不同，可將個(gè)人私房出租業(yè)務(wù)劃分為直接出租、中介出租、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等類型。由于直接出租的租賃雙方一般都簽訂有房屋租賃合同，且大多數(shù)情況下是先交租金后用房，稅收征管難度相對(duì)較小。中介出租的租賃雙方一般也都簽訂有租房合同，房屋租金一般也都通過中介機(jī)構(gòu)代扣代繳房屋租憑業(yè)稅收或進(jìn)行稅源控管，稅收征管難度也不會(huì)很大。變相出租房屋的形式雖然很多，但其實(shí)質(zhì)是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人與實(shí)際使用人不一致，且出租方與承租方私下的租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，稅收征管難度較大。由于轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租房屋的承租人往往繼續(xù)利用原承租人已有的營(yíng)業(yè)證照進(jìn)行經(jīng)

5、營(yíng)活動(dòng)極為隱蔽，這種現(xiàn)象一般很難發(fā)現(xiàn)。（四）房屋租賃極其隱蔽。不論是直接出租還是中介出租，由于個(gè)人出租房屋的承租對(duì)象絕大多數(shù)是個(gè)人，租金一般都以現(xiàn)金方式結(jié)付，租賃雙方除租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發(fā)票等）。有的房主假借將房屋無償給親朋好友使用，沒有收取租金，而實(shí)際上是簽訂有房屋租賃協(xié)議，或以維修費(fèi)形式收取租金，還有的納稅人故意隱瞞個(gè)人房屋租金收入，雙方往往簽訂真假兩份合同，用假合同應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)，而現(xiàn)有的法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定訂合同人必須到有關(guān)部門強(qiáng)制公證，同時(shí)，還存在著有變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，提供合同租金數(shù)據(jù)不真實(shí)，這些收入都帶有很大的隱密性，難以發(fā)現(xiàn)并認(rèn)定。房屋租

6、賃給租賃者帶來了豐厚的收益和回報(bào)，也為稅務(wù)部門開辟了稅源，從而又拉動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)的擴(kuò)展。由于房屋租賃當(dāng)事人的法制觀念淡薄或者為逃避稅費(fèi)進(jìn)行私下交易，在一定程度上嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)有序穩(wěn)健發(fā)展。二、我市房屋租賃市場(chǎng)存在的主要問題（一）執(zhí)法困難重重。據(jù)了解，我市未經(jīng)房產(chǎn)部門登記備案的隱租、轉(zhuǎn)租、瞞租等現(xiàn)象大量存在，有的地方隱形租賃市場(chǎng)所目前我市租賃管理主要依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法、建設(shè)部42號(hào)令、湖南省流動(dòng)人口服務(wù)和管理規(guī)定來實(shí)施管理，在具體的執(zhí)行過程中缺乏剛性和操作性較強(qiáng)的文件，房產(chǎn)部門執(zhí)法物質(zhì)要件，已經(jīng)跟不上不斷發(fā)展、日漸錯(cuò)綜復(fù)雜的房屋租賃市場(chǎng)，再加上房產(chǎn)管理員人員本來就有限，何談嚴(yán)

7、管、細(xì)管，造成了在管理和執(zhí)行的過程中難度很大。（二）社會(huì)問題尤為突出。行政許可法實(shí)施后，房產(chǎn)管理部門對(duì)房屋租賃的管理方式由原來的行政許可制轉(zhuǎn)變成備案登記制，因而缺乏強(qiáng)制性，相應(yīng)的配套政策法規(guī)沒有及時(shí)跟進(jìn)。目前，房屋租賃綜合管理比較混亂，房屋管理部門相關(guān)的管理制度形同虛設(shè)，房屋租賃不經(jīng)任何部門登記許可，也不辦理任何證件，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性。由于監(jiān)管失控，出租房屋已成為納污藏垢之所。據(jù)有關(guān)資料顯示，近年來發(fā)生于城區(qū)的刑事犯罪案件70%以上都與出租的房屋有關(guān)，許多流竄作案的搶劫、販毒、吸毒、賭博、傳銷等，“黃賭毒”違法分子都是利用出租房屋作

8、為窩點(diǎn)和作案場(chǎng)所。一些“超生游擊隊(duì)”也紛紛利用出租房屋作掩護(hù)以逃避計(jì)劃生育部門的管理。個(gè)人住宅租賃幾乎是管理“盲區(qū)”，大多數(shù)住宅租賃處于“地下”，主動(dòng)進(jìn)行住宅租賃備案登記的少之又少，“真空”監(jiān)管帶來的就是出租屋租賃市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)。正因?yàn)槲葜鳑]有主動(dòng)對(duì)出租屋進(jìn)行登記備案，導(dǎo)致許多外來流動(dòng)人口“來無影去無蹤”，成為城市里的“黑戶”，給一些不法分子提供了可乘之機(jī)。由于住宅隱性租賃的大量存在，而單憑房產(chǎn)部門的力量取證困難，從而無法掌握整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)確信息，住宅租賃的管理缺失，引發(fā)了嚴(yán)重的社會(huì)問題。（三）稅率偏高負(fù)擔(dān)較重。用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的房屋租賃綜合稅率高達(dá)30%，涉及到的應(yīng)稅稅種多達(dá)8個(gè)，公安、

9、房產(chǎn)部門還要收取其它各種費(fèi)用，出租房屋稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，其稅種繁多以及稅率偏高，出租房屋納稅人難以承受，造成了房屋租賃隱形市場(chǎng)嚴(yán)重，偷逃漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，從而導(dǎo)致了稅費(fèi)大量流失。（四）租賃雙方糾紛不斷。加強(qiáng)房屋租賃管理的一個(gè)最重要的內(nèi)容就是建立房屋租賃合同登記。對(duì)出租房屋行為申報(bào)登記備案的相關(guān)宣傳不多。因而造成目前房屋租賃交易過程中，出租人與承租人普遍對(duì)簽訂租賃合同比較重視，對(duì)辦理租賃合同登記備案幾乎一無所知的局面。由于人們對(duì)城市房屋租賃相關(guān)知識(shí)缺乏了解，導(dǎo)致房屋出租市場(chǎng)魚龍混雜，糾紛不斷，法院審理這些案件時(shí)認(rèn)為在簽訂租賃合同前，如果租賃雙方都對(duì)房屋以及配套設(shè)施是否存在瑕疵進(jìn)行甄別檢查，并且到房產(chǎn)部門

10、進(jìn)行登記備案，就可以避免由于房屋租賃引發(fā)的不必要的矛盾糾紛。（五）房屋管理機(jī)制滯后。出租房管理是社會(huì)管理和治安管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，牽涉到許多職能部門，隨著行政審批制度改革工作的不斷深入，原有的出租房管理方法、方式和機(jī)制受到?jīng)_擊。目前因缺乏一個(gè)牽頭協(xié)調(diào)單位和完善的信息通報(bào)制度，以及聯(lián)席會(huì)議制度，各部門沒有形成配合協(xié)調(diào)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，還存在各自為戰(zhàn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致我市房屋租賃登記備案工作力度不夠，管理起來難度增加。三、規(guī)范我市房屋租賃市場(chǎng)管理對(duì)策意見（一）建立健全法律法規(guī)規(guī)范租賃市場(chǎng)。尋求政府對(duì)租賃管理工作的重視，要把房屋租賃管理工作的重要性提升到關(guān)系懷化的社會(huì)治安和城市管理，關(guān)系到懷化經(jīng)濟(jì)的可

11、持續(xù)發(fā)展的高度，完善、健全法律法規(guī)，制定出剛性的操作性強(qiáng)的執(zhí)法依據(jù)，目前我局正在申請(qǐng)出臺(tái)懷化市城市房屋租賃管理辦法實(shí)施細(xì)則，從而使我們的租賃管理工作能夠有政府的支持和法律法規(guī)的保障，促使租賃管理的實(shí)施更加到位。（二）建立租賃市場(chǎng)管理長(zhǎng)效機(jī)制。出租房管理是社會(huì)管理和治安管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，牽涉到許多職能部門，隨著行政審批制度改革工作的不斷深入，原有的出租房管理方法、方式和機(jī)制受到?jīng)_擊。成立流動(dòng)人口與出租房管理辦公室。對(duì)出租屋將實(shí)行“委托管理”，即房管、公安、稅務(wù)、人口和計(jì)劃生育等有關(guān)職能部門將其行政職權(quán)內(nèi)有關(guān)出租屋管理的日常性工作，委托給流動(dòng)人口及出租房屋管理部門。要建立實(shí)有人口、出租房屋

12、管理服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)各部分工作。流動(dòng)人口及出租屋管理部門對(duì)出租屋實(shí)行包括信息采集、登記辦（驗(yàn)）證、登記備案、征收稅費(fèi)和提供房屋租賃信息中介服務(wù)等“一站式”受理。各小區(qū)私有住宅的租賃。從一些發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)來看，房屋租賃要真正管好，離不開相關(guān)部門之間的支持與配合。作為房產(chǎn)部門有義務(wù)、有責(zé)任將租賃房屋的備案登記情況信息向公安、稅務(wù)等部門通報(bào)，逐步實(shí)現(xiàn)部門之間管理信息資料共享；相應(yīng)地也需要稅務(wù)、公安、工商等部門的密切配合，尤其在辦理戶口、居住證、工商登記驗(yàn)證手續(xù)時(shí)，以是否進(jìn)行登記備案作為要件，以協(xié)助我們加強(qiáng)登記備案工作。從而實(shí)現(xiàn)資源共享，信息互通，公安、綜治、民政、房產(chǎn)、工商、稅務(wù)等部門要充分發(fā)揮職

13、能作用，各司其職,密切配合,齊抓共管。與物業(yè)公司、街道辦事處、社區(qū)服務(wù)中心一齊合作搭建多功能的服務(wù)平臺(tái)，利用這一社會(huì)資源，在無需提高管理成本的基礎(chǔ)上，可以進(jìn)一步提高工作效率，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。（三）加強(qiáng)輿論宣傳增強(qiáng)法制觀念。加強(qiáng)房屋租賃管理的一個(gè)最重要的內(nèi)容就是建立房屋租賃合同登記。對(duì)出租房屋行為申報(bào)登記備案的相關(guān)宣傳不多，因而造成但是在目前房屋租賃交易中，出租人與承租人普遍對(duì)簽訂租賃合同比較重視，對(duì)辦理租賃合同登記備案幾乎一無所知的局面。通過廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等傳媒，多途徑多形式，向社會(huì)各界宣傳城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋租賃管理辦法、商品房租賃管理法租賃法律法規(guī)及房屋租賃知識(shí)

14、，使廣大市民和流動(dòng)人口了解房屋租賃知識(shí)，支持房屋租賃管理，服從部門綜合管理，變被動(dòng)的接受普查為主動(dòng)的進(jìn)行備案登記。積極主動(dòng)向領(lǐng)導(dǎo)多請(qǐng)示，多匯報(bào)，多宣傳，提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房屋租賃業(yè)的認(rèn)識(shí)，向他們展示培育發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的美好前景，贏得領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和支持。（四）培育租賃中介為租賃雙方搭橋。要加大行業(yè)管理力度,規(guī)范中介行為,成熟的市場(chǎng)離不開規(guī)范的中介，要真正啟動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)，必須要有講信譽(yù)、重服務(wù)、能讓老百姓信得過的中介從中牽線搭橋。通過良好的社會(huì)信譽(yù)，公開、透明的操作，讓租賃雙方真正得到實(shí)惠，權(quán)益得到保護(hù)，置換中心也從規(guī)模經(jīng)營(yíng)中得利。所以說，房屋租賃中介的市場(chǎng)前景是十分廣闊的，我們應(yīng)抓住當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，

15、因勢(shì)利導(dǎo)，結(jié)合本地實(shí)際，鼓勵(lì)中介業(yè)向房屋租賃業(yè)務(wù)的拓展，并規(guī)范其運(yùn)作。為確保流動(dòng)人口與出租房管理這一機(jī)制能長(zhǎng)期有效運(yùn)轉(zhuǎn)，各級(jí)各部門要加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的檢查指導(dǎo)，把實(shí)有人口和出租房屋管理服務(wù)工作納入年度社會(huì)治安綜合治理工作目標(biāo)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容進(jìn)行考核，確保這項(xiàng)工作取得實(shí)效。各部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門為出租房屋辦理租賃登記備案證明后，并定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公安部門在辦理居住證時(shí)，對(duì)于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、居住場(chǎng)所為出租房屋的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對(duì)發(fā)現(xiàn)沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)將有關(guān)情況定期通報(bào)給房地產(chǎn)管理部門。（五）建立健全房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系。房屋租賃市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，將房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格放開，租價(jià)隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)情況自行約定。同時(shí)，為了指導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，需要制定房屋租賃指導(dǎo)租金，定期向社會(huì)公布，為租賃雙方當(dāng)事人確定租金水平提供價(jià)格參照。指導(dǎo)租金要以市場(chǎng)租金價(jià)格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布不同地段、結(jié)構(gòu)、用途出租房屋的階段性租金。指導(dǎo)租金的公布，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)具有實(shí)際意義，它既為租賃當(dāng)事人提供價(jià)格參考，又為政府部門收繳稅款及管理費(fèi)，以及非商品房出租補(bǔ)繳地價(jià)提供